- il y a 2 jours
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
00:08Et il est midi sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principaux titres de l'actualité.
00:13Et c'est donc la dernière ligne droite pour le marathon budgétaire.
00:17Le Sénat doit se prononcer aujourd'hui sur le projet de loi de finances pour 2026.
00:20Une commission mixte paritaire sera convoquée dans la foulée, sans doute vendredi,
00:24pour tenter de trouver un compromis entre les sénateurs et les députés.
00:28Faute d'accord avant le 31 décembre, le gouvernement devra recourir, comme l'an dernier,
00:32à une loi spéciale pour assurer la continuité du fonctionnement de l'État.
00:38Notez que le budget de la sécurité sociale, on attend un ultime vote demain des députés.
00:43Vote qui validera notamment la suspension de la réforme des retraites réclamée par les socialistes.
00:48Le bras de fer entre la France et Bruxelles sur l'accord avec le Mercosur.
00:52Alors que Paris, qui s'oppose au texte actuel, réclame un report des décisions censées tomber cette semaine,
00:57la Commission européenne dit ce matin espérer une signature de l'accord commercial avant la fin de l'année.
01:02Le sujet revient en force alors que le gouvernement est rattrapé par une nouvelle crise agricole
01:06liée à l'épidémie de dermatose chez les bovins du Sud-Ouest.
01:10Les agriculteurs dénonçant la procédure qui leur impose l'abattage systématique des troupeaux affectés.
01:17Enfin, le musée du Louvre restera fermé aujourd'hui.
01:19Les salariés réunis ce matin en Assemblée Générale ont voté la grève à l'unanimité.
01:23Grève reconductible pour dénoncer la détérioration des conditions de travail et la dégradation de l'accueil du public
01:30dans le musée qui, je vous le rappelle, est le musée le plus visité au monde.
01:33Allez, c'est l'heure des experts de Limo.
01:34Et les experts de Limo, c'est tous les jours sur BFM Business à l'heure de votre déjeuner.
01:48Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:51Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne, professionnels de ce secteur de l'immobilier.
01:56Le pro de Limo, des témoignages terrain de vos métiers, de vos anecdotes et de l'évolution de vos métiers.
02:02Parce qu'aujourd'hui, on dira comment l'intelligence artificielle peut aussi aider les syndics de Copro.
02:08Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:11Aujourd'hui, on parle immobilier neuf parce qu'il y a beaucoup de choses à dire sur l'immobilier neuf.
02:15On en est où de l'offre ? On en est où de la demande ? On en est où de la production ?
02:19Est-ce qu'on va enfin sortir de la crise ? Rien n'est moins sûr.
02:22On verra ça dans quelques instants.
02:23Mais c'est d'abord l'heure du pro de Limo.
02:27Les experts de Limo, le pro de Limo.
02:30Et on est en ligne avec Julien Tourtois, gérant du cabinet de syndic Adresse Progestion.
02:35Bonjour Julien.
02:37Bonjour Marie.
02:38Alors je le disais dans mes titres, on va parler de l'intelligence artificielle.
02:43Syndic de Copro, en gros, l'intelligence artificielle pour dépoussiérer les syndics.
02:48Exactement. L'idée aujourd'hui, c'est de pouvoir améliorer la gestion de nos copropriétés,
02:55principalement en libérant du temps à nos collaborateurs pour qu'ils puissent être plus au contact de nos clients et faire de plus d'humains.
03:02Et parce que, alors, je ne veux pas du tout dire du mal des syndics et tout.
03:06Vous ne seriez pas la première ?
03:08Oui, mais je ne serais pas la dernière non plus.
03:11Mais ce que je veux dire, c'est que sur les syndics de Copro, c'est vrai que sur le papier, on se dit,
03:15waouh, c'est un métier qui est quand même fastidieux, quoi.
03:17Et on se dit, ça ne doit pas être funky tous les jours.
03:20Et c'est justement là que l'intelligence artificielle a son rôle à jouer,
03:24c'est-à-dire pour épargner dans les rôles de syndic, finalement,
03:27toutes les tâches les plus chronophages et pas forcément les plus passionnantes, on va dire comme ça.
03:31Oui, vous avez tout à fait raison.
03:34Notre métier n'est pas du tout vu comme jeune et dynamique.
03:37Et donc, l'idée, c'était de le rendre un peu plus sexy.
03:39Je ne l'ai pas dit comme ça, vous avez remarqué.
03:41Non, mais il n'y a pas de problème.
03:44Et du coup, nous, l'idée, c'est vraiment de l'utiliser, l'IA,
03:47pour enlever toutes les tâches chronophages auxquelles nos collaborateurs sont confrontés,
03:52en fait, toute l'année.
03:54Un exemple très simple, on reçoit 100 mails par jour par collaborateur.
03:58Et une vingtaine d'appels téléphoniques.
04:00Je ne m'en plains pas.
04:00Oui, vous n'en plains pas, mais si vous ne répondez pas dans les deux heures,
04:04il n'y a peut-être personne qui vous embête, alors que nous, on est relancés, relancés, relancés.
04:08Et dans ces 100 mails, il y a des urgences.
04:10Il y a la fuite d'eau, il y a la panne de chauffage, il y a le problème électrique.
04:13Et ça, il faut pouvoir tout de suite voir le problème
04:17et pouvoir le régler le plus rapidement possible
04:19par rapport à d'autres mails qui peuvent, eux, permettre d'attendre quelques jours
04:23avant qu'on y réponde.
04:24Donc, l'IA va nous permettre vraiment de cibler les urgences
04:27pour y répondre beaucoup plus vite.
04:28Et il n'y a pas que ça aussi.
04:30Il y a l'idée aussi, là, vous parliez, quand on prépare ces interventions,
04:34vous parliez aussi de la comparaison de devis, par exemple,
04:37avant de s'engager avec certains professionnels.
04:39Exactement. Aujourd'hui, il faut qu'on puisse, les gens veulent comparer,
04:43veulent plus de transparence et c'est tout à fait normal.
04:45Donc, on reçoit une dizaine de devis à comparer pour des travaux.
04:48Avant, on les lisait ligne par ligne.
04:50Maintenant, l'IA va nous permettre vraiment de cibler, encore une fois,
04:53la petite ligne qu'on n'aurait pas vue.
04:55Est-ce que les quantitatifs sont les mêmes ?
04:57Et pouvoir, derrière, avoir, nous, une analyse plus de terrain
05:00et d'apporter à nos clients notre expertise
05:02et ne pas passer trois heures à comparer des devis.
05:05Même chose pour un règlement de copropriété.
05:06Qui, aujourd'hui, a lu son règlement de copropriété ?
05:08Je ne pense pas à vous, Marie.
05:10D'autant moins que je suis toujours locataire, Julien.
05:15Alors oui, mais sachez que, normalement,
05:17le règlement de copropriété doit être joint à votre bail.
05:19Donc, vous pourriez en prendre connaissance si vous souhaitez.
05:21Donc, je ne l'ai pas lu, je confirme.
05:23Voilà.
05:24Donc, tout ça pour dire que, souvent,
05:26les règlements de copropriété, on dit souvent que c'est la bible d'un immeuble
05:28et beaucoup de réponses y sont.
05:30Est-ce que c'est au propriétaire de payer ?
05:32Est-ce que c'est à la copropriété ?
05:33Donc, avant, on passait des heures à éplucher les règlements de copro.
05:36Maintenant, avec l'IA, on est capable tout de suite
05:38d'aller cibler la bonne information.
05:41Ok, ça, c'est une suite, elle est privative
05:43parce que c'est le bâti de la fenêtre.
05:44Alors que si ça avait été la façade, ça aurait été collectif.
05:47Donc, on va être plus rapide dans notre analyse
05:49et donc dans notre réponse pour régler les problèmes.
05:51Mais pardon, mais vous dites aussi,
05:52et ce sera ma dernière question,
05:53vous dites aussi que ça pourrait améliorer vos relations,
05:55c'est-à-dire les relations entre syndic et copropriétaires.
05:57Mais moi, si c'est des machines qui me répondent,
05:59franchement, je ne suis pas très contente.
06:01Moi, j'aime bien l'humain.
06:01Et je pense que c'est ce qui manque aussi beaucoup
06:03dans les relations entre les copropriétaires
06:05et leurs syndics, non ?
06:07C'est là qu'il faut savoir où mettre le curseur.
06:10C'est-à-dire que toutes les analyses qui sont poussées
06:12où les gens ont besoin d'avoir quelqu'un au téléphone,
06:15d'avoir une vraie réponse,
06:16là, vous avez un vrai humain qui va y répondre
06:18parce qu'en fait, on va le libérer
06:19de toutes les tâches administratives
06:20qu'il devait faire avant
06:22et pour lesquelles il ne pouvait pas avoir le temps.
06:24Les journées ne font que 8 ou 9 heures de travail.
06:27Donc, il n'avait pas le temps de tout faire.
06:28Aujourd'hui, avec l'IA, ça va lui permettre
06:30de le remettre sur le terrain,
06:31remettre le gestionnaire sur le terrain,
06:33remettre nos assistantes au bout du fil le plus possible
06:35afin de faire ce contact humain
06:38dont nos clients sont très friands.
06:41Vous avez raison.
06:42Eh bien, c'est génial.
06:43On est en train de dire que finalement,
06:44l'intelligence artificielle, c'est plus d'humain finalement.
06:46Merci, Julien.
06:48Julien Tourtois, gérant du cabinet de syndic,
06:50adresse pro-gestion.
06:51Si comme Julien, vous avez un témoignage terrain
06:53à nous apporter, ça tombe bien.
06:54On a une adresse mail pour laquelle vous pouvez nous écrire
06:57lesexpertsdelimo.com
06:59Et à mes côtés, David Benbassa, président de Bien Ici.
07:09Bonjour, David.
07:10Bonjour, Marie.
07:11Et Marc Jedou.
07:12Bonjour, Marc.
07:13Président du Pôle Habitat FFB Grand Paris.
07:15Je le dis parce qu'à chaque fois, j'hésite entre pieds.
07:16Alors, attendez, parce que vous avez plusieurs casquettes, c'est ça ?
07:18Je suis aussi, en tant que président de syndicat,
07:20je suis aussi promoteur immobilier.
07:21C'est pour ça qu'après, à chaque fois, j'hésite sur les fonctions.
07:26Parfois, ça ne rentre pas.
07:27On va parler de l'Île-de-France.
07:28On va parler de toute façon, on va parler de logements neufs,
07:30ce que vous connaissez par cœur, a priori.
07:32Bonjour à tous les deux.
07:33Donc, comme je le disais, on va parler logements neufs,
07:36tous les deux avec des points de vue complètement différents.
07:38Vous le disiez, Marc, vous êtes promoteur.
07:40Vous êtes aussi au sein du Pôle Habitat de la FED et du bâtiment.
07:43Et puis, d'un autre côté, on a une immense plateforme d'annonces immobilières
07:47qui fait du neuf comme de l'ancien
07:48et qui peut aussi nous apporter un petit peu de visibilité nationale.
07:52Et je vais commencer avec vous, David.
07:54On a beaucoup dit que le neuf était en crise.
07:56Quelles offres je trouve aujourd'hui de logements neufs,
07:58si je veux acheter un logement neuf ?
08:00Alors, vous trouvez du logement neuf,
08:02mais en volume beaucoup plus faible.
08:04Ça, c'est clair.
08:05Je pense que la crise est toujours là.
08:07Et puis même, elle va s'accentuer.
08:09Je regarde deux choses, en fait.
08:11C'est l'offre.
08:12Effectivement, quelle est l'évolution de l'offre de logements neufs
08:14sur Bienissier, donc en France entière.
08:16Alors, à un moment, j'ai failli me réjouir.
08:18C'est ce que je disais à Marc à la fin du 3ème trimestre de 2025
08:20où j'ai vu une petite hausse nationale de 6%
08:23sur le nombre de programmes mis en vente.
08:24Bonne nouvelle !
08:25Sauf que, quand je refais le bilan à fin novembre,
08:27sur l'année entière, on est stable.
08:29Donc, globalement, il n'y a pas d'évolution sur le nombre d'offres.
08:32De l'autre côté, on a de la demande.
08:34Et là, on voit que les Français, évidemment, cherchent un logement
08:37et ils cherchent un logement dans le neuf
08:39parce que sur la localisation, sur la performance énergétique,
08:42sur le confort, il y a un intérêt majeur.
08:44Alors, c'est vrai que, j'irais,
08:46c'est deux poids, deux mesures, une stabilité de l'offre,
08:49mais en même temps, une volonté pour les Français
08:51de trouver un logement neuf.
08:52Mais on est dans un équilibre précaire
08:54et la crise est là et ça ne va pas s'arranger.
08:57Marc, qu'est-ce qui se passe ?
08:58Pourquoi il n'y a pas d'offres ?
08:59Pourquoi il n'y a pas d'offres ?
09:00Qu'est-ce que vous faites, Marc ?
09:02C'est multifactoriel.
09:05Déjà, sur les chiffres, en Ile-de-France,
09:07on a des chiffres, en plus, qui peuvent être contradictoires.
09:09On a 11 500 en logement sur les neuf premiers mois
09:12qu'ont été mis sur le marché, sur les mises en vente.
09:14Ça représente 54 % par rapport à 2024.
09:17On dit chouette, il y a plus de logements.
09:19Mais ce n'est pas vrai, parce qu'en fin de compte,
09:212024, sur cette période-là, était extrêmement bas.
09:24Et on est encore, malgré les 54 %,
09:2537 % en dessous de la moyenne.
09:27En dessous de la moyenne.
09:28Donc, on est en autorisation de logement, c'est pareil.
09:30On va se dire, c'est vrai, il y a un chiffre intéressant.
09:33C'est la clé, les permis de construire.
09:33Plus 19 % sur 12 mois.
09:35C'est génial, ça.
09:36Mais cette amélioration, en fait, ne se traduit pas en production.
09:41Il faut savoir que sur la France, 25 %,
09:43un quart des opérations qu'on va y construire,
09:46n'aboutissent pas, faute d'échecs commerciales,
09:48manque de vente en bloc, à un démarrage.
09:52C'est dramatique.
09:53En gros, on a un quart des projets qui ne sortent pas de terre.
09:57Ce qui est intéressant, je regardais ça aussi,
09:59parce que c'est l'offre disponible, notamment sur les portails.
10:01En France, il y a 86 000 programmes disponibles,
10:05ou l'offre de logement disponible.
10:07Et on regarde que la répartition,
10:08c'est 47 % d'entre eux sont en phase de projet.
10:12Donc, c'est dans ces 25 %-là qui sont concernés.
10:14Il y a 42 % où c'est déjà en phase de construction.
10:17Et il y a 11 % de cette offre qui est déjà livrée.
10:20C'est du stock dur.
10:21Donc, ça dit aussi beaucoup de choses sur le taux de rotation du marché.
10:25Et le fait de dire que, finalement,
10:26le problème n'est pas forcément du français qui veut acheter dans le neuf.
10:29C'est maintenant, est-ce qu'il peut acheter dans le neuf ?
10:31Ça nous emmène à une vraie question.
10:33Compte tenu de cette faible production, finalement,
10:36on en est où des prix ?
10:37Parce qu'il y a aussi cette question de la demande.
10:38C'est ce que vous disiez, David.
10:40Est-ce qu'on peut espérer, entre guillemets,
10:42c'est terrible ce que je vais dire pour vous, promoteurs,
10:44et pour les acteurs du logement neuf,
10:45mais est-ce que derrière cette crise,
10:47est-ce qu'il ne peut pas y avoir une opportunité pour les acheteurs
10:49avec des prix en baisse, par exemple ?
10:51Alors, les prix en baisse, il y aura des offres commerciales.
10:54Il y a des offres commerciales,
10:54parce que c'est vrai qu'il faut nous qu'on arrive à vendre.
10:56Notamment, les 10 % de stock physique,
11:00ce n'est pas de bonne augure pour nous,
11:01parce que d'abord, c'est inédit,
11:03parce qu'on n'avait pratiquement pas ça depuis des décennies.
11:07Et là, ce n'est pas le cas.
11:08Par contre, malheureusement,
11:11le coût de revient reste durablement élevé.
11:13On a d'abord le foncier, qui est rare.
11:16Et donc cher.
11:17Et donc cher.
11:19Et même les producteurs de foncier,
11:22même les producteurs semi-publics,
11:23collectivités ou aménageurs,
11:26le vendent cher,
11:27parce qu'ils ont des bilans de ZAC qui se sont alourdis.
11:29À cause d'une deuxième facteur,
11:30les coûts de construction ont augmenté,
11:32mais aussi les coûts d'aménagement ont augmenté.
11:35Donc ils se retrouvent en fait avec des bilans de ZAC
11:37qui sont très tendus, voire déficitaires,
11:39donc ils ne peuvent pas non plus brader leurs fonciers.
11:41Mais c'est ce qu'on répète à longueur de temps,
11:42c'est-à-dire que sur le logement neuf,
11:44contrairement au logement ancien,
11:45il n'y a pas d'auto-régulation.
11:47C'est-à-dire que vous avez tellement de coûts incompressibles
11:48qu'à un moment donné, même s'il va y avoir...
11:50À une époque, j'ai parlé de la foire fouille,
11:52c'est vrai, bon je plaisante,
11:53mais c'est vrai qu'il y avait des promoteurs,
11:55précisément pour le stock qui est là,
11:57qui est déjà disponible,
11:58qui accorde des rabais,
11:59quitte parfois à vendre à perte.
12:01Mais la réalité, c'est que dans le logement neuf,
12:03on peut difficilement voir les prix baisser.
12:05Oui, c'est vrai.
12:06Au niveau national,
12:07moi je vois une évolution des prix
12:09de 3% sur l'année,
12:11mais c'est finalement 6% sur deux ans.
12:13Donc ça, ça a un impact effectivement
12:15sur la capacité d'achat.
12:17Alors, des deux cibles,
12:19ceux qui veulent acheter en résidence principale,
12:21et ceux qui veulent louer, mettre à l'occasion.
12:22Ceux qui veulent investir, donc les investisseurs.
12:25Et d'ailleurs, la part des investisseurs
12:27a baissé de moitié
12:28sur l'année au niveau national.
12:31Donc ça, c'est un...
12:33Moi je regarde toujours,
12:34vous l'avez dit,
12:35la transaction dans l'ancien,
12:36le marché de l'allocation et le neuf.
12:38Et en fait, on voit bien qu'à ce moment-là,
12:39tout est lié,
12:40parce que cette évolution des prix
12:42ne pousse pas forcément les investisseurs
12:44à passer le pas,
12:46surtout dans un contexte,
12:47on va peut-être en parler,
12:48politico-fiscal, un peu incertain.
12:50Donc finalement,
12:51ça ne pousse pas aussi,
12:53même si les investisseurs
12:54pouvaient anticiper
12:55et prendre en charge cette hausse de prix,
12:57ne passe pas le pas,
12:58parce que trop de crainte.
12:59Mais c'est un vrai sujet, ça.
13:01On en a beaucoup parlé,
13:02quand on regarde la part des achats
13:03liés à l'investissement dans le neuf,
13:06enfin c'est dramatique.
13:08C'est dramatique.
13:09Et est-ce que ce n'est pas ça
13:10qui finalement empêche les projets de se faire ?
13:13Parce qu'en gros, vous le disiez,
13:14il y a plusieurs piliers
13:15pour faire démarrer le projet à la fin.
13:17Au moment de la pré-commercialisation,
13:18vous avez les ventes en bloc,
13:19et c'était les ventes aux investisseurs.
13:21Je vois que vous m'écoutez bien.
13:23Mais bien sûr,
13:24mais je travaille,
13:25je n'ai pas l'air.
13:26Il y a trois pattes
13:26pour lancer une opération de construction.
13:28Il y a la vente en accession à la propriété,
13:32la vente aux investisseurs,
13:33et la vente en bloc
13:35pour des logements locatifs,
13:37qu'ils soient HLM,
13:39enfin...
13:40Locatifs sociaux.
13:41Ou qu'ils soient en logement locatif intermédiaire.
13:43S'il vous manque une patte,
13:44l'opération aura toutes les peines à démarrer.
13:47Toutes les peines à démarrer.
13:48Pourquoi ?
13:48Parce que la partie vente en accession à la propriété,
13:53on va arriver au bout d'un moment
13:54à un certain plafonnement,
13:55parce que les gens,
13:55il faut qu'ils se projettent
13:56pour acquérir sur un plan,
13:58alors que l'opération n'a pas commencé en travaux.
14:00Si on a une vente en bloc qui se fait,
14:03et si on a des investisseurs particuliers
14:05qui, eux, sont plutôt enclins à signer,
14:07qui étaient plutôt enclins à signer en amont...
14:11Ça motive tout le monde,
14:12c'est une peste de cercle vertueux, quoi.
14:14Quand les travaux commencent,
14:16on voit qu'à ce moment-là,
14:17le troisième pilier vente en accession à la propriété
14:18redémarre très fort.
14:20Il y a une forte demande.
14:21Elle est toujours là.
14:22Elle est toujours là.
14:23Par contre, là, les investisseurs,
14:26il y a une chute de moins de 66%
14:28sur la moyenne décennale.
14:30Donc, ils ont quasiment déserté les bureaux de vente.
14:32Mais on les comprend.
14:33Quand on voit la location en résidence de tourisme
14:39ou la location en LMMP,
14:40est bien plus favorisée
14:41que la location en long terme.
14:43Donc, sauf si vous achetez très cher
14:45en bord de mer
14:46pour pouvoir louer facilement
14:48en résidence de tourisme,
14:50vous serez...
14:52Il faut vraiment être actuellement...
14:53Ce n'est pas une rentabilité phénoménale.
14:56Mais pourtant, David, Marc,
14:57on l'espérait,
14:58ce soutien à celui qui investit
15:00dans de la longue durée,
15:01la location...
15:02Vous savez, le fameux statut
15:04du bailleur privé.
15:06Oui, absolument.
15:06On l'attendait.
15:07Et en fait, on se rend compte
15:09qu'il a été dénué
15:10de sa...
15:11Substance.
15:12On va dire ça comme ça.
15:13Coquille vide.
15:14Voilà.
15:14Et les investisseurs
15:15qui pouvaient l'attendre
15:16en se disant
15:16« Ça va bien arriver. »
15:18Tout le monde le dit.
15:19Tous les acteurs sont unanimes
15:20pour la mise en place
15:21de statut du bailleur privé.
15:23Et pour autant,
15:24voilà, ça va faire pchit.
15:25Et c'est ça aussi
15:26qui a décalé très certainement
15:27au niveau du Grand Paris,
15:30mais aussi France nationale.
15:31Le fait que les décisions
15:33n'ont pas été...
15:33Forme d'attentisme en se disant
15:34« Ça y est, on va peut-être
15:34pouvoir revenir sur le marché. »
15:36Et au final, non, quoi.
15:37Exactement.
15:38Et pour autant,
15:39c'est essentiel
15:39pour relancer le marché locatif.
15:41Non, mais c'est des mesures.
15:42En fait, ce qui avait été bâti
15:43avec le rapport de Bresco-Song
15:45à la demande de Valérie Létard,
15:47était...
15:48On savait qu'il y avait
15:49des mesures dedans
15:49qui pouvaient disparaître.
15:51Notamment l'exonération d'IFIC,
15:52etc.
15:53Oui, oui.
15:54Mais c'est pas ça.
15:55L'essentiel, là,
15:56c'est que, en fait,
15:57le gouvernement lui-même
15:58a pris un amendement
15:59pour empêcher
16:01l'imputation
16:02de l'amortissement
16:03sur les revenus globaux
16:06et uniquement
16:07sur les revenus fonciers.
16:08Et ça, franchement,
16:09c'est en train de vider
16:10de sa substance ce statut.
16:12Parce que beaucoup
16:12nous ont expliqué
16:13qu'en réalité,
16:14de par la déductibilité
16:15d'ores et déjà
16:15des intérêts d'emprunt
16:16et tout un tas de trucs
16:17dont on bénéficie déjà,
16:18c'est-à-dire que déjà,
16:19on avait vraiment
16:20des déductions fiscales
16:21sur les revenus fonciers
16:22et que le seul moyen
16:23de redonner de l'attractivité
16:25finalement à un nouveau dispositif,
16:26c'était de pouvoir réduire
16:28l'impôt global des Français
16:29qui voudraient investir.
16:30C'était ça, à peu près, l'idée.
16:31Oui, parce que n'oublions pas
16:32que le Pinel
16:33et ses dispositifs d'avant,
16:34c'était des réductions d'impôts.
16:36Là, on parle d'imputation
16:38sur des revenus.
16:39Donc, insuffisant.
16:40Et puis, on ne va pas se mentir,
16:41le système de l'amortissement,
16:42c'est parce qu'il y a
16:42de plus simple à comprendre,
16:44surtout avec un distinguo
16:45en fonction des loyers pratiqués
16:46que vous achetiez
16:47dans le neuf ou dans l'ancien.
16:49Enfin, il y a un moment donné
16:50où il y a aussi
16:51cette question
16:51de la simplicité
16:52et du dispositif, non ?
16:54Oui, absolument.
16:55La simplicité, effectivement,
16:57c'est plus simple à expliquer,
16:58plus simple à comprendre.
16:58Et donc, ça donne
17:01un petit peu de fluidité au marché.
17:02Et aujourd'hui, on ne l'a pas.
17:03Bon, je voudrais quand même
17:04parler de chiffres
17:05qu'on publiera demain
17:06grâce à vous, bien ici,
17:07mais parce que ça m'intéressait
17:08et on le regardera demain
17:09sous un autre angle.
17:10Mais quand même,
17:11j'ai regardé la répartition
17:13que vous avez communiqué bien ici.
17:14Répartition de l'offre
17:15entre achat, location, achat.
17:17Donc, l'offre neuf, ancien.
17:19Je ne vais même pas regarder location.
17:20On est autour de 1% de vos offres
17:22pour du neuf à Bordeaux,
17:241% à Lille,
17:25moins d'1% à Lyon,
17:271% à Marseille,
17:283% à Montpellier,
17:291% à Nantes,
17:30moins d'1% à Nice,
17:31moins d'1% à Paris,
17:332% à Rennes.
17:34Non, mais vous vous rendez compte, là,
17:35de ce que je vous dis ?
17:36On parle de pénurie
17:37et d'insuffisance d'offres.
17:38Non, mais parce que là,
17:39on se rend compte,
17:40c'est-à-dire que vous avez
17:41à peu près 99% de l'offre
17:43dans les grandes villes de France
17:45qui est soit des offres
17:46pour acheter de l'ancien,
17:47soit pour louer,
17:48mais tout le reste,
17:50donc on tombe à à peu près 1%
17:52dans les grandes villes de France
17:53de l'offre de logements neufs.
17:54On parle des grandes villes,
17:55donc on parle principalement
17:57de collectif,
17:57et le collectif,
17:58c'est là où il manque
17:59dans les zones tendues.
18:00Après, dans les zones
18:01un peu plus détendues,
18:02on voit que le marché,
18:03on en parle avec Marc,
18:04est un petit peu repris
18:05par la construction individuelle.
18:07Ce n'est pas la grande folie non plus,
18:08mais ça aide un petit peu.
18:10Mais oui, on en est là.
18:11Oui, vous étiez,
18:12je pense que vous étiez
18:13au séminaire du Pôle Habitat
18:14de la Fédé du bâtiment
18:15que vous représentez, Marc, non ?
18:16Non, je n'y étais pas.
18:17Ah, vous non plus,
18:18c'est parce que je n'y étais pas non plus
18:19au Puy du Fou, il y a deux semaines.
18:21Bon, vous n'étiez pas là.
18:22Mais quand même,
18:23c'est votre bébé aussi,
18:24ce Pôle Habitat
18:25de la Fédé du bâtiment.
18:26On sentait qu'il y avait
18:26un petit peu de mieux,
18:27effectivement,
18:28comme le dit David,
18:28du côté de la maison
18:29et du côté de l'individuel.
18:32Pour autant,
18:33ce n'est quand même pas
18:33la fête non plus.
18:34Oui, mais il y a un effet
18:35d'opportunisme.
18:36Les clients, en fait,
18:38ont revu,
18:39le Pôle Prêt au Zéro
18:40a été remis en vigueur.
18:42Et je pense que
18:43pour ceux qui avaient des projets
18:44qui avaient été stoppés,
18:45ils sautent sur l'occasion
18:46pour les réenclencher
18:47à tel point
18:48qu'il y a des régions
18:49où il y a pas mal de ventes
18:51qui se font
18:51et il faut attendre un peu plus
18:52pour redémarrer les travaux.
18:54Ce qui était exceptionnel,
18:55on en est content.
18:56Oui, bien sûr.
18:56Mais il va y avoir
18:58un effet d'opportunisme,
18:58donc il faut en profiter.
18:59On ne va pas non plus
19:00bouder son plaisir.
19:01Mais bien sûr,
19:02mais le Prêt à taux zéro,
19:03c'est quand même un vrai sujet
19:04pour le logement neuf.
19:05Mais on voit bien,
19:06effectivement,
19:06que des bonnes mesures
19:07amènent des résultats.
19:11Oui, mais c'est vraiment
19:12un sujet, je pense,
19:13parce qu'on a parlé
19:14de l'offre qui est réduite
19:15à peau de chagrin
19:16dans les grandes villes de France.
19:17Il y en a un petit peu plus
19:18dans les plus petites villes,
19:19mais là où on a vraiment
19:20besoin de construire,
19:20on est d'accord,
19:21c'est quand même
19:21dans les grandes villes.
19:22Et derrière,
19:23il y a ce sujet des prix.
19:24Et donc encore faut-il
19:24financer cet achat dans le neuf ?
19:26Encore une fois,
19:27je vais éventer vos chiffres,
19:28mais moi je trouve ça
19:28assez spectaculaire
19:29de regarder les différences de prix.
19:31Vous avez des écarts de prix
19:32de 40% entre du logement neuf
19:35et du logement ancien
19:36à Marseille,
19:3740% de plus.
19:38C'est stratosphérique.
19:39Est-ce qu'aujourd'hui,
19:40ce sont ces dispositifs
19:42d'aide à l'achat
19:42qui peuvent aussi permettre
19:43de financer la demande ?
19:46Après, chaque marché est différent.
19:47L'exemple de Marseille,
19:48entre l'offre et la demande...
19:48C'était juste parce que
19:49c'était le plus gros écart.
19:50Voilà, je me doute.
19:52Mais figurez-vous
19:53que dans les prix au mètre carré,
19:54on a par contre
19:55un écart négatif.
19:56Et ça, je tiens à le dire
19:57à Bordeaux.
19:58C'est-à-dire qu'aujourd'hui,
19:59alors, il faut le savoir,
20:00sur le prix au mètre carré,
20:01neuf versus ancien,
20:03le neuf vaut 6% moins cher
20:05que l'ancien.
20:06Une explication à Bordeaux,
20:07c'est que le neuf est concentré
20:08sur l'autre rive.
20:10Et ce n'est pas
20:10les meilleurs quartiers.
20:11Eh bien voilà.
20:12On a arrivé.
20:13Il faut construire là
20:14où ça va pas.
20:15Je ne suis pas bordelais,
20:16mais le neuf, en fait,
20:17est concentré,
20:18je pense que vous confirmez.
20:19Mais en même temps,
20:20les promoteurs
20:20font beaucoup d'efforts aussi
20:21pour faciliter l'accession.
20:24De nombreux promoteurs
20:24ont mis en place
20:25des mécaniques aussi
20:26pour faciliter
20:27la resolvabilisation,
20:29ça se dit,
20:29des accueurs.
20:31Donc, c'est des démarches
20:32plutôt positives.
20:33Mais d'ailleurs, David,
20:33sur vos sites,
20:34que ce soit bien ici,
20:35mais tous les sites
20:36d'annonce immobilière,
20:37quand on regarde,
20:37moi je le fais,
20:38je regarde les logements à vendre,
20:39je rêve encore
20:40d'être propriétaire.
20:41Et je regarde,
20:42je regarde, je regarde.
20:43Et effectivement,
20:44systématiquement,
20:45il y a des possibilités
20:46de simuler l'achat.
20:48Et typiquement,
20:49sur le neuf,
20:49c'est quelque chose
20:50qui est très mis en avant
20:51sur toutes les plateformes
20:52d'annonce immobilière.
20:53Et on le voit.
20:53C'est quand même,
20:54là-dessus,
20:55vous avez parfaitement conscience
20:56qu'il faut développer
20:58presque vous-même
20:59vos stratégies
21:00pour dire à la demande
21:01« oui, elle est finançable
21:01aujourd'hui ».
21:02Bien sûr.
21:03Parce qu'il y a un truc
21:03psychologique.
21:04Oui, parce que les accueurs
21:05n'ont pas forcément confiance
21:07des capacités de financement
21:09qu'ils ont.
21:09Donc, c'est bien de les aider,
21:10de leur montrer les directions.
21:11Oui, et puis le neuf
21:12a un a priori
21:13d'être inaccessible.
21:14Donc, il faut casser
21:15cet a priori.
21:15Et d'ailleurs,
21:16vous, promoteurs,
21:17c'est la même chose.
21:17Moi, combien j'ai eu
21:18de pros de limo,
21:19de constructeurs de maisons,
21:20de promoteurs
21:21dans du collectif
21:22qui nous expliquaient
21:23de développer eux-mêmes
21:24avec des banques
21:25des facilités de financement
21:27pour les acheteurs.
21:28Parce que là,
21:28vous êtes dans un objectif aussi
21:29de séduire cette demande
21:30et de leur dire
21:31« non, non, c'est aussi accessible ».
21:32C'est ça.
21:33Et vous faites des simulations
21:34sur les économes.
21:35On fait des simulations
21:36avec des partenaires
21:36des courtiers,
21:37pour le dire franchement.
21:39Et c'est vrai
21:40que ça nous a permis
21:40de faire six réservations
21:41sur un programme
21:42alors qu'on n'en avait plus
21:44tout le mois de septembre.
21:44En deux mois,
21:45on a fait six réservations.
21:46Mais donc,
21:46vous êtes obligé
21:47de devenir à la fois
21:48promoteur, courtier ?
21:50C'est quoi l'idée ?
21:50On ne se substitue pas
21:51aux courtiers.
21:53Non, mais c'est un vrai sujet
21:54quand même.
21:55Aussi, c'est vrai
21:55que les agences bancaires
21:56de local
21:57ne sont pas forcément
21:58très pro-immobilier aussi.
22:00Donc, on dit toujours
22:01à nos acquéreurs
22:01« allez voir aussi des courtiers,
22:03challenger votre banque
22:04pour essayer d'avoir
22:07les meilleurs prêts. »
22:08Oui, mais…
22:09Et d'avoir plus d'idées,
22:10en fait,
22:11parce que souvent,
22:11les clients ne pensent pas…
22:13Il y a des prêts annexes
22:14qui sont à des taux réduits
22:16auxquels ils ne pensent pas.
22:18Le prêt employeur,
22:18des prêts,
22:19des choses comme ça.
22:19Oui, il faut les accompagner,
22:21il faut les éclairer.
22:22La démarche que le porteur
22:23doit avoir,
22:24c'est celle-ci.
22:24Celui du promoteur,
22:25évidemment,
22:26on le disait,
22:27peut-être son métier
22:28va évoluer au fil du temps
22:29et celui de meilleur accompagnement,
22:31notamment sur l'aspect financier,
22:32est essentiel.
22:32Bon, je vais vous parler
22:33d'un truc qui fâche,
22:34il nous reste cinq minutes.
22:35On a parlé du fait
22:36qu'il y avait effectivement
22:37un quart des autorisations
22:39de construire
22:39qui n'aboutissaient pas
22:41à la construction du logement.
22:42Ça, c'est aussi une crainte
22:43des acheteurs potentiels
22:45d'aujourd'hui
22:46qui ont vu
22:46qu'il y avait des projets
22:47qui ne sortaient pas de terre,
22:48des retards,
22:49des…
22:50Comment on fait, finalement…
22:52Enfin, voilà,
22:53ma question,
22:54c'est comment on fait
22:54pour rassurer…
22:55On l'a dit sur le financement,
22:56on va voir les courtiers,
22:57on leur propose des choses,
22:58etc.
22:58Comment vous,
22:59vous faites, David,
23:00bien ici,
23:01pour être sûr
23:02que les annonces
23:02que vous allez publier
23:03de tel ou tel promoteur
23:05ne vont pas forcément
23:06se solder par un échec
23:07ou des retards
23:08de trois, quatre ans ?
23:09On a eu des sujets
23:10avec un promoteur
23:11qui était en grosse difficulté
23:12l'année dernière,
23:13enfin en début d'année.
23:14Voilà.
23:15Comment on fait
23:15pour essayer aussi
23:16de rassurer tout le monde ?
23:18Pour rassurer,
23:20il faut expliquer.
23:21Donc, il faut faire
23:21de la pédagogie.
23:23Sur la part,
23:24effectivement,
23:25de programmes
23:25qui peut-être
23:26ne sortiront pas de terre,
23:27c'est effectivement de dire
23:28qu'il ne sort qu'à partir du moment
23:29où il y a certains taux
23:30de commercialisation
23:30qui sont en place.
23:31Donc, ça,
23:31c'est une première chose.
23:32C'est quoi le taux ?
23:34C'est 40 à 50%,
23:36mais il y a une vente en bloc dedans.
23:38S'il n'y a pas de vente en bloc,
23:39c'est mort.
23:39S'il y a une vente en bloc,
23:40c'est facilement atteignable.
23:41D'accord.
23:41Mais s'il n'y en a pas,
23:42globalement, je me méfie.
23:43Alors, c'est vrai que les acheteurs
23:45de vente en bloc
23:45privilégient la proximité
23:47des transports.
23:48C'est clair.
23:49Évidemment.
23:49Ça, c'est un premier élément
23:52de pédagogie.
23:53Et puis après,
23:54vous parlez des retards,
23:54ça, c'est compliqué.
23:55Je sais de dire
23:56qu'il y a des aléas climatiques,
23:58il y a des aléas financiers,
24:00notamment du promoteur.
24:01Donc, c'est lié
24:02à la vie du programme.
24:03Alors, les aléas du promoteur,
24:04en fait,
24:04sont garantis
24:05par une garantie financière.
24:07Certes, ça prend du retard.
24:09La GFA, c'est ça ?
24:10La GFA,
24:10la garantie financière d'achèvement,
24:12qui est une banque
24:13qui le fournit.
24:14Et nous,
24:15pour l'habitat,
24:17on est en relation
24:17avec les banques
24:21pour savoir justement
24:21comment reprendre
24:22ces opérations
24:23qui sont en déshérence.
24:24En fait,
24:24elles ne sont pas
24:24en déshérence longtemps.
24:26Il y a ce qu'on appelle
24:26tout de suite,
24:27il nomme un mandataire ad hoc
24:28qui a pour mission
24:29de se substituer
24:29au maître d'ouvrage
24:30défaillant
24:30et de terminer la construction.
24:31Ça veut dire
24:32que j'ai un autre promoteur
24:33qui m'assure
24:33qu'il va aller terminer ?
24:35C'est la banque
24:36qui termine
24:38un prestataire,
24:38un promoteur.
24:39D'accord.
24:39Mais donc,
24:40j'ai une garantie
24:40de livraison à la fin ?
24:41C'est ce qu'on appelle
24:41un mandataire ad hoc.
24:42J'ai une garantie
24:43de livraison à la fin ?
24:44Alors,
24:44qui va prendre du retard
24:45mais ça va être livré.
24:48J'ai une garantie de livraison.
24:49Aucune banque
24:49ne peut se permettre
24:50d'être défaillante
24:52parce que vous imaginez
24:53dans les médias
24:54si on dit
24:54une grande banque
24:56ne livre pas ses logements.
24:58Regardez,
24:58Géoxia,
24:59les maisons se sont faites,
25:00elles sont terminées.
25:01Oui,
25:01mais c'est toujours...
25:03Oui,
25:04mais ça met du temps.
25:04moi je me souviens
25:05au moment des difficultés,
25:07je vais le nommer
25:07du groupe Réalité,
25:08il y avait cette question
25:09de certains promoteurs
25:10qui me disaient
25:10que ça faisait
25:11des dizaines d'années
25:12qu'on n'avait pas eu besoin
25:13justement de mettre en branle
25:15cette GFA en fait.
25:16Et donc,
25:16on ne savait plus trop bien
25:17comment ça allait se passer
25:18auprès de la banque,
25:19combien de temps ça allait prendre.
25:20Je ne peux pas citer une banque,
25:20mais une très grosse banque
25:21qui m'avait dit
25:22que jusqu'à présent,
25:23ils avaient 5 à 6 GFA
25:25qui se mettaient en route
25:26sur toute la France.
25:28Et là ?
25:29Ah ben là,
25:29on dépasse la vingtaine
25:31pour cette même banque.
25:34Donc les mots pour rassurer,
25:36il nous reste deux minutes
25:36pour rassurer et s'offrir
25:37des perspectives sympas
25:38pour 2026,
25:39pour ceux qui seraient intéressés
25:40comme moi par un,
25:41devenir propriétaire
25:42et deux dans le neuf.
25:45Compte tenu de l'état compliqué,
25:47est-ce qu'on peut se dire
25:47vous inquiétez pas,
25:49ça va aller mieux ?
25:51Sur le marché,
25:52je laisse Marc...
25:53Il ne faut pas reporter son projet
25:54parce qu'en fait,
25:55au bout d'un moment,
25:56il faut regarder le financement,
25:57il faut regarder évidemment
25:57si la construction a commencé,
25:59il n'y aura pas de souci.
26:00Il peut y avoir des aléas
26:01de temps,
26:03de délai,
26:03mais il n'y aura pas de souci.
26:04Ça peut être aussi l'aménageur
26:06qui prend du retard
26:07dans l'aménageur de son quartier
26:08et donc le quartier
26:09n'est pas desservi,
26:10donc on ne peut pas livrer,
26:10mais ce n'est pas ça le souci.
26:12Mais il ne faut pas toujours
26:14remettre au lendemain
26:14son projet,
26:15sinon vous n'achèteriez jamais.
26:16Moi j'ai des clients
26:17qui à 40 ans
26:18ne sont pas propriétaires
26:19parce qu'à chaque fois,
26:20il y a toujours une raison
26:21pour ne pas le faire.
26:24Oui, déjà,
26:25le fait de l'offre...
26:26Non mais il n'y a pas que ça,
26:28il faut commencer...
26:29Il y a l'offre,
26:29aujourd'hui on voit
26:30que les prix se sont quand même
26:31ajustés aussi dans l'ancien.
26:33Les taux se sont stabilisés,
26:35il faut quand même
26:35te compter là-dessus.
26:36Donc oui, c'est le moment
26:37et effectivement,
26:38je reviens à ce que disait Marc,
26:40c'est le bon moment
26:40quand c'est le bon moment
26:41pour vous.
26:42Et effectivement,
26:43aujourd'hui vous regardez
26:43un emplacement,
26:45je vous invite à venir
26:45sur Biennissi,
26:46vous connaissez bien,
26:46pour voir les emplacements
26:47et voir l'environnement.
26:48Je ne veux pas faire
26:48la promo de Biennissi,
26:49mais effectivement,
26:49c'est très agréable
26:50d'aller se balader sur le site.
26:52Selon vos objectifs,
26:53vous avez de l'ancien,
26:54vous avez du neuf
26:55et là vous avez le choix
26:56et c'est toujours le bon moment.
26:58Oui, et puis surtout,
26:59de ce que vous avez vu
27:00et observé comme évolution
27:01des prix,
27:02globalement,
27:02il ne faut pas attendre
27:03en se disant que les prix
27:04vont baisser.
27:04Et c'est ça la morale
27:05de l'histoire effectivement,
27:06de nos échanges.
27:07C'est se dire,
27:08c'est votre moment,
27:09le moment pour acheter
27:09et surtout,
27:10n'attendez pas en vous disant
27:12que les prix vont baisser
27:12dans le neuf.
27:13Ça ne va pas être le cas
27:14a priori tout de suite.
27:15Bon, merci messieurs.
27:16Merci.
27:17Et on a dit plein de choses
27:18positives aussi quand même,
27:19les facilités de financement,
27:21des coûts à l'usage
27:22quand même beaucoup
27:23plus intéressants aussi.
27:24On le rappelle parce que
27:24le but,
27:25c'est qu'après derrière,
27:25vous êtes livré d'un logement A.
27:28Donc alors qu'on parle
27:29de rénovation énergétique
27:30et de problématiques
27:30autour des passoires thermiques,
27:32acheter un bien neuf,
27:33c'est aussi se garantir
27:34une sérénité
27:35sur l'absence de travaux
27:37tout de suite.
27:37Merci à tous les deux.
27:38David Benbassa,
27:39président de Biennissi
27:40et Marc Jedoux,
27:40président du Pôle Habitat
27:41FFB du Grand Paris.
27:43Merci d'avoir parlé
27:44avec moi du logement neuf
27:45et de m'avoir enthousiasmé
27:46pour devenir propriétaire
27:48à plus de 40 ans.
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27:50et je reviens demain
27:53Les experts de l'IMO
27:56sur BFM Business.
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