- il y a 25 minutes
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
00:08Et il est 10h30 tout pile sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel
00:12de l'actualité du jour.
00:13Et cette première épreuve parlementaire pour le budget 2027, alors que le texte débarque dans l'hémicycle cet après-midi,
00:20les députés examineront au préalable une motion de rejet déposée par les socialistes.
00:25En cas d'adoption, le texte sera considéré comme rejeté et ira directement sans débat au Sénat.
00:30La France qui est à la traîne de la croissance mondiale, si l'on en croit les nouvelles prévisions du
00:34FMI la nuit dernière.
00:36Si le PIB global devrait progresser 3% cette année, la France ne fera que 0,4 selon le FMI.
00:42En Europe, les deux locomotives restent l'Espagne à 2,5% de croissance prévue pour cette année.
00:47Et l'Allemagne qui devrait finalement faire deux fois mieux qu'anticipée à 1,3%.
00:52La France, toujours marquée par les tensions sociales avec cette nouvelle journée de manifestation aujourd'hui des lycéens et des
00:57étudiants.
00:57Le ministre de l'Éducation nationale indique ce matin qu'environ 200 lycées sont fermés, parlant d'eux, décrus par
01:04rapport aux semaines précédentes.
01:06Allez, c'est l'un des experts de Limon.
01:08Votre programme avec Bien Ici.
01:10On est bien ici.
01:11Trouvez votre futur logement par vie de quartier et temps de trajet sur bienici.com.
01:16Les experts de Limon avec Opéra Énergie.
01:19Partenaires de la stratégie énergétique des PME aux grandes entreprises.
01:28BFM Business présente les experts de Limon.
01:31Marie-Cœur de Roi.
01:32Et les experts de Limon, c'est tous les jours sur BFM Business.
01:35Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:38Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence à mi-professionnel de ce secteur.
01:42Le pro de Limon.
01:43Des témoignages terrain de vos métiers.
01:45Attention, attention.
01:46Aujourd'hui, on va transformer l'immobilier de bureau en immobilier d'enseignement et de formation.
01:52Vous allez voir comment justement on met les codes de l'immobilier de bureau au service de l'éducation.
01:58Des gens au sens large.
01:59La formation supérieure, je crois.
02:01On verra ça dans quelques instants ensuite.
02:03Oui, parce que je ne voulais pas parler de nos lycéens et de nos étudiants qui manifestent.
02:06En ce moment, le sujet est un peu touchy.
02:07Bref, ensuite, le débat du jour à propos de sujets touchy.
02:10Tiens, si on parlait de notre taxe foncière, on va la décortiquer cette taxe foncière.
02:14Pourquoi on paye ?
02:15Pourquoi ces valeurs locatives qui servent de base de calcul à notre taxe foncière sont vieilles
02:20et par revue depuis 56 ans ?
02:22Est-ce que ça nous fait payer plus cher, moins cher que ce qu'on devrait ?
02:25Comment devrait-on la calculer, cette taxe foncière, pour qu'on la comprenne tous ?
02:29Parce que le sujet, c'est celui du consentement à l'impôt.
02:32On verra ça dans quelques instants avec deux formidables avocats fiscalistes.
02:36Mais d'abord, c'est donc l'heure du pro de l'IMO.
02:40Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
02:43Et on est en ligne avec Benjamin Teboul, cofondateur de Deskeo.
02:47Bonjour Benjamin.
02:48Bonjour à tous.
02:50Bon, alors je le disais, on ne va pas s'adresser à ceux qui manifestent en ce moment.
02:53Nous, on est plutôt consensuels.
02:55Et encore que, on va créer quand même ce qui va leur permettre aujourd'hui, demain, plus tard,
03:00quand ils seront plus vieux, d'avoir le bon enseignement, la bonne formation.
03:04Et oui, l'immobilier, ça sert aussi à ça.
03:06Benjamin, c'est votre conviction profonde ?
03:10Oui, tout à fait.
03:11Nous, ça fait depuis dix ans qu'on intervient dans l'immobilier.
03:14Et qu'on a, on va dire, fait évoluer une industrie qui était, à notre sens, assez vieillissante.
03:19C'était l'industrie du bureau, qui avait la nécessité de s'adapter aux nouveaux besoins des utilisateurs et des
03:25locataires.
03:26Et donc voilà, nous, notre rôle aujourd'hui, c'est vraiment de créer des lieux d'expérience
03:31au sein d'ensemble d'immobiliers de bureaux qu'on a transposé, en quelque sorte,
03:36sur le sujet qui nous intéresse, qui est le sujet du Campus Paris,
03:40qu'on a ouvert il y a quelques semaines à Nanterre.
03:42Bon, c'est quoi le Campus Paris ? Dites-nous en plus.
03:46Le Campus Paris, c'est une aventure qui a démarré avec un propriétaire familial,
03:52enfin un groupe familial qui s'appelle Finapart.
03:54Ce sont des gens qui sont de Lille et qui interviennent sur différents sujets immobiliers.
03:59Donc ils interviennent sur le logement, sur le bureau, sur le résidentiel, sur le commerce et sur l'hôtellerie.
04:04Et ils sont aussi donc promoteurs.
04:06Ils avaient construit donc cet immeuble à Nanterre, qui est un immeuble qui fait 8500 m²,
04:11sur lequel ils avaient signé une promesse de bail avec un établissement d'enseignement
04:17qui a dû se désister pour des raisons économiques.
04:20Et donc ils sont venus nous solliciter, puisqu'on était déjà intervenus pour eux
04:23dans le cadre d'une autre opération de bureau à Paris.
04:26Ils sont assez agiles et leur conviction, puisque là pour le coup, il faut vraiment leur rendre le mérite,
04:31ils nous suivent depuis un moment sur la partie bureau.
04:34Ils se sont dit, pourquoi en fait et pour quelles raisons on ne pourrait pas transposer
04:37ce que vous faites dans l'industrie du bureau sur l'industrie de l'enseignement.
04:42Et donc le Campus Paris, c'est un immeuble de 8500 m²,
04:46qui est à 400 m du RER Nanterre-Préfecture.
04:50C'est un immeuble qui a la spécificité, ou en tout cas une des grosses spécificités
04:54qui est nécessaire aux établissements d'enseignement, c'est l'ERP.
04:57Donc c'est un établissement ERP de première catégorie,
04:59qui peut accueillir jusqu'à 2200 personnes.
05:01C'est quoi un établissement ERP Benjamin ?
05:04Alors un établissement ERP, c'est à la différence d'un établissement code du travail,
05:09un établissement qui peut accueillir du public.
05:11Et en fait, les établissements d'enseignement, les écoles et ou certaines autres activités
05:17ont besoin d'avoir cette classification pour pouvoir exercer leur activité.
05:21La contrepartie de cette typologie de bâtiment,
05:25c'est que ce sont des bâtiments avec énormément de contraintes structurelles
05:28liées à la sécurité des occupants.
05:31Et finalement, ce sont des bâtiments qui sont assez rares.
05:33Donc Finapart, ayant conçu ce bâtiment comme un ERP de première catégorie,
05:37devant à l'époque accueillir une école,
05:41s'est dit, j'ai ces fondamentaux-là à l'intérieur de mon immeuble,
05:45comment je fais en sorte de les utiliser pour derrière pouvoir le commercialiser
05:50au profit d'établissements, d'organismes de formation, d'écoles
05:54qui vont avoir besoin de cette classification,
05:57mais qui n'ont pas forcément la volonté de s'engager sur la durée.
06:00Et c'est un petit peu comme ça qu'est né le projet du Campus Paris.
06:03Pardon Benjamin, je disais qu'on n'allait pas en parler,
06:06mais en fait j'ai quand même envie d'en parler.
06:08On voit les revendications des lycéens, des étudiants,
06:12compte tenu de la vétusté aussi de leur bâti.
06:15Est-ce qu'il n'y aurait pas quelque chose à faire avec le gouvernement,
06:19avec l'éducation nationale,
06:21pour voir comment on peut adapter ces codes-là au public ?
06:26Oui, on est tout à fait alignés avec vous,
06:29puisque nous dans le bureau, ce qu'on fait finalement,
06:31c'est qu'on crée des lieux d'expérience,
06:33donc on crée des baristas, des coffee shops,
06:35on a des salles de réunion partagées.
06:36Alors là c'est bon, vous n'avez pas de tes lycéens,
06:38un barista, coffee shop !
06:40Je parle plus précisément aussi,
06:42comment on enseigne correctement aussi,
06:44quels que soient les âges,
06:44que ce soit effectivement pour les lycéens,
06:46comme pour les étudiants du supérieur,
06:47mais enfin l'idée c'est surtout...
06:49Il faut leur donner envie de venir.
06:51Nous ce qu'on fait avec les collaborateurs d'entreprises
06:53qui sont clients de chez nous,
06:53c'est qu'on leur donne envie de venir au bureau,
06:55et je pense que les étudiants c'est un petit peu la même chose,
06:57il faut leur donner envie de venir sur leur campus,
07:00et il faut, on considère,
07:01qu'ils puissent vivre une expérience
07:02qui soit peut-être un petit peu différente
07:04de celle qu'on a l'habitude d'imaginer ou de voir
07:07dans la majorité des campus français.
07:09D'ailleurs c'est des choses qui se font à l'étranger,
07:12je pense qu'aux Etats-Unis,
07:13ils ont toujours été assez précurseurs,
07:15alors avec d'autres moyens,
07:16avec d'autres possibilités,
07:17puis aussi peut-être ce côté un peu plus avant-gardiste
07:19que ce qu'on a dans la vieille Europe,
07:22mais on est assez convaincu
07:23qu'en créant des lieux de destination,
07:25des lieux de vie à l'intérieur
07:26d'établissements d'enseignement,
07:28c'est tout à fait en phase
07:29avec les revendications
07:30qu'ont les lycéens aujourd'hui
07:31qui seront les étudiants de demain,
07:33et on est assez convaincu
07:34que l'immobilier de manière générale
07:36doit devenir aujourd'hui
07:38un lieu qui est exploité
07:40et pas forcément des murs vides.
07:41Les écoles, on est assez convaincu
07:43que leur rôle c'est d'enseigner,
07:44nous en tant qu'opérateurs,
07:46on opère des lieux
07:47et on crée des expériences
07:48à l'intérieur de ces lieux.
07:49Pour donner envie,
07:50et c'est quand même la clé aujourd'hui aussi,
07:52et évidemment je parlais de vétusté
07:54parce que là on est encore au-delà,
07:56mais voilà, il y a quand même ce sujet aussi
07:58de donner envie aux étudiants ou lycéens
07:59quand on entend certains discours
08:00sur les plateaux télé
08:01pour dire « non, de notre temps,
08:03on ne disait rien »,
08:04mais enfin, il y a une évolution nécessaire
08:05aussi de la méthode
08:06et de l'immobilier
08:08pour donner envie,
08:09quels que soient nos âges,
08:10d'aller concourir
08:11à l'économie future quand même,
08:13c'est ça le sujet.
08:14Oui, et puis il y a aussi
08:15pour les écoles,
08:16c'est aussi un aspect économique.
08:17Quand vous êtes
08:17un établissement d'enseignement,
08:19il faut, quand vous prenez à bail
08:21une surface
08:21pour y exploiter votre établissement,
08:24il faut s'engager
08:25sur des durées
08:25qui sont assez longues.
08:26De l'autre côté,
08:27ce qu'on observe,
08:28c'est qu'il y a quand même
08:28une évolution qui est extrêmement rapide
08:31des sujets d'enseignement.
08:32Il y a quelques années,
08:33on voyait que le code
08:34était quelque chose
08:34qui se développait beaucoup.
08:35Il y a pas mal d'écoles
08:36qui ont été créées
08:37sur ces bases-là.
08:39Quelques années plus tard,
08:40on voit qu'il y a des écoles
08:41qui ferment.
08:42Il y en a d'autres,
08:43comme le wagon, par exemple,
08:45qui ont su pivoter
08:46et qui sont passés
08:46plutôt d'une école de code
08:47à une école
08:48avec des programmes IA.
08:50Donc en fait,
08:51l'engagement sur 6 ou 9 ans
08:53que demande un propriétaire
08:54pour que vous puissiez déployer
08:56une école,
08:57ça devient un pari
08:58quand on se rend compte
08:59finalement que les programmes
09:00en 18 mois,
09:01ils peuvent évoluer
09:02et qu'ils peuvent changer
09:03significativement.
09:04Le nombre de classes
09:04que vous allez avoir,
09:05le nombre d'étudiants
09:06que vous allez accueillir.
09:07Donc voilà,
09:08nous, notre rôle,
09:08c'est vraiment d'intervenir
09:09pour les deux côtés.
09:10On intervient pour les utilisateurs,
09:11donc pour les étudiants
09:12et faire en sorte
09:13que leur expérience
09:13soit la meilleure possible.
09:14Et on intervient également
09:16pour les propriétaires
09:17qui doivent créer justement
09:18à travers leur immobilier
09:19des lieux qui sont adaptés
09:20aux challenges
09:22qui sont ceux que nous vivons
09:23et que nous allons continuer
09:24de vivre pour les prochaines années.
09:25Passionnant Benjamin,
09:27passionnant et très d'actualité.
09:29Donc merci pour votre témoignage.
09:30Benjamin Teboul,
09:31le cofondateur de Deskeo
09:32qui était avec nous,
09:33si comme Benjamin,
09:33vous avez des témoignages
09:35terrain à nous apporter
09:36sur l'immobilier au sens large.
09:37Vous voyez,
09:37on parle de tout
09:38dans les experts de l'IMO,
09:39concernant l'immobilier en tout cas.
09:41N'hésitez pas à nous contacter,
09:42on a une adresse mail
09:43lesexpertsdelimo.com
09:44lesexpertsdelimo.com
09:44bfmbusiness.fr
09:45Allez, c'est l'heure du débat.
09:51Alors je préviens,
09:52ce sera trop court,
09:53mais au moins,
09:53on a une petite vingtaine de minutes
09:54pour parler d'un sujet
09:55ô combien technique,
09:56mais qui nous concerne
09:57tellement tous.
09:58On va parler
09:59de la taxe foncière.
10:00A mes côtés aujourd'hui,
10:01Manon Belin,
10:02avocate fiscaliste
10:02chez Neora Avocat
10:04et cofondatrice
10:05d'Orca.tax.
10:06Bonjour Manon.
10:07Bonjour Marie.
10:08Et à nos côtés également aujourd'hui,
10:10Jean-Pascal Michaud,
10:10avocat fiscaliste
10:11chez LMD Avocat.
10:12Bonjour Jean-Pascal.
10:13Bonjour Marie,
10:14bonjour à tous.
10:15Bon, on va essayer
10:16de prendre le temps,
10:16je le disais.
10:17D'abord,
10:18je voudrais vous demander
10:19qu'on refasse un peu de pédagogie
10:21sur le calcul
10:22de notre taxe foncière.
10:23Parce qu'on rappelle,
10:23là, je crois que la dernière date,
10:24c'est le 20, je crois,
10:26ou plus tard
10:26pour payer la taxe foncière 2026,
10:28c'est ça ?
10:28C'est ça.
10:28Si c'est en ligne, voilà.
10:30Bon, comment on la calcule
10:31cette taxe foncière ?
10:32Qui est responsable
10:34de notre taxe foncière ?
10:35Lequel de vous deux souhaite faire
10:36de la pédagogie pour démarrer ?
10:38Jean-Pascal, on y va ?
10:39Allez, la taxe foncière,
10:41c'est un calcul qui est assez complexe,
10:42c'est bien la difficulté.
10:43À l'origine,
10:44il y a des évaluations
10:45qui ont été faites
10:46il y a bien longtemps,
10:46dans les années 70,
10:48des différents immeubles
10:49et de leurs valeurs locatives.
10:50Et depuis,
10:51on les ajuste
10:52en fonction des travaux
10:53qui ont lieu,
10:54qui sont déclarés
10:55ou qui ne sont pas déclarés
10:56par les propriétaires,
10:57des taux qui sont votés
10:59et qui changent souvent
11:00dans les communes.
11:02Et puis,
11:02on y rajoute
11:03des petites taxes au passage,
11:04des petites surprises,
11:06des frais de gestion.
11:07Donc,
11:07c'est très difficile
11:08de comprendre
11:08comment est calculée
11:09la taxe foncière.
11:10Et la difficulté,
11:12c'est que l'avis de taxe foncière
11:13que l'on reçoit
11:13ne détaille pas ce calcul.
11:15Ah,
11:15et donc,
11:15on ne sait même pas
11:16pourquoi on paye.
11:16On a la facture,
11:17mais pas détaillée.
11:18En gros,
11:18dans les grandes lignes,
11:21vous payez
11:21en fonction de votre surface
11:23et de la qualité
11:23de votre logement.
11:24Voilà,
11:24vous voilà bien aidé avec ça.
11:26D'ailleurs,
11:27quand vous parlez
11:27de valeur locative,
11:29ça,
11:29c'est un sujet
11:29qui vous passionne,
11:30Manon.
11:31Alors,
11:31de quoi on parle ?
11:32Parce que c'est la base,
11:33du coup.
11:33Avant d'appliquer
11:34le fameux taux de la commune,
11:35je me base sur
11:36cette valeur locative cadastrale.
11:38Qu'est-ce que la valeur
11:39locative cadastrale ?
11:40Alors,
11:41la valeur locative cadastrale
11:42n'a rien à voir
11:43avec la valeur locative
11:44telle que tout le monde
11:45l'entend.
11:46Bah oui.
11:47Ça définit plutôt
11:48une méthode de calcul
11:49qui a été déterminée
11:51en 1970
11:53et qui n'a pas bougé
11:54depuis.
11:55Donc,
11:55à part,
11:56comme le disait
11:57Jean-Pascal,
11:58des modifications
11:59de taux,
12:00des réajustements annuels,
12:03il n'y a rien qui bouge
12:04sauf si vous faites
12:05une déclaration
12:06pour venir modifier
12:07cette valeur locative.
12:09Donc,
12:09qu'est-ce qu'on prend en compte ?
12:11On va prendre
12:11la surface,
12:12on va appliquer
12:13des coefficients,
12:15donc souvent,
12:15personne n'a aucune idée
12:17des coefficients
12:17qui sont appliqués,
12:18des coefficients d'entretien,
12:19de situation,
12:20d'ascenseur,
12:21les éléments de confort
12:22ou équivalent superficiel,
12:24ça,
12:24on en a beaucoup parlé
12:25l'année dernière,
12:26c'est-à-dire que,
12:27encore aujourd'hui,
12:28en 2026,
12:29vous allez être
12:30plus taxé
12:31parce que vous avez
12:32une baignoire,
12:33une douche
12:33ou que vous êtes
12:34raccordé
12:35au tout à l'égout
12:36ou à l'eau courante.
12:37Donc,
12:38c'est juste pour
12:38donner une idée
12:40de la modernité
12:41de cette loi
12:42et tout ça,
12:43mis bout à bout,
12:44vous donne
12:44une valeur locative
12:46qu'on réajuste
12:46chaque année
12:48sur un coefficient
12:49basé sur l'inflation.
12:50Mais on est d'accord
12:51que si,
12:52je devais résumer
12:53grossièrement
12:54ce à quoi devrait équivaloir
12:55cette valeur locative,
12:56c'est en gros
12:57combien mon bien immobilier
12:58qui est taxé,
13:00se louerait
13:00si je le mettais
13:01à la location.
13:01À peu de choses près,
13:02en gros,
13:03la valeur de mon bien,
13:04en réalité,
13:04la valeur.
13:05C'est ça.
13:05Mais en fait,
13:06aujourd'hui,
13:06ça n'a rien à voir
13:07puisque votre valeur locative
13:09est calculée
13:09par une surface pondérée
13:11fois un tarif
13:11au mètre carré
13:13défini en fonction
13:14de la catégorie,
13:15souvent dans les années 70.
13:16Il y a pu avoir
13:16quelques mises à jour,
13:17mais pas tant que ça.
13:19Donc aujourd'hui,
13:19on voit bien
13:20un écart.
13:22C'est l'article
13:23que vous avez rédigé.
13:24Grâce à vos chiffres,
13:25Manon,
13:25quand même.
13:26Voilà,
13:27on voit la balle.
13:28C'est quand même passionnant
13:29parce qu'on découvre
13:30quand même des chiffres
13:30assez hallucinants.
13:31Par exemple,
13:32vous avez regardé
13:32le cas spécifique
13:33d'un 3 pièces
13:34de 65 mètres carrés.
13:35Alors,
13:36on ne va pas rentrer
13:36dans les détails
13:36des catégories
13:37parce que là,
13:38franchement,
13:38on a pris une catégorie
13:39spécifique.
13:40Et là,
13:40par exemple,
13:41ce T3 de 65 mètres carrés
13:43à Paris,
13:44si je devais dire
13:46que c'est à peu près
13:46la valeur de location
13:48de ce bien-là,
13:49elle est aujourd'hui
13:50estimée par l'administration
13:51fiscale
13:52à 715 euros
13:53de location par mois
13:54alors qu'en réalité,
13:55pour tous les Parisiens
13:56et je me regarde moi-même,
13:57on sait très bien
13:57qu'un T3 de 65 mètres carrés
13:59à Paris,
13:59ça ne se loue pas.
14:00715 euros par mois,
14:01on est plutôt autour
14:02de 2000 euros.
14:03Et c'est le cas
14:04dans toutes les grandes villes
14:05que vous avez observées.
14:05Donc,
14:06il y a un vrai décalage
14:08entre la base
14:09de l'administration fiscale
14:11sur lesquelles s'appuient
14:12les communes
14:13par rapport à la réalité
14:14aujourd'hui du marché.
14:15Oui,
14:16le vrai problème,
14:17ce n'est même pas
14:17parce que si tout avait évolué,
14:20on va dire,
14:21proportionnellement,
14:21marché aujourd'hui,
14:22il y aurait une espèce
14:24d'équité.
14:25Mais le problème,
14:26c'est que le marché
14:27a évolué en 56 ans.
14:29il y a des endroits,
14:30par exemple,
14:31les stations balnéaires
14:32étaient moins,
14:33certaines stations balnéaires
14:34étaient beaucoup moins cotées
14:35qu'aujourd'hui.
14:36Certaines banlieues parisiennes
14:37étaient beaucoup plus cotées
14:38qu'aujourd'hui.
14:39Donc,
14:39c'est pour ça
14:40qu'on a déterminé
14:41qu'aujourd'hui,
14:42vous êtes plus taxés
14:43en fonction de,
14:45cette valeur locative
14:46va être plus haute
14:48à la Courneuve
14:50qu'à Saint-Tropez
14:51ou à Deauville.
14:52C'est quand même lunaire
14:53qu'on en arrive
14:54à un tel niveau.
14:55Mais Jean-Pascal,
14:55quand on écoute ça,
14:56on se dit,
14:56mais pourquoi n'a-t-on
14:57jamais fait
14:58cette grande révision
14:59des valeurs locatives ?
15:00Alors,
15:00moi,
15:01je suis jeune dans le secteur,
15:02ça fait qu'une petite,
15:03une grosse dizaine d'années
15:04que je couvre
15:05les sujets
15:06et à chaque fois,
15:06on repart
15:07de la révision générale
15:08des valeurs locatives
15:08qui n'intervient jamais.
15:09Mais pourquoi
15:10on ne le fait pas ?
15:10C'est un problème bureaucratique.
15:12C'est-à-dire,
15:12c'est une usine à gaz,
15:13le site de la mode de calcul,
15:14il fait intervenir
15:15énormément de monde
15:17à différents échelons
15:18et donc,
15:19pour remettre
15:19tout le monde au travail
15:20et coordonner tout ça,
15:21c'est un enfer.
15:22C'est un enfer.
15:23Donc,
15:24la vérité,
15:25c'est qu'il faut remettre
15:26tout le système à plat
15:27parce que réessayer
15:28de le mettre à jour,
15:30on a toujours
15:30des vœux pieux.
15:31Chaque gouvernement
15:31nous dit qu'il va le faire
15:35au début,
15:36je raconte l'histoire.
15:37Manon n'était pas
15:38très très chaude
15:39à l'idée que je le fasse
15:40mais je me suis amusée
15:40quand même à dire
15:41je vais regarder du coup
15:43moi les vraies valeurs locatives,
15:45alors pas dans le même sens
15:45que la taxe foncière
15:46mais plus ou moins quoi
15:47et je vais appliquer
15:48les loyers réels de marché
15:50avec les taux communaux.
15:52Et alors là,
15:53si on ne fait que ça,
15:53cette révision générale
15:54des valeurs locatives,
15:56on arrive à des montants
15:57de taxes foncières
15:58environ dans les 20 plus grandes
15:59villes de France,
16:00trois fois plus élevées
16:01qu'aujourd'hui.
16:02Autour de 915 euros
16:03notre T3 Paris
16:04passerait à une taxe
16:05de taxes foncières
16:06de, je crois,
16:072700 et des brouettes.
16:08Ce serait énorme
16:10comme augmentation
16:11de taxes foncières.
16:11Est-ce que ce n'est pas ça
16:12le sujet des pouvoirs publics
16:13de se dire
16:14waouh, si je devais faire ça,
16:16il faudrait qu'en plus
16:16je revoie les taux communaux
16:18et comment je le fais
16:19avec un coefficient
16:20de neutralisation ?
16:21Comment on fait en fait ?
16:23On fait quelque chose
16:24de simple.
16:24On fait quelque chose
16:25de simple.
16:26On met un grand coup
16:28de balai dans le système
16:29qui est trop compliqué
16:30et que personne ne comprend
16:31et qui n'aboutit pas
16:32à des résultats justes,
16:32on le sait.
16:33On fait quelque chose
16:34de simple.
16:34On estime ce qui est viable.
16:36Est-ce qu'un mois de loyer
16:37c'est viable pour un propriétaire ?
16:38Un mois de loyer à jour,
16:39on est d'accord.
16:40Un mois de loyer à jour.
16:40On les connaît les loyers,
16:42on les connaît les loyers moyens
16:43dans toutes les villes.
16:44Tout le monde les connaît.
16:45C'est des choses
16:46qui sont publiques.
16:47Il suffit de faire ça.
16:48Vous prenez comme base
16:50le loyer réel moyen
16:51en mètre carré dans la ville
16:52et après les communes décident
16:55si elles mettent
16:5610%, 15%, 20%.
16:57Et puis c'est tout.
16:58Si vous faites ça,
16:59tout le monde comprend.
17:00C'est fondamental.
17:01Si vous comprenez
17:02pourquoi on vous demande
17:03cette somme
17:04et ce que ça représente
17:05en termes de revenus possibles,
17:06vous pouvez accepter
17:07ou ne pas accepter l'impôt.
17:08Aujourd'hui,
17:08on vous demande un impôt,
17:09vous ne comprenez pas
17:10comment il a été calculé.
17:12A partir de là,
17:12le consentement à l'impôt
17:13est impossible.
17:14J'ai un autre avis
17:15sur pourquoi la mise à jour
17:17n'est pas faite
17:17puisque quand on a lancé
17:19la plateforme Orca.tax,
17:20j'avais sollicité
17:22avec mon associé Bercy.
17:24Donc on a rencontré
17:25les services centraux,
17:26trois directions.
17:28Et l'objet de cette rencontre,
17:30c'était surtout
17:30de nous demander
17:31ce qu'on observait
17:32en termes de surévaluation,
17:35sous-évaluation,
17:36si c'était plus dans les villes,
17:37dans les campagnes.
17:38Donc en fait,
17:38on est arrivé à un tel niveau
17:39de vétusté des bases
17:41qu'à mon avis,
17:41je ne suis même sûre
17:43qu'ils ne savent absolument pas
17:44où ils en sont.
17:45Donc effectivement...
17:46C'est quoi le sujet ?
17:47C'est entre le machiavélisme
17:48et la connerie ?
17:49Choisissez toujours la connerie
17:50parce que ça demande
17:51une grande intelligence
17:52de faire preuve de machiavélisme.
17:53C'est ça.
17:53Donc à mon avis,
17:55moi je suis complètement d'accord
17:56avec la méthode proposée
17:59par Jean-Pascal
18:00puisque ça serait quelque chose
18:02déjà qu'ils pourraient prévoir
18:03qu'ils ne seraient pas
18:04une usine à gaz
18:05comme la méthode
18:06telle qu'elle existe aujourd'hui
18:07parce qu'aujourd'hui,
18:08remettre à jour
18:10avec cette méthode,
18:11ils ne savent absolument pas
18:12où ils vont arriver
18:13et ça serait tellement compliqué
18:15quoi qu'ils sont capables
18:16quand même de créer des outils
18:17gérés mes biens immobiliers.
18:19Pourquoi on n'a pas intégré ça ?
18:22Et bien voilà.
18:24Complot, pas complot.
18:25Mais alors du coup,
18:26non mais c'est quand même
18:26un vrai sujet
18:27parce qu'en fait,
18:28derrière ce que vous dites
18:29et c'est ce que dit
18:30Jean-Pascal aussi,
18:30c'est-à-dire c'est ce sujet
18:31du consentement à l'impôt.
18:32Moi je veux bien payer
18:33mais je veux savoir
18:33pourquoi je paye.
18:34Parce que c'est quand même
18:35la base.
18:36Et chaque année
18:36ou tous les deux, trois ans
18:37on nous ressort...
18:38Là on en parlait en antenne,
18:39vous me parliez de...
18:40Vous savez les fameux éléments
18:42de confort là justement
18:43raccordés à l'eau machin etc.
18:45Mais là de nouveau
18:45vous me disiez là
18:46que ça y est
18:47il y a des gens
18:48à aller recevoir
18:48d'ici à la fin décembre ?
18:49Tout à fait.
18:50Donc il y a eu une réponse
18:51au journal officiel
18:52le 6 octobre
18:53donc la semaine dernière
18:54qui a informé
18:56que ça s'est fait
18:57dans le dos de tout le monde
18:59un peu comme d'habitude
19:00j'ai envie de dire.
19:02Les communes avaient
19:03jusqu'au 31 septembre
19:05pour dire
19:06si elles étaient volontaires
19:07ou pas.
19:08Donc volontaires à quoi ?
19:09c'est remettre
19:10revaloriser
19:11d'office
19:14les appartements
19:14ou maisons
19:15qui n'ont pas
19:16les éléments
19:17de confort minimum.
19:19Donc ça
19:19on a absolument...
19:21Enfin je ne sais pas
19:21peut-être que vous étiez au courant
19:22moi je savais
19:23que ça allait être repoussé
19:24je ne savais absolument pas
19:25Oui il l'avait mis
19:26sur le tapis
19:27ni qu'il l'avait remis
19:31sur le devant de la scène
19:32ni qu'ils avaient
19:32complètement délégué
19:33le sujet au maire
19:34un peu comme d'habitude
19:35aussi.
19:37Et en fait
19:38dans moins de deux mois
19:42les propriétaires
19:43des communes concernées
19:44vont recevoir
19:44un courrier
19:45sur leur espace
19:46impôts.gouv
19:47qui va les informer
19:48d'un rehaussement
19:50de la valeur locative.
19:52Pas tous
19:53puisque les communes
19:55vont décider
19:55et pas tous
19:57puisque si la hausse
19:58entraîne une baisse
19:59de moins de 50 euros
20:00une hausse
20:00de moins de 50 euros
20:01une hausse
20:01de moins de 50 euros
20:02Non rêvez pas
20:04amis propriétaires
20:04ce ne sera pas de baisse
20:06ça c'est vraiment
20:06pas prévu
20:08ils ne recevront
20:09en fait
20:10pas de courrier
20:10c'est à dire
20:11qu'en gros
20:12vous allez recevoir
20:12un courrier
20:13si votre commune
20:14a décidé
20:15de faire cet ajustement
20:16automatique
20:16et à condition
20:17que cet ajustement
20:18provoque une progression
20:19de la valeur locative
20:20supérieure à 50 euros
20:21si votre commune
20:22le fait
20:22mais que c'est
20:23moins de 50 euros
20:23de hausse
20:24vous recevrez rien
20:25vous le saurez pas
20:25vous le verrez
20:26sur votre taxe foncière
20:29ce qui me semble
20:31moyennement légal
20:32compte tenu
20:32des décisions
20:33rendues par le tribunal
20:34administratif
20:35lors d'un test
20:36qui avait été fait
20:38dans les années
20:38je sais plus
20:392018 ou 2019
20:41ils avaient fait un test
20:42sur le département
20:43de l'ISER
20:44en disant
20:45vous ne
20:46enfin
20:46donc ils avaient fait
20:47cette réévaluation
20:48automatique
20:49le tribunal administratif
20:50a dit
20:50vous ne pouvez pas
20:51rehausser
20:51les valeurs locatives
20:52si vous n'informez pas
20:53les contribuables
20:55et qu'il ait la possibilité
20:55de dire oui ou non
20:56le droit de réponse
20:58le droit de réponse
20:59donc là
20:59ils protègent une partie
21:01en disant
21:02si c'est plus de 50 euros
21:03on les prévient
21:04sinon non
21:06malheureusement
21:06je vais dire aux téléspectateurs
21:08que dans la plupart des cas
21:09ça sera plus de 50 euros
21:10puisque l'année dernière
21:11quand ils ont parlé
21:12de cette opération
21:13de fiabilisation
21:14c'est leur terme
21:16on parlait de 63 euros
21:18en moyenne
21:18pour 7,4 millions
21:20de foyers
21:20non mais c'est un truc
21:21de dingue quand même
21:22et on nous fait ça
21:23encore une fois
21:23en loussdé
21:24vraiment
21:26et pour autant
21:27justement
21:27encore une fois
21:28l'idée de base
21:29qui aurait été de revoir
21:30cette valeur locative
21:31de manière réelle
21:32que l'on puisse la comprendre
21:34en plus de ça
21:35vous parliez de la question
21:36de refiler la patate chaude au mer
21:37parce que c'est tout le sujet
21:38c'est-à-dire que
21:38effectivement
21:39pour éviter
21:39si on devait revoir
21:40ces valeurs locatives
21:41réellement
21:42à la valeur d'aujourd'hui
21:43pour éviter
21:44qu'on multiplie par 3
21:45la taxe foncière
21:46et qu'on reste sur un produit
21:47d'impôt foncier
21:47plus ou moins similaire
21:49à aujourd'hui
21:49il faudrait que les taux
21:50communaux puissent baisser
21:52en tout cas
21:52qu'on déresponsabilise
21:54un tout petit peu
21:55les maires
21:55dans cette histoire
21:56parce qu'effectivement
21:56alors je ne dis pas
21:58qu'ils sont tous parfaits
21:59nos maires
21:59mais quand même
22:00là en l'occurrence
22:01on les laisse gérer eux-mêmes
22:02des valeurs locatives
22:03complètement obsolètes
22:04et appliquer parfois
22:05des taux stratosphériques
22:06quand même
22:07oui c'est un des problèmes
22:08alors il y en a plusieurs
22:09dont ce qui a été dit
22:09le premier c'est comme
22:11la taxe foncière
22:11elle bouge tous les ans
22:12ne serait-ce que
22:12parce qu'elle est réactualisée
22:13si votre taxe foncière
22:15bouge de 33 euros de plus
22:16vous ne vous en rendrez pas compte
22:17c'est ça qui est dramatique
22:18personne ne s'en rendra compte
22:19surtout qu'on rajoute
22:19des petites taxes au passage
22:20ça c'est un premier point
22:22le deuxième point
22:23c'est qu'effectivement
22:23il y a un problème
22:23d'encadrement des taux
22:25les mairies ont une énorme
22:27marge de manœuvre
22:28quasiment double les taux
22:29chaque année
22:30et donc comme il y a
22:3136 000 communes
22:32on a tout et n'importe quoi
22:33il y a des maires responsables
22:34il y en a qui ne le sont pas
22:35il y en a même
22:36qui ont des petits problèmes
22:36dans leur tête
22:3736 000 statistiquement
22:38il peut se passer plein de choses
22:39et donc effectivement
22:40donner autant de pouvoir aux maires
22:42ça pose d'autres questions
22:43notamment en termes
22:44de consentement à l'impôt
22:45parce que normalement
22:46le taux et l'assiette
22:47c'est le domaine réservé
22:48du parlement
22:49il y a déjà une exception
22:49oui mais là
22:50sans vouloir accuser
22:52les maires qui peuvent
22:53parfois effectivement
22:54avoir des petits problèmes
22:55dans leur tête
22:55mais enfin
22:56alors des charges
22:57si moi vous me dites
22:58bah en fait la valeur
22:59elle se base sur un truc
23:00qui date de 56 ans
23:01forcément je vais avoir tendance
23:02à avoir la main lourde
23:03sur les taux
23:03donc quelque part
23:04est-ce qu'on peut quand même
23:06les décharger
23:07de cette responsabilité aussi
23:08bien sûr
23:09les maires eux-mêmes
23:10ne comprennent pas
23:10comment c'est calculé
23:11donc eux ils ont des problèmes
23:12de recettes
23:13ils ont besoin d'arriver
23:14à une recette
23:15et ils mettent le taux
23:16qui convient
23:16pour arriver à la recette
23:17qu'ils veulent
23:17parce que de toute façon
23:18ils ne savent pas
23:18comment ça marche
23:19personne ne sait
23:20comment ça marche
23:21donc c'est ça le problème
23:22il faut faire quelque chose
23:23de simple
23:23surtout si on veut le déléguer
23:24à 36 000 élus locaux
23:26dont ce n'est pas le métier
23:27à la base
23:28il faut qu'ils comprennent
23:28ce qu'ils font
23:28et effectivement
23:30il faut mettre des plafonds
23:31qui soient clairs
23:32moi je propose un mois de loyer
23:33ça peut être deux
23:34mais il faut que les maires
23:35puissent savoir
23:36on ne peut pas aller au-delà de ça
23:37parce que c'est insupportable
23:38pour le propriétaire
23:38alors juste pour info
23:39quand même je le dis rapido
23:40mais comme du coup
23:41j'ai regardé
23:42grâce aux données de Manon
23:44à quoi équivalent
23:45justement en vrai mois de loyer
23:47de marché actuel
23:48la taxe foncière aujourd'hui
23:49dans les 20 plus grandes villes de France
23:51sachez Jean-Pascal
23:51qu'il y a même
23:52plus de la moitié
23:53des grandes villes de France
23:54qu'on est sous un mois
23:55de loyer réel
23:56en termes de montant
23:57de taxes foncières
23:58donc faites attention
23:59parce qu'avec votre règle
24:01on aurait une taxe foncière
24:02plus élevée
24:03dans certaines
24:03on est à trois mois
24:05non
24:06pas celles qu'on a observées
24:07parce qu'en fait
24:07si on fait en mois
24:08de loyer réel
24:09oui oui mais
24:10il faudrait qu'on les repère
24:12en mois de loyer réel
24:13pas parce que
24:13c'est vrai que traditionnellement
24:15alors on salue le travail
24:16quand même
24:16de l'Union Nationale
24:17des propriétaires immobiliers
24:18qui le font chaque année
24:19etc.
24:19et qui parlent en nombre
24:20de mois de loyer
24:21mais retenus
24:22par l'administration fiscale
24:23c'est pas des mois de loyer
24:24d'aujourd'hui
24:25donc c'est vrai que c'est biaisé aussi
24:26un dernier mot
24:27il nous reste trois minutes
24:28j'ai une question d'Alban
24:29depuis tout à l'heure
24:30bon on n'y est pas
24:32à cette grande révision
24:33à cette grande simplicité
24:34à ce consentement à l'impôt
24:35comment je fais
24:36pour savoir
24:37si la taxe foncière
24:38que je paie aujourd'hui
24:39elle est juste ou pas
24:41est-ce que je peux la contester
24:42et puis ça peut être intéressant
24:44si je suis en train
24:44d'acheter un bien immobilier aussi
24:46pourquoi pas savoir
24:47quelle taxe foncière
24:47je vais payer
24:48est-ce que je peux la contester
24:49aussi futur
24:50je me regarde Manon
24:51parce que c'est un peu
24:51votre sujet quand même
24:54donc nous on a créé
24:55une plateforme
24:57qui s'appelle
24:57Orca.tax
24:58qui propose un simulateur gratuit
25:00qui vous donnera
25:01une première idée
25:02fiable
25:03de ce que vous devriez payer
25:04ou de ce que vous allez payer
25:06si vous projetez
25:06de faire construire
25:07vous pouvez le faire
25:08autant de fois
25:09que vous voulez
25:09avec différentes simulations
25:10et ensuite
25:11on a un service payant
25:12à 78 euros
25:14TTC par bien
25:16donc les dépendances
25:17sont incluses
25:18où là on va aller demander
25:19pour vous
25:19la fiche d'évaluation
25:20auprès de l'administration
25:21fiscale
25:22faire une comparaison
25:23entre la photographie
25:24de l'administration fiscale
25:26et la photographie
25:27que vous nous donnez
25:27vous remettre un rapport
25:29un dossier de réclamation
25:30sur mesure
25:31avec une aide
25:31à l'établissement
25:33du dossier
25:34avec les pièces
25:34justificatives
25:35et vous n'aurez plus
25:36qu'à le déposer
25:36auprès de l'administration
25:37fiscale
25:38après il y a des cas
25:39qui sont plus complexes
25:40ou pour des plus grands parcs
25:43ça peut être plus pratique
25:44de passer
25:45par un avocat
25:46donc Jean-Pascal
25:48moi-même
25:49un autre
25:49oui c'est ça
25:50en fait vous avez envie
25:52de démocratiser aussi
25:53l'idée de pouvoir aussi
25:55parfois contester
25:56des impôts
25:57qui ne sont pas légitimes
25:58ou pas à la bonne hauteur
26:00et pas au bon niveau
26:01exactement
26:02nous notre idée
26:03à la base
26:03c'est
26:04donc avec mon associé
26:05Gary Kahn
26:07on s'est dit
26:08bon on a fait
26:08quelques taxes foncières
26:09tout était surévalué
26:10les premières
26:11c'était peut-être
26:12pour nous donner
26:13la vocation
26:14et on s'est dit
26:15mais c'est pas normal
26:16parce que
26:16ces clients ont payé
26:18x centaines
26:19milliers d'euros
26:19sur ce dossier
26:21mais tout le monde
26:22il y a peu de personnes
26:23qui peuvent payer ça
26:23donc il faut démocratiser
26:25la chose
26:26c'est quand même
26:2635 millions d'avis
26:27de taxes foncières
26:28par an
26:28une manne financière
26:29énorme pour l'Etat
26:31beaucoup de gens
26:31qui payent trop
26:32on me demande souvent
26:33les statistiques
26:34je ne sais pas
26:35je sais juste dire
26:36que quasiment tout est faux
26:37avec le simulateur
26:38vous pourrez voir
26:39si vous payez trop
26:41ou pas assez
26:41ça va dans les deux sens
26:42oui alors d'ailleurs
26:43c'est drôle
26:43parce que
26:44Jean-Pascal
26:44quand on n'a jamais parlé
26:45de votre boîte
26:46parce que je la trouve
26:46très chouette
26:47votre plateforme
26:47mais je vous avais interrogé
26:49il m'a dit
26:49il y a quand même
26:50des cas parfois
26:50où on m'interroge
26:52où j'ai des clients
26:52qui me disent
26:52vous ne pouvez pas regarder
26:54si je peux contester
26:55ma taxe foncière
26:56et payer moins
26:57il y a quand même
26:57des cas où
26:58vaut mieux se taire
26:59bien sûr
27:00comme tout est faux
27:01parfois on ne paye pas assez
27:02c'est pas le plus fréquent
27:04mais ça arrive
27:05et juste un mot
27:05ce sera la dernière question
27:06d'Alban
27:06il me dit
27:07et si j'achète
27:08un bien immobilier
27:09que je me rends compte
27:09que le précédent propriétaire
27:11payait trop de taxes
27:12foncières
27:12est-ce que je peux contester
27:13l'achat
27:14est-ce que je peux revenir
27:14sur l'achat
27:15est-ce qu'il y a quelque chose
27:15là-dessus aussi
27:18bonne question quand même
27:19à ma connaissance
27:20il vous a posé une colle
27:21non c'est pas un motif
27:22d'annulation
27:24d'erreur
27:24à moins qu'elle soit vraiment
27:26énorme par rapport
27:27à la valeur du bien
27:27mais en général
27:28c'est pas le cas
27:28donc je serais surpris
27:29mais c'est une question
27:30pour un notaire
27:30on posera la question
27:31à un notaire
27:32Alban
27:32mais il va falloir
27:33qu'il vienne sur le plateau
27:34avec moi
27:34parce qu'il y a toujours
27:35de très bonnes questions
27:36et de challenger
27:36les deux avocats du plateau
27:37exactement
27:39merci en tout cas
27:40à tous les deux
27:40Manon Belin
27:41avocate fiscaliste
27:42chez Neora Avocat
27:44et cofondatrice
27:44d'Orca.tax
27:45et évidemment
27:46Jean-Pascal Michaud
27:48avocate fiscaliste
27:48chez l'MD Avocat
27:49qui est régulièrement
27:50avec nous
27:50pour décrypter un peu
27:51cette fiscalité immobilière
27:52qui est de plus en plus
27:53compliquée
27:54voire qui est compliquée
27:55depuis 1956
27:561970
27:57quand même
27:58quand même
27:59merci à tous les deux
28:00d'avoir décrypté
28:00cette taxe foncière
28:01souhaitons que la prochaine fois
28:02que vous reveniez
28:03ce soit pour parler
28:04justement de cette grande
28:05révision des valeurs locatives
28:06c'est ton jamais
28:07à demain
28:08moi je vous dis à demain
28:09en tout cas dans
28:09Les Experts de Limo
28:12Les Experts de Limo
28:14sur BFM Business
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