- il y a 12 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:07Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner.
00:10Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements et pas que, vous allez voir.
00:15Comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne.
00:18Amis professionnels de ce secteur de l'immobilier, le pro de l'IMO, des témoignages terrain de vos métiers
00:24et puis des expériences nouvelles.
00:26Et aujourd'hui, on va vendre aux enchères.
00:28Vous allez voir que ça peut être la solution pour arriver à faire comprendre aux vendeurs le prix que vaut
00:34son bien à vendre.
00:35Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
00:38Et je vous le disais, aujourd'hui, on ne va pas parler de nos logements, on va aussi parler de
00:41nos bureaux.
00:42Où il en est ce marché de l'immobilier de bureau ?
00:44On en parlera dans le débat du jour.
00:46Mais d'abord, c'est donc l'heure du pro de l'IMO.
00:50Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
00:53Et on est en ligne avec Carole Gouix, mandataire du réseau Expert IMO.
00:57Bonjour Carole.
00:57Oui, bonjour Marie.
00:59Et je le disais en préambule, on va vendre aux enchères avec vous.
01:02Et alors, des enchères un peu particulières, on n'est pas sur des enchères classiques.
01:06Mais c'est une méthode de vente qui est certes pas hyper répandue.
01:12Mais quand on a des difficultés à faire comprendre aux vendeurs la valeur réelle de son bien,
01:16ça peut aider à débloquer des situations, Carole.
01:19Oui, c'est ça.
01:20Alors, ça part d'un constat.
01:22Il y a deux constats à faire avant de parler de la vente interactive, puisque c'est son nom.
01:27Le premier, c'est que le marché, il a beaucoup changé.
01:30On est sur un marché où il y a beaucoup de biens à vendre.
01:33Donc, il y a plus de volume.
01:34Il y a moins d'acheteurs.
01:35Il y a plus de négociations et surtout, il y a plus d'hésitations.
01:39Donc, c'est un marché qui est beaucoup plus lent et hésitant qu'avant.
01:43Il y a un deuxième constat, c'est qu'il y a une corrélation entre le prix d'un bien
01:49et le temps qui passe.
01:51Plus un bien est présent sur le marché, plus il se déprécie quelque part.
01:55On dit souvent, c'est le premier mois d'un bien qui est sa meilleure fenêtre de tir pour son
02:01prix.
02:01Donc, la stratégie aujourd'hui qui consiste à afficher au-dessus du prix marché pour baisser ensuite régulièrement, c'est
02:10souvent contre-productif.
02:12Et puis, en fait, à force de baisser un prix, on ne crée pas du désir, on crée plutôt du
02:18doute.
02:18Donc, il faut s'adapter à ce marché qui a changé.
02:23Et c'est pour ça que maintenant, on peut faire appel à la vente interactive.
02:28Ce n'est pas une vente aux anges.
02:30Carole, c'est ce que j'allais vous dire, c'est quoi la vente interactive ?
02:32Parce que je dis vente aux enchères, ok, j'ai résumé grossièrement.
02:36Mais en réalité, si je dis vente interactive, on va perdre tout le monde.
02:38Donc, essayez de nous expliquer concrètement en quoi ça consiste, ces ventes interactives.
02:43Donc, la vente interactive, ce n'est pas une vente aux enchères au sens spectaculaire ou judiciaire du terme.
02:49C'est plutôt un appel d'offres encadré, transparent pour les acquéreurs et les vendeurs et surtout avec des acquéreurs
02:59qualifiés.
03:00L'important et la grande différence avec une vente aux enchères, c'est que le vendeur n'est pas obligé
03:07d'accepter les offres.
03:08Et ça, ça change tout.
03:10Et c'est surtout que c'est...
03:12Alors, en plus, on n'est pas tous devant, effectivement, avec le marteau qui attend et obligé de surenchérir, etc.
03:20Là, il y a vraiment un truc, on est en ligne derrière notre ordinateur.
03:22Donc, peut-être que la pression, elle est peut-être un peu moindre.
03:26Effectivement, le vendeur n'est pas obligé d'accepter.
03:28Mais, comme je le disais, c'est quand même un outil hyper intéressant parce qu'effectivement,
03:33on est souvent face à un allongement des délais de vente, particulièrement en ce moment, en fait,
03:38parce qu'on a toujours cette espèce de blocage des vendeurs qui ont du mal à comprendre.
03:41Pourquoi ça ne se répand pas plus, ces ventes interactives ?
03:44On en avait beaucoup parlé, je me souviens, au moment de la crise inflationniste de 2022,
03:49où les vendeurs ont eu beaucoup de mal, quand même, à accepter la hausse des taux d'intérêt
03:52qui devaient provoquer nécessairement une baisse de leurs tarifs.
03:55Je ne comprends pas pourquoi, finalement, ce n'est pas si courant que ça.
03:59Eh bien, moi aussi, je me pose la question parce que moi, depuis 2022,
04:04je pratique cette vente interactive qui donne de bons résultats.
04:10Alors, il y a deux choses.
04:12C'est vrai que ça demande beaucoup plus de travail, honnêtement.
04:15On a beaucoup de flux acquéreurs qui arrivent.
04:19Si on fait bien son travail, il faut faire la découverte acquéreur.
04:22Donc, ça prend plus de temps.
04:25Les vendeurs pensent qu'ils vont brader leur prix.
04:31Donc, il y a une pédagogie à avoir auprès des vendeurs.
04:34Il y a des agents immobiliers qui s'y sont essayés.
04:37Et il faut s'apprivoiser un petit peu le discours.
04:42Donc, aujourd'hui, il faut à la fois bien expliquer aux acquéreurs,
04:47bien expliquer aux vendeurs.
04:48Ça va venir, mais ça prend du temps.
04:51En tout cas, c'est gentil à vous de nous en parler aujourd'hui
04:55parce qu'effectivement, on en parle de temps en temps.
04:57Pas assez souvent, je pense, de ces ventes interactives,
04:59de ces enchères particulières.
05:02Parce qu'effectivement, c'est vrai que votre travail de mandataire,
05:05d'agent immobilier est d'autant plus compliqué
05:07quand les taux bougent comme ils bougent en ce moment.
05:10Et c'est vraiment le cas depuis 2022.
05:12C'est de nouveau le cas aujourd'hui.
05:13On espère que ça va s'assagir.
05:15Mais enfin, voilà, amis vendeurs,
05:16renseignez-vous sur ces ventes interactives.
05:18Si vous avez du mal à croire les évaluations
05:20que font les agents immobiliers et les mandataires
05:21de la valeur de votre bien,
05:23vous verrez que finalement, souvent,
05:24ils ne se trompent pas vraiment.
05:25Et le temps, c'est de l'argent.
05:26Et laisser un bien trop longtemps à vendre,
05:28c'est la garantie de vendre à prix bradé pour le coup.
05:31Merci beaucoup, Carole.
05:32Carole Gouix, mandataire du réseau Expert IMO.
05:34N'hésitez pas à nous écrire.
05:36Si, comme Carole, vous avez des témoignages terrain à nous apporter,
05:39on a une adresse mail,
05:41lesexpertsdelimo.bfmbusiness.fr
05:43Allez, c'est l'heure du débat.
05:48Et à mes côtés, Brice de Germay,
05:50directeur général délégué BNP Paris-Bas Real Estate.
05:52Je l'ai dit super bien, je suis trop fière de moi.
05:54Bonjour, Brice.
05:55Bonjour, Marie.
05:55Merci pour votre invitation.
05:56Mais je vous en prie, merci de l'avoir accepté.
05:58Également à mes côtés,
05:59Aymeric Sévestre,
06:00directeur investissement franc
06:01chez Cushman & Wakefield.
06:03Vous ne pouvez pas vous avoir des noms français à chaque fois.
06:06C'est plus simple.
06:06J'ai une petite pensée à Laurent Demeure.
06:08Parce que Laurent Demeure, le patron de Colwell Banker,
06:12Europa Realty,
06:13à chaque fois qu'il vient,
06:14j'essaie de prendre l'accent
06:15et j'ai énormément de mal.
06:16Donc, je suis désolée si j'écorche le nom de vos sorties.
06:19Bon, bah super, top.
06:20Vous êtes venus tous les deux sur ce plateau
06:22pour qu'on parle d'un segment
06:24dont je parle assez peu finalement
06:25dans les experts de l'IMO
06:26et pourtant qui est passionnant,
06:27qui est celui de l'immobilier d'entreprise
06:29et en particulier des bureaux.
06:31Et il s'est quand même passé
06:33deux, trois trucs ces dernières années
06:35à l'image d'ailleurs de ce qui s'est passé
06:36sur le résidentiel.
06:37D'abord, je voudrais tous les trois
06:39qu'on puisse essayer de faire un topo
06:40sur où est-ce qu'il en est
06:42cet immobilier de bureau aujourd'hui.
06:43On a entendu tout et son contraire.
06:46La fin du bureau avec les télétravails
06:48et puis finalement tout le monde est de retour
06:49et puis finalement pas.
06:51Aujourd'hui, c'est quoi la demande de bureau
06:53en France et a fortiori en Ile-de-France
06:55puisqu'on sait que c'est quand même
06:56l'endroit où on investit le plus ?
06:58Messieurs, je ne sais pas
06:59lequel de vous deux souhaite commencer.
07:01Bon, je peux démarrer avec plaisir ?
07:02Eh bah, allez-y, Emric.
07:04Alors, le bureau va mieux.
07:06Je pense que c'est le constat
07:07qu'on peut faire d'ores et déjà.
07:10Si on regarde très rapidement
07:11les chiffres en 2025,
07:12c'est 7 milliards d'euros
07:13transactés en France en bureau
07:15à comparer à 5 milliards à peu près
07:17en 2024.
07:19Donc, c'est une croissance
07:20d'à peu près 32%.
07:22Donc, ça, c'est un fait.
07:23Aujourd'hui, on a plus de transactions
07:25en bureau.
07:27Et ça démontre quoi ?
07:28Ça démontre que probablement,
07:29on est quand même un peu
07:30sur la fin de l'office bashing.
07:32Désamour du bureau.
07:32Alors, vous l'appelez carrément
07:34l'office bashing.
07:35Qu'on a subi
07:38depuis maintenant
07:38quelques temps.
07:41Et la conséquence de ça,
07:43c'est un retour des investisseurs
07:44aujourd'hui sur la classe
07:45d'actifs bureau.
07:47Vous voyez vraiment un retour ?
07:48Parce que moi, les derniers chiffres
07:49que j'ai vus sur le premier trimestre
07:50de 2026 ne sont pas exceptionnels,
07:52non ? Je dis des bêtises.
07:53Alors, il faut peut-être,
07:54pour compléter ce que disait Amérique,
07:56avoir l'aspect
07:57de l'allocation globale
07:58des investisseurs.
07:59Les investisseurs,
07:59ils avaient grosso modo
08:01un patrimoine composé
08:02à 60-70% de bureaux.
08:04Après la crise de 2022,
08:06en fait, le départ de tout ça,
08:08c'est 2020.
08:09Le télétravail,
08:10plus le Covid.
08:11C'est cette grande allocation
08:13globalement qui s'est déplacée
08:14de 60-70% vers les investisseurs
08:17vont cibler aujourd'hui
08:18plutôt du 30-40%.
08:20Donc, c'est plutôt, nous,
08:21ce qu'on observe,
08:21et je m'inscris tout à fait
08:22dans ce qui vient d'être dit,
08:23sur la fin de ce mouvement
08:24de déplacement
08:25qui consiste à nous dire
08:26on a réalloué,
08:27on a diversifié,
08:29peut-être est-on allé
08:30parfois un peu trop loin
08:31et donc, il est bon
08:32de revenir sur cette classe d'actifs
08:34qui a des bonnes choses
08:34à offrir
08:35pour ceux qui s'intéressent
08:36à l'immobilier.
08:37Alors, vous parlez quand même
08:38tous les deux, effectivement,
08:39de ce moment
08:40où ça s'apaise
08:41par rapport aux turbulences
08:42qu'on a connues en post-Covid
08:43et puis ça s'est poursuivi
08:44avec la crise inflationniste.
08:45Mais enfin,
08:46il y a quand même
08:46un vrai sujet
08:47sur la résilience
08:49d'autres segments
08:50que les grands investisseurs
08:51avaient abandonnés,
08:52on va le dire comme ça,
08:53je pense notamment aux résidentiels,
08:54ils ne sont pas vraiment revenus,
08:55on ne va pas se mentir,
08:56mais enfin quand même
08:57ils sont un petit peu revenus.
08:59Mais effectivement,
09:00la question c'est de savoir
09:00est-ce qu'on aura
09:01toujours besoin de bureaux
09:03quand on sait
09:03qu'on aura toujours
09:04besoin de logements,
09:05quand on sait
09:06que sur la logistique
09:07on a vu les besoins
09:09exponentiels,
09:10sur tout ce qui est
09:13commerce de nécessité évidemment,
09:14on a vu une résilience
09:16sur des actifs
09:16qui étaient peut-être
09:17un peu moins rentables
09:18fut un temps
09:18par rapport aux bureaux
09:19mais qui sont plus solides
09:20aujourd'hui.
09:21Je pense que ça renvoie
09:22à la qualité du sous-jacent
09:23clairement,
09:24ce que nous dit la crise
09:25depuis 2020 encore une fois
09:26et avec ses étapes successives,
09:29c'est qu'on aura
09:29toujours besoin de bureaux.
09:31Il faut mesurer
09:31le mouvement
09:32qui a été opéré
09:33entre les années pré-Covid
09:34et le marché
09:35dans lequel on évolue
09:36aujourd'hui.
09:37Si je prends l'exemple
09:38du marché de l'Île-de-France,
09:39c'était 2,2,
09:402,3 millions de mètres carrés
09:42consommés par les entreprises
09:43chaque année.
09:44On est depuis
09:44un an à deux ans,
09:45on est sur du 1,6 million,
09:461,7 million.
09:47On est vraiment
09:48descendu d'un cran.
09:49Maintenant,
09:49la question de savoir
09:50si les entreprises
09:51vont continuer
09:51à consommer du bureau,
09:52le sous-jacent
09:53de l'immobilier
09:54locatif bureau,
09:55c'est le marché de l'emploi.
09:56Donc, regarder le marché
09:57de l'emploi,
09:58c'est envisager la façon
09:59dont ce marché du bureau
10:00va évoluer.
10:01Alors, bien sûr,
10:01il y a l'IA,
10:01bien sûr,
10:02il y a les modes de travail
10:03qui continuent à évoluer,
10:04mais ce qu'on voit,
10:05c'est que ces deux courbes
10:05sont intimement liées
10:07et le marché du travail
10:09va continuer
10:10à produire des emplois,
10:11à créer des emplois.
10:12En tout cas,
10:12c'est les dernières perspectives
10:13qui ont été publiées
10:14sur le sujet.
10:15Ça va quand même
10:15un petit peu moins bien,
10:16Emeric,
10:17quand même,
10:17sur l'emploi,
10:17parce que je rebondis
10:18sur ce que disait Brice,
10:19mais enfin,
10:19sur l'emploi.
10:20Alors, on n'est pas...
10:21Moi, j'ai grandi
10:22avec des taux de chômage
10:24stratosphériques,
10:24donc effectivement,
10:25aujourd'hui,
10:25on n'est quand même
10:26plus très très loin
10:26du plein emploi quand même,
10:27il faut le reconnaître.
10:28Mais enfin,
10:29ça va un petit peu moins bien
10:30qu'il y a quelques années.
10:31Alors, c'est malheureusement
10:32le cas, en effet,
10:34et ça impacte,
10:36en effet,
10:36directement sur la consommation
10:37de mètres carrés de bureaux.
10:38C'est ce que vient de dire Brice.
10:40Maintenant,
10:41le bureau sera toujours
10:42utile aux entreprises.
10:44Maintenant,
10:44ce qu'on constate
10:45depuis, en effet,
10:46début 2025
10:48et en ce début d'année 2026,
10:50c'est que
10:52la consommation
10:53est en nette baisse,
10:541,6 millions en 2025.
10:55Le premier trimestre 2026
10:57est une baisse d'environ 15%.
10:58Ah, il n'est pas top.
10:59Mais qu'est-ce qui se passe,
10:59en fait ?
10:59Quand on analyse un peu
11:01ces différents chiffres,
11:02on s'aperçoit
11:03qu'en plus de 5 000 mètres carrés,
11:04en effet,
11:04on a une baisse
11:05assez significative.
11:06Pourquoi ?
11:07Parce qu'aujourd'hui,
11:07quand vous êtes chef d'entreprise,
11:08c'est très compliqué
11:09de prendre une décision stratégique
11:11pour votre entreprise,
11:13une décision
11:14qui est une décision
11:14d'investissement.
11:15Ça coûte de l'argent
11:16de déménager,
11:17dans un contexte économique
11:18qui est quand même incertain,
11:20et dans un contexte politique
11:21qui est depuis
11:22l'été 2025,
11:25extrêmement instable.
11:26En revanche,
11:27quand on regarde
11:28les transactions
11:28en moins de 5 000 mètres carrés,
11:30elles sont aujourd'hui
11:31en progression sur le marché,
11:33pas sur l'ensemble des secteurs,
11:34mais sur des secteurs
11:36à la fois parisiens
11:37et très étonnamment,
11:39plutôt en dehors
11:40du quartier central des affaires
11:41que dans le quartier central des affaires,
11:43mais également sur des marchés
11:44comme la défense
11:45qui devient un véritable marché
11:47de report
11:48pour les entreprises parisiennes.
11:49Vous me disiez quand même,
11:50parce que pour celles et ceux
11:52qui nous écoutent
11:52et qui nous regardent,
11:53c'est vrai que souvent,
11:54on échange en amont
11:55avec vos équipes,
11:56et alors je lisais un chiffre
11:58dans ce qu'on m'a envoyé,
11:59il y a jusqu'à 38%
12:00de taux de vacances
12:01à la défense ?
12:04Je l'ai mis en gras
12:05sur ma feuille,
12:06je l'ai fait
12:07wouh !
12:08Alors la moyenne,
12:09elle est plutôt hauteur
12:09de 10-11%,
12:10mais est-ce qu'il y a
12:11des secteurs précis
12:12où on peut avoir
12:13des bureaux complètement vides
12:15à ce stade quand même ?
12:16Oui, il y a des secteurs
12:18où il y a ce type
12:18de taux de vacances,
12:19clairement,
12:20je pense que c'est
12:21le grand mouvement
12:21de polarisation
12:22vers des pôles d'affaires
12:25les plus structurés,
12:26la défense fait partie
12:27clairement des pôles d'affaires
12:28les plus structurés,
12:28aujourd'hui c'est 20%
12:29des mètres carrés
12:30consommés en Ile-de-France,
12:32c'est considérable
12:32à l'échelle du secteur
12:34de la défense.
12:34Le 38%,
12:35je pense que c'est plutôt
12:36le péridéfense,
12:36peut-être,
12:37et encore,
12:38il faudrait vraiment
12:38le circonscrire
12:39à quelques centaines
12:40de mètres carrés
12:40parce qu'aujourd'hui,
12:41ça se joue
12:42à quelques centaines
12:43de mètres carrés.
12:43On est dans le secteur
12:44éligible où on n'y est pas.
12:45La défense aujourd'hui,
12:47je suis tout à fait d'accord
12:48avec ce que a dit Aymeric,
12:48nous on constate
12:49depuis maintenant
12:49deux à trois ans
12:50que c'est au contraire
12:51un secteur qui se comporte
12:53très bien
12:53dans un environnement
12:54plus large du péridéfense
12:56qui se comporte
12:57plutôt difficilement.
12:59On a des propriétaires
13:00qui ont divisé leur tour
13:01au lieu de louer
13:01des grands ensembles
13:02de 20-30 000,
13:03des plus petits sous-ensembles
13:05et on a surtout,
13:05je trouve que c'est
13:07un point extrêmement intéressant,
13:09c'est un vrai laboratoire
13:10parce que les propriétaires
13:11laboratoires commerciaux,
13:12j'allais dire,
13:13parce que les propriétaires
13:14doivent trouver des solutions
13:14pour remplir leurs immeubles.
13:16Donc on a des propriétaires
13:17qui font des grandes
13:18marketing suites,
13:19qui offrent des services
13:20comme on n'en voit pas ailleurs
13:21en Ile-de-France,
13:21qui vont faire du plug-and-play
13:23sur certains étages,
13:24qui vont dire
13:25c'est tout refait au dixième,
13:26c'est en état d'usage
13:28au septième.
13:29Donc on a vraiment
13:29cette agilité
13:30et par-dessus ça,
13:31vous avez l'établissement public
13:32qui va déployer
13:33entre l'automne 25
13:35et la mi-28
13:36un verdissement
13:37de toute la dalle.
13:38Donc objectivement,
13:40pour nos utilisateurs
13:41et aussi pour les investisseurs,
13:42je pense qu'on peut
13:43le ramener au marché
13:44de l'investissement
13:44quand on va à l'étranger.
13:46Les investisseurs
13:47qui aujourd'hui
13:47veulent sortir de Paris
13:48en termes de feuilles
13:50de route d'acquisition
13:51considèrent très positivement
13:52le marché de la Défense.
13:53Mais vous sentez
13:54qu'il y a quand même
13:54quelque chose,
13:55parce que moi je me rappelle
13:55de la Défense,
13:56on avait quand même,
13:57je crois,
13:57je ne sais pas si on en est
13:58toujours à ce niveau-là,
13:59mais on avait quand même
14:00un taux de vacances
14:01qui était trois fois plus important
14:02à la Défense
14:02qu'à Paris,
14:03quartier central des affaires.
14:08Quand on développe
14:09une opération à la Défense,
14:10on ne développe pas
14:103 000 m²,
14:11on développe 30 000
14:12ou 50 000.
14:13C'est ça le sujet.
14:14En définitive,
14:15sur le taux de vacances
14:16sur le marché de la Défense.
14:18Après,
14:18ce qui est vraiment important
14:19et ce qu'on constate
14:20encore une fois,
14:21c'est qu'aujourd'hui,
14:22la Défense,
14:22il y a quelques années,
14:23la Défense,
14:24c'était le marché
14:25pour les grands,
14:26des grandes entreprises,
14:27les grands comptes.
14:28Les grandes banques.
14:29C'est encore le cas aujourd'hui.
14:31Mais pas que.
14:32Et c'est ça
14:32qui est extrêmement intéressant
14:33à la Défense,
14:34c'est qu'aujourd'hui,
14:34on attire
14:35tout type d'entreprise,
14:36tout type d'industrie.
14:38Donc on a un marché
14:39qui est beaucoup plus
14:39hétérogène qu'auparavant
14:41avec des immeubles
14:41qui sont des immeubles
14:42de grande qualité
14:43à des conditions financières
14:44qui sont par rapport
14:45aux conditions financières
14:47qu'on peut avoir
14:47sur le QCR,
14:48inférieures de l'ordre
14:49de 30 à 50 %
14:51à une station de RER.
14:54Et donc,
14:55c'est la vraie force
14:56de la Défense.
14:56C'est ça,
14:57le prix.
14:57Mais après,
14:58il y a aussi
14:58cette adaptation de la Défense.
15:01C'est-à-dire
15:01qu'à un moment donné,
15:02moi je me souviens
15:03de tous les projets
15:05avec une mixité d'usages
15:07donc où il y aura
15:08du bureau,
15:09du logement,
15:09de l'hôtel,
15:10etc.
15:11Quand ça a commencé,
15:12on l'a regardé
15:12un peu comme ça
15:13mais en fait,
15:14c'était structurel
15:14parce que qu'est-ce qui fait
15:15aussi la force de Paris
15:16intra-muros ?
15:17C'est aussi ça
15:18et ce qui a fait
15:20peut-être la faiblesse
15:21de la Défense.
15:21Est-ce que c'est ça
15:22qui est en train de se passer
15:23et cette transition
15:24qu'on est en train d'opérer
15:25depuis un paquet d'années
15:26quand même à la Défense ?
15:27C'est complètement ça.
15:28Après,
15:28elle est contrainte.
15:29On ne va pas...
15:30Il faut dire les choses
15:31depuis 2020,
15:32depuis 2022,
15:33elle est contrainte
15:34par les équilibres de marché
15:35mais aujourd'hui,
15:36la Défense a pris le problème
15:37à bras-le-corps
15:38et ce n'est pas une vue de l'esprit
15:39quand on dit
15:4021% des mètres carrés
15:41consommés en U2 France
15:42le sont à la Défense,
15:43c'est un chiffre.
15:44Bien sûr.
15:44Ce n'est pas du souhait.
15:46On ne souhaite pas
15:46que ça se passe.
15:47Ça se passe en ce moment
15:48et donc les utilisateurs
15:49ont bien compris
15:50qu'il se passait des choses,
15:51que c'était déjà mesurable,
15:53ne serait-ce que les transports,
15:54l'arrivée du vrai R.E
15:55qui ont été des vrais game changers
15:58et il y a en plus
15:58un mouvement en cours
15:59d'amélioration
16:00de la qualité de vie
16:01pour les utilisateurs.
16:02Donc, je dirais,
16:03tout à l'heure,
16:03je me parlais de bureau bashing,
16:04il y a eu quand même
16:05un peu de Défense bashing,
16:06il y a eu un peu
16:07de Grand Tour bashing.
16:08Je n'aime pas
16:08quand vous me regardez comme ça.
16:10Moi, j'aime bien les tours.
16:11La réalité,
16:12c'est que la qualité
16:13au travail,
16:14à la Défense,
16:15elle s'est considérablement améliorée.
16:16Oui, mais qu'elle a dû,
16:17et vous le disiez,
16:17le faire à marche forcée aussi
16:19puisqu'on parle en fait
16:20de, il n'y aura peut-être
16:21pas moins de bureaux
16:22mais du bureau autrement,
16:24plus petit individuellement
16:25et donc cette réorganisation
16:26puisque quand on parle
16:27de la Défense,
16:28vous le disiez,
16:28on parle de grands espaces,
16:29etc.
16:30Ce qui fait que cette adaptation,
16:31elle a été un peu obligatoire,
16:33non, aujourd'hui,
16:33enfin, à ce stade,
16:34c'est...
16:35C'est tout à fait le cas
16:37mais justement,
16:37on est en train de parler
16:38d'une réussite.
16:39Alors, elle n'est pas
16:39complètement terminée.
16:40Mais avec du patrimoine
16:41qui s'est dévalorisé du coup ?
16:42Alors, vous avez du patrimoine
16:44qui a été repositionné
16:46et ça, c'est important.
16:47Donc, on va restructurer
16:48en fait les actifs
16:49qui sont les actifs,
16:50les tours de première génération,
16:51de deuxième génération
16:52et puis vous avez aussi
16:53des nouvelles opérations
16:54qui sont arrivées
16:55à la Défense.
16:57Et aujourd'hui,
16:58il faut quand même souligner
16:59tout le travail
17:00qui a été fait par Paris la Défense
17:01et aujourd'hui, en effet,
17:03il est bien plus agréable
17:04de venir travailler la Défense
17:05qu'il y a dix ans,
17:07c'est certain.
17:08Et pour avoir fait
17:08l'expérience du travail
17:09à la Défense,
17:11c'est plutôt agréable
17:12et extrêmement efficace.
17:15Et donc, tout ce travail
17:16est en cours,
17:16il n'est pas terminé
17:17mais aujourd'hui,
17:19c'est en train
17:19de porter ses fruits.
17:21Messieurs,
17:21j'ai quand même envie
17:22de vous parler,
17:22on a parlé de la Défense,
17:24parlons quand même aussi
17:25de Paris Intramuros
17:26parce que je lisais
17:27donc du coup
17:27les derniers chiffres,
17:28je crois qu'on est au-delà
17:28des 5% de vacances
17:30à Paris
17:31alors que moi,
17:31j'ai commencé,
17:32on était à 2-3%,
17:33il n'y avait pas de vacances.
17:35Est-ce que ce n'est pas
17:35un indicateur avancé
17:37de quelque chose
17:38quand même
17:38sur le climat ambiant ?
17:40Vous parliez
17:40de la perspective
17:42de la corrélation
17:43entre les chiffres
17:43de l'emploi
17:44et ce marché
17:46de l'immobilier de bureau.
17:47Le contexte géopolitique,
17:50c'est un sujet aujourd'hui,
17:52est-ce que ce n'est pas
17:52des petits indicateurs avancés
17:54que quelque chose
17:54est en train de se produire ?
17:57C'est au moins l'indicateur
17:59que depuis quelques années
18:00maintenant,
18:00la production de bureaux
18:02elle est ultra centrée
18:04dans Paris Intramuros.
18:05Donc c'est vrai
18:05que depuis quelques années
18:07et c'est aussi de ça
18:08dont bénéficie la Défense
18:09aujourd'hui,
18:09mais pas que la Défense,
18:10les acteurs de périphérie,
18:11le fait qu'on ne lance
18:12plus ou moins
18:13d'opérations de bureaux.
18:14Ce qui n'a pas été le cas
18:15dans Paris précisément
18:16parce qu'il y avait
18:17cette dynamique,
18:17ce taux de vacances
18:18qui était extrêmement faible
18:19aussi vite produisait
18:20en un immeuble
18:21qu'il était loué
18:21même avant mettre
18:22d'être livré.
18:23Aujourd'hui,
18:24il y a eu deux étapes.
18:25Il y a eu l'étape,
18:25on est revenu à un taux
18:26d'équilibre autour de 5%
18:27et il est vrai
18:28qu'à l'heure où on se parle,
18:29le taux de vacances
18:30dans Paris,
18:30c'est autour de 8%.
18:32Là, parce que QCA,
18:33on est à peu près
18:34à un peu plus de 5%
18:35et tout Paris,
18:37on est à 8%.
18:38À peu près, exactement.
18:39Donc c'est vrai
18:40qu'il y a eu ce mouvement
18:41de hausse de la vacance.
18:42Maintenant, Paris
18:44comporte un certain nombre
18:45de géographies.
18:45On a des géographies
18:46à l'intérieur de Paris
18:47Intramuros
18:47qui fonctionnent encore
18:48extrêmement bien.
18:49Le QCA fonctionne bien.
18:51Certains arrondissements
18:53centraux,
18:53on en parlait tout à l'heure.
18:55Donc tout n'est pas
18:55remis en question.
18:56C'est vrai qu'il y a
18:56une forme de rééquilibrage,
18:58probablement,
18:59mais on a des perspectives
19:00qui restent bonnes,
19:01voire très bonnes
19:02sur les immeubles parisiens.
19:05Pour rebondir,
19:06quand on regarde
19:06la consommation de mètres carrés
19:07dans Paris Intramuros,
19:09on a des secteurs
19:10aujourd'hui
19:10qui sont gagnants
19:11au premier trimestre.
19:12Par exemple,
19:1314 et 15e arrondissement,
19:1412e et 13e,
19:16le centre de Paris également.
19:18Et pourquoi ?
19:18Parce qu'on va trouver
19:19des opérations
19:20qui sont neuves
19:20ou restructurées
19:21de grande qualité
19:22qui vont répondre
19:23également aux besoins
19:24de centralité.
19:24On a la chance
19:25d'être dans une ville
19:26magnifique
19:27mais qui est assez petite
19:28mais qui est extrêmement
19:29bien desservie.
19:30On a un réseau
19:30de transports en commun
19:31qui est assez exceptionnel
19:32et donc on peut être
19:33un peu partout dans Paris
19:34extrêmement bien desservie.
19:36Et donc les utilisateurs
19:37aujourd'hui
19:38qui sont quand même
19:38aussi dans une recherche
19:40de maîtrise de coûts
19:42n'ont pas beaucoup d'options.
19:43Soit ils sont dans le quartier
19:44des affaires.
19:44C'est que c'était trop cher
19:45en fait ?
19:46C'est ça le sujet ?
19:48On a probablement perdu
19:50une certaine échelle
19:50de valeur
19:51sur les loyers
19:52et qu'aujourd'hui
19:53en effet
19:53dans le quartier des affaires
19:54beaucoup d'opérations
19:55sont à plus de 1000 euros
19:56du mètre carré par an.
19:59Pour certaines
19:59c'est tout à fait légitime.
20:01Il y a des opérations
20:03exceptionnelles
20:03et qui méritent
20:04de présenter des loyers
20:05à 1200 euros,
20:061300,
20:07voire 1400 ou 1500.
20:09mais ce sont que
20:10quelques opérations.
20:12Toutes les opérations
20:12ne peuvent pas prétendre
20:13à ces loyers.
20:14Et donc les utilisateurs
20:16qui font attention
20:17à leurs coûts
20:19se sont penchés
20:20sur d'autres arrondissements
20:21parisiens
20:21ou sur le marché
20:22de la défense
20:23pour trouver des immeubles
20:23tout aussi compétitifs,
20:25tout aussi bien desservis
20:27à des conditions financières
20:29bien plus intéressantes.
20:30Mais ça veut dire
20:30globalement messieurs
20:31qu'on va bon an mal an
20:32vers un rééquilibrage
20:33au niveau des prix aussi
20:35et que là
20:36en l'occurrence...
20:36Parce que moi je me souviens
20:37au tout début
20:38on nous disait
20:38vous inquiétez pas
20:39et puis de toute façon
20:40tant qu'on n'a pas vendu
20:40on n'a pas perdu.
20:42La réalité elle est là quand même.
20:44Non mais clairement
20:45il y a une forme de...
20:46Certains immeubles
20:47vont rester éligibles
20:48au loyer qu'on évoque.
20:49A 1000, 1100, 1200
20:50peut-être même 1300, 1400
20:51on a des perspectives
20:53de cette nature.
20:55Mais clairement
20:55c'est la loi de l'offre
20:56et la demande.
20:57Aujourd'hui on constate déjà
20:58c'est une des raisons
21:00qui nous font penser
21:01qu'il y a du potentiel
21:02pour les marchés de périphérie
21:03la défense
21:04mais pas que
21:04le croissant ouest
21:05voire la deuxième couronne
21:06qui ne se tient pas si mal que ça
21:08précisément parce que
21:09les loyers ont augmenté
21:10la pression à faire
21:11elle a un petit peu
21:11diminué elle aussi
21:12et donc il y a une forme
21:13de rééquilibrage en cours.
21:14Donc on va continuer
21:16pour ce qui est du marché parisien
21:17à évoluer dans un contexte
21:18où les immeubles éligibles
21:20les très beaux immeubles
21:21on a pris l'habitude
21:22d'appeler ça
21:22les immeubles ultra prime
21:23parce qu'on n'a plus
21:24de qualificatifs
21:26ultra méga prime
21:27mais on a une couche supplémentaire
21:28c'est ce qui se passe
21:29dans les pays
21:29dans les grandes capitales
21:30à Londres notamment
21:31on a cette gamme
21:32de produits un peu exceptionnels
21:33qui vont continuer à fonctionner
21:34c'est vrai que pour le reste
21:35le degré de compétition
21:36le niveau de compétition
21:37il a augmenté
21:38et donc potentiellement
21:39en effet
21:39sur des produits
21:40qui ne seront pas
21:41des produits parfaits
21:42ou bien placés
21:42mais pas si bien placés
21:43on aura probablement
21:44une baisse
21:46ou en tout cas
21:46une évolution à la baisse
21:48d'un certain nombre
21:48de valeurs exigées.
21:50Messieurs il ne nous reste
21:51que 5 minutes
21:51et on n'a parlé que de Paris
21:52et de l'île de France
21:53et je sais que je vais me prendre
21:54des mails incendiaires
21:55alors forcément
21:56je vais vous parler
21:56juste pour terminer
21:58je voudrais qu'on fasse
21:58un mot quand même
21:59sur les autres grandes
21:59métropoles françaises
22:00parce qu'elles sont existantes
22:01parce qu'il y a un tissu
22:02entrepreneurial
22:03parce qu'en plus
22:04là aussi le Covid
22:05il a changé la donne
22:06et les différentes crises aussi
22:07on en est où
22:08sur le dynamisme
22:10des grandes métropoles
22:11hors Île-de-France
22:11en France
22:12sur cet immobilier de bureau ?
22:14Alors
22:14en ce qui concerne
22:16l'investissement
22:16l'année 2025
22:17sur la partie région
22:19était assez faible
22:22en définitive
22:22pourquoi ?
22:23Parce qu'on manquait
22:24probablement
22:25d'un réajustement
22:26en termes de prix
22:28et il y avait
22:28un décalage
22:29entre le réajustement
22:30qu'on a pu connaître
22:31en Île-de-France
22:32et celui des régions
22:33c'est moins le cas
22:34maintenant
22:34et depuis le début
22:36de l'année
22:37on est
22:37nous chez Cauchemans
22:38et probablement
22:39chez mon confrère aussi
22:40beaucoup sollicité
22:41pour des futures
22:42sessions en région
22:44et donc ça va venir
22:46et bien sûr
22:47alimenter
22:47et augmenter
22:48ce volume transactionnel
22:49sur les régions
22:50sur les grandes métropoles
22:51régionales
22:52que ça soit
22:52Lyon, Marseille,
22:54Toulouse, Bordeaux,
22:55Montpellier, Nantes, Lille
22:56et Strasbourg
22:57j'essaye de pas
22:58toutes les oublier
22:59mais un peu partout en région
23:00je vous enverrai les mails
23:01vous inquiétez pas
23:02mais c'est ça l'idée
23:04c'est qu'on est en fait
23:04je veux pas conclure là-dessus
23:06quand même
23:06parce que vous allez pas
23:07être contents
23:07mais est-ce que finalement
23:092026 sera pas l'année
23:10de l'atterrissage
23:11et donc des corrections
23:12en fait ?
23:14les atterrissages
23:14en termes
23:15en fait les marchés
23:16de région réagissent
23:16en décalier
23:17par rapport à l'Île-de-France
23:18donc c'est vrai qu'aujourd'hui
23:19si on revient sur la thématique
23:20investissement
23:22les marchés d'Île-de-France
23:23sont en train de
23:24s'adapter
23:25pour pas dire corriger
23:26c'est une façon pudique
23:26je le sais
23:27j'ai bien vu
23:28c'est vrai qu'il y a ce temps
23:29de décalage avec les régions
23:29mais la force des régions
23:31va rester là
23:32c'est-à-dire que la force
23:32des régions
23:33elle est de tout temps
23:35mais elle a pris
23:36une dimension particulière
23:37après la crise du Covid
23:37où les entreprises
23:38se sont mis
23:39à quitter les marchés
23:40d'Île-de-France
23:40pour aller sur des marchés
23:41de région
23:42qui à la différence
23:43des marchés de France
23:43précisément
23:44étaient très équilibrés
23:45en termes d'offres
23:45de demandes
23:46on développait un immeuble
23:47il était loué etc
23:47aujourd'hui
23:49certains marchés de région
23:49pas tous
23:50rentrent un peu
23:50dans cette phase
23:51d'ajustement
23:52précisément
23:53on a un peu plus de vacances
23:54on a un petit peu plus de choix
23:55donc ça c'est quelque chose
23:56qu'il va falloir
23:57un petit peu digérer
23:58mais le besoin
24:00le désir même
24:00des entreprises
24:02d'être présentes en région
24:03n'est pas remis en question
24:04le besoin des investisseurs
24:06d'aller en région
24:06non plus
24:07simplement le benchmark
24:09le panel
24:09il est un petit peu différent
24:10entre les marchés
24:11d'Île-de-France
24:12qui se sont réajustés
24:12voire les marchés européens
24:14aujourd'hui
24:14les investisseurs présents
24:16en région
24:17nous on est franco-français
24:18on est dans notre approche
24:20aujourd'hui
24:21mais la réalité
24:21c'est que leur terrain de jeu
24:22c'est l'Europe
24:22et donc évidemment
24:24il faut retrouver
24:25de la compétitivité
24:26on peut être en compétition
24:27avec Dublin
24:28et le deuxième élément
24:29qui est important
24:30et dont peut-être
24:32les régions souffrent
24:32un petit peu aujourd'hui
24:33c'est le retour au bureau
24:34on n'en a pas parlé ici
24:35mais c'est vrai
24:36qu'on a produit
24:37quelques éléments concrets
24:38sur ce phénomène
24:39qui est réel
24:40d'abord par les américains
24:42qui ont été très extrêmes
24:42dans un sens
24:43pour revenir extrêmement
24:44dans l'autre
24:45potentiellement
24:46entreprise par entreprise
24:47complètement sur le modèle inverse
24:49on voit bien que les français
24:49ne vont pas faire complètement
24:50ce mouvement si brutal
24:52mais on a des exemples
24:53aujourd'hui
24:55véritablement documentés
24:56il n'est pas rare
24:57voire fréquent
24:57d'avoir des entreprises
24:58qui nous disent
24:58on est allé un peu loin
24:59on va réajuster
25:00et donc on est en plus
25:01dans cette phase
25:02les régions ont bénéficié
25:04de cet aspect-là
25:05donc c'est vrai
25:05que ça fait partie
25:06des éléments
25:07sur lesquels
25:08on a un petit degré
25:09d'instabilité
25:10quand tout ça
25:11ce sera
25:12stabilisé
25:13et qu'on aura atterri
25:14en fait
25:15mais c'est ça le sujet
25:15c'est la fameuse courbant M
25:17d'occupation de nos bureaux
25:18là où il n'y a pas grand monde
25:19le lundi
25:20parce que tout le monde
25:21est en télétravail
25:21on revient le mardi
25:22le mercredi
25:23c'est mid-mid
25:24c'est la journée des enfants
25:25on revient le jeudi
25:25et puis il n'y a plus personne
25:27le vendredi
25:27mais ça s'améliore
25:28on le voit déjà au quotidien
25:29tu viens de le dire
25:30Brice
25:31il y a des grands groupes
25:31aujourd'hui
25:32qui sont en train de revoir
25:32la politique de télétravail
25:33et ça c'est certain
25:35et c'est en cours
25:36sauf que ça prend toujours
25:37un peu plus de temps chez nous
25:38si on doit comparer
25:39avec les Etats-Unis
25:40par exemple
25:41mais la tendance
25:42elle est là
25:42elle va être quand même
25:43de réduire le télétravail
25:45ce qui aura un impact
25:46sur la consommation
25:47de mètre carré de bureaux
25:48bien sûr
25:48et j'ai envie de dire
25:49on le voit aujourd'hui au quotidien
25:50quand on prend les transports en commun
25:51vous avez beaucoup plus de monde
25:52dans les transports en commun
25:52de vendredi
25:53et le lundi
25:53et le mercredi
25:54ce qui était nettement moins le cas
25:55il y a deux ans
25:55mais c'est vrai
25:56je suis tout à fait d'accord
25:57donc c'est pour ça
25:57que je suis très favorable
25:58au télétravail
25:59non je plaisante
26:00merci à tous les deux
26:02vous reviendrez
26:02et on reparlera de ça
26:03parce que là
26:04on a parlé des marchés au global
26:06mais ça m'intéressera aussi
26:12qu'il y a dans les entreprises
26:13quelle est l'occupation du bureau
26:15qu'est-ce que j'en fais de ce bureau
26:16c'est toujours des sujets
26:17qui nous passionnent
26:18parce que ça nous concerne tous au bureau
26:20et ça me permettra de dire
26:21que l'open space
26:22il faut que ça s'arrête
26:22merci à tous les deux
26:24grand plaisir
26:24merci Marie
26:25vous êtes d'accord avec moi
26:25c'est ça ?
26:26merci à tous les deux
26:27Brice de Germay
26:28directeur général délégué
26:29BNP Paribas Real Estate
26:31Emric Sévestre
26:32directeur investissement franc
26:33chez Cauchemann et Wakefield
26:34je crois que je m'en suis plutôt bien sorti
26:36c'est parfait
26:37entrée et sortie
26:38parfait
26:39allez à demain
26:39pour un nouvel épisode
26:40des experts de l'IMO sur BFM Business
26:43les experts de l'IMO
26:45sur BFM Business
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