00:04Quelle approche à voir vis-à-vis de l'investissement locatif en ce début d'année 2026, voilà le sujet
00:08qui va nous animer à présent dans Smart Patrimoine
00:10et pour en parler nous avons le plaisir d'accueillir Delphine Erman. Bonjour Delphine Erman. Bonjour Nicolas.
00:14Merci d'être avec nous, vous êtes porte-parole de Guy Hauquet, l'immobilier. Alors le marché immobilier dans son
00:18ensemble se porte mieux en 2025, c'est ce qu'on constate.
00:21Si on met de côté les années un petit peu exceptionnelles 2019, 2020, 2021, 2022, on revient quand même sur
00:28des niveaux de croissance du marché immobilier qu'on avait connu sur les années précédentes.
00:32Ça c'est pour l'immobilier au global. Si on regarde plus spécifiquement l'immobilier locatif, l'investissement locatif, quel
00:38bilan vous tirez de l'année 2025 ?
00:40Alors vous venez de le dire, effectivement l'année 2025 c'est une année on va dire de stabilisation et
00:45où on a retrouvé des volumes de transactions dans l'ancien uniquement.
00:48qui sont effectivement, comment dire, comparables à ce qu'on avait avant le Covid, environ 940 000 transactions, ça n
00:54'est pas vrai sur le marché du neuf évidemment.
00:57Et donc on a des investisseurs qui sont revenus sur l'année 2025, mais qui représentent selon les réseaux et
01:04selon les territoires, entre 20 et 25% des transactions.
01:07Là où avant le Covid on était plutôt sur 30 à 33%. Donc c'est une dynamique qui revient positivement,
01:13mais qui vient plus doucement.
01:15Et ça on l'explique comment, dans le contexte actuel, qu'il y ait d'un côté cette volonté de
01:21revenir et que de l'autre on n'ait pas retrouvé les mêmes niveaux qu'avant le Covid ?
01:25Alors on n'a pas retrouvé les mêmes niveaux qu'avant le Covid, notamment parce que depuis le Covid en
01:29particulier, on vient de le dire, le marché du neuf et de la construction est complètement grippé.
01:34Bien sûr, qui a été lui aussi porté en partie par les investisseurs locatifs.
01:37Et beaucoup par l'investissement, notamment lié à la fiscalité et aux produits fiscaux qui étaient très avantageux.
01:43Et puis on a un repli un peu tactique des investisseurs sur un marché où la demande, en revanche, sur
01:49la demande locative, est à son plus haut historique.
01:52Donc on a à la fois des locataires qui sont bloqués parce qu'ils ne peuvent pas, ils n'ont
01:57pas pu jusqu'à présent sortir du parc locatif pour devenir propriétaires.
02:01Et on a des investisseurs qui aimeraient, eux pour le coup, investir mais qui sont bloqués parce que les locataires
02:05ne partent pas et qu'on n'a pas reconstruit.
02:07D'accord, parce qu'on a des locataires qui ne peuvent pas acheter, même si le marché immobilier reprend, en
02:10fait on constate qu'il y a quand même des blocages pour certains locataires qui voudraient franchir le bas vers
02:16la propriété ?
02:17On a encore des blocages et on a notamment des blocages en lien avec le calendrier de la rénovation énergétique
02:22et donc les passoires thermiques, évidemment,
02:25qui peuvent faire peur quand c'est votre premier achat et que vous voulez acheter votre premier deux pièces ou
02:30trois pièces, en l'occurrence, si on vous dit c'est une passoire thermique,
02:33il va falloir faire beaucoup de travaux, ce n'est pas forcément un profil de jeunes locataires devenant propriétaires, primes
02:38ou excédents qui vont se lancer, c'est le premier point.
02:41Mais c'est une opportunité pour les investisseurs, c'est une opportunité parce qu'aujourd'hui la rentabilité elle se
02:46fait sur l'optimisation fiscale et la performance énergétique en fait.
02:50Et donc l'investisseur lui, aujourd'hui, dans ce marché locatif qui est bloqué parce qu'on n'a pas
02:55construit assez, il devient le seul rempart face à la crise du logement,
02:58notamment pour loger les Français à la location. Je prends un exemple pour expliquer pourquoi on considère que le marché
03:03locatif est bloqué.
03:04On a d'une part des jeunes qui n'arrivent pas à trouver des biens à la location, je pense
03:08aux étudiants, notamment à Parcoursup.
03:09On a à peu près toutes les rentrées depuis 2-3 ans, 17% des étudiants qui abandonnent leur vœu
03:14de Parcoursup parce qu'ils ne trouvent pas à se loger.
03:16Là où ils auraient potentiellement une opportunité d'étudier.
03:18Exactement, là où ils avaient la possibilité d'étudier.
03:20Et puis on a des jeunes ou des jeunes couples ou jeunes actifs qui aimeraient devenir propriétaires,
03:25qui n'ont pas pu ces dernières années, notamment parce que le crédit immobilier était trop compliqué en termes d
03:31'accession pour eux,
03:33qui du coup se retrouvent à bloquer le marché locatif.
03:35D'accord, là on ne parle pas d'un sujet taux, on parle d'un sujet conditions pour obtenir un
03:39crédit.
03:39Vis-à-vis de jeunes ou de jeunes couples qui sont des primo-accédants et qui voudraient rentrer effectivement sur
03:44le marché de la propriété.
03:45Oui exactement, et donc ce qu'on va éventuellement essayer de leur conseiller, c'est de voir s'ils pourraient
03:49eux-mêmes devenir des investisseurs locatifs
03:50et donc continuer à être locataires de leur résidence principale et éventuellement essayer d'investir dans une petite surface pour
03:59commencer à se constituer leur patrimoine.
04:00C'est le plan B quelque part ?
04:01Oui c'est le plan B exactement.
04:02On achète plus un résidence principale, on reste en fait en location et on investit à côté dans un appartement.
04:08Exactement.
04:08Ou une maison mais oui.
04:09Oui, ou une maison, ça on verra avec le dispositif Jean Brun, mais en l'occurrence effectivement c'est ça
04:14qui bloque entre autres le marché locatif
04:16puisque du coup il n'y a plus de rotation sur le marché locatif.
04:18Et alors c'est une opportunité pour les investisseurs qui eux ont déjà acheté précédemment parce que la vacance locative,
04:24c'est-à-dire le délai pendant lequel votre logement est vide entre deux locataires, il n'existe plus.
04:28Oui parce qu'il y a tellement de demandes aujourd'hui.
04:30Voilà exactement, il y a tellement de demandes qu'en fait au final il n'y a plus de vacances
04:33locatives,
04:33donc c'est aussi un très bon moment pour acheter quand on est investisseur.
04:36Avant de parler du dispositif Jean Brun et donc ce statut de bailleur privé,
04:39si je comprends bien aujourd'hui, si on veut faire de l'investissement locatif,
04:41il faut être prêt à faire des travaux de rénovation énergétique, c'est comme ça que se dessine le marché.
04:46Il y a de la demande pour effectivement, il y a des locataires qui sont en attente de logement,
04:50il n'y a pas suffisamment de logement, en revanche il faut être prêt à faire des travaux si on
04:52veut investir, c'est ça ?
04:53Oui, c'est un conseil qu'on peut donner notamment aux investisseurs aguerris,
04:56à qui ça ne fait pas peur, ce genre de travaux effectivement, il y a de bonnes affaires à faire
05:00sur des passeports énergétiques à transformer.
05:02Donc dans l'ancien ?
05:03Évidemment dans l'ancien, puisque de toute façon sur le neuf, j'ai envie de dire, il n'y a
05:07plus d'offres,
05:08il y a très peu d'offres à acheter et à mettre en location.
05:10Donc oui, il y a des bonnes affaires à faire, notamment quand on est un investisseur un petit peu aguerri,
05:14et notamment quand justement on n'est pas trop dépendant des aides de l'État,
05:18qui aujourd'hui sont quand même sur la rénovation énergétique difficiles à lire,
05:22régulièrement stoppées, le stop and go sur ma prime rénov' quand même,
05:26il est compliqué pour un particulier qui n'a pas l'habitude.
05:29Donc quand on est un investisseur immobilier qui a déjà un petit peu de bouteilles,
05:32c'est quelque chose qui ne fait pas peur et qui peut permettre de faire des bonnes affaires.
05:35Le dispositif Jean-Brun, ce nouveau statut de bailleur privé,
05:38est-ce que ça va changer les choses pour le marché de l'investissement locatif ?
05:42Alors, on va essayer de rester positif dans un premier temps,
05:46et on va se dire que déjà il y a un statut, on le demandait, on le réclamait,
05:49on reconnaît cette capacité de l'investisseur à être, ce qu'on disait tout à l'heure,
05:54à avoir un rempart face à la crise du logement et avoir un rôle social dans le logement des Français.
05:57Je rappelle que deux tiers du parc locatif est détenu par monsieur et madame Tout-le-Monde.
06:02Voilà, point positif, il y a un statut.
06:05Mais aujourd'hui, il n'est pas assez attractif, il est trop contraignant en termes de travaux,
06:08il est trop contraignant en termes de plafonds.
06:11Et puis, on a un gros oublié dans le dispositif Jean-Brun,
06:14enfin une, je devrais dire, c'est la maison individuelle.
06:16Aujourd'hui, qu'est-ce qu'on fait pour les jeunes familles qui cherchent à se loger
06:20en dehors des grandes villes où on est effectivement en copropriété,
06:23et qu'est-ce qu'on fait pour inciter à l'achat et à l'allocation sur la maison individuelle,
06:28qui représente, je le rappelle, le rêve de tous les Français,
06:31et qui est aussi une façon de se loger dans les zones périurbaines ou rurales.
06:36Donc, c'est un peu un pansement sur une jambe de bois, aujourd'hui.
06:39Le dispositif Jean-Brun, ça ne va pas créer un choc d'offres sur l'allocation.
06:43Alors, même que ce statut n'existait pas l'année dernière.
06:45Donc, en fait, on a aujourd'hui un statut de bailleur privé, quand même,
06:48qui vient faciliter, normalement.
06:50Alors, on est d'accord, et heureusement,
06:52et ça va notamment permettre, sur des sujets de location nue ou de location meublée,
06:56de rééquilibrer un tout petit peu les choses.
06:57Mais le vrai problème et le vrai sujet sur le marché locatif,
07:00et pour les investisseurs aussi, c'est l'offre.
07:02Et l'offre, on va la trouver où ?
07:04On va la trouver dans la construction et dans le neuf.
07:06Aujourd'hui, c'est ce marché-là qu'il faut aider majoritairement.
07:10si on veut relancer de l'offre, si on veut mieux loger les Français,
07:13notamment à l'allocation.
07:14Si on regarde ce qui se passe du côté des grandes villes et des zones tendues,
07:17l'encadrement des loyers est-il un frein à l'investissement locatif ?
07:20Clairement, oui, évidemment.
07:21C'est une mesure un petit peu, je vais le dire, démagogique, on va dire.
07:26Parce qu'en fait, elle empêche quand même une grande partie
07:28de l'autofinancement des travaux de rénovation, notamment.
07:30Et aujourd'hui, quand vous êtes sur une ville où,
07:33alors le meilleur exemple, c'est Paris,
07:35où pour un bien à l'allocation, vous allez recevoir 100 à 120 dossiers,
07:39qu'est-ce que génère l'encadrement des loyers ?
07:41L'encadrement des loyers, il fait que finalement,
07:43vous allez prendre de toute façon un locataire extrêmement qualitatif
07:48en termes de revenus, en termes de sécurité pour vous en tant que bailleur,
07:50et que vous allez lui louer un niveau de loyer
07:54qui de toute façon est largement inférieur à ce qu'il aurait pu mettre.
07:56Donc, ça ne changera pas le choix du dossier que vous allez faire
07:59dans la mesure où on n'a pas assez d'offres.
08:00Donc, l'encadrement des loyers, ça décourage un peu
08:03l'investissement du bon père de famille.
08:05Or, je le rappelle, c'est deux tiers des Français
08:06qui sont aujourd'hui les bailleurs des Français à l'allocation.
08:11Merci Delphine Erman de nous avoir accompagnés
08:13dans la première partie de l'émission.
08:14Je rappelle que vous êtes porte-parole de Guy Ockel Immobilier.
08:16Merci beaucoup.
08:16Merci à vous pour l'invitation.
08:18Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.
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