00:00Bureaux à louer, une pancarte, symptômes le plus visible d'une crise de l'immobilier de bureaux qui dure en Ile-de-France
00:17et fracture la région parisienne entre un cœur parisien sous pression et une périphérie qui s'enfonce.
00:24Dans le prolongement d'une année 2025 difficile, 2026 s'annonce encore médiocre.
00:31À plus de 6 millions, le nombre de mètres carrés de bureaux vides en Ile-de-France atteint un record.
00:38En trois ans, il a bondi de 45 %, signe que la demande ne suit ni les libérations de surface ni les nouvelles livraisons.
00:47Résultat, les bureaux neufs concentrent près d'un tiers des surfaces vacantes dont près de 30 % sont inoccupés depuis plus de 4 ans.
00:57Le taux de vacances est ainsi passé de 5 à près de 10 % entre 2019 et 2024 pour atteindre plus de 11 % fin 2025.
01:06Le seuil de 7 %, considéré comme nécessaire pour assurer la fluidité du marché, est largement dépassé, avec d'importantes disparités selon les territoires.
01:20Les taux dépassent 30 % en périphérie de la Défense, dont Terre, Ville-Malmaison, Putot, Courbevoie, etc.
01:27Et en première courant nord, au Bervidier, Saint-Denis, Saint-Ouen.
01:32Ces deux secteurs affichent plus de 4 années de demandes placées en stock.
01:37La Défense est repassée de son côté sous les 15 %.
01:41Quant aux quartiers les plus recherchés de Paris, c'est-à-dire le quartier central des affaires et l'ouest parisien, le taux se stabilise autour de 6 %.
01:49Le reflux des mises en chantier devrait limiter les nouvelles livraisons cette année.
01:54Mais la frilosité persistante de la demande laisse préserver la poursuite d'une situation de sur-offre.
02:02Face à ces conditions de marché difficiles pour les bailleurs, les premiers signes de détente des loyers faciaux apparaissent sur les biens de seconde main,
02:10avec une baisse de 5 % entre fin 2024 et fin 2025.
02:14Ils restent en revanche stables pour les biens neufs ou restructurés.
02:19Compte tenu de la profondeur de la crise, ces ajustements peuvent paraître modestes.
02:24Mais c'est une illusion.
02:26L'ajustement se fait ailleurs.
02:28Franchise de loyers, prise en charge des travaux de rénovation, participation aux frais de déménagement,
02:35les mesures d'accompagnement explosent.
02:37Elles dépassent désormais 30 % du loyer facial, un niveau historiquement élevé.
02:42Cette pratique permet aux propriétaires de maintenir des loyers élevés, indexés sur une assiette haute et de préserver la valorisation des immeubles.
02:53Mais elle reste un cache-misère pour un marché pris en étau entre d'un côté une offre qui gonfle et de l'autre une demande placée qui se grippe.
03:01La location et la vente aux occupants se sont établies à moins de 1,65 million de m² l'an dernier, soit leur niveau le plus bas depuis 20 ans, hors parenthèse Covid.
03:11La demande est prise en étau avec d'un côté des facteurs structurels persistants, sièges sociaux en cure d'amaigrissement, banalisation du télétravail,
03:23réduisant les besoins en surface, émergence de la semaine de 4 jours.
03:26A cela s'ajoute une conjoncture dégradée marquée par une faible croissance et une accamulation des faillites, avec des répercussions sur les surfaces remises sur le marché.
03:38S'y est également ajoutée une instabilité politique génératrice d'un fort attentisme.
03:44Les effets structurels devraient toutefois commencer à s'épuiser, tandis que certains facteurs conjoncturels seront moins pénalisants cette année.
03:52Les défaillances, bien qu'encore élevées, devraient refluer et l'incertitude politique s'atténuer malgré l'approche des élections municipales et présidentielles.
04:03De quoi amorcer un redressement de la demande, trop limité toutefois pour rééquilibrer le marché,
04:09et tourner définitivement la page à l'une des pires crises de l'immobilier du bureau en région parisienne.
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