- il y a 8 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
00:08Et il est midi une sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela un rappel des
00:12principaux titres de l'actualité.
00:13Les marchés qui reprennent un peu leur souffle en attendant les réunions des grandes bandes centrales.
00:18Les principales bourses mondiales sont dans le vert.
00:20Le marché obligataire se détend quelque peu.
00:23Le 10 ans français est retombé autour des 3,5%.
00:25Quant au baril de Brent, il se stabilise juste au-dessus des 100 dollars.
00:29Une accalmie juste avant la réunion de la Réserve fédérale américaine ce soir et la Banque centrale européenne demain.
00:35Statu quo attendu du côté des grandes banques centrales face au retour de la menace inflationniste avec la guerre au
00:41Moyen-Orient.
00:42Et sur le terrain justement, l'offensive israélo-américaine contre l'Iran se poursuit.
00:47Israël qui affirme ce midi avoir éliminé le ministre du renseignement iranien, intensifie également ses frappes au Liban.
00:54Des bombardements encore toute la matinée au sud du pays, mais aussi au cœur de Beyrouth faisant au moins 12
00:59morts.
01:00912 libanais ont été tués et plus d'un million de déplacés depuis le début de l'offensive israélienne contre
01:04le Hezbollah allié de l'Iran.
01:06Allez, c'est l'heure des experts de Limon.
01:10Votre rendez-vous avec JLL, votre partenaire pour réussir vos opérations immobilières.
01:16Une bonne journée commence avec de bonnes infos.
01:19Votre programme avec Ikea pour les pros, toute l'offre et les services d'Ikea dédiés aux pros.
01:23Ikea.
01:28BFM Business présente les experts de Limon, Marie-Cœur d'Aurora.
01:32Et les experts de Limon, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
01:36Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements, de nos stratégies d'investissement.
01:41Je vous dis ça pourquoi ? Parce que le contexte est ce qu'il est.
01:44La guerre au Moyen-Orient impacte directement toutes nos stratégies d'investissement,
01:48quelle que soit l'échelle de nos investissements.
01:51Et ça démarra précisément par un témoignage, celui du patron de Colwell Banker,
01:54qui nous dira comment sur cet immobilier de prestige, finalement,
01:57ces contextes géopolitiques réorientent nos achats immobiliers ou pas.
02:02On verra ça dans quelques instants, ça sera notre pro de Limon du jour.
02:05Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:08Et je suis contente de les retrouver, ça faisait un petit moment que je ne les avais pas vus.
02:11Notre duo de choc sur la fiscalité, on n'aura beaucoup à dire.
02:14Ça faisait longtemps aussi qu'on n'avait pas parlé de nos budgets, notre budget.
02:18On a un budget, c'est vrai, on l'avait carrément oublié dans ce contexte.
02:21On verra ce qui change, ce qui ne change pas, et ce qui pourrait changer après nos élections municipales.
02:26Tiens, parce que ça ne nous a pas échappé que les élections municipales, deuxième tour, c'est dimanche.
02:30On avait une petite pause sur notre fiscalité locale.
02:34Pause, elle est gentille.
02:36C'est terminé bientôt, préparez-vous.
02:38Allez, c'est l'heure du pro de Limon.
02:44Et on est en ligne avec Laurent Demeur, président de Colwell Banker Europa Realty.
02:49Bonjour Laurent.
02:50Bonjour Marie.
02:51Bon, je le disais en préambule Laurent, on ne va pas se cacher d'un autre petit doigt.
02:55Le contexte géopolitique mondial est quand même à ce point incertain que forcément,
02:59il y a d'ores et déjà des arbitrages qui commencent à être faits du côté de votre clientèle,
03:04chez Colwell Banker et de vos concurrents aussi, surtout cet immobilier de prestige.
03:08Où est-ce que je vais chasser l'immobilier aujourd'hui ?
03:12C'est une vraie question.
03:13Depuis le choc de la guerre d'Iran, le property index de Dubaï a chuté de 32% sur les
03:21volumes.
03:22Donc effectivement, il y a un arrêt actuel qui est conjoncturel de l'immobilier sur Dubaï,
03:27qui était un immobilier extrêmement porteur,
03:29où la plupart des family office et des clients internationaux s'étaient positionnés.
03:32N'oubliez pas qu'à Dubaï, depuis 2022, les prix de l'immobilier ont monté de 60% et au
03:37bout d'habit de 31%.
03:38Donc on était vraiment sur un cycle immobilier extrêmement puissant.
03:42Là aujourd'hui, les clients se posent évidemment des questions
03:45et sont en train de réimporter leurs actifs sur l'Europe.
03:50Et la destination qui aujourd'hui semble la terre d'accueil,
03:54et j'étais à Monaco lundi, c'est Monaco.
03:57J'étais en train de parler avec l'agence Colwell Banker de Monaco.
03:59Bien évidemment, on a un certain nombre de demandes de family office, de banquiers privés,
04:03qui nous réadressent leurs clients.
04:05Et aussi naturellement, nos bureaux de Dubaï, avec qui nous sommes en connexion permanente,
04:09nous envoient un certain nombre de clientes qui veulent rééquilibrer aujourd'hui leurs investissements
04:12en revenant vers la vieille Europe.
04:14Et dans la vieille Europe, la zone qui aujourd'hui produit la stabilité,
04:20Monaco en fait partie, évidemment.
04:23Et justement, d'ailleurs, ce n'est pas pour être cynique,
04:25mais on avait qu'à aller, je vous le dis,
04:27à priori, je pense qu'on va changer notre fusil d'épaule ou pas,
04:29nous verrons bien, mais j'avais qu'à aller à un débat futur
04:32qui s'était justement organisé il y a quelques semaines, quelques mois même,
04:36sur l'opportunité ou non d'investir à Dubaï.
04:39La réalité, elle est là, effectivement, c'est...
04:41Est-ce que vous avez des coups de fil tous les jours
04:44de ces grandes fortunes qui vous disent
04:46« Bon, ben moi, je vends, comment ça se passe ? »
04:47En fait, techniquement, ça se passe comment ?
04:49Et puis surtout, et derrière ma question subsidiaire,
04:51ça sera OK pour Monaco,
04:53mais est-ce qu'il y a d'autres pays d'Europe qui auraient le vent en poupe ?
04:55Je pense évidemment à la France,
04:56mais pas que, certains me parlent de l'Espagne aussi, figurez-vous.
05:00Tout à fait.
05:01Alors, ce qui se passe concrètement,
05:02c'est que l'immobilier de Dubaï,
05:04n'oubliez pas que c'est beaucoup de promotions
05:06et de programmes neufs,
05:07sur lesquels vous vous êtes appelés progressivement,
05:11comme sur la promotion en France.
05:13Vous ne payez pas 100% du prix
05:15au moment du lancement du programme.
05:16Donc, c'est sur des horizons moyen-terre.
05:18Donc, vous versez des déposites au fur et à mesure des appels.
05:21Donc, actuellement, certaines personnes
05:24perdent leurs, je dirais, les sommes qu'elles ont déjà déposées.
05:28D'abord parce qu'elles ne peuvent pas se déplacer
05:30et puis parce qu'elles n'ont plus l'argent sur Dubaï,
05:32puisqu'elles ont essayé de le rapatrier.
05:34C'est déjà un premier point.
05:36Les destinations de sécurité aujourd'hui,
05:38je veux dire, ceux qui veulent remettre de la sécurité
05:40dans leur patrimoine immobilier,
05:41ce sont d'abord les grandes capitales européennes
05:43et Paris a le leadership là-dessus, concrètement.
05:45On sait que l'immobilier parisien est l'immobilier
05:48qui n'est peut-être pas l'immobilier le plus booming actuellement,
05:51mais qui est l'immobilier le plus sécurisé
05:52sur le moyen long terme.
05:55Et la vieille Europe, je dirais,
05:57est une zone aujourd'hui qui reprend du dynamisme.
06:02Et effectivement, l'Espagne, l'Italie et la France
06:04sont les zones sur lesquelles les capitaux
06:07sont réintroduits et réamenés.
06:09Mais essentiellement sur de l'immobilier conservateur,
06:14de l'immobilier de prime location,
06:16de l'immobilier liquide.
06:18Si on parle de l'Espagne, on va parler de Marbelia
06:20ou de Madrid, si on veut préférer la mer ou la ville.
06:23Si on parle de la France, on va parler de Paris,
06:27on va parler de Cannes,
06:28ou on va parler de Saint-Tropez.
06:31Et l'Italie, c'est Milan ou Forte du Marmi.
06:34Donc on est sur des zones très spécifiques,
06:35c'est-à-dire une vraie recherche prudentielle
06:37dans son investissement immobilier.
06:39Alors que Dubaï était un immobilier assez spéculatif.
06:42Et juste une dernière question, Laurent.
06:45Quand même, là, on a ce sentiment,
06:48effectivement, entre guillemets,
06:49du côté positif dans le côté négatif,
06:51de se dire l'immobilier, valeur refuge.
06:54Bon, ça, c'est dans l'idéal.
06:57Est-ce qu'il n'y a pas aussi une forme d'attentisme
07:00qui est en train de renaître aussi ?
07:01C'est-à-dire que, est-ce que ça,
07:03ça ne sera pas finalement la réponse à moyen-long terme ?
07:05Mais est-ce qu'à court terme,
07:06on n'a pas plutôt cette espèce de retour
07:08de cette crainte de que va-t-il se passer ?
07:10Et donc, en attendant, je ne fais rien.
07:13Non, parce qu'avoir de l'argent en banque ne sert à rien.
07:17Il faut que l'argent soit placé.
07:18Il faut que l'argent soit investi.
07:20Et il faut que l'argent soit aujourd'hui investi
07:22compte tenu des contextes boursiers.
07:24Vous avez parlé tout à l'heure en ouverture
07:25que la bourse était plutôt dans le vert aujourd'hui,
07:27mais elle a été dans le rouge depuis plusieurs jours.
07:29Donc, globalement, il faut réinvestir ses allocations d'actifs.
07:31Et l'immobilier européen est un immobilier résilient.
07:35C'est un placement de fonds de portefeuille,
07:37c'est un placement sécurisé comme l'or.
07:39Et c'est de la recherche d'investissements moyen terme,
07:43de conservation du patrimoine.
07:45Attendre n'a jamais permis de gagner de l'argent pour nos investisseurs.
07:50Ils sont plutôt, en principe, mobiles dans leurs investissements.
07:53Merci pour votre témoignage, Laurent.
07:55Laurent, vous venez, je crois, de mémoire la semaine prochaine sur le plateau.
07:57On aura le temps d'en reparler un petit peu plus.
07:59Laurent Demeure, le président de Colwell Banker Europa Realty,
08:02qu'on retrouvera donc la semaine prochaine
08:03et qui est avec nous dans le pro de l'IMO,
08:05dans les experts de l'IMO.
08:06Allez, c'est l'heure du débat.
08:12J'adore les vendre en duo de choc,
08:14mais parce que je trouve qu'ils se complètent vachement bien tous les deux.
08:16Jean-Pascal Michaud, avocat fiscaliste chez LMD Avocats.
08:19Bonjour Jean-Pascal.
08:20Bonjour Marie, bonjour à tous.
08:21Et Stéphane Descartier, SD Conseil et Formation.
08:23Bonjour Stéphane.
08:24Bonjour Marie, bonjour à tous.
08:25Alors évidemment, je vais faire comme avec Laurent,
08:27je vais vous poser la première question.
08:30Forcément, contexte oblige.
08:31Comment ça se passe en ce moment ?
08:33Est-ce que vous avez beaucoup de coups de fil ?
08:35Est-ce que là, on s'ennuie un petit peu ?
08:37Est-ce que ce contexte géopolitique a une influence sur,
08:41justement, c'est ce que je posais comme question à Laurent,
08:42sur son segment de l'immobilier de prestige ?
08:45Est-ce que, voilà, on sent que les gens qui ont du patrimoine
08:49réorientent ou pas, ne bougent plus ?
08:50Est-ce que vous voyez un changement de comportement, messieurs ?
08:55Quand même.
08:56Et voilà, c'était l'idée.
08:58Mais oui, bien sûr.
09:00Bien sûr, parce que quand vous avez du patrimoine
09:02dans ce genre de période,
09:03effectivement, le patrimoine,
09:05quand on l'investit, c'est pour gagner de l'argent.
09:07Mais il y a aussi des périodes
09:07où il faut essayer de ne pas trop en perdre.
09:10Et donc, vous pouvez avoir une hésitation.
09:12Ce n'est pas le moment de se lancer dans un grand projet,
09:15alors qu'on ne sait pas
09:16ce qui va se passer d'ici quelques semaines.
09:18Donc oui, nous, on a un certain stand-by
09:20de certains clients.
09:21Ça ne durera pas longtemps,
09:22parce que comme ça vient d'être dit,
09:24on ne laisse pas dormir de l'argent pendant un an.
09:25Mais là, quand même, il s'est passé des choses dans le monde.
09:29Mais donc, il y a quand même, effectivement,
09:31ce que je disais avec Laurent,
09:32c'est qu'il y a peut-être une petite frilosité au démarrage
09:34en attendant des jours meilleurs,
09:35quand même, ou au moins,
09:36de savoir où aller.
09:38Oui, exactement.
09:40Exactement, parce que l'immobilier, par exemple,
09:43typiquement, vous prenez le cas de Dubaï.
09:45Dubaï, pourquoi est-ce que c'est un marché qui explose ?
09:47Parce que c'est un marché d'une zone
09:49où il n'y a pas d'impôts.
09:50Ce qui peut expliquer, d'ailleurs,
09:51qu'après, Monaco en profite.
09:53Mais si ça se trouve,
09:54ce qui se passe à Dubaï,
09:55dans trois semaines, c'est terminé.
09:56Et tout revient.
09:57C'est très compliqué de faire un choix d'investissement
09:59sur un événement aussi spontané
10:00et éventuellement éphémère.
10:02Éventuellement, enfin, on le souhaite.
10:03On le souhaite éphémère.
10:06Mais d'ailleurs, justement, par rapport à ça,
10:07j'ai interrogé récemment le patron de la FED
10:09des promoteurs immobiliers,
10:11Pascal Boulanger, qu'on salue,
10:12et qui me disait quand même
10:13qu'il s'était passé un tout petit truc,
10:14effectivement, avec le démarrage de la guerre
10:16au Moyen-Orient.
10:17C'est que, alors qu'on avait une profession
10:19qui était, allez, plus enthousiaste
10:21qu'elle ne l'était,
10:22parce qu'on a un dispositif fiscal
10:24qui est arrivé avec notre budget 2026,
10:26qui est le fameux dispositif Jean Brun,
10:28ils étaient assez enthousiastes.
10:29Et puis là, d'un coup d'un seul, effectivement,
10:31puisqu'on parle aux investisseurs
10:32en ce qui concerne le Jean Brun,
10:34et bien là, il y a quand même eu
10:35une espèce de frein comme ça au démarrage,
10:37en disant, oula, attendons, attendons, attendons.
10:40Je regarde, Stéphane,
10:41le Jean Brun, on en attendait beaucoup.
10:43Est-ce qu'on en attendait beaucoup pour rien ?
10:45Est-ce que vraiment,
10:46c'est quelque chose qui va enfin prendre ?
10:48Oui, je pense que,
10:50alors déjà, la notion de crise,
10:52moi, j'ai l'impression d'être en crise
10:54depuis 35 ans.
10:55C'est d'autant plus vrai,
10:56c'est des dernières années.
10:57Oui, tout à fait.
10:58J'ai l'impression qu'on est en crise permanente
10:59depuis les premiers chocs pétroliers,
11:01en passant par, ensuite, effectivement,
11:04en passant par l'éclatement de la bulle Internet
11:08dans les années 2000,
11:09puis la crise financière des subprimes 2008,
11:12puis le Covid.
11:13La crise des nôtres souveraines, le Covid.
11:15Et en parlant des guerres,
11:17Irak 1, Irak 2,
11:19la Bosnie,
11:21l'Ukraine, etc.
11:22Donc, j'ai plutôt le sentiment
11:23qu'effectivement,
11:24on est en crise en permanence.
11:26L'avantage des crises,
11:27c'est que ça fait aussi craquer les bulles,
11:28et peut-être une bulle,
11:30notamment sur Dubaï.
11:31Pendant que Laurent intervenait sur Dubaï.
11:34Donc, c'est peut-être aussi
11:35l'opportunité de faire craquer les bulles.
11:38Je crois qu'aujourd'hui,
11:39l'immobilier à Dubaï va souffrir.
11:41À Clermont-Ferrand, je ne pense pas.
11:42Oui, mais justement...
11:43Je ne pense pas que le français moyen,
11:45enfin l'acheteur moyen de résidence principale
11:47ou l'investisseur,
11:48soit vraiment ébranlé par ce qui se passe.
11:50Alors, peut-être qu'il va prendre
11:51quelques semaines pour réfléchir un petit peu,
11:53et puis avoir des petites appréhensions,
11:54mais je ne pense pas que ce soit
11:56cette énième crise,
11:58notamment de l'Iran,
12:01qui paralyse le marché.
12:02Est-ce que ça ne peut pas,
12:03justement,
12:04ralentir l'effet qu'on aurait espéré
12:05du dispositif Jean Brun
12:07sur la reprise des transactions,
12:08et notamment de l'investissement locatif ?
12:10Je ne pense pas.
12:11Franchement, je ne pense pas.
12:12Je pense que, voilà,
12:13de quelques semaines,
12:14peut-être un petit peu
12:16d'inquiétude,
12:17de vagues inquiétudes.
12:18Mais regardez sur l'essence.
12:20L'essence a explosé en coûts,
12:21là, ça a rebaissé.
12:22Bon, voilà,
12:23il faut régler le problème de Hormuz,
12:24comme chacun sait,
12:25mais c'est 20% aussi du pétrole,
12:27il restera 80%,
12:29donc ce n'est pas une situation
12:30extrêmement compliquée.
12:31On se rappelle de la crise,
12:34effectivement,
12:35notamment en 1973,
12:36la crise pétrolière.
12:37À ce moment-là,
12:38durablement,
12:39les prix de l'énergie
12:40avaient été multipliés par trois.
12:41Donc là,
12:42c'était carrément,
12:43effectivement,
12:43là, ça avait mis l'économie
12:46à mal,
12:46et pour de longues années.
12:48Non, ce n'est pas ça.
12:49Donc, moi,
12:50je ne suis pas spécialement inquiet
12:51sur le marché de l'immobilier
12:52pour les investisseurs
12:53dans les semaines ou les mois à venir.
12:54Pourtant,
12:55vous n'êtes pas fan du Jean-Brun.
12:57Si,
12:57pour certains investisseurs,
13:00c'est bien.
13:01Mais,
13:01effectivement,
13:02on enchaîne tout de suite
13:03sur le Jean-Brun.
13:03Mais oui,
13:04parce qu'en fait,
13:05le temps passe,
13:05le temps passe,
13:06et puis l'émission ne peut pas
13:07durer des heures,
13:08malheureusement,
13:08à mon grand regret.
13:09Alors,
13:10le Jean-Brun,
13:10déjà,
13:11effectivement,
13:12la première déception,
13:13c'est que ce n'est pas
13:14un nouveau statut.
13:15On avait vendu un nouveau statut
13:16qui allait durer,
13:17et qui allait être gravé dans le marbre.
13:18Oh là là !
13:18Ce n'est pas un nouveau statut,
13:20c'est un dispositif
13:21qui n'est valable
13:22que jusqu'à fin 2028.
13:23Oui,
13:23mais il faisait le coup
13:24chaque fois
13:25avec les précédents quand même.
13:26Oui,
13:26mais enfin,
13:27un peu de stabilité quand même,
13:29ce serait pas mal.
13:30voilà,
13:31encore une fois,
13:33depuis 40 ans,
13:34on a eu 14 dispositifs.
13:35Ça fait le 15e dispositif
13:37et encore,
13:38pour les plus importants,
13:40d'aide à l'investissement
13:42avec un coût de l'amortissement,
13:43un coût de la réduction d'impôt.
13:45On revient à l'amortissement,
13:46donc c'est quand même
13:47un peu compliqué pour suivre.
13:48Mais enfin,
13:49bon bref,
13:49ne gâchons pas notre plaisir.
13:52Ne boudons pas notre plaisir.
13:54Il n'y avait rien,
13:55donc le Jean-Brun,
13:55effectivement,
13:56c'est mieux que rien.
13:57En revanche,
13:58ce qu'on voit avec le Jean-Brun,
13:59c'est que tout le monde
14:00avait bien compris
14:00que c'était un dispositif
14:01d'amortissement
14:03qui permettait de créer
14:04un déficit foncier,
14:05notamment,
14:06et les contribuables,
14:07les investisseurs,
14:08ne sont pas égaux
14:09face au déficit.
14:10Donc,
14:11si vous êtes dans une petite
14:11tranche d'imposition,
14:12si vous êtes à 11%,
14:13ça n'a aucun intérêt,
14:15parce que vous louez
14:16quand même beaucoup moins cher
14:16que le marché,
14:18potentiellement moins cher
14:19que le marché.
14:20Donc,
14:2011% n'ont pas d'intérêt,
14:2130% bof.
14:22Et 40% c'est gilet.
14:23Ça devient intéressant,
14:26plus intéressant
14:26à partir de 41%
14:27à fortiori à 45%.
14:28Et là où c'est clairement intéressant,
14:31il faut le reconnaître,
14:32c'est pour les contribuables
14:33à partir de 41%
14:35avec des revenus fonciers.
14:37Parce que,
14:37comme vous le savez,
14:38des revenus fonciers existants,
14:39préalables.
14:40Parce que,
14:40comme vous le savez,
14:41Marie,
14:41les revenus fonciers
14:42sont taxés
14:42à la tranche marginale
14:44de l'imposition,
14:44plus les prélèvements sociaux
14:45à 17,2.
14:46Ce qui fait que,
14:47si vous êtes à 45%
14:49de TMI
14:49et revenus fonciers,
14:51vos déficits de jambrun,
14:52si vous faites 10 000 euros
14:53de déficit de jambrun,
14:54ça va vous faire
14:55plus de 6 200 euros
14:57d'économie d'impôt.
14:58Donc là,
14:59là c'est intéressant.
15:00Effectivement,
15:01le jambrun
15:01pour des tranches élevées
15:03à partir de 41%
15:04avec revenus fonciers existants,
15:05là c'est intéressant.
15:07Alors,
15:08il faut aussi faire attention
15:09parce qu'il y a la reprise
15:10des amortissements,
15:11comme vous le savez.
15:12Oui,
15:12mais c'est pire qu'en meublé.
15:15Parce qu'en meublé,
15:17comme on avait déjà eu l'occasion
15:19de l'exprimer,
15:20vous ne reportez pas
15:21vos déficits
15:22sur vos autres revenus,
15:23vous les stockez en réserve.
15:24Donc tout ce qui est en réserve
15:25n'est pas considéré
15:26par la reprise des amortissements
15:27à la plus value.
15:28Ça veut dire qu'en jambrun,
15:29par contre en jambrun,
15:30vos déficits,
15:31vous les passez fiscalement.
15:32Donc la reprise d'amortissement
15:33est beaucoup plus violente
15:35en jambrun,
15:36effectivement,
15:37qu'en meublé,
15:37en définitive.
15:38Après,
15:38attendons de voir
15:38puisque c'est au bout
15:39d'un certain temps,
15:40mais bon,
15:40quand même.
15:40Mais par exemple,
15:41à 10 ans,
15:41à 15 ans,
15:43vous êtes effectivement
15:44quand même lourdement
15:47sanctionné par la plus value.
15:49Donc attention,
15:50le jambrun...
15:50C'est aussi les primaires
15:50qu'il n'y a pas de plus value.
15:52Oui,
15:52mais le jambrun,
15:54en gros,
15:54il faut garder 20 ans.
15:55En gros,
15:55le jambrun,
15:56il faut le garder 20 ans
15:57et être aux tranches
15:59d'imposition les plus élevées.
16:00Est-ce que vous avez,
16:01vous,
16:01déjà des marques d'intérêt
16:03ou pas chez vous
16:04du côté de chez SD ?
16:06Oh,
16:06je suis fatiguée.
16:08LMD Avocat,
16:09et ses conseils et formations,
16:10c'est du côté de Stéphane.
16:11Jean-Pascal de chez LMD Avocat,
16:13est-ce que vous avez déjà
16:13des marques d'intérêt ?
16:14Non,
16:14on n'a pas de marques d'intérêt.
16:16C'est un dispositif
16:16qui est complexe,
16:17qui a un intérêt
16:18qui est faible.
16:20Évidemment,
16:20c'est mieux que rien.
16:21Il existe
16:22et à chaque fois
16:23qu'il y a un projet,
16:24on le prend en compte
16:24dans nos simulations.
16:26Il y a trop de contraintes.
16:27Il y a trop de contraintes.
16:28Comme toujours,
16:29ils ont fait trop compliqué,
16:30trop limité.
16:33J'aime pas.
16:34J'aime pas.
16:34Bon,
16:34j'ai une bonne nouvelle,
16:35Jean-Pascal.
16:37Stéphane,
16:38il nous a trouvé
16:39comment booster
16:40aux hormones
16:41notre jambrun.
16:42Il n'a même pas déjà
16:43commencé à apprendre
16:44que ça y est,
16:45Stéphane a trouvé
16:46la pirouette cacahuète.
16:47Est-ce que vous connaissez
16:47le super jambrun ?
16:49Le super jambrun,
16:49je suis avide d'apprendre.
16:51Stéphane,
16:51on va y aller assez rapidement.
16:53on y va,
16:53parce qu'après,
16:53on n'aura plus le temps
16:54d'aborder tous les autres sujets.
16:55Bien sûr.
16:55Super jambrun,
16:56c'est la possibilité
16:57a priori,
16:58mais a priori,
17:00c'est faisable,
17:01de coupler
17:01le jambrun
17:03avec du LLI.
17:04Le locatif intermédiaire.
17:06Le locatif intermédiaire.
17:07Donc le LLI tout seul,
17:08ça n'a pas trop marché
17:10parce que les intérêts
17:11n'étaient pas extraordinaires.
17:11Si vous trouvez
17:12que le jambrun,
17:13c'est compliqué,
17:13imaginez le LLI.
17:15Mais effectivement,
17:16c'est le super jambrun,
17:17donc le super compliqué.
17:19Ce qui est quand même pas mal,
17:21notamment pour les gens
17:22tranches élevées
17:22plus revenus fonciers,
17:23avec le LLI
17:24en couplant les deux.
17:25Donc vous avez potentiellement,
17:28vous achetez moins cher
17:28parce que vous avez une TVR
17:29à 10% au lieu de 20%
17:32et vous êtes exonéré,
17:33enfin vous avez un crédit d'impôt
17:34sur la taxe foncière
17:35pendant 20 ans.
17:36Donc ça effectivement,
17:36c'est pas mal.
17:37Alors par contre,
17:38il faut faire une SCI,
17:39c'est quand même
17:40un peu complexe.
17:41Mais voilà,
17:42les performances des deux,
17:44si vous êtes dans une tranche élevée
17:45et que vous avez des revenus fonciers,
17:47c'est quand même pas mal.
17:48Et puis dernière chose
17:48quand même aussi,
17:49on avait beaucoup d'espoir
17:51sur le jambrun en ancien.
17:52Et là,
17:53le jambrun en ancien,
17:54alors bon,
17:54pour l'instant,
17:55c'est un faisable.
17:55Oui, on l'a dit,
17:56il est tout pourri pour l'instant,
17:57mais il devrait être modifié
17:58ainsi que ça.
17:59Oui, mais justement,
18:00quand bien même,
18:00alors ce qu'a priori,
18:01il se serait modifié,
18:02non pas en faisant du A ou du B
18:04en DPE,
18:04ce qui est impossible.
18:05Mais en gagnant deux notes
18:06de performance énergétique.
18:06En gagnant deux notes.
18:07Alors on a quand même fait,
18:08moi j'ai fait des simulations,
18:09notamment avec nos amis
18:10de Top Invest
18:10que je remercie.
18:12Si vous faites 30% de travaux,
18:14ce qui est le cas,
18:15la jauge,
18:16pour le jambrun en ancien,
18:18même si c'est 20 ou 25%,
18:20mais si vous avez
18:21autant de travaux à faire,
18:23simulation à l'appui,
18:25le déficit foncier est mieux.
18:27Le déficit foncier est mieux.
18:29Vous faites d'un petit peu
18:30de meilleure performance,
18:31surtout parce que vous louez
18:32au prix que vous voulez,
18:34à qui vous voulez.
18:35C'est toujours le sujet
18:35du déficit foncier.
18:37Donc vous louez plus cher,
18:38vous faites un peu moins
18:38d'économies d'impôts,
18:39mais vous faites quand même
18:40des économies d'impôts
18:41avec le mécanisme du déficit foncier
18:42qu'on connaît bien.
18:43Donc le jambrun en ancien,
18:46quand bien même il serait révisé,
18:47n'est pas compétitif
18:48par rapport au déficit foncier.
18:49Et puis déficit foncier,
18:51au bout de trois ans,
18:51vous faites ce que vous voulez,
18:52vous louez à qui vous voulez,
18:54vous mettez votre fils,
18:55votre amant ou que sais-je
18:56dans votre appartement,
18:57vous avez toute liberté
18:58de faire ce que vous voulez
19:00dans votre déficit foncier,
19:01vous avez beaucoup moins
19:02de contraintes.
19:03Donc effectivement,
19:04les gens vont aller naturellement
19:06à performance et pas loin.
19:07Après, on verra dans le détail
19:09quand ça aura été modifié,
19:11effectivement,
19:11parce que j'imagine
19:12qu'il y aura des villes
19:13où ce sera quand même
19:13plus intéressant et d'autres moins,
19:15puisque après, à chaque fois,
19:16le sujet, c'est de regarder aussi
19:17les niveaux des fameux
19:18loyers intermédiaires.
19:19La clé, c'est combien
19:20vous perdez de loyers,
19:21notamment en Jean Brun Neuf.
19:23Si vous allez dans l'Ouest
19:24parisien proche,
19:25ça n'a pas d'intérêt
19:26parce que vous perdez
19:27beaucoup trop de loyers.
19:28Si vous allez en deuxième couronne
19:29ou en périphérie de métropole,
19:31c'est correct,
19:32encore une fois,
19:33si vous êtes dans une tranche élevée
19:34et avec du revenu foncier absorbé.
19:36Bon, on en reparlera
19:37de ce super Jean Brun aussi.
19:40Mais puisqu'on parlait
19:40du super Jean Brun
19:41et du LLI et des SCI,
19:42un mot quand même, Jean-Pascal,
19:43parce que vous m'avez dit
19:44qu'il y a eu une petite décision
19:45de justice du côté de Toulouse
19:47qui a été prise
19:48sur ces montages en SCI
19:50avec l'idée que parfois,
19:52on déclare nos revenus fonciers
19:54à l'impôt sur les revenus,
19:55mais en fait,
19:56ça peut être qualifié
19:57sur l'impôt sur les sociétés.
19:58Et ça, ça pique un peu.
19:59Eh oui, c'est le grand danger
20:00de la SCI
20:02et de cette hérésie,
20:03à mon avis, fiscale
20:04qu'on se traîne
20:05depuis des années
20:06de l'imposition distincte
20:07et des régimes distincts
20:08entre location meublée
20:09et location nue.
20:10Si vous avez votre maison
20:12en SCI tout simplement
20:13pour votre usage personnel
20:15à vous et votre famille
20:16transparente à l'impôt
20:17sur le revenu
20:18et que vous avez
20:19la mauvaise idée
20:20qui pourrait pourtant
20:21paraître une bonne idée
20:22de l'avoir louée
20:23quelques semaines
20:24en Airbnb
20:25pour payer les charges,
20:28eh bien,
20:28le juge peut très bien
20:29considérer que
20:30puisqu'il y a eu
20:30location meublée,
20:32eh bien,
20:32c'était une activité commerciale
20:33et ce sont les seuls revenus
20:35de cette SCI
20:36puisque sinon,
20:37la maison est à la libre
20:38disposition des associés
20:39et donc,
20:40elle bascule
20:40à l'impôt sur les sociétés
20:41et c'est un carnage
20:43puisque vous avez
20:44à la fois
20:44les plus-values latentes
20:45qui sont imposées immédiatement
20:47et surtout,
20:48on considère que
20:49la société étant
20:50à l'impôt sur les sociétés,
20:51elle devait louer
20:52percevoir un loyer
20:53de ses propriétaires
20:54et donc,
20:55on vous corrige
20:56sur trois ans
20:56de la valeur locative
20:57de la maison,
20:58c'est une catastrophe.
21:00Et donc,
21:01voilà,
21:01une décision de justice
21:02qui vient rappeler
21:03à tout le monde
21:04que c'était dangereux.
21:05Mais parce que j'allais dire,
21:06de toute façon,
21:07effectivement,
21:07à partir du moment
21:10où on loue en meublé,
21:11a priori,
21:12de toute façon,
21:12on est censé
21:13être imposé
21:14sur les sociétés.
21:15Enfin,
21:15on a l'impôt sur les sociétés
21:16et non pas l'impôt sur le revenu.
21:17C'est vrai,
21:18mais quelle est
21:18l'activité principale ?
21:19Parce que si votre activité
21:20accessoire,
21:21c'est de la location meublée,
21:22vous restez
21:23à l'impôt sur le revenu.
21:24Mais quand votre activité
21:26principale,
21:26c'est de ne pas louer
21:27parce que c'est à disposition,
21:29vous avez loué
21:29quelques semaines dans l'année,
21:30on pouvait se poser
21:31la question,
21:32maintenant,
21:33la cour a tranché,
21:34à ce qu'ils iront
21:35au Conseil d'État.
21:36À leur place,
21:36je le ferai
21:36parce que les conséquences
21:37sont quand même
21:39mauvaises.
21:39Oui,
21:41ça pique un peu
21:43financièrement,
21:44voire beaucoup.
21:44Bon,
21:45petit warning sur les SCI
21:46puisqu'on en parlait.
21:48Je disais qu'il fallait
21:48quand même qu'on parle
21:49rapido de notre budget.
21:50Évidemment,
21:51il nous reste 4 minutes,
21:52mais ce n'est pas grave,
21:52on n'a pas vu le temps passer.
21:54On voulait parler
21:54du dispositif à possession
21:56de la taxe sur le holding,
21:57mais comme on n'a pas le temps,
21:58il y a un truc
21:58qui m'intéresse vachement,
21:59c'est la mini fusion
22:02entre la taxe
22:03sur les logements vacants
22:05et la taxe d'habitation
22:06sur les résidences secondaires,
22:07Jean-Pascal,
22:08parce que c'est un truc
22:08dont on parle assez souvent.
22:10Et là,
22:10il y a eu finalement
22:11une décision qui a été prise
22:13assez modérée finalement,
22:14assez nuancée,
22:15mais elle peut avoir
22:15un impact direct
22:16sur notre fiscalité locale
22:17quand même.
22:19Oui,
22:20oui,
22:20alors c'est censé être
22:21une fusion simplificatrice.
22:23C'est plus complexe !
22:25Au lieu d'avoir deux articles,
22:26on n'en a qu'un
22:27dans le Code général des impôts,
22:28merci,
22:29mais sinon,
22:29ils ont gardé
22:30deux régimes distincts.
22:31En fusionnant,
22:32c'est formidable,
22:33je les adore.
22:34La taxe sur les logements vacants
22:36qui est applicable
22:38d'office en zone tendue,
22:40alors que la taxe
22:41d'habitation
22:42sur les logements vacants,
22:44elle ne s'applique
22:44que dans les zones
22:45non tendues
22:45sur délibération
22:46des communes,
22:48eh bien,
22:48elles étaient soumises
22:49à deux régimes distincts.
22:50Maintenant,
22:50c'est le même régime.
22:52Le point commun,
22:53c'est que le produit
22:55va aller directement
22:56dans les caisses
22:56des collectivités locales.
22:57c'est ce que réclament
22:58les collectivités locales.
22:59Ça leur donne de l'autonomie,
22:59ça c'est une bonne chose.
23:01La distinction,
23:02c'est que les taux
23:02restent différents.
23:03C'est ça qui est dommage
23:04parce qu'à un moment donné,
23:05tout le monde nous disait
23:05ouais,
23:06mais ça fait des espèces
23:07de stratégies
23:07d'optimisation fiscale
23:09de certains
23:09qui se passent à un moment.
23:10« Ah bah non,
23:11c'est ma résidence secondaire.
23:12Bah non,
23:12c'est un logement vacant,
23:13etc. »
23:14quand ça les intéressait.
23:15Là, en fait,
23:15ça va toujours être le cas.
23:16Là, ça ne va pas
23:17résoudre ce problème.
23:18On va rester sur
23:18des taux différents.
23:19On va rester sur
23:20une fiscalité complexe.
23:22Et par contre,
23:23ils ont augmenté
23:24les taux possibles
23:25puisque la taxe
23:25sur logement vacant
23:26va pouvoir monter
23:27à 60%.
23:29Donc, ça peut quand même
23:29faire très mal.
23:30Et que la taxe
23:31d'habitation
23:32sur logement vacant
23:32va pouvoir monter
23:33à 50%.
23:34Donc, c'est un alourdissement
23:36de la fiscalité
23:37sous couvert
23:38d'une simplification
23:39qui n'en est pas une.
23:40Je m'abstiendrai
23:41de qualifier
23:41pour ne pas être grossier,
23:42mais c'est un peu désir.
23:44Oui, mais ça peut
23:44réinciter quand même
23:45les gens.
23:46Alors, un alourdissement
23:46de la fiscalité
23:47donc au global
23:48sur des logements
23:48dits vacants,
23:49mais ça peut peut-être
23:50permettre aussi
23:50à certaines personnes
23:51qui n'étaient pas convaincues
23:52de remettre leur logement
23:53sur le marché de l'allocation
23:54de le faire.
23:55Peut-être.
23:55Et puis, ça peut donner
23:56peut-être un peu d'air
23:57aux communes.
23:57Il faut voir les points positifs.
23:58Et oui, parce qu'on va finir
23:59nos deux dernières minutes
24:00là-dessus,
24:00un peu d'air aux communes
24:01qui vont peut-être
24:02être tentés
24:02à partir de dans une semaine
24:05de se dire
24:05tiens, dis donc,
24:06on a mis une petite pause
24:07sur nos hausses
24:07de taxes foncières.
24:08Ça y est,
24:09les municipales sont passées.
24:10J'ai séduit tout le monde.
24:11Là, il faut s'attendre
24:12à une hausse des taxes foncières,
24:13monsieur.
24:14Je vous regarde tous les deux.
24:15C'est vraiment le bon moment.
24:16C'est le bon moment
24:16pour augmenter la taxe foncière.
24:18Si on veut relancer
24:18un peu le business,
24:19c'est sûr que la voie royale,
24:22c'est d'augmenter
24:23les impôts sur l'immobilier,
24:29que là, c'est bien.
24:31Et puis, effectivement,
24:32là, les gens vont se rendre compte
24:33qu'ils ont une salle de bain,
24:34qu'ils ont des toilettes,
24:36qu'ils ont une électricité.
24:37Oui, j'avais oublié,
24:37c'est dans les valeurs locataires.
24:38C'est magnifique.
24:40On croyait qu'il y avait
24:41encore 30 ou 40 %
24:42des Français
24:43qui vivaient dans des taudis
24:45sans électricité,
24:45sans eau, sans toilette.
24:46Mais là, non,
24:47on va découvrir
24:47qu'il y a des gens
24:48qui ont l'eau chez eux,
24:49etc.
24:50Donc, c'est magnifique.
24:53Si on a des nouvelles équipes
24:56de direction des communes
24:57qui sont sincères
24:58et qui veulent participer
24:59au développement du logement,
25:00ils n'augmenteront pas
25:01la taxe foncière.
25:02Si ça se passe
25:03comme à chaque élection,
25:04ils l'augmenteront
25:05et plomberont l'immobilier
25:06un peu plus.
25:06Et ça, c'est à priori,
25:08ça va se dérouler comment ?
25:09On préparait l'émission
25:10hier au téléphone,
25:11Jean-Pascal,
25:11vous me disiez
25:12qu'il y a les conseils municipaux
25:12qui vont se réunir
25:13d'ici un mois, c'est ça ?
25:14Les conseils municipaux
25:15vont se réunir d'ici un mois,
25:16ils vont évoquer la question
25:18sans prendre de décision
25:19et en général,
25:20ça se fait au dernier moment,
25:21en août, septembre, octobre,
25:23ils vont voter
25:24pour que les gens
25:25n'aient pas le temps de réagir.
25:26Donc peut-être
25:27mettez un peu d'argent de côté.
25:29Je regarde Stéphane,
25:29il me regarde,
25:30il me fait un petit signe
25:30mais je ne comprends pas.
25:31Oui, c'était juste
25:32pour rajouter un petit truc.
25:33Allez-y, il reste 30 secondes.
25:34Oui, juste une chose
25:35que j'ai oublié de dire
25:35sur le Jean-Brun tout à l'heure.
25:37Jean-Brun is back.
25:38Non, surtout sur le neuf
25:39en général.
25:40Pour ceux qui sont intéressés
25:41éventuellement par le Jean-Brun,
25:42tranche élevée,
25:43revenu foncier,
25:44je conseille de regarder maintenant.
25:46Parce que là,
25:46les prix sont encore
25:47très raisonnables sur le neuf.
25:49Il y a des programmes
25:50qui sont en cours,
25:51dont la GFA est obtenue.
25:52Il faut que les promoteurs
25:53déstockent.
25:54Il faut que les promoteurs
25:55déstockent.
25:56C'est une question de survie
25:57pour beaucoup de promoteurs.
25:58Donc il y a des affaires à faire
26:00aujourd'hui sur le neuf
26:02qui n'y aura plus dans six mois.
26:03Globalement,
26:04fin 2026, 2027,
26:06ce seront des nouveaux programmes.
26:07Les promoteurs
26:08vont reconstituer leur marge
26:09ce qui est logique
26:09puisqu'ils vendent à zéro
26:11ou à perte
26:12depuis deux, trois ans.
26:13Donc profitez
26:14de ceux que ça intéresse.
26:16Regardez maintenant.
26:16Et puisqu'on parlait
26:17de taxes foncières,
26:18on rappelle qu'il n'y a pas
26:18de taxes foncières
26:19pendant deux ans
26:19quand vous achetez dans le neuf.
26:20Oui, en partie.
26:22Même conseil, Jean-Pascal,
26:24un dernier mot,
26:24même conseil,
26:25on accélère un peu.
26:26Il faut acheter au son du canon.
26:28C'est peut-être
26:29le moment d'acheter à Dubaï.
26:30Non, non,
26:31mais vous ne pouvez pas
26:32terminer l'émission
26:33comme ça, Jean-Pascal.
26:34C'est impossible.
26:35Non, Clermont-Ferrand,
26:35c'est mieux.
26:36Non, non, Clermont-Ferrand,
26:38mon dieu, Jean-Pascal.
26:40Jean-Pascal Michaud,
26:41avocat fiscalis
26:42chez LMD, avocat,
26:43Stéphane Descartes,
26:44ESD, conseil et formation.
26:45On n'a jamais assez de temps
26:46quand vous êtes sur le plateau.
26:47Il faudra vraiment
26:47qu'on se fasse une heure
26:48entre nous.
26:49Merci à tous les deux
26:50d'avoir été avec nous.
26:50Les experts de l'IMO
26:51reviennent demain
26:52acheter à Clermont-Ferrand.
26:53Et à demain
26:54sur BFM Business.
26:56Les experts de l'IMO
26:58sur BFM Business.
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