- il y a 2 jours
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
00:07Et bienvenue dans les experts de l'IMO en direct depuis le carreau du temple à Paris.
00:11Pourquoi pour cet événement, la tribune acte 50, les médias de l'intégralité de notre groupe lancent les élections municipales.
00:19On est à 100 jours du vote et évidemment un des sujets principaux, si ce n'est le sujet principal de ces élections municipales,
00:25ce sont évidemment nos questions logements et immobiliers.
00:28C'est d'ailleurs pour ça que les experts de l'IMO sont en direct depuis cet événement.
00:32Et on va tout de suite débattre de tous ces sujets-là.
00:38Et avec moi en plateau, Maître Pierre Tarat, président de la Chambre des notaires de Paris.
00:44Bonjour.
00:45Également César Armand, journaliste de la tribune.
00:48Bonjour César.
00:49Bonjour Marie.
00:49Et également Jean-Luc Guittard, directeur général de Consulting Group.
00:53Bonjour Jean-Luc.
00:54Bonjour Marie.
00:54Alors on est tous les trois présents ici pour parler de ces sujets logements et immobiliers.
00:58Mais d'abord, cet événement s'appelle La Tribune Acte 50.
01:01Forcément, je me tourne vers vous.
01:03César, c'est quoi cet événement spécifique pour tout notre groupe, que ce soit BFM TV, BFM Business et La Tribune ?
01:09Cet événement, ça correspond parfaitement à l'ADN de La Tribune et des BFM locales et des BFM Business en général.
01:14Mêler l'économique, la politique au plus près du terrain.
01:16Et là, en l'occurrence, dans la lutte contre le changement climatique.
01:18C'est le deuxième Acte 50, mais ça fait une dizaine d'années qu'on organise ces événements avec les collectivités, avec les professionnels, avec les intermédiaires.
01:25Tous ceux qui comptent pour créer une planète plus durable.
01:28Et ça fait un paquet d'années qu'on se connaît César.
01:30Ça fait un paquet d'années qu'on traite ces sujets liés au logement et à l'immobilier.
01:33Et on sait que c'est un sujet majeur en vue de ces élections municipales quand même.
01:37Bien sûr, la crise du logement, elle concerne tous les territoires désormais, que ce soit les grandes villes, les villes moyennes, même les villes rurales pour certains endroits.
01:45Il y a beaucoup de fonciers à reconquérir dans ces territoires ruraux.
01:48Mais c'est aussi le maire qui est vu comme la solution, car c'est lui qui délivre des permis de construire.
01:53Peut-être que demain, c'est lui qui attribuera les logements sociaux.
01:55On verra les débats au Parlement.
01:56Oui, ça nous emmènera.
01:58Et c'est lui aussi qui fait les politiques de mobilité urbaine.
02:01Donc, c'est les liens domicile-travail.
02:02C'est encore le maire.
02:03Donc, c'est important de faire discuter et débattre tous ces intervenants.
02:07Et l'un des autres liens, c'est le notaire, maître Pierre Tarade.
02:11Il y a un vrai sujet autour de cette reprise du marché de l'immobilier aujourd'hui.
02:15Je voudrais d'abord avoir votre sentiment de marché.
02:17À l'heure où on se parle, on sait que les ventes, ça va mieux.
02:20Tout du moins dans l'ancien et on verra que dans le neuf, c'est un peu plus compliqué.
02:23Est-ce qu'aujourd'hui, vous, vous la palpez, cette reprise au quotidien ?
02:27Oui, alors au quotidien, on la sent très fort dans les études,
02:31parce qu'il y a clairement un retour de nos clients sur l'ancien.
02:38Mais avec, on le remarque, une reprise qui marque un peu le pas.
02:42En tout cas, ce n'est pas une reprise rapide.
02:46On a même un petit peu le sentiment depuis la rentrée que la reprise ralentit.
02:50On est toujours sur un mouvement ascendant, mais qui ralentit.
02:55Et le problème, c'est probablement justement un peu le problème du logement.
03:00On se rend compte, parce qu'on a l'expérience des précédentes crises 2008-2013,
03:04où la sortie de crise s'était passée pareil, de façon un petit peu lente,
03:08parce que le marché, notamment le marché parisien,
03:11c'est essentiellement un marché de gens qui habitent chez eux,
03:14de propriétaires de résidences principales.
03:16Et donc, ce sont des gens qui, avant de mettre en vente leur appartement,
03:21vont vouloir avoir acheté le nouveau.
03:24Et donc, ça patine.
03:25Il y a un problème d'offre, parce qu'on a là des gens qui ne trouvent pas à acheter,
03:29et donc qui ne mettent pas en vente.
03:31Et donc, il y a deux moyens peut-être de desserrer tout ça.
03:34C'est le locatif des investisseurs qui achèteraient sans vouloir déménager.
03:38Qui eux ne sont pas vraiment revenus, on va dire.
03:39Ils ne sont pas revenus, clairement pas revenus, et ça fait partie des sujets d'actualité.
03:43Et puis, le neuf, qui met du sans-frais dans le marché.
03:46Voilà, c'est les deux axes qui manquent aujourd'hui, sans doute, pour que la reprise accélère.
03:51Jean-Luc, je me tourne vers vous.
03:53Le neuf, allô ? Allô ? N'est pas disponible ?
03:55Qu'est-ce qui se passe ? Pourquoi la reprise n'est toujours pas là ?
03:58Alors, dans le neuf, ce qui s'est passé assez clairement,
04:00c'est qu'on a eu une habitude fiscale qui s'est étalée sur une bonne trentaine d'années,
04:06qui a disparu brutalement.
04:08Ce qui n'était en soi pas très grave, c'était sans doute assez préparé.
04:11Mais ça s'est combiné avec une forte hausse des taux.
04:14Donc, ce double phénomène a bloqué complètement le marché.
04:17C'est-à-dire qu'on a eu la disparition du dispositif Pinel,
04:19et puis, en même temps, on a eu des conditions d'accès au crédit moins favorables.
04:22Voilà, absolument.
04:22Et un coût de fabrication, finalement, de ces actifs neufs,
04:25qui est très lié à la valeur du foncier,
04:27et donc, c'est assez inertiel.
04:29Donc, on achète des fonciers, ensuite, on construit dessus.
04:31Et comme on les a payés chers, on ne peut pas les vendre pas chers.
04:33Donc, on n'a pas du tout d'effet prix.
04:35On n'a pas du tout de capacité d'emprunt et d'investissement qui s'est amélioré.
04:40Elle s'est plutôt dégradée, de l'ordre de 25%.
04:42Donc, quand vous prenez tous ces facteurs,
04:43que vous les accumulez à peu près au même moment,
04:45ça arrête complètement le marché.
04:47Donc, c'est une crise très forte.
04:48Sans doute, la plus forte qu'est connue, l'immobilier neuf, évidemment.
04:52Et ce n'est pas le cas de l'ancien.
04:53Mais tout est combiné.
04:55Rien ne se débloque.
04:55J'allais dire que depuis le mois de septembre,
04:57vous disiez que l'ambiance n'était pas très bonne.
05:00C'est le cas, puisqu'on ne sait toujours pas ce que décideront
05:02l'Assemblée, le Sénat, le gouvernement.
05:06Enfin, on ne sait plus d'ailleurs qui décide exactement.
05:08Mais on est dans une période d'incertitude très forte.
05:10Ce qui fait que les opérateurs promoteurs ne lancent plus,
05:14ne prennent plus de risques.
05:16Les maires, on le disait, on rentre dans une période électorale.
05:19Donc, ce n'est pas le moment de délivrer des permis.
05:20D'ailleurs, ça s'est arrêté depuis quelques temps.
05:21On va en parler.
05:22Et quand vous cumulez, mais à la fin, il n'y a aucun facteur positif.
05:25En fait, si vous me demandiez d'en citer un, je n'en ai pas.
05:27Mais je cherche.
05:28Mais je rebondis sur ce que vient de dire Jean-Luc.
05:30En fait, construire, signer le permis de construire pour le maire.
05:33Vous savez, cette fameuse adage qui dit
05:35« Un maire qui bâtit est un maire battu ».
05:36Est-ce que c'est vrai aujourd'hui ?
05:38Nous, on a vu, on rend hommage à nos partenaires de Doxa.
05:40On a fait un sondage sur le baromètre
05:42qui nous dit systématiquement sur le logement
05:44qu'en fait, les administrés veulent qu'on construise.
05:47Et pour autant, on a des maires qui rechinent parfois
05:49à signer les permis de construire.
05:51On sait que produire du logement, ça peut rapporter
05:53financièrement et électoralement à tous les élus.
05:56Pourquoi ça ne marche pas aujourd'hui ?
05:58Qu'est-ce qui freine aujourd'hui, messieurs ?
06:00César ?
06:00Il y a un petit sujet aussi de fiscalité locale.
06:03Aujourd'hui, les maires qui construisent,
06:06certes, touchent la taxe foncière,
06:07mais pas pour le logement social.
06:09Mais ils n'ont plus la taxe d'habitation
06:10que payaient tous les habitants.
06:11Et la taxe d'habitation, ça permettait de financer quoi ?
06:13Ça permettait de financer l'école, le gymnase,
06:16l'infrastructure de transport ou que sais-je.
06:18Mais ça s'est donné un levier.
06:20Aujourd'hui, ils n'ont plus ce levier.
06:21Après, oui, il y a de plus en plus de malthusianisme,
06:23des maires qui refusent tout simplement de construire.
06:25Alors que oui, effectivement, il y a des retours sur investissement.
06:28Il n'y a pas que les frais de notaire,
06:29les droits de mutation.
06:30On va en parler, évidemment.
06:31Ou de la TVA pour le logement neuf.
06:33Il y a aussi tout un développement économique qui se fait.
06:36C'est la vie locale, du commerce, d'animation.
06:39Et c'est là souvent les élus au colo bleu.
06:40Sur les maires bâtisseurs, maires battues,
06:42il y aura une étude du Cevipof qui va bientôt sortir
06:44dans quelques semaines, qui sera intéressante à regarder.
06:48Oui, pour essayer de voir si effectivement
06:50c'est vrai ou ce n'est pas vrai.
06:51Mais ce qu'on voit, c'est qu'il y a souvent un pattern.
06:52C'est vrai qu'à la veille des élections municipales,
06:55on voit que les maires sont un petit peu plus frileux.
06:57Pour le coup, César, Maître Pierre-Tarade,
06:58César abordait un sujet qui est intéressant.
07:00C'est sur ce que ça rapporte aussi sur les DMTO,
07:03les droits de mutation à titre onéreux.
07:04Alors, on ne va pas dire frais de notaire.
07:06On ne va pas dire frais de notaire.
07:08On rappelle qu'en réalité, il y a très peu d'argent
07:10au sein de ces DMTO qui vont véritablement
07:12dans la poche des notaires.
07:13Au sein des DMTO, c'est même rien du tout
07:14puisque c'est la partie...
07:16Départementale.
07:17C'est la partie...
07:17Il y a une partie pour le département,
07:19une partie pour la commune
07:20et une partie pour l'État
07:21dans les droits de mutation à titre onéreux
07:23qui sont la fiscalité.
07:24Et c'est effectivement 9-10e
07:26de ce qu'on appelle très vulgairement
07:28les frais de notaire.
07:29Je dis souvent, quand j'achète ma baguette de pain
07:31chez le boulanger, je paie la TVA,
07:32je n'appelle pas ça frais de boulanger.
07:34Mais voilà, les frais de notaire,
07:37c'est essentiellement effectivement des impôts.
07:40Parfois, ils sont réduits, c'est ce qu'on disait
07:43lorsqu'on est en fait en TVA.
07:45Donc, c'est pareil, il y a des impôts aussi
07:47mais qui n'ont pas la même assiette.
07:49Alors, la question des DMTO,
07:51vous savez qu'ils ont augmenté de 0,5%.
07:55La part départementale,
07:57c'est la mesure du gouvernement Barnier.
07:58Oui.
08:00On a eu un petit peu peur,
08:01on parlait tout à l'heure de la reprise.
08:03On s'est dit, ça va être...
08:05Le coup de grâce, ça va tout arrêter.
08:07Ça va tuer le redémarrage dans l'œuf.
08:09En fait, pas tant que ça.
08:11Pas tant que ça.
08:12Ça a accéléré quelques ventes
08:13qui étaient déjà sous promesse.
08:15Juste avant, vous voulez dire ?
08:16Juste avant.
08:16On a signé juste avant que ça augmente.
08:19Ça n'a pas vraiment déclenché
08:20des décisions de vendre ou d'acheter
08:22parce que d'ailleurs, le délai était très court.
08:26D'ailleurs, pour moi, ça m'a un peu rendu perplexe.
08:29D'abord, c'est pas tant que ça.
08:32Sur un investissement en 300 000 euros,
08:34on parle de 1 500 euros de surcoût.
08:37C'est pas déterminant pour l'obtention du crédit
08:39et du financement, clairement.
08:40C'est pas déterminant, même pour la décision d'acheter.
08:43Vous faites un financement sur 25 ans,
08:441 500 euros, c'est 60 ans par an.
08:46C'est un calcul très vulgaire que je viens de faire.
08:48Oui, bien sûr.
08:49Voilà, donc c'est pas mon calcul qui est applaudi.
08:52C'est son nom de voisin.
08:55Donc, ça n'a pas été ni moteur, ni un frein.
08:59En revanche, la fiscalité est effectivement un élément
09:02parce que le marché immobilier,
09:05surtout, encore une fois, quand on parle
09:06d'acheter sa résidence principale,
09:07c'est un marché qui est extrêmement psychologique.
09:10Et ce ne sont pas des mesures fiscales
09:12qu'on bricole par-ci, par-là,
09:14qui vont changer la décision d'acheter ou de ne pas acheter.
09:18Il y a un des éléments, un des facteurs
09:20qui explique pour moi la reprise du marché.
09:22Alors qu'on est dans une période d'incertitude totale,
09:27on ne sait pas pour combien de temps le gouvernement est là,
09:29on ne sait pas si la loi de finances va être votée,
09:32la géopolitique, je n'en parle pas.
09:34Ça fait 3 ans que c'est comme ça.
09:36Donc, on est aujourd'hui dans une période d'incertitude totale
09:39et on se rend compte que le marché redémarre à ce moment-là.
09:42Comment ça se fait ?
09:43Ça se fait que le marché de l'immobilier,
09:46fondamentalement, c'est un toit sur ma tête
09:48et qu'il y a un moment où, quelle que soit l'incertitude,
09:50ou quand l'incertitude devient la norme,
09:52eh bien, s'il manque une chambre pour mon petit dernier,
09:55si j'ai trop de kilomètres à faire pour aller au bureau tous les matins,
09:58eh bien, je vais finir par acheter quand même.
10:00Donc, la fiscalité, c'est très important.
10:03On va en reparler, sans doute,
10:04quand on va parler de l'investissement locatif.
10:07Bien sûr, oui.
10:07Évidemment.
10:08Mais pour la résidence principale, c'est devenu, me semble-t-il,
10:11C'est secondaire pour la résidence principale.
10:13Et puis surtout, on le rappelle quand même,
10:14on fait le lien sur dire les DMTO,
10:16ça rapporte de l'argent, vous le disiez,
10:17aux départements et aux communes, majoritairement.
10:19Oui, mais alors ça, merci de me recentrer sur la question qui était vraiment posée.
10:24En réalité, on a un problème parce que cette crise de l'immobilier
10:28fait qu'on a eu quand même une baisse des volumes à Paris de près de 40%.
10:33Donc, vous pouvez augmenter les droits de mutation.
10:36Si je reçois un peu plus cher sur moins,
10:39je reçois moins, je perçois moins.
10:41Donc, il y a effectivement ce problème de chute des recettes.
10:43Et c'est les DMTO, donc ce n'est pas le neuf qui va permettre de compenser.
10:47Mais alors justement, on voit que finalement,
10:49les transactions, quelles qu'elles soient dans l'ancien ou dans le neuf,
10:51mais a fortiori dans l'ancien,
10:53elles portent aussi les finances locales.
10:55Dans le neuf, elles portent les finances de l'État via la TVA.
10:58Ça aussi, c'est un drame, en fait, de se dire,
11:00mais en fait, produire, c'est aussi,
11:02pas que un coût, en fait, c'est aussi un gain pour les finances publiques.
11:06C'est aussi ça le sujet, Jean-Luc ?
11:07Absolument, c'est une taxe, finalement, qui est assez dynamique,
11:11qui est assise sur l'activité économique.
11:13Et donc, l'immobilier participe fortement à l'activité économique
11:16à travers le bâtiment et tout le secteur du bâtiment,
11:19mais pas uniquement.
11:19Parfois, ça permet de créer des emplois,
11:21ça permet de relocaliser des entreprises, etc.
11:24Donc, c'est un élément qui est assez central.
11:27Et donc, en fait, on ne s'est pas aperçu
11:29que c'était aussi dynamique dans la TVA.
11:31Donc, quand on enlève une aide fiscale
11:34qui était différente de la TVA,
11:36on n'a pas mesuré que sur l'activité, ça aura un impact.
11:38Et je pense que ça, c'est une erreur de prévision.
11:40Vous allez me dire, ce n'est pas la seule.
11:42Vous allez me dire, ce n'est pas la première.
11:44J'espère qu'il n'y en aura pas trop souvent
11:45parce que c'est embêtant pour notre pays,
11:47parce que ça touche un bien essentiel.
11:49Le logement est un bien essentiel.
11:51Ce n'est pas du tout...
11:51Si on faisait moins de commerce,
11:52si on faisait moins de bureaux,
11:54c'est embêtant, mais ce n'est pas très grave.
11:56Le bureau, on a inventé le télétravail.
11:58Le commerce, il y a un monsieur Bezos
11:59qui a trouvé une solution pour nous livrer à peu près chez nous.
12:02Je ne dis pas que c'est bien,
12:03je dis juste que ce sont des éléments
12:05dont on voit que c'est non essentiel.
12:06Le logement, c'est essentiel.
12:07Donc, on ne peut pas l'arrêter.
12:09Quand on prend la décision d'arrêter
12:10la construction en oeuvre de logement,
12:12nous ne nous voilons pas la face.
12:13Ce n'est pas compliqué à comprendre.
12:15J'arrête d'aider.
12:16J'ai des investisseurs institutionnels
12:17qui me disent, à travers un magnifique bras d'honneur,
12:20moi, mon sujet, c'est les taux.
12:22Les taux montent.
12:23Je vais plutôt aller chercher des choses
12:24qui rapportent plus,
12:25ce qui est assez logique.
12:26C'est leur métier, en vérité.
12:27Donc, je me tourne vers les particuliers
12:29parce qu'il ne reste que ça pour investir.
12:31Et ces particuliers, je leur dis,
12:32alors, vous allez être beaucoup moins aidés.
12:33Les taux ont monté,
12:34on ne pourrait pas vous financer.
12:35On ne construit plus.
12:36Les prix ne baissent pas.
12:37Enfin, j'arrête là la litanie
12:38des mauvaises nouvelles.
12:40Évidemment, un particulier,
12:41c'est légitime,
12:42il ne va pas prendre de risques.
12:44Il va se dire, j'attends.
12:45J'attends, ce n'est pas une mauvaise attitude
12:47dans certains cas.
12:47Pas toujours, bien sûr.
12:48Mais souvent, c'est une assez bonne attitude
12:50dans des marchés qui sont assez agités.
12:52Et donc, on a généré tout ça.
12:53Et donc, en fait, aujourd'hui,
12:54le neuf ne peut pas se relancer
12:55autrement que par une aide d'État.
12:57Toutes ces grandes crises immobilières,
12:58vous les citiez,
13:00ont été, on est sortis de ces crises,
13:02finalement, à travers une aide
13:03et une dynamique politique assez forte.
13:06Une forme de consensus
13:07qu'on pourra retrouver sans doute localement.
13:10Mais là, nationalement,
13:11pour l'instant, je ne vois rien venir.
13:13Sorane, Sorane, ne vois-tu rien venir ?
13:15Il y a quand même un sujet.
13:16Notre statut du bailleur privé,
13:17on va en parler
13:17parce qu'on tourne autour du pot
13:18depuis tout à l'heure.
13:19On a besoin d'un soutien, effectivement,
13:22pour relancer la machine du logement neuf,
13:24mais pour relancer
13:24l'investissement locatif tout court
13:26dans le neuf comme dans l'ancien.
13:28On a un débat budgétaire qui patine,
13:30mais il y a quand même un vrai sujet,
13:32celui de cette création
13:33d'un statut du bailleur privé.
13:34On est censé obtenir
13:35un avantage fiscal à investir,
13:37à créer de l'offre locative.
13:39Est-ce que vous pensez
13:39qu'on va dans le bon sens ?
13:41Je ne sais pas lequel de vous
13:42souhaite intervenir sur le sujet,
13:44Maître Pierre Tarade.
13:44Une observation qui va dans ce sens-là.
13:48Chaque fois qu'on parle
13:49de crise du logement,
13:50dans mes fonctions,
13:51on voit beaucoup de décideurs.
13:52Il parle d'investisseurs publics,
13:55de grands propriétaires,
13:57de grands institutionnels.
14:00Il y a un angle mort
14:01qui est le bailleur privé.
14:04Je dirais le bailleur particulier.
14:07Cet angle mort,
14:08il n'est pas négligeable.
14:09C'est 75% du parc locatif.
14:13Donc, quand on met de côté
14:1575% du parc locatif,
14:18comment s'étonner
14:18que les politiques ne fonctionnent pas ?
14:21Donc, effectivement,
14:22ça fait très longtemps
14:23que nous attendons
14:24un statut du bailleur privé.
14:26Alors, c'est l'actualité du week-end,
14:30puisque, effectivement,
14:31dans le cadre de l'élaboration
14:32de la loi de finances,
14:33on a des mesures qui sortent.
14:34Alors, pour nous, les notaires,
14:36ça fait longtemps
14:37qu'on appelle un statut
14:38du bailleur privé
14:39qui soit d'ailleurs
14:40un peu plus ambitieux
14:41que les bricolages
14:42qui sont sortis cette nuit.
14:43Mais on ne va pas critiquer
14:45parce que, vu comment
14:46la loi de finances
14:46peut être établie aujourd'hui,
14:48on ne peut pas demander
14:49plus que des mesures,
14:50je veux dire, ponctuelles.
14:52Mais on a besoin aujourd'hui
14:54d'un statut clair,
14:56lisible et, si possible,
14:58favorable du bailleur privé.
15:01Vous le disiez,
15:01le bailleur privé,
15:02c'est quelqu'un qui investit
15:04pour le bien,
15:05dans l'intérêt général.
15:07C'est un investisseur.
15:08Ce n'est pas un capitaliste.
15:10C'est productif aussi
15:12puisqu'on crée
15:13une offre locative.
15:14C'est productif.
15:15C'est productif et aujourd'hui,
15:16clairement, il est massacré
15:17alors qu'il faudrait
15:18qu'il soit aidé.
15:19César, quand même,
15:20c'est un serpent de mer
15:21parce que, bon,
15:21je disais en préambule
15:23qu'on se connaissait
15:23depuis un paquet d'années.
15:24Ça fait un paquet d'années
15:25qu'on nous parle
15:25de statut du bailleur privé.
15:27On ne sait jamais
15:27à quoi il va ressembler à la fin.
15:29Est-ce que, finalement,
15:30le risque,
15:30ce n'est pas qu'on ait
15:31une coquille vide quand même ?
15:32Oui, j'allais le dire.
15:35Ça fait huit ans
15:35que j'écris sur ces sujets
15:37donc huit ans qu'on se croise
15:38et effectivement,
15:38j'en entends parler
15:39depuis des années.
15:39Encore, souvenez-vous
15:40de ce CNR logement
15:41qui était passé le matin
15:42il y a deux ans et demi
15:43où c'était en numéro un
15:45du premier groupe de travail
15:46donc number one
15:47des number one
15:48et finalement, rien
15:48alors qu'ils annonçaient
15:50la fin du pinel
15:51quand même incessamment sous peu.
15:53Après, on a eu
15:54l'amendement gouvernemental
15:55qui a été complètement
15:56vidé sa substance
15:57et pour paraphraser
15:59Marc Dobrèche,
15:59le sénateur,
16:00à l'Assemblée,
16:00c'est devenu stupide
16:01Après, au Sénat,
16:03ils ont repris finalement
16:04l'amendement gouvernemental
16:05et pas les ambitions
16:06du rapport Cosson-Dobrèche
16:07pour relancer la machine.
16:09Donc, si on a de la chance
16:10et qu'on va au bout
16:10du processus législatif,
16:11c'est l'Assemblée
16:12qui va revoir
16:13le dernier mot
16:14voire en commission exparitaire
16:16et là, ils vont dire
16:17tiens, au doigt mouillé,
16:18on va prendre tel pourcentage
16:19pour le neuf,
16:20pour l'ancien,
16:21pour le locatif intermédiaire
16:22ou quoi que sais-je
16:23et ça ne va plus ressembler
16:25à grand-chose.
16:25Et surtout,
16:26on ne va rien comprendre en fait.
16:28Jean-Luc, j'ai envie de dire
16:28au bout d'un moment,
16:29quand c'est des dispositifs
16:30complexes auxquels
16:31on ne comprend plus rien
16:32et je ne vous cache pas
16:33l'idée que certains
16:33ont travaillé sur le système
16:34en nous disant
16:35de toute façon,
16:36à date,
16:37vous saisir du statut
16:38tel qu'il est en train
16:39d'être voté,
16:40c'est moins avantageux
16:41que de ne pas s'en saisir du tout.
16:42C'est quand même lunaire
16:43ce sur quoi on est
16:44en train d'atterrir.
16:45En fait,
16:46le débat est biaisé.
16:47C'est un débat fiscal.
16:48C'est Bercy qui nous dit
16:49je ne peux pas dépenser trop.
16:51On a bien tous compris,
16:52on a vu la dette,
16:52le déficit, etc.
16:53Donc pour ne pas dépenser trop,
16:55je ne peux donner
16:55que des mesures
16:56qui sont économes.
16:58À un moment où je fais
16:58des mesures économes,
16:59il faut soit je les cible
17:00et donc la somme
17:01que j'alloue est efficace
17:02sur un petit périmètre,
17:04soit je donne à tout le monde
17:05et je donne tellement peu
17:07qu'effectivement
17:08on a fait des calculs
17:08assez simples
17:09qui font que le taux
17:10de rendement interne
17:11de ce type d'investissement
17:12est plus mauvais
17:12que si vous êtes
17:13dans le secteur libre.
17:15Parce qu'en fait,
17:15il y a des loyers
17:16qui sont plafonnés.
17:17Pour le faire simple,
17:17on va faire un peu de pédagogie,
17:18les loyers sont plafonnés.
17:19Vous avez cet avantage
17:21moyennant des loyers plafonnés
17:22mais ils sont plafonnés
17:23et des durées plafonnées
17:25et une enveloppe fiscale plafonnée
17:27et à la fin,
17:27comme on a tout plafonné.
17:28Pour cette logique
17:30de dire je ne peux pas
17:31dépenser trop
17:31que l'on peut comprendre
17:32mais dans ces cas-là,
17:33il faut repenser le dispositif
17:34qui est un assez bon dispositif.
17:36Avoir un statut
17:37doit nous amener
17:39vers une vision
17:40assez pérenne
17:41de l'investissement
17:42pour les particuliers.
17:43Donc moi,
17:43je suis favorable au statut.
17:44Mon activité principale
17:45est de travailler
17:46dans le sujet du LMNP
17:47qui est aussi un statut
17:48de loueur meublé
17:49non professionnel
17:50qui a des avantages
17:51des inconvénients
17:51mais qui quand même
17:52est assez stable
17:52et permet à des investisseurs
17:54de se projeter
17:55avec un choix d'investissement
17:56etc.
17:57Donc si on fait la même chose,
17:59pas les mêmes taux,
18:00j'entends bien tout ça,
18:01mais si on a la même stabilité,
18:02on amènera des investisseurs
18:04parce que les Français
18:05adorent l'immobilier,
18:06ne sont pas systématiquement
18:08à la recherche
18:08du pouillème de taux,
18:10de rentabilité,
18:11etc.
18:11Contrairement à un investisseur
18:12institutionnel
18:13qui a dit entre ça et ça,
18:14ce n'est pas très compliqué,
18:15je veux où ça rapporte le plus.
18:16Donc là,
18:16on a tous ces avantages
18:17et on ne sait pas les utiliser.
18:18C'est le paradoxe aujourd'hui
18:20de tous ces gens
18:21qui sont censés décider
18:22de l'avenir
18:24de l'investissement
18:25des bailleurs privés.
18:27Il faut avoir en tête
18:27que le bailleur privé,
18:30c'est mon client,
18:31c'est un particulier,
18:33ce n'est pas un ingénieur patrimonial.
18:35Donc il a besoin d'un statut.
18:36Ce n'est pas effectivement
18:37un abattement,
18:39un amortissement fiscal
18:40voté un week-end
18:41qui va changer sa décision.
18:43C'est un statut clair,
18:44un statut lisible
18:45avec des avantages
18:45qu'il peut calculer
18:47et qu'il vienne compenser
18:48les obligations
18:49qu'il va prendre
18:50parce que le bailleur,
18:51il doit livrer un bien
18:52qui est à certaines normes,
18:54à fortiori d'ailleurs
18:55s'il est social,
18:56à certaines normes
18:58qu'on ne lui demande
18:58même pas pour lui
18:59pour sa résidence principale.
18:59Oui, c'est ça.
19:00Donc ça coûte cher
19:01d'investir
19:02pour être un bailleur.
19:04Alors c'est plus facile
19:04d'acheter dans le neuf
19:05parce que c'est aux normes.
19:06Parce qu'il y a la question
19:07de la performance énergétique
19:08évidemment qui pèse aujourd'hui.
19:10énergétique notamment
19:11mais pas seulement.
19:12Et effectivement,
19:13ça coûte cher.
19:14C'est un investissement.
19:16Si ça n'est pas clair,
19:17si ce n'est pas lisible,
19:18qu'est-ce que je fais ?
19:19Moi, le bailleur privé moyen,
19:20je suis une vieille dame
19:21à la retraite
19:22qui a un complément
19:23de retraite
19:23avec la chambre de bonne
19:25qui est une passoire thermique.
19:27Qu'est-ce que je fais ?
19:28Vous vendez ?
19:29Non, je ne vends pas.
19:30Ah bon ?
19:30Je ne veux pas
19:31parce que personne
19:31ne va me l'acheter.
19:32Oui, mais avec une décote.
19:33Je retire du marché.
19:34Je retire du marché locatif.
19:36Je retire du marché
19:37de la vente immobilière.
19:39Et quand je retire du marché,
19:40c'est si je suis optimiste
19:42parce que parfois,
19:42c'est toujours sur le marché
19:43mais celui qu'on ne connaît pas.
19:45Ah oui, non mais ça,
19:45c'est terrible.
19:47Parce que moi,
19:47je pensais que...
19:47César, moi, je me disais
19:49le seul côté positif,
19:50c'est qu'effectivement,
19:51on va avoir plus de ventes
19:52à prix des côtés
19:53et peut-être de nouveaux investisseurs
19:54qui vont acheter moins cher
19:55et faire les travaux de rénovation.
19:57Vous êtes bien optimiste ?
19:59Mais je suis toujours
19:59une éternelle optimiste, César.
20:02Quand on voit le stop and go
20:03permanent de MaPrimeRénov',
20:06quand on voit qu'il vaut mieux
20:07être propriétaire
20:08d'un appartement E, F ou G
20:10parce que vous avez le droit
20:11de vivre dedans,
20:12même si c'est une passoire thermique,
20:13mais vous n'avez pas le droit
20:13de le louer
20:14si vous ne faites pas tant de travaux.
20:16Pareil pour le statut
20:17d'appareil privé
20:17et qu'ils veulent réserver
20:18sur ces passoires
20:19et bouilloirs thermiques.
20:19Certes, il faut que les gens
20:20vivent dans un minimum de confort,
20:22mais pourquoi les gens
20:23ont le droit d'y vivre
20:24s'ils sont propriétaires occupants
20:26et qu'ils n'ont pas le droit
20:26s'ils sont propriétaires bailleurs ?
20:28C'est un paradoxe incroyable.
20:30Donc, qu'est-ce qu'ils vont faire ?
20:36Et même, quand vous regardez
20:37sur les plateformes,
20:38il y a toujours des biens E, F et G
20:39qui passent.
20:40Mais il y a quand même un...
20:41Enfin, pour le coup,
20:42il y a quand même un vrai sujet
20:43sur qu'est-ce qui se passe
20:44si on n'a pas ce statut
20:45du bailleur privé.
20:46Moi, ma question, c'est...
20:47Je veux bien être l'éternel optimiste,
20:48mais est-ce qu'on continue
20:49d'aller droit dans le mur ?
20:50Est-ce que, Jean-Luc,
20:51je pense forcément
20:52au logement neuf
20:53qui est quand même
20:54dans une crise historique.
20:55Est-ce qu'il y a des solutions
20:57pour sortir la tête de l'eau ?
20:59Qui plus est, je nous replace
21:01au cœur de cet événement,
21:02la tribune Acte 50
21:03avec les décisions
21:04de nos chers et tendres maires ?
21:06Est-ce qu'ils peuvent accélérer
21:07la signature de permis de construire ?
21:09Est-ce qu'ils peuvent, eux-mêmes,
21:10relancer la machine immobilière ?
21:12Alors, il faut qu'on surveille
21:12un petit peu
21:13ce que va donner la campagne.
21:15Aujourd'hui, il faut qu'on voit
21:15s'il y a des maires
21:16qui se repositionnent
21:17sur une logique de maire bâtisseur.
21:18Aujourd'hui, c'est trop tard.
21:19On ne peut pas...
21:19Soit on a été un maire bâtisseur,
21:22on ne peut pas le décider
21:22dans les derniers mois.
21:23Donc, comment vont-ils se repositionner ?
21:24C'est, à mon avis,
21:25un point à surveiller
21:26qui est très intéressant
21:27puisqu'on voit quand même
21:28que de nombreux maires
21:29sont très sollicités
21:30puisque cette crise du logement,
21:31le logement, c'est assez inertiel.
21:32Ça s'appelle immobilier
21:33parce que ce n'est pas très mobile.
21:35Et donc, du coup,
21:36comme ça ne bouge pas beaucoup,
21:36on prend du temps,
21:37on prend presque un mandat
21:38pour s'apercevoir
21:40que si je délivre moins de permis,
21:42alors ça se construit moins,
21:44alors il y a moins de logements,
21:45et un jour, il y a des gens
21:46qui disent
21:46qu'en fait, on ne peut plus se loger.
21:47L'offre locative s'effondre,
21:49le marché de la vente
21:51s'effondre aussi
21:51et donc les particuliers
21:52qui sont là,
21:53ils disent on n'y arrive plus.
21:54Là, ils commencent à se plaindre
21:54et donc ça remonte,
21:56c'est normal d'ailleurs,
21:56jusqu'au maire,
21:57c'est le principe de la démocratie.
21:58Lequel commence à se dire,
21:59c'est qu'on a vu
21:59des grandes villes de France
22:01repartir à la délivrance
22:02de permis de construire
22:03un peu rapide,
22:04un peu tard
22:05parce qu'il y a une prise de conscience.
22:07C'est à la fois une bonne nouvelle,
22:08ils peuvent prendre confiance,
22:09moi je me félicite toujours de ça,
22:11mais en même temps,
22:11c'est une mauvaise nouvelle
22:12puisqu'on a perdu 4-5 ans
22:13en immobilier.
22:14Le jour où vous achetez
22:15un terrain pour le développer,
22:16je parle d'un promoteur,
22:17vous aurez des logements
22:185 ans plus tard aujourd'hui.
22:19Si on a un petit recours
22:20de 3 embêtements au passage
22:21qui sont la vie normale,
22:23je n'accuse personne finalement,
22:25mais c'est cette inertie.
22:26Donc 5 ans,
22:27si vous perdez un mandat,
22:29grosso modo,
22:30ça fait 6 ans,
22:32je vous arrondis à 10 ans,
22:33on a perdu 10 ans,
22:3410 ans pour construire
22:35des logements dans un pays
22:36qui a certes une démographie
22:37qui s'effondre un peu,
22:38mais qui reste quand même
22:39pas mauvaise,
22:40c'est énorme.
22:40Et donc cette erreur-là,
22:42elle sera difficile à corriger.
22:43Je n'ai pas de solution
22:43pour vous dire demain
22:44qu'on va construire à nouveau.
22:46Il faut faire travailler
22:47un peu plus les bailleurs sociaux
22:48qui sont dans la même difficulté.
22:50Ils ne peuvent plus construire.
22:51Historiquement,
22:52la moitié...
22:52Ils ne peuvent plus construire,
22:53permettez-moi de rappeler
22:54qu'ils ont quand même
22:55une mesure qui leur pèse dessus
22:56depuis 2018
22:58qui s'appelle
22:58la réduction du loyer de solidarité
22:59qui ont cumulé,
23:00leur a coûté
23:01plus de 9 milliards d'euros
23:02depuis 2018.
23:03C'est vrai,
23:03mais dans un texte
23:04voté ou pas voté,
23:05elle a été ramenée,
23:06elle a été réduite de moitié
23:07de 700 millions d'euros.
23:08On ne sait pas
23:09si ce sera voté.
23:10Ce que je veux dire par là,
23:11c'est que eux,
23:11quand ils achètent des logements,
23:13la moitié,
23:13ils l'achètent à des promoteurs
23:14parce que les promoteurs
23:15construisent des programmes
23:16dans lesquels ils mixent
23:17du social,
23:18de l'intermédiaire souvent
23:19et du libre.
23:20Comme les promoteurs
23:21ne construisent plus
23:22la part de social,
23:23elle n'existe plus.
23:25En fait,
23:25elle a disparu.
23:25Il faut bien en prendre conscience.
23:27C'est le cercle vicieux.
23:28Donc,
23:28on construit aussi
23:29moins de logements sociaux.
23:30Alors là,
23:30vous vous dites,
23:31c'est quand même...
23:31Enfin,
23:31je ne veux pas dire des...
23:32Mais c'est quand même bizarre
23:33de faire autant d'erreurs
23:35sur la même ligne
23:35avec le même résultat
23:36qui convergent.
23:37On peut avoir de l'espoir
23:38parce que nos élus
23:39prendront conscience.
23:40Moi,
23:40j'ai plutôt confiance
23:40dans les maires
23:41parce qu'ils sont
23:42dans cette dynamique
23:43du quotidien
23:44et ils voient bien
23:44ce qui se passe.
23:45Sur le plan national,
23:47si on ne nous donne
23:47même pas un statut,
23:48et pour ça,
23:49j'appelle le statut de mes voeux,
23:50si on ne nous donne
23:51même pas un statut,
23:51le maire le plus fort,
23:52il n'y arrivera pas quand même.
23:54Maître,
23:54un dernier mot
23:55à l'adresse de nos maires
23:57puisqu'on va terminer
23:58notre émission,
23:59mais un dernier mot
23:59à l'adresse de nos maires
24:00puisque c'est vraiment
24:01à l'occasion
24:01de ces élections municipales
24:03qu'on est là aujourd'hui
24:04dans les experts de l'IMO.
24:06Dites-moi
24:06quel message
24:07vous pouvez transmettre
24:08aux maires
24:08pour aider à la relance
24:09de ce marché
24:10du logement au sens large ?
24:11C'est difficile
24:12puisqu'on vient de le dire,
24:13il y a beaucoup de solutions
24:14qui sont plutôt
24:14à l'échelle de l'État.
24:16Faites-vous entendre,
24:17messieurs les maires,
24:18messieurs et mesdames les maires,
24:19faites-vous entendre
24:20effectivement
24:20parce que ce sont,
24:21on l'a dit,
24:22vos ressources
24:22qui sont en jeu,
24:24ce sont vos concitoyens
24:28qui ont besoin
24:28de se loger
24:29et aujourd'hui,
24:30effectivement,
24:31on marche sur la tête
24:31avec des règles
24:32qui contribuent
24:34à arrêter
24:35un marché
24:36qui n'a...
24:38C'est une priorité nationale
24:39qui le redémarre.
24:40Et encore une fois,
24:40on peut leur rappeler aussi
24:41que ces fameux DMTO,
24:43ça leur fait de l'argent en plus.
24:44Quand on a une crise
24:45de l'immobilier,
24:46on a une crise
24:47des finances locales.
24:48Il n'y a pas que les DMTO
24:48parce qu'effectivement,
24:49il n'y a pas de DMTO
24:50dans le neuf,
24:51mais dans le neuf,
24:52ça fait de nouveaux habitants
24:54qui vont venir consommer,
24:56qui vont venir avoir
24:56une vie dans la commune.
24:58Donc, il est évident
24:59qu'on a besoin
25:00de loger les habitants.
25:02César, un dernier mot ?
25:03Incitons financièrement
25:04les maires bâtisseurs
25:05et peut-être qu'on peut
25:06leur faire des prêts.
25:07Il y avait déjà des cadeaux
25:08aux maires bâtisseurs ?
25:08Non.
25:09Ça n'a pas duré longtemps.
25:10Il y en a eu un peu
25:11après le Covid.
25:12Il y a eu une petite enveloppe
25:13après le Covid
25:13qui était ridiculeusement basse.
25:15Et il y en a eu une autre
25:16dans le projet
25:16de loi de finances 2025.
25:18Mais ça ne suffit pas.
25:19Au mètre carré,
25:20c'était rien.
25:21J'allais être plus vulgaire
25:22que ça.
25:23Et il faut vraiment
25:24les inciter,
25:24quitte à leur faire,
25:25ils adorent ça maintenant,
25:26leur faire des prêts
25:27qu'ils remboursent
25:28au bout de 3 ans ou 5 ans.
25:29On fait un délico
25:30de l'immobilier.
25:32Non, mais c'est ça
25:32le sujet finalement.
25:33Notre échange,
25:34cette petite demi-heure
25:35passée ensemble,
25:36c'est de dire
25:36il faut les inciter
25:38parce que c'est vertueux
25:39et il faut prendre en compte
25:41ce sujet du logement
25:42qui est quand même primordial.
25:43Il s'agit de loger les gens
25:44quand même,
25:44que ce soit pour faire
25:45de l'investissement locatif,
25:47créer une offre locative
25:48ou alors pour permettre aux gens
25:50de devenir primo-accédants.
25:51C'est quand même le vrai sujet.
25:52Merci à tous les trois.
25:53Maître Pierre Tarat,
25:54président de la Chambre
25:55des notaires de Paris.
25:56Merci à César,
25:56César Arman,
25:57mon collègue de la Tribune.
25:58Et merci à Jean-Luc Guittard,
25:59le directeur général
26:00de Consulting Group.
26:02Merci de nous avoir suivis
26:02depuis le carreau du temps
26:04pour les experts de l'IMO.
26:05On lance donc
26:06ces élections municipales.
26:08Nous sommes à 100 jours.
26:09Et n'oubliez pas,
26:10le sujet du logement,
26:10il est évidemment prioritaire
26:12et ça tombe bien,
26:12on en parle tous les jours
26:13sur BFM Business
26:14dans les experts de l'IMO
26:15entre midi et midi 30.
26:18Les experts de l'IMO
26:19sur BFM Business.
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