- il y a 7 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:07Et il est midi une sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela un rappel des principes au titre de l'actualité.
00:13Et la trêve à Gaza est-elle menacée ? C'est en tout cas ce qu'affirme ce midi le Qatar qui joue le rôle de médiateur entre Israël et le Hamas.
00:20Selon les autorités qataris, les dernières frappes israéliennes à Gaza sont en train de compromettre l'accord de cesser le feu.
00:25Les autorités palestiniennes annoncent que 4 personnes dont une fillette d'un an ont été tuées ce matin après un nouveau bombardement israélien.
00:32En France, le retour de la hausse des prix de l'immobilier ancien confirmé par l'indice notaire INSEE ce matin.
00:38Les prix ont progressé de 0,7% au troisième trimestre par rapport à la même période de l'an dernier.
00:43Une tendance liée à la forte reprise des transactions dans l'ancien. Sur un an à fin septembre, on est désormais à 921 000 ventes.
00:51L'actualité des entreprises marquées par une série d'annonces et de résultats avec beaucoup de mouvements de marché.
00:56Dans le vert, BNP Paribas annonce un relèvement de son objectif de son ratio de fonds propres.
01:02Envolé également du titre Elior dans la restauration collective qui a annoncé son premier bénéfice net annuel depuis 2019.
01:09Enfin à l'inverse, notez le plongeon de Soitech dans les semi-conducteurs.
01:13Le groupe ayant publié une nette baisse de son chiffre d'affaires sur le trimestre écoulé, performance plombée essentiellement par son activité dans l'automobile.
01:22Soitech qui a annoncé des prévisions décevantes voit désormais son titre baisser de 70% depuis le début de l'année.
01:29Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:33Retrouvez votre rendez-vous avec bien ici le site de recherche immobilière avec une carte 3D pour tout localiser.
01:43BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
01:47Et l'heure des experts de l'IMO comme tous les jours sur BFM Business à l'heure de votre déjeuner, une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:55Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence que vous connaissez désormais, je l'espère, le Pro de l'IMO, un témoignage terrain de votre métier.
02:03Et aujourd'hui, on va faire le lien pendant toute l'émission, à la fois dans le Pro de l'IMO mais aussi dans le débat.
02:08On va parler de nos crédits immobiliers, nos conditions d'accès au crédit.
02:13Dans le Pro de l'IMO, un courtier nous dira que même dans l'urgence, on peut encore trouver un financement.
02:18Ce n'est pas simple mais ça marche parfois, pas tout le temps, on verra ça.
02:21Et puis ensuite, je vous le disais, retour en plateau pour le débat du jour.
02:24Encore des courtiers, toujours des courtiers mais les meilleurs d'entre eux pour débriefer nos conditions actuelles.
02:29Les taux, l'attitude des banques, l'apport personnel, est-ce que c'est mieux si on est primo, si on est jeune ?
02:35Est-ce que ça passe encore quand on a pris un peu d'âge ? On verra tout ça dans quelques instants.
02:38Mais d'abord, c'est donc l'heure du Pro de l'IMO.
02:42Les experts de l'IMO, le Pro de l'IMO.
02:46Et on est en ligne avec Karl Jaffey, courtier Cafpi. Bonjour Karl.
02:50Oui, bonjour.
02:51Alors je le disais en préambule, Karl, oui, on peut trouver un crédit immobilier dans l'urgence.
02:57Vous allez nous raconter comment vous avez fait, on verra ensuite si tout le monde aurait pu l'obtenir ou pas.
03:03Oui, écoutez, j'ai eu l'occasion d'accompagner des clients assez récemment
03:07qui ont eu besoin de signer rapidement une transaction.
03:12Le vendeur avait besoin de réaliser rapidement la vente en une quinzaine de jours comptant.
03:18Donc j'ai expliqué aux clients qu'on pouvait les accompagner.
03:22Ils avaient la possibilité de se faire aider familialement pour acheter cash.
03:27Et nous, on a post-financé l'opération.
03:30C'est-à-dire qu'on a levé le crédit immobilier dans un second temps, une fois la vente réalisée.
03:35Et c'est quelque chose que les clients parfois méconnaissent.
03:38Vous pouvez, dans les six mois de la vente, dans les six mois de la transaction,
03:40vous pouvez la post-financer, c'est-à-dire la financer comme si elle avait été financée à l'origine.
03:45Alors, on va être très clair sur la post-financée.
03:48Ça veut dire quoi ? Ça veut dire qu'on avait déjà tout signé ?
03:51Ça veut dire qu'on a tout signé et le client est propriétaire.
03:53C'est-à-dire qu'il a acheté comptant avec des fonds personnels.
03:57Il est déjà propriétaire.
03:58Et on refinance l'opération, c'est-à-dire qu'on lui reverse l'argent qu'il a avancé, en fait, pour faire l'acquisition.
04:06Alors, ça demande de la préparation et du doigté, vous vous en doutez, pour des questions de blanchiment d'argent aussi,
04:11parce que, comme on refinance de la liquidité, c'est un petit peu plus délicat, si vous voulez, ça nécessite d'être préparé.
04:19En l'occurrence, je l'ai préparé avec leur notaire pour avoir une traçabilité des fonds très précise de toute l'opération
04:27et que la banque, derrière, n'ait pas de difficulté à accompagner cette opération.
04:32Mais précisément, Carl, j'allais vous dire, ça peut être douteux parfois dans ces cas-là.
04:36Ah bien sûr !
04:37Comment vous faites, justement ? Comment vous le préparez ?
04:39Parce que là, on dit que c'était quand même un peu dans l'urgence.
04:41On arrive quand même à gérer tout ça ?
04:43Ah bien bien sûr, on arrive à gérer tout ça.
04:45Ça demande de l'énergie, du temps.
04:46Ça demande les bonnes énergies aussi de tous.
04:49C'est-à-dire que là, j'avais un notaire et des clients qui étaient très compréhensifs,
04:53qui ont bien compris l'opération, que j'ai entièrement gérée comme un chef d'orchestre, si vous voulez,
05:00en relation avec la banque tout de suite.
05:02C'est-à-dire que j'ai mis tout de suite la banque dans la boucle avant même l'acquisition
05:06pour avoir son avis favorable, si vous voulez.
05:09Et on a organisé tout le transport des fonds depuis l'ensemble des comptes bancaires
05:17pour avoir l'origine, si vous voulez, et le tracé, la traçabilité de l'ensemble de l'opération
05:23et notamment des fonds.
05:25Et question, dernière question, Carl, ça vous arrive souvent des cas comme celui-ci
05:29ou c'est quand même assez rare ?
05:30C'est assez rare.
05:32Bon, là, c'est des clients que je connaissais bien.
05:35Ils se sont retrouvaient dans une situation qui n'était pas prévue, qui était difficile.
05:38Ils voulaient absolument acheter le bien et on avait un vendeur compliqué.
05:42C'est évidemment pas très fréquent.
05:44Mais il faut savoir que ça existe.
05:46Alors, on ne peut pas le faire tous les jours.
05:49C'est vrai que les banques, toutes les banques ne le font pas.
05:52Ça nécessite une expertise et d'avoir bien préparé l'opération.
05:58Mais il faut savoir qu'il y a quelque chose qui est faisable
06:00et qui peut permettre de sortir de certaines situations.
06:04Et notamment là, c'était un très, très beau dossier, un très joli dossier
06:07avec des gens qui auraient pu se retrouver en difficulté
06:10et à qui on a trouvé une solution simple, rapide, efficace.
06:14Et si vous voulez, il faut bien se dire que c'est comme si le financement était fait dès l'origine.
06:18C'est comme si on avait fait le financement au moment de la promesse de vente.
06:21Il a la même qualification, c'est un prêt immobilier avec les mêmes conditions, le même taux.
06:26C'est-à-dire qu'il n'y a pas de sanctions, si vous voulez, pour le client.
06:29C'est simplement, au lieu de le faire au moment de l'achat, on l'a fait après l'achat.
06:33Et l'enjeu aussi, Carl, c'était quand même d'oublier de passer au travers du pré-relais
06:37parce que c'était ça le sujet.
06:38Bien sûr, c'était un des sujets, c'était de passer au travers du pré-relais, tout à fait,
06:42dans ce dossier en particulier.
06:43Merci, Carl.
06:44Carl Jaffé et Courtier Caspi dans le Pro de Limo ce matin sur BFM Business.
06:48Ce midi, que dit-je sur BFM Business dans Les Experts de Limo ?
06:51Allez tout de suite, c'est l'heure du débat.
06:56Et on reste dans ce monde magique du crédit immobilier.
07:01A mes côtés, Sophie Autong, directrice générale adjointe de Finance Conseil.
07:04Bonjour Sophie.
07:05Bonjour Marie.
07:06Et également Ludovic Usieux, cofondateur d'Artémis Courtage.
07:09Bonjour Ludovic.
07:10Bonjour Marie.
07:11Bon, vous êtes tous les deux sur le plateau.
07:12On a parlé d'un cas spécifique.
07:14Maintenant, on va essayer d'élargir un tout petit peu le débat et puis faire le topo
07:18taux de la semaine qu'on fait traditionnellement avec nos amis journalistes le vendredi,
07:21qu'on fera demain, ne vous inquiétez pas aussi.
07:24On va essayer de le faire et de prendre le temps de le faire.
07:26Alors, je ne sais pas lequel de vous deux souhaite commencer, mais déjà, si on pouvait
07:29me dresser, le crédit aujourd'hui, c'est quoi le taux d'intérêt moyen ? Est-ce
07:34que ça marche ? Est-ce que ça ne marche pas ? Est-ce qu'on est bien ?
07:38Bien, je commence.
07:39Battez-vous !
07:40Alors, Sophie, ça marche bien.
07:42On a des taux qui sont stables tout au long de l'année, même s'il y a eu des petites
07:47hausses de l'OAT où on était assez attentifs sur les grilles des partenaires bancaires.
07:53Néanmoins, ils ont accompagné les emprunteurs tout au long de l'année.
07:55Aujourd'hui, on est sur 20 ans environ à 3,25.
07:58On emprunte sur 15 ans entre 3 et 3,15.
08:02Sur 20 ans, entre 3,15 et 3,25.
08:06Et puis, sur 25 ans, entre 3,35 et 3,35.
08:09Donc, des taux qui sont stables et qui vont le rester jusqu'à la fin de l'année.
08:13Quand on en est très heureux, on surveille de près l'OAT.
08:15Alors, l'OAT, on rappelle, c'est la dette de l'État français.
08:18En l'occurrence, nous, on regarde l'OAT 10 ans.
08:19Donc, la dette de l'État français à 10 ans que regardent évidemment les banques.
08:24On l'a beaucoup dit pour déterminer nos tarifs dans nos crédits immobiliers.
08:28Mais Ludovic, on avait quand même pas mal dit.
08:30Là, l'OAT, justement, elle a eu des petits coups de chaud.
08:33On ne va pas se mentir.
08:34C'est peut-être un euphémisme.
08:36Alors, ça s'est calmé.
08:38Assez curieusement, d'ailleurs, compte tenu de nos incertitudes politico-budgétaires qui perdurent.
08:41Mais bon, ça s'est calmé.
08:43Est-ce que c'est-à-dire que finalement, ce qu'on redoutait sur nos taux de crédits immobiliers, ça n'arrivera pas ?
08:50Non, ce n'est pas ce qu'on dit.
08:51On dit juste qu'on vit dans une période d'instabilité chronique et que les marchés sont aussi habitués à cela.
08:58Il s'est quand même passé pas mal de choses depuis quelques années, en dehors du contexte national.
09:03Ça rajoute évidemment un peu à la nervosité des marchés obligataires, cette instabilité politique et notamment budgétaire.
09:09d'avoir une loi de sécurité sociale qui tarde, d'avoir une loi de finances qui tarde.
09:15Ça aura d'autres conséquences sur l'immobilier, on en parlera peut-être.
09:18En réalité, il y a un peu de nervosité au moment où on a un petit doute sur la composition, la durée de vie d'un gouvernement.
09:26Et puis après, ça redescend.
09:27On est sur des niveaux qui sont relativement stables, 3,50.
09:31C'est des niveaux qui ont un petit peu augmenté depuis la fin du printemps, du début de l'été.
09:37En réalité, ça a eu peu de conséquences sur les taux de crédit immobilier qui sont effectivement stables depuis le printemps.
09:43Et on n'a pas réellement de grande peur pour la fin de l'année.
09:47Ça devrait globalement bien se passer.
09:49Et on n'est même pas à l'abri de bonnes nouvelles pour démarrer l'année 2026, niveau taux de crédit immobilier.
09:56J'espère bien, parce que je le disais dans mon rappel de titre, mais on a quand même des chiffres qui montrent quoi ?
10:01Qui montrent que sur l'immobilier ancien, en tout cas, on a un vrai début de retour de hausse de prix.
10:06Effectivement, on a vu que le marché était reparti.
10:09Plus de 920 000 ventes sur un an, c'est quand même assez inespéré compte tenu des dernières années qu'on a passées.
10:14Est-ce que justement, là, c'est pas entre guillemets...
10:18Alors après, c'est toujours la question de la poule ou l'œuf, je le répète beaucoup en ce moment.
10:21Mais est-ce que c'est la baisse des taux qui a recréé du dynamisme, qui lui-même recréé une hausse des prix ?
10:27Et finalement, cette hausse des prix qui pourrait nous permettre de contenir une éventuelle hausse de taux ?
10:31Enfin, je ne sais pas comment vous percevez l'avenir sur nos conditions d'accès au crédit,
10:36compte tenu du dynamisme retrouvé sur le marché de l'immobilier ?
10:41Moi, je pense que ce n'est pas forcément une mauvaise nouvelle.
10:44Cette petite hausse des prix, alors elle est contenue.
10:47Oui, elle est contenue.
10:47Et puis, elle n'est même pas très homogène en réalité.
10:51C'est surtout dans les grandes villes et celles qui avaient perdu le plus, Paris, en premier lieu.
10:57Là où ce n'est pas forcément une mauvaise nouvelle, c'est qu'il y avait aussi un peu d'attentisme de la part de certains propriétaires
11:02qui n'étaient pas spécialement très engagés ou optimistes
11:07à l'idée de devoir emprunter à 3,35 quand ils avaient un crédit à 0,85 dans un marché baissier où ils allaient potentiellement encaisser une moins-value.
11:17Pour cette raison, je pense que ce n'est pas une mauvaise nouvelle, effectivement, et que ça va peut-être continuer à mettre de la liquidité dans le marché de l'ancien.
11:23Enfin, le marché du neuf, si on en parle de petites secondes.
11:26On va en parler.
11:2710 000 réservations au troisième trimestre, c'est des chiffres qui sont catastrophiques.
11:31Le problème, c'est qu'on s'habitue à la catastrophe.
11:33On répète ce discours à peu près tous les mois ou à chaque passage.
11:37Ça n'a pas l'air de faire bouger grand-chose.
11:39Mais en réalité, la production de logements neufs, elle est ridicule.
11:43C'est des cycles longs.
11:45On a au minimum deux ou trois ans devant nous qui vont être catastrophiques sur le seuil de la promotion immobilière.
11:51Et heureusement qu'il y a des chiffres qui sont en hausse et à peu près contenus sur le marché de la transaction ancienne.
11:58Sinon, on pourrait presque penser qu'on est dans une crise du logement.
12:02On pourrait presque le penser.
12:03Oui, presque, Ludovic.
12:04Sophie, vous en faites encore des crédits pour l'achat de logements neufs ?
12:07Ou effectivement, ça s'est réduit à peu de chagas ?
12:09Très peu. Effectivement, on accompagne très peu aujourd'hui l'investissement locatif.
12:15Dans nos données, on a une baisse de 2%.
12:17On est passé de 12% à 10%.
12:19C'est vraiment ridicule quand on a 53% par ailleurs de primo-accédents.
12:23Donc effectivement, ce qui soutient le marché aujourd'hui, c'est l'ancien.
12:26On est passé de 775 000 transactions à plus de 900.
12:29Là, la projection, c'est entre 900 et 920.
12:32Pour autant, sur le neuf, bon an, mal an, on a fini l'année dernière à 65 000 sur les maisons individuelles et la promotion immobilière.
12:41Et on va peut-être gagner à les 5 000, 10 000 et pas plus.
12:44Et pour les projections, l'année prochaine, on n'envisage pas beaucoup plus, malheureusement.
12:50Donc on est très loin des belles années où, effectivement, le neuf était présent.
12:53Et c'est assez désespérant parce que, pour le coup, vous, en tant que courtier,
12:57quand vous arrivez avec un dossier d'acheteur de logements neufs,
12:59j'imagine que le banquier, il est content pour le coup.
13:01Alors il y a le prêt à taux zéro, on en a beaucoup parlé, mais pas que.
13:03Il y a aussi le fait que ce soit des logements performants.
13:06Enfin voilà, il y a quand même, c'est ça qui est terrible.
13:08C'est le problème, c'est celui de l'offre, pas forcément de la demande aujourd'hui à ce stade.
13:13Ah mais nous, on finance tout type de projet et aujourd'hui tout type d'emprunteur.
13:18Et il y a plus forte raison quand c'est du neuf.
13:20Effectivement, ce n'est pas un problème de sous-jacent de financement immobilier.
13:24En réalité, les banques sont ravies de pouvoir financer du logement neuf
13:27qui est bien aidé par les PTZ, par des dispositifs,
13:31dans maintenant quasiment toutes les banques où on a des taux bonifiés,
13:35des enveloppes prévues à taux préférentiels,
13:39quand vous présentez un logement neuf vertueux,
13:41avec évidemment une étiquette énergétique qui est A
13:44et qui emmènera le logement dans de belles années
13:48avec des consommations qui seront plus basses pour tout ce qui est énergie.
13:53Ça a vraiment la faveur des banques.
13:56Le problème, c'est qu'on présente très peu de dossiers
13:58parce qu'en réalité, il y a très peu de liquidités sur le marché de l'immun.
14:01Oui, mais c'est ça.
14:03Mais alors du coup, ça me permet de rebondir.
14:05On a abordé le sujet du logement neuf,
14:07mais ça va être le problème aussi de la promotion immobilière,
14:09des soutiens publics aussi à la promotion immobilière, on en reparlera.
14:13Mais sur ces taux préférentiels, sur l'attitude des banques,
14:16on a parlé des taux.
14:17Maintenant, effectivement, il y a un vrai sujet sur
14:19comment je suis reçue par mon banquier en ce moment.
14:22Est-ce que véritablement, les banques,
14:23au-delà des taux préférentiels, taux bonifiés, machin,
14:26si j'achète du logement ancien, par exemple,
14:28parce qu'il n'y a que ça à vendre en ce moment,
14:30ou très peu de neuf, bref.
14:32Comment va-t-on recevoir la banque ?
14:33Dans quelle mesure elle va être accueillante ou pas ?
14:36Ce qu'on a pu constater, c'est que les conditions de croix
14:38se sont nettement améliorées entre 2024 et aujourd'hui,
14:42puisqu'on a un montant de crédit total
14:44qui a augmenté pour un tout profil confondu
14:48et un apport qui a baissé.
14:50Donc moi, je regarde toujours le poids de l'apport
14:52dans le montant du crédit.
14:53On est passé de 32,5% à 28%.
14:56Donc là, on voit bien que les conditions se sont améliorées.
14:58Et là où elles se sont vraiment améliorées,
15:00c'est pour les primo-accédants, effectivement,
15:02où on a des apports sur certaines régions
15:04qui sont de l'ordre de 14 000 euros,
15:07si je prends les Hauts-de-France ou la Nouvelle-Aquitaine.
15:09Donc c'est vraiment très, très bas,
15:10parce qu'on était quand même...
15:11Oui, on était montés à des niveaux stratosphériques.
15:1345 000 euros 2022-2023.
15:16Donc les conditions sont vraiment très, très favorables.
15:19Les banquiers sont présents à nos côtés
15:22pour accompagner les emprunteurs,
15:24avec, comme vous l'avez dit, des prêts bonifiés.
15:27Donc les conditions sont excellentes aujourd'hui.
15:30Ils sont très bien accueillis.
15:32Et on est là pour les accompagner au quotidien
15:34pour, effectivement, que leur dossier soit présenté
15:38de la meilleure manière possible.
15:40Sauf que ça n'a échappé à personne, Ludovic.
15:41Nous sommes en fin d'année et que, bon,
15:44comment sera l'année prochaine ?
15:46C'est toujours la question.
15:47C'est-à-dire, là, ça y est, les banques,
15:48elles ont plus ou moins fini leur production de 2025.
15:51On est d'accord ?
15:51Complètement terminé.
15:52On est mi-novembre.
15:54La durée de vie d'un dossier, trois mois.
15:56Donc, effectivement, on commence déjà à compter 2026.
15:59Donc, 2026, compte tenu de ce que vous constatez
16:02tous les deux au quotidien, vous le sentez comment ?
16:04Est-ce que les banques seront toujours aussi offensives,
16:07aussi généreuses qu'elles l'ont été en 2025 ?
16:10En dépit de deux, trois échos pas forcément très positifs.
16:15En réalité, on joue pleinement notre rôle de facilitateur de marché.
16:18C'est quoi les deux, trois échos pas très positifs ?
16:20Que le marché, en 2026, serait un peu contrique ?
16:24Qu'il y aurait des dispositifs qui disparaîtraient ?
16:27Que le PTZ arriverait avec du retard ?
16:31Ça risque d'arriver ?
16:33Non, mais...
16:34Et que les taux augmenteraient ?
16:37Il y a pas mal de...
16:38L'incertitude du contexte, la géopolitique, les élections...
16:41Au bout d'un moment, on fait plus rien.
16:44Et c'est pour ça que le marché est relativement résilient.
16:46Nous, on a construit un budget chez Artemis Courtage pour 2026.
16:50On a construit un budget en hausse.
16:52Ça veut dire qu'on a effectivement pris comme hypothèse pour 2026
16:57que le nombre de transactions allait augmenter
16:59et que le volume de crédit négocié en 2026 allait lui aussi augmenter.
17:04Aujourd'hui, on est en moyenne à 15 milliards négociés, national, par mois.
17:09C'est nos hypothèses de marché sur une année complète en 2026.
17:14Pour moi, toutes les banques aujourd'hui sont à la table du crédit,
17:17sans exception.
17:18Tout le monde finance, tout le monde a de l'appétit
17:20pour tout type de dossier, tout type de projet, tout type d'emprunteur.
17:24Il faut signaler, Sophie l'a fait remarquer,
17:27il faut signaler quand même que c'est 2025 la grande année
17:30du retour des primo-accédents,
17:32ce qui donne quand même de la force au marché et de l'intensité.
17:36C'est aussi pour ça qu'on est à 920 000 transactions sur l'année exicente.
17:39Oui, c'est le moteur.
17:40C'est que 2024, 29% chez Artemis, 29% de primo-accédents.
17:45Et là, à la fin de l'année 2025, on sera plus proche des 45%.
17:48Il faut remercier les banques.
17:51Une fois n'est pas coutume.
17:53Ça n'a pas été le grand amour entre 2022-2024,
17:55mais là, en 2025, force est de constater en réalité
17:58que les prêts bonifiés qui étaient à destination des primo-accédents,
18:03qu'ils achètent dans le neuf ou dans l'ancien.
18:06C'est-à-dire que les prêts bonifiés,
18:06ils étaient pour tous les primo-accédents,
18:08quasiment dans toutes les banques.
18:10Les primo-accédents jeunes souvent quand même.
18:12Oui, jeunes, effectivement, selon les banques,
18:15avec des limites d'âge.
18:18Ce n'est pas bien parce qu'il n'y a pas d'âge
18:19pour devenir primo-accédents, j'y crois encore.
18:21Vous avez raison et certaines banques ne font pas le distinguo.
18:24Mais en réalité, ça a donné un bon coup de fouet.
18:26Et moi, je pense qu'on a beaucoup d'élan pour 2026.
18:29Et je n'ai pas de raison de penser aujourd'hui
18:31que l'année 2026 sera mauvaise.
18:32Je pense même que ce sera une bonne année.
18:34Meilleure année que 2025 ?
18:36C'est parti pour, très sincèrement.
18:37Sophie, Mamavi ?
18:39On est un petit peu plus prudents de notre côté.
18:41Sincèrement, là, on va finir à à peu près
18:43à 150 milliards de nouveaux prêts
18:46de distribution à l'année versus en 18.
18:48On se dit qu'à minima, on finira sur les mêmes ratios
18:53avec le même nombre de transactions.
18:54On pense que les taux ont resté stables.
18:57Ça, c'est quand même une bonne nouvelle
18:58parce que ça permet d'accompagner les volumes de crédit.
19:02Donc, on est un peu plus prudents.
19:04Mais on se dit qu'effectivement,
19:06ça sera au moins une aussi belle année que 2025.
19:10Alors, vous êtes prudents,
19:11mais quand même relativement optimistes tous les deux.
19:14On a beaucoup parlé de la primo-accession.
19:15Sophie a abordé rapidement le sujet des investisseurs.
19:18C'est ça, le gros sujet.
19:19On a un débat budgétaire qui était censé nous permettre
19:22d'obtenir un statut du bailleur privé.
19:24On a essayé, cette semaine, de le décrypter
19:26tel qu'il a été voté par les députés.
19:28Il reste à débattre au Sénat, quand même,
19:30et on l'espère bien,
19:31parce que là, en l'occurrence,
19:33ça va accoucher d'une mini-souris, un sourisseau.
19:35C'est-à-dire que là, nos analyses de marché prouvent
19:37qu'en fait, ce statut du bailleur privé,
19:39il serait plus défavorable que pas de statut du tout.
19:42Donc, aujourd'hui, ça en est où, l'investissement locatif ?
19:45On a beaucoup parlé des règles du Haut Conseil
19:47pour la stabilité financière.
19:48Est-ce qu'aujourd'hui, les banques, elles,
19:51essayent de choyer un petit peu ces investisseurs
19:54dont on manque cruellement ?
19:57Alors, en tout cas, nous, en tant que courtier,
19:59on essaye d'agir auprès du Haut Conseil
20:01de la stabilité financière
20:03pour faire un peu bouger les lignes,
20:05parce qu'effectivement, ces normes ne sont pas adaptées.
20:08On aimerait qu'il y ait d'avoir des normes flexibles,
20:11adaptées au cycle économique.
20:13Et donc, on n'est pas contre, évidemment,
20:16une approche prudentielle.
20:18Mais pour autant, ces règles HDSF ne sont pas du tout adaptées.
20:20Par exemple, on ne prend absolument pas en compte
20:21le reste à vivre.
20:23Il y a aussi les revenus générés
20:26qui ne sont pas pris en compte
20:27dans le calcul de la salvabilité de l'emprunteur.
20:31Et tout ça, ce sont des freins.
20:33Donc, on a des leviers qui ne coûtent rien, tout simplement.
20:37Et pour autant, on ne les actionne pas.
20:38Donc, ça, c'est un petit peu ce qui nous chagrine,
20:42côté courtier.
20:43Et nos partenaires bancaires sont prêts à accompagner.
20:47Il y a une poche dérogatoire.
20:49Mais ils ne sont pas prioritaires, malheureusement,
20:51parce que ce sont les primo-accédants.
20:52Et c'est là où le pilotage est un peu compliqué.
20:54Et donc, le statut, effectivement, du bailleur privé,
20:58bon, là, on sait très bien
21:00qu'il ne va pas se passer grand-chose.
21:02Pour l'instant, non, mais on n'a pas perdu espoir.
21:04On n'a pas perdu espoir.
21:06Les emprunteurs, mais pour autant,
21:08on essaye de faire bouger les lignes, nous, de notre côté.
21:11À votre niveau.
21:14En réalité, il n'y a qu'un seul obstacle,
21:16mais il est de taille.
21:17C'est norme HDSF.
21:19C'est les 35 % d'endettement.
21:21Voilà, les 35 % d'endettement
21:23qui viennent obéir la capacité d'emprunt
21:26pour un investisseur locatif.
21:28Et je ne parle pas d'un multi-investisseur.
21:30C'est quelqu'un qui est propriétaire
21:31de sa résidence principale
21:32et qui veut acheter un studio, un, deux pièces
21:34pour préparer sa retraite
21:36ou pour loger ses enfants pendant les études.
21:38Et en réalité, c'est très compliqué
21:39parce que dépasser 35 %
21:41quand on est déjà endetté à 25, 28, 30
21:43sur sa résidence principale,
21:45ça arrive très vite.
21:46Et ça exclut, de fait,
21:48beaucoup d'emprunteurs.
21:49Il y a des leviers qu'on n'actionne pas
21:51et qui sont effectivement quasi naturels,
21:54qu'on a actionnés pendant quelques dizaines d'années.
21:57C'est du bon sens.
21:58Et qu'on ne regarde pas.
21:59La poche dérogatoire, d'ailleurs,
22:00HDSF n'est pas atteinte.
22:04C'est un marché.
22:06Oui, parce qu'on rappelle
22:07que les banques peuvent déroger aux règles
22:09du Haut Conseil pour la stabilité financière
22:11dans ?
22:12Alors, c'est 20 % des cas.
22:15Mais la poche qui est réservée aux investisseurs,
22:17c'est 20 % de 20 %.
22:18Oui, donc c'est encore plus petit.
22:19C'est tôt 4 %.
22:20Mais du coup, vous en avez beaucoup ?
22:21Parce qu'en fait, le sujet,
22:23c'est est-ce qu'ils sont quand même là ?
22:24Ils tentent d'investir,
22:25nos propriétaires futurs potentiels,
22:27propriétaires bailleurs ?
22:28Vous en avez beaucoup qui arrivent
22:29et qui se voient refuser leur crédit ?
22:32En réalité, c'est un marché de confiance.
22:35C'est la petite musique,
22:38la petite sourdine,
22:39la petite musique douce
22:40qui apparaît
22:42ou en tout cas qui est transposée
22:44aussi un peu dans les médias
22:46dont c'est le rôle,
22:47fait que des présentations de dossiers,
22:49on n'en a pas beaucoup
22:51et qu'en réalité,
22:53il y a aussi un petit phénomène
22:54d'autocensure sur le sujet
22:55parce qu'à force d'entendre
22:57que c'est compliqué
22:57de financer un bien
22:58d'investissement locatif
22:59ou qu'il faut mettre de l'apport,
23:01ce qu'on n'a pas forcément envie de faire,
23:02les dossiers sont moins présentés.
23:05Nous, pour vous donner des chiffres,
23:07jusqu'à 2020, 2021,
23:08une production
23:10dans nos volumes de crédit négociés,
23:13on avait à peu près 20%
23:15d'enveloppes
23:16qui étaient destinées
23:17à financer de l'investissement locatif.
23:19Cette année, en 2025,
23:21ce n'est pas tout à fait terminé
23:22et les comptes ne sont pas terminés,
23:23mais on sera probablement
23:25en dessous de 10%.
23:26C'est quelque chose,
23:27un petit phénomène d'érosion
23:28comme ça
23:28qui a démarré il y a 4-5 ans.
23:30Chaque année,
23:30ça baisse un peu
23:31et on va crever ce plancher-là.
23:34On va passer sous 10%
23:36de volumes de crédit négociés
23:37dans nos volumes totaux
23:38qui seront destinés
23:40à financer de l'investissement locatif.
23:41Ça ne va pas très fort,
23:42mais je pense qu'on n'est pas
23:43les premiers à vous le dire.
23:44Oui, bien sûr,
23:45mais c'est toujours important
23:45de le rappeler
23:46et de vous dire que vous-même,
23:47vous le constatez dans le crédit.
23:49Finalement, c'est quoi ?
23:50C'est ce que disait Ludovic
23:51sur cette petite musique-là.
23:54Tout notre débat budgétaire
23:55sur la fiscalité, etc.
23:56Est-ce que vous commencez à avoir,
23:58que ce soit les potentiels investisseurs
23:59ou même ceux qui achètent
24:00pour eux-mêmes,
24:01est-ce que vous commencez
24:02à entendre cette musique aussi
24:05de la part des emprunteurs
24:06qui disent
24:06« Je ne suis pas sûre
24:06que ce soit une bonne idée finalement.
24:08Je ne comprends pas trop
24:09à quelle sauce fiscale
24:10je vais être mangée, etc. »
24:11Est-ce que vous l'entendez, ça,
24:12ou pas du tout ?
24:13C'est vraiment sur l'investissement locatif.
24:14Sinon, on ne l'entend pas.
24:15On voit que, finalement,
24:18les Français, maintenant,
24:19ne font plus vraiment attention
24:20au débat.
24:22Ils ont leurs projets,
24:23ils les mènent
24:24et ils savent que...
24:26Vaille que vaille.
24:27Vaille que vaille, exactement.
24:28Et il vaut mieux
24:29que ça se passe comme ça
24:30puisque sinon, aussi,
24:32à chaque soubresaut politique,
24:35économique,
24:36forcément,
24:37il y aurait...
24:38On sauterait tout le temps.
24:40Il y aurait de l'attentisme
24:42et là, ce n'est pas le cas.
24:43C'est vraiment
24:44sur l'investissement locatif
24:45où, effectivement,
24:46cette petite musique,
24:47cette insécurité juridique,
24:48ces couches de réglementation,
24:50ces contraintes administratives
24:51font que toute cette lourdeur
24:53ne donne pas envie
24:54d'y aller, tout simplement.
24:55Oui, mais c'est ça qui est dingue.
24:56C'est qu'en fait,
24:57le relais crédit,
24:58il est trouvable
24:59même avec les normes HCSF, etc.
25:01Mais le problème,
25:02c'est qu'il n'y a plus personne
25:02qui veut y aller.
25:03Exactement.
25:04Et vous en avez beaucoup
25:05des investisseurs qui vendent ?
25:06Après, j'arrêterai là.
25:06Je sais, je suis tenue par le temps,
25:08mais je voulais quand même
25:08vous poser cette question-là.
25:09Est-ce qu'à l'inverse,
25:10vous avez beaucoup
25:11d'investisseurs qui vendent
25:12et qui lâchent l'investissement,
25:13justement ?
25:15En tout cas,
25:16ce n'est pas un phénomène
25:17ou ce n'est pas devenu un principe.
25:19Il y en a,
25:20mais il n'y en a pas plus
25:20qu'avant,
25:21en tout cas dans mes livres.
25:22Je n'en vois pas plus qu'avant.
25:24Pour le coup,
25:25il y a surtout
25:26des investisseurs potentiels
25:27qui sont découragés
25:28par, effectivement,
25:29cette espèce de faisceau
25:30d'indices
25:31qui ne vous donne pas très envie
25:32entre les diagnostics
25:34de performance énergétique,
25:36les travaux sur lesquels
25:36il faut s'engager
25:37avant de démarrer,
25:38la vacance,
25:40la carence,
25:41l'alourdissement
25:42de la fiscalité immobilière,
25:43dont on ne parle pas
25:44si souvent,
25:45mais pour le coup,
25:46il y a quand même
25:46pas mal d'articles
25:48ces derniers jours
25:49sur la hausse
25:49de la taxe foncière.
25:52Avant,
25:53c'était un marché
25:54sous perfusion,
25:54il y avait beaucoup d'aides
25:55et maintenant,
25:56il n'y a plus de perfusion
25:57du tout,
25:58il n'y a plus d'aide.
25:58C'est-à-dire qu'il a toujours été
25:59très taxé,
26:02mais comme il y avait
26:02de la perfusion,
26:03finalement,
26:03on le voyait moins,
26:04là aujourd'hui,
26:05on ne peut plus se cacher.
26:06C'est à peu près ça l'idée.
26:07Bon,
26:07donc on salue quand même
26:08le retour des primes
26:09et accédants
26:09pour terminer sur une note joyeuse
26:10parce qu'il y a le jingle
26:11de l'émission
26:12qui est partout dans mon oreillette,
26:13donc ça veut dire Marie,
26:14on arrête.
26:17Merci à tous les deux,
26:17Sophie Auton,
26:18directrice générale
26:19de Finances Conseil
26:20et Ludovic Uzieux,
26:20cofondateur d'Artémis Courtage.
26:22On a fait un vrai gros topoteau,
26:24mais pas de la semaine,
26:26de l'année 2025
26:27et des perspectives 2026.
26:28Demain,
26:28on le refera évidemment
26:29parce que les experts de l'IMO
26:30reviennent
26:31avec les experts du vendredi
26:33et nos amis journalistes.
26:34À demain sur BFM Business.
26:36Les experts de l'IMO
26:38sur BFM Business.
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