00:00Comment se dessine 2026 en matière d'immobilier ?
00:07Voilà la question qui va nous animer à l'heure actuelle.
00:10Et pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine, Yann Géano.
00:13Bonjour Yann Géano.
00:14Bonjour.
00:15Merci d'être avec nous. Vous êtes le président de La Forêt France.
00:17Alors on va essayer de comprendre un petit peu à quoi ressemblera cette année 2026 en matière d'immobilier.
00:22Si vous avez déjà quelques éléments, quelques indices sur des dynamiques sur ce marché.
00:25Juste avant, un petit point sur ce marché immobilier en 2025.
00:30On lit différents articles qui laissent entendre qu'on a eu quand même une reprise d'un certain nombre de transactions,
00:36une reprise de la progression des prix également en immobilier.
00:39Est-ce qu'on peut dire que ça y est ?
00:41Est-ce qu'on peut parler de reprise d'ailleurs sur ce marché immobilier en 2025, Yann Géano ?
00:44On peut parler d'un être bon en 2025 puisqu'on a atteint un volume de transactions qui est assez classique par rapport au volume historique.
00:53Alors évidemment, j'isole les années folles de 2019 à 2022.
00:59Mais un marché qui devrait atteindre entre 930 et 940 000 ventes, ce qui est somme toute relativement classique.
01:06Et chez nous, chez La Forêt, une progression des volumes de ventes de 16%.
01:10Donc en effet, on voit le redressement qui s'était déjà engagé sur le deuxième semestre de l'année 2024.
01:17On isole 2019-2022 parce que c'était des années exceptionnelles, mais on revient finalement sur des tendances similaires à ce qu'on connaissait avant 2019, si je comprends bien.
01:25Oui, et à peu près sur tous les plans puisqu'on emprunte entre 3 et 4%, enfin plutôt plus proche de 3 aujourd'hui.
01:33Mais c'est quelque chose de tout à fait normal.
01:35On retrouve la hiérarchie des prix également entre les grandes métropoles, les zones périphériques, les territoires ruraux.
01:42À Paris ou dans les capitales, les métropoles avec arrondissement, on trouve aussi une hiérarchie des prix qui s'installe de nouveau.
01:49Donc une normalisation qui fait beaucoup de bien.
01:52Ça veut dire qu'on a vu les vendeurs revenir, les acheteurs aussi, tous les acheteurs revenir sur le marché immobilier aujourd'hui ?
01:57Les deux, les acquéreurs beaucoup en effet.
01:59Ils ont desserré le frein à main, plus 18% d'acquéreurs dans nos bases de données sur l'année 2025 par rapport à l'année précédente.
02:06Les acquéreurs qui ont compris que la baisse des prix finalement et la baisse des taux étaient derrière eux
02:11et que le projet immobilier, il fallait y aller maintenant.
02:14La fenêtre était optimiste.
02:16Et puis des vendeurs également qui ont fini, un peu grâce à nous, en tout cas j'ai la faiblesse de le penser,
02:21qui ont fini par comprendre qu'il faut être deux pour danser le tango
02:23et que pour être un vendeur, il faut un acquéreur, qu'ils ont aujourd'hui des acquéreurs qui sont finançables, qui sont motivés.
02:29Donc si on a vraiment un projet de vente, c'est le moment d'y aller.
02:31Plus 10% de biens mis à la vente également sur l'année 2025.
02:35Donc cette tendance sur 2025 qui devrait continuer sur 2026.
02:382026, année municipale également en France.
02:41Est-ce que ça change quelque chose ?
02:42Est-ce que c'est de nature à donner une dynamique différente sur le marché de l'immobilier ?
02:45Yann Géano ?
02:46Alors les élections sont toujours, les années d'élections sont toujours particulières.
02:51Ensuite, les élections municipales, c'est quand même du local avec des maires ou des opposants
02:56qui connaissent parfaitement le tissu local, parfaitement les contraintes,
03:00notamment d'immobilier et de logement, c'est celle qui nous concerne.
03:04Donc à part quelques effets d'annonce de ça, de là, avec peut-être de l'encadrement des loyers qui sera mis en avant,
03:12ce ne sera certainement pas une période qui va perturber le marché immobilier.
03:17Et puis on est également dans une phase de campagne présidentielle, cette fois-ci, même si c'est plus loin.
03:23Et la bonne nouvelle, c'est que les Français ont compartimenté, d'un côté, les annonces politiques, la politique interne,
03:30et de l'autre côté, le coût d'un crédit, le prix de l'immobilier, le coût de l'essence,
03:36le prix pour remplir ce réfrigérateur également.
03:39Donc les Français ne semblent pas être plus perturbés que ça par les annonces politiques.
03:43Quand vous dites « ont compartimenté », c'est qu'il y a moins d'impact, quelque part, des annonces politiques
03:47sur des décisions d'achat ou d'investissement ?
03:49Oui, traditionnellement, une année d'élections présidentielles ou de pré-électorales
03:56était plutôt sclérosante pour le marché, mais ce n'est pas le cas.
04:00Et ce n'est pas ce que les premiers jours et les premières semaines du mois de janvier nous disent.
04:05Quelle projection sur 2026, justement ?
04:07Est-ce qu'on continue, selon vous, dans cette tendance de 2025 ?
04:10Est-ce qu'il y a quand même des petits points d'alerte sur ce marché ?
04:13Comment est-ce que vous allez piloter ou suivre ces chiffres en 2026 ?
04:19Il n'y a aucune raison pour que le marché ne poursuive pas son redressement,
04:23donc une progression des volumes de ventes de 2 à 4% au niveau national,
04:28certainement à la fin de l'année 2026.
04:31Des prix, vous l'avez souligné, qui ont également repris à la hausse en 2025,
04:36plus 1,8% au niveau national chez nous.
04:40Ce qui est plutôt une bonne nouvelle, ça ?
04:42Ce qui est une bonne nouvelle, en tout cas, ça veut dire que sous la pression des acquéreurs,
04:47en effet, les prix sont de nouveau orientés à la hausse,
04:49puisqu'on a un déséquilibre très marqué en France entre la demande et l'offre de logement.
04:56Mais justement, notre travail en 2026, ça va être de faire attention à cette progression des prix,
05:01de la maîtriser, de faire en sorte que les vendeurs ne soient pas amnésiques,
05:04et de limiter cette hausse des prix au niveau de l'inflation, si cela est possible, évidemment.
05:11Alors, il y a une question qu'on peut se poser sur 2026,
05:13et on a enfin un texte qui dessine un budget pour cette année 2026.
05:20Alors, bon, tout n'est pas encore réglé, mais en tout cas,
05:22le gouvernement a engagé sa responsabilité via 49.3 sur ce texte.
05:25Et il y a notamment une disposition dedans qui concerne le marché de l'immobilier,
05:30c'est ce statut de bailleur privé,
05:32qui propose notamment la possibilité d'un amortissement fiscal annuel pour les bailleurs privés.
05:37Est-ce que c'est une bonne nouvelle pour le secteur, Yann Géano,
05:40sous réserve que cela entre en implication,
05:42puisqu'il y a quelques petits questionnements à l'heure actuelle
05:44sur le fait qu'il soit constitutionnel,
05:46que cela entre en implication de manière rétroactive au 1er janvier 2026 ?
05:50Oui, évidemment, il y a des questions opérationnelles.
05:53La bonne nouvelle, c'est que le logement est regardé différemment
05:58par nos politiques et par le gouvernement.
06:02que le rôle des particuliers en tant qu'acteurs du logement a été totalement pris en compte
06:08et que les verrous sont sur le point de sauter.
06:11Alors, ce dispositif du nom du ministre, dispositif Jean Brun,
06:16est perfectible évidemment.
06:18Il est plutôt favorable au neuf.
06:21Il est plutôt contraignant pour l'ancien,
06:23avec une proportion, une cote part,
06:25une quantité de travaux à réaliser pour en bénéficier,
06:28qui est trop importante aujourd'hui.
06:32Mais ce sera réglé dans le temps.
06:34Je crois qu'en tout cas, on va dans le bon sens.
06:35C'est un signal qu'on attendait, qu'on réclamait depuis 15 ans.
06:39Il est là, on ne va pas bouder notre plaisir.
06:42Ça ne va pas résoudre la crise de l'accès au logement.
06:46Justement, cette crise de l'accès au logement,
06:48elle va se résoudre dans les conseils municipaux.
06:51C'est là, sur le terrain, qu'on va pouvoir trouver des solutions immédiates.
06:54Mais bravo, en tout cas, pour cette solution
06:56qui relancera au moins la construction.
06:59Donc là, l'idée, c'est de moins pénaliser quand même les investisseurs immobiliers.
07:02Ça va plutôt dans le bon sens.
07:04Ça veut dire qu'on va soutenir quelque part des personnes
07:06qui investissent pour l'immobilier, donc le logement derrière quand même.
07:10C'est un soutien, en effet, à la relance de la construction,
07:13à la relance de l'investissement locatif.
07:17Donc, ça faisait longtemps qu'on n'avait pas eu de dispositif aussi encourageant.
07:22Et mes confrères promoteurs sont très ravis de cette situation.
07:28Et nous aussi, parce que la construction viendra alimenter un peu plus tard
07:32le marché qu'on appelle de l'immobilier ancien ou de l'immobilier existant.
07:35Au-delà de ce statut, qu'est-ce qu'il faudrait, selon vous,
07:38pour venir fluidifier ce marché de l'immobilier en 2026
07:42ou même dans les années à venir ?
07:44Alors, Noël est derrière nous, donc je ne vais pas faire ma liste au Père Noël.
07:47Il y aura, en effet, beaucoup de choses.
07:50L'encadrement des loyers, il y a des études régulières depuis les années 70
07:54qui démontrent que l'encadrement des loyers aboutit toujours,
07:58finalement, à la même problématique, avec un recul de l'offre locative,
08:02avec un recul de la qualité de l'offre locative,
08:05avec un gel de la mobilité également des locataires.
08:09Donc l'encadrement des loyers devrait être regardé extrêmement différemment.
08:14La fiscalité locale aussi, on parle là d'une fiscalité nationale
08:17avec le dispositif Jean Brun,
08:19mais l'explosion de la taxe foncière n'est pas neutre.
08:22Bien sûr.
08:22Pour un investisseur, le prêt à taux zéro qui pourrait permettre aux jeunes ménages
08:28de devenir, ménage ou pas d'ailleurs, aux jeunes actifs de devenir propriétaires
08:32pour la première fois, mais qui est conditionné au marché les plus tendus,
08:37qui est conditionné également à des travaux, à une quantité importante de travaux.
08:41Le prêt à taux zéro qui pourrait être totalement désonné avec des travaux certainement ciblés
08:46dans le cadre de l'amélioration énergétique des logements.
08:49Et puis on pourrait aussi envisager, là au niveau municipal, au niveau communal,
08:54la transformation de bureaux en logement.
08:57Les maires ont la possibilité de revoir les règles d'urbanisme,
09:01de modifier le plan local d'urbanisme
09:03pour faire en sorte que des immeubles entiers de bureaux qui sont vides depuis des années
09:08soient transformés en logement et permettent de redynamiser et de redonner de l'attrait au territoire.
09:14Donc des solutions, il y en a beaucoup, elles sont sur la table depuis longtemps.
09:17Il manque un peu de volonté parfois politique pour les réaliser,
09:20mais en tout cas les solutions sont là, si je comprends bien.
09:22Oui, alors volonté politique, on ne va pas, moi je ne veux pas tirer sur les maires,
09:26il y a beaucoup de choses qui sont faites,
09:27qui sont faites parfois également avec beaucoup d'intelligence, beaucoup de créativité.
09:32J'étais dans la métropole de Rennes il n'y a pas très longtemps,
09:35qui a mis en œuvre une sorte d'encadrement des loyers,
09:38mais pas sur la première location, sur les locations futures,
09:41pour plafonner l'évolution des loyers.
09:43Ça peut être des choses très intelligentes.
09:45Donc il y a beaucoup d'astuces au local, dans les communes, dans les métropoles,
09:49pour résoudre cette problématique du logement.
09:52Et moi je compte beaucoup sur cette couche locale
09:55pour résoudre progressivement la crise d'accès au logement.
09:58Merci Yann Géano, je rappelle que vous êtes le président de La Forêt France.
10:01Merci beaucoup.
10:01Merci à vous.
10:02Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.
10:04Merci à vous.
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