- il y a 4 jours
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roy.
00:06Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business,
00:11une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements. Et comme tous les jours,
00:15ça démarre par cette séquence qui vous concerne, amis professionnels de ce secteur de l'immobilier
00:20au sens large, le pro de l'IMO, un témoignage terrain de tous vos métiers. Et aujourd'hui,
00:26on va parler coworking, la possibilité pour les bureaux de s'adapter aux évolutions des entreprises.
00:32Je rappelle rapidement que le bureau pour l'entreprise, c'est le premier poste de dépense derrière les salaires des salariés.
00:39On y reviendra dans quelques instants. Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
00:43Aujourd'hui, on va parler SCPI et démembrement. Ça a l'air compliqué comme ça, mais justement,
00:48on va prendre le temps de faire de la pédagogie. Mais d'abord, c'est donc l'heure du pro de l'IMO.
00:56Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
00:59Et on est en ligne avec Pierre Giboir, le directeur général de Pod Coworking.
01:04Bonjour, Pierre.
01:06Bonjour.
01:07Alors, je le disais en préambule, on va parler donc Coworking.
01:10D'ailleurs, le nom de votre entreprise l'indique parfaitement bien.
01:13Parce que vous avez des expériences avec des entreprises pour nous prouver que le Coworking,
01:17c'est aussi une bonne solution pour les entreprises, finalement, de pouvoir être plus flexible dans la manière de faire leur bureau, en fait.
01:27Oui, exactement. Vous avez prononcé le mot le plus important, c'est la flexibilité.
01:30Puisqu'en fait, le Coworking est un nouveau modèle dans la gestion de l'immobilier d'entreprise pour des entreprises qui, d'une part,
01:40ne veulent plus forcément être propriétaires et investisseurs dans leurs biens immobiliers,
01:45ou encore moins être locataires enfermés dans un bail commercial de neuf ans.
01:49Donc, c'est ce que propose le Coworking, c'est cette flexibilité qui nous permet d'accompagner des entreprises,
01:55quelle que soit leur taille et quelle que soit le nombre de la surface dont elles ont besoin,
02:00le nombre de postes de travail dont elles ont besoin, c'est de leur proposer un véritable écosystème.
02:06On ne loue pas que des mètres carrés.
02:08Ce qu'on propose, c'est réellement cet écosystème qui permet d'accompagner les entreprises depuis leur installation
02:14et au fil des années, pour adapter en permanence les mètres carrés, le nombre de postes de travail,
02:21le nombre de bureaux à leur habitude de travail.
02:26Donc, c'est vraiment cette flexibilité qui est le maître mot du Coworking.
02:30Alors, il y a bien d'autres avantages.
02:33Le côté social, les entreprises recherchent de plus en plus pour leurs employés ce lien social
02:40qui leur permet de développer des contacts, de développer du business, d'être accompagnés, de récupérer du conseil.
02:46C'est tout ça qui fait la force du Coworking.
02:49Et nous, dans nos espaces, le POD, notre baseline, c'est le bien-être au travail.
02:55Donc, on fait tout, tout est prévu pour que les salariés dans les entreprises soient dans le meilleur environnement qui soit
03:01parce qu'on part du principe que le bien-être au travail, c'est une source de performance.
03:05On est bien d'accord là-dessus.
03:06Je vous rejoins, Pierre.
03:09En gros, il y a le bien-être au travail, mais il y a aussi le bien-être de l'entreprise.
03:13Et vous parliez de l'adaptabilité, finalement, de ces bureaux aux besoins de l'entreprise.
03:18Comment pousser les murs ?
03:19Parce que quand on est, effectivement, locataire engagé dans des baux très longs
03:23ou propriétaire engagé dans un investissement considérable,
03:27c'est plus difficile, finalement, de pousser ces fameux murs ou de les rétrécir.
03:32Vous avez des exemples concrets, finalement, de ces entreprises que vous avez permis, justement,
03:36d'accompagner dans leurs évolutions spécifiques et leurs besoins spécifiques ?
03:41Oui, alors, on n'a que des exemples, puisqu'en fait, toutes les entreprises qui choisissent le modèle du coworking
03:45sont des entreprises qui, souvent, arrivent avec un effectif assez réduit
03:49et qu'on va accompagner tout au long de leur développement
03:52pour mettre à leur disposition les espaces dont ils ont besoin
03:55et les services dont ils ont besoin.
03:58Donc, je peux vous prendre l'exemple d'une société qui est installée dans notre espace LePod à Rennes,
04:03qui est une petite start-up dans le domaine de la production vidéo, qui s'appelle Yalp.
04:08Donc, c'est une entreprise qui est arrivée chez nous il y a à peu près trois ans
04:11avec uniquement les deux créateurs.
04:14Ils n'étaient que deux.
04:15Ils venaient de créer leur société.
04:16Ils cherchaient un modèle.
04:17Ils ne voulaient pas du tout s'embêter avec la recherche de biens,
04:21avec des travaux à gérer, avec tout un tas de services à contracter.
04:25Ils voulaient pouvoir être tout de suite au travail et travailler ensemble.
04:28Et du coup, on les accompagne depuis trois ans.
04:30Ils sont passés de deux à quatre, puis six.
04:32Aujourd'hui, c'est plus de neuf personnes qui travaillent au Pod.
04:35Et on a pu les accompagner pendant ces années pour mettre toujours à disposition
04:38les bureaux, les postes de travail qui correspondent à l'évolution RH de leur boîte.
04:46Alors, Pierre, juste, je n'avais pas prévu de vous poser cette question,
04:49mais j'ai quand même envie de vous la poser.
04:50Là, on est sur une évolution positive d'une startup qui, finalement, devient plus grosse.
04:57Comment ça se passe quand on est sur une évolution négative
04:59et qu'on a des boîtes qui, finalement, ont besoin de moins de monde,
05:04moins de salariés et moins d'espace ?
05:06Ça aussi, c'est plus facile quand on est avec un système de coworking.
05:11Est-ce que vous avez accompagné des sociétés dans cette réduction d'espace, finalement ?
05:16Oui, tout à fait. Ça nous est arrivé déjà plusieurs fois.
05:20On s'adapte dans les deux sens.
05:21Donc, on est capable d'accompagner le développement de l'entreprise vers plus de personnes et plus de bureaux,
05:28mais dans l'autre sens.
05:30Donc, l'intérêt du coworking, c'est que, justement, comme on n'est pas enfermé dans un bail commercial,
05:34on a juste signé un contrat de prestation-service.
05:36Il va dans les deux sens.
05:37C'est-à-dire que si votre entreprise, elle a cinq ou six salariés
05:40et que, pour une autre, elle a besoin de réduire son effectif et donc sa surface,
05:46eh bien, on va réduire également le nombre de bureaux.
05:50Donc, ça marche également dans ce...
05:52Parce que les contrats ne sont pas des contrats avec des préavis de plusieurs années.
05:57C'est des contrats dont les préavis sont de seuls quelques mois.
06:01Donc, c'est effectivement très facile d'aller dans un sens,
06:03mais aussi de revenir dans un sens plus négatif, comme vous l'évoquiez.
06:06Eh bien, je profite que vous soyez avec nous, Pierre, pour vous dire que, moi, je serais très intéressée
06:11si vous avez, justement, des données spécifiques sur ces mouvements d'entreprise,
06:15parce que je pense que c'est un indicateur clé sur la santé financière aussi
06:18de notre tissu entrepreneurial,
06:21de nous dire, finalement, si vous arrivez à trouver ça,
06:24dire la part des entreprises qui cherchent à s'agrandir
06:27et la part des entreprises qui s'en vont ou qui cherchent à rétrécir.
06:30Ça, ça m'intéresse.
06:31Donc, j'espère qu'on vous aura de nouveau en ligne.
06:33Pierre Giboir, directeur général de Pod Coworking.
06:36Merci à vous d'avoir été avec nous.
06:38Si, comme Pierre, vous avez un témoignage terrain de vos métiers de l'immobilier
06:41au sens large à nous apporter sur l'antenne de BFM Business,
06:44vous n'hésitez pas à nous écrire.
06:46On a une adresse mail, lesexpertsdelimo.bfmbusiness.fr.
06:50Allez, c'est l'heure du débat.
06:51Les experts de l'IMO, le débat.
06:57Et à mes côtés, Philippe Lozral, le président de Finzel Group.
07:00Bonjour, Philippe.
07:01Bonjour, Marie.
07:02Et à mes côtés également, Quentin Sajewski,
07:05le directeur des partenariats de Mata Capital
07:08et à la tête de cette superbe SCPI qui est Osmo Énergie.
07:10Bonjour, Quentin.
07:11Alors, vous êtes tous les deux sur ce plateau
07:13pour parler d'un sujet qui, dit comme ça,
07:15va paraître extrêmement technique,
07:17mais on va essayer justement de faire de la pédagogie autour de la SCPI.
07:22Mais attention, pas n'importe quelle SCPI,
07:24le démembrement de SCPI.
07:26Bon, on va essayer de faire les choses petit à petit.
07:29On va se dire de quoi on parle déjà quand on parle de SCPI
07:32et de quoi on parle quand on parle de démembrement.
07:36Messieurs, lequel veut commencer cet exercice de pédagogie ?
07:39Je te laisse parler de SCPI ?
07:40Allez, Quentin, on y va.
07:41Avec plaisir.
07:42Alors déjà, peut-être pour remettre un tout petit peu de contexte,
07:45pour savoir qui on est avant de dire ce qu'on fait.
07:48Nous, Mata Capital, on est une société de gestion immobilière
07:51spécialisée dans le déploiement de stratégies immobilières
07:55à forte création de valeur depuis maintenant 10 ans.
07:58Et on faisait ça exclusivement à destination de clients institutionnels.
08:02Des gros gros, quoi.
08:03Et là, vous vous avez dit, il faut faire des petits-petits.
08:06Et maintenant, vous voulez faire vous et moi.
08:07Et depuis 4 ans, exactement, on développe une gamme
08:11qui s'appelle Osmo by Mata, dont Osmo Énergie est une solution
08:14dont elle fait partie, pour s'adresser justement aux clients privés,
08:18leur donner accès à cette expertise.
08:20Et donc, Osmo Énergie, c'est une SCPI.
08:22Une SCPI, c'est une société civile de placement immobilier.
08:25C'est moche, mais si on dit Pierre Papier, les gens nous retrouvent un petit peu.
08:28Voilà, Pierre Papier.
08:29En fait, derrière ce nom un peu barbare de la SCPI,
08:31il y a un concept qui est très simple.
08:32C'est qu'on va faire appel à l'épargne publique,
08:37qu'on va donc collecter de l'argent auprès des particuliers,
08:40qu'on va mettre en commun cet argent pour aller acheter et gérer de l'immobilier.
08:44On va acheter des petits bouts d'immobilier.
08:46Et ça permet d'avoir des tickets d'entrée qui sont relativement faibles
08:49par rapport à si j'investissais moins en direct.
08:52Exactement.
08:53On va acheter, nous, des immeubles pour le compte de la SCPI.
08:55Et les investisseurs, eux, peuvent rentrer à partir de quelques centaines d'euros
08:59et donc avoir un petit bout de tous ces immeubles qui composent le fonds.
09:01Bon, je pense que c'est assez clair.
09:03SCPI, je pense que ceux qui nous écoutent et qui nous regardent depuis un petit paquet d'années,
09:06ça va, c'est entendu.
09:08Démembrement, ça se complique un peu, Philippe.
09:10Alors, le démembrement, c'est quelque chose d'assez simple.
09:12C'est pas trash, on rassure tout le monde.
09:14Ça fait pas mal, ça fait pas mal.
09:16C'est en fait une disposition légale qui permet de prendre un bien
09:19et d'en séparer à la fois l'usufruit et la nulle propriété.
09:22Usus fructus abusus.
09:24Exactement.
09:25On va être simple.
09:25Moi, j'ai coutume de dire, pour illustrer ce qu'est le démembrement,
09:30de prendre un pommier.
09:31Vous prenez un pommier.
09:32Le nul propriétaire, c'est celui qui a l'arbre avec le tronc.
09:36L'usufruitier, c'est celui qui va récupérer les pommes.
09:40En d'autres termes, lorsque vous parlez d'immobilier,
09:43l'usufruitier, c'est celui qui va percevoir les revenus du bien.
09:46Le nul propriétaire, c'est celui qui détient véritablement l'actif.
09:50Mais qui ne lui rapporte rien à l'instant T.
09:52À l'instant T.
09:53Et il y a plusieurs formes de démembrement.
09:55Soyez un démembrement temporaire, soyez un démembrement viagé.
09:58C'est-à-dire que vous avez cette séparation entre l'usufruit et la nul propriété
10:04jusqu'au décès de l'usufruitier.
10:07Donc, ce n'est pas borné dans le temps, finalement.
10:09Ce n'est pas borné dans le temps.
10:10À un moment ou à un autre, c'est quand même fini.
10:12À un moment, quand même.
10:12Et le démembrement temporaire, vous fixez au préalable, par une convention,
10:17une durée pendant laquelle vous allez avoir cette séparation
10:20entre le nul propriétaire, la nul propriété et l'usufruit du bien.
10:24C'est quand même plus rassurant quand on a…
10:26Ce ne sont pas les mêmes usages, en fait.
10:27Lorsque vous êtes dans une logique de transmission d'un bien,
10:30vous allez plutôt être dans une logique de viagé.
10:32C'est-à-dire que vous êtes aujourd'hui, vous avez des enfants,
10:34vous souhaitez leur léguer un bien immobilier ou des parts de SCPI.
10:37Vous allez définir un démembrement viagé, c'est-à-dire jusqu'à votre décès.
10:41Vous allez percevoir, vous, l'usufruit, c'est-à-dire les revenus associés à ces parts de SCPI.
10:46Et vos enfants seront nuls propriétaires.
10:49À votre décès, ils récupèreront l'usufruit sans aucun droit de succession,
10:53puisque lorsqu'il y a reconstitution entre l'usufruit et la nul propriété,
10:57on est exonéré de tout frottement fiscal,
10:59ce qui est un avantage considérable lorsqu'il s'agit de préparer sa succession.
11:03Les personnes qui partent à la retraite ont besoin de revenus.
11:05Elles n'ont pas forcément besoin, elles ont besoin de préparer la succession pour leurs enfants.
11:09Ce faisant, elles vont pouvoir conserver les revenus.
11:12Et à leur décès, leurs enfants récupéreront l'usufruit.
11:15C'est pas mal, ça !
11:16C'est pas mal, je vous le comprends.
11:17Oui, c'est vachement bien.
11:18Pentin ?
11:18Non, mais Philippe l'a très bien décrit.
11:21En fait, démembrement viagé est plutôt dans un cadre familial,
11:24démembrement temporaire pour des personnes qui souhaitent investir.
11:27Bon, maintenant qu'on a dit ça et qu'on a à peu près compris le principe du démembrement,
11:31faire le distinguo entre l'usage, les fruits de l'usage et la possession des murs.
11:37On va être très très clair dès le début de nos échanges.
11:40Ça s'adresse à des gens qui n'ont précisément pas forcément besoin de percevoir tout de suite des revenus
11:46et qui ont la capacité d'investir pour rien tout de suite.
11:50Parce que c'est ça le sujet.
11:51Il faut une capacité d'épargne.
11:52Quand on se lance dans la nupe propriété, dans une opération de démembrement,
11:56il y a quand même un vrai sujet de...
11:57On ne s'adresse pas à des gens qui sont un petit peu ric-rac financièrement.
12:00Vous avez aussi une logique de préparation de retraite.
12:03Lorsque vous êtes dans une logique de...
12:04Vous achetez...
12:06Vous avez aujourd'hui 50 ans.
12:07Vous savez que vous allez partir à la retraite à 62, 4, je ne sais pas.
12:1067, un taux plein pour l'instant.
12:12Donc à 67 ans, vous savez que pendant toutes ces années-là,
12:15vous devez vous constituer du parti moindre qui vous donnera des revenus futurs.
12:18Pour autant, vous n'avez pas besoin de revenus aujourd'hui.
12:19Et surtout, vous n'allez pas être fiscalisé sur des quelconques revenus.
12:21Mais vous voulez vous constituer de l'épargne.
12:23Vous allez acheter finalement à terme des parts de SCPI
12:27et acheter aujourd'hui des parts de nues propriétés
12:30qui vous apporteront des revenus demain.
12:32Et vous savez que votre départ à la retraite est dans 17 ans.
12:35Donc vous allez faire un démembrement temporaire pendant 17 ans.
12:38Et acheter tous les mois des parts de SCPI en nues propriétés
12:42qui ne vous rapporteront rien,
12:43mais qui vous permettront de vous constituer un capital
12:45lors de votre départ à retraite,
12:47que vous aurez consolidé l'usufruit et la nues propriétés.
12:51à ce moment-là et qui vous donnera des revenus futurs.
12:54Et c'est la SCPI Osmo, et je la connais bien,
12:57est l'une des rares SCPI qui permet justement
12:59d'investir comme ça dans la durée,
13:01par versement, par achat progressif,
13:04des parts de SCPI en nues propriétés.
13:05C'est un réel atout.
13:06Alors Quentin, justement, parlez-nous et dites-moi,
13:08parce que quand même, je réinsiste sur le sujet,
13:10c'est-à-dire qu'effectivement, j'investis pour le futur,
13:13mais en fait, à l'instant T, il faut quand même
13:14que j'ai cette capacité d'investir à l'instant T,
13:18à fond perdu quand même, on va le dire comme ça.
13:20Ce n'est pas à fond perdu, mais il faut être tout à fait clair
13:22sur le fait que la nues propriétés,
13:24vous n'avez pas de liquidité.
13:25Quand vous avez une part en pleine propriété,
13:27vous avez une potentielle liquidité en fonction
13:29de la situation de la SCPI.
13:30Sur la nues propriétés...
13:31Je ne peux pas revendre les murs ?
13:32Vous avez besoin de l'accord de l'usufruitier.
13:34Donc dans le cas d'un démembrement familial,
13:36si vous avez vos enfants qui sont nues propriétaires
13:39et vous, usufruitier, vous pouvez vous mettre d'accord.
13:41Si vous faites de la nues propriétés temporaires,
13:43à ce moment-là, vous n'avez pas de liquidité.
13:44Donc il faut être très à l'aise sur la durée
13:46avec laquelle vous allez vous engager.
13:49Et vous n'avez effectivement pas de revenus,
13:50mais ça, c'est tout le but de l'opération,
13:52c'est pour capitaliser.
13:53Puisqu'en vous privant des revenus,
13:54vous achetez avec une décote.
13:56Exactement.
13:56Quelle décote ?
13:57Parlez-nous là d'Osmo, justement, un peu.
13:59La nues propriétés était globalement accessible
14:02de manière très ponctuelle.
14:03Donc on pouvait choisir une durée
14:06entre 3 et 20 ans
14:07et décider d'investir typiquement sur 5 ans
14:09sur Osmo Énergie.
14:11La clé de répartition, elle est de 80-20.
14:13Donc le nues propriétaires va payer 80%
14:15de la valeur de la pleine propriété
14:17pour avoir la nues propriétés.
14:19Donc pour le cas...
14:20La décote, je suis désolée,
14:21mais elle n'est pas si énorme que ça, finalement.
14:23En fait, c'est calculé en fonction
14:24des objectifs de performance
14:26de la SCPI.
14:27Donc en fonction des revenus
14:28dont vous vous privez pendant la durée.
14:30Et de la durée.
14:31Et de la durée, oui.
14:32Évidemment, oui.
14:33Mais donc voilà,
14:34ce n'est pas fixé par la société de gestion.
14:36C'est un calcul qui fait que...
14:38Et en fait, quand vous regardez sur le marché,
14:39c'est très homogène.
14:40En moyenne, c'est ça.
14:40Et donc du coup,
14:42quel type, j'ai envie de dire,
14:43d'investisseurs viennent vous voir
14:45pour faire du démembrement ?
14:47On est sur ce profil de cinquantenaire
14:48qui prépare la retraite.
14:50Est-ce qu'on a des jeunes aussi
14:51pour qui l'achat immobilier
14:53est trop cher aujourd'hui
14:54et donc qui cherche cette décote
14:56en se disant je mise sur l'avenir ?
14:57C'est quoi le profil ?
14:58Alors historiquement,
14:59vous aviez beaucoup de personnes
15:00qui effectivement souhaitaient
15:01préparer leur retraite,
15:02comme l'a dit Philippe.
15:03Ça, c'est vraiment le cas typique.
15:0455 ans,
15:05je fais de la nulle propriété
15:06sur 10 ans.
15:07Et au moment où je deviens
15:08plein propriétaire,
15:09j'ai les revenus.
15:09C'est un moment où je n'ai plus
15:10mes revenus professionnels.
15:12Donc vos revenus fonciers
15:12sont moins taxés.
15:13Ça fonctionne parfaitement.
15:15L'objectif, nous,
15:16à travers OsmoEnergie,
15:17c'était de rendre ce mécanisme
15:18plus accessible, justement.
15:20Démocratiser ce fonctionnement.
15:21Exactement.
15:22En fait, aujourd'hui,
15:23dans la plupart des sociétés
15:24de gestion,
15:24il est accessible à partir
15:25de plusieurs milliers,
15:26voire dizaines de milliers d'euros
15:27et de manière,
15:28encore une fois, ponctuelle.
15:30Nous, on a lancé
15:31les versements programmés
15:32mensuels en e-propriété
15:34avec une date d'échéance unique.
15:36Alors qu'est-ce que ça veut dire
15:37concrètement ?
15:37Ça veut dire qu'un investisseur
15:38peut aller voir son conseiller
15:39en gestion de patrimoine
15:40et dire voilà,
15:41moi je pars à la retraite
15:42le 1er janvier 2036
15:44et je me mets 200 euros par mois.
15:46Je n'ai pas de capital aujourd'hui.
15:47En revanche,
15:49au long des mois à venir.
15:51Donc de 200 euros par mois,
15:52c'est ça ?
15:52Exactement.
15:53Je l'ai estimé,
15:53je l'ai calculé, c'est ça ?
15:54Il met 200 euros par mois
15:55à partir du 1er janvier 2026.
15:57Nous, on va avoir
15:58une clé de répartition
15:59chaque mois
15:59qui va s'adapter
16:00en fonction de sa date d'échéance.
16:03Et arrivé au 1er janvier 2036,
16:05il va y avoir l'intégralité
16:06des parts qu'il a achetées
16:07en e-propriété
16:08qui vont passer en pleine propriété
16:10et il va pouvoir profiter
16:11du capital et des revenus.
16:13Donc ça, c'est un mécanisme
16:14aujourd'hui
16:15qui n'est pas proposé
16:16sur le marché
16:16avec une date d'échéance unique
16:19qui permet d'avoir
16:19l'intégralité de son capital
16:21qui se remonte.
16:22Quand vous dites
16:22date d'échéance unique,
16:23c'est-à-dire que vous vous adaptez
16:24à la nécessité
16:25et au projet
16:26de chaque investisseur ?
16:27Exactement.
16:28Puisque c'est l'investisseur
16:29qui va définir
16:30la date qui lui convient le mieux
16:31en fonction de ses objectifs personnels.
16:33Alors du coup,
16:33c'est récent,
16:33mais du coup,
16:34on a un peu...
16:35C'est bizarre de dire
16:36track record,
16:36mais...
16:37À combien vous estimez
16:39finalement le gain
16:40à la fin
16:41pour ces investisseurs-là ?
16:43Si on prend justement
16:44l'exemple
16:45dont je parlais,
16:46un investisseur
16:47qui ferait
16:47un versement
16:48de 200 euros par mois
16:49sur 10 ans,
16:50vous arrivez
16:51à un capital
16:52au bout des 10 ans
16:54d'un tout petit peu
16:55plus de 30 000 euros
16:56et donc
16:57des revenus potentiels.
16:58Nous,
16:58l'objectif de performance
16:59de la SCPI
17:00est de 6 %,
17:01il est non garanti
17:02évidemment,
17:03mais donc des revenus potentiels
17:04d'un peu plus
17:05de 1 800 euros par an.
17:06D'accord.
17:07Que je ne perçois pas,
17:08que je vais commencer
17:09à percevoir...
17:10Vous versez à partir
17:11du 1er janvier 2026
17:12pendant 10 ans
17:13tous les mois
17:13200 euros,
17:14vous n'avez pas de revenus
17:15mais donc c'est aussi
17:16un grand avantage fiscal.
17:17Pas de revenus supplémentaires,
17:19pas d'hier supplémentaires,
17:20pas d'impôts sur le revenu.
17:21Et c'est des investissements
17:22qui sortent de l'assiette taxable
17:23IFI aussi.
17:24Et puis,
17:24ça c'est super important aussi,
17:26ou de l'impôt sur la fortune
17:27improductive,
17:28on verra comment on a...
17:29Vous avez un autre usage
17:31parce que là on parle
17:31beaucoup de nues propriétés
17:32mais vous avez aussi
17:33l'usufruit.
17:33Pour qu'il y ait de la nues propriétés,
17:34il faut aussi qu'il y ait
17:35des gens qui achètent
17:35l'usufruit.
17:36Oui, les mangeurs de pommes.
17:37Les mangeurs de pommes,
17:38exactement.
17:39Les mangeurs de pommes,
17:40pour une bonne partie,
17:40ce sont les entreprises
17:41qui vont décider d'utiliser ça
17:42en placement de trésorerie
17:43puisqu'ils vont pouvoir
17:45amortir les résultats
17:47qu'ils vont avoir,
17:47les produits qu'ils vont avoir
17:48de ces placements-là.
17:50Et donc de ce point de vue-là,
17:51c'est assez attractif.
17:52Seule petite contrainte,
17:53c'est de réussir
17:54à bien caler la durée
17:56pendant laquelle l'entreprise,
17:57l'usufruitier,
17:58va vouloir bénéficier
18:00de ces produits-là
18:00et la durée
18:01dont veut bénéficier
18:02le nues propriétaires en face.
18:04Et là, c'est tout le travail
18:04de faire matcher finalement
18:06la durée attendue
18:07par un nues propriétaire
18:08et la durée attendue
18:09par un usufruitier.
18:10Parce qu'on fait quoi
18:10si l'entreprise se barre ?
18:12Ce n'est pas tant ça,
18:13ce n'est pas si l'entreprise
18:14se barre parce que ça,
18:15à la limite,
18:16c'est des revenus
18:16qui seront repris par d'autres.
18:17Ça se revend de l'usufruit
18:18comme de la nues propriété.
18:20Il y a un marché secondaire
18:21qui peut se créer
18:21et au contraire,
18:22c'est plutôt pas mal
18:23parce qu'il va s'acheter
18:25à un prix de marché
18:25et pas forcément
18:26un prix défini
18:27en fonction de ça,
18:28ce sera de grès à grès
18:29et ça sera surtout
18:30sur des durées
18:30qui seront plus courtes.
18:31Donc, il y a toujours
18:31un marché secondaire
18:33sur le démembrement,
18:35ce n'est pas un sujet.
18:36En revanche,
18:37le vrai sujet,
18:38c'est de réussir
18:38à faire matcher
18:39la durée attendue
18:40par le nues propriétaire
18:40et la durée attendue
18:41par l'usufruitier.
18:42C'est ce que font d'ailleurs
18:42les sociétés de gestion
18:43lorsqu'elles ont ces demandes
18:45qui arrivent de part et d'autre.
18:46C'est un vrai sujet.
18:47Je voulais aussi parler du prix
18:49parce qu'à chaque fois,
18:49c'est ce que je disais,
18:50il y a quand même une décote
18:51et puis, alors je disais,
18:52il n'y a pas de revenus
18:53pendant toute la durée
18:53d'engagement d'accord
18:54mais enfin, à la fin quand même,
18:56je récupère la pleine propriété
18:58au nouveau prix.
19:00C'est-à-dire que non seulement
19:00je l'ai acheté il y a 10 ans
19:01avec une décote
19:03mais il se pourrait
19:03que 10 ans plus tard,
19:05mes parts de SCPI
19:06vont, on espère,
19:07pour ceux qui vont investir,
19:08beaucoup plus cher.
19:08C'est aussi ça le sujet.
19:09Je n'ai pas envie de parler de ça,
19:11honnêtement,
19:11parce que sur la SCPI,
19:13expliquer à un investisseur
19:15qui est potentiellement
19:15une revalorisation de son actif,
19:17je trouve que c'est quelque chose
19:17d'assez fragile.
19:18Autant vous pourriez le faire
19:19sur de la nue propriété.
19:20Vous pensez que c'est un pari compliqué ?
19:22Moi, typiquement,
19:22dans l'approche commerciale
19:23que l'on a,
19:23on ne parle jamais
19:24de revalorisation de parts.
19:25C'est un produit
19:26qui génère des revenus
19:27dans la durée
19:28et c'est ça qu'on propose
19:30à un investisseur,
19:30de se générer des revenus
19:31dans la durée
19:32et des revenus
19:32qui sont plutôt résilients
19:35et qui vivent bien
19:36parce que c'est sur des durées
19:37d'exploitation longues
19:38des immeubles.
19:39Expliquer à un investisseur
19:40qu'il va y avoir un immeuble
19:41qui va se revaloriser,
19:43c'est fragile,
19:43c'est dangereux
19:44parce que la valeur
19:45des actifs immobiliers...
19:46On est d'accord, Philippe,
19:46mais le problème,
19:47c'est que comme là,
19:48je ne perçois pas
19:49tout de suite les revenus,
19:49il faut bien que j'ai
19:50une perspective
19:50de revalorisation patrimoniale
19:53des parts.
19:53Vous aurez probablement
19:54une perspective
19:54de revalorisation de vos revenus
19:55mais pas de la valeur
19:56du patrimoine.
19:57Oui, mais pendant 10 ans,
19:58je perçois un revenu.
19:58Et s'engager là-dessus,
20:00honnêtement,
20:01c'est fragile.
20:01Je ne dirais pas la même chose
20:02sur de la nue propriété
20:03sur un bien physique.
20:04En direct, c'est ça.
20:06Là, pour le coup,
20:06vous êtes sur un marché
20:07du logement.
20:08Sur le marché du logement,
20:09on connaît la tendance
20:09de valorisation des actifs
20:10dans la durée.
20:11Et là, vous pouvez effectivement
20:12miser sur une valorisation
20:13de l'actif.
20:14Sur les actifs immobiliers
20:16tertiaires,
20:17finalement,
20:17la valeur des actifs
20:18dépend de plein de choses,
20:19notamment d'une activité économique,
20:20d'une courbe de taux,
20:22des choses comme ça.
20:23Et donc, ça reste quelque chose
20:23que je ne maîtrise pas.
20:25Et nous, dans l'approche commerciale
20:26que l'on promeut
20:26auprès de notre réseau
20:28de distribution de consultants,
20:29c'est clairement d'éviter
20:30d'aborder ces valorisations.
20:32S'il y a de la valorisation
20:33des actifs,
20:33tant mieux.
20:34Et c'est une pomme supplémentaire.
20:37Enfin, j'imagine, Quentin,
20:38que vous ne dites pas
20:39à ceux qui achètent
20:40et qui investissent
20:40« Oui, c'est sûr
20:42que ce sera garanti,
20:43mais c'est quelque chose
20:44qui est abordé quand même. »
20:45C'est sûr qu'on ne dit pas ça.
20:46Évidemment.
20:46Mais il y a quand même un sujet.
20:48Non, alors, nous,
20:49on est complètement aligné
20:50avec ce que vient de dire Philippe.
20:51La SCP, il ne faut pas oublier
20:52que la nature de la SCP,
20:53c'est un produit de rendement,
20:54de distribution.
20:56Mais c'est pour ça
20:56que c'est quand même assez...
20:58Comment le dire ?
20:58C'est particulier
20:59de vendre ce type de SCPI
21:00démembré, justement.
21:01Non, parce que le démembrement
21:02se fait...
21:03La plus-value,
21:03la capitalisation
21:04que vous allez faire,
21:05elle se fait par la décote,
21:06pas par la revalorisation
21:07potentielle du prix de la part.
21:08Oui, mais là, vous jouez
21:09sur la valeur de la part
21:10et pas tant sur le rendement ponctuel.
21:12Donc, c'est pour ça
21:12que c'est quand même...
21:13Ça peut paraître antinomique
21:14de faire du démembrement
21:15avec de la SCPI, non ?
21:17Non, parce qu'encore une fois,
21:18la valeur de la part
21:19en e-propriété,
21:20en démembrement,
21:21elle va dépendre
21:22du rendement
21:22qui est promis à l'usufruitier.
21:24Donc, si vous avez une SCPI
21:25qui va verser du 4
21:26et une autre qui va verser du 7,
21:28vous n'aurez pas
21:28les mêmes valeurs
21:29de nues-propriétés
21:29puisque le nues-propriétaire
21:31va se priver de revenus
21:32plus importants.
21:33L'atout considérable
21:34du démembrement de part
21:35de SCPI
21:35par rapport à un démembrement
21:36classique sur un bien immobilier,
21:38c'est la flexibilité.
21:38Vous pouvez choisir
21:39exactement le montant,
21:40le nombre de parts.
21:41Vous pouvez le faire progressivement
21:42comme l'expliquait Quentin
21:44et vous pouvez le faire
21:44sur une durée
21:45qui va être déterminée.
21:46Lorsque vous faites
21:47du démembrement
21:47sur des biens physiques,
21:49la durée,
21:49elle est fixée par l'opérateur
21:51puisqu'il y a un bailleur social
21:52qui achète le bien,
21:53enfin,
21:53qui a exploité le bien
21:54pendant ce temps-là.
21:55On est sur des durées
21:56entre 10 et 17 ans,
21:57grosso modo.
21:58Mais vous voulez faire
21:59un démembrement sur 5 ans,
22:00vous ne pouvez pas le faire.
22:01Vous voulez faire
22:02un démembrement
22:02pour 50 000 euros,
22:0440 000 euros,
22:0430 000 euros,
22:05vous ne pouvez pas le faire.
22:05Oui, ça demande
22:06une capacité d'épargne
22:07beaucoup plus faible
22:08quand je suis en SCPI quand même.
22:09Alors que là,
22:10vous allez pouvoir bénéficier
22:11d'une souplesse
22:12que vous n'avez pas.
22:13Et c'est en cela
22:13que c'est un produit
22:14d'un point de vue patrimonial
22:16qui représente
22:17un atout considérable
22:19et qui retrouve ses clients.
22:20Nous, c'est à peu près
22:2020 % de notre collecte
22:22qu'on fait en démembrement
22:24et 20 % d'une collecte importante.
22:26Donc, ça peut vous dire
22:26que ça touche véritablement
22:28pas mal de monde.
22:28Il nous reste deux minutes,
22:31c'est passionnant.
22:31Mais du coup,
22:32je vous ai dit non.
22:33Alors évidemment,
22:33vous allez me vendre au SMO,
22:34mais quel type de SCPI
22:36aujourd'hui je peux trouver
22:36pour faire du démembrement alors ?
22:38Nous, les SCPI qu'on promeut
22:40et celles sur lesquelles on travaille
22:41sont des SCPI diversifiés européennes.
22:44Aujourd'hui,
22:44on veut être
22:45sur des actifs diversifiés.
22:46On a vu ce que pouvaient donner
22:47ces dernières années
22:48des SCPI thématiques
22:49lorsqu'on est très concentré
22:50sur un bureau,
22:51sur un marché
22:52avec des gros actifs.
22:54Ça peut être compliqué.
22:55Lorsque vous êtes
22:56sur des biens
22:57qui sont multilocataires,
22:58sur des marchés
22:59très diversifiés
23:00avec une réelle profondeur
23:01multithématique,
23:02vous finalement,
23:03vous absorbez beaucoup mieux
23:03les chocs de marché.
23:04Ça, c'est aujourd'hui
23:05les différents types de véhicules
23:06sur lesquels on intervient.
23:07Mais il y en a beaucoup
23:09des SCPI,
23:10je crois que vous êtes la seule,
23:11sur cette durée,
23:12c'est ça ?
23:13Alors, c'est sur ce fonctionnement
23:14avec la date d'échéance unique.
23:15En fait,
23:16des SCPI qui sont accessibles
23:17en démembrement,
23:18il y en a beaucoup.
23:19En démembrement progressif,
23:21avec ce système
23:22de versement progressif,
23:23il y en a vraiment
23:23quelques-unes,
23:24mais avec la date d'échéance unique,
23:25on est les seuls à le faire,
23:26ce qui permet vraiment
23:26de cibler parfaitement
23:28la date qui convient le mieux
23:29à chaque investisseur.
23:31Mais Philippe le disait,
23:32et là aussi,
23:32on est aligné,
23:33c'est qu'aujourd'hui,
23:34ce qu'on cherche à faire
23:34à travers Osmo Énergie,
23:35c'est aussi ne pas reproduire
23:37les erreurs
23:37qui ont pu être faites
23:38par le passé
23:39et donc avoir
23:40un patrimoine diversifié,
23:42des petits actifs,
23:43donc aller chercher
23:44un patrimoine
23:44qui soit granulaire,
23:45offrir une bonne
23:46mutualisation du risque.
23:47C'est l'ADN de la SCPI,
23:49initialement,
23:49c'est cette mutualisation
23:51du risque
23:51pour l'investisseur final,
23:53avoir moins de niveaux
23:54d'endettement aussi,
23:55parce qu'on sait
23:57que dans les 20 ans à venir,
23:58il y aura une nouvelle
23:58crise immobilière,
23:59donc l'idée n'est pas
24:00de dire est-ce qu'il y en aura une,
24:02mais c'est plutôt
24:03comment on se structure aujourd'hui
24:05pour y faire face
24:06le mieux possible ?
24:06Sur les SCPI,
24:07on est rentré dans un nouveau cycle,
24:08une nouvelle ère,
24:09véritablement,
24:09où aujourd'hui,
24:10il y a possibilité,
24:11du fait du retournement
24:12de marché,
24:13des taux qui ont évolué,
24:14de véritablement trouver
24:15des actifs avec des hauts rendements
24:16sur le marché européen,
24:18sur le marché français aussi,
24:19il y a des opportunités,
24:20il faut donc avoir
24:21les bons acteurs,
24:22les bonnes sociétés de gestion,
24:23s'appuyer sur des gens
24:23sérieux,
24:25qui sont bien sélectionnés
24:26et derrière,
24:28je ne vais pas vous dire
24:29l'inverse,
24:29Marie,
24:30sur un professionnel
24:30qui saura vous faire
24:32une sorte d'allocation d'actifs
24:33de façon à ce que,
24:34même si vous avez
24:35100 000 euros à investir
24:36ou que vous souhaitez le faire,
24:37vous fassiez sur plusieurs véhicules,
24:38plusieurs sociétés de gestion,
24:39plusieurs stratégies d'investissement,
24:41on ne met pas tous ses oeufs
24:42dans le même panier
24:42comme disait ma grand-mère
24:43et c'est ça qu'il faut.
24:44Oui, mais c'est à chaque fois
24:45ce qu'on dit,
24:46à chaque fois,
24:46mais c'est toujours bien
24:47de le répéter
24:48quand on parle SCPI,
24:49c'est quand même une occasion en or
24:50d'investir entre guillemets
24:51pas cher
24:52avec des tickets d'entrée
24:53relativement faibles,
24:54ce n'est pas pour autant
24:54que justement,
24:55il faut faire la pire erreur,
24:58tout mettre dans la même chose,
24:59non, c'était vraiment,
25:00et vraiment,
25:01vous reviendrez
25:01parce que j'ai adoré ce sujet,
25:03démembrement et SCPI,
25:04franchement,
25:05je suis sûre
25:05qu'il y a plein de gens
25:06qui ont commencé l'émission
25:07en se disant
25:07qu'ils n'allaient rien y comprendre
25:08et je pense que vous allez avoir
25:10pas mal d'appels
25:11parce que c'est passionnant ce sujet.
25:12Merci à tous les deux,
25:13Quentin,
25:14Sageski,
25:15Osmo Énergie
25:16pour Matta Capital
25:17et merci beaucoup
25:19à Philippe Losera,
25:19le président de Finzel Group.
25:21Je vous retrouve demain
25:22pour un nouvel épisode
25:23des experts de Limo
25:24sur BFM Business.
25:25Merci.
25:27Les experts de Limo
25:28sur BFM Business.
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