- il y a 6 semaines
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:07Et il est midi sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela un rappel des principes
00:12au titre de l'actualité.
00:13Les marchés dans l'attente de la reprise des négociations entre les Américains et les Iraniens.
00:17Côté pétrole, le baril de Bren se stabilise ce midi autour des 96 dollars.
00:21Stabilisation également du côté du marché obligataire, avec un 10 ans français autour des 3,66%
00:27et un 10 ans allemand, toujours juste au-dessus des 3% sur le front diplomatique.
00:32Les Etats-Unis ont donc annoncé, discuté sur la tenue d'une deuxième session de négociations.
00:38Avec l'Iran, la porte-parole de la Maison-Blanche s'est dite optimiste sur les chances d'un accord.
00:43Côté iranien, on parle de plusieurs messages échangés avec les autorités américaines via le Pakistan.
00:48Téhéran insiste tout de même sur sa volonté de poursuivre son programme nucléaire civil,
00:53mais ouvre la voie à un débat sur le niveau et le type d'enrichissement d'uranium.
00:58Parallèlement, sur l'autre front de la guerre au Moyen-Orient, on apprend ce midi que le Premier ministre israélien
01:02va s'entretenir avec le président libanais.
01:05Information des autorités israéliennes qui ne précisent ni la date ni le lieu pour ces échanges.
01:10Enfin, l'actualité des entreprises marquées par le plan de relance de Kering.
01:13Une présentation aujourd'hui à Florence en Italie qui, à ce stade, ne semble pas convaincre les investisseurs
01:18avec un titre encore en recul de plus de 2,5% ce midi après la chute de plus de
01:249% hier.
01:25Sachez que Luca De Meo, le directeur général de Kering, sera l'invité exceptionnel de la matinale de BFM Business
01:31demain matin à 8h10.
01:33Interview depuis Florence avec Pauline Tadevin.
01:35Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:58BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurore.
02:02Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner.
02:05Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
02:08Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne,
02:11amis professionnels de ce secteur de l'immobilier au sens large,
02:15des témoignages terrain de vos métiers.
02:17Aujourd'hui, focus sur l'architecture d'intérieur.
02:21Et on va voir que même lorsque les clients ont les moyens,
02:24ce n'est pas toujours simple de travailler.
02:26Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:29Hier, vous aviez notre duo de choc de l'assurance de prêt.
02:31Aujourd'hui, notre duo de choc de la fiscalité.
02:34Mais d'abord, c'est l'heure du pro de l'IMO.
02:37Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
02:40Et on est en ligne avec Amandine Maroto, fondatrice et PDG d'Atelier Compostelle.
02:45Bonjour Amandine.
02:46Bonjour Marie, bonjour à tous.
02:48Alors, je le disais en préambule, être architecte d'intérieur,
02:52c'est un métier génial.
02:53Quand en plus, le client a les moyens, c'est un métier super génial.
02:57Encore faut-il savoir ce qu'il veut ce client bien pourvu.
03:02Et oui, Marie, c'est une question qui est passionnante,
03:05d'autant que nous avons adressé un sujet récemment
03:08avec une clientèle à laquelle ils n'auront pas accès.
03:12C'est-à-dire qu'en fait, nous travaillons avec leurs représentants,
03:16ceux qui nécessitent quelques particularités
03:18dans le traitement de l'information
03:20et dans la compréhension de leurs demandes.
03:22Mais parce qu'on est quand même sur des gens
03:23qui ont envie encore de garder l'anonymat.
03:26C'est un peu ça le sujet.
03:27Donc, vous connaissez l'enveloppe,
03:28mais vous ne savez pas ce qu'ils veulent, en fait.
03:30C'est ça le sujet.
03:31Alors, nous avons l'intention.
03:32Nous avons des équipes très structurées
03:35qui connaissent très bien leurs mandants.
03:37En revanche, nous n'avons pas la personnalité
03:39derrière la demande.
03:40Et donc, ça implique une granularité
03:43dans la communication de l'information.
03:45Concrètement, ça veut dire que vous bossez comment, Amandine ?
03:47Parce que moi, ça me passionne.
03:48C'est-à-dire que vous allez faire quoi ?
03:49Vous allez proposer quoi ?
03:50Il va falloir être hyper pédago,
03:52expliquer le sens global,
03:54rentrer dans les détails.
03:55Et comment ça se passe ?
03:56Oui, ça veut dire qu'on a des petites astuces
03:58que je vais vous partager.
03:59D'abord, tout ce que l'on va proposer et demander,
04:02nous allons faire en vidéo.
04:03C'est-à-dire que nous allons préparer
04:04des petites séquences,
04:06nous allons transmettre aux représentants
04:07de nos clients,
04:08qui vont eux-mêmes ensuite l'expliquer
04:10à ces personnalités qui sont soit publiques,
04:13soit juste extrêmement discrètes
04:15parce que très fortunées, notamment.
04:18Et ce format vidéo, en fait,
04:20est la meilleure façon pour nous
04:21d'éviter le via-via
04:23et l'espèce de téléphone arabe.
04:25Donc, c'est la première astuce.
04:26La seconde est que pour tout ce que nous proposons
04:28d'un point de vue matérialité et images,
04:30nous préparons par espace
04:32des petits mock-up,
04:32mais dans des boîtes.
04:33Des quoi ?
04:34Alors, des quoi, Amandine ?
04:35Les mock-up dans le monde des archives,
04:37ce sont des présentations
04:38qui regroupent
04:41les matériaux et les images.
04:42Donc, nous allons regrouper par espace
04:44tout ce que nous leur proposons,
04:46expliquer en vidéo.
04:47Donc, les représentants de nos clients
04:49n'ont plus qu'à transmettre
04:50cette information
04:51pour aller jusqu'au bout du projet.
04:53Mais quand même, à la fin,
04:55en général, on les rencontre.
04:56J'espère bien.
04:57Et puis, il peut y avoir des bugs aussi
04:58en cours de route.
04:59Alors, vous préparez souvent
05:00vos interventions
05:02avec Vénédia Carrara,
05:03ma collaboratrice,
05:04qui travaille extrêmement bien
05:05sur cette émission.
05:05Et elle me disait,
05:06en petite histoire,
05:07vous avez eu le cas
05:08d'une table très, très belle,
05:09mais visiblement
05:10qui ne résistait pas
05:11quand on s'appuyait dessus.
05:12C'est un peu embêtant,
05:13surtout quand on a affaire
05:14à des clients très fortunés,
05:15j'imagine très exigeants.
05:17Oui, alors,
05:18tout client a le droit
05:18d'être exigeant.
05:19Et en l'occurrence,
05:19nous avons adapté
05:21une table qui avait été dessinée,
05:23mais jamais produite.
05:24Et notre client
05:26était une personne
05:27relativement âgée
05:28qui devait pouvoir
05:29s'appuyer sur sa table
05:31pour se lever.
05:31Et donc,
05:32quand la table est arrivée,
05:33malgré les prototypages
05:34et les tests,
05:35j'ai remarqué
05:36que le plateau
05:37bougeait légèrement.
05:38Donc, de nouveau,
05:39mon équipe m'a filmée
05:41en train de faire
05:41la démonstration,
05:42a envoyé la vidéo
05:44à l'éditeur
05:44et au designer.
05:46Et j'avais déjà rencontré
05:47le designer
05:47qui se dit
05:48« Mais quelle est cette archi
05:50qui me fait des vidéos
05:51en s'appuyant sur une table ? »
05:53Et donc,
05:53chose qu'il ne fait jamais,
05:54il est venu sur site
05:56voir cette table
05:57pour l'adapter.
05:59Et nous sommes venus amis
06:01et il sera probablement
06:02le designer
06:02de ma future maison d'édition.
06:04Donc, l'histoire
06:04est assez jolie en soi.
06:05Ah bah ouais,
06:06c'est des rencontres quand même.
06:07Juste un dernier mot,
06:08Amandine,
06:08parce que vous le disiez
06:09quand j'ai dit
06:10« Ils sont d'autant plus exigeants »
06:11et vous dites
06:11« En fait, tout le monde est exigeant ».
06:13Mais presque,
06:13finalement,
06:14j'ai envie de prendre
06:15le contre-pied
06:15de ce que je disais,
06:16c'est à quel moment
06:18ils le sont peut-être aussi
06:19même un peu moins
06:19et ça vous oblige vous
06:21à être d'autant plus
06:22à fond sur ce que vous allez faire
06:24et à anticiper
06:25tout,
06:26mais tout dans les moindres détails.
06:28Alors en fait,
06:28ils sont très exigeants
06:30sur l'unicité,
06:31sur l'excellence,
06:32sur l'idée
06:34et ils sont extrêmement tolérants
06:36sur le temps nécessaire
06:37parce que finalement,
06:38pour avoir d'excellentes idées,
06:40le temps incompréhensible
06:41de la réflexion
06:42et le luxe
06:43qu'ils peuvent s'offrir.
06:45Bon, je vais vous poser
06:46une question piège
06:46pour terminer.
06:47Vous préférez bosser
06:48avec quel type de client ?
06:50Ceux qui vous donnent
06:50un budget de 3-4 millions d'euros
06:52en vous disant
06:52« faites ce que vous voulez,
06:53mais il faut que ça me plaise
06:54à la fin,
06:54quitte à ce qu'on ne se rencontre jamais »
06:55ou des gens qui ont un budget plus serré
06:57mais qui sont très,
06:58très, très impliqués au quotidien ?
07:01En fait,
07:01dans les deux cas,
07:02ils sont impliqués
07:02et je vais faire une réponse
07:04qui sera un peu entre deux
07:05qui est simplement
07:06que moi,
07:06le client idéal,
07:07c'est un client qui est esthète,
07:08qui est passionné
07:09et qui partage avec nous
07:10et quand nos clients ont des passions
07:12dans lesquelles ils nous emmènent
07:14à travers l'architecture,
07:15mais l'architecture
07:15nous a un prétexte
07:16à la mise en valeur
07:17de leur passion,
07:18in fine,
07:19ce sont les plus belles rencontres.
07:21– C'était très beau
07:22de nous dire ça Amandine,
07:24merci pour votre témoignage.
07:25Amandine Maroto,
07:26fondatrice et PDG
07:27d'Atelier Compostelle,
07:28mais oui,
07:29l'architecture d'intérieur,
07:30c'est splendide,
07:31ça l'est d'autant plus
07:32quand on a des gros budgets,
07:33mais même avec des petits budgets,
07:34n'hésitez pas à appeler Amandine,
07:35on mettra son numéro de portable.
07:36Non, je plaisante Amandine
07:37si elle est encore en ligne avec nous.
07:38Mais si comme Amandine,
07:39vous avez des témoignages
07:40à nous apporter
07:41à l'antenne de BFM Business
07:42et des experts de l'IMO,
07:44ça tombe bien ?
07:44On a une adresse mail
07:46lesexperts de l'IMO
07:47arrobas bfmbusiness.fr.
07:49Allez, c'est l'heure du débat.
07:55Il y a Alban qui a trouvé en régie
07:57qui me dit
07:58« Et maintenant, on défisque,
07:59ça pourrait être notre nouveau jingle
08:01à chaque fois qu'on a notre
08:02bio de choc de la fiscalité. »
08:04À mes côtés,
08:05Stéphane Descartier
08:05pour SD Conseil et Formation
08:07et Jean-Pascal Michaud,
08:08avocat fiscaliste chez LMD Avocats.
08:10Bonjour à tous les deux.
08:12– Bonjour.
08:13– Bonjour Marie.
08:14– On a souvent pas mal de sujets.
08:16à éplucher tous les trois.
08:18On va démarrer par les municipales.
08:20Vous inquiétez pas,
08:21c'est terminé.
08:22Mais justement, c'est terminé.
08:23On est dans une nouvelle ère
08:26qui démarre
08:26et notamment à Paris
08:28puisque ça faisait quand même
08:29partie des élections
08:30les plus suivies.
08:31Alors, il y a deux éléments clés
08:32qu'on va aborder.
08:33La première chose
08:34dont on voulait parler,
08:35Jean-Pascal,
08:36c'est la taxe
08:37sur les logements vacants.
08:38Ça va changer à Paris.
08:40Ou ça a changé ?
08:41Non, ça va changer.
08:42– Ça va changer.
08:42– Oui.
08:43– C'est-à-dire ?
08:44– Alors, effectivement,
08:46on l'avait évoqué
08:47dans cette émission déjà,
08:48la taxe sur les logements vacants
08:49elle a été réformée,
08:51elle a été fusionnée
08:52avec la taxe d'habitation
08:54sur les logements vacants.
08:55– Ça, c'était dans le cadre
08:55du projet de loi de finances, c'est ça ?
08:56– Exactement,
08:57dans le cadre du projet
08:57de loi de finances.
08:58Et Paris,
08:59la ville de Paris
09:00s'empare de cette réforme
09:03dont elle était demandeuse
09:04au départ.
09:05puisque cette réforme permet
09:07d'augmenter les taux
09:08de la taxe sur les logements vacants,
09:09de les passer,
09:09au lieu de 17,34,
09:11on peut monter jusqu'à 30,60,
09:13donc 60%,
09:14c'est quand même énorme.
09:15Et la municipalité a indiqué
09:17qu'elle comptait bien
09:18aller jusqu'à ces 60%
09:19le plus vite possible
09:20pour assommer les propriétaires
09:22qui se permettraient
09:23de ne pas mettre
09:24leur logement vacant
09:25en location.
09:26Donc, c'est un point
09:27qui est important
09:28parce que ça peut être
09:29très lourd,
09:3060%, c'est le tripe
09:31d'une taxe foncière.
09:32Mais du coup,
09:33comment on fait ?
09:33Donc, si je mets mon bien
09:34qui était vacant
09:35à la location,
09:36là, je n'ai plus du tout ça.
09:37On est d'accord ?
09:38On est bien d'accord.
09:39On est bien d'accord.
09:40Mais on n'a pas toujours
09:41envie de mettre son bien
09:42en location
09:42ou pas toujours la possibilité
09:43parce que pour mettre
09:44son bien en location,
09:45il faut d'avoir fait
09:45les travaux nécessaires.
09:47Ça peut s'avérer
09:47très coûteux.
09:49Et puis,
09:49il ne faut pas avoir
09:50de problème d'indivision,
09:52il ne faut pas avoir
09:52de problème décisionnel,
09:54il ne faut pas avoir
09:54besoin du logement
09:55même de manière ponctuelle.
09:57Donc, ce n'est pas possible
09:58pour tout le monde.
09:59Il n'y a pas tant
10:00de logements vacants
10:01que la mairie le sous-entend.
10:03Ah bon ?
10:03Alors, après,
10:04ils disent vacants
10:05et sous-utilisés.
10:06Voilà.
10:07Et si on reprend les chiffres,
10:08c'est 300 000 sur 1,4 million.
10:10Donc, ça réduit,
10:11ça réduit.
10:11Et on va arriver
10:13à des montants incompressibles.
10:15Donc, moi,
10:16je m'interroge un petit peu
10:17sur le pourquoi du comment
10:18et surtout,
10:20comme j'aime le dire,
10:21pour faire avancer un an,
10:22il faut une carotte
10:23et un bâton.
10:24Là, il y a le bâton.
10:25Voilà.
10:26On attend la carotte.
10:27C'est le bâton,
10:27le bâton,
10:28le bâton,
10:29il finit par mourir
10:30et tout le monde est perdant.
10:32Question quand même,
10:33Jean-Pascal,
10:33on fait quoi dans ces cas-là ?
10:34C'est-à-dire que
10:35vous conseillez plutôt
10:36de faire les travaux
10:38si c'est nécessaire
10:38pour le mettre à la location,
10:39le bien qui était
10:40officiellement vacant,
10:42de le vendre.
10:43C'est quoi votre...
10:44Bien sûr,
10:45on met la situation à plat.
10:47Si on peut le louer
10:48dans des conditions correctes,
10:50ce qui est difficile
10:51à Paris
10:51avec l'encadrement des loyers,
10:52mais si on peut le louer
10:53dans des conditions correctes,
10:53bien sûr,
10:54il faut le mettre en location.
10:55C'est le but de cette politique.
10:56Pourquoi ne pas la suivre ?
10:57Ça peut fonctionner.
10:57Si on ne peut pas,
10:59il faut vendre.
10:59Et si on vend,
11:01on risque de faire baisser
11:02les prix de l'immobilier à Paris.
11:04Si les prix de l'immobilier baissent,
11:05ça veut dire que
11:06les propriétaires seront plus pauvres.
11:07Si les propriétaires
11:08seront plus pauvres,
11:09c'est toute l'économie derrière
11:10qui descend.
11:11Donc,
11:12c'est un peu un cercle vicieux quand même.
11:13Mais globalement,
11:14ça se calcule quand même,
11:15ça se mesure.
11:16Bien sûr,
11:16ça se mesure,
11:17évidemment.
11:18Puis après,
11:18vous parlez de l'encadrement des loyers,
11:19ne me faites pas ça,
11:20Jean-Pascal,
11:21parce qu'en l'occurrence,
11:21les logements vacances,
11:22s'ils nécessitent énormément de travaux,
11:24c'est qu'ils ont peut-être été achetés
11:25il y a longtemps.
11:26Donc,
11:27en l'occurrence,
11:27entre le prix payé
11:28il y a 15 ou 20 ans,
11:29voire plus,
11:30pour les personnes âgées,
11:32propriétaires de logements vacants,
11:33qui ont payé ça.
11:34Alors,
11:35une bouchée de pain,
11:35je ne vais pas dire comme ça,
11:36mais un peu quand même.
11:37Même avec l'encadrement des loyers,
11:39la rentabilité sera au rendez-vous quand même.
11:41Alors ça,
11:42c'est un point qui est très important.
11:44C'est-à-dire qu'effectivement,
11:45on peut se permettre
11:46de baisser la rentabilité des logements
11:48lorsque l'immobilier est en hausse,
11:50parce que les propriétaires
11:51peuvent se dire
11:52qu'ils vont rester propriétaires
11:53à défaut que ce soit rentable,
11:55ils seront gagnants à la revente.
11:56Mais quand on se retrouve
11:57dans un marché baissier,
11:59ce qui est le cas depuis quelques années,
12:00et qu'on poursuit cette politique,
12:02on risque de se retrouver
12:03un peu pris en fourchette,
12:04comme on dit aux échecs,
12:05et plus personne ne voudra garder le logement.
12:07Donc,
12:08c'est comme tout.
12:09On est d'accord Jean-Pascal,
12:10encore une fois,
12:11tout dépend le prix que vous avez payé.
12:13Je rappelle,
12:13aujourd'hui,
12:14on est autour de 9700 euros
12:15du mètre carré à Paris,
12:169700 euros,
12:17la plupart des logements vacants
12:18aujourd'hui sont des biens
12:19qui ont été achetés
12:20il y a très longtemps.
12:22Donc,
12:22encore une fois,
12:23la plus-value,
12:23elle se mesure à l'aune
12:24de ce qu'on a payé au départ.
12:26On est d'accord ?
12:27On est d'accord
12:27pour ceux qui les ont achetés
12:29à cette époque-là.
12:29Il y a aussi des gens
12:30qui les ont achetés
12:30plus récemment en mauvais état
12:31ou qui en ont hérité.
12:32Ah oui,
12:33là,
12:33c'est un autre sujet.
12:34Et d'ailleurs,
12:34vous faites vachement bien la bascule
12:36sur cette question d'héritage,
12:37ce qui m'envoie
12:38vers l'autre sujet parisien
12:39que vous voulez porter
12:40ce midi Stéphane.
12:42Alors oui,
12:43on peut hériter
12:44ou alors on peut essayer
12:46de donner discrètement.
12:47Parce que ça se passe
12:48comme ça à Paris
12:49quand on n'a pas d'héritier.
12:50Il arrive
12:51qu'on essaye
12:53de vendre
12:54à quelqu'un
12:54qu'on aime beaucoup
12:55avec un prix défiant
12:57toute concurrence.
12:58Mais v'là,
12:59t'y pas que ce ne serait pas
13:00une donation déguisée.
13:01Eh oui,
13:02c'est très très dangereux.
13:04Donc attention.
13:05Elle le regarde en plus
13:06Jean-Pascal
13:07de l'autre côté
13:07qui l'est alors...
13:08Oui,
13:09ça, tous les ans,
13:11il y a des gens
13:11qui se font attraper
13:12avec ça
13:12et c'est très très compliqué,
13:14très douloureux.
13:15Il y a des amendes
13:15qui pleuvent, etc.
13:17Mais surtout,
13:18effectivement,
13:18ça amène à faire des cadeaux
13:19en définitive
13:20à la ville de Paris.
13:21Le problème...
13:22Vous allez expliquer
13:22pourquoi c'est un cadeau
13:23final à la ville de Paris ?
13:25Bien sûr.
13:25Alors le problème,
13:26c'est que la France
13:27a les frais de succession
13:28de nations les plus élevées
13:29au monde.
13:30À part le Japon et la Corée
13:32qui ont le même système.
13:32On est champions du monde.
13:34En gros,
13:35même de parents à enfants.
13:37Donc on a 100 000
13:37d'exonération.
13:39Après,
13:40au-dessus de 120 000,
13:41c'est 20 %.
13:41120 000,
13:42ça fait quand même
13:43pas grand-chose.
13:44On redonne 20 %.
13:45Au-dessus de 550 000,
13:46on donne 30 %
13:48de parents à enfants.
13:49Et alors après,
13:50au-dessus de 900 000,
13:5140 %, etc.
13:52J'ai 45 %.
13:53Le pire,
13:54si par exemple,
13:55vous donnez un neveu
13:56ou une nièce,
13:58les gens qui n'ont pas d'enfants
13:59notamment,
14:00ce sont des neveux,
14:01des nièces qu'ils aiment bien,
14:02donc ils voudraient...
14:02Là,
14:03c'est 55 % direct.
14:04N'aimez pas vos neveux et nièces.
14:06Là,
14:0755 %.
14:08Vous avez un pauvre
14:09abattement de 8 000 euros
14:10et ensuite,
14:10c'est 55 % direct.
14:12Donc,
14:13la tentation
14:14de sous-estimer
14:15pour vendre
14:16effectivement
14:17à des gens
14:17qu'on aime bien,
14:18un neveu
14:18ou parfois,
14:19les gens font des obéos,
14:21vous savez,
14:21des rachats soi-même.
14:23Des rachats soi-même.
14:24On fait la SCI
14:25avec les enfants
14:26et puis pour les avantager,
14:27comme ils sont majoritaires
14:28dans la SCI,
14:28on met un prix en dessous
14:29du marché,
14:30pour pouvoir...
14:32J'ai bien parce qu'il dit ça
14:32comme ça,
14:33comme si ce n'était pas grave.
14:34Oui,
14:35la tentation est grande.
14:37Tous les ans,
14:38encore une fois,
14:38il y a des gens
14:39qui se font retoquer là-dessus.
14:41Donc,
14:43il y a cette tentation
14:44mais c'est extrêmement dangereux.
14:46C'est très,
14:46très dangereux.
14:47À plus d'un titre.
14:48Vous avez un bien
14:48qui vaut 500 000 euros,
14:50vous le vendez
14:51à 350 000 euros,
14:52par exemple.
14:52C'est extrêmement dangereux.
14:54Déjà,
14:54parce qu'on n'a pas le droit.
14:55C'est une donation déguisée.
14:57Vous pouvez être rattrapé
14:59sur la différence
15:00avec le véritable prix
15:01en termes de droits
15:02et donc ça peut faire mal.
15:03Vous pouvez être rattrapé
15:05sur les frais de mutation aussi
15:06parce qu'il y a un manque à gagner.
15:07J'allais vous dire,
15:09le notaire,
15:10il ne tique pas à la fin quand même
15:11si effectivement,
15:12admettons,
15:13puisque là,
15:13on est focus Paris.
15:15Admettons qu'à Paris,
15:16j'ai un bien
15:16qui vaut 800 000 euros
15:17et que j'arrive
15:18pour le vendre à mon neveu
15:19à 500 000.
15:20Oui,
15:21le notaire parisien
15:22peut peut-être tiquer
15:23mais le notaire du Loir-Acher
15:24ou de Vesoul,
15:26il ne va peut-être pas se dire
15:27bon voilà,
15:27le marché,
15:27vous lui dites,
15:28il y a beaucoup de travaux.
15:29C'est très sympa
15:29pour les notaires de Vesoul.
15:31Non mais bref.
15:34Donc ça,
15:35ça se pratique
15:36et donc déjà,
15:37c'est interdit,
15:38c'est dangereux,
15:38vous pouvez vous faire attraper
15:39par les droits
15:40surtout que maintenant,
15:41ce n'est plus des gens
15:41qui,
15:42ce n'est plus à Bercy,
15:43des gens qui contrôlent
15:44comme ça à la main,
15:44c'est les ordinateurs
15:45qui font le boulot.
15:46Quand on va passer
15:47dans une ville,
15:47dans une rue,
15:48dans un immeuble
15:49où les ventes se font à 5000,
15:50s'ils voient passer une vente
15:51à 3000,
15:51ça s'allume,
15:52attention,
15:52il y a un problème.
15:53Mais ce n'est pas
15:54le plus gros problème.
15:55Le plus gros problème,
15:56c'est que si vous faites
15:57une donation de ce type,
15:59enfin une vraie fausse donation,
16:00une vente à vil prix,
16:01entre guillemets,
16:02à Paris,
16:03là à Paris,
16:04vous avez quand même
16:05un petit problème
16:06parce qu'il y a le droit
16:07de préemption.
16:08C'est dans toutes les communes.
16:09C'est-à-dire que le notaire,
16:11quand vous passez votre compromis
16:12avec votre cher neveu
16:13ou votre charnièce,
16:14il envoie la DIA,
16:15la Déclaration d'intention
16:17d'aliéner à la mairie.
16:18Et M. Grégoire,
16:19quand il voit passer
16:21un bien à 500 000 euros
16:22vendus 350 000 euros,
16:24il dit qu'il y a une affaire
16:25à prendre !
16:26Il l'achète,
16:26c'est lui qui l'achète,
16:27bien entendu.
16:28Vous savez qu'à Paris,
16:29le premier investisseur
16:32à Paris,
16:32c'est Paris.
16:33Et de loin,
16:34c'est d'ailleurs le dernier
16:35investisseur en logement,
16:36c'est Paris.
16:37Ils ont préempté
16:38quand même,
16:39Mme Hidalgo,
16:39il y a le neveu
16:40de Stéphane Descartes,
16:41aussi,
16:41ils ont préempté
16:44pour plus de 2 milliards
16:45d'euros de logement
16:46sur les trois dernières années.
16:48Et M. Grégoire a dit
16:49qu'ils allaient continuer
16:50pour transformer
16:51en logement social,
16:52etc.
16:52Donc, bien entendu,
16:53quand ils voient
16:54un bien passer
16:56nettement sous-évalué,
16:57ils le prennent.
16:58Et donc là,
16:59la super affaire,
17:00ce n'est pas votre neveu
17:01qui l'a fait,
17:01c'est M. Grégoire.
17:03Et là,
17:04vous ne pouvez pas dire
17:04« Ah oui,
17:05mais alors attendez,
17:05on a lu,
17:06non,
17:06parce qu'en fait,
17:06c'était pour avantager
17:07votre neveu,
17:08parce que alors là,
17:08en plus,
17:09on vous dit
17:09« Ah, mais en plus,
17:10vous avouez
17:11que vous vouliez tricher,
17:12etc. »
17:13Donc,
17:13vous êtes dans la nasse,
17:14le super cadeau,
17:15c'est effectivement
17:17la ville de Paris
17:18qui le fait,
17:19elle ne pouvait plus
17:20revenir en arrière.
17:20Une fois que le compromis
17:21est parti effectivement
17:22à la mairie,
17:23c'est mort.
17:23Donc, attention,
17:25déjà c'est très risqué
17:25et ensuite,
17:26vous pouvez vous faire
17:27souffler l'affaire,
17:29etc.
17:29Et la bonne affaire,
17:30ce n'est pas votre neveu
17:31ou vos enfants en OBO
17:32qui la font,
17:32c'est effectivement la mairie.
17:34Mais d'une certaine façon,
17:35alors la mairie de Paris…
17:36J'ai envie de dire,
17:36franchement,
17:37je vais être méchante,
17:37alors après,
17:38je vais me prendre encore
17:38des mails incendiaires,
17:39mais c'est de bonne guerre,
17:40vous essayez de jouer
17:41avec le fisc,
17:43tant mieux si ça fait
17:44un cadeau à la mairie de Paris
17:45et si ça profite
17:46aux logements sociaux.
17:47Et bim, bim, bim,
17:48je vais me prendre
17:48beaucoup, beaucoup…
17:49Mais de toute façon,
17:49effectivement,
17:50vous parliez des plafonds
17:51de loyers tout à l'heure.
17:53Effectivement,
17:54à Paris,
17:55il n'y a pas le choix.
17:56À Paris,
17:56on l'avait déjà dit,
17:57il n'y a plus aucun
17:58investisseur privé.
17:59Il y a un excellent article
18:00de Anne Rovan
18:01dans le Figaro,
18:01cette semaine,
18:02qui montre,
18:03qui interview
18:04plusieurs propriétaires,
18:05bailleurs,
18:05bon, tout le monde se barre.
18:06À Paris,
18:07il y avait encore,
18:07au début des années 90,
18:08plus de 600 000 logements
18:10dans le parc locatif privé,
18:11dont les institutionnels.
18:12Aujourd'hui,
18:13ils sont tous partis,
18:13il n'y a plus aucun
18:14investisseur privé.
18:15Donc, la mairie
18:15n'a pas d'autre choix,
18:17en définitive,
18:18que de municipaliser,
18:20en quelque sorte,
18:20le logement.
18:21Et pour dédouaner la mairie,
18:22il y a aussi un sujet
18:23sur nos dispositifs
18:24d'aide à l'investissement locatif.
18:25Je suis désolée,
18:25mais en fait,
18:26à chaque fois qu'on nous pond un truc,
18:27ce n'est jamais valable à Paris.
18:29Là où on manque
18:29le logement
18:30et on n'arrive pas
18:31à inciter les gens à investir.
18:32On parlera en fin d'émission
18:35de notre nouveau Jean Bram.
18:36Enfin, faire du Jean Bram à Paris,
18:37que je sois dans le long,
18:38dans l'ancien,
18:39évidemment,
18:39toujours pas.
18:40Mais quand même,
18:41à un moment donné,
18:42on est vraiment
18:45la parfaite illustration
18:46de la crise du logement
18:47et là où elle est la plus vive,
18:48c'est bien à Paris.
18:49Et on n'a que du bâton
18:50et effectivement,
18:50pas de carottes.
18:51C'est bien dommage.
18:52On parlait des logements privés,
18:53des logements vacants
18:54tout à l'heure.
18:55Effectivement,
18:56mais aujourd'hui,
18:56Paris,
18:56on l'avait déjà dit,
18:57c'est 3, 2, 1, 0.
18:58C'est-à-dire que
18:59le plafonnement des loyers
19:00vous donne du 3% brut.
19:01Moins vos charges,
19:02vos taxes foncières,
19:03vos frais de gestion,
19:03vous tombez à 2%.
19:05Moins les impôts,
19:06si vous êtes à 30,
19:07vous tombez à 1%.
19:08Si vous êtes à 41,
19:09vous tombez à moins de 1%.
19:10Quand tout se passe bien.
19:12Et si vous êtes à l'IFI,
19:13ça vous coûte de l'argent
19:15de louer à Paris.
19:17C'est pour ça qu'il y a
19:18des dizaines de milliers
19:19de logements,
19:20alors,
19:21soi-disant vacants,
19:22si on est d'accord ?
19:23Non, mais c'est pour ça
19:23que je dis sous-occupés.
19:24On va rendre à...
19:25Quand même,
19:25ils le disent souvent
19:29entre ce qui est
19:29véritablement vacant
19:30et ce qu'on considère
19:31comme étant sous-occupé.
19:32Juste d'un moment,
19:33Jean-Pascal,
19:33je risque quoi,
19:34cette donation déguisée
19:35avant que la mairie de Paris
19:36en profite, je veux dire ?
19:37Alors, si c'est la patrouille
19:40qui vous rattrape,
19:40c'est la patrouille fiscale,
19:42vous risquez un redressement
19:43effectivement en droit de donation
19:46et si c'est un neveu,
19:47ça tape à 55%,
19:48donc ça tape très fort.
19:49Vous risquez aussi
19:51que l'acte soit écarté
19:53par l'administration
19:53qui utilise la procédure
19:54d'abus de droit
19:55avec une majoration de 80%.
19:57Donc ça peut faire très très mal
19:59et puis il y a une loi
20:00dont je parlerai peut-être
20:01tout à l'heure
20:02sur la répression
20:03de la fraude fiscale
20:03qui vient de passer
20:05qui vous dit
20:05que dès que vous avez
20:06100 000 euros
20:07de redressement en droit,
20:09même si l'administration
20:09n'a mis aucune pénalité,
20:10transmission automatique
20:11au procureur de la République,
20:12donc peut-être un petit passage
20:14en prison pour le plaisir.
20:15Donc vous risquez gros quand même.
20:16Oui, donc n'ayez pas peur
20:17d'Emmanuel Grégoire
20:18et il y a un tout petit peu
20:19plus peur quand même du fils
20:21mais en même temps,
20:22j'ai envie de dire,
20:22encore une fois,
20:23je sais que ça ne fera pas plaisir
20:24à certains ce que je dis
20:25mais en fait,
20:26quand on fait une donation déguisée,
20:27on est dans l'illégalité
20:28donc à un moment donné,
20:29je veux dire,
20:29le moindre mal,
20:30ce serait vraiment
20:31que la mairie de Paris
20:31s'en saisisse
20:32plutôt que le fils
20:33qui là vous coûterait
20:34encore plus cher.
20:35Bref !
20:35Oui, on n'est jamais plus malin
20:36que les impôts.
20:37Non.
20:37Il faut bien se le dire
20:39surtout avec les moyens
20:40maintenant automatiques
20:41par effectivement
20:43comparaison automatique
20:44qu'ils font pour chaque vente,
20:45etc.
20:45Donc là, aujourd'hui,
20:46on ne peut plus
20:48effectivement contourner
20:49les trucs comme ça.
20:49Ce n'est plus possible.
20:50Et puis bon,
20:50si vous avez un doute,
20:51appelez les professionnels du droit,
20:52ça peut aider quand même.
20:53Bon, du coup,
20:54là on a parlé Focus,
20:55Béry de Paris,
20:56on va essayer d'élargir
20:57un tout petit peu le scope
20:58et d'ailleurs,
20:59vous parliez de ce projet-là
21:00mais d'abord,
21:00je voulais qu'on revienne
21:01un petit coup en arrière
21:02parce qu'on devait le faire
21:03la fois dernière,
21:03on n'avait pas eu le temps
21:04Jean-Pascal
21:05sur nos évolutions législatives
21:07donc on a toujours un PLF,
21:08vraiment,
21:09je vous jure,
21:09le projet de loi de finances
21:10a vraiment été voté en février
21:13et il y avait d'autres changements
21:14dont on avait assez peu parlé
21:15mais sur lesquels
21:16vous vouliez revenir
21:17donc c'est un,
21:17un, la taxe sur les holdings
21:18et deux,
21:19des changements
21:19sur le mécanisme d'apport-cession.
21:20Oui, effectivement,
21:22effectivement Marie,
21:22alors ce sont deux points
21:24qui touchent indirectement
21:25le secteur immobilier
21:27et pas dans le bon sens
21:29donc il faut quand même l'évoquer.
21:30C'était étonnant.
21:31Alors on va commencer
21:32effectivement par le mécanisme
21:33d'apport-cession.
21:34Alors le mécanisme d'apport-cession
21:35c'est un mécanisme
21:35qui est bien connu
21:36des chefs d'entreprise
21:37qui permet en fait
21:38lorsque l'on vend sa société
21:40d'obtenir une exonération
21:42de la plus-value
21:44si on s'engage
21:45en contrepartie
21:46à réinvestir le produit
21:47dans l'économie.
21:48C'est un système
21:50qui a été durci,
21:51ça c'est pour le détail
21:53mais en plus
21:53on en a écarté
21:55l'immobilier,
21:56les activités immobilières.
21:58Ça veut dire que
21:58dans l'immobilier
21:59qui a une certaine valeur
22:00les investissements
22:01de projets immobiliers
22:03une des man,
22:04une des sources de revenus
22:05c'était justement
22:06ces chefs d'entreprise
22:06qui réinvestissaient
22:07la vente de leur entreprise
22:09dans ces secteurs-là
22:10et bien c'est terminé.
22:11Donc ça c'est pas
22:12une bonne nouvelle
22:13et c'est depuis
22:14le 1er janvier.
22:15Et puis effectivement
22:16on a la taxe sur les holdings
22:17alors on a beaucoup parlé
22:18cette taxe sur les holdings
22:19avec un taux de 20%
22:21et là encore
22:22où on considère
22:23qu'il y a
22:23certaines activités
22:25qui sont improductives
22:26et l'immobilier
22:27en fait partie
22:28plus particulièrement
22:30lorsqu'il est mis
22:30à disposition
22:32des associés.
22:33Alors là aussi
22:34c'est pas une bonne nouvelle
22:35pourquoi ?
22:35Ça touche en principe
22:36les sociétés à l'impôt
22:37sur les sociétés
22:38et pas à l'impôt
22:38sur le revenu.
22:39Mais si vous êtes riche
22:42et que vous avez
22:43par exemple
22:43un bel hôtel particulier
22:45à Paris
22:45qui vaut quelques millions
22:47et que vous l'avez mis
22:49dans une société
22:49parce que c'est quand même
22:50plus pratique pour le financer
22:51mais que l'usage
22:53de cet immeuble
22:54c'est d'être mis
22:55à disposition
22:55des associés
22:56parce qu'ils vivent dedans
22:57tout simplement
22:58et bien là
22:59il faut être extrêmement prudent
23:01parce que si jamais
23:02il est mis à disposition
23:03meublé
23:04et bien souvent
23:05c'est meublé
23:06vous allez avoir
23:07une requalification
23:08par l'administration fiscale
23:10de la société
23:11qui veut dire
23:11que c'est une société
23:12à l'impôt sur les sociétés
23:13puisque c'est une société
23:14à l'impôt sur les sociétés
23:16et bien
23:17elle est sujetée
23:18à la taxe
23:19sur les holdings
23:19et si vous avez
23:20plus de 5 millions
23:21d'immobiliers
23:22c'est 20% par an
23:23repris sur 3 ans
23:2460%
23:26alors disons
23:26par exemple
23:27que l'hôtel particulier
23:28valait 5 millions
23:293 millions de redressements
23:30merci
23:31catastrophe
23:32renfer
23:33Alban me dit
23:34il vaut mieux avoir
23:35un bon comptable
23:35ou alors le numéro
23:36de Jean Pascal
23:37donc voilà
23:38je veux juste
23:39attirer l'attention
23:40des gens
23:40sur ce changement
23:41qui est très récent
23:43et qui peut changer
23:44les habitudes
23:45de beaucoup
23:45de familles
23:46fortunées
23:47sur Paris
23:48et puis d'un mot
23:49juste Jean Pascal
23:50puisque vous parliez aussi
23:50de ce projet de loi
23:51de lutte contre la fraude
23:53il n'est pas encore
23:54définitivement adopté
23:55je crois
23:55ça a été là
23:56par le Sénat
23:57il a été voté
23:58alors à ma connaissance
23:59c'est par l'Assemblée nationale
24:00mais maintenant
24:00il va rentrer en commission
24:02en CMT
24:02et ça peut changer
24:04et effectivement
24:05ce projet
24:05il y a deux choses
24:06d'abord comme je l'ai évoqué
24:07dès que vous avez
24:08100 000 euros de redressement
24:09c'est transmis immédiatement
24:10au procureur
24:10même si l'administration
24:11estime que vous n'êtes pas
24:12fautif
24:13qu'elle n'a pas mis de pénalité
24:14donc ça c'est
24:15c'est assez sévère
24:17je trouve
24:18une deuxième chose aussi
24:19le notaire
24:20et les SCI
24:21voilà
24:21quand on vend
24:22une société
24:24une société immobilière
24:25à prépondérance immobilière
24:26le plus devant les SCI
24:27maintenant
24:28les cessions de part
24:29devront automatiquement
24:31et systématiquement
24:32être faites
24:32devant notaire
24:33ou par acte d'avocat
24:35donc il y avait
24:36c'est une bonne nouvelle
24:36pour vous ça
24:37Jean-Pascal
24:39on ne peut plus
24:39les faire sous son privé
24:40sur un compte-table
24:41voilà
24:41on ne peut plus
24:42le faire sur un bout-table
24:44alors que ça se faisait
24:45auparavant
24:46il y avait des jurisprudences
24:47partagées sur la question
24:48maintenant c'est gravé
24:49dans le marbre
24:49donc un peu plus
24:51de formalisme
24:52un grand bonheur
24:54pour les professionnels
24:54du droit
24:55et pour la bureaucratie
24:55en général
24:56et un petit coup
24:57de poignard de plus
24:57pour l'économie
24:58mais quand même
24:59un peu de business
25:00pour Jean-Pascal
25:01juste sur les apports
25:02cessions
25:02Jean-Pascal
25:03est-ce que par exemple
25:04si on réinvestit
25:05dans des hôtels
25:06murs et fonds
25:07est-ce que c'est considéré
25:08aussi comme
25:08c'est pas évident
25:09c'est pas évident
25:10alors effectivement
25:11si on est vraiment
25:12dans une hôtellerie
25:14professionnelle
25:15qu'on peut vraiment
25:16justifier
25:16qu'on est encore
25:17en BIC
25:17pourquoi pas
25:18mais tout ce qui est
25:19gestion immobilière
25:20même à des fins locatives
25:22c'est terminé
25:23Messieurs
25:23il nous reste
25:241 minute 30
25:24top chrono
25:25pour lancer
25:25la saison
25:27de la déclaration
25:28mais oui
25:29ça y est
25:29on rentre dedans
25:30qu'est-ce qu'il faut
25:30que je déclare
25:31qu'est-ce que j'ai pas
25:31encore à déclarer
25:32je pensais aux gens bruns
25:33effectivement
25:34non c'est pas maintenant
25:35c'est l'année prochaine
25:35c'est ça
25:36enfin en gros
25:36sur quoi
25:37les petites alertes là
25:38de ce que je vais devoir
25:39déclarer
25:40lié à l'immobilier
25:40évidemment
25:42attention à vos
25:43attention à vos déficits
25:44fonciers
25:45notamment
25:47pour des travaux
25:48qui pourraient être
25:48qui pourraient être
25:49plus ou moins payés
25:51en espèces etc
25:53il y a une jurisprudence
25:54récente qui montre
25:54que pour qu'un déficit
25:56soit parfaitement
25:57effectivement
25:59acquis
25:59un déficit foncier
26:00notamment
26:01il faut non seulement
26:01bien sûr
26:02fournir les factures
26:03mais fournir
26:04la preuve du paiement
26:05bah oui
26:05il y a encore eu
26:07dernièrement
26:08un investisseur
26:09qui s'est fait retoquer
26:10sur du gros gros déficit
26:11parce que visiblement
26:12il avait les factures
26:13mais il n'avait pas
26:14après ça me paraît
26:16c'est logique
26:16du paiement
26:17du virement
26:17etc
26:18donc on peut imaginer
26:19qu'il y avait eu
26:19une partie effectivement
26:21en espèces etc
26:22donc voilà
26:23ce genre de petites choses
26:26et puis voilà
26:27surtout les travaux
26:28notamment
26:29bien
26:30taxe foncière déductible
26:31aussi
26:32à chaque fois
26:32qui est-ce qui m'avait dit
26:33je crois que c'est vous
26:34Jean-Pascal
26:34l'autre fois
26:34qui m'avait dit
26:35les gens oublient
26:35les gens oublient
26:36les gens oublient
26:36de déduire
26:37leur taxe foncière
26:38bien sûr
26:38oui alors
26:39les petites alertes
26:40d'abord
26:41vérifiez bien
26:42les dates
26:42ne vous faites pas surprendre
26:43surtout si vous avez
26:44une société
26:45une SCI
26:46c'est quand la déclaration ?
26:47et bien c'est le 20 mai
26:48pour la 2072
26:49de la SCI
26:50et tant que vous n'avez pas
26:51fait la SCI
26:51vous ne pouvez pas faire
26:52votre propre déclaration
26:53qui sera dans la foulée
26:54des besoins
26:55donc ça c'est le premier point
26:56qui est important
26:57surveillez bien les dates
26:59deuxième point
27:00faites bien vos calculs
27:01notamment si vous êtes
27:02en micro foncier
27:04systématiquement
27:05les gens
27:05se déclarent en micro foncier
27:07parce que c'est plus simple
27:08avec l'abattement de 30%
27:09mais bien souvent
27:10si vous faites les calculs
27:10de charges
27:11avec la très faible
27:12rentabilité de l'immobilier
27:13vous avez vraiment intérêt
27:14à déclarer en réel
27:15c'est ce que me dit Alban
27:16il me dit en réel c'est mieux
27:17en réel c'est mieux
27:18non mais Alban est à fond
27:19je vais faire participer
27:20Alban à nos émissions
27:21Alban
27:21si tu m'entends
27:24mais oui
27:25donc on donne le coup
27:25d'envoi des déclarations
27:27juste un mot messieurs
27:28il faut que j'arrête là
27:31déclarer mes biens
27:32immobilier.com
27:33là vous savez
27:33la fameuse plateforme
27:34il faut que je le fasse là
27:36il n'y a pas de mandat spécifique
27:37si si
27:37il faut le faire
27:39à la déclaration de revenu
27:40vous mettez à jour
27:41effectivement l'occupation
27:42des biens c'est très important
27:43et Stéphane
27:44il ne faut pas le faire
27:45résistance
27:48merci Stéphane
27:49Stéphane Descartes
27:50Sd Conseil et Formation
27:51et Jean-Pascal Michaud
27:52avocat fiscaliste
27:53chez LMD Avocats
27:54et merci Alban
27:54d'être participant actif
27:56à cette émission au quotidien
27:58et merci à vous
27:59de nous suivre
27:59on se retrouve demain
28:00pour un nouvel épisode
28:01des experts de l'IMO
28:04les experts de l'IMO
28:06sur BFM Business
28:07MNU
28:07MNU
28:08MNU
28:08c'est parti
28:09C'est parti !
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