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Mercredi 21 janvier 2026, retrouvez Paul-Eric Perchaud (Managing Director, MIMCO) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Et pour cette troisième partie d'émission nous allons nous demander ce qu'est un club deal immobilier
00:08et quel intérêt cela peut avoir pour un investisseur et pour en parler nous avons le plaisir de recevoir
00:12sur le plateau de Smart Patrimoine au grand forum du patrimoine Paul-Éric Perchaud. Bonjour Paul-Éric Perchaud.
00:17Bonjour. Merci d'être avec nous, vous êtes Managing Director chez MIMCO. Alors on va faire un focus sur ces clubs deals immobiliers.
00:24Première question, est-ce que vous pouvez nous raconter ce que c'est qu'un club deal immobilier
00:27et peut-être la différence avec un fonds immobilier que les investisseurs connaissent un petit peu plus ?
00:32Très bien. Alors déjà je me permets de présenter très rapidement MIMCO.
00:35Donc on est un groupe d'investissement immobilier pan-européen spécialisé sur le value-add
00:40et donc on propose effectivement des solutions innovantes d'investissement pour une clientèle privée et institutionnelle
00:46via des fonds ou des clubs deals. Et donc comme vous le...
00:48Vous faites les deux ?
00:49On fait les deux, tout à fait.
00:50D'accord. Donc ça veut dire que les deux ont des intérêts différents si je comprends bien, si vous avez l'un et l'autre ?
00:54Les deux ont des intérêts différents. L'intérêt du fonds c'est la diversification au sein d'un même véhicule
00:59et une période d'investissement un petit peu plus longue.
01:01D'accord.
01:01Et la différence principale avec un club deal qui aujourd'hui attire pas mal de nouveaux investisseurs,
01:07c'est la visibilité du club deal sur une période un petit peu plus courte et sur un seul actif défini.
01:12C'est-à-dire une stratégie d'investissement qui est focalisée sur une opération et un immeuble.
01:16D'accord. Est-ce que c'est caricatural de dire que le fonds c'est long terme
01:20et le club deal c'est court-moyen terme ou pas forcément ?
01:23Alors on peut le dire comme ça, c'est qu'en règle générale les fonds sont quand même un petit peu plus long terme,
01:275-7 ans voire plus sur des fonds avec détention patrimoniale,
01:30tandis que les club deals sont plutôt sur du court terme à moins de 5 ans,
01:33en tout cas dans le value-add puisque focalisent sur des opérations dites marchands de biens
01:37avec réhabilitation, promotion et en général entre 3 et 5 ans.
01:40Ça fonctionne comment un club deal immobilier ? Parce que le fonds on connaît, il y a des périodes de collecte,
01:44ensuite il y a des périodes d'investissement. Le club deal ça fonctionne de la même manière ou un peu différemment ?
01:50Alors ça fonctionne un petit peu différemment. Moi j'ai coutume de dire, la différence principale c'est un fonds,
01:55c'est le cash appelle le deal, c'est-à-dire qu'en fait on a toute une phase de montage du fonds,
02:01de roadshow pour lever l'argent auprès des investisseurs, puis le déploiement de ces investissements.
02:07Tandis qu'un club deal c'est un petit peu l'inverse, c'est un petit peu le deal appelle le cash,
02:10c'est-à-dire qu'on va d'abord, nous notre métier ça va être d'abord de sourcer une belle opération,
02:14puis de monter les financements à la fois bancaires et les fonds propres auprès des investisseurs
02:18qui vont vouloir participer dans cette opération.
02:21Donc c'est une logique un petit peu inversée et c'est quelque chose qui plaît beaucoup
02:25dans une période un petit peu chahutée.
02:26Donc on trouve un projet immobilier et ensuite on va chercher les partenaires
02:30avec qui on peut monter le projet, financer le projet si je comprends bien.
02:34Exactement, c'est-à-dire que tout commence par l'opération immobilière qui a été identifiée
02:38et un business plan et ce qu'on souhaite réaliser sur cette opération.
02:42Donc on fait un club deal sur un projet immobilier ?
02:44Sur un projet immobilier.
02:45Si on est convaincu ou non du projet immobilier ?
02:47Le club deal on sait l'immeuble, l'adresse, la stratégie qui est prévue dessus,
02:51est-ce qu'on prévoit de le démolir, reconstruire, les évictions, la recommercisation et la revente.
02:56C'est-à-dire que toute l'histoire de l'actif jusqu'à la revente est prévue à l'avance
02:59dans un business plan qui est partagé avec les investisseurs.
03:02Alors il y a deux questions qu'on peut se poser,
03:03c'est pourquoi est-ce que MIMCO effectivement propose cela en plus des fonds immobiliers
03:07et quel est l'intérêt d'un club deal pour l'investisseur ?
03:10Mais j'imagine que les deux réponses sont un peu liées quand même si vous êtes convaincu,
03:13c'est que potentiellement vous avez compris pourquoi il y avait un intérêt pour l'investisseur à l'heure actuelle
03:18d'aller vers des opérations de type club deal immobilier ?
03:21Tout à fait.
03:22Alors ce qu'on a remarqué, on traverse quand même une période, comme je l'ai dit, chahutée,
03:26une période de crise immobilière.
03:27Et en période de crise, les investisseurs ont tendance à vouloir, un, se rassurer
03:32et avoir plus de lisibilité et de transparence sur les opérations.
03:36Donc comme je l'ai dit, un fonds, le principe c'est quand même qu'on collecte d'abord de l'argent
03:39puis on le déploie sur une thématique.
03:41Le problème c'est sur du moyen long terme, cette thématique elle peut évoluer.
03:45On a pu le voir sur des fonds, des SCPI, sur des thématiques exclusivement bureaux par exemple,
03:49qui aujourd'hui peuvent rencontrer des difficultés.
03:51L'avantage du club deal qu'on a vu dans cette période, c'est que la thématique en fait c'est un actif.
03:56Donc en fait on connaît l'opérateur, on connaît la stratégie, on connaît l'adresse,
03:59on peut même aller visiter le bien avant d'investir.
04:02Et en fait cette lisibilité, cette transparence sur le business plan, sur qui gère mon investissement,
04:07c'est quelque chose qui en période de crise rassure, est très recherché.
04:11Les maturités aussi sont un petit peu plus courtes, donc ça peut parfois être paradoxal,
04:14mais en période de crise, les investisseurs vont plutôt chercher des opérations à maturité plus courte.
04:18C'est pour avoir une visibilité plus proche de soi, ça rassure.
04:23Plus de transparence, moins de diversification sur le club deal immobilier,
04:26comment est-ce qu'on intègre aussi ces paramètres-là ?
04:29Alors c'est ce qu'on a souhaité avec Mimco mettre en place,
04:31c'est effectivement le risque principal du club deal, c'est de mettre tous ses œufs dans le même panier.
04:35Ce qui est l'avantage principal d'un fonds qui va être un petit peu plus diversifié.
04:38Bien sûr.
04:39Et donc ce qu'on propose sur la plateforme de club deal qu'on a lancé,
04:42c'est justement une diversité de club deal.
04:44Donc sur une période d'un peu moins de deux ans,
04:46on a proposé une quinzaine de club deal à nos investisseurs, répartis sur toute l'Europe.
04:51Donc on a aussi bien fait un chalet à Meugev,
04:53qu'une opération retail emblématique sur les Champs-Elysées à Paris,
04:58qu'une opération de reconversion en para-hôtellerie à Lisbonne.
05:01Donc c'est cette diversité géographique dans la typologie des actifs et dans les types d'opérateurs,
05:06puisqu'on est très souvent associé aussi à des opérateurs immobiliers,
05:09que les investisseurs vont chercher pour se diversifier justement.
05:12On n'est pas obligé d'investir sur tous les clubs deal, du coup après on choisit les clubs deal
05:16sur lesquels on est convaincu du potentiel et on fait sa sélection en tant qu'investisseur
05:21en fonction de l'offre proposée, c'est ça ?
05:23Tout à fait.
05:24Moi je suis convaincu qu'on est dans une ère de toute façon où les investisseurs sont libres
05:28de choisir ce qu'ils veulent.
05:29Ils veulent être acteurs, beaucoup plus d'ailleurs acteurs dans leur stratégie d'investissement.
05:33On le voit d'ailleurs dans tous les sites aussi de trading ou dans les néobanques.
05:37On veut plus de transparence, un investissement plus direct dans les opérations et avoir plus
05:41de maîtrise sur ses finances personnelles.
05:44Pour qu'un club deal immobilier soit rentable à la fin pour l'investisseur, il faut que
05:47ça fonctionne, il faut que l'opération fonctionne.
05:49Comment est-ce qu'on source les beaux projets si je peux l'exprimer ainsi ?
05:53Alors la chance qu'on a, c'est qu'on est dans une période aujourd'hui, comme on l'a dit,
05:56de crise.
05:56Donc on a des opportunités sur le marché, des promoteurs ou des opérateurs qui ont
06:03pu acheter des opérations à une mauvaise période qu'ils souhaitent revendre ou tout
06:06simplement on a vu une baisse des prix sur un certain nombre de typologies d'actifs
06:09et donc on retrouve en fait un marché d'opportunités avec des perspectives de revente qui retrouvent
06:15une marge puisqu'on a pu acheter un petit peu moins cher.
06:17On voit aussi que sur les coûts travaux, on a eu toute une période où il y a eu une augmentation
06:20au moment de la crise d'Ukraine, le Covid, etc.
06:22Et là on voit qu'avec les mises en chantier, notamment dans la promotion, qui ont fortement
06:27chuté, donc on voit que sur les entreprises de construction, on voit des prix qui ont
06:30plutôt diminué, on arrive à avoir des prix garantis, donc on arrive à redonner
06:33un petit peu de marge et de sécurité sur ces opérations.
06:37Il y a pas mal de questions qu'on peut se poser quand on est investisseur, je me
06:39permets de les poser, mais si je reprends l'exemple du chalet à Megev, si on se retrouve
06:43à 200 investisseurs, à être propriétaire quelque part, ou en tout cas avoir financé
06:47cette opération d'un chalet à Megev, je veux dire la date de vente future et donc
06:54de réalisation de l'opération est prévue à l'avance ou il faut ensuite qu'on discute
06:58ensemble pour savoir quand est-ce qu'on considère que c'est le bon moment d'encaisser
07:02la plus-value éventuelle ?
07:03Alors en général la date, dans le business plan qu'on fixe au départ, on va essayer
07:06de se fixer une date à l'avance, ça peut être par exemple de dire le temps du développement,
07:10on pense qu'avec le permis, trouver l'opérateur, ça va prendre deux ans, ensuite un an
07:14d'exploitation parce que c'est bien de vendre de la para-hôtellerie ou de l'hôtellerie,
07:18c'est bien d'avoir un track record, donc on va vendre un an ou deux ans après, voilà,
07:21ça nous amène à 36-48 mois.
07:23Maintenant, quand les 36 ou 48 mois arrivent, soit l'opération a été en temps et en heure
07:28livrée et on se rend compte que la fenêtre de marché n'est pas forcément la bonne,
07:31on va interroger en fait les investisseurs, qu'ils soient en equity ou en obligataire,
07:36parce qu'on voit aussi sur beaucoup de nos opérations, on a une demande aussi forte des investisseurs
07:40de ne pas forcément être en equity, mais d'être en obligataire via de la dette, parce
07:45que pas d'IFI, parce qu'un bulletin de souscription simplifié, voilà, c'est un petit peu plus
07:48simple, donc ça c'est une demande forte qu'on voit sur le marché.
07:51Et en fait, à ce moment-là, on va interroger les investisseurs, c'est-à-dire qu'on est
07:53pragmatiques ensemble, c'est-à-dire que nous en fait, notre stratégie à Mimco, elle
07:57va toujours être alignée avec les investisseurs, c'est-à-dire que si ce n'est pas le bon moment
08:01de sortir, on va essayer de retarder la vente pour sortir un meilleur moment.
08:04Maintenant, si on est obligé de sortir parce que c'est trop long, parce que les gens veulent
08:07sortir, on trouvera une solution. Parce que les investisseurs demandent à sortir, vous
08:11sortez quand même, même si vous trouvez que ce n'est pas le meilleur moment, c'est
08:13ça ? On essaye de trouver des solutions, c'est-à-dire qu'on reste, on essaye toujours
08:17de sortir au meilleur moment. Maintenant, s'il y a une communauté d'investisseurs qui
08:20souhaitent prendre une décision de sortie plus rapide, parce que les perspectives de
08:24marché ne sont pas bonnes, en général, on sera très souvent aligné.
08:27D'accord. C'est-à-dire que je ne vois pas pourquoi on ne voudrait pas sortir au moment
08:29où eux veulent sortir, il y a inversement. C'est-à-dire que souvent les planètes... Oui, les intérêts sont
08:32quand même assez alignés. Si c'est une bonne période, on va vouloir sortir ensemble. Si on sent que ce n'est pas la bonne
08:36période, on va essayer de repousser. Mais encore une fois, c'est une discussion, c'est une concertation
08:40qu'on fait avec les investisseurs. Merci beaucoup, Paul-Éric Perchaud, d'être venu nous décrypter
08:44un petit peu ce fonctionnement des clubs d'îles immobiliers et de nous raconter un petit peu
08:47quel est l'intérêt pour l'investisseur. Je rappelle que vous êtes Managing Director de MIMCO.
08:50Merci beaucoup. Merci. Merci à vous également d'avoir suivi Smart Patrimoine et on se retrouve
08:54très vite pour un nouveau numéro.
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