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Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie Coeur d'Auroa.
00:08Et il est 10h32 donc sur BFM Business lors des experts de l'IMO, une demi-heure pour parler de
00:13notre immobilier, de nos logements.
00:15Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence, amis professionnels de ce secteur de l'immobilier au sens
00:20large,
00:20des témoignages terrain de beaux métiers qui peuvent nous inspirer.
00:24Aujourd'hui, quelle inspiration, vous allez voir, on va rénover et on va rénover, non pas pour gagner une, non
00:29pas pour gagner deux, non pas pour gagner trois.
00:31Je vais aller jusqu'à cinq notes de DPE, oui c'est possible, avec une grosse réno, on peut gagner
00:36cinq notes de diagnostic de performance énergétique et on verra ça dans quelques instants.
00:41Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour, beaucoup de lettres aujourd'hui.
00:46On a parlé DPE et si on parlait LMNP, loeur meublé non professionnel, attention, ça va piquer le débat pour
00:54le projet de loi de finances.
00:55Pour l'année prochaine, risque de faire mal à tout un tas de propriétaires bailleurs qui nous écoutent.
00:59À quoi s'attendent ? Que peut-on redouter ? Est-ce encore intéressant d'investir en immobilier ?
01:04Telle est la question que nous allons nous poser, mais d'abord, c'est l'heure du pro de l
01:07'IMO.
01:09Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
01:13Et on est en ligne avec Patrick Kerfridin. Bonjour Patrick.
01:18Bonjour, merci de me recevoir.
01:19Merci à vous d'être avec nous, vous êtes responsable de l'agence Silico Travaux de Cholet et vous êtes
01:24là avec un témoignage, mais qui va en faire rêver plus d'un.
01:28Une rénovation d'ampleur, on ne va pas se mentir, qui va faire passer un diagnostic de performance énergétique de
01:35la nôtre G à B.
01:39Effectivement, merci de me recevoir. Je suis gérant de l'agence Silico Travaux à Cholet, spécialisé en travaux de rénovation.
01:45Et effectivement, on a rencontré en 2024 un jeune couple, Jason et Melissa, qui nous ont fait confiance pour rénover
01:52intégralement leur maison.
01:54Dès l'achat, puisqu'on a monté le dossier dès le début pour les accompagner dans la rénovation totale de
01:59leur maison, avec un phasage.
02:01Phasage avant travaux sur toute la partie de conception, recherche d'aide, montage du dossier, puis l'écopé des aides
02:08pour effectivement financer ces projets.
02:11Le fameux rétachage qui pique, qui pique, qui pique.
02:14Toujours, ça reste un vrai sujet. Et effectivement, une fois que le dossier de rénovation énergétique a été lancé, validé
02:21par l'ANA,
02:22on est passé sur une rénovation plus classique pour finaliser toute la maison.
02:26Donc ça a permis à un jeune couple finalement qui avait un budget contraint d'acheter une maison dans son
02:32jus,
02:33une maison des années 60-70 qui n'était pas du tout isolée, en une maison finalement très confortable, très
02:39moderne,
02:40avec un accent mis également sur le confort d'été, pour faire en sorte que la maison soit confortable en
02:44toute saison,
02:45économe également en énergie, avec une division par cinq des besoins en énergie.
02:50Donc on l'a dit tout à l'heure dans l'introduction, il y a un passage de G à
02:53B, donc cinq lettres gagnées,
02:55et un équipement qui permet également de profiter d'une fraîcheur au sein de la maison.
03:00Alors j'ai une question Patrick, parce que vous dites que finalement ce couple avait un budget contraint.
03:05Effectivement 60 000 euros de travaux, c'est énorme, 42 000 euros d'aides, pardon,
03:12mais il me semblait que ma prime rénov' n'était plus aussi généreuse aujourd'hui.
03:16Effectivement, et c'est toute la contrainte que l'on a dans ce type d'activité,
03:21c'est une réglementation thermique qui évolue sans cesse,
03:25et en fait on a profité des aides qui étaient encore établies en 2024,
03:29qui permettaient à un ménage considéré comme modeste d'avoir des aides extrêmement importantes
03:35lorsqu'il y avait un bouquet de travaux qui apportaient une performance énergétique considérable.
03:40Effectivement aujourd'hui les aides ne sont plus aussi intéressantes.
03:42C'est ça qui est dramatique Patrick, je vous interromps,
03:44mais en fait là cette jolie histoire que vous nous racontez,
03:47malheureusement elle ne pourrait plus avoir lieu aujourd'hui en fait.
03:52J'en suis pas certain, aujourd'hui les aides effectivement ont diminué,
03:56elles restent intéressantes, le système est intelligent,
03:59il a été conçu de manière très intelligente, à mon sens en tout cas,
04:02sur le point de vue thermique et financier.
04:04La vraie problématique qu'on a, c'est les modifications réglementaires,
04:08l'instabilité réglementaire avec des modifications quasiment trimestrielles
04:11qui ne correspondent pas finalement à la vie d'un chantier.
04:13Aujourd'hui, un chantier comme celui-ci va durer entre 18 et 24 mois,
04:17tout confondu, quand on part de l'achat de la maison jusqu'à l'obtention des aides,
04:20il va se passer environ 24 mois,
04:21et la problématique effectivement à laquelle on est confronté,
04:24c'est que la réglementation évolue beaucoup plus rapidement.
04:28Et parfois, on se retrouve effectivement contraint avec des histoires et des clients
04:32qui ont dû abandonner leur projet,
04:34non pas parce que leur dossier n'était pas viable,
04:36mais parce qu'il est sorti du dispositif en cours de réalisation d'études.
04:41Et ça, c'est une vraie problématique aujourd'hui au quotidien pour nous,
04:44parce que parfois, quand on donne des informations à des clients,
04:46quelques mois, quelques semaines, quelques mois plus tard…
04:48Quelques jours même, Patrick, dites-le, quelques jours !
04:52Quelques jours, c'est promis, effectivement, et ça, ça peut être assez déstabilisant,
04:56et pour nous, et pour les clients, puisque de bonne foi, on leur présente un dispositif
04:59qui, quelques jours, quelques semaines, quelques mois plus tard, n'est plus le même.
05:03Et ça, c'est une contrainte de nos métiers aujourd'hui.
05:04Une toute dernière question, Patrick.
05:06Bon, là, ça n'a échappé à personne qu'on va avoir le débat budgétaire qui va s'ouvrir.
05:10On sait qu'on est plutôt en béance, économie, réduction de la dépense.
05:15Est-ce que là, vous sentez, chez les clients qui vous sollicitent,
05:19un petit coup de frein en se disant « Oh là là, mon Dieu, est-ce qu'il faut que
05:22j'accélère avant ? »
05:22Ou au contraire, est-ce que j'arrête tout ?
05:24Comment vous sentez un peu la rénovation au quotidien, là ? Comment ça se passe ?
05:29On sent quand même un attentisme, aujourd'hui, qui a augmenté.
05:33Les informations ne sont pas forcément très réjouissantes ces derniers temps.
05:37On a une augmentation des taux directeurs qui pèsent directement sur la capacité d'emprunt des ménages
05:42qui peuvent faire des travaux.
05:43Donc, effectivement, on est dans une situation où il y a beaucoup plus d'attentisme.
05:47Ça ne veut pas dire qu'il n'y a pas de projet,
05:49mais ça veut dire que les financés deviennent un vrai levier et un vrai sujet.
05:53Et dans la rénovation énergétique, on sait que c'est un levier,
05:55puisque pour toucher les aides, il faut pouvoir financer les travaux en premier lieu,
06:00toucher les aides et ensuite rembourser éventuellement son crédit.
06:02C'est important. Merci pour votre témoignage, Patrick.
06:05Patrick Kerfridin, responsable de l'agence Ilico Travaux de Cholet.
06:09Si comme Patrick, vous avez des témoignages à nous apporter qui nous concernent tous,
06:13vous n'hésitez pas à nous écrire.
06:14On a une adresse mail, lesexpertsdelimo.fr.
06:18Allez, c'est l'heure du débat.
06:20Les experts de l'IMO, le débat.
06:24Et à mes côtés, Frédéric Lecoq, le président fondateur de Paris Attitude.
06:27Bonjour Frédéric.
06:28Bonjour Marie.
06:29Et également avec nous, Alexandre Fittussi, le cofondateur de Beanstalk.
06:33Bonjour Alex.
06:34Bonjour Marie.
06:35Bon, je le disais en préambule.
06:36L-M-N-P, ça pique un peu.
06:39Bon, on va essayer de replacer les choses dans leur contexte.
06:42Aujourd'hui, nous avons encore ce dispositif du loueur meublé non professionnel
06:47qui, comme son nom l'indique, s'adresse à celles et ceux qui font de l'investissement locatif meublé.
06:53C'était un peu le dernier paradis fiscal des propriétaires bailleurs.
06:58Il semblerait que le paradis devienne bientôt un enfer.
07:02En tout cas, si le gouvernement va au bout de ce qu'il souhaite,
07:04est-ce que vous pourriez nous dire,
07:06essayer de faire de la pédagogie autour de ce qui pourrait changer
07:10à partir du projet de loi de finances qui n'a donc pas encore été voté,
07:14qu'on nous a présenté la semaine dernière.
07:16Je ne sais pas lequel de vous deux souhaite commencer.
07:20Alexandre, il se bagarre.
07:21Non, non, au contraire.
07:22Non, vas-y, vas-y.
07:23Battez-vous, allez.
07:24En gros, aujourd'hui, il y a un dispositif qui permet d'amortir une grande partie,
07:30si ce n'est quasiment toute l'investissement que vous avez fait.
07:33Donc, vous avez investi 200 000 euros dans un projet.
07:36200 000 euros, c'est un appartement, c'est des frais de notaire,
07:39c'est des frais d'agence, c'est des travaux.
07:41Ces quatre éléments-là, vous pouvez les déduire de vos revenus locatifs.
07:45Régulièrement, chaque année, on déduit une partie de cette valeur.
07:48Et grâce à cette perte de valeur comptable de votre actif,
07:53vous avez un impôt qui est quasiment réduit à zéro, quasiment tous les ans.
07:57Ça, c'est le gros avantage du loueur meublé non professionnel
07:59qui a été un tout petit peu abîmé déjà il y a deux ans
08:03avec la réintégration de cet amortissement dans le calcul de la plus-value en sortie.
08:07Tout à fait. Donc, effectivement, l'amortissement, jusqu'en 2025,
08:12les loueurs meublé non professionnels ne le réintroduisaient pas,
08:14contrairement aux professionnels de l'IMP, loueurs meublé professionnels, et au SCI.
08:19Donc, ils ont voulu réaligner.
08:20Ça, c'est quelque chose qui était plutôt attendu, plutôt cohérent.
08:23Aujourd'hui, ce qu'on a en tête côté gouvernement,
08:26c'est de plafonner l'amortissement que vous pouvez déduire chaque année
08:31à 7000 euros par an, par foyer.
08:34Donc, autant vous dire que ça concerne principalement les multi-investisseurs.
08:38Et l'objectif, c'est également que cet amortissement que vous allez déduire
08:42ne puisse pas représenter l'intégralité du revenu que vous avez perçu.
08:45On ne puisse plus tomber à zéro.
08:47Oui, c'est ça. L'idée, c'est qu'on ne puisse plus échapper à l'impôt.
08:51Exactement, que d'un coup, on se mette, quelle que soit votre situation,
08:54vous vous mettiez à payer de l'impôt sur les revenus locatifs.
08:57Concrètement, c'est 2,5% d'amortissement chaque année,
09:00donc de la valeur du bien plafonnée à 7000 euros.
09:02Ça, c'est pour le loueur meublé non professionnel
09:05qui loue sur du meublé, entre guillemets, de durée normale
09:09pour la location touristique.
09:11En revanche, c'est 1,5% de mémoire et 5000 euros.
09:14Bon, quand je dis ça en se disant sur le papier,
09:17ne plus laisser certains pouvoir échapper à l'impôt,
09:20on pourrait se dire que ce n'est pas complètement hallucinant
09:25et complètement incohérent.
09:26Le truc, c'est que là, le gouvernement nous dit
09:28qu'on tape sur le meublé pour ramener les investisseurs
09:32vers la location nue dont on manque cruellement aujourd'hui.
09:36Alors, ma question, Frédéric, c'est
09:38est-ce que c'est un bon choix que de taper sur le meublé
09:42pour renvoyer les gens ?
09:43Est-ce que ça va vraiment inciter les propriétaires bailleurs
09:46à se lancer dans de la location nue ?
09:49J'ai envie de dire que la réponse est dans la question.
09:51On voit que le dispositif du statut bailleur privé
09:55en fait peine à décoller.
09:56Le Jean Brun.
09:56Le Jean Brun, effectivement.
09:58Du nom du ministre du logement.
09:59Il peine à décoller.
10:01Je crois qu'en fait, les estimations souhaitées par le gouvernement,
10:04c'est à peu près 4000.
10:05On n'est même pas un dixième de ces chiffres.
10:07D'ailleurs, il veut faire changer le nom du dispositif.
10:09Il ne veut plus y être associé, ce n'est pas une blague.
10:11C'est vrai ?
10:12Ce n'est pas une blague.
10:12Ça va forcément le pimper.
10:15Ça va le rendre beaucoup plus sexy.
10:16Ah oui, clairement.
10:17Donc, oui, on est sur un jeu d'équilibre,
10:23de vases communiquants.
10:24On va essayer, avec le budget extrêmement compliqué,
10:28de faire passer une réduction sur le meublé
10:32pour essayer de rendre un dispositif mal né
10:35qui n'a pas d'appétence
10:40vis-à-vis de nos propriétaires investisseurs.
10:42Donc, non, ce n'est pas une bonne idée.
10:44En fait, l'idée, c'est de dire le LMNP
10:45concurrencer le Jean Brun, peu attractif à ce stade,
10:48pas bon sur le LMNP.
10:49Alors qu'en réalité, ce qu'il aurait fallu
10:51pour redonner envie aux Français d'investir,
10:54pourquoi pas taper sur le meublé,
10:56mais pim, bon, justement,
10:57le dispositif censé inciter les propriétaires baleures.
11:00Depuis le début, depuis la première évocation
11:03de ce dispositif Jean Brun,
11:04tous les professionnels sont vent debout
11:06et lui expliquent que ça ne servira à rien,
11:07que personne n'en voudra.
11:09Ils continuent, ils s'obstinent.
11:10Mais en fait, ce qu'il faut comprendre
11:11dans l'histoire actuelle,
11:13sur cette réforme de la LMNP,
11:15il y a trois choses qui ne vont pas.
11:16La première chose, c'est la rétroactivité.
11:18C'est une vraie question, ça.
11:20C'est une vraie question.
11:21C'est tous ceux qui ont investi en LMNP,
11:23ça veut dire quoi pour eux, là ?
11:25Vous êtes concernés.
11:26Alors, ils ont voulu penser à ces gens-là,
11:28malgré tout.
11:29Donc, vous serez concernés par cette réforme.
11:30Sachez que si vous avez déjà acheté un appartement,
11:32l'année prochaine, vous commencerez à payer de l'impôt
11:34que vous ne payez pas aujourd'hui.
11:35D'accord.
11:38Si on regarde, si on est honnête,
11:39effectivement, ils ont un petit peu pensé
11:41à cette problématique en disant que...
11:43Alors là, ça devient très complexe.
11:44Mais allez-y.
11:44Non, non, mais on est dans les experts d'un immeu, Alexandre.
11:47L'idée, c'est quand même...
11:47On est dans un niveau de complexité
11:48qui n'a pas de sens, là encore.
11:50Ça n'a pas de sens que ce soit des usines à gaz comme ça.
11:52Mais il se trouve que quand vous ne consommez pas
11:54tout l'amortissement sur une année,
11:59ce stock d'amortissement, on vous dit que
12:02si vous en avez un petit peu aujourd'hui,
12:04qui est disponible, vous pourrez continuer
12:05de l'utiliser jusqu'en 2036, je crois.
12:08Vous avez 2037, voilà.
12:10Bon, voilà.
12:11Donc, ils se sont dit, on ne va pas pénaliser
12:12complètement ceux qui ont déjà leur appartement.
12:15Et puis, en plus, le report, je crois qu'il est limité.
12:17Et il est limité.
12:18Ça ne peut pas représenter plus de 50%
12:21du loyer que vous avez perçu.
12:23Bon, globalement, tout le monde va être concerné.
12:25Et c'est rétroactif.
12:26Donc, on fait ce qu'il y a de pire
12:28en matière d'investissement.
12:29On change les règles a posteriori.
12:31Ils ont le droit, pardon, mais constitutionnellement...
12:34Ils ont le droit.
12:35Alban me posait la question.
12:36Notre réalisateur, partie prenante de l'émission,
12:38il me dit, mais c'est légal, ça ?
12:40Ils ont le droit, ils ont le droit.
12:41Donc, les 1,4 million de propriétaires
12:42qui sont pour la plupart des monopropriétaires,
12:47le plus grand volume de propriétaires,
12:49pas le plus grand volume d'appartement,
12:50le plus grand volume de propriétaires,
12:51ce sont des monopropriétaires
12:53qui vont se retrouver sur un loyer à 700 euros
12:55à payer 150, 200 euros de plus.
12:57Désolé de donner la mauvaise nouvelle aujourd'hui.
12:59C'est ce qui va se passer.
13:00Donc, on va aller chercher,
13:02soi-disant, 200 millions d'euros.
13:03Et c'est là que ça ne va pas.
13:04Deuxième point.
13:04C'est la fameuse courbe de l'affaire, c'est ça ?
13:06Non, on est pire que la courbe de l'affaire.
13:09On a donc 200 millions d'euros à aller chercher.
13:12Théoriquement.
13:12Théoriquement.
13:13Donc, ça, c'est le deuxième point qui ne va pas.
13:14On nous annonce ce chiffre.
13:15On va économiser 200 millions d'euros.
13:17Mais en fait, c'est complètement omettre
13:19que le secteur de l'immobilier,
13:20ce n'est pas juste la LMNP.
13:22Le secteur de l'immobilier, c'est des rénovations.
13:25Le secteur de l'immobilier, c'est des frais de notaire
13:26qu'on paye quand on achète un appartement.
13:28C'est des logements concrets.
13:29Et tous ces points-là, en fait,
13:30ça va coûter un argent fou à l'État.
13:32C'est-à-dire qu'on va perdre de l'argent.
13:34Il est évident que l'État français,
13:35ça va lui coûter de l'argent, cette histoire.
13:37Donc, on est...
13:38Troisième point qui ne va pas.
13:39Nous sommes, soi-disant,
13:41d'après notre Premier ministre
13:42et notre ministre du Logement,
13:44en urgence nationale du logement.
13:47Et c'est le moment qu'ils choisissent.
13:48Au moment où les taux sont quasiment à 5 %,
13:50au moment où ils nous ont déjà...
13:52Quatre, soyons.
13:53Non, les taux d'emprunt de la France, en tout cas.
13:54Oui, oui, je pensais au taux des crédits.
13:55Mais on va y arriver si la situation ne se calme pas.
13:58On va y arriver si ça ne se calme pas.
14:00Au moment où tous les signaux sont au rouge,
14:02on rajoute une contrainte qui va être colossale aujourd'hui.
14:04C'est le dernier rempart, la LMNP.
14:06C'est ce qui fait qu'on peut regarder
14:08quelqu'un droit dans les yeux et lui dire
14:09continue, vas-y, ça vaut le coup.
14:12Alors, Frédéric, je vous regarde
14:13parce que, pareil, question d'Alban.
14:14Je vous dis, un jour, il viendra sur le plateau avec moi
14:16parce que je pense qu'il a des questions
14:18super pertinentes.
14:19En plus, investisseur, Alban.
14:21Il me dit, oui, mais la bonne nouvelle,
14:23si on essaie de regarder le verre à moitié plein,
14:25c'est que s'il y a plein de gens
14:26qui abandonnent l'idée d'investir,
14:27ils vont mettre en vente
14:28et ça va faire baisser les prix.
14:30Voilà.
14:31Je te laisse répondre.
14:32C'est une catastrophe.
14:33Non.
14:34Ben non.
14:34Le marché n'est plus porteur.
14:37Les prix baissent.
14:38On le voit.
14:38Moi, au sein de Paris Attitude,
14:40on a aussi une activité de vente,
14:42Paris Attitude Vente,
14:43qui est en souffrance.
14:44depuis tant d'années
14:45et on le voit en fait
14:46sur énormément d'agences immobilières
14:48partout en France
14:49et y compris à Paris,
14:50les prix sont en chute.
14:52Oui, mais c'est une bonne nouvelle
14:53pour pouvoir entrer sur le marché.
14:54Bien sûr, mais les propriétaires
14:56en fait ne veulent pas vendre.
14:57On est confronté en fait
14:58sur des temps de décision
15:00en fait qui s'éternisent.
15:01On fait des estimations.
15:03On en multiplie,
15:04on multiplie,
15:05on multiplie
15:06pour ne pas arriver en fait
15:07à signer un mandat.
15:08Théoriquement, les prix baissent,
15:10mais la réalité,
15:10c'est comme les prix baissent,
15:11les mecs ne veulent pas vendre.
15:12On voit le volume de transactions
15:14en fait qui chutent.
15:15Je crois qu'il a baissé de moitié.
15:16Alors, je n'ai plus le chiffre exact
15:17au niveau national.
15:18Là, on va atterrir quand même
15:19sur un chiffre plutôt pas pourri.
15:23Sur du long terme,
15:23on va être autour
15:24des 900 000 transactions.
15:25Mais attention,
15:26ce qu'on a perdu,
15:28ce n'est pas des transactions,
15:28ce qu'on a perdu,
15:29c'est de l'investissement locatif.
15:30Ce qui se va se passer,
15:31c'est qu'il y aura toujours
15:32des acheteurs,
15:33mais ces acheteurs-là,
15:34surtout dans les zones
15:34les plus prisées,
15:35il y aura toujours des acheteurs
15:36qui achèteront
15:37pour leur enfant
15:38qui vient d'étudier.
15:39Il y a toujours,
15:39ne vous inquiétez pas,
15:40en France,
15:40il y a plein de riches.
15:41Il y a plein de gens
15:42qui ont envie d'acheter.
15:43Donc, ce n'est pas ça le problème.
15:44Le problème,
15:45c'est qu'on ne va plus créer
15:46de logements locatifs.
15:47Ils seront achetés les appartements,
15:48les prix ne vont pas baisser.
15:49Ils seront achetés,
15:50mettez-les en vente,
15:51vous allez voir qu'il y a plein de demandes.
15:52Le problème,
15:52c'est qu'il n'y aura plus
15:53l'investisseur,
15:54celui qui crée du logement
15:55pour autrui.
15:55Donc, ça va encore mettre
15:57du logement
15:57pour ceux qui en ont déjà,
15:59qui n'en ont pas besoin.
16:00Et il y a un autre point.
16:02Se réjouir de la baisse des prix
16:04dans un pays
16:04où 70% du patrimoine,
16:06c'est de l'IMO.
16:07Je ne suis pas sûr
16:08que ce soit une très bonne chose.
16:10Après, 50% d'entre nous
16:12sont encore locataires.
16:13On peut s'en réjouir aussi
16:14pour ceux qui pourraient
16:15éventuellement devenir propriétaires.
16:17Mais alors,
16:17autre point.
16:19Pour compenser une hausse de taux
16:21telle qu'on la vit aujourd'hui,
16:23ce n'est pas 5 ou 10% de baisse
16:25qu'il faut, c'est 40%.
16:26Et on n'a pas ces 40% de baisse,
16:28ça ne se passera pas.
16:30Et pourquoi on a 5% de taux aujourd'hui ?
16:32C'est parce que notre État
16:33est incapable de gérer
16:34les finances publiques.
16:35C'est pour ça.
16:36D'où le fait de taper
16:37sur le LMNP, visiblement.
16:39Pour soi-disant 200 millions
16:40qui en fait sont tout à fait absents
16:42et qui ne seront pas là.
16:43Donc en fait,
16:43moi je veux bien,
16:44moi franchement,
16:45s'ils viennent nous dire
16:45écoutez,
16:46on a enlevé 800 000 fonctionnaires,
16:48il est temps que les propriétaires
16:49payent leur charge,
16:49on augmente ça,
16:50mais ça participe
16:52à un effort collectif
16:53et on voit que grâce à ça,
16:54les taux baissent,
16:55les prix augmentent,
16:55il y a plus de logements,
16:57tout ça.
16:57Ça c'est favorable,
16:58c'est un scénario favorable,
16:59là c'est tout l'inverse.
17:00On va créer une réforme
17:01qui pénalise tout le monde.
17:04L'État français n'y gagnera pas d'argent,
17:05il y aura moins de logements,
17:06les propriétaires vont perdre de l'argent,
17:08je ne vois pas qui gagne.
17:09Je ne vois pas qui gagne de l'argent ici.
17:11Bon, et bien on va quand même
17:12essayer de trouver une solution
17:13parce qu'on est optimiste.
17:14Frédéric, qu'est-ce qu'on fait ?
17:15On investit, on n'investit pas
17:16et comment on fait
17:17pour redynamiser l'offre de logements
17:19alloués en France ?
17:20Pour redynamiser l'offre de logements en France,
17:22je vois l'exemple de Paris
17:24qui veut taxer la vacance.
17:27Je me dis dans l'idée,
17:28ce n'est pas bête.
17:29Ce n'est pas bête
17:30parce qu'on voit qu'en fait
17:31cette vacance au niveau du résidentiel
17:33elle a augmenté de 40%
17:35depuis 2017 si je ne me trompe pas.
17:37Donc on est passé de 100 à 140 000 grosso modo.
17:41Donc ils veulent augmenter en gros
17:43pour faire revenir du logement
17:45sur le parc locatif.
17:46Ou à la vente,
17:48mais en tout cas dire
17:48si c'est vide ça vous coûtera trop cher.
17:50Donc faites quelque chose.
17:51Et donc il y a,
17:53je vais vous donner les chiffres,
17:55c'est de l'estimatif
17:56mais je crois que ça coûte à peu près,
17:59il y a une augmentation de 3 000 euros
18:01pour un logement en grosso modo
18:03de 30 mètres carrés
18:04sur la première année,
18:06on passe à 6 000
18:06dès la deuxième année.
18:07Donc on va alourdir massivement la fiscalité.
18:10Donc c'est très incitatif
18:10à remettre son bien
18:11soit en location,
18:12soit en vente effectivement
18:13et donc ça va remettre
18:14un petit peu de dynamisme.
18:15Après, il y a aussi une problématique
18:17où là la mairie de Paris
18:18n'agit pas,
18:19c'est en fait un renforcement
18:21de la taxe en fait
18:22sur les bureaux vacants.
18:24On voit qu'on a une augmentation
18:26de 40%
18:27de 2017
18:28jusqu'à 2023,
18:30je crois,
18:31dernier chiffre mesuré.
18:32Donc on passe de 100 à 140 000.
18:34Sur les biens inoccupés
18:38professionnels,
18:38on passe de 400 000 mètres carrés
18:40uniquement sur Paris-Intramuros,
18:42on passe à 1 580 000.
18:44On augmente en fait
18:45durant la même période
18:47de 280%.
18:49Donc là aussi,
18:51il y a peut-être un vivier
18:52en fait pour remettre
18:53en gros des logements.
18:54Donc là, vous vous dites,
18:56il y a effectivement
18:57la question des logements vacants,
18:58mais il y a aussi
18:58celle des bureaux vacants
19:00et la transformation
19:01de ces bureaux en logements en fait.
19:02Parce qu'effectivement,
19:03on voit que les bureaux
19:04sont de moins en moins inoccupés
19:05depuis post-Covid,
19:06en fait,
19:06l'événement du télétravail.
19:08on a effectivement
19:12ce vivier en fait
19:13qui ne cesse d'augmenter.
19:13Et puis une optimisation de l'espace.
19:14Puis ça fait longtemps
19:15qu'on n'a pas parlé
19:15de l'immobilier de bureau
19:16dans l'entreprise,
19:17mais on rappelle
19:17que quand même
19:18l'immobilier de bureau,
19:19c'est quand même
19:20le deuxième poste
19:21de dépense des entreprises
19:22derrière les salaires.
19:22Donc c'est considérable.
19:24Mais Marie,
19:25tu as posé une question,
19:25tu as dit,
19:26est-ce qu'il y a des solutions ?
19:27Des solutions à quel problème ?
19:28Pour renchérir
19:29l'offre de logement alloué,
19:31un et deux,
19:32pour redonner envie
19:33aux Français d'investir,
19:34parce que c'est ça aussi le sujet.
19:35Moi, je vais te dire,
19:35la principale solution,
19:37c'est qu'on règle
19:37notre problème du déficit public.
19:39En fait, c'est ça.
19:40La vérité,
19:40c'est que le logement
19:41est juste une victime
19:43parmi tellement d'autres
19:44du fait qu'on ne sait pas
19:45gérer nos finances publiques.
19:46On le voit très bien
19:48en fait sur justement
19:49à la fois côté propriétaire
19:50où on tape sur l'MNP
19:52et derrière côté locataire
19:53en fait,
19:54on va taper en fait
19:55sur l'APL.
19:56Exactement.
19:57En fait,
19:57il n'y a personne.
19:58En fait,
19:59le gouvernement fait ce qu'il peut
20:00en fait avec ces peu de moyens
20:02où en gros,
20:03ils sont obligés
20:04de se dire
20:04OK, très bien.
20:05Où est-ce qu'on arrête
20:05de dépenser ?
20:06Mais du coup,
20:06messieurs,
20:07il aurait fallu faire quoi ?
20:08C'est ça ma question.
20:08800 000 fonctionnaires en moins,
20:10par exemple.
20:11Non mais je donne un exemple.
20:12Il y en a plein,
20:13il y a des gens
20:13qui passent leur journée là-dessus.
20:14Oui, oui.
20:14Vous voyez la colère lycéenne
20:17parce que précisément
20:18on manque de profs,
20:19à un moment donné,
20:20il y a quand même des sujets.
20:21Personne n'a demandé
20:22d'enlever tous les fonctionnaires.
20:23Mais il y a plein de gens
20:24qui étudient des pistes
20:25tous les jours
20:25pour faire des économies
20:26qui ne coûteraient pas
20:27à la France
20:27son nombre de logements.
20:34C'est pas vrai ça ?
20:35Alban, il va se fâcher.
20:37D'ailleurs, Alban,
20:37il est investisseur, t'as dit.
20:38Je pense que la première chose
20:39à faire,
20:40ce serait qu'à la tête
20:41du gouvernement,
20:41il y ait des investisseurs.
20:43Parce qu'avoir des gens
20:44qui ne connaissent rien au sujet,
20:45qui ne sont pas propriétaires eux-mêmes
20:46et qui viennent donner des leçons,
20:48que ce soit aux locataires,
20:49aux propriétaires...
20:50Alban me dit
20:50qu'il va se présenter
20:51à l'élection présidentielle.
20:52On n'est plus à un candidat après.
20:53Alban, on est avec toi.
20:54Mais il faut savoir
20:55qu'aujourd'hui,
20:56ces gens ne sont pas vraiment locataires.
20:57Ils n'ont jamais été confrontés
20:58à la recherche d'un appartement
20:59et ils ne sont pas non plus propriétaires.
21:00Ils ne sont ni locataires,
21:02ni bailleurs.
21:03Ils n'y connaissent rien.
21:05C'est à ces gens-là
21:05qu'on demande de prendre des décisions
21:07pour l'ensemble du peuple français.
21:08Enfin, vous réclamez des économies,
21:10notamment sur les postes de fonctionnaires,
21:11mais enfin,
21:12ça fait partie des niches fiscales,
21:13le LMNP.
21:14Donc, est-ce qu'il ne faudrait pas
21:15vous écouter ?
21:16Est-ce qu'il ne faudrait pas tout couper ?
21:17Encore une fois,
21:18si une niche fiscale,
21:19en la détruisant,
21:20tu fais perdre de l'argent à l'État,
21:21c'est que une niche fiscale
21:22était peut-être utile, en fait.
21:25Plutôt intéressant.
21:26Juste quand même,
21:27pour celles et ceux
21:27qui nous écoutent et qui nous regardent,
21:29est-ce que vous leur conseillez là
21:30de dire « stand-by »,
21:31on attend de voir
21:32à quelle sauce fiscale
21:33on va être mangé ?
21:34Ou alors,
21:34est-ce qu'il y a encore des raisons
21:35d'investir sur l'immobilier ?
21:36Il n'y a qu'à regarder
21:37les réseaux sociaux
21:38ces derniers jours
21:39sur le sujet du LMNP.
21:41Franchement,
21:41les réactions,
21:42c'est « j'abandonne l'immobilier ».
21:44Est-ce qu'aujourd'hui…
21:45Ça fait longtemps déjà.
21:46Oui, bien sûr.
21:46Enfin, là,
21:47ça a été le coup de grâce,
21:48j'ai envie de dire.
21:49Est-ce que là,
21:49vous dites à vos clients
21:51« peut-être… »
21:53Faites autre chose ?
21:53Il y a une solution qui existe,
21:55une solution très technique,
21:57c'est d'investir en SCI.
21:59D'accord.
21:59La SCI,
22:00elle n'est pas concernée
22:00par ce travail.
22:01On crée une société.
22:02Passée par la SCI.
22:03Alors, moi,
22:03ce que je recommande
22:04à mes clients aujourd'hui,
22:04c'est de signer en nom propre
22:06le compromis
22:07et de mettre une clause
22:07de substitution
22:09pour pouvoir,
22:10si ça finit par passer,
22:11investir en SCI
22:12plutôt qu'en nom propre.
22:13Voilà.
22:14C'est une solution très technique,
22:15mais…
22:17justement, en gros,
22:18d'un PLF
22:19qui passerait, en fait,
22:21à une loi de finances réelle.
22:23Mais bon,
22:23la principale chose à faire,
22:24ce serait d'éduquer,
22:26que quelqu'un trouve le moyen
22:27de parler à ces gens-là
22:28qui prennent la moitié de l'histoire
22:28et de les éduquer.
22:29Ce serait d'assumer
22:30la meilleure solution.
22:31Frédéric, vous ?
22:32Votre conseil ?
22:33Conseil, en fait,
22:34pour améliorer
22:35la crise de l'immobilier
22:36à l'heure actuelle ?
22:36Non, votre conseil
22:37au potentiel propriétaire,
22:39d'ailleurs.
22:40Au potentiel propriétaire.
22:41L'investissement,
22:42c'est extrêmement compliqué
22:43en ce moment.
22:43Je ne vous le cache pas.
22:44On le voit, effectivement,
22:45sur notre activité de transaction.
22:47On a très, très peu d'investisseurs.
22:49Par l'attitude, en fait,
22:50on a cette particularité
22:51où on bosse, en fait,
22:52avec de la mobilité.
22:55C'est-à-dire qu'en gros,
22:56on a des clients locataires,
22:57en fait,
22:57qui viennent de finir temporaire.
22:59Donc, nos propriétaires,
23:00en fait, sont parfois,
23:02j'irais, ont un besoin,
23:03en fait, de mise en location,
23:04en fait, de manière très temporaire.
23:05Un an, deux ans, trois ans,
23:07en fait,
23:07pendant qu'en gros,
23:08le petit dernier
23:08finisse ses études
23:09et qu'après, éventuellement,
23:11ce soit son premier logement
23:12ou ce genre de choses.
23:13Donc,
23:14je n'ai plus ce discours,
23:16en fait,
23:16d'investisser dans l'immobilier,
23:17c'est super.
23:18Et ça fait,
23:19comme le dit Alexandre,
23:20ça fait déjà très, très longtemps.
23:21Le LMNP,
23:22c'est un coup de grâce.
23:23OK, très bien.
23:24Encore faut-il que le PLF soit voté.
23:26Et ça, pour le coup,
23:27je ne suis pas sûr.
23:27Mais alors, juste,
23:28il y a quand même un point
23:29que moi, je dis aux investisseurs,
23:30c'est interrogez quand même
23:32votre banque
23:32sur le taux qu'elle vous propose.
23:33Parce que, malgré tout,
23:35je ne peux pas m'empêcher
23:36de le penser,
23:37si vous avez encore votre banque
23:38qui vous prête
23:38à des taux autour de 3,50.
23:40Sachez que dans six mois,
23:41on n'est pas sûr d'être encore là.
23:42Peut-être qu'on est au début
23:43d'une crise qui va durer.
23:44Et peut-être que les taux,
23:45ils seront plutôt à 5, 6 %
23:47dans pas longtemps.
23:47Un tiens vaut mieux
23:47que deux toulots.
23:49Exactement.
23:49Moi, je me souviens encore
23:50des gens qui,
23:50quand les taux étaient à 1 %,
23:51se disaient,
23:51oui, mais ça va rester comme ça.
23:53Oui, mais les prix sont trop chers.
23:54Oui, mais, oui, mais.
23:55C'est vrai, ça, à l'époque.
23:57Les taux à 1 %
23:57et les prix stratosphériques,
23:58je ne suis pas sûr
23:59que je suis pas très content.
24:00Rassure-toi,
24:00tout le monde a gagné de l'argent
24:01en achetant à 1 %.
24:02Je suis pas sûr.
24:03Ça coûte beaucoup moins cher
24:03d'acheter au pic à 1 %
24:05que d'acheter aujourd'hui à 5 %.
24:07Je ne suis pas sûr.
24:07Un taux, ça se renégocie
24:08à l'extension du moyen-long terme.
24:10Alors qu'un prix d'achat,
24:11si je l'ai payé trop cher,
24:12c'est fini ou pas ?
24:12Ça, c'est quelque chose
24:13qu'on peut dire à plein de gens.
24:14Ça se renégocie,
24:15mais quand un taux est à 2
24:25Ce n'est pas du 5 % aujourd'hui,
24:26Alexandre, vous allez faire
24:27furtout nos étés spectateurs.
24:29C'est pour ça que je dis
24:30interrogez votre banque
24:31parce que moi,
24:31j'ai des clients aujourd'hui
24:32qui investissent encore
24:32sur 25 ans à 3,2.
24:34Ces gens-là, je leur dis
24:35allez-y, n'hésitez pas.
24:36N'attendez pas
24:37parce que c'est quand même
24:38un effet domaine.
24:39Mais soyons clairs,
24:41le gouvernement,
24:41il faut qu'il se pose
24:42les bonnes questions
24:42et c'est pour ça
24:43que nos professionnels intervenons.
24:45J'espère que vous avez apporté
24:46les bonnes réponses.
24:48Charge à eux d'en décider.
24:49L'émission est terminée.
24:50Vous reviendrez pour en parler
24:51quand on aura finalement
24:52peut-être une loi de finances
24:54et qu'on saura du coup
24:55voter et qu'on saura peut-être
24:57du coup quel sera
24:59le dispositif demain
25:00dédié à l'allocation mobilier
25:01mais surtout celui
25:02à l'allocation nue.
25:03Il faudra qu'on en reparle.
25:04Quelles sont les solutions
25:05pour pimper justement ?
25:07LMNNP.
25:08LMNNP.
25:08Voir non-mobilier professionnel.
25:11La France.
25:12La France.
25:12C'est toute sa splendeur.
25:13Pour faire du compliqué.
25:15Oui, mais moi, ça m'amuse.
25:16Donc voilà.
25:16On a parlé du LMNP.
25:17Attention, on les Français,
25:18ils adorent ça.
25:19On adore ça.
25:19LMNP.
25:21Merci à tous les deux.
25:21Alexandre Fittussi,
25:22le cofondateur de Vinstock
25:23et Frédéric Lecoq,
25:24le président fondateur
25:25de Paris Attitude.
25:26Vous reviendrez encore une fois
25:27à l'idée, c'est d'essayer
25:28de faire de la pédagogie,
25:30de dire quels sont les biais
25:31encore pour investir,
25:32pour créer une offre locative
25:33de qualité.
25:34Pour nous, les locataires aussi
25:35parce que je ne les ai pas oubliés.
25:37Je suis locataire aussi.
25:37Et bien voilà, super.
25:39Ça sera un mot pour tout le monde.
25:40À demain.
25:41Merci, au revoir.
25:43Les experts de l'IMO
25:44sur BFM Business.