- il y a 19 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roi.
00:07Et il est midi sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principaux
00:12titres de l'actualité
00:13et les derniers développements de la guerre au Moyen-Orient.
00:15Septième jour de bombardement après l'offensive lancée par les Etats-Unis et Israël contre l'Iran.
00:20L'armée israélienne qui intensifie ses frappes contre le Liban et les infrastructures soupçonnées d'appartenir au Hezbollah, soutien de
00:26l'Iran.
00:27L'agence nationale d'information libanaise indique qu'un immeuble de la principale ville du sud du pays vient d
00:32'être visé sans avertissement préalable.
00:35Le Premier ministre libanais parle d'un désastre humanitaire à venir en raison du déplacement massif de la population après
00:42les différents ordres d'évacuation des dernières heures.
00:44Le haut-commissaire des Nations Unies au droit de l'homme réclame ce midi des enquêtes rapides sur les frappes
00:50israéliennes au Liban.
00:51Et puis dans ce contexte, face à la flambée des prix du pétrole, l'agence internationale de l'énergie tente
00:55de rassurer ce midi sur la situation en Europe et dans le monde.
00:58Il y a beaucoup de pétrole sur le marché, assure le patron de l'AIE, reconnaissant des problèmes sérieux de
01:04logistique, mais pas de pénurie.
01:06Allez, c'est l'heure des experts de l'Imo.
01:16Et les experts de l'Imo, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
01:21Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:24Et comme tous les vendredis, les meilleurs professionnels de ce secteur font place aux meilleurs journalistes.
01:28En l'occurrence, à mes côtés, Pierre Chevillard et Guillaume Erard et au programme, vous en avez l'habitude, le
01:34topoto de la semaine.
01:36Des conditions qui restent plutôt favorables, mais pour combien de temps précisément ?
01:40La guerre au Moyen-Orient peut-elle finir par avoir une influence sur nos conditions d'emprunt ?
01:44On verra dans quelques instants si ce sera le cas ou pas, on prendra des paris peut-être.
01:48On fera également un point sur le marché du neuf avec les derniers chiffres de la construction.
01:52On fera aussi dans le désordre un focus sur le dispositif Jean Bras.
01:56Ça faisait longtemps qu'on n'en avait pas parlé, sur le LMNP, le loueur meublé et non professionnel.
02:00Focus également sur les SCI.
02:02Que faire quand les choses changent entre les différents associés ?
02:06On s'interrogera sur l'influence du bruit sur la valeur de nos logements.
02:10Mais oui, bien sûr.
02:11Et puis Guillaume nous racontera, j'allais dire, une jolie histoire.
02:13Non, pas forcément.
02:14Une histoire de vente aux enchères un peu particulière parce qu'en fait, elle n'a même pas eu lieu.
02:18Mais bref, on vous racontera ça dans quelques instants.
02:20Allez, on y va tout de suite.
02:23Les experts de l'IMO, le débat.
02:26Et le formidable journaliste indépendant Pierre Chevillard.
02:29Bonjour Pierre.
02:30Bonjour Marie, bonjour Guillaume.
02:31Et le formidable journaliste Imo Dufigaro, Guillaume Erard.
02:34Bonjour Guillaume.
02:35Bonjour Marie, bonjour Pierre.
02:36Et notre formidable jingle ?
02:38Le topoto.
02:39Les experts de l'IMO, le topoto de la semaine.
02:43Alors, le topoto de la semaine, nos conditions d'emprunt.
02:46Si on en croit, les courtiers en crédit immobilier, les derniers chiffres, sont plutôt pas mauvais, messieurs ?
02:52Oui, oui, c'est une légère tendance baissière.
02:54Alors, pas beaucoup, 10, 20 points de base.
02:56Mais ce qu'on appelle le printemps de l'immobilier, c'est-à-dire qu'on est sur le vraiment
02:59premier temps fort.
03:00Les banques ont des liquidités.
03:02Elles veulent recruter des clients.
03:04Donc, elles proposent de bonnes conditions.
03:06Et puis, ce qui est aussi intéressant, c'est de voir que si on a un très bon dossier qui
03:11sécurise la banque,
03:12avec de l'apport, avec de l'épargne résiduelle, une capacité épargnée pendant les remboursements,
03:17une bonne gestion des comptes, on en a déjà parlé.
03:20Si vous faites des paris en ligne, vous jouez avec les crypto-monnaies, vous vous mettez en danger.
03:24C'est pas top ça.
03:25Les banquiers ne vous aiment pas trop.
03:26Mais si vous avez un bon dossier qui sécurise bien la banque, on peut descendre sur 20 ans.
03:31Aujourd'hui, on est à 3,35, on était à 3,40 le mois dernier.
03:35On peut descendre à 3,20, 3,10.
03:36Et les meilleurs dossiers sont tout juste au-dessus de 3%.
03:39Donc, ça reste quand même de très bonnes conditions.
03:42Quand on dit les meilleurs dossiers, Pierre, c'est quoi ?
03:44C'est ceux qui gagnent le plus ?
03:45Les meilleurs dossiers, c'est d'abord ceux qui ont des bons revenus.
03:46C'est toujours comme ça.
03:47C'est-à-dire que quand vous avez des revenus très élevés, c'est mieux puisque vous présentez moins de
03:51risques.
03:52Ça ne veut pas dire que les banques ne prêtent qu'aux riches.
03:54Les banques ne prêtent qu'à ceux qui peuvent rembourser.
03:57Ce qui est un petit peu différent.
03:58Mais enfin, ceux qui peuvent rembourser, c'est souvent ceux qui ont des moyens.
04:01Et quand vous avez 120, 150 000 euros par an de revenus,
04:05vous avez de meilleurs barèmes que quand vous avez 50 ou 60 000.
04:10Mais quand vous avez 50 ou 60 000, vous pouvez tout à fait avoir des taux inférieurs aux barèmes
04:14si vous présentez ce fameux bon dossier qui sécurise la banque.
04:17Et pour peu que vous soyez jeunes, désolé, à cette table-ci,
04:21je crois que c'est Guillaume le plus jeune d'entre nous.
04:24Mais voilà, pour peu que vous soyez jeunes et que vous achetiez un bien performant,
04:27là aussi, on peut avoir des décotes en part.
04:29Oui, et puis la bonne nouvelle, puisque Pierre parlait des baisses de ce début d'année,
04:33en l'occurrence, la Société Générale et la Banque Postale ont annoncé...
04:37Alors, on rappelle, les baisses que je vais vous annoncer là,
04:40c'est les barèmes, c'est-à-dire que c'est avant négociation.
04:43Donc ça veut dire que là, sur janvier et février,
04:47février-mars, pardon,
04:48l'ASG a proposé des baisses de 0,1 à chaque fois,
04:51et la Banque Postale de 0,20 et de 0,25.
04:53Donc ça, c'est...
04:54C'est pas rien, quand même.
04:55C'est pas rien, en sachant que derrière,
04:57vous pouvez encore négocier selon votre profil,
05:00comme l'a dit Pierre.
05:00Et ce qui est intéressant, c'est qu'on dit,
05:03souvent, plus on est riche et plus on a de capacités à rembourser facilement,
05:07et donc on interesse les banques.
05:08Des conditions favorables, oui.
05:10Là, ce qui est intéressant, c'est que les deux banques que j'ai citées,
05:12elles visent essentiellement les primo-accédants.
05:14Donc, ce que me disait un courtier,
05:16monsieur tout le monde.
05:17Donc ça montre aussi quand même une capacité des banques à rester,
05:21on va en parler malgré le contexte compliqué,
05:23à rester dynamique et enthousiaste sur le crédit.
05:26Surtout qu'elles continuent, notamment aux primo-accédants,
05:29à accorder des prêts à taux bonifiés.
05:30C'est-à-dire, c'est une ligne de crédit à 20-25 000 euros
05:33qui sont entre 1 et 1,5 % à peu près.
05:35Donc, c'est deux fois moins cher et qu'on en a déjà parlé.
05:38Si on cumule le prêt à taux zéro dans le neuf,
05:40c'est prêt à taux bonifié et un dossier bien négocié,
05:43éventuellement une délégation d'assurance,
05:45on peut avoir un taux tout compris qui normalement tourne à 3,5
05:48et on va descendre à 2, par exemple.
05:49Ça peut arriver.
05:50Après, les primo, j'insiste à chaque fois sur l'âge,
05:53mais vraiment, c'est les primo jeunes.
05:55Oui, ils ont 35 ans.
05:56Oui, la grande majorité, c'est ceux qui achètent les premiers,
05:59mais ce qu'on oublie, c'est quand même assez rare,
06:00mais avec l'évolution des situations familiales,
06:03ça va peut-être revenir un peu plus souvent,
06:04c'est aussi ceux qui n'ont pas été propriétaires
06:07sur les deux dernières années.
06:09Oui, mais s'ils sont jeunes, on est d'accord.
06:13Parce que je reste à dire que les évolutions aussi,
06:16c'est que maintenant, on peut devenir primo-accédant.
06:18Regardez-moi bien, on peut devenir primo-accédant
06:20à un âge plus avancé.
06:22Mais si les banques visent les jeunes,
06:23c'est aussi parce que, selon leur angage,
06:25elles vont chercher à tisser une relation commerciale de long terme.
06:27Une histoire, une belle.
06:29Voilà, des contreparties.
06:29Et nous, on est déjà périmés, passé 40 ans.
06:32Merci, merci.
06:33Nécessairement, parce que là aussi,
06:35chaque banque a sa cible de clientèle
06:37et que vous pouvez avoir une banque
06:39qui va miser sur les moins de 35 ans
06:40et une autre qui va miser sur les 35-50 ans
06:43parce que ce sont des gens qui ont davantage de revenus,
06:46qui vont installer.
06:46Et voilà, moins, un peu moins.
06:51Donc ça, l'idée aussi,
06:52une fois qu'on a monté le dossier,
06:54qu'on a bien travaillé le projet,
06:57l'idée aussi, c'est de faire jouer la concurrence.
06:59Comme toutes les banques n'ont pas la même stratégie commerciale,
07:02et bien un primo-accédant à 55 ans, peut-être,
07:05qui peut avoir une très bonne réussite.
07:06Et au sein d'un même réseau aussi.
07:07Oui, c'est ça, mais bien sûr.
07:09On en a parlé il y a quelques mois,
07:10mais quand on fait jouer la concurrence,
07:13on pense souvent à un autre réseau.
07:14Mais parfois, parce qu'elles ont des objectifs différents,
07:17un mutualiste, par exemple,
07:19en région parisienne,
07:20il a rempli son quota de dossiers.
07:23Et en revanche, dans d'autres régions,
07:25ils sont en retard.
07:25Et on n'est pas obligé d'emprunter la banque.
07:28Exactement.
07:28Bref, on a dit les choses hyper positives.
07:31Maintenant, on va quand même forcément faire un lien
07:33avec ce qui se passe en ce moment à travers le monde,
07:35et notamment la guerre au Moyen-Orient.
07:37Est-ce que, véritablement, ça peut avoir un impact ?
07:39Parce qu'à chaque fois, on regarde, quand on tire le fil,
07:41l'impact que ça a eu sur le marché obligataire,
07:44les dettes d'État,
07:45est-ce qu'à la fin des fins,
07:46ça peut avoir une incidence sur nos conditions de crédit ?
07:48Pour l'instant, c'est vrai qu'on nous dit
07:50qu'aujourd'hui, on le disait,
07:52les banques sont dans un objectif de conquête.
07:55Un objectif, et une formule intéressante,
07:58une conquête durable de clients,
08:01mais aussi rentable.
08:02Et donc, à un moment donné,
08:03on parlait de l'OAT,
08:04donc le taux d'emprunt de la France
08:06qui sert un peu d'étalon aux banques
08:09pour fixer leur taux de crédit.
08:10À un moment donné,
08:12si l'OAT se retrouve parce que le conflit s'enlise,
08:15parce qu'il dure trop longtemps,
08:17on se retrouve avec un OAT à 4%,
08:19actuellement, on est autour de 3,5%,
08:21forcément, les banques vont commencer à sortir les calculettes,
08:24elles vont se rendre compte que
08:25c'est plus tenable, les taux actuels.
08:26Et puis, il y a le risque inflationniste.
08:28Avec le risque inflationniste, exactement.
08:30La hausse des prix de l'énergie.
08:31Alors, on n'y est pas encore,
08:31mais si la guerre dure plus longtemps,
08:34s'il y a des grosses tensions sur les prix de l'énergie,
08:36ça va créer de l'inflation.
08:37Quand ça crée de l'inflation,
08:39ça se passe toujours comme ça,
08:40ça fait monter le niveau de l'OAT.
08:43Donc, se mettre étalon,
08:44les banques réajustent leur barème.
08:46Et quand l'OAT monte,
08:4815 jours ou 3 semaines après,
08:50on a une hausse des crédits immobiliers.
08:52Ça peut se passer comme ça.
08:53Pour le moment, on n'y est pas.
08:55C'est dernier.
08:56Forcé de constater,
08:57quand on a eu les flambées ponctuelles de l'OAT
09:00liées à nos problématiques politico-budgétaires,
09:03il n'y a pas eu d'incidence réelle
09:04sur nos taux d'intérêt des crédits immobiliers.
09:06C'est très ponctuel.
09:08Alors, la question,
09:09ce sera la porosité, finalement, cette fois-ci.
09:12Là, c'est ce que disait Pierre,
09:13c'est vraiment les tensions inflationnistes.
09:15Là où les crises politiques,
09:17c'était lié au budget,
09:18on attendait d'avoir un budget.
09:19On l'a eu,
09:20et d'ailleurs, ça s'est vu,
09:21l'OAT s'est détendu.
09:22Mais là, avec les tensions inflationnistes,
09:25le risque, on l'a vu.
09:26Le problème est plus profond et structurel.
09:28C'était différent.
09:29On ne va pas faire de parallèle,
09:30mais l'Ukraine, par exemple,
09:31on l'a vu.
09:31Alors, les taux étaient à 1%,
09:32donc ce n'était pas du tout le même contexte.
09:33Mais on a vu ce que ça a donné.
09:35Donc, pour l'instant,
09:37j'ai l'impression que le message,
09:38c'est premier semestre,
09:39on reste agressif, entre guillemets, sur les taux.
09:43Incertitude sur le second.
09:44Donc, on va le faire comme d'habitude.
09:46On va dire que c'est le bon moment.
09:48C'est toujours le bon moment.
09:49C'est toujours le bon moment pour acheter,
09:51et pourquoi pas, un logement neuf ?
09:52Nos promoteurs nous demandent.
09:55Parce qu'on va aborder ce sujet-là.
09:57J'ai l'impression que les experts de l'IMO
09:58se suivent et se ressemblent
09:59concernant le logement neuf
10:00depuis quelques mois,
10:01voire quelques années quand même.
10:02Bon, ce n'est toujours pas la grande forme
10:04aujourd'hui sur les chiffres de la construction.
10:06Oui, le ministère a sorti ces chiffres
10:07cette semaine.
10:08Et ce qu'on voit,
10:09il y avait un petit rebond en décembre
10:11par rapport à novembre.
10:12Sur les permis de construire,
10:13on était à 8,2%.
10:14Et c'était pareil sur les...
10:173,7% sur les mises en chantier.
10:20Donc, on disait, voilà,
10:21peut-être que ça va se relancer.
10:22En fait, non.
10:23En fait, non, c'est retombé.
10:24Et que si on est sur un an, par exemple,
10:27il y a eu 380 000 permis de construire
10:29entre février 2025 et janvier 2026,
10:32c'est 8% de moins
10:34que la moyenne annuelle
10:35des cinq dernières années.
10:36Et sur les mises en chantier,
10:38on est à 277 230, précisément.
10:41Donc, c'est 20% de moins
10:43par rapport à la moyenne
10:44des cinq dernières années.
10:47Parce qu'il y a toujours cet écart, quand même,
10:48entre les délivrances de permis de construire
10:50et les vraies mises en chantier.
10:51Il y a des délais, il y a de la perte,
10:52il y a des...
10:52Voilà, ça a toujours été comme ça, mais...
10:55Enfin, là, on a le sentiment,
10:56quand on écoute, par exemple,
10:57Pascal Boulanger
10:57à la Fédération des promoteurs immobiliers,
10:59on a un taux d'annulation
11:01qui est quand même assez énorme.
11:03Oui, c'est 19%.
11:04Parce que le problème des promoteurs,
11:05c'est que les prix,
11:06pour des questions normes,
11:08le délai de montage des opérations
11:09sont très élevés.
11:10Donc, quand ils lancent un programme,
11:12s'ils voient que ça ne marche pas,
11:13comme ils ne peuvent pas baisser les prix
11:14parce qu'on est facteur technique incompressible,
11:16les taxes, les coûts de construction, etc., etc.,
11:19eh bien, plutôt que de le vendre à perte
11:20et de disparaître,
11:21ils le retirent du marché.
11:22On est à 19% au dernier trimestre,
11:25on était un petit peu en dessous avant,
11:26mais c'est monté jusqu'à 26%
11:28au courant 2025.
11:2926%, c'est-à-dire un peu plus
11:30que c'est le deuxième trimestre.
11:31C'est absolument énorme,
11:33mais ils n'ont pas le choix.
11:34S'ils ne font pas ça,
11:36ils se retrouvent avec ce qu'on appelle
11:37du stock dur,
11:38c'est-à-dire des logements terminés à un vendu
11:39qu'il faut payer
11:40parce qu'il y a une copropriété,
11:42il y a de l'entretien,
11:42c'est très très lourd à porter
11:44et si on remonte à...
11:45On parlait d'achat tout à l'heure
11:46à très longtemps,
11:47c'est ce qui a provoqué
11:48l'effondrement de la promotion
11:49avec la crise de 91
11:51puisqu'il y avait 30% de logements
11:53terminés à un vendu.
11:54Aujourd'hui, on est à 14%,
11:55c'est très élevé,
11:56la moyenne annuelle de long terme,
11:58c'est 7%,
11:59donc c'est deux fois plus.
12:01C'est dangereux pour la promotion,
12:02mais ils peuvent encore réagir
12:04par rapport à ça.
12:04Et d'ailleurs,
12:05quand vous dites
12:05qu'ils peuvent encore réagir,
12:07ça nous permet peut-être
12:07d'aborder l'avenir
12:09un peu plus sereinement
12:10parce qu'il y a quand même
12:11deux, trois petites choses
12:11qui pourraient aider la construction
12:13à se réveiller ces prochains mois
12:14a priori, non messieurs ?
12:16Déjà, il y a le Jean-Brun
12:17qui est quand même,
12:17ce qu'on a dit,
12:18assez orienté neuf.
12:19On le voit...
12:20Oui, même beaucoup.
12:21À ce stade que, d'ailleurs.
12:23À ce stade que...
12:24Il y a juste un hic
12:26et pas des moindres,
12:27c'est que les maisons,
12:27pour l'instant,
12:28sont exclues du dispositif.
12:29Alors donc,
12:30on nous dit au ministère du Logement
12:31qu'à priori,
12:32ils vont les réintégrer,
12:33mais de ce que disent
12:34les professionnels,
12:35pour l'instant,
12:36ils n'y croient pas
12:36au dispositif Jean-Brun.
12:39Donc...
12:40Ce qu'on voit
12:40quand on fait un peu tourner
12:41les machines,
12:42c'est que c'est un dispositif
12:43qui convient bien,
12:45comme en gros,
12:45c'est un amortissement,
12:46c'est-à-dire que ça agit
12:47sur la base imposable,
12:48pour faire court,
12:49c'est un peu technique.
12:50Donc, si vous êtes imposé
12:51à 40 %,
12:52ça marche plutôt pas mal.
12:53À 30 %,
12:54comme on l'était en Pinel avant,
12:56ça marche un peu moins bien.
12:57Puis, il y a un deuxième obstacle,
12:58c'est que le Haut Conseil
13:00de Stabilité Financière
13:01fait un calcul toute char
13:03de la capacité d'endettement.
13:04Ça veut dire que
13:05quand vous faites
13:05de l'investissement locatif
13:06et que vous consacrez
13:0730 % de vos revenus
13:09au remboursement
13:10de votre résidence principale,
13:12il vous reste 5 %
13:13de taux d'effort
13:13pour financer l'investissement.
13:15Et ça, c'est un des gros blocages,
13:17j'embran ou pas,
13:18neuf ou ancien,
13:19c'est un des gros blocages
13:20et le HCSF
13:22qui a eu tenu
13:22un conseil
13:24qui s'est réuni cette semaine,
13:26ne bouge pas ses critères
13:27et c'est un vrai gros problème.
13:29Alors, pour le coup,
13:30ça ne mange pas de pain,
13:31entre guillemets,
13:31si vous me permettez l'expression,
13:32le ministre du Logement,
13:33lui, est favorable
13:35à, comment dirais-je,
13:36assouplir ses critères HCSF.
13:38Donc, on le rappelle,
13:38aujourd'hui,
13:39vous n'avez pas le droit
13:39d'avoir un taux d'endettement
13:41supérieur à 35 %
13:42de vos revenus disponibles
13:43et une durée...
13:44Oui, alors, ça se saurait
13:45si c'était le ministre du Logement
13:46qui prenait les décisions
13:48du Haut Conseil
13:51Dans trois mois,
13:52le gouverneur de la Banque de France
13:53s'en va,
13:53il va y avoir un nouveau,
13:55donc il va essayer
13:55de glisser un petit mot,
13:57mais on sait aujourd'hui
13:58que celui qui dirige
14:00le HCSF,
14:00c'est le ministre de l'Économie.
14:02Exact.
14:02Celui qui dirige
14:03la politique du logement en France,
14:05c'est le ministre de l'Économie,
14:06quand même,
14:07avec le gouverneur
14:08de la Banque de France.
14:09Oui, depuis longtemps.
14:10Oui, depuis longtemps.
14:10Mais bon,
14:11quelque part,
14:11même si effectivement
14:12à ce stade,
14:13le Jean Brun,
14:13ce n'est peut-être pas
14:14la panacée pour tout le monde,
14:15ça peut quand même
14:16redonner un petit souffle.
14:17Alors, c'est un très bon signe
14:18parce que ce qui s'est passé
14:19avec l'arrêt
14:19de l'ancienne dette fiscale
14:21Pinal,
14:22c'est qu'on avait plus du tout...
14:23Le 9 est trop cher
14:24pour les questions
14:25qu'on a abordées tout à l'heure.
14:27Donc, les avantages fiscaux,
14:28ça permet de le rendre
14:29un petit peu moins cher
14:30et un petit peu plus rentable.
14:32Si vous n'avez pas
14:32d'avantages fiscaux pour le 9,
14:34vous êtes en rendement brut
14:35aux alentours de 3,
14:363,5.
14:36C'est-à-dire qu'en net,
14:37on est à 2%.
14:39Ce n'est pas assez
14:40pour de l'immobilier.
14:41C'est pas assez.
14:42Et puis, il y a la durée
14:42d'investissement aussi qui tique.
14:43Alors qu'on a failli avoir
14:45une durée d'investissement
14:46de 12 ans
14:46et là, ça a fait hurler
14:47les professionnels.
14:48On est redescendu à 9,
14:49mais même 9...
14:52Après, on rappelle quand même
14:56qu'un investissement immobilier,
14:57ce n'est pas un investissement pour faire.
14:58Le Pinel, avant,
14:58vous aviez le choix.
14:59Oui, 6, 9 et 12.
15:01Mais le Jean-Brun,
15:02c'est même plus compliqué que ça
15:03parce qu'en fait,
15:04vous amortissez 80%
15:05de la valeur du bien.
15:06Sur les 20% récents,
15:07c'est le terrain.
15:08Donc, pour amortir
15:09à hauteur de 3,5% par an,
15:11il faut garder 25 ans.
15:13Et l'autre problème,
15:14c'est que cet amortissement Jean-Brun,
15:16il est réintégré
15:17dans l'assiette de calcul
15:18de la plus-value
15:19quand vous revendez.
15:20Oui, alors justement,
15:21vous me balancez...
15:22Non, mais voilà.
15:23Du coup,
15:23ça, vous dites
15:24que vous êtes pour ou contre.
15:25Moi, je pense
15:26que ça me paraît assez logique.
15:27C'est un fait.
15:28Je suis ni pour ni contre.
15:29C'est un fait.
15:30Donc, ça veut dire que
15:31si vous voulez compenser ça,
15:33il faut revendre
15:34un minimum au bout de 22 ans
15:35pour profiter des abattements
15:36pour donner de détention
15:37sur la plus-value
15:38et 30 ans
15:39pour les prélèvements sociaux.
15:40Donc, le Jean-Brun,
15:41c'est ce qui change
15:41par rapport au Pinel.
15:42Il faut vraiment se projeter
15:44sur 20 à 25 ans.
15:45Donc, avoir un bien...
15:46Après, l'avantage
15:47d'acheter du neuf,
15:48c'est qu'on revende
15:48l'ancien, parfois les...
15:49Bon, bref.
15:50Oui, mais on revende
15:51l'ancien performant.
15:52On revende l'ancien performant.
15:54Non, mais je veux dire
15:54sur la valorisation
15:55et donc la plus-value,
15:56peut-être pas.
15:57Bon, bref.
15:58Sur 20 ans,
15:59peut-être plus
15:59que sur les 9 ans du Pinel.
16:01Et d'où l'intérêt,
16:01effectivement,
16:02de garder son bien immobilier
16:03longtemps.
16:03Mais puisque vous parlez aussi
16:04de ce sujet-là
16:05de la réintégration
16:07de la plus-value
16:07dans le calcul
16:09de la plus-value...
16:10Ah, je suis fatiguée.
16:11On va y arriver.
16:12La réintégration
16:13de l'amortissement
16:13dans le calcul
16:14de la plus-value en sortie,
16:15ça nous amène
16:15à un autre sujet
16:16parce qu'il ne nous reste
16:17qu'une dizaine de minutes.
16:18Le LMNP,
16:19le loueur meublé
16:20non professionnel.
16:21Bon, ce statut existe encore.
16:23Il a été effectivement
16:24un peu modifié,
16:25pour ne pas dire beaucoup
16:26aux yeux de certains,
16:27avec cette réintégration-là encore.
16:29Est-ce que c'est ça,
16:30finalement,
16:31le bon véhicule
16:32pour investir aujourd'hui ?
16:33Ça reste un bon véhicule,
16:35mais il y a cette question,
16:36là aussi,
16:36de la réintégration
16:37des amortissements
16:38qui a été adoptée en 2025.
16:40Donc, ça veut dire
16:40que ce sont vraiment
16:41des stratégies de long terme.
16:42Avec le LMNP,
16:43ça tombe plutôt bien
16:44parce qu'on se trouve
16:44souvent des produits
16:45de rendement.
16:46Donc, vous allez le garder
16:4720 ans, 25 ans.
16:49C'est ce qu'on fait
16:49quand on achète
16:50une résidence gérée,
16:51résidence senior,
16:52résidence pour étudiants.
16:54Encore que pour ces programmes-là,
16:55excusez-moi,
16:56on ne réintègre pas
16:57les amortissements
16:58parce qu'il y a
16:58une vacation sociale.
16:59Donc, c'est peut-être
17:00une piste à étudier
17:01pour les investissements.
17:02Oui, il y en a
17:02qui sont, entre guillemets,
17:05préservés de cette réintégration.
17:06Après, je pense
17:07qu'il faut être un peu plastique.
17:10C'est-à-dire qu'on tape
17:12sur le LMNP
17:13parce qu'avec les amortissements,
17:14on efface l'imposition
17:15sur les loyers.
17:16C'est ça, je crois.
17:16De mémoire, c'était quoi ?
17:1770-80% des gens
17:18sous statut L.
17:19Oui, c'est 70%.
17:19C'est le rapport Lemaire.
17:20Voilà.
17:21Sous statut L.
17:21L.M.P.
17:22qui ne paie aucun impôt
17:23sur les revenus locatifs
17:24qu'ils perçoivent.
17:24Et que donc,
17:25comme ça déséquilibre
17:26par rapport à la location vide,
17:27plutôt que de redonner
17:29de l'avantage
17:30à la location vide,
17:31on tape sur le meublé.
17:32Mais si, c'est le Jean-Brun.
17:34Que le neuf.
17:35Dans l'ancien,
17:36il faut 30% de travaux,
17:37il faut monter à haut
17:37sur le derrière.
17:38À ce stade,
17:39ça va paisser à 20
17:41et ça va être
17:42un gain de note
17:42de performance énergique.
17:43Mais tout ça pour dire
17:44qu'en LMNP, par exemple,
17:45si on mise sur des T2
17:47ou des T3,
17:49on élargit la cible
17:50de locataires,
17:51des familles monoparentales,
17:52des jeunes couples.
17:54Et puis,
17:54quand vous le revendez,
17:55un T2 ou un T3,
17:56vous pouvez le vendre
17:57à un investisseur.
17:58Vous pouvez le vendre
17:59à un couple de primo-excédents.
18:00Si vous ne misez
18:01que sur les studios,
18:02par exemple,
18:03les logements étudiants,
18:03on sait qu'il va y avoir
18:04une baisse du nombre
18:05d'étudiants dans 20 à 25 ans.
18:07Donc là, pour le coup,
18:07il faudra vraiment
18:08choisir un emplacement
18:09avec un marché ultra tendu,
18:11ultra porteur,
18:12parce que les endroits
18:13où il y a un peu moins
18:15d'étudiants...
18:15Mais surtout,
18:16ça nécessite des analyses
18:17extrêmement fines
18:18sur le bilan patrimonial,
18:20sur la fiscalité,
18:21sur l'emplacement,
18:22sur le type de biens.
18:23Non, mais on est d'accord.
18:24C'est un gestionnaire
18:25de patrimoine
18:25qui disait que pour investir,
18:26il faut s'investir.
18:27Non, mais c'est hyper intéressant
18:28et on en parlait cette semaine
18:29dans le cadre
18:30d'une de nos émissions
18:31sur le fait que finalement,
18:32est-ce qu'il n'y avait pas
18:33un créneau à prendre
18:35sur les appartements,
18:36les petits appartements familiaux
18:38plutôt que d'aller tous
18:40billes en tête
18:40sur le studio
18:42et de se dire
18:43qu'en fait,
18:43il y a vraiment une crise
18:44à ce niveau-là
18:44et qu'il y a des besoins.
18:46Bon, après,
18:46en meublé,
18:47je ne suis pas convaincu,
18:48mais sur les petits appartements
18:49familiaux.
18:50Mais après,
18:51moi,
18:51T2, T3,
18:52bien après,
18:52le truc,
18:53c'est que quand vous êtes
18:56ces gens-là,
18:57T4 et T5,
18:57ils ont déjà leurs meubles.
18:59Exactement, c'est ça.
18:59Mais même sur le T3,
19:02quand même.
19:03Oui.
19:04Oui.
19:04J'ai pas de chiffre.
19:05Oui.
19:07Analyse perso.
19:07Bon,
19:08justement,
19:08partons acheter
19:09et partons faire
19:10une vente aux enchères,
19:12Guillaume.
19:12Une jolie histoire rigolote
19:15qui se conclut
19:16par pas de vente aux enchères.
19:17Vous nous racontez ça,
19:17Guillaume ?
19:18En fait,
19:18on en a même eu deux
19:18cette semaine.
19:20Une qui n'a pas abouti.
19:23Alors, en fait,
19:24le point commun,
19:25c'est qu'à chaque fois,
19:25c'est des biens
19:26qui sont saisis
19:26ou confisqués.
19:28Alors, la plupart du temps,
19:29pourquoi saisis ?
19:29Parce que le ou les propriétaires
19:31ont des impayés
19:32de charges de copro
19:33ou alors n'ont pas payé
19:35leurs impôts.
19:35Donc, qu'est-ce qu'on fait ?
19:36On saisit le bien
19:36pour se faire rembourser.
19:38Et donc,
19:39pour le cas
19:41où il n'y a pas eu la vente,
19:42c'est qu'au final,
19:42les propriétaires
19:43ont remboursé leur dette.
19:44Mais ce qui était
19:45très intéressant
19:47derrière cette vente
19:49atypique,
19:49c'est qu'on se dit,
19:50on disait en préambule,
19:52c'est pas une si bonne opération.
19:53Au départ,
19:54si,
19:54c'est une bonne opération financière
19:56si on peut,
19:57les enchères
19:58ne s'enflamment pas.
19:59En l'occurrence,
20:00pour celui qui n'a pas abouti,
20:01il était mis à prix
20:02à 25 000.
20:03On parle d'un 59 m²
20:05près du Panthéon.
20:07C'est pas dégueu.
20:08À Paris.
20:08À Paris, pardon.
20:0925 000 euros.
20:10Mais pourquoi ?
20:12Parce qu'en fait,
20:13les propriétaires
20:13avaient 25 000 euros
20:15d'impayés de charges.
20:17Donc, généralement,
20:18ce que vous faites,
20:19la mise à prix,
20:19elle équivaut
20:20à l'impayé.
20:21Ou la dette.
20:22Oui, mais ça peut monter.
20:23C'est une mise à prix,
20:23encore une fois.
20:24C'est ça qui est souvent
20:25un peu compliqué pour nous.
20:26Là, la vente n'a pas eu lieu,
20:27mais à combien serait-il parti ?
20:28On ne peut pas dire
20:29c'est à vendre 25 000.
20:30Non, c'est mise à prix 25 000.
20:32Et on peut supposer
20:33que si elle avait eu lieu,
20:35Panthéon,
20:36Paris,
20:36très belle adresse,
20:38serait flambée.
20:38Sinon, il aurait fallu m'appeler.
20:41Et il y en a un autre
20:42qui, du coup,
20:44sera vendu
20:45dans deux semaines.
20:46Là, on est rue de Rennes.
20:47Oui.
20:49On est sur un 110 m².
20:52Je suis toute oui.
20:53962 000 euros.
20:54Ah non, je ne suis plus oui.
20:56Voilà.
20:57Donc là, c'est un autre.
20:57Forcément,
20:58et là, ça va,
20:59en sachant qu'on est autour
21:00de 8 500,
21:029 000 euros du mètre carré
21:03à ce prix-là,
21:03alors que la moyenne
21:04de cette adresse,
21:05c'est plutôt 14 000.
21:06Non mais d'accord,
21:07mais on part quand même
21:08un peu plus haut
21:08que là, effectivement,
21:09le petit 60 m²
21:11à 25 000.
21:12Vous voyez, par exemple,
21:13il y a quelques années,
21:14j'avais fait une maison normande
21:15très belle,
21:16dans un coin assez isolé,
21:18classique,
21:18un beau terrain,
21:20300 000 euros.
21:21Elle est partie à 325.
21:23Bon, donc,
21:23très belle opération.
21:25Oui, oui.
21:26Sauf que, généralement,
21:28le propriétaire,
21:30enfin, l'ancien,
21:31reste à l'intérieur.
21:32On vous le met souvent
21:33dans l'annonce.
21:34Ah, non, non, non,
21:35Guillaume,
21:35quand j'achète
21:36un bien aux enchères
21:37qui a été saisi,
21:38tu l'achètes
21:39avec le proprio d'avant ?
21:40C'est pour ça.
21:40Ça, c'était la bonne nouvelle,
21:42la possible bonne opération financière.
21:44La mauvaise nouvelle,
21:45c'est que c'est occupé.
21:47Et là,
21:47dans le cas dont je vous parle,
21:49la maison normande,
21:50il avait 65, 70 ans.
21:52Or, la loi protège.
21:54Voilà.
21:55Enfin, en tout cas,
21:56le gars lui a dit,
21:57OK, je pars,
21:58mais vous m'aidez
21:58à déménager.
22:00Il lui a dit,
22:00c'est ça, oui, d'accord.
22:02Donc, qu'est-ce qu'il a fait,
22:03le vendeur ?
22:04Il a fait son déménagement,
22:06sauf que l'acheteur,
22:08quand il s'est retrouvé
22:08dans la maison,
22:10tout était en désordre.
22:12Juste une question,
22:13parce qu'il nous reste
22:14très peu de temps
22:14et qu'on a d'autres sujets
22:15à aborder,
22:15mais j'avais une question
22:16à vous poser, Guillaume.
22:17Comment ça se passe
22:18quand effectivement,
22:19la vente n'est pas allée au bout
22:20sur ceux qui avaient une dette,
22:22notamment dans la charge de copro ?
22:23Est-ce que c'est le nouvel acheteur,
22:24le nouveau propriétaire
22:25qui doit rembourser aussi
22:26la dette du précédent propriétaire
22:28pour la copropriété,
22:29typiquement,
22:29s'il n'a pas payé ses charges ?
22:30En fait, typiquement,
22:32j'ai n'importe quoi.
22:32Imaginons dans le cas
22:33du 25 000 euros,
22:34ça part n'importe quoi
22:35à 1 million,
22:37l'acheteur va payer 1 million
22:39et les 1 million,
22:40du coup,
22:40vont servir à rembourser,
22:42là en l'occurrence,
22:43c'était des charges de copro,
22:44donc vous vous rendez compte,
22:4525 000 sur 1 million,
22:46mais c'est très rare
22:47quand même que la mise à prise
22:48soit suffisante.
22:49Mais donc c'est quand même
22:50le nouvel acheteur
22:51qui va rembourser la dette de copro.
22:52L'acheteur qui indirectement
22:52va rembourser la dette,
22:54en sachant que,
22:55dernière précision,
22:57il y a une possibilité
22:59de surenchérir sur 10 jours.
23:01C'est-à-dire que,
23:02imaginez,
23:03il y a un acheteur
23:03qui gagne la vente,
23:05s'il y en a un autre
23:06qui n'a pas pu être présent
23:06au moment de la vente,
23:07qui veut faire une offre,
23:08il a encore 10 jours
23:09pour surenchérir.
23:10Et si vous avez une question,
23:11appelez Guillaume,
23:11il vous dira
23:12quelles sont les meilleures ventes
23:13aux enchères de bien saisie.
23:14Bon, messieurs,
23:15il nous reste 4 minutes,
23:16soit on va très très vite
23:16sur les deux sujets
23:17qui nous restent,
23:18soit vous en choisissez un des deux.
23:19En l'occurrence,
23:19on devait parler SCI ou bruit.
23:21Peut-être que ça va être
23:31J'ai fait une enquête
23:32pour le point
23:33sur le bruit en copropriété
23:35et ce qu'on voit,
23:36c'est que d'abord,
23:36il y a des immeubles
23:37qui sont plus sensibles
23:37que d'autres.
23:38L'ancien est plus sonore.
23:40Le 9,
23:40il y a ce qu'on appelle
23:41la nouvelle réglementation acoustique
23:42qui date de 99,
23:43donc qui fait que vous avez
23:44un vrai confort sonore.
23:45Mais aujourd'hui,
23:46les acquéreurs
23:47sont très sensibles au bruit,
23:48donc vous avez une décote.
23:49En gros,
23:49ça va 10 à 20%,
23:5030% si vous avez
23:52les bruits du métro,
23:54tout ça.
23:54Mais si vous avez
23:56le salon qui donne
23:57sur la rue bruyante
23:58mais les chambres au calme,
23:59la décote sera moins importante.
24:01Si vous avez un appartement
24:03qui est au premier étage sur cours,
24:05il sera silencieux.
24:07Mais comme il est
24:07en étage bas et sombre,
24:10il y aura aussi
24:10une grosse décote.
24:11Vous allez rajouter à ça
24:13le DPE,
24:13mais quand vous avez
24:14un bon DPE,
24:14ça veut dire qu'a priori
24:15c'est bien isolé.
24:16Donc il y a moins de nuisance sonore.
24:17Donc tout ça,
24:18c'est vraiment du pilotage.
24:19Et c'est un conseil
24:21en investissement
24:21qui s'appelle Mediastane
24:22qui dit des choses
24:23très intéressantes,
24:24notamment sur X.
24:25Il faut le suivre.
24:25Et lui, il dit
24:26le minimum pour s'assurer
24:27de tout ça.
24:28Il faut visiter
24:29le mardi à 8h
24:30pour se rendre compte
24:31du rush matinal
24:32dans l'immeuble
24:33et dans le quartier.
24:34Il faut visiter
24:35le samedi à 15h
24:36quand la vie de quartier
24:37bat son plat.
24:38Et il faut visiter
24:39le jeudi à 23h
24:40pour s'assurer
24:43de l'ambiance nocturale.
24:45Il y a des agents
24:46qui sont dispo.
24:47Oui, c'est ça.
24:48On peut demander.
24:50D'accord.
24:50On peut demander.
24:51Mais vous vous souvenez aussi
24:52de ces...
24:53Je crois que c'était pas
24:54IAD qui avait fait ça
24:55de mémoire.
24:55Je dis peut-être une bêtise
24:56mais il me semble
24:57que c'était IAD
24:57qui avait fait
24:58tester avant d'acheter.
25:00Et donc l'idée était
25:00de dire de tester le bien
25:01typiquement.
25:02Et je me souviens
25:02d'une histoire
25:03où il y avait un bien
25:05qui était proche
25:06d'un aéroport.
25:07C'est le film
25:08d'un éléphant
25:08ça trompe énormément.
25:10Et en fait, non.
25:11Les propriétaires vendeurs
25:12n'arrivaient pas à vendre
25:13parce que tout le monde
25:13était effrayé
25:14à l'idée du bruit.
25:15Et donc en l'occurrence
25:16ce bien a été testé
25:17avant d'être acheté.
25:18Et en fait,
25:19ceux qui ont acheté
25:20ils se sont rendus compte
25:20qu'en réalité
25:21il y avait très peu de nuisances.
25:23Et donc il y a quand même
25:30ce calcul de décibels
25:31et cette décote
25:32elle peut atteindre
25:33vraiment combien ?
25:34Et par ailleurs
25:35j'ai Alban,
25:36notre réalisateur
25:36qui me disait
25:37qu'est-ce qui se passe
25:37si c'est ma pompe à chaleur
25:38qui assure une bonne
25:39performance énergétique
25:40mais qui fait un bruit
25:41du tonnerre pour les voisins ?
25:42Alors pour la pompe à chaleur
25:43vous avez des systèmes
25:44aujourd'hui
25:44vous pouvez les enfermer
25:45dans des boîtes
25:46sur cylindro
25:46et puis il ne faut quand même
25:47pas oublier que
25:47celles de dernière génération
25:49sont beaucoup plus silencieuses.
25:50Mais c'est vrai
25:51que c'est les pompes à chaleur
25:52d'ancienne génération
25:53ça crée des troubles de voisinage
25:54parce qu'il y a un bruit
25:55vous entendez ?
25:56Petite anecdote pour Alban
25:57justement
25:57j'avais raconté une histoire
25:59d'un gars qui visitait
26:00je ne sais plus
26:00c'est en région parisienne
26:01un bien
26:02il était aux anges
26:03jusqu'au moment
26:04où il entend
26:05la pompe à chaleur du voisin
26:06il a laissé tomber
26:07la...
26:08Donc ça peut faire
26:09que la bodeuse
26:09est dévente
26:10En fait c'est ça le sujet
26:11c'est qu'au-delà
26:11de la décote
26:12sur le prix du logement
26:13c'est aussi sa capacité
26:14à être vendu
26:15et avoir une vraie valeur
26:16en fait.
26:16Et puis sa capacité aussi
26:18à compenser le bruit
26:18si vous tombez amoureux
26:19d'un bien
26:24le vitrage acoustique
26:25c'est-à-dire que vous avez
26:26une vitre extérieure
26:27qui est beaucoup plus épaisse
26:28que la vitre intérieure
26:30avec des fenêtres
26:30assez sophistiquées
26:31c'est un peu plus cher
26:32Pierre, d'un mot quand même
26:34là en l'occurrence
26:34comme on fait l'été
26:35on n'ouvre jamais les fenêtres
26:36donc à un moment
26:37Ah bah oui
26:37on est d'accord
26:38Est-ce qu'en une minute
26:39parce que je vous coupe Pierre
26:40parce qu'il nous reste une minute
26:41mais est-ce qu'en une minute
26:42on peut parler SCI Guillaume
26:43est-ce que vous êtes prêt
26:44à relever ce chalent ?
26:45Ah bah la dernière fois
26:46c'était 30 secondes ou 20 secondes
26:47Donc là on se fait faire
26:4849 maintenant
26:5048
26:52Je voulais parler des SCI
26:53parce que ce qui est très intéressant
26:54avec les SCI
26:55c'est que c'est devenu
26:57un peu un outil
26:58enfin un mécanisme
26:59un peu standard
27:00les gens ils vont
27:01parce que c'est à la mode
27:01et en fait finalement
27:02sans projet
27:03donc ça c'est le premier danger
27:05le second danger
27:05c'est que souvent
27:06les associés
27:07c'est des proches
27:07amis ou couples
27:08Et il y a des choses qui évoluent
27:09Et donc du coup
27:10ils rédigent mal
27:11ils prennent un peu
27:11par-dessus la jambe
27:13la rédaction des statuts
27:14en oubliant
27:16ce que me disait
27:16un spécialiste
27:17en négligeant
27:18les situations conflictuelles
27:20parce que pardon
27:20je ne veux pas être pessimiste
27:22mais ça peut arriver
27:22entre amis
27:23entre couples
27:23malheureusement
27:24dans un couple
27:25il peut y avoir des hauts et des bas
27:26et donc souvent
27:27on rédige mal
27:27on ne met pas les clauses
27:28et au moment où la situation
27:29se passe
27:30et bien résultat
27:31ça bloque
27:32parce que c'est ça
27:32qu'il faut éviter
27:33c'est pas les conflits
27:34bon
27:36c'est difficile parfois
27:37de les éviter
27:37en revanche
27:38que les conflits
27:39se transforment en blocages
27:41et donc bloquent
27:42l'activité de la SCI
27:43ça peut être un problème
27:44Oui
27:45et Alban
27:45qui témoigne
27:46dans mon oreillette
27:47me dit
27:48et quand les enfants
27:48arrivent dedans
27:49c'est encore plus le bazar
27:50c'est exactement
27:51ce qu'on m'a dit
27:52un spécialiste
27:53allez voir leur site
27:54c'est Litigimo
27:55ils sont très bons
27:55sur Litigimo
27:57il me disait
27:58c'est souvent ça
27:58succession
28:00travaux
28:00gestion de biens
28:01parce que dans une SCI
28:02il y a des biens
28:02qu'on héberge
28:03et souvent
28:04ils ne sont pas d'accord
28:05sur est-ce qu'on achète
28:07ce bien ou pas
28:08est-ce qu'on fait des travaux
28:09etc
28:10donc vraiment
28:12introduisez
28:12enfin intégrer
28:13un maximum de clauses
28:14pour bien cadrer
28:15votre contrat
28:16de l'importance
28:17de bien vérifier
28:18le statut de la SCI
28:19merci à tous les deux
28:20merci à Pierre Chevillard
28:21et à Guillaume Erard
28:22merci à Alban
28:24pour son implication
28:25quotidienne
28:25dans l'émission
28:26moi je vous retrouve lundi
28:28d'ici là
28:28vous retrouvez
28:30Jean-Baptiste Suette
28:31et Michel Cabirol
28:31pour un nouveau numéro
28:32d'Air et Défense
28:33un nouveau numéro
28:34qui sera évidemment
28:35consacré très largement
28:36à la guerre en Iran
28:36et ses conséquences
28:39les experts de l'IMO
28:41sur BFM Business
28:43Sous-titrage Société Radio-Canada
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