- il y a 2 jours
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roi.
00:07Les experts de l'IMO, c'est tous les jours sur BFM Business à l'heure de votre déjeuner et une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
00:14Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne, amis professionnels de ce secteur de l'immobilier, le pro de l'IMO.
00:22Vous avez le droit de témoigner de votre quotidien, de nous raconter de jolies histoires qui peuvent aussi nous inspirer.
00:27Et aujourd'hui, on va trouver une solution pour les toitures en piteux état.
00:32Vous n'avez pas forcément besoin de changer l'intégralité de la toiture et vous allez faire de sacrées économies, vous allez voir.
00:38Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
00:40Hier, on avait notre duo de l'assurance de prêt.
00:43Aujourd'hui, on a notre duo de chocs sur la fiscalité.
00:46Et en plein débat budgétaire, autant vous dire qu'on a des choses à se dire.
00:49Mais d'abord, c'est donc l'heure du pro de l'IMO.
00:53Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
00:56Et on est en ligne avec Marlon Aroa-Barena.
00:59Bonjour Marlon, vous êtes le président fondateur de Prop Habitat.
01:04Bonjour, j'espère que vous allez bien.
01:06J'espère que vous allez bien aussi.
01:07Et j'espère que les toitures de vos clients vont mieux puisque c'est le sujet de notre appel aujourd'hui.
01:13Vous allez nous raconter que, contrairement à une idée reçue,
01:16quand on a des habitations un peu anciennes avec une toiture largement abîmée,
01:21on n'est pas obligé d'en avoir pour plusieurs dizaines de milliers d'euros à modifier, changer complètement la toiture.
01:26Il y a des solutions écolo, moins coûteuses et finalement plus efficaces en fait.
01:31Totalement. On a pour le coup un de nos clients qui a eu une expérience un jour,
01:38un sujet un petit peu compliqué pour lui, car il a fait passer deux ou trois équipes d'entreprises de couverture
01:44pour avoir un diagnostic au niveau de sa toiture.
01:46Et il s'avère que le seul diagnostic, c'était une toiture qui avait un petit peu moins de 100 ans.
01:50Et il s'avère que le diagnostic était pour lui de remplacer sa toiture.
01:55Donc il y avait des budgets qui étaient entre 45, 50, 60 000 euros,
01:59parce qu'il ne s'était pas penché sur les solutions de nettoyage de toiture.
02:02Aujourd'hui, effectivement, si on intervient sur sa toiture, une toiture qui a un peu plus de 100 ans,
02:07avec des systèmes de nettoyage haute pression ou des produits chimiques à base de chlore, ce genre de choses,
02:11effectivement, on peut avoir des soucis.
02:13Nous, on lui a proposé une solution de nettoyage à la vapeur.
02:17Donc c'est de l'eau qui est chauffée entre 120 et 150 degrés,
02:21entre 40 et 60 bar de pression maximum, donc qui n'altère pas le support
02:26et qui permet de nettoyer sans produits chimiques et sans agresser.
02:29Alors au lieu de passer à une rénovation de toiture complète
02:32qui lui aurait coûté en moyenne 50 ou 60 000 euros,
02:35on lui a fait un nettoyage total de sa toiture à 2500 euros.
02:38Ça fait un peu plus de 6 ans qu'on lui a fait.
02:40Et aujourd'hui, la toiture est toujours comme neuve.
02:42Mais il n'a pas eu besoin de dépenser un budget énorme
02:44juste en nettoyant sa toiture avec la solution vapeur.
02:47Et sur le papier, c'est assez séduisant,
02:49parce que là, le coût, c'est 2500 euros versus environ 50 000 euros
02:53si j'avais tout changé.
02:55Maintenant, la durabilité de ce que vous avez réalisé,
02:58est-ce que c'est la même que si j'avais intégralement changé la toiture ?
03:02Non, parce qu'on travaille quand même sur un support ancien.
03:05À partir du moment où on travaille sur un support neuf
03:07comme une toiture rénovée,
03:10effectivement, on va avoir une toiture qui va durer entre 40 et 60 ans.
03:14Là, ça permet quand même de repousser de 15 à 20 ans
03:17le remplacement de la toiture, le fait de l'entretenir.
03:19Et plus on va l'entretenir régulièrement,
03:20et plus la toiture va durer bien plus longtemps.
03:23Et vous en avez souvent des cas comme ceux-là, j'ai envie de dire ?
03:26Est-ce que vous avez souvent des gens qui se disent spontanément
03:30« c'est mort, il va falloir que je refasse tout »
03:33et qui viennent vous voir un peu en désespoir de cause ?
03:36Honnêtement, aujourd'hui, on intervient sur à peu près 300 à 400 maisons par an.
03:42Sur 300 ou 400, pour ne pas exagérer,
03:44on doit avoir 5 à 10 % de nos clients,
03:46donc entre 15 et 30 clients par an,
03:49qui justement ont ce sujet de soit remplacer une toiture,
03:51ça va leur coûter entre 20, 30, 40 ou 50 000 euros
03:54en fonction de la surface,
03:56ou soit avoir cette solution de nettoyage.
03:59Alors, ce n'était pas prévu, mais je vous pose quand même la question,
04:01sur des travaux comme ceux-là,
04:02est-ce qu'il y a la possibilité d'obtenir des subventions publiques ?
04:05Je pense à MaPrimeRénov' ?
04:07Aujourd'hui, non.
04:08Aujourd'hui, non.
04:08On est sur le dossier parce qu'effectivement,
04:10il y a pas mal d'aides de l'État qui sont mises en place
04:13sur des nettoyages de terrasses, par exemple,
04:16ou d'autres sujets.
04:19Aujourd'hui, on discute.
04:21J'ai créé un groupe de nettoyage vapeur
04:23où on est un petit peu sur ces dossiers-là
04:26pour pouvoir aider nos clients.
04:27C'est un vrai sujet, c'est dingue.
04:29Moi, je ne m'attendais pas à ça
04:30parce qu'on est quand même sur des travaux importants.
04:33J'ai envie de dire, ce n'est pas de l'esthétisme.
04:35Ça va arriver à un moment.
04:37Merci pour votre témoignage, Marlon.
04:39Marlon Aroa-Barena.
04:41J'espère que j'ai bien dit votre nom
04:42parce que c'était mon challenge du jour pour le Pro de Limo.
04:44Vous êtes le président fondateur de Prop Habitat.
04:47Et ce Pro de Limo, c'est aussi l'occasion de témoigner
04:49de tous vos métiers qui font l'immobilier, le logement.
04:52Ils sont vastes.
04:53Et en plus, ils nous apportent des solutions clés en main.
04:56On passe quand même la travaux
04:57qui aurait dû nous coûter 50 000 euros à 2 500 euros.
05:01Ça vaut quand même le coup de les regarder,
05:02et surtout quand la puissance publique ne vient pas aider nos concitoyens
05:06à refaire leur toiture.
05:08Merci, Marlon.
05:09Et si, comme Marlon, vous avez des témoignages à nous apporter,
05:11vous n'hésitez pas à nous écrire.
05:12On a une adresse mail,
05:13lesexperts de Limo,
05:15arrobas bfmbusiness.fr.
05:17Allez, c'est l'heure du débat.
05:17Et je l'ai dit, c'est l'heure de notre duo de choc de la fiscalité.
05:27À mes côtés, Stéphane Descartier.
05:29Stéphane Descartier, est-ce des conseillers formation ?
05:31Bonjour.
05:31Bonjour Marie, bonjour à tous.
05:33J'aurais pu faire votre appel.
05:35Et également avec nous, Jean-Pascal Michaud,
05:37avocat fiscaliste chez LMD Avocats.
05:39Bonjour Jean-Pascal.
05:40Bonjour, bonjour à tous.
05:41Bon, je le disais dans mes titres,
05:44il y a quand même beaucoup de sujets à aborder
05:45quand on est en plein débat budgétaire
05:47et qu'on a les experts que vous êtes sur le plateau.
05:49On va essayer de faire les choses.
05:51Allez, doucement, calmement,
05:54avec d'infinies précautions.
05:56Mais d'abord, j'avais une première question
05:58plus sur l'ambiance du moment.
06:00Vous travaillez avec des gens qui ont du patrimoine.
06:03Qu'est-ce que les débats budgétaires actuels
06:05leur inspirent à vos clients ?
06:07Est-ce que vous sentez une forme d'incertitude sur l'avenir
06:11qui a un impact direct sur leurs arbitrages
06:15ou est-ce qu'aujourd'hui, tout le monde s'en fiche ?
06:17Je ne sais pas lequel de vous deux souhaite commencer,
06:19mais je voulais vraiment prendre le pouls
06:20de vos métiers respectifs.
06:21Moi, ce que je vois, il y a deux équipes
06:23dans les clients avec lesquels j'échange.
06:27C'est qu'il y en a une grosse partie, effectivement,
06:30qui me disent stop.
06:31Stop, c'est la fiscalité qui ne cesse d'augmenter,
06:35mais aussi le changement permanent.
06:37C'est-à-dire qu'il y a des choses
06:38qui sont très difficiles à passer.
06:40L'instabilité, notamment la reprise des amortissements
06:43sur le meublé, ça, ça ne passe pas du tout.
06:45Parce qu'effectivement, on aurait pu comprendre
06:47qu'on dise aux nouveaux investisseurs
06:49« Bon, voilà les nouvelles règles, vous y allez ou pas ? »
06:52Mais qu'on dise à des gens qui amortissent
06:53depuis 10-15 ans, « Vous êtes aussi concernés ? »
06:56Ça, Stéphane, c'était presque l'année dernière.
06:59Mais là, est-ce que le débat actuel
07:01a encore plus d'effet, j'ai envie de dire,
07:04que ce qui s'est joué au précédent débat budgétaire ?
07:06Oui, mais effectivement, ça, ça en faisait partie.
07:08C'est-à-dire qu'on change l'avenir, c'est possible,
07:11mais là, on change le passé.
07:12Donc ça, c'est très, très difficile à encaisser.
07:15Ce changement permanent qui concerne,
07:16y compris le passé, c'est très difficile à encaisser.
07:19Toutes les nouvelles, en gros,
07:20à part le nouvel IFI, peut-être on va en parler,
07:23le nouvel ISF,
07:24sont plutôt défavorables à l'immobilier.
07:27Donc il y a une partie, moi,
07:29des gens autour de moi qui me disent « Stop ! »
07:31Et une autre partie qui me disent
07:34« On va revenir à l'achat, pas tout de suite,
07:36mais quand le marché se sera complètement écroulé. »
07:39Donc on aura touché le fond de la piscine.
07:42Parce que là, effectivement,
07:43il y a deux fois moins d'acheteurs,
07:45y compris dans l'ancien,
07:46en locatif qu'il y a 3-4 ans.
07:49Donc le marché souffre.
07:50Le marché du studio, du petit T2,
07:52de l'immeuble de rapport souffre énormément.
07:55Donc les prix vont craquer,
07:57un jour ou l'autre.
07:58Donc il y a la deuxième équipe qui me dit
07:59« Mais là, effectivement,
08:00ce n'est pas qu'on va dans le mur,
08:01c'est qu'on est dans le mur.
08:03Et donc on va se positionner dans 5-6 mois
08:05quand ce qu'on a besoin de vendre... »
08:06Il y aura des affaires à faire.
08:08Et là, il y aura certainement
08:09de très bonnes affaires à faire.
08:11Mais enfin, ce n'est pas très réjouissant.
08:13Jean-Pascal, même ambiance ?
08:15Oui, on est un peu entre attentisme et fatalisme,
08:17selon les profils.
08:19Attentisme, parce qu'effectivement,
08:21ça part dans tous les sens.
08:22On ne sait pas où on va,
08:23donc c'est très difficile de se projeter,
08:25très difficile d'investir,
08:27très difficile pour nous de conseiller nos clients.
08:29Oui, c'est ça aussi.
08:29Donc tout le monde est dans le brouillard.
08:32Fatalisme pour ceux qui ont renoncé
08:34à espérer quoi que ce soit du gouvernement.
08:37Il commence à y en avoir.
08:38Il y a des gens qui sont prisonniers
08:39de leur immobilier.
08:39Il y a des gens qui ont un patrimoine immobilier important,
08:42qui ont des charges immobilières importantes,
08:43qui n'ont pas forcément d'autres sources de revenus.
08:45Ils n'ont pas beaucoup de solutions
08:47à part attendre que ça se soit fixé
08:49pour l'optimiser.
08:51En revanche,
08:52ceux qui ne sont pas prisonniers de leur immobilier,
08:53ceux qui en ont peu
08:54ou qui peuvent s'en débarrasser,
08:56ils songent à vendre,
08:57ils songent à s'expatrier.
08:58Nous, on a beaucoup plus de demandes
09:00de consultations sur l'expatriation
09:01depuis ces trois derniers mois
09:03qu'habituellement.
09:05Parce que les gens,
09:07j'ai dit,
09:08auront bien compris.
09:09On n'a rien compris,
09:10mais en tout cas,
09:11ils savent qu'il y a une grosse incertitude
09:12sur l'avenir
09:13et ils souhaitent aller vers des endroits
09:15où il y a plus de stabilité,
09:17tout simplement.
09:17Oui, c'est toujours ça, en fait.
09:18Ce n'est presque pas tant les mesures
09:20que l'instabilité des mesures
09:21et des choses qui sont décidées.
09:23Et là, du coup,
09:24on va embrayer,
09:24on va mettre les mains dans le cambouis,
09:26on va ouvrir le capot
09:27de tout ce qui est en discussion
09:28à l'Assemblée, au Sénat.
09:31Encore une fois,
09:31on le répétera régulièrement
09:32pendant l'émission,
09:33mais à chaque fois,
09:34c'est à prendre
09:35avec beaucoup de précautions
09:36compte tenu du fait
09:37qu'on ignore encore
09:38l'issue des débats budgétaires.
09:39Donc, on va y aller.
09:41Stéphane a laissé entendre
09:43qu'effectivement,
09:44il se passait quelque chose
09:44de pas trop négatif.
09:45On va commencer par le pas trop négatif
09:47autour de l'impôt sur la fortune.
09:49Alors, l'impôt sur la fortune
09:50improductive
09:51qui a donc d'ores et déjà été voté,
09:53mais pas dans le cadre général.
09:54Donc bon, bref,
09:55on va le dire,
09:56il y a un impôt sur la fortune
09:57improductive qui est dans les cartons,
09:59qui remplacerait donc
10:00notre actuel impôt
10:01sur la fortune immobilière.
10:02Et ma question à tous les deux,
10:04c'est est-ce que finalement,
10:05pour l'immobilier,
10:07c'est pas une bonne nouvelle
10:08pour ceux qui sont,
10:09qui vont investir en immobilier,
10:10est-ce que ça finalement,
10:12c'est pas une bonne nouvelle ?
10:14Oui, alors c'est une bonne nouvelle
10:16parce qu'effectivement,
10:17si ça passe,
10:17encore une fois,
10:18il n'y a rien de moins sûr,
10:19mais si ça passe,
10:20le déclenchement
10:21du nouvel impôt
10:24sur la fortune
10:26pour l'immobilier
10:27se ferait à 2,3 millions
10:28en gros,
10:29parce qu'on a 1 million,
10:30on aurait 1 million
10:31donc de franchises
10:32concernant l'immobilier.
10:32C'est-à-dire qu'on rappelle
10:33qu'aujourd'hui,
10:34l'impôt sur la fortune
10:35immobilière,
10:36c'est toujours 1,3 million,
10:37mais on a un abattement
10:39de 30% sur la résidence
10:41principale.
10:41L'impôt sur la fortune
10:42improductive,
10:43il dit,
10:43c'est un abattement
10:44d'un million d'euros.
10:45Donc de fait,
10:46quel que soit l'immobilier.
10:47Et en plus,
10:47on se posait la question
10:48avec Jean-Pascal
10:49il y a 15 jours
10:50quand ça a été voté,
10:51l'amendement a été voté,
10:52on se posait la question
10:54s'il était cumulable
10:54ou pas avec les 30%
10:55d'abattement,
10:56ce million d'abattement.
10:57Et je pense toujours
10:58que oui.
10:59Techniquement,
10:59voilà.
10:59Je pense toujours que oui,
11:00on regarde les textes.
11:01Et on avait fait les comptes,
11:02je crois, Jean-Pascal,
11:02on était monté à combien ?
11:03En gros,
11:04aujourd'hui,
11:05on peut monter jusqu'à
11:071,7,
11:081,8 million d'euros
11:09pour l'immobilier
11:11résidence principale,
11:12j'insiste là-dessus.
11:13Demain,
11:17on va plutôt autour
11:18des 3 millions.
11:19Donc, quelque part,
11:20finalement,
11:21c'est un cadeau
11:22à ceux qui ont
11:22un patrimoine
11:23résidence principale
11:24important.
11:26Important, oui.
11:27Oui, alors,
11:28c'est quand même
11:29un peu quelque chose
11:31qui peut apparaître
11:32quand même
11:32comme assez juste.
11:34Parce qu'enfin,
11:35vous prenez votre Bugatti
11:36Veyron à 2 millions d'euros
11:37pour aller à Saint-Tropez
11:39monter dans votre yacht
11:40à 50 millions d'euros.
11:41C'était comment ça ?
11:42Je me rappelle.
11:42Aujourd'hui,
11:42vous êtes un bon citoyen,
11:43vous ne payez pas d'ISF.
11:45Tandis que quand vous avez
11:46l'outre-cuidant
11:46de proposer à l'allocation
11:48un studio
11:49pour un étudiant,
11:51là,
11:51vous êtes un mauvais citoyen
11:52et vous payez l'ISF.
11:53Qui peut trouver ça juste ?
11:55Je crois qu'à un moment donné,
11:56qu'il n'y ait que l'immobilier,
11:58et spécialement l'immobilier
12:00loué
12:00à des étudiants,
12:02à des jeunes couples,
12:02etc.,
12:02supporte un impôt,
12:05c'est unique au monde déjà,
12:07et puis,
12:07c'est terriblement injuste.
12:09Donc,
12:10ça,
12:10ce serait un rééquilibrage,
12:12tout simplement,
12:13de dire,
12:14voilà,
12:14tout est taxé,
12:15etc.,
12:15les fortunes sont taxées.
12:17Alors,
12:17je ne dis pas que c'est bien,
12:18mais en tout cas,
12:19qu'il n'y ait que l'immobilier,
12:20c'était quand même
12:20une injustice flagrante.
12:22Mais du coup,
12:22justement,
12:22par rapport à ce qu'on se disait,
12:24au-delà du fait qu'on ait
12:25cette incertitude
12:26sur le vote à la fin
12:27de nos différents budgets,
12:29il y a quand même
12:30quelque chose.
12:32Est-ce qu'il n'y aurait pas
12:32une espèce de message
12:33quand même
12:34de cette prise en compte
12:35que l'immobilier,
12:36ce n'est pas nécessairement
12:38improductif ?
12:39Parce que c'est un peu ça,
12:40au-delà de nos incertitudes,
12:42il y a quand même
12:42des débats,
12:43et on va parler
12:43du statut du bailleur privé aussi,
12:45mais on a
12:46une petite musique
12:48quand même
12:48qui nous fait dire
12:49est-ce qu'on n'est pas
12:50en train de chercher
12:51à effacer
12:51le traitement
12:52qui a été fait
12:53à l'immobilier,
12:54à l'investissement locatif
12:55ces huit dernières années ?
12:57Alors,
12:57on a un premier mouvement,
12:59c'est-à-dire qu'effectivement,
12:59avant,
13:00on avait un IFI
13:00qui disait
13:01on ne va taxer
13:02que l'immobilier.
13:03Tout entendu,
13:03l'immobilier
13:03est le mauvais élève.
13:05Aujourd'hui,
13:05on a toujours
13:06un impôt sur la fortune
13:07dite improductive
13:08qui reste quand même
13:09particulièrement insultant,
13:10dans lequel l'immobilier
13:11reste placé,
13:12donc ce n'est pas
13:13qu'on a cessé
13:13de dire du mal
13:14de l'immobilier,
13:14mais au moins,
13:15on lui a mis
13:15ses petits camarades avec.
13:17Donc,
13:18on ne vous dit plus,
13:19n'investissez surtout pas
13:20en immobilier.
13:21Voilà,
13:21c'est un progrès.
13:23Donc,
13:23il y a un petit changement
13:24de braquet,
13:25mais enfin,
13:25on n'est pas encore
13:25à quelque chose
13:26de formidable.
13:26Mais du coup,
13:27si on devait l'avoir,
13:29cet impôt sur la fortune
13:30d'improductive
13:30avec les grandes lignes
13:31dont on vient de parler,
13:32est-ce que là,
13:33vous êtes en train de dire
13:33à celles et ceux
13:34qui nous écoutent
13:35et qui nous regardent,
13:36en gros,
13:36c'est peut-être le moment,
13:37si vous vous étiez
13:38un peu séparé
13:39de votre immobilier,
13:39d'y revenir,
13:41parce que finalement,
13:42vous pourriez être mieux
13:42traité fiscalement
13:43que vous ne l'étiez auparavant.
13:45Est-ce que c'est un conseil
13:46qu'on pourrait faire ?
13:47Évidemment,
13:47encore une fois,
13:48à condition que ça passe,
13:49mais voilà.
13:50Peut-être que ceux
13:50qui étaient effectivement limites,
13:52c'est-à-dire ceux
13:53qui étaient 1,3 million,
13:541,4 million,
13:54mais comme les gens
13:55déclarent toujours
13:56un petit peu moins.
13:57Bon, voilà.
13:58Peut-être que ceux
13:58qui étaient limites,
13:59effectivement,
14:00vont se dire,
14:00bon, alors là,
14:01j'ai une petite soupape
14:02supplémentaire,
14:04donc je vais regarder
14:05peut-être à nouveau.
14:06Mais je ne pense pas,
14:07effectivement,
14:07que ça fasse vraiment
14:09venir des gens
14:10sur l'immobilier,
14:11parce qu'il n'y a pas
14:11que l'impôt sur la fortune
14:12immobilière.
14:13La fiscalité immobilière
14:14est quand même
14:15totalement délirante.
14:17Globalement,
14:17on vous prend,
14:18dès que vous êtes
14:18dans la deuxième tranche
14:20d'impôt,
14:2030 plus les parlements sociaux,
14:22on vous prend la moitié
14:23et au-dessus,
14:24on va jusqu'à 70%
14:25d'impôts
14:26sur les loyers nets.
14:28Donc,
14:28c'est ça aussi
14:29qui fait que
14:30les gens n'y vont plus,
14:31les gens réfléchissent
14:32à deux fois
14:34et à trois fois.
14:35Ce n'est pas ça
14:35qui va peut-être
14:36faire revenir des gens.
14:37Moi,
14:37je n'y crois pas trop.
14:38Même chose, Stéphane ?
14:39Alors,
14:40c'est difficile
14:40en conseil,
14:43on doit être prudent,
14:43donc c'est difficile
14:44de conseiller aux gens
14:45de revenir sur l'immobilier.
14:46Moi,
14:46je pense qu'il peut y avoir
14:47un effet favorable
14:48sur les biens
14:49qui ont une certaine
14:50un certain standing,
14:51une certaine valeur.
14:52C'est-à-dire qu'aujourd'hui,
14:52si vous étiez fortuné,
14:55ce n'était pas pertinent
14:56de mettre 2 millions d'euros
14:58dans un bel appartement
14:59à Paris.
14:59Il va aller mieux
15:00être locataire
15:00et mettre son argent
15:01dans des actions.
15:03Demain,
15:04si cette réforme passe,
15:07il peut y avoir
15:08de nouveaux arbitrages
15:09vers des belles résidences principales,
15:11pas des châteaux magnifiques.
15:13Enfin,
15:14on pourra avoir
15:15un bel appartement
15:15ou une belle maison
15:17sans se retrouver
15:18d'un coup à l'IFI.
15:18C'est une évolution quand même.
15:20Donc,
15:21on était d'accord
15:21et on le disait
15:22il y a encore 15 jours,
15:23évidemment.
15:23C'est une mesure là,
15:24en l'occurrence,
15:25pour des gens
15:25qui sont plutôt aisés.
15:28Maintenant,
15:28on va essayer
15:29de s'adresser aux gens
15:30qui le sont sans doute
15:30un peu moins
15:31et qui s'adressent
15:32à des gens
15:32qui le sont encore moins,
15:33en l'occurrence.
15:34L'investisseur locatif
15:36qui va quand même aider
15:36à héberger des locataires.
15:38Le statut du bailleur privé,
15:39je regarde là activement
15:40puisque le projet
15:41de loi de finances de l'État
15:42est revenu
15:43à l'Assemblée nationale.
15:44On attend avec impatience
15:45l'article 12
15:46à l'issue duquel
15:47il y aura des amendements
15:48qui seront discutés
15:49et notamment celui
15:49sur le statut
15:50du bailleur privé.
15:51Messieurs,
15:52qu'en attendez-vous ?
15:54Pensez-vous
15:54qu'on peut avoir
15:56finalement le mécanisme
15:57dont on parle
15:58depuis des années
15:59et qui ne vient pas ?
16:01La base était intéressante.
16:04La première mouture
16:05qu'on avait eue
16:06avec 5% d'amortissement
16:07sur le neuf,
16:08alors plafonné,
16:09etc.
16:09et 4% pour l'ancien
16:12avec des conditions
16:14de travaux,
16:15etc.
16:16Bon, pourquoi pas ?
16:17La première version,
16:17en tout cas...
16:18Ça, c'était ce que recommandaient
16:20les deux parlementaires
16:21qui avaient travaillé
16:21sur le sujet.
16:22Donc, M. Gosson, etc.
16:23Donc, ça partait plutôt
16:25d'un bon sentiment
16:27et sur une bonne dynamique.
16:31Mais bon, là,
16:31ça a été réduit
16:32comme pout de chagrin.
16:33On a entendu parler
16:34de 2% pour le neuf
16:35et rien pour son,
16:36rien pour le neuf.
16:37Et rien pour son,
16:38c'est exactement ça.
16:39Rien pour son pour l'ancien.
16:41Alors, on entend parler
16:42peut-être de 3,
16:433,5% pour le neuf,
16:44mais même 3 ou 3,5%
16:46sur le neuf,
16:47du neuf qui est quand même
16:48beaucoup plus cher
16:48que l'ancien,
16:49avec des loyers plafonnés,
16:50ça ne marchera pas.
16:51Après, il y a des amendements
16:52qui vont être discutés
16:53et qui prévoient aussi
16:54d'intégrer également l'ancien,
16:56mais parfois avec des contreparties.
16:58Si vous pratiquez
16:59des loyers un peu inférieurs
17:00à ceux du marché,
17:01si votre logement
17:02a une belle note
17:02de performance énergétique,
17:04mais tout ça,
17:04c'est insuffisant ?
17:06C'est trop compliqué.
17:07C'est beaucoup trop compliqué.
17:09Moi, c'est ce que je n'aime pas
17:10dans ce projet.
17:11C'est un mauvais remède
17:12à un vrai problème.
17:13Il faut faire quelque chose
17:14de simple,
17:15augmenter le seuil
17:16du microfoncier,
17:17par exemple,
17:18mettre une flat tax.
17:19Mais quand vous commencez
17:20à vouloir mettre
17:20des amortissements
17:21avec des 2%,
17:23des 3,5%
17:23sur certains biens
17:24mais pas d'autres,
17:25à certaines conditions,
17:26les particuliers
17:27qui investissent dans l'immobilier,
17:28ce n'est pas des comptables,
17:29ce n'est pas des commerçants.
17:30Mais ça va faire vos affaires.
17:31Ça fait marquer des comptables.
17:32Oui, ça fait marquer des affaires.
17:33Vous allez devoir expliquer.
17:34Mais les gens ne vont pas investir
17:35parce qu'ils ne vont pas
17:36comprendre où ils vont.
17:37Qui a eu l'idée
17:37de mettre un amortissement ?
17:40Ça n'a pas de sens.
17:41Mettre un abattement.
17:42Donc, pour vous,
17:43ça va faire pchit
17:44quel que soit justement
17:45l'amortissement,
17:46le niveau de l'amortissement
17:47qui sera retenu ?
17:48Pour revenir à ce qu'on disait
17:49tout à l'heure,
17:49c'est un peu...
17:51Le problème,
17:51c'est qu'on se rebase
17:52sur la loi Périssol
17:54qui était justement
17:55un amortissement
17:55qui fonctionnait bien.
17:57Et la loi Périssol,
17:58elle était inspirée
17:59d'une loi allemande
18:00qui a 50 ans
18:01et donc qui était
18:02pour les investisseurs
18:03en Allemagne.
18:04Mais ce qui s'est passé
18:04en Allemagne, par exemple,
18:05c'est que la loi
18:06n'a pas changé
18:07depuis 50 ans.
18:08C'est-à-dire que
18:09pour les investisseurs
18:09immobiliers en Allemagne,
18:11c'est exactement
18:12la même chose.
18:13Ça n'a pas changé
18:14dans la IOTA
18:15depuis 50 ans.
18:16Alors peut-être que
18:17l'Allemagne,
18:17il y a quelques problèmes
18:18de logement,
18:18mais ça n'a rien à voir
18:19avec le problème français.
18:21Donc ça,
18:22on devrait peut-être
18:22s'en inspirer.
18:23À la limite,
18:23qu'on fasse n'importe quoi,
18:25mais qu'on dise
18:25à un moment donné,
18:26voilà un statut,
18:28voilà, il est ce qu'il est.
18:29Il faudrait mieux
18:30qu'il soit quand même
18:30un peu intéressant
18:31pour que ça relance la machine,
18:32mais on s'engage
18:33à ne pas en changer
18:34pendant au moins
18:3410 ans, 15 ans.
18:36Parce qu'effectivement,
18:37en France,
18:38bon, voilà,
18:39c'est les ravages
18:41qu'on voit aujourd'hui.
18:42C'est la conséquence.
18:43Ce n'est pas
18:44on va dans le mur,
18:44c'est qu'on est dans le mur
18:45et ça, c'est la conséquence
18:46de la suradministration
18:47du logement.
18:48Vous vouliez pousser,
18:49on en profite pendant une minute
18:50parce qu'après,
18:50on a d'autres sujets à aborder,
18:51mais vous vouliez pousser
18:52un coup de gueule aujourd'hui,
18:53Stéphane.
18:54Et c'est dans votre livre
18:55dont je fais la promo.
18:57Je ne sais pas
18:57si on le voit à l'écran.
18:58Est-ce qu'on le voit bien ?
18:59Oui.
18:59On le voit bien, super.
19:01Sur le surinterventionnisme
19:03de l'État,
19:03pour vous,
19:03c'est ça l'origine,
19:05en réalité,
19:05de la crise du marché locatif,
19:07de la crise du logement
19:08qu'on traverse aujourd'hui, en fait ?
19:09On dit que les marchés
19:10n'ont pas de mémoire,
19:11mais en tout cas,
19:11les marchés immobiliers
19:12n'ont pas de mémoire
19:13parce qu'effectivement,
19:13et ça remonte à très vieux,
19:15la faute originale,
19:16c'est sans doute
19:17le blocage des loyers
19:18en 1918,
19:18qui n'a été...
19:20Donc, les loyers
19:21ont été bloqués
19:22pendant 30 ans.
19:22Ils ont été libérés
19:23en 1948,
19:25mais uniquement
19:25pour les nouvelles constructions.
19:27C'est pour ça
19:27qu'il y a encore
19:28des beaux 48 aujourd'hui.
19:29Vous pouvez payer
19:30200 euros de loyer
19:31pour un T4
19:31à Paris
19:33parce que les loyers
19:34sont toujours bloqués
19:34depuis 1918.
19:37Oui, mais moi,
19:37je ne les ai pas vus.
19:37C'est un même petit
19:38contact colis.
19:39Mais effectivement,
19:40le blocage des loyers
19:41en 1918
19:42qui a complètement anéanti
19:43la construction
19:45puisque pour un salaire
19:47de 2000 euros
19:48en équivalence,
19:49les gens payaient
19:5040 euros de loyer.
19:51Donc, quand vous payez
19:5140 euros de loyer,
19:52vous n'achetez pas,
19:53il n'y avait plus de construction,
19:54les propriétaires
19:54n'investissaient plus,
19:56n'entretenaient plus
19:57le logement.
19:57Donc, c'était une catastrophe.
19:59Donc, bon,
19:59ensuite,
20:00le logement est reparti
20:02dans les années 60-70
20:03puis est arrivé
20:04en 1989
20:05donc le fameux
20:06bail 89
20:07qui a eu
20:09pour conséquence
20:09entre autres
20:10de faire partir
20:11totalement
20:11les investisseurs
20:12institutionnels
20:13du logement
20:13qui possédaient
20:14plus d'un million
20:15de logements.
20:16C'était
20:16plus de 300 000
20:17logements à Paris.
20:18C'était vraiment
20:19très très important.
20:20Ils faisaient le marché
20:21notamment à Paris
20:21et ils ont vendu.
20:23Donc, c'est un million
20:23de logements à l'époque.
20:25Donc, on n'a eu
20:25pas d'autre choix
20:26que de mettre en place
20:27des lois
20:28pour sponsoriser
20:29les particuliers
20:30pour qu'ils remplacent
20:31les institutionnels,
20:32etc.
20:32Après, on a eu
20:33la loi SRU
20:34où il y a
20:35des tas de bonnes choses
20:36dans la loi SRU.
20:36Stéphane, vous abordez
20:37trop de sujets,
20:38on ne va pas avoir le temps.
20:39Oui, tout à fait.
20:40Mais alors, juste pour finir
20:41sur la loi Allure
20:43qui effectivement
20:44l'a bloqué les loyers
20:45donc là aussi
20:45bloqué les loyers
20:46dans les zones tendues
20:47juste à l'inflation
20:48donc là, on avait oublié
20:491918 aussi
20:50ce qui a fait
20:51qu'aujourd'hui
20:52on est là
20:52où on en est
20:53que le marché
20:54est complètement sclérosé
20:55qu'il y a bientôt
20:563 millions
20:57de foyers
20:58en attente
20:59de logement social
21:00et c'est les ravages
21:01de la suradministration
21:02c'est-à-dire qu'on crée
21:02la pénurie
21:03et après on gère
21:04la pénurie.
21:05Je suis quand même
21:05obligée de rappeler
21:06que sur l'encadrement
21:07des loyers
21:08vous avez des villes
21:08qui n'ont pas
21:09d'encadrement des loyers
21:10qui ont une baisse
21:11de l'offre locative
21:11similaire à des villes
21:12qui ont l'encadrement
21:13des loyers
21:14donc mettre
21:14toute la responsabilité
21:16de la pénurie
21:17de logements alloués
21:18sur le seul
21:19encadrement des loyers
21:20je pense...
21:21Non, ce n'est pas
21:21la seule raison
21:21il y a toutes les raisons
21:23effectivement d'avant
21:23et notamment la fiscalité
21:25comme il nous resterait
21:26peu de temps
21:27je voulais quand même
21:27parler d'un sujet intéressant
21:29parce qu'il y a des choses
21:30le diable se cache
21:31toujours dans les détails
21:32on a des députés
21:33Jean-Pascal
21:33là on va parler
21:34aussi ça peut être
21:35de l'investissement locatif
21:36mais tout ce qui n'est pas
21:37votre résidence principale
21:38aujourd'hui
21:39on a une super nouvelle
21:40oui vous allez voir
21:41on va réduire le délai
21:43pour la plus-value
21:44pour être exonéré
21:45totalement sur la plus-value
21:46immobilière
21:47qu'on va réaliser
21:47donc qui passerait là
21:48techniquement
21:49de 22 ans
21:50à 17 ans de mémoire
21:51bonne nouvelle
21:52sauf que vous
21:52vous avez compris
21:53qu'il y avait aussi
21:54une autre mauvaise nouvelle
21:55est-ce que je m'y retrouve
21:56c'est à peu près l'idée quoi
21:57alors oui il y aurait
21:58plein de choses à dire
21:59là-dessus
21:59mais effectivement
22:00il y a un amendement
22:01qui a été voté
22:02pour réduire de 22 à 15 ans
22:03l'exonération d'impôts
22:05sur les revenus
22:05sur les plus-values immobilières
22:06ça ça peut paraître
22:07une bonne nouvelle
22:08sauf qu'il n'a pas été voté
22:10pour la partie
22:11contribution sociale
22:11qui reste à 30 ans
22:12pour l'exonération
22:13donc on reste comme ça
22:14avec deux régimes distincts
22:15qui n'ont rien à voir
22:16et en plus en parallèle
22:17on a voté une hausse
22:18des contributions sociales
22:19de la CSG
22:20d'1,4%
22:21hausse qui va frapper
22:22notamment les plus-values
22:23immobilières
22:24et les revenus fonciers
22:25donc c'est quand même
22:27une bonne nouvelle
22:28plus que limite
22:29c'est 1,4% de plus
22:30sur la CSG
22:31c'est ça du coup ?
22:32donc sur la revenu foncier
22:33mais donc du coup
22:34voilà
22:34parce qu'il y en a beaucoup
22:35qui ont parlé
22:36parce que tout le monde
22:37nous en a parlé
22:38vous écoutiez partout ailleurs
22:39c'était une hausse
22:41sur de la CSG
22:42pour les revenus financiers
22:44mais on n'a pas vraiment
22:45expliqué que non
22:46c'est sur le patrimoine
22:47plus-value immobilière
22:49et revenu foncier
22:50ça nous concerne directement
22:51bon on finit quand même
22:52par une bonne nouvelle
22:53messieurs
22:53un petit geste
22:54pour nos primo-accédants
22:55allez moi j'en ai une
22:56allez
22:56oui effectivement
22:57il y a une augmentation
22:59et ça va dans le bon sens
23:00c'est-à-dire que
23:01les abattements
23:02de droits de donation
23:03de 100 000 euros
23:04quand on donne à un enfant
23:05ou à un petit enfant
23:06pour l'acquisition
23:07d'une résidence principale
23:08qui était réservée
23:10aux neufs
23:11sont maintenant
23:12accessibles à l'ancien
23:13pas là encore
23:14si ça passe
23:14et donc ça vient
23:15dans cette histoire
23:16quand même
23:16de remettre l'ancien
23:18dans le débat
23:19de faire un petit effort
23:20pour ce secteur
23:21qui a vraiment été sinistré
23:22on rappelle
23:23c'est 100 000 euros
23:24par donateur
23:25et 300 000 euros
23:27jusqu'à 300 000 euros
23:29par donateur
23:29bonne nouvelle
23:30messieurs quand même
23:31non ?
23:31ça peut donner un petit peu
23:32bien sûr
23:33non mais j'adore
23:34ce qu'il va dire
23:36et il a raison
23:37en vrai Stéphane
23:38allez-y
23:39dites-le pour terminer
23:40non mais c'est juste
23:40qui connaît autour de soi
23:41moi j'ai un peu interrogé
23:43des gens
23:43qui connaît autour de soi
23:44des gens qui peuvent donner
23:45300 000 euros
23:46alors c'est 100 000 euros
23:47ou des petits-enfants
23:49enfin donc
23:50avec le cumul
23:51ça peut aller à 300 000
23:52dans des stratégies
23:54d'optimisation successorale
23:55c'est pas négligeable
23:56oui bien sûr
23:57bien sûr
23:57mais c'est quand même
23:59extrêmement marginal
24:00non mais quand même
24:00une bonne nouvelle
24:01moi je pense que
24:02il y a une prise de conscience
24:04quand même
24:05vous le disiez tout à l'heure
24:06Marie vous avez raison
24:06il y a une prise de conscience
24:07qu'on est allé trop loin
24:08on a trop chargé la mule
24:10comme disait
24:10Véronique Bédague
24:11la patronne de Nexity
24:13il y a une prise de conscience
24:16même le gouvernement
24:17il y a quelques mois
24:18a fait un peu son mea culpa
24:19en disant qu'on s'est pas
24:20assez occupé d'immobilier
24:21c'est peu de le dire
24:22malheureusement
24:23c'est pas quand on s'en est
24:24pas assez occupé
24:25c'est quand on s'en est
24:26trop et mal occupé
24:27donc en rajoutant
24:28des contraintes
24:29de la suradministration
24:30etc.
24:30donc il y a quand même
24:31une prise de conscience
24:32et puis de toute façon
24:32effectivement c'est pas
24:33qu'on est dans le mur
24:35donc je pense que
24:36nous sommes au nadir
24:37effectivement
24:37de la complexité
24:39de la fiscalité
24:40etc.
24:41donc je pense que
24:42ça ne peut
24:43que repartir
24:44ça ne peut qu'aller mieux
24:45on ne peut que rebondir
24:46et on va devoir
24:47en rester là
24:48et en attendant
24:49il y a de très bonnes
24:51affaires à faire
24:51en ce moment dans le neuf
24:52qui est complètement
24:53à l'agonie
24:53et dans l'ancien
24:54sur le produit
24:56typé investisseur
24:57avec défaut
24:57et à refaire
24:58et voilà
24:59et on en reparlera
25:00aujourd'hui on est dans
25:01le flou
25:01ça tombe bien
25:02Manuel de survie
25:03dans la jungle immobilière
25:04de Stéphane Descartier
25:05et puis on a aussi
25:06Jean-Pascal Michaud
25:06qui vient régulièrement
25:07sur le plateau
25:08avec Stéphane
25:08on pourra décrypter
25:10ce qui sera véritablement
25:11voté
25:11donc on se revoit
25:12dans quelques semaines
25:12et vous allez voir
25:14on sera plus calme
25:14on prendra moins de précautions
25:15et on vous donnera
25:16des conseils très très précis
25:17merci à tous les deux
25:18d'avoir été avec nous
25:19je vous dis à demain
25:20pour les experts de l'IMO
25:21sur BFM Business
25:22les experts de l'IMO
25:25sur BFM Business
25:27BFM Business
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