- il y a 8 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
00:08Et il est midi une sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela, rappel des principaux
00:12titres de l'actualité,
00:13cette légère détente sur les marchés qui aura été de courte durée.
00:17Les principales bourses européennes sont de nouveau dans le rouge du côté du pétrole.
00:20Le baril de Brent remonte autour des 110 dollars ce midi après être retombé dans la nuit autour des 105
00:26dollars.
00:26L'indice de référence sur le gaz repart également à la hausse, tout comme le marché obligataire.
00:31Le 10 ans allemand revient vers les 3% et la dette française se rapproche de nouveau des 3,7%.
00:36Un regain de tension sur les marchés alors qu'Israël a mené ce matin à une nouvelle série de frappes
00:41en Iran.
00:4216 navires iraniens auraient été touchés dans un port du Golfe.
00:45En parallèle, l'Iran a de son côté tiré plusieurs missiles à destination de Tel Aviv, mais également du Bahreïn,
00:51du Koweït et des Émirats Arabes Unis.
00:53Dans le reste de l'actualité, en France, dernière ligne droite avant le deuxième tour des municipales,
00:58Marseille, Lyon, Nantes et Paris font partie des villes les plus disputées.
01:01Paris, où un dernier sondage donne une courte avance à Emmanuel Grégoire.
01:05Sondage Elab, BFM TV, Le Figaro, La Tribune dimanche, selon lequel le candidat de la gauche récolterait 45,5%
01:12des voix.
01:13Devant Rachida Dati à 44,5% des voix.
01:17La candidate LFI, Sophia Chikirou, serait troisième avec 10% des intentions de vote.
01:21Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:24Une bonne journée commence avec de bonnes infos.
01:26Votre programme avec Ikea pour les pros.
01:28Toute l'offre et les services d'Ikea dédiés aux pros.
01:31Ikea.
01:33Votre rendez-vous avec JLL, votre partenaire pour réussir vos opérations immobilières.
01:44BFM Business présente les experts de l'IMO.
01:47Marie-Cœur de Roi.
01:48Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
01:52Une des meilleures pour parler de notre immobilier, de nos logements, de nos crédits immobiliers, de tout un tas de
01:58choses.
01:58Et encore plus le vendredi parce que le vendredi, les meilleurs professionnels du secteur laissent place aux meilleurs journalistes de
02:05ce secteur.
02:06Et à mes côtés aujourd'hui, Sylvain Lévy et Pierre Chevillard.
02:08Et évidemment, on aura plein de sujets à aborder.
02:11Le fameux topoto de la semaine.
02:13Attention, tension sur la dette de l'État français, menace inflationniste.
02:16Est-ce qu'on doit s'attendre à un retour de la hausse des taux d'intérêt ?
02:20On essaiera de prendre nos boules de cristal et vous apporter quelques éléments de réponse.
02:23On parlera aussi des autres conséquences possibles face à ce risque inflationniste sur le secteur de l'immobilier.
02:28Coup des matériaux, moral des investisseurs.
02:30Tiens, à propos des investisseurs, on reviendra sur notre nouveau Jean Brun.
02:35Alors pas que le ministre du logement se soit renouvelé, mais notre dispositif d'aide à l'investissement locatif.
02:42Est-ce qu'il peut vraiment faire revenir les investisseurs sur le marché ?
02:45On verra ça également au programme.
02:47Une victoire pour la loi Lemaire et Tchanis pour la régulation de la location saisonnière.
02:51Un point sur la santé du marché de la construction de maison en France.
02:54Et puis si on a le temps, on ira faire un petit tour du côté d'Angers, du côté de
02:58l'usine Cointreau qui accueille désormais
03:00Bureaux et Logements.
03:01Allez, on y va tout de suite.
03:08Sylvain Lévy-Valensy, cofondateur de Radio Imo, est avec nous.
03:10Bonjour, Sylvain.
03:11Bonjour Marie, bonjour Pierre.
03:13Eh bien justement, vous présentez Pierre, Pierre Chevillard, notre formidable journaliste indépendant.
03:17Bonjour Marie.
03:18Mais dont on dépend tellement, Pierre.
03:20Dont on dépend tellement.
03:21Allez, on le lance, le jingle.
03:23Les experts de l'IMO, le topoto de la semaine.
03:27Oh mais dis donc, il n'y a personne qui a chanté d'habitude.
03:28Il y a tout le monde qui chante pendant le jingle.
03:30La prochaine fois, c'est propre.
03:31Non, mais alors je pense que ce petit côté un peu tristouille, il est aussi lié au contexte quand même.
03:37Bon, alors, c'est à comment nos taux d'intérêt, messieurs ?
03:39Comme le beau temps.
03:41Alors, c'était très bien il y a un mois.
03:44Arrêtez de parler au passé là.
03:45C'est toujours très bien.
03:46C'est toujours très bien.
03:47On a un taux moyen sur 20 ans qui est entre 3,30 et 3,40.
03:50On l'avait dit, il y a 15 jours, on est dans le printemps de l'immobilier.
03:53Donc quand vous avez un bon dossier, les banques font des décotes.
03:55Il y a des prêts à taux bonifiés.
03:56Donc c'est plutôt bien.
03:57Mais il y a quand même un petit changement d'ambiance.
03:59Parce que la fameuse obligation dont on parlait tout à l'heure,
04:02hier elle était à 3,71 alors qu'elle était à 3,30 en début de mois.
04:05Et que quand l'obligation monte, les taux d'intérêt des crédits immobiliers suivent.
04:09On n'y est pas encore.
04:10Sauf qu'il y aurait deux banques qui auraient remonté leur barème cette semaine.
04:14Et c'est fait en milieu de mois.
04:16Alors que normalement, c'est en début de mois.
04:19Donc voilà.
04:19Oui, vous vous souvenez parce que, je vous interromps Pierre, mais souvenez-vous du moment du déclenchement de la guerre
04:25en Ukraine.
04:26On avait quand même des réunions bancaires qui traditionnellement effectivement ont lieu tous les mois,
04:30qui avaient lieu toutes les semaines parce qu'il fallait s'adapter à cette inflation et à ces décisions,
04:36à cette OAT, à la perspective des hausses des taux de la Banque centrale européenne.
04:41La question, c'est est-ce qu'on va retomber, pareil, sur des arbitrages plus réguliers de la part de
04:46nos banques ?
04:47Ça va dépendre de la durée de la guerre.
04:48Si c'est un conflit long, il y a plus de risques.
04:51La hausse des prix d'énergie va faire repartir l'inflation.
04:54Quand il y a de l'inflation, les OAT repartent à la hausse.
04:57Et si les OAT repartent à la hausse, c'est tempéré par la politique commerciale des banques.
05:01Mais il y a forcément un moment où ça se répercute.
05:03Donc, alors, ma petite boule de cristal, parce que les taux d'intérêt,
05:06les prévoir, c'est la meilleure façon de se tromper.
05:09Pour le moment, c'est bien.
05:10On va rester dans une logique de printemps de l'immobilier
05:13avec une conjoncture plutôt favorable aux emprunteurs
05:15pour un mois, deux mois.
05:18Après, c'est plus incertain, mais la tendance est vraisemblablement haussière.
05:22Sylvain, même avis, le printemps de l'immobilier aura véritablement lieu, malgré le contexte ?
05:27J'appelle plutôt le grand découplage de mars 2026.
05:29C'est quoi le grand découplage ?
05:31En fait, c'est une corrélation entre les taux d'intérêt et la reprise du marché.
05:35Parce qu'en fait, ce qui est intéressant, c'est de voir comment
05:37les taux d'intérêt peuvent corroborer les éléments du marché
05:42avec des ajustements de prix, donc les corrections des valeurs, en fait.
05:46Alors, c'est intéressant parce qu'on a des villes comme par exemple
05:48Nantes, Montpellier, Strasbourg ou Grenoble,
05:50dont les prix du neuf sortent légèrement plus bas qu'ils ne l'étaient.
05:54Donc, on voit, voilà, c'est frêle, c'est plutôt du verre pâle,
05:57mais ça repart un peu.
05:58Il y a deux choses sur les taux d'intérêt, et Pierre a raison,
06:01on a des faits exogènes avec la géopolitique qui forcément impactent
06:06la dette française, en fait.
06:07En réalité, c'est la dette française.
06:09Il faut bien savoir également que ceux qui achètent de la dette française
06:12ont des ratios, et ces ratios-là doivent être respectés.
06:15Donc, en fait, l'inflation couplée à des faits exogènes
06:19dont on ne maîtrise absolument rien, fait qu'on n'est pas à l'abri
06:23d'une mauvaise surprise avec, je prends juste comme comparaison
06:28lorsqu'on a eu la grande crise, il y a eu 300 points de base
06:32d'augmentation au moins de trois mois quand même.
06:34Personne ne l'avait jamais vu venir.
06:35Là, par exemple, si on prend juste sur les sept derniers mois,
06:38on est entre 25 et 50 points de base d'augmentation.
06:43Léger, frêle, mais c'est régulier.
06:46Donc, en fait, là où il y a un vrai point de vigilance,
06:51c'est justement sur, un, la dette française,
06:53et donc, effectivement, le barème de l'inflation,
06:56qui, de toute façon, si la guerre se prolonge,
07:00inévitablement, va créer un climat inflationniste
07:03avec un retrait des banques.
07:04Ceci dit, le combo des banques aujourd'hui,
07:07malgré certaines banques qui ont revu un peu leur sujet,
07:11c'est haro sur les primo-accédents, haro sur la captation des comptes.
07:15Et précisément, j'ai l'impression, Sylvain, je ne sais pas si...
07:1730% d'érosion sur la perte de clientèle.
07:19Donc, justement, cette instabilité, cette incertitude pour la suite,
07:22la question, c'est de savoir si, justement, il n'y a pas...
07:24Alors, ce n'est pas du cynisme,
07:25mais est-ce qu'il n'y a pas des opportunités à saisir maintenant,
07:28avant qu'il soit trop tard ?
07:29C'est-à-dire qu'effectivement, on se dit,
07:30les banques, elles ont peut-être tout intérêt
07:32à accumuler un maximum de dossiers de crédit là,
07:37parce qu'on ne sait pas combien de temps la guerre va durer
07:39et quels seront les impacts plus tard.
07:40Et c'est aussi pour ça que les critères bancaires n'ont pas changé
07:43sur l'apport, sur les durées.
07:45Il faut toujours avoir un dossier blanc-bleu,
07:47une bonne nuit de compte.
07:48Des revenus stables.
07:50Mais il n'y a pas de durcissement du crédit.
07:52Et les courtiers que j'ai interrogés hier me disaient
07:55que le taux de refus de crédit reste à peu près à 5%,
07:58ce qui est très faible.
07:59C'est très faible parce que d'abord,
08:01les acquéreurs sont informés.
08:03Oui, mais ils n'y vont pas.
08:04Parfois, ils n'y vont pas parce qu'ils savent très bien
08:06que ça ne passera pas aussi.
08:07Après, c'est de l'ordre de la rumeur.
08:09On entend quand même dire un peu qu'il y a des gens
08:11qui remettent leur projet à plus tard
08:13parce que les climats anxiogènes, c'est toujours comme ça.
08:15Alors, il y a beaucoup d'innovation.
08:16Il y a beaucoup d'innovation parce que les opérateurs
08:19ont compris qu'on n'attendrait plus rien de l'État.
08:23Et c'est un peu paradoxal quand on l'imagine bien
08:26parce qu'effectivement, Pierre a raison,
08:27il y a un renforcement des ratios et des scoring des banques.
08:31Clairement, dossier ficelé, solvabilité.
08:35Ce n'est pas le grand soir des ménages,
08:36il faut être très clair là-dessus.
08:38On voit bien qu'on s'adresse à une classe moyenne.
08:40Et attention, j'ai posé quelques questions à des banquiers
08:42qui se sont rendus compte parce qu'en fait,
08:44c'est un produit d'appel, l'immobilier.
08:45Et donc, il y a largement amputé leur PNB.
08:48Le produit net bancaire, c'est le ratio de la marge
08:49qui est prévu sur les crédits.
08:52Même si l'assurance compense très largement
08:53les effets de marge.
08:55Non, le sujet, c'est que les clients partent des banques.
08:58En fait, il n'y a plus de l'attraction
09:00comme on avait avec son conseiller bancaire,
09:02avec la présence de l'agence du coin.
09:03Et d'ailleurs, c'est intéressant parce que les banques
09:05sont en train de revoir leur maillage territorial
09:07en réintroduisant des banques de proximité
09:10pour reprendre, en fait, contact avec leurs clients.
09:13Parce qu'à force de faire touche 1, touche 2, touche 3,
09:16et l'IA qui ne correspond à rien,
09:19la banque, c'est quand même la banque de détails.
09:21C'est un métier de proximité.
09:22Oui, mais encore faut-il avoir de bons banques.
09:24Et donc, la grande question, c'est est-ce que le répit
09:26qui est très bon en ce moment, sur le bâti ancien,
09:29avec l'ajustement des valeurs,
09:31qui a vraiment très largement, très légèrement augmenté,
09:34même des villes qui sont en recul,
09:35va continuer d'ici le printemps.
09:38Voilà, bien malin celui qui va profiter.
09:40Oui, oui, oui, et puis après, on peut essayer
09:40de voir le verre à moitié plein,
09:42en se disant que si les taux réaugmentent
09:44même légèrement, peut-être que cette fois-ci,
09:46les vendeurs seront un petit peu rapides
09:47à baisser les prix.
09:48Par contre, vous avez raison, mille fois,
09:50mille fois, il faut dire aux personnes
09:52qui ont un dossier, c'est allez-y maintenant,
09:54entre 3,25, 3,30,
09:56si vous avez un bon dossier sur 20 ans,
09:58on peut même légèrement descendre.
10:00Il y a des banques qui font absolument du temps.
10:02Moi, j'ai vu un 2,95 sur 25 ans,
10:05avec un super dossier.
10:07Il y a des banques de détail
10:09qui sont des banques régionales,
10:10je ne saurais trop insister,
10:11notamment les banques mutualistes et coopératives,
10:13qui sont indépendantes,
10:14on peut chercher le crédit,
10:16et le meilleur secours, franchement,
10:18c'est d'aller voir un courtier.
10:19Oui, bien sûr, et c'est important
10:21ce que vous dites, messieurs,
10:21parce qu'effectivement, en plus,
10:22si on accumule les prêts à taux bonifiés,
10:24que ce soit le prêt à taux zéro de l'État,
10:26ou les petits fines proposés par les banques elles-mêmes,
10:28le prêt d'action de logement, etc.
10:30Il y a même des promoteurs qui proposent,
10:32comme Nexty, par exemple,
10:36de doubler le PTZ.
10:38Oui, il y a plein de promoteurs
10:41qui offrent aussi des frais de notaire,
10:43qui sont déjà réduits.
10:45L'idée, c'est que ça ne dépasse pas le loyer actuel.
10:47L'idée, c'est que soyez chez vous
10:48pour le montant de votre loyer.
10:49Et voilà, donc, encore une fois,
10:51effectivement, si vous êtes d'ores et déjà
10:53dans un projet immobilier,
10:55c'est peut-être le moment d'accélérer.
10:56En revanche, à celles et ceux
10:57qui n'avaient pas ce projet-là à court-moyen terme,
10:59vous ne précipitez pas non plus pour acheter.
11:01Attention, ne pas confondre vitesse et précipitation.
11:04Je vous rappelle toujours, le crédit,
11:05ce n'est qu'un outil au service du projet.
11:07Ce qui compte, c'est le projet de vie,
11:09c'est l'adresse, c'est la qualité de l'immobilier.
11:11C'est des choses assez basiques,
11:12mais ce n'est pas parce que les taux ont augmenté
11:15très légèrement de 10 points de base
11:17chez deux banques qu'il faut se dire
11:18il faut que j'achète, il faut que j'achète.
11:19Il y a des opportunités sur le neuf.
11:20Franchement, il y a des ventes aujourd'hui
11:22qui sont des ventes limites à la carte.
11:23Il a mis son casque de chantier aujourd'hui.
11:25Il y a vraiment ça.
11:26Aujourd'hui, il y a de très belles opportunités.
11:28Il faut saisir l'opportunité.
11:29D'ailleurs, des promoteurs, ils ont raison.
11:32Il faut qu'ils vendent.
11:33Donc, ça, c'est un point.
11:35Et puis, il ne faut pas avoir peur des travaux.
11:37Et encore une fois, je reviens effectivement.
11:39Tu as raison, Pierre.
11:40Il faut projet, projet, projet.
11:42Prenez vos décisions.
11:43Faites-le et faites-le maintenant.
11:44Alors, il ne faut pas avoir peur.
11:46Mais enfin, quand même, sur le neuf, justement,
11:48puisqu'on continue à parler un peu
11:49de ces impacts potentiels
11:51de ce qui se passe dans le monde
11:52sur nos sujets que sont ceux du logement
11:54et de l'immobilier.
11:55Il y a quand même un sujet qui va revenir
11:57qui était très plombant
11:59au moment du déclenchement de la guerre en Ukraine,
12:01dont on redoute qu'il revienne à ce stade.
12:03Pour l'instant, on nous dit que non.
12:04Mais enfin, quand même, c'est sur la construction,
12:06précisément, parce que ce risque inflationniste,
12:08il pèse aussi sur toute la chaîne de la construction.
12:11C'est la Fédération française du bâtiment
12:13qui a tenu une conférence de presse cette semaine,
12:15qui était plutôt contente
12:16parce qu'avec le paysage sous intérêt,
12:19les aides au logement,
12:20le PTZ, le dispositif Jean-Brun,
12:23établaient sur, en gros,
12:24une augmentation en volume
12:25de 2,1% cette année,
12:27c'est-à-dire qu'il voyait 308 000
12:29mises en chantier,
12:30alors que l'année dernière,
12:31on était à 280 000.
12:32Donc ça, c'est plutôt bien.
12:33Mais après, le pétrole,
12:35le coût de l'énergie,
12:36quand vous faites cuire des tuiles,
12:37il faut de l'énergie,
12:38ça coûte cher.
12:39Le pétrole,
12:40il y a beaucoup de produits du bâtiment
12:42qui sont faits,
12:42notamment des isolants,
12:43des tuyaux,
12:44des choses comme ça.
12:44Alors, pour le moment,
12:45on ne le voit pas
12:46et la FFB dit qu'il n'y a pas
12:48de problème d'approvisionnement
12:49comme c'était le cas
12:49pendant la guerre en Ukraine.
12:50Après, ce qu'eux voient,
12:52c'est que les produits,
12:53les dévets du pétrole immédiat,
12:55comme les produits bitumineux
12:57qu'on utilise en étanchéité,
12:59là, il y a eu une hausse
13:00des prix de 10%.
13:01Alors, c'est un tout petit peu
13:02dans le prix de sortie,
13:05mais clairement,
13:06là aussi,
13:06si ça continue,
13:07hausse du prix de l'énergie,
13:09hausse du prix
13:10de certaines matières premières,
13:11pour d'autres raisons,
13:12le cuivre a beaucoup augmenté
13:13parce qu'il y a une énorme demande
13:14avec l'électrification,
13:15il n'y a plus de nouvelles mines,
13:16il y a un peu de stockage
13:17et de spéculation.
13:19Donc, sur le coût des matériaux,
13:20pour le moment,
13:21c'est encore assez bien,
13:23mais ça peut monter.
13:23Jusqu'ici, ça va,
13:24mais voyons après.
13:25Et d'ailleurs,
13:25à la fédée des bâtiments,
13:26j'ai quelqu'un qui me racontait
13:27que certains fournisseurs
13:29commençaient à réafficher
13:30sur leur devis
13:31la fameuse ligne
13:32surcharge énergie,
13:34surcharge énergétique.
13:35Enfin, en gros,
13:36pour l'instant,
13:37elle est à zéro,
13:38cette ligne,
13:38mais elle avait disparu
13:39depuis un an et demi.
13:40Elle était apparue
13:40au moment de la guerre en Ukraine,
13:41justement,
13:42du déclenchement de la guerre en Ukraine,
13:43avec évidemment des prix
13:44et des hausses qu'on connaît.
13:46Non, cette question-là,
13:47c'est qu'il y a quand même déjà
13:47des fournisseurs,
13:49des producteurs
13:49qui anticipent
13:50une potentielle hausse
13:52de leurs coûts de production
13:52et donc des coûts de sortie.
13:54Et Sylvain parlait du neuf
13:55à juste titre.
13:56En 2028,
13:57il y aura une nouvelle étape
13:58de la fameuse réglementation
13:59environnementale de 2020.
14:01Avec les matériaux
14:04d'énergie fossile.
14:05Donc, on estime
14:06que la hausse des prix,
14:07ce sera entre plus 8
14:09et plus 15%
14:10sur les coûts de construction.
14:12Donc, ce sera à peu près
14:14quand on a plus 10%
14:15sur un coût de construction,
14:16on a plus 3 à 4%
14:17sur le prix de vente.
14:18On nous arrangeait tout ça.
14:19Alors, c'est en 2028,
14:20donc il y a deux ans
14:21et que, comme le souligne Sylvain,
14:23il y a peut-être
14:23une fenêtre de tir.
14:24Une fenêtre de tir.
14:25Et alors, justement,
14:26on parle de tout ça, Sylvain.
14:28On parle de quand même
14:29cette espèce de petite musique
14:30quand même
14:31qui n'est quand même
14:31pas très rassurante
14:32et qui arrive
14:33et qui commence à chanter
14:35juste après
14:35qu'on nous ait présenté
14:36le super plan relance logement,
14:382 millions de logements,
14:38tout ça, tout ça.
14:39Est-ce que c'est compromis
14:40à ce stade ?
14:41Alors, 2 millions de logements
14:43pour 2030
14:43dans le dispositif
14:45qu'on appelle Jean-Bras.
14:45C'est pas d'ailleurs...
14:46C'est les médias
14:47qui ont appelé
14:48le dispositif Jean-Bras.
14:49Il n'a jamais revendiqué
14:50cette idée.
14:52Mais ceci dit,
14:53je le reprécise
14:54parce que je l'ai fait ici
14:55et je le reprécise
14:56que tous ces travaux
14:57sont installés
14:58sur une route
14:58qui a été tracée
14:59par Valérie Létard.
15:00Voilà.
15:00Je le dis,
15:01c'est important
15:02pour lui rendre justice.
15:03Bon, je ne crois pas
15:04une seconde
15:04qu'on arrivera
15:05à 2 millions de logements
15:06en 2030
15:07parce qu'il n'a échappé
15:08à personne
15:09qu'on a une élection majeure
15:10en 2027
15:11et qu'il y a fort à parier
15:13que quand le bas de beau
15:14va pivoter,
15:15il ne faut quand même
15:15rien s'yster,
15:17même si c'est une la palissade,
15:18de dire que l'immobilier,
15:20c'est des cycles longs
15:21et que pour pivoter
15:22sur un objectif
15:23aussi ambitieux,
15:25il aurait fallu le faire
15:26il y a 3 ans.
15:27Voilà.
15:27Donc ça veut dire
15:28que si aujourd'hui...
15:29Où il y a 7-8 ans.
15:30Si aujourd'hui,
15:31nonobstant l'incertitude politique
15:33de 2027,
15:34c'est-à-dire des chambres
15:35qui ne vont plus ressembler
15:36du tout à celles
15:36qu'elles sont aujourd'hui.
15:38Sénat, Parlement
15:38et Assemblée.
15:40La présidentielle
15:41qui va être
15:41assez rock'n'roll.
15:44Bien évidemment,
15:45nous n'attiendrons
15:45certainement pas
15:46ce chiffre-là
15:47parce qu'il y a
15:47cette incertitude politique
15:48et que le pivot,
15:50s'il doit s'opérer,
15:51il s'opérera
15:53vraisemblablement
15:53entre 2028
15:54et 2032.
15:56Pas avant.
15:57Parce qu'il faut
15:58entre 5 et 10 ans
16:00pour faire pivoter
16:02les projets.
16:03C'est le temps
16:05de montage d'une opération.
16:06Un promoteur
16:07entre le moment
16:08où il signe
16:08la promesse de vente
16:09et sur un terrain
16:11où il se passe
16:12entre 100 et parfois 10 ans.
16:13Je vais prendre un exemple.
16:14On a une carte électorale
16:14avec 1500 second tour
16:17qui sont prévus dimanche.
16:18On va avoir
16:19une carte électorale
16:20des maires classiques.
16:21Une année,
16:22je m'installe.
16:22Je ne prends rien,
16:23je consulte,
16:24j'écoute.
16:25une deuxième année,
16:26je prends en place
16:26les projets.
16:27La fenêtre de tir
16:28pour les maires
16:28sur les autorisations
16:29d'urbanisme,
16:30sur les permis de construire,
16:31c'est à partir
16:32de la deuxième
16:32et de la troisième année
16:34jusqu'à la cinquième année.
16:36Il y a deux années
16:36sur lesquelles
16:37les maires qui sont
16:38bâtisseurs,
16:39peu importe,
16:41et pas les maires vaincus,
16:41d'ailleurs avec
16:42les problèmes
16:43de drogue
16:44qu'on a dans les villes.
16:46Aujourd'hui,
16:46on peut même parler
16:47de maires abattues
16:47parce qu'il y a quand même
16:48des maires aujourd'hui
16:49qui risquent leur vie
16:50tous les jours
16:51dans leur municipalité.
16:53C'est une prise de décision
16:55qui va être extrêmement longue.
16:56Donc si vous ajoutez
16:57stratégiquement
16:58sur le point de politique
16:58et que vous prenez
16:59l'aménagement du territoire
17:00et que vous prenez
17:00le dispositif
17:01qui n'est quand même
17:01pas si mal que ça,
17:03il faudra minimum,
17:04alors je ne vais pas
17:05plomber l'ambiance,
17:06mais pour moi
17:07c'est 8 à 10 ans
17:09pour vraiment réamorcer
17:10une chaîne,
17:11une dynamique
17:11comme on l'a connue
17:12pendant les 15 dernières années.
17:13Donc Sylvain nous dit
17:142 millions de logements
17:16d'ici 2035-36,
17:19quoi en gros 30...
17:20Mais on n'arrivera pas
17:212 millions de logements
17:22en 2035-2036.
17:24Si on arrivait simplement...
17:25Vous êtes déjà 2030 alors !
17:27Si on arrivait simplement
17:28à augmenter
17:29de 80 à 120 000 unités,
17:30juste ça,
17:31pas les 500 000
17:32qu'on souhaite chaque année,
17:34mais qu'on passe
17:34de 280 000 par exemple
17:36à 150 000 supplémentaires
17:39par exemple,
17:39qu'on ait une politique
17:40offensive
17:41qui permette notamment
17:43d'endiguer
17:43les problématiques
17:44de l'énergie
17:44parce que là,
17:45il y a un sous-jacent
17:47dans tout ça,
17:48c'est la relocalisation
17:49de nos industries,
17:50de proximité,
17:51des cimenteries.
17:52Alors les cimenteries,
17:53ça va,
17:53on est obligé d'avoir
17:54des cimenteries
17:54à pas plus de 200 km
17:56de chez soi
17:56parce que sinon,
17:57ça ne fonctionne pas.
17:57Mais on voit bien
17:58que l'alimentation
18:00en énergie
18:01pose un problème
18:02structurel et politique
18:03partout en Europe.
18:04Donc tous ces conflits
18:05ont mis juste en relief
18:06les difficultés
18:07qu'ont notre pays
18:08à faire face à ça.
18:09Mais Pierre,
18:10justement,
18:10moi je voudrais revenir
18:11parce qu'après on n'aura pas
18:11le temps de tout aborder,
18:12mais sur le Jean Brun
18:12puisque ça fait partie
18:13quand même des mesures
18:14qui étaient censées permettre
18:15de ces créations
18:15de 2 millions de logements
18:16supplémentaires
18:17d'ici à 2030.
18:18Alors Sylvain disait
18:19il n'est pas si mal.
18:20Quand même,
18:20il n'est pas si tort.
18:22Non mais entre ça et rien,
18:23bon,
18:24sur la symbolique,
18:25ce que disent les secteurs,
18:28c'est que pour une fois,
18:29on recommence à prendre
18:30en considération le logement.
18:31C'est un bon signe
18:32parce qu'avec l'arrêt du Pinal,
18:34on ne faisait rien
18:34et c'est un secteur
18:35qu'on a laissé
18:36en décrépitude.
18:38Après,
18:38quand on suit le team
18:40qui est un commercialisateur
18:42d'immobilier,
18:43notamment d'immobilier géré,
18:44des résidents de services,
18:45qui a fait une étude
18:45qui a été rendue publique
18:46lundi et qui fait tourner
18:48les machines pour montrer
18:49des taux de rendement
18:49qui en jambrin
18:50tournent autour de...
18:53Sur 20 ans,
18:54on est à un taux
18:54de rentabilité
18:55d'un taux de 2%.
18:57On est à 3%
18:59résidents gérés
18:59et à un peu plus de 4%
19:01quand on fait...
19:02Avec le retour de l'inflation,
19:03le livret A va augmenter,
19:04les gars,
19:04ça va être génial.
19:05Mais c'est quand même
19:06quelque chose...
19:06Le problème du jambrin,
19:07enfin le problème,
19:08c'est que c'est un amortissement.
19:09Donc c'est-à-dire
19:10qu'on retire chaque année
19:11des loyers
19:11une partie du prix du bien.
19:12Donc en fait,
19:13vous diminuez
19:13la base imposable.
19:14Donc plus on est imposé,
19:16plus c'est intéressant.
19:17C'est-à-dire que c'est
19:18un dispositif
19:19qui concerne
19:19les particuliers
19:20qui sont imposés
19:21à plus de 30%
19:22et sans doute
19:22à plus de 40%
19:23de taux marginal
19:24d'imposition
19:24que pour eux
19:25ça marche.
19:26Après,
19:26il y a d'autres contraintes
19:27parce que vous amortissez
19:2880% de la valeur du bien
19:31puisque les 20% de terrain
19:32vous ne les amortissez pas
19:34et l'amortissement
19:35est plafonné
19:36à 8 000 euros.
19:36Ça veut dire
19:37que si vous achetez
19:38un bien à 280 000 euros,
19:40vous pouvez amortir
19:41ces 8 000 euros.
19:42Mais si vous achetez
19:42un bien à 400 000,
19:43le surplus d'amortissement
19:45est perdu.
19:45Bon, après,
19:48il y avait quand même
19:48très très peu d'investissements
19:49pinnels à 400 000 balles
19:50non plus à l'époque.
19:51Mais c'était pareil,
19:52le système était différent,
19:53donc c'était bordé.
19:54Non, non, mais on est d'accord
19:54que sur le montant
19:55d'investissement,
19:56on est quand même,
19:56là, quand vous parlez
19:57de 280 000 euros,
19:58c'est à peu de choses près
19:59l'investissement moyen.
20:00Et la demande dans le 9
20:01est là.
20:01C'est-à-dire la demande
20:02pour le 9,
20:02c'est des T2 et des T3
20:04parce que les T4
20:05et les T5
20:05sont beaucoup trop chers.
20:07On en parlera plus tard.
20:07Alors qu'il en a besoin ?
20:08Oui, mais un T4,
20:10si vous prenez les chiffres
20:10de la FPI,
20:11par exemple,
20:11un T4 de 87 mètres carrés,
20:13ça vaut 460 000 euros
20:14et un T5 de 112 mètres carrés,
20:16c'est plus de 700 000 euros.
20:17Qui peut acheter ça ?
20:18Pas Paris, je vous rassure.
20:19Non, non, non, non.
20:20Pas Paris, on est à 12 000 euros
20:21du mètre carré,
20:21donc c'est un autre univers.
20:22Personne ne peut acheter.
20:23Bien sûr, bien sûr.
20:25Paris se gentrifie,
20:26donc on a une ville
20:28où il n'y a que des riches,
20:28donc on a des villes
20:30où il y a...
20:31Voilà.
20:32C'est quand même une double peine
20:33quand on n'a pas les moyens.
20:35La double peine, c'est quoi ?
20:36C'est un,
20:36je peux m'inscrire
20:37à mes enfants
20:37dans des bonnes écoles.
20:39Deux, je suis obligé
20:39d'aller à une heure et demie
20:40de mon boulot
20:40ou à une heure de mon boulot.
20:42Et trois,
20:43je n'ai que le droit
20:44de rien dire
20:46puisque je n'ai absolument
20:47pas de levier,
20:48même dans ma commune,
20:49avec une fiscalité
20:51qui n'a cessé de flamber.
20:54Donc, la question majeure
20:56aujourd'hui,
20:57je l'ai toujours dit ici,
20:59c'est que la question
21:00du logement,
21:00elle est politique
21:01et que le logement abordable
21:03ne peut se sarquebouter
21:05que s'il y a une vraie
21:06décision politique.
21:07Alors moi, je préfère ça
21:08plutôt que rien
21:09parce qu'effectivement,
21:10ça a redonné un peu de morale
21:11qui était quand même
21:12très largement en berne
21:13aux opérateurs immobiliers
21:15et notamment les promoteurs
21:16qui ont beaucoup innové
21:17avec notamment
21:18des modes constructifs,
21:19la possibilité
21:19de faire des offres.
21:20La deuxième chose,
21:21effectivement,
21:21c'est que pour les classes moyennes
21:22et je suis d'accord avec Pierre,
21:23sur les petites surfaces,
21:24sur les surfaces moyennes,
21:25ça peut jouer.
21:26Mais qui va placer
21:28de l'argent
21:28ou immobiliser de l'argent
21:30pour un taux de renta
21:31qui sera inférieur
21:32parfois à 2 ?
21:33Par contre...
21:34C'est un outil
21:35de diversification patrimoniale
21:36quand on est mort de moins.
21:37Par contre,
21:37ce n'est pas un investissement
21:38en cash.
21:38Je voudrais juste pondérer.
21:40On peut emprunter
21:41pour investir.
21:42Et en fait,
21:43avec la moyenne du loyer,
21:46on a un reste à charge
21:47qui est finalement faible.
21:48Et ce que je voudrais
21:49réaffirmer ici,
21:50c'est que la volatilité
21:51qu'ont parfois
21:53les valeurs mobilières
21:54n'existe pas
21:54dans l'immobilier.
21:55C'est un peu
21:56comme si on mettait
21:57l'argent au coffre
21:58sauf que c'est la banque
21:58qui vous prête cet argent.
22:00Voilà.
22:00Messieurs,
22:01il nous reste 4 minutes.
22:02On est censé avoir
22:023 sujets derrière.
22:04Le pronostic pour le Jean Brun,
22:06au départ,
22:06c'était 50 000 logements.
22:07Vous dites plutôt
22:08entre 10 et 15 000.
22:09Oui, 10, 15, 20
22:10dans le meilleur effort.
22:11Mais bon,
22:12c'est toujours ça de pris.
22:13Souhaitons-le.
22:14Allez,
22:14un petit mot quand même
22:15sur la loi Lemaire.
22:17Ah bah oui.
22:17Bah oui,
22:18la loi Lemaire
22:18et Janice
22:19sur la régulation
22:20d'Airbnb.
22:21Il y a quand même
22:21une décision
22:22qui est tombée hier.
22:23On va pouvoir
22:24s'opposer à Airbnb
22:26dans les copains.
22:26On va pouvoir
22:27s'opposer à Airbnb.
22:27C'est notre séisme,
22:28beaucoup plus discret d'ailleurs,
22:30mais tout aussi structurant
22:31pour le marché,
22:32qui est l'entrée en régime,
22:33en fait,
22:33régime de croisière.
22:35Régime de croisière
22:36parce que ça a été adopté
22:37fin 2024.
22:37Et donc là,
22:38ça y est,
22:38ça commence à bien
22:39se mettre en place.
22:40Elle est en train
22:41de se déployer.
22:41Elle s'est bien déployée
22:42en 2025
22:43et elle continue
22:45en 2026.
22:45Elle durcit très nettement
22:47le ton
22:48avec enregistrement systématique,
22:50limite des durées
22:50de location,
22:51obligation remportée
22:52en matière de DPE.
22:53Ça, je trouve ça remarquable.
22:54Oui, oui.
22:55Et Sylvain,
22:55je voudrais quand même
22:56qu'on parle de la maison.
22:57Donc juste, déjà,
22:58c'est quoi la décision
22:58qui a été prise hier
22:59parce qu'il y avait
22:59une contestation
23:01de la part
23:02des lobbies pro-Airbnb
23:04et ils n'ont pas obtenu
23:05gain de cause.
23:05C'est-à-dire qu'aujourd'hui,
23:06à un moment donné,
23:07ils disaient non,
23:07on ne pourra pas s'opposer
23:08en copro, machin.
23:09Ben si, on pourra.
23:10On pourra, absolument.
23:11On peut.
23:12Alors, c'est intéressant
23:13parce qu'en fait,
23:15je ne vais pas me faire
23:15des amis là,
23:16mais la loi Lemaire
23:18rétablit l'équilibre,
23:19si je peux me permettre.
23:21Elle rétablit l'équilibre
23:22entre justice équitable
23:25sur le plan fiscal.
23:27Vous connaissez bien le sujet.
23:30Je loue du vide.
23:31Bon, moi, je loue du vide.
23:32J'ai un appartement
23:33que je loue
23:34en petit investissement
23:35pour ma petite retraite.
23:36La location nue, ouais.
23:37Je n'ai jamais voulu
23:38le louer en meublé,
23:38par principe.
23:40Parce que j'estimais
23:41qu'il fallait faire
23:41un bail de longue durée.
23:43Parce qu'il faut aussi,
23:45quelque part,
23:45un peu protéger
23:46les usagers.
23:48Et l'idée uniquement
23:49de visualiser l'appartement
23:51ou le bien
23:51uniquement sur le plan
23:52de l'actif financier,
23:53à mon avis,
23:54c'est un mauvais calcul.
23:55Il faut avoir une approche.
23:56Maintenant,
23:57quand je dis
23:57justice fiscale,
23:58attention,
23:58je parle du rétablissement
23:59de l'abattement
24:00qui est beaucoup plus cohérent
24:02grâce au dispositif
24:03l'hômeur
24:04sur le meublé saisonnier
24:06et le meublé tout court
24:07ainsi que le LMNP
24:09qui a été très largement
24:10le loueur meublé
24:10non professionnel.
24:11Voilà,
24:11le loueur meublé
24:12non professionnel
24:13qui permet aujourd'hui
24:14d'avoir une équité fiscale.
24:16Mettez-vous la place
24:16d'un proprio
24:17qui a une petite surface
24:18dans Paris.
24:18Ici, il ne va pas
24:19le louer vide.
24:20Il va le louer meublé.
24:21Vous êtes d'accord ?
24:22Pour maximiser,
24:23évidemment,
24:24son rendement.
24:24Parce que fiscalement,
24:25c'est un boulevard.
24:26C'est comme si l'État
24:26lui faisait un cadeau.
24:27Donc, à un moment donné...
24:30C'est les petites surfaces
24:32qui sont concernées.
24:33Les étudiants
24:34n'arrivent pas à se loger.
24:35Les familles non plus.
24:36Toutes les petites surfaces
24:36dans Paris.
24:37Vous savez qu'il n'y a pas
24:37un studio dans Paris.
24:39Pas un studio vide
24:40alloué en bail de longue durée.
24:41Pas un seul.
24:42Mais ça me choque moins
24:43qu'il y ait des studios meublés
24:43que pour le coup,
24:44parfois,
24:45on a des trois pièces meublées
24:47qui jaillissent aussi.
24:48Donc, c'est pour les...
24:49Moi, j'ai un vrai sujet
24:50pour la famille.
24:51Revenez sur l'usage.
24:52Vous êtes content
24:54sur cette décision ?
24:55Oui.
24:55OK, super.
24:56Il nous reste 1 minute 05.
24:57Pierre, on ne pourra pas faire
24:58Angers et la maison
25:00et comme on aime la maison.
25:01Un petit focus quand même
25:02sur l'état du marché
25:03de la maison neuve quand même.
25:04Reprise.
25:04L'année dernière,
25:05on est à reprise.
25:052024, 50 000 ventes.
25:07Plus mauvais score
25:08jamais observé.
25:09L'année dernière, 68 000.
25:10Donc, on monte 3 %,
25:11mais la moyenne annuelle
25:12de longue période,
25:13c'est 118 000.
25:14Donc, on est encore en dessous.
25:15Et là, la FFB
25:16a publié des chiffres.
25:17On est toujours en reprise.
25:19Selon les régions,
25:20c'est entre 5 et 33 %.
25:22Si on compare...
25:24C'est pas rien à 33 % ?
25:25Sur 3 mois.
25:26Donc, c'est plutôt pas mal.
25:28Il y a 2 régions
25:28qui sont en panneur.
25:29Je crois que c'est
25:29les Hauts-de-France
25:30et l'Aquitaine
25:30qui sont à moins 5 et moins 3.
25:33Mais ça marche bien
25:33parce que là aussi,
25:34c'est une question de prix.
25:35Il y a Villadim,
25:36qui est un groupe
25:37qui fait des maisons,
25:38des immeubles
25:38dans les pays de Loire,
25:39qui dit par exemple
25:40à côté de Carnac,
25:41à Pouarnel,
25:42si vous faites une maison
25:42de 113 m² avec son terrain,
25:44vous la vendez
25:45à 3 700 euros du m²
25:47alors que vous êtes
25:48à 4 500 euros du m²
25:50si vous êtes en collectif
25:51sur la même opération.
25:53Le gros atout de la maison,
25:54c'est que c'est le meilleur
25:55rapport qualité-prix
25:56pour loger les familles
25:57et c'est aussi pour ça
25:58que le secteur redémarre.
25:59Et ça va bien de le dire
26:00parce qu'on a tellement
26:01longtemps tapé sur la maison.
26:03Merci à Pierre.
26:03C'est ce que veulent les Français.
26:05Ils flébiscitent la maison.
26:06Mais à chaque fois,
26:08c'est ce que je répète
26:08systématiquement.
26:09Les gens qui tapent sur la maison,
26:10c'est ceux qui sont déjà
26:11propriétaires d'une maison.
26:12Ça me fait toujours mourir de rire.
26:13Merci à tous les deux.
26:14Sylvain Lévy-Valent,
26:15ainsi qu'au fondateur de Radio IMO
26:16et notre superbe journaliste indépendant
26:18Pierre Chevillard
26:19d'avoir été avec nous
26:20dans Les Experts de l'IMO.
26:21Je vous souhaite un très bon week-end
26:22à l'écoute de BFM Business
26:23et je vous retrouve lundi.
26:26Les Experts de l'IMO
26:27sur BFM Business
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