- il y a 3 mois
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00Et il est midi sur BFM Business, l'heure des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principaux titres de l'actualité et à la une de l'actualité économique,
00:16la perspective d'un accord commercial entre la Chine et les Etats-Unis qui porte les marchés financiers un peu partout dans le monde aujourd'hui.
00:23Donald Trump qui entame ce jour une tournée asiatique rencontrera ce jeudi son homologue chinois en Corée du Sud.
00:30« Je pense que nous allons trouver un accord », voilà ce qu'a déclaré le président américain il y a quelques heures à bord de son avion.
00:35Côté chinois, on parle déjà de consensus préliminaire, le ministre des Affaires étrangères appelant lui à en finir avec les guerres commerciales.
00:43Le calendrier économique marqué également cette semaine par les réunions des banques centrales, première attendue la réserve fédérale américaine.
00:49Ce sera mercredi, les marchés anticipent une nouvelle baisse de taux de la Fed.
00:54Jeudi, la Banque centrale européenne devrait quant à elle rester sur un statu quo.
00:59Enfin un mot de nos débats budgétaires, coup d'envoi aujourd'hui de l'examen du budget de la Sécurité sociale en commission.
01:05Débat vif et tendu en perspective entre la suspension de la réforme des retraites et la baisse prévue des pensions sur le budget de l'Etat.
01:13C'est cette semaine qu'il sera question de la taxe Zuckman avec l'idée d'une version allégée que pourraient valider les socialistes.
01:19Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:22Experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
01:24Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours sur BFM Business à l'heure de votre déjeuner.
01:28Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:31Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence à mi-professionnel de ce secteur.
01:36Un témoignage terrain, des anecdotes qui vous concernent, qui nous concernent tous.
01:41Aujourd'hui, on va essayer de pousser les murs sans faire de surélévation.
01:45On va voir comment on peut s'agrandir.
01:48Très simplement, vous allez voir, on va parler surtout chambre de bonne.
01:51Ensuite, le débat du jour.
01:52Comme vous en avez l'habitude, les meilleurs experts du secteur pour aborder une thématique bien précise.
01:57Là, elle sera assez générale cette thématique.
01:59Mais elle nous concerne tous qu'on soit propriétaire-vendeur, futur acheteur.
02:03Comment on peut maximiser ses chances dans nos projets immobiliers ?
02:07On répondra à toutes les questions qu'on peut légitimement se poser dans quelques instants.
02:11Mais d'abord, c'est donc l'heure du Prodlimo.
02:13Et on est en ligne avec Karim Hidebou, CEO de Vestizy.
02:22Bonjour Karim.
02:24Bonjour Marie, merci de me recevoir.
02:26Ben non, merci à vous de venir témoigner à l'antenne.
02:28Alors moi, j'ai adoré, je travaille avec une femme formidable qui s'appelle Venedia Carrara
02:32et qui prépare avec moi cette séquence du Prodlimo.
02:35Et qui me dit, aujourd'hui, on va multiplier par 6, je crois, la surface d'un lot sans faire de surélévation.
02:40Alors, vous l'avez super bien vendu, votre truc.
02:42Vous allez m'expliquer comment vous faites et après, je ne vais pas être gentille.
02:47Alors oui, on peut créer des mètres carrés dans l'absolu.
02:50Et je ne parle pas ici de réaménagement.
02:53Donc, c'est ce que je vais vous raconter à travers un cas concret.
02:57Donc, l'investissement locatif, c'est souvent perçu comme un process assez basique.
03:01C'est-à-dire qu'on va acheter, éventuellement rénover, puis on va louer.
03:05Mais chez Vestizy, on voit les choses un peu autrement.
03:08Et une de nos approches différenciantes, c'est le principe de la mutualisation.
03:12C'est-à-dire qu'on va regrouper plusieurs investisseurs ayant des tickets homogènes autour de l'acquisition d'un immeuble.
03:17Et c'est dans ce contexte qu'on a positionné récemment, à Marseille, un groupe de clients sur un immeuble R3, double façade, à quelques pas du Vieux-Port, donc très touristique, pour une superficie totale de 360 mètres carrés.
03:34Donc, le projet initial, c'était de faire six logements, donc deux par niveau.
03:38Et on démarrait du coup la démolition, le curtage entier de l'immeuble.
03:43Et puis, on arrive au comble.
03:44Donc là, notre architecte fait ses diligences et il estime qu'on peut récupérer, créer un nouveau lot de 18 mètres carrés, avec très peu de modificatifs, finalement.
03:55Donc, ouverture en toiture pour installer des Vélux, rien de compliqué.
03:59Là, il y a simplement une déclaration préalable à déposer.
04:03Et donc, la plupart, en effet, se seraient arrêtés là.
04:05Et c'est déjà très, très bien pour nos clients.
04:08Mais nous, on a décidé d'aller un peu plus loin.
04:10Donc, on a voulu tenter un modificatif plus ambitieux pour récupérer l'équivalent de la surface des niveaux inférieurs.
04:17Donc, créer un plancher complet, rehausser la toiture et créer un extérieur.
04:22Oui, mais donc, c'est une sorte...
04:23Karim, je vous interromps, mais en fait, si vous avez rehaussé la toiture, en clair, c'est une sorte quand même de surélévation.
04:28Parce que sinon, vous n'auriez pas eu les 120 mètres carrés ou alors pas loi caresse, quoi.
04:31Alors, la surélévation implique d'autres diligences auprès de la mairie.
04:36Et c'est ce qu'on va rentrer un peu plus dans le détail.
04:39C'est-à-dire que là, on touchait effectivement à la partie la plus délicate,
04:44qui est que le bâtiment est dans une zone protégée.
04:47Et donc, il faut obtenir l'accord des architectes des bâtiments de France, les ABF.
04:51Pour ceux qui ne connaissent pas, c'est les gardiens du patrimoine architectural en France.
04:55Pour ceux qui ne connaissent pas, c'est ceux qui disent non.
04:57C'est ça, à peu près l'idée.
04:58Exactement. Et donc, là, leur rôle, c'est effectivement de veiller à ce que le projet respecte l'harmonie,
05:06le style et l'histoire du quartier.
05:08Donc, on peut parler effectivement des volumes, des ouvertures, des façades, même des matériaux parfois.
05:13Et donc là, on monte le dossier ficelé dans le détail, en ligne avec leur cahier des charges,
05:19qui est très exigeant.
05:21Et on va leur pitcher le projet.
05:22Et ils sont conquis.
05:23Ils valident la proposition, surtout dans un contexte où on est en pleine crise de logement.
05:31Donc, créer des espaces de manière verticale, c'est très plébiscité.
05:37Donc, aujourd'hui, ce dernier niveau, il fait 110 m² avec deux grandes terrasses.
05:42Donc, c'est un vrai trésor en plein centre de Marseille.
05:45Et pour nos clients investisseurs, c'est un atout énorme.
05:48Déjà, sur le plan patrimonial, il y a 90 m² de plus que ce qui était espéré.
05:54Et surtout des extérieurs, on a 300 jours de soleil par an à Marseille.
05:59Donc, ce business case-là, il illustre parfaitement notre approche.
06:03C'est-à-dire que l'investissement, on considère que l'investissement immobilier,
06:06ce n'est pas juste un acte transactionnel.
06:08C'est surtout de l'expertise, de l'optimisation et de la création de valeurs tangibles.
06:12Karim, un dernier mot.
06:13Parce que d'abord, un, vous m'avez convaincu.
06:15Moi, au départ, je m'attendais à un truc tout nul.
06:17Et en fait, c'est génial.
06:18Et donc, du coup, ça veut dire que ça, je peux le faire n'importe où.
06:21Vous parliez des architectes des bâtiments de France.
06:24Est-ce que ça peut être une solution quand, finalement, la surélévation est impossible
06:28d'un point de vue architectural ?
06:30Est-ce qu'on peut switcher par votre solution et donc permettre de gagner des vrais mètres carrés
06:35sans passer par la surélévation de cette manière-là, en fait ?
06:39Parfaitement.
06:40Il y a juste un préalable.
06:42C'est la copro.
06:43C'est-à-dire être capable de valider la décision de rehausser,
06:47de toucher la partie commune qui est le doigt.
06:49Mais à partir de là, effectivement, vous suivez le process classique d'un permis de construire
06:54ou d'une déclaration préalable selon l'étendue des travaux que vous prévoyez.
07:00Et dans ce cas précis, effectivement, il y avait les ABF.
07:03Si vous n'êtes pas dans une zone protégée, simplement un accord d'urbanisme et un affichage
07:09avec un délai de deux mois vous permet parfaitement de rehausser une toiture
07:14et de créer des mètres carrés plutôt que de se contenter, effectivement,
07:17d'une surface au plancher qui va être limitée par le côté mansardé d'une toiture dans l'ancien.
07:22– Super pour votre témoignage, merci beaucoup.
07:24Karim Idebou, CEO de Vestizy.
07:27Des solutions, vous nous en apportez tous les jours, amis professionnels de ce secteur de l'IMO.
07:31Et si vous souhaitez témoigner comme Karim ce jour, on a une adresse mail, ça tombe bien.
07:35lesexpertsdelimo.fr.
07:39Allez tout de suite, c'est l'heure du débat.
07:40– Et à mes côtés, Arthur Rollin, directeur général de Casavaux.
07:47Bonjour Arthur.
07:48– Bonjour Marie.
07:49– Et à ma droite, Guillaume Charbonnel, membre du conseil d'administration d'Amanda
07:53et dirigeant fondateur de quatre agences L'Adresse en Seine-et-Marne.
07:56Est-ce que je l'ai bien fait ?
07:57– Impeccable.
07:57– Bon, parce qu'on travaille un peu en avant pour savoir comment on vous présente, mes invités.
08:02Bon, Guillaume, Arthur, vous êtes là parce qu'on s'est dit qu'il serait temps
08:05de donner des conseils pratico-pratiques à ceux qui nous écoutent et qui nous regardent,
08:09qu'ils soient dans la peau d'un propriétaire vendeur ou d'un potentiel acheteur.
08:14Il y a de plus en plus de solutions qui s'offrent à nous.
08:16Il y a de plus en plus de plateformes, il y a de plus en plus de façons de vendre, d'acheter.
08:20C'est vrai qu'on a un peu de mal à s'y prendre aujourd'hui,
08:23à savoir quelle est la meilleure manière de faire pour ne pas me faire avoir.
08:27Parce qu'on va le dire clairement, la plupart du temps, on a toujours l'impression
08:30qu'on va vendre trop peu cher, on va acheter trop cher.
08:33Donc, on va essayer de se mettre dans la peau du vendeur, dans la peau de l'acheteur,
08:37un petit peu dans l'agent immobilier avec vous, Guillaume, on verra.
08:40Mais d'abord, déjà, je suis vendeur, parce qu'il faut qu'il y ait des acheteurs,
08:45il faut qu'il y ait des vendeurs.
08:46Alors, je suis vendeur, je cherche à vendre.
08:48Aujourd'hui, j'ai tout un tas de sites internet qui vont bien.
08:50On peut les citer bien ici, se loger et tous les autres.
08:54Et Casavo, non ? A priori, voilà.
08:58Comment je fais pour être sûre que l'annonce immobilière, elle a une bonne visibilité,
09:02que je vais avoir un professionnel derrière moi qui va m'épauler pour le vendre le mieux possible ?
09:08C'est quoi les bases et par quoi je m'y prends au démarrage, en fait ?
09:11Le début du début du commencement, c'est quoi, messieurs ?
09:15Je dirais que ça doit commencer par une estimation fiable.
09:19Et c'est ça le plus important, parce que si le vendeur passe par une agence immobilière,
09:24ce qui est important, c'est d'avoir un certain nombre de références et une vraie connaissance du tissu local.
09:29C'est le rôle, au niveau de l'association Amanda, justement, de faire bénéficier à nos vendeurs
09:35des plus de 700 000 références qu'on a disponibles sur tout le marché français
09:39et cette véritable expertise du marché local.
09:43Donc, ça démarre avant tout par une bonne estimation du bien.
09:46Parce qu'on peut avoir des écarts de prix dans un même immeuble, dans un même quartier, dans une même rue,
09:51en fonction de l'étage, en fonction de l'état du bien, de son diagnostic de performance énergétique, du voisinage.
09:56Enfin, il y a énormément de choses qui comptent, en fait.
09:58Oui, je pense que ce n'est pas une science qui est exacte et c'est souvent la difficulté.
10:02Et je pense qu'il y a beaucoup de pédagogies qui sont faites par les professionnels de l'immobilier
10:06pour accompagner les vendeurs et leur donner les meilleures explications pour trouver le juste prix.
10:12Et en effet, c'est souvent un exercice qui n'est pas simple et qui demande pas mal d'expérience.
10:15Mais est-ce que le juste prix, ce n'est pas celui auquel se vend le bien ?
10:18Parce qu'en fait, je vais vous dire ça.
10:19Ma petite expérience personnelle, et j'embrasse très très fort ma grand-mère,
10:24c'est que quand on veut estimer un bien immobilier,
10:27parfois il y a des agents immobiliers qui vont avoir tendance à le surévaluer,
10:31parfois à le sous-évaluer.
10:33C'est compliqué, en fait, de fixer le tarif tant qu'on n'a pas eu l'absence de réponse,
10:37c'est-à-dire l'absence d'acheteurs, ou alors trop d'acheteurs d'un coup,
10:40peut-être, ce n'est peut-être pas bon signe non plus, je ne sais pas.
10:42Alors là où je ne serais pas en total accord,
10:44c'est que je pense qu'aujourd'hui, il y a quand même accès à beaucoup de données
10:46pour être de plus en plus précis dans son estimation.
10:50Et aujourd'hui, je pense qu'on est capable, en tant que professionnel de l'immobilier,
10:53d'avoir accès à des outils qui utilisent ou non l'IA d'ailleurs,
10:57mais qui permettent d'aller voir un vendeur avec une estimation qui est relativement fiable,
11:02avec notamment des prix de vente comparables, des prix effectifs.
11:05On parlait tout à l'heure du DVF.
11:07Donc il y a quand même aujourd'hui...
11:08Le DVF !
11:09Donc la base de données des notaires,
11:11qui nous permettent aujourd'hui d'arriver avec une estimation qui peut être relativement fiable.
11:16Vous faites quoi quand vous avez un vendeur qui vous dit
11:18non, non, mais ça, ce n'est pas le bon prix ?
11:20Eh bien, l'idée, c'est, au travers d'une méthodologie,
11:24de lui expliquer et de lui faire comprendre quel est le bon prix.
11:27Parce qu'effectivement, on a tous l'impression
11:29que le bon prix, c'est plus cher que son voisin
11:31parce que c'est notre propre bien,
11:32on y a mis de la passion, on y a fait sa déco, etc.
11:35Donc ce qui est important, c'est de donner des vraies bases
11:38et d'arriver à expliquer grâce à des exemples
11:40également et à faire prendre conscience
11:42aux vendeurs
11:43quel est le juste prix qu'on pense.
11:47Est-ce que ça ne vous est pas arrivé
11:48de dire à un vendeur, très bien,
11:50on le met au prix que vous souhaitez, vous verrez, vous n'auriez pas d'offre ?
11:53Est-ce qu'il y a un moment donné où on...
11:55Je pense que ce qui est important,
11:56on peut démarrer un petit peu plus haut
11:58que notre estimation, mais il ne faut pas partir
12:00trop haut. Pourquoi ? Parce qu'après, on va tomber
12:02dans la banalisation du bien et là,
12:04ce n'est pas bon pour le vendeur parce qu'il va user
12:06son bien sur le marché.
12:07Donc, premier bon conseil pour le vendeur quand même.
12:10Effectivement, on peut démarrer un peu haut,
12:12mais pas trop haut non plus.
12:13Il ne faut pas avoir les yeux plus gros que le ventre.
12:15Il ne faut pas démarrer trop faible non plus,
12:16j'imagine quand même, parce que votre but,
12:18c'est aussi de défendre les intérêts de ce vendeur.
12:20Donc, quand bien même je veux vendre vite,
12:22attention non plus à ne pas brader le bien.
12:23Ça arrive moins souvent.
12:25Dans ce second sens, en réalité,
12:28on a tous tendance...
12:29Non, mais je pense à des successions,
12:31à ces cas-là ou...
12:32Et je pense que c'est là aussi
12:33où il faut prendre en considération
12:35l'intégralité des objectifs du vendeur.
12:38Et parfois, un des objectifs,
12:39c'est la vitesse à laquelle le bien va se vendre.
12:42Et ce qui est tout à fait normal.
12:44Il peut y avoir plein de raisons qui expliquent cela.
12:45Et dans ce cas, se mettre plus proche,
12:47voire très légèrement en dessous du marché,
12:49surtout aujourd'hui,
12:50où on est dans un marché acheteur.
12:52Et donc, il y a plus d'offres que de demandes.
12:54Ce n'est pas nécessairement bête
12:55si on veut réussir à vendre rapidement.
12:57Vous disiez tous les deux quand même
12:59qu'il y a des moyens de se renseigner aussi.
13:01C'est vrai, il y a la base des notaires.
13:02Il n'y a pas que ça, en fait.
13:04Sur Internet, maintenant,
13:04j'arrive à fixer moi-même.
13:06Je regarde dans les environs, etc.
13:08Est-ce que je peux me passer
13:08d'un agent immobilier aujourd'hui pour vendre ?
13:10Est-ce qu'aujourd'hui,
13:12j'ai véritablement besoin d'un professionnel
13:15pour vendre correctement mon bien ?
13:16Je pense qu'aujourd'hui,
13:17beaucoup de nos clients démarrent
13:19par une recherche sur Internet,
13:20tapent, prie au mètre carré
13:21et font leur propre estimation.
13:23Démarre, c'est la porte d'entrée.
13:25Aujourd'hui, il faut savoir
13:26que 90% des clients font appel
13:28au minimum à une agence immobilière
13:29pour les conforter dans cette idée.
13:31Donc, ça prouve bien qu'Internet, c'est bien,
13:34mais l'agent immobilier
13:35et son expertise locale,
13:37c'est quand même beaucoup mieux.
13:38Et vous avez ce sentiment-là
13:39que l'agent immobilier
13:40reste quand même vraiment
13:42l'interlocuteur privilégié.
13:44Vous n'avez pas eu ce sentiment
13:45avec la multiplication des sites
13:47de simulation.
13:49Est-ce qu'on n'a pas eu
13:51cette espèce de moment
13:52où on s'est dit
13:53« bon, je peux le faire ».
13:54Je pense que ça change l'approche
13:56que doit avoir l'agent immobilier.
13:58Typiquement,
13:58de plus en plus fréquemment,
14:00on va avoir des clients
14:00qui vont avoir fait une demande
14:01chat GPT
14:02avant de rencontrer un agent
14:03en leur demandant
14:04« à combien se valorise mon appartement
14:05et comment est-ce que je le commercialise ».
14:07D'anticiper ces questions-là
14:09et d'arriver avec la valeur ajoutée
14:11parce qu'en fait,
14:11le travail de l'agent immobilier,
14:13il ne s'arrête pas à l'estimation
14:14et à la stratégie de commercialisation.
14:15Il y a le suivi,
14:16il y a la qualification des acheteurs
14:17et tout ça,
14:19c'est des choses qui,
14:19mis de bout à bout,
14:20expliquent aussi l'importance du rôle.
14:22Et ce qui m'amène vraiment
14:23à cette question de
14:24« une fois que j'ai décidé
14:25que j'allais aller voir
14:26un agent immobilier,
14:27comment je sais
14:28qu'il va vendre le mieux
14:29mon bien immobilier ? »
14:31Et on va parler d'Amanda.
14:32Alors, Amanda,
14:32c'était l'ancien fichier Amépi.
14:34Mais si je dis ça,
14:34il y a tout le monde
14:35qui va me regarder avec des gérons
14:36« Super, c'est quoi le fichier Amépi ? »
14:38Alors du coup,
14:39on va essayer de voir, Guillaume,
14:40comment on peut définir
14:41le fichier Amépi
14:43qui est devenu donc Amanda aujourd'hui.
14:45Effectivement.
14:46Donc Amanda,
14:47c'est né à plus de 20 ans.
14:50C'est les grands réseaux professionnels
14:52ainsi que les syndicats
14:52qui ont décidé de s'unir
14:54dans le but de créer
14:55un véritable fichier partagé
14:57d'exclusivité.
14:58Alors, vous partagez
14:59le mandat exclusif.
15:01Du coup, le mandat,
15:02il est plus exclusif.
15:03Alors, il est exclusif
15:04dans la relation
15:05avec son client.
15:06C'est-à-dire que le client
15:07choisit son agent immobilier
15:09à qui il va confier
15:09son projet de vendre,
15:11qui va s'occuper
15:12de la commercialisation du bien,
15:13qui va mettre
15:14un maximum d'outils en place,
15:16que ce soit marketing,
15:17d'outils de visite virtuelle,
15:19toutes ces choses-là.
15:20Ça, c'est unique
15:21et c'est exclusif.
15:22Par contre,
15:22le mandat,
15:23il va être partagé
15:24auprès de plus de 15 000 professionnels
15:26qui sont adhérents
15:28du fichier Amépi.
15:30Donc, ça veut dire,
15:30vous prenez l'exemple
15:31de Toulouse.
15:32Toulouse, c'est 200 agences
15:33dans l'agglomération
15:34qui vont pouvoir travailler
15:35sur le bien
15:36de notre vendeur.
15:37Et ça, c'est quelque chose
15:38qu'on retrouve nulle part ailleurs.
15:39Pourquoi je ne prépare
15:40un mandat simple
15:41dans ces cas-là ?
15:41C'est une question.
15:43Alors,
15:44le mandat simple,
15:45il a des inconvénients.
15:46Son inconvénient,
15:47c'est qu'on va retrouver
15:48plusieurs fois
15:48le bien sur Internet
15:50à des prix différents,
15:51avec des surfaces différentes,
15:52des photos différentes.
15:53donc, on a tendance
15:55à banaliser le bien.
15:56Ça, c'est l'inconvénient
15:57du mandat simple,
15:57alors qu'en exclusité,
15:58on ne va le retrouver
15:59qu'une seule fois
16:00sur les sites Internet
16:01et vraiment mis en valeur.
16:02Et ça, c'est quelque chose
16:03d'important.
16:03Et pardon,
16:04mais d'une question,
16:05on ne fait pas beaucoup
16:05de B2B dans l'émission,
16:06mais on va le faire
16:07quand même rapido.
16:07pour les agents immobiliers
16:09qui sont adhérents
16:10chez Amanda,
16:11ça veut dire quoi ?
16:12Ça veut dire qu'ils vont partager
16:13aussi les gains derrière ?
16:14Comment ça se passe ?
16:15Exactement.
16:16Ça ne coûte rien de plus
16:17aux consommateurs.
16:18C'est uniquement les honoraires
16:19qui sont partagés
16:20entre les deux agences
16:21si, effectivement,
16:22il y a une vente
16:23avec deux agences.
16:24Arthur,
16:25quand vous entendez ça,
16:26vous pensez que c'est
16:26la bonne solution ?
16:27Le fichier Amepi,
16:29Amanda,
16:29j'ai du mal !
16:30Je pense que dans l'idée,
16:31la collaboration entre agence
16:32et agent,
16:34dans notre cash,
16:34Casavo,
16:35on est des mandataires,
16:36c'est primordial.
16:37Très honnêtement,
16:38aujourd'hui,
16:39nous ne sommes pas clients Amanda.
16:40Peut-être qu'on le sera
16:41à la fin de cette émission.
16:43Exactement.
16:44En revanche,
16:45on incite complètement
16:46nos conseillers en local
16:47à tisser des collaborations
16:49avec des agences partenaires.
16:50Donc, quelque part,
16:50ça rejoint quand même
16:51l'esprit d'Amanda, en fait.
16:53Et je pense que,
16:53tout à l'heure,
16:54vous demandiez
16:54comment choisir
16:55un bon agent,
16:57le bon agent.
16:58Pour moi,
16:58un des piliers,
16:59ça va être sa connexion
17:00au tissu local
17:00qui va notamment
17:02lui permettre de trouver
17:03les bons acheteurs
17:04pour le bien.
17:05Et donc,
17:05ça peut être
17:06via
17:07un outil
17:08comme un mandat
17:08ou via des partenariats
17:10avec d'autres agences.
17:11On a parlé
17:11des différents types
17:12de mandats
17:13quand on est vendeur
17:14qu'on peut avoir
17:15avec son agent immobilier.
17:17Il y a le coût.
17:17Vous parliez des honoraires.
17:19C'est quoi,
17:19en ce moment,
17:19les honoraires ?
17:20Parce que,
17:20bon,
17:20je crois que ça varie
17:21en fonction aussi
17:22du prix du bien.
17:23Mais globalement,
17:23les honoraires
17:24d'un agent immobilier
17:24à la vente,
17:25à une époque,
17:26on était autour de 5 %,
17:27c'est toujours ça ?
17:28C'est toujours ça, je pense.
17:29Oui, c'est la moyenne.
17:30Et après,
17:30je pense qu'il faut
17:31y faire attention
17:32parce qu'il faut choisir
17:33le niveau de service
17:34qui va aussi
17:35avec ses honoraires.
17:38Et donc ça,
17:38c'est tout à fait
17:39la décision du vendeur.
17:40Mais oui,
17:41entre 3 et 6, 7%,
17:42c'est ce qu'on va retrouver.
17:43Il y avait eu quand même,
17:44il faut le dire quand même,
17:45il y a plein d'entreprises
17:46qui se sont créées
17:47fut un temps
17:47avec des offres
17:49très alléchantes
17:50sur les honoraires.
17:51J'en entends plus trop parler.
17:53Malheureusement,
17:54je pense qu'on peut dire
17:55qu'elles n'ont pas réussi
17:55forcément dans le temps.
17:57Mais je sens bien
17:58qu'il y a une forme
17:58de petit moment
17:59où on se dit
18:00la revanche,
18:00c'est l'histoire
18:01qui a prouvé que,
18:02mais quand même,
18:03est-ce qu'il faut
18:03que je sois vigilante
18:04sur le niveau
18:06des services associés
18:07à mes honoraires ?
18:07Mais surtout,
18:08est-ce qu'il y a un lien,
18:10allez,
18:10je vais mettre les pieds
18:10dans le plat,
18:11entre les marchés locaux
18:12et la qualité des services
18:14qui seront apportés ?
18:15J'ai en mémoire,
18:16il y a une quinzaine d'années,
18:17un agent immobilier
18:18d'un grand réseau
18:19qui ne faisait pas grand-chose
18:20pour m'aider.
18:20Au final,
18:21je ne suis jamais devenue
18:21propriétaire,
18:22merci à lui.
18:24Et pour autant,
18:25il avait toujours
18:25cette part de 5%.
18:27il m'avait carrément
18:28laissé les clés
18:29du logement
18:29à aller visiter
18:30parce qu'il n'avait pas
18:32le temps de s'en occuper.
18:34Ma question,
18:34c'est,
18:35est-ce qu'effectivement,
18:36dans des zones tendues
18:37où on sait qu'on vend cher
18:38et qu'on vend bien,
18:40je dois me méfier
18:41de la qualité
18:42des agents immobiliers
18:43auxquels je vais faire appel ?
18:45Oui,
18:45après,
18:46c'est un marché,
18:46alors,
18:47pour moi,
18:47le rôle d'agent immobilier,
18:49un des avantages
18:49et un des risques,
18:50c'est qu'il est très ouvert.
18:51C'est assez simple,
18:52demain,
18:52de devenir agent immobilier,
18:54donc il faut faire,
18:55en effet,
18:55attention.
18:56Attention à ce que soit
18:57un réseau qui forme,
18:58attention aux services
18:59qui vont être offerts.
19:00Et typiquement,
19:00quand vous mentionnez
19:01des agences
19:02qui étaient à 2,
19:033% ou à des frais fixes
19:04encore plus bas,
19:05il n'y avait pas toujours
19:06soit ces éléments-là,
19:07soit même la diffusion
19:08dont on a un petit peu parlé.
19:10Investir sur les beaux portails
19:11de diffusion,
19:11notamment aujourd'hui
19:13où c'est un petit peu
19:14plus difficile
19:14qu'il y a 3-4 ans
19:15de trouver un acheteur,
19:16c'est primordial.
19:18Ça,
19:18normalement,
19:19dans un mandat de vente,
19:20c'est plutôt bien expliqué
19:22et puis aujourd'hui,
19:23on parlait de tout
19:24ce qu'on trouve sur Internet,
19:25c'est assez simple,
19:26malgré tout,
19:26de comparer les offres.
19:28Si je m'engage
19:29avec un mandat
19:29sur le mandat exclusif,
19:32ça m'oblige
19:32à rester avec mon copain
19:34agent immobilier
19:34pendant un petit moment,
19:35quand même.
19:36Effectivement,
19:36généralement,
19:36il durait 2-3 mois
19:37mais c'est ce qui va
19:38surtout permettre
19:38à l'agent immobilier
19:40de bien mettre en avant
19:41et de bien valoriser
19:42et de pouvoir investir
19:43sur la communication du bien
19:45puisqu'il a un retour
19:46sur investissement
19:47de plus de 80%.
19:48Le taux de réussite
19:49en mandat exclusif,
19:50c'est plus de 80%
19:51de bien vendu.
19:52Et en mandat simple ?
19:53Beaucoup moins.
19:541 sur 4.
19:551 sur 4 ?
19:56Oui, 25-30%.
19:57Ah oui,
19:59les chiffres sont dingues.
20:0080% de victoire
20:01quand on est en mandat exclusif
20:03et 20-25% du coup...
20:05Et ce qu'on remarque en plus,
20:06c'est que même pour le vendeur,
20:07un des réflexes parfois,
20:09c'est de se dire
20:09je vais être en mandat simple
20:10parce que j'aurai plus de visibilité.
20:12Exactement,
20:13j'aurai plus d'agents
20:13et on ne se rend pas compte
20:14qu'en mandat simple,
20:15en fait,
20:15le bien se retrouve
20:16sur plein de plateformes
20:17donc il est dévalorisé.
20:18On a aussi des agents
20:19qui mouillent peut-être
20:20un peu moins la chemise
20:21parce qu'ils savent
20:21qu'il y a 3-4 autres agents
20:22sur le projet
20:23et en général,
20:24ce n'est pas si gagnant que ça.
20:26On a parlé beaucoup des vendeurs
20:27et il ne nous reste que 5 minutes
20:28pour parler des acheteurs.
20:31Vous représentez qui, messieurs ?
20:32Les vendeurs ou les acheteurs ?
20:33Parce que moi,
20:34quand je suis acheteuse,
20:35bon,
20:35je n'ai toujours pas réussi
20:36mais quand même,
20:37je ne sais pas
20:38si vous allez représenter
20:39les intérêts
20:39de votre client vendeur
20:41qui va vous verser
20:41quand même quelque part,
20:42c'est grâce à lui
20:43que vous aurez des honoraires
20:44à la fin
20:44ou si vous allez jouer
20:45dans mon camp.
20:46Dans quel camp êtes-vous ?
20:47Et donc, du coup,
20:49moi, acheteur,
20:50comment j'arrive à savoir
20:51si je peux vous faire confiance
20:53sur l'évaluation
20:54du prix du bien ?
20:55Est-ce qu'il y a des obligations
20:56que vous avez à mon égard ?
20:58Des obligations, bien sûr,
21:02j'ai envie de dire,
21:03c'est la transparence,
21:04ça c'est quelque chose d'essentiel
21:05je pense aujourd'hui
21:06au niveau des agences immobilières,
21:08cette transparence,
21:09mais surtout l'idée,
21:10c'est de pouvoir,
21:11et c'est tout l'objet d'un mandat,
21:13c'est de pouvoir présenter
21:14à un acheteur
21:15une offre énorme
21:17puisqu'on a plus de 55 000
21:19mandats exclusifs partagés
21:21en France aujourd'hui.
21:22Donc ça veut dire que demain,
21:23je vais être capable de présenter
21:24bien entendu les mandats
21:25de mon agence,
21:26mais également et surtout
21:27les mandats de mes confrères
21:29des environs.
21:30Et ça c'est important
21:30parce que ça vous évite
21:33de répéter dix fois
21:35votre recherche,
21:36moi je la comprends,
21:37je la cerne
21:38et j'ai accès à un fichier
21:39beaucoup plus large.
21:41Mais du coup,
21:41mon premier réflexe
21:42en tant qu'acheteur,
21:43ce n'est pas forcément
21:44d'aller voir l'agence immobilière
21:45en disant,
21:46je cherche un bien à acheter
21:47la plupart du temps,
21:47qu'est-ce qu'on fait ?
21:48On va encore une fois
21:49sur les sites d'annonces immobilières
21:51et vous,
21:52ce que vous me dites,
21:52en gros,
21:53c'est peut-être vaut mieux
21:54aller voir un agent immobilier,
21:55pourquoi pas qui appartient
21:58à un mandat
21:58ou alors qui a un vrai tissu
22:00de contact dans le coin
22:01qui pourra lui-même
22:02faire écho à ma demande
22:04dans le secteur.
22:05C'est ça l'idée ?
22:06C'est quoi le...
22:06Je dirais quand même
22:07en général,
22:08le premier point de contact
22:09aujourd'hui entre un acheteur
22:11et un agent immobilier,
22:12ça a été une annonce.
22:13On a vu une annonce,
22:14on a pris contact.
22:16Là, le bon réflexe à avoir
22:17de la part d'un acheteur,
22:18ce n'est pas de se dire
22:19bon, j'attends
22:19la prochaine annonce,
22:20c'est de partager ses critères.
22:22Et aujourd'hui,
22:22l'acheteur est dans
22:23une bien meilleure position
22:24qu'il ne l'était
22:25il y a 4-5 ans.
22:27Il achetait très cher
22:27mais avec un crédit pas cher
22:28donc forcément,
22:29il était là...
22:30Les agents avaient un peu
22:31tendance à l'oublier
22:31parce qu'en fait,
22:32il y en avait plein
22:32qui se présentaient
22:33à la porte tous les jours.
22:34Donc, il y a beaucoup
22:35plus de travail qui est fait
22:36pour comprendre les besoins.
22:36Là, aujourd'hui,
22:37on a le droit à un café crème.
22:38Exactement.
22:40Et il y a plus de chances
22:41que vous soyez rappelé
22:41pendant la semaine
22:42pour qu'on vous propose
22:42d'autres biens.
22:43On me reçoit vachement mieux.
22:45Question quand même,
22:46une fois que j'ai le bien,
22:46que j'ai mon agent immobilier
22:48qui représente tel bien,
22:49il va falloir que je négocie
22:50parce que franchement,
22:51c'est nul de ne pas négocier.
22:52Est-ce que tous les biens
22:53sont négociables
22:53et à quelle hauteur ?
22:55Encore une fois,
22:55je me place du côté
22:56de l'acheteuse.
22:57Est-ce que je peux
22:58essayer de négocier
22:58et à quelle hauteur ?
23:00Essayer de négocier,
23:01j'ai envie de dire oui.
23:02Toujours ?
23:02La seule chose,
23:03c'est qu'il faut faire attention
23:04parce qu'il y a des biens
23:04qui sont au prix du marché
23:05et ceux qui sont au prix du marché,
23:07ils partent,
23:07même aujourd'hui.
23:09Et ça, c'est important
23:09de le savoir
23:10et de le mesurer.
23:11C'est-à-dire que
23:11s'il vous plaît à vous,
23:12il risque de plaire
23:13aussi à quelqu'un d'autre.
23:15Oui, mais ma question,
23:16c'est quand même,
23:17on a l'habitude
23:17d'entendre dire
23:18j'en ai vu des gens
23:20acheter des biens immobiliers
23:21et qu'ils négociaient.
23:23Est-ce qu'il faut,
23:24par principe,
23:25essayer quand même
23:26de négocier
23:26et à quelle hauteur ?
23:27Je pense que c'est toujours
23:28plus sympa
23:28dans un repas de famille
23:29de dire qu'on a bien négocié.
23:31C'est normal
23:31que ce soit aussi
23:32ces personnes-là
23:33qu'on entende le plus.
23:34Nous, ce qu'on remarque,
23:35on avait pas loin
23:35de 10% de négociés
23:37sur nos biens vendus
23:38il y a un an.
23:38Ça a diminué un petit peu
23:39aujourd'hui.
23:41Il y a un petit peu
23:42plus d'acheteurs malgré tout.
23:43On a récupéré un point
23:44sur les taux de crédit.
23:46Donc, il y a plus de gens
23:47qui, de nouveau,
23:48ont l'accès
23:49au logement de leur rêve.
23:50Ça, ça vient diminuer
23:51les marges de négociation.
23:53Et tout à l'heure,
23:53vous demandiez
23:54quel est le rôle de l'agent.
23:55Pour moi, c'est aussi celui-ci.
23:56C'est être capable
23:57d'orienter l'acheteur
23:58sur « Oui, là, il y a un peu marre ».
23:59Oui, mais vous, vous allez...
24:00Ça représente ma première question, en fait.
24:02Vous allez forcément avoir tendance
24:03à ne pas avoir envie
24:04trop de baisser le prix.
24:05J'imagine que c'est dans votre intérêt
24:07de vendre, certes,
24:08mais de ne pas trop baisser le prix.
24:10Je dirais que c'est aussi
24:11tout l'intérêt d'un mandat.
24:13C'est justement d'avoir parfois
24:14un agent immobilier vendeur
24:15qui va défendre
24:16les intérêts du vendeur
24:17et donc le prix
24:18et un agent immobilier acheteur
24:19qui va défendre
24:20les intérêts de son acheteur.
24:21C'est ce que vous voulez dire.
24:22Voilà.
24:22Et ça, c'est important
24:23de le préciser.
24:24Mais c'est quand même
24:24un vrai truc
24:25de se dire à quel moment
24:26est-ce qu'il y a un taux de négo
24:29au-delà duquel il ne faut pas aller ?
24:31Juste, est-ce que vous avez
24:32un chiffre en tête ?
24:33Par exemple, je ne sais pas.
24:34Est-ce qu'au-delà de 15 %,
24:35sauf si c'est vraiment tout pourri,
24:37il vaut mieux éviter, quoi.
24:38Je ne sais pas.
24:39Est-ce qu'il y a des choses
24:39qui sont rédhibitoires ?
24:41Je pense que ce serait
24:42un mauvais signal
24:43à envoyer que de donner un chiffre
24:44parce que selon le pricing
24:45du mandat à l'origine,
24:47il peut se passer plein de choses.
24:49Et typiquement,
24:49on peut avoir un mandat
24:50qui a été mal estimé.
24:51On en parlait en tout début d'émission.
24:52Et où là,
24:53on va se retrouver
24:54sur une négociation plus importante.
24:56Le plus important,
24:57c'est de comprendre le vendeur,
24:59de comprendre à quel prix
25:00il est prêt à céder son bien.
25:01Il y a beaucoup d'émotionnel
25:02en règle générale.
25:04Aujourd'hui, nous,
25:04ce qu'on voit,
25:05c'est de l'ordre de 5 à 8 %,
25:06mais c'est une moyenne
25:08et ce n'est absolument pas
25:09représentatif au cas par cas.
25:10Oui, oui,
25:10et puis c'est au cas par cas.
25:11Juste d'un mot,
25:12il nous reste 30 secondes
25:12et sinon, Alban,
25:13mon réalisateur,
25:14il va me fâcher
25:15parce que je vais dépasser.
25:17Juste d'un mot,
25:18quand même,
25:18cette question-là
25:19de si on est plusieurs
25:20sur le même bien.
25:20Vous le disiez,
25:21le bien qui va me plaire,
25:22il va sans doute plaire
25:23à d'autres personnes.
25:23Comment je mets mon dossier en avance ?
25:25Est-ce que je vais d'abord
25:26voir un courtier
25:26avant de faire mon truc
25:27pour être sûre
25:28que je suis finançable ?
25:29Deux, trois tips
25:29très rapidement, messieurs,
25:31pour mettre ma candidature
25:32à l'achat en avant
25:33auprès du vendeur
25:34et de l'agent immobilier
25:35qui le représentera à la fin.
25:36Effectivement,
25:36un très bon préliminaire,
25:37c'est de démarrer
25:38par valider sa capacité financière.
25:41Ça permet justement
25:42de le mettre en avant
25:42également auprès du vendeur.
25:44Vous parliez
25:44de négociations tout à l'heure,
25:45c'est sûr qu'un acquéreur
25:47qui va avoir vu son courtier,
25:48qui va avoir une simulation,
25:50va être beaucoup plus
25:51pris au sérieux
25:52par le vendeur
25:53qu'un acquéreur
25:54qui ne l'aura pas fait
25:55préalablement.
25:56Faire une simulation
25:56avec un courtier,
25:57c'est le bon plan.
25:58Et moi, j'ajouterais,
25:58pour sortir un petit peu
25:59des chiffres
26:00de cette émission chiffrée,
26:01amener de l'humain
26:02et raconter son histoire.
26:03Très souvent,
26:03on a des vendeurs
26:04qui vont aussi choisir
26:05leur acheteur
26:05parce que ça leur rappelle
26:07quelque chose.
26:07« Ah, cette famille va avoir
26:09des enfants,
26:10je ressens une émotion,
26:10je veux vendre à cette famille »
26:12et ça arrive tout ce moment
26:13qu'on ne le prend.
26:13Je fais des super blagues,
26:14Arthur,
26:14si vous avez des biens immobiliers
26:15à vendre.
26:16Ça peut tout à fait jouer.
26:18Merci à tous les deux.
26:19Arthur Rollin,
26:19directeur général de Casabo
26:21et Guillaume Charbonnel,
26:22membre du conseil
26:22d'administration d'Amanda
26:24et dirigeant fondateur
26:25de 4 agences L'Adresse
26:26en Seine-et-Marne.
26:27Merci à tous les deux
26:28d'avoir été avec nous.
26:29Les experts de l'IMO
26:30reviennent demain à midi
26:31sur BFM Business.
26:37Sous-titrage Société Radio-Canada
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