- il y a 1 semaine
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roua.
00:08Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
00:12Une demi-heure pour parler de notre immobilier, pour parler de nos logements, pour parler de nos villes, de nos entrées de villes parfois.
00:19Là en l'occurrence aujourd'hui, on va parler, on va démarrer cette émission par la revitalisation de friches industrielles.
00:25Comment on peut repenser ces entrées de villes ?
00:27Alors à chaque fois que je parle de la France moche, il y a beaucoup de gens qui me disent « mais non, mais non, mais non, mais non ».
00:31Mais heureusement qu'il y a des gens qui s'occupent de ça pour la rendre plus belle, cette France pas très jolie quand même, on va le dire comme ça.
00:38Ce sera dans le cadre de notre pro de l'IMO et d'autres témoignages du jour.
00:42Ensuite, retour en plateau pour le débat sur lequel on va passer un petit peu plus de temps.
00:46Et là, il va y avoir matière à dire parce qu'on va parler quoi ?
00:49Investissement locatif, acheter des biens pour les mettre à la location.
00:52Où en est à ce stade le marché ?
00:54Quelle perspective nous donne, nous offre notre dispositif chambrin du nom de notre ministre du logement ?
01:02On verra ça dans quelques instants, mais c'est d'abord l'heure du pro de l'IMO.
01:06Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
01:09Et on est en ligne avec Xavier Bastiani, directeur général d'UrbanPro.
01:14Bonjour Xavier.
01:16Bonjour Marie, merci de me recevoir.
01:18Mais non, merci d'être avec nous et de nous apporter quand même un sujet qu'on aborde assez peu finalement.
01:23Et c'est bien dommage parce qu'on va parler effectivement de friches industrielles,
01:27de ces endroits laissés un peu à l'abandon qui ne ressemblent plus à rien
01:30et grâce auxquels vous, particulièrement, vous allez réussir finalement à redonner de la vie
01:36et de la vie d'entreprise en plus, de la vie tout court et de la vie d'entreprise.
01:40La vie d'entreprise, tout à fait.
01:43Vous faites bien de le mentionner.
01:44En France, vous avez plus de 95% des entreprises qui sont des micro-entreprises,
01:48c'est-à-dire moins de 10 salariés.
01:50C'est des artisans, des e-commerçants, des sociétés du BTP.
01:54Et elles n'ont pas d'offres immobilières pour s'épanouir économiquement aujourd'hui.
01:58Aujourd'hui, ces boîtes-là, elles vivent dans leur garage,
02:01elles vivent dans leur camion, elles vivent dans des boxes de self-storage
02:04et ce n'est pas pérenne pour elles.
02:06Il faut savoir qu'en Ile-de-France, il y a plus de deux tiers de la demande placée,
02:10en locaux d'activité qui est sur moins de 150 mètres carrés.
02:14Donc ces boîtes-là, elles ne peuvent pas vivre ainsi.
02:18Et la solution apportée aux équipes de Braxton Asset Management et Urban Pro,
02:22c'est justement de créer des parcs d'activité dédiés à ces entreprises,
02:27c'est-à-dire des micro-cellules de 120 mètres carrés
02:31qui sont réparties dans des parcs d'activité qu'on revitalise en entrée de ville.
02:36Et la manière dont c'est organisé, c'est des cellules individuelles de l'ordre de 120 mètres carrés.
02:43Vous avez 60 mètres carrés au sol, 60 mètres carrés à l'étage.
02:47C'est pour du stockage, du bureau, de la petite gestion, la production
02:50et pour recevoir éventuellement des fournisseurs ou des clients.
02:54Et là, vous allez nous apporter un exemple concret.
02:56Vous nous emmenez, alors pas très loin de là où je suis moi,
02:58mais vous nous emmenez quand même dans un endroit.
03:00Bon, alors sur le papier, Épinay-sur-Seine,
03:02quelque chose que vous avez acheté, un euro symbolique.
03:05On se dit, c'est pour ça que je disais France Moche,
03:08on se dit si savoir d'euros au départ, c'est qu'il y avait quand même matière à en faire quelque chose de mieux.
03:13Tout à fait, vous avez raison.
03:14Donc c'était un site en entrée de ville.
03:16Pourquoi un euro ?
03:18C'est parce que pendant très longtemps, ça a été une ancienne imprimerie industrielle.
03:24Donc le sol était pollué de manière très lourde aux métaux notamment.
03:29Donc on a racheté un euro à la ville d'Épinay-sur-Seine.
03:32Grâce au concours de l'ADEME avec qui on a cofinancé la dépollution du site,
03:37on a redéveloppé en un parc d'activité de 20 cellules, Urban Pro.
03:41Et aujourd'hui, vous avez un site qui est tout à fait vivant.
03:43Il est occupé par des artisans, des boîtes de services, des métiers de bouche.
03:49Il s'était destiné à rester une verrue en entrée de ville, squatter.
03:54Et aujourd'hui, vous voyez un parc magnifique tout neuf,
03:58qui a du panneau photovoltaïque en toiture, qui récupère les eaux de pluie.
04:03C'est vraiment un projet vertueux et très vivant.
04:05Parce que c'est ça aussi finalement, l'immobilier au sens large en fait.
04:09C'est aussi dans ces endroits-là.
04:11Alors, je salue l'un des patrons d'ICAD qui vraiment est à fond là-dessus
04:15sur cette question des entrées de ville et comment on les réinvente.
04:18C'est remettre des commerces pour après aussi potentiellement remettre du logement
04:21et remettre de la vie en fait dans nos territoires.
04:24C'est surtout de l'artisanat.
04:27On n'a pas commis des connexes d'amener du logement dans ces endroits.
04:30Si vous mettez du commerce, globalement, il y a du logement qui ne va pas tarder à arriver.
04:33Il y en a des besoins.
04:34Évidemment, mais nous, on réimplante des sièges sociaux de petites boîtes.
04:40Et c'est ça qui crée vraiment de l'activité et qui crée un effet boule de neige de quartier.
04:45C'est ça et merci pour cette belle boule de neige qui nous permet aussi justement de réinventer
04:49nos territoires, je le disais, ces entrées de ville et nos entreprises,
04:53de leur trouver des locaux intéressants, écologiquement performants.
04:58Grâce à vous, on a ces témoignages aussi à l'antenne de BFM Business.
05:01L'immobilier, c'est large, ce n'est pas uniquement du logement, ça l'est aussi et surtout,
05:05mais c'est aussi nos commerces, nos entreprises.
05:07Merci Xavier Bastiani, directeur général d'UrbanPro.
05:10Merci d'avoir été avec nous.
05:11Si comme Xavier, vous avez des témoignages terrain à nous apporter des anecdotes,
05:15des coups de cœur, des coups de gueule, vous n'hésitez pas.
05:17On a une adresse mail lesexpertsdelimo.fr.
05:21Allez, c'est l'heure du débat.
05:27Bon, il n'y a pas que le logement, mais quand même, il y a quand même vachement de logements
05:30dans notre émission, mais c'est normal, c'est un peu un produit de première nécessité.
05:34Bonjour Julie Bachet, directrice générale de Vous Financez.
05:37Bonjour Marie.
05:37Et bonjour Pierre-Emmanuel Jus, déléguée générale de Maslow.
05:40Bonjour Marie.
05:41Bon, je vous ai fait venir aujourd'hui avec un focus très particulier.
05:44Bon, s'il y a Pierre-Emmanuel, c'est sûr, Julie, elle peut nous parler de tout le crédit,
05:47mais aujourd'hui, on s'est décidé à parler essentiellement de cet investissement locatif.
05:52Pourquoi ? Parce qu'il concerne tout le monde, finalement.
05:53Il concerne les propriétaires qui souhaitent investir,
05:55et puis les locataires en bout de chaîne qui cherchent à se loger dignement.
05:58Surtout eux-mêmes.
05:59Surtout eux. Alors avant de parler des jolies perspectives que nous offre notre projet de loi de finances,
06:04enfin notre loi de finances, puisque ça y est, je crois que nous avons une loi de finances,
06:08on va déjà faire un état des lieux de ce marché de l'investissement locatif.
06:13On a beaucoup dit, Julie, que les banquiers étaient quand même très généreux
06:17sur les derniers mois avec les primo-accédants,
06:20que ce n'était pas tellement le cas des investisseurs,
06:24ou moins le cas des investisseurs.
06:25Est-ce que c'est les banques qui sont toujours un peu réticentes,
06:28ou est-ce que c'est les acheteurs investisseurs qui ne sont pas au rendez-vous ?
06:32Non, je dirais que c'est plutôt le marché qui lui-même s'est contracté sur l'investissement locatif,
06:37puisque autant, on va dire, en 2023-2024,
06:39effectivement, les banques n'étaient pas du tout ouvertes à financer de l'investissement locatif,
06:43parce que leur capacité de financement était très limitée.
06:47Et donc, dans ce cas-là, elles vont clairement prioriser les accédants,
06:50puisque c'est le meilleur moyen de bancariser le client,
06:52c'est de financer sa résidence principale.
06:54Donc là, il y a un choix évident qui avait été fait,
06:57et les investisseurs avaient été franchement mis de côté.
06:59Depuis, je dirais maintenant un an et demi,
07:01les banques sont revenues sur le financement des investisseurs,
07:04avec des solutions adaptées à leurs besoins,
07:07donc des financements sur 20 voire 25 ans,
07:09des financements sans apport ou avec un apport très limité,
07:11donc ce qu'on connaît sur le financement des investisseurs.
07:14Pour autant, on voit que la part du financement des investisseurs a clairement baissé.
07:18Elle a augmenté dans l'enveloppe de dérogation à laquelle les banques ont droit.
07:25Pour autant, nous, par exemple, l'investissement locatif,
07:28ça représente 11 % l'année dernière de nos financements.
07:30Tout le reste, c'est de la primo ou de la secondo accession ?
07:33Exactement.
07:35Primo, majoritairement.
07:36D'ailleurs, on l'a vu dans les chiffres de la Banque de France,
07:3853 % des crédits distribués en 2025 l'ont été à des primo-accédants.
07:42Donc, c'est le grand retour des primo-accédants en 2025.
07:45Pourquoi ? Parce qu'ils avaient été moins nombreux pour le compte les années précédentes aussi.
07:49D'ailleurs, le marché du crédit était beaucoup plus faible,
07:51mais aussi parce qu'il y avait un besoin d'apport plus important demandé de la part des banques.
07:56Et donc, ça exclut une partie des primo-accédants
07:59qui ne pouvaient pas répondre aux besoins qui étaient exprimés par les banques.
08:04Et donc, ça avait limité aussi la distribution du crédit.
08:06Mais 2025, 53 %.
08:07Alors, ça a déjà été plus, mais c'est quand même une belle performance.
08:10Oui, sur la primo-accédants.
08:11Mais effectivement, l'investisseur, on se dit, bon, finalement, les banquiers,
08:14ils ne sont pas réticents à les financer.
08:15Mais pourtant, les investisseurs, allô ?
08:17Allô ? Est-ce qu'ils ont encore envie d'être là ?
08:19On a le sentiment qu'ils ne sont pas là, Pierre-Emmanuel, pour l'instant.
08:22En fait, l'investisseur, il a besoin de lisibilité.
08:25Donc, c'est-à-dire qu'aujourd'hui, et je partage évidemment ce qui a été dit,
08:28l'investisseur, il se pose la question, quand est-ce que je rentre sur le marché ?
08:30C'est-à-dire, est-ce que les prix ont suffisamment baissé ?
08:32Est-ce qu'ils ne vont pas encore baisser un peu ?
08:34C'est-à-dire, à quel moment je rentre ?
08:35Et puis, finalement, on était aussi dans un contexte fiscal qui était flou.
08:39Et donc, notre investisseur, il était quand même très chargé
08:43en termes d'impôts et de CSG sur ses investissements locatifs.
08:45Donc, c'était difficile pour lui de se projeter.
08:47Et puis après, j'arbitre.
08:48Est-ce que je fais du neuf ? Est-ce que je fais de l'ancien ?
08:50Est-ce que je fais du meublé ? Est-ce que je fais du nu ?
08:52Et finalement, les réponses, elles n'étaient pas suffisamment claires
08:54pour que l'investisseur puisse déclencher l'acte d'achat, tout simplement.
08:58Mais on peut dire, en fait, finalement, que contrairement aux primo-accédants
09:01qui se fichent, et ils ont bien raison, des aléas fiscaux, politiques,
09:06parce qu'on parle d'avoir un toit sur sa tête
09:08et de ne plus verser des loyers à fonds perdus.
09:10Donc, l'accession à la propriété, elle fait fi de tout ça.
09:14L'investisseur, en revanche, lui, il est quand même très sensible à ça.
09:18Oui, complètement. Je pense qu'il y a d'autres moyens d'investir.
09:22En plus, il n'y a pas que l'immobilier.
09:23Donc, il y a des arbitrages qui ont été faits, notamment à ce niveau-là.
09:25Et on voit que la collecte a été très importante.
09:27Donc, nous, on a un certain nombre de partenaires
09:29qui peuvent être gestionnaires de patrimoine
09:30et qui nous confirment qu'il y a eu un réarbitrage de l'immobilier
09:33vers le placement des liquidités que leurs clients pouvaient avoir.
09:38Donc, aujourd'hui, c'est potentiellement moins risqué.
09:40On voit bien que ce n'est pas toujours facile d'être propriétaire
09:43et propriétaire d'un parc locatif.
09:44Et puis, il y a un sujet d'offre.
09:46C'est-à-dire que pour être investisseur,
09:48encore faut-il qu'il y ait des biens à acheter.
09:49Et c'est vrai qu'on voit qu'il y a eu une reprise aussi de l'acquisition
09:54par les primo-accédants.
09:55Donc, il y a une partie de l'offre qui a été achetée par les primo-accédants.
09:59Dans le neuf, ça n'a pas non plus été exceptionnel,
10:02l'offre qu'on a depuis un certain temps.
10:03C'est un euphémisme.
10:04Voilà, donc l'offre est limitée.
10:06Et puis, il y a un manque clair de perspectives sur les dispositifs fiscaux.
10:10Vous avez complètement raison.
10:11Un investisseur qui investit dans une logique de défiscalisation,
10:15il a besoin de savoir quels sont vraiment les dispositifs,
10:18comment ils vont fonctionner dans la durée.
10:20Et là, c'est vrai que ça fait, on va dire, quand même un an ou deux
10:23que ce n'est pas complètement lisible sur ce sujet-là.
10:26Donc, on est très optimiste.
10:27Mais ça, Julie, voilà, c'est le passé.
10:29Parce que nous, on va se projeter dans l'avenir.
10:32Et donc, on célèbre la naissance de notre dispositif Jean Brun.
10:35Donc, ce statut du bailleur privé dont on parle depuis au moins 11 ans,
10:39que je suis ce secteur, qui, ça y est, va naître.
10:42Bon, Pierre-Emmanuel, on s'en était beaucoup parlé pendant tout le débat budgétaire.
10:46On a eu des désespoirs, des désespoirs.
10:49Bon, là, ce qu'on nous prépare, a priori, va plutôt dans le bon sens
10:53et serait plutôt de nature à redonner confiance à nos investisseurs.
10:56Oui, bien sûr, c'est un dispositif qui est très favorable,
10:59plus favorable dans le neuf que dans l'ancien.
11:02Il donne déjà, il va améliorer le rendement d'un investissement locatif
11:06puisque cette pratique d'amortissement, c'est-à-dire une cote part du prix
11:09que je vais pouvoir venir passer en charge sur mes loyers.
11:12Très concrètement, ça veut dire quoi pour les investisseurs ?
11:14C'est qu'ils ne vont pas payer d'impôts sur les loyers qu'ils vont générer.
11:17Ça, c'était déjà le cas de beaucoup d'entre eux.
11:20En meublé, tu reviens ?
11:20Au début des années.
11:21Ouais, ouais, en meublé.
11:22Je crois, de mémoire, 70% de ceux qui louent en meublé
11:25ne paient pas d'impôts sur les revenus locatifs.
11:26Donc là, on le réouvre au nu.
11:29Donc, ça va améliorer le rendement de l'investissement locatif.
11:32Donc, on va pouvoir s'y intéresser de nouveau.
11:35On va pouvoir aussi, dans le financement de mon opération,
11:38avoir trois interlocuteurs.
11:40Le locataire qui va payer 40%, 50% si les loyers progressent
11:44de mon projet d'investissement.
11:45Moi, qui vais investir et financer une cote-part de ma mensualité.
11:50Et puis, je vais avoir une économie d'impôts,
11:52ce qui est une nouveauté, puisqu'on ne l'avait plus depuis plus d'un an maintenant,
11:55qui va financer entre 10 et 20% du projet.
11:58Donc, on va retrouver des investisseurs
12:00qui vont mettre 30%, 40%, 50% de leur épargne
12:05pour pouvoir financer un bien immobilier.
12:07Donc, si moi, je peux financer une opération qui ne coûte que 30 ou 40%,
12:10ça a de nouveau un intérêt.
12:12Le dispositif est, pour l'instant, plus fléché vers le neuf que dans l'ancien.
12:16Dans l'ancien, on a deux contraintes qui semblent importantes
12:18et qui seront, à mon avis, importantes également dans le financement.
12:21C'est les 30% de travaux, qui sont une marge assez haute,
12:25et le DPE cible, qui est A et B, qui doit sortir dans le décret.
12:30S'il ne sort pas, le fléchage sera quand même très orienté.
12:33Oui, alors, on en parlait au Rantenne.
12:35On sait que, et aussi, l'absence dans le neuf,
12:38je fais aussi un aparté, des maisons individuelles,
12:42des maisons neufs et anciens, que du collectif vertical.
12:44Voilà, qui ont été, à priori, oubliés.
12:48Alors, on dit oubliés, on ne sait-on pas.
12:52Mais bon, le fait est qu'on sait que là, il y a quand même,
12:53on va les dire, les lobbies, qui sont quand même à la manœuvre,
12:56pour dire, attention, vous avez oublié la maison,
12:59attention sur l'ancien, vous avez des exigences
13:05qui sont encore plus restrictives que pour le de Normandie,
13:07puisqu'on le disait, le de Normandie,
13:09donc c'est le pinel de l'ancien, on va le faire comme ça,
13:11c'est 25% du prix du bien consacré à des travaux.
13:14Et là, dans l'état actuel des choses, vous le disiez, Pierre-Emmanuel,
13:16c'est 30%.
13:17Ça devient des montants considérables.
13:19Et puis surtout, si l'objectif cible du diagnostic de performance énergétique,
13:22c'est de faire passer un logement F ou G à la note A ou B,
13:25ce n'est pas 30% du prix du bien, c'est 70%, les gars.
13:28Et en collectif.
13:29En collectif, oui.
13:30En plus, avec l'ancien, ça veut dire que c'est toute la copro
13:32qui doit faire les travaux,
13:33parce que si vous devez améliorer la performance énergétique
13:35jusqu'à A ou B en collectif, en le faisant tout seul,
13:39c'est mission impossible.
13:40Ou alors, vous allez réduire très clairement la surface habitable.
13:43Oui, oui.
13:43Donc, effectivement, la question, c'est de savoir
13:44si on ne veut faire qu'un dispositif de soutien
13:47au logement neuf collectif,
13:48ou si on veut faire un dispositif de soutien
13:50à toute l'offre locative dans sa diversité,
13:53que ce soit de la maison, de l'ancien ou du neuf.
13:57Justement, comment vous avez accueilli ?
13:58Enfin, moi, je me mets à la place d'un courtier en crédit
14:00qui voit effectivement qu'on n'a plus trop d'investisseurs,
14:04en fait, aujourd'hui.
14:04Et on se dit, est-ce que ça, c'est de nature
14:06à pouvoir redonner envie à celles et ceux
14:09qui venaient de toquer à la porte en se disant
14:10est-ce que je peux, est-ce que je ne peux pas, machin ?
14:11Est-ce que vous sentez que ça, c'est de nature
14:13à pouvoir réveiller ce marché locatif ?
14:16Oui, clairement, moi, je pense que oui,
14:17puisque c'est quand même une communication positive.
14:19Alors, le dispositif est un peu moins bon
14:21que dans d'autres versions qu'on avait connues.
14:24Le Pinel, par exemple, le premier Pinel.
14:26Mais même du statut de bailleur privé,
14:29on avait une première version
14:31qui était quand même un peu mieux disante.
14:32Pour autant, il n'y a pas encore les décrets d'application,
14:35donc on peut espérer que les décrets d'application
14:37vont bonifier le dispositif,
14:39notamment, comme vous le disiez,
14:40en supprimant cette notion de A et B
14:42et en parlant plutôt de gain de deux classes
14:44sur le DPE, en revoyant peut-être la part des travaux
14:48et surtout en intégrant, à minima dans l'ancien,
14:50les maisons, puisque c'est quand même vraiment...
14:53Comme il n'y a pas de zone,
14:55il n'y a pas de zonage,
14:56donc les maisons individuelles dans certaines zones
14:59qui ne sont pas forcément tendues,
15:00là, on peut faire des travaux
15:01qui peuvent permettre d'aller améliorer
15:03clairement la performance énergétique.
15:05Pour moi, dans le collectif,
15:07ça va être très compliqué pour l'ancien.
15:09Pour autant, il y a un dispositif
15:10avec des bénéfices qui ne sont quand même pas neutres.
15:13Il faudra être vigilant sur les plafonds de loyer,
15:16des calculs seront à faire.
15:17Pour autant, le fait de pouvoir quand même
15:19amortir une partie de l'acquisition,
15:22c'est quand même quelque chose qui est de nature,
15:24pour moi, à permettre à certains investisseurs
15:26qui étaient hésitants de déclencher l'acte.
15:29Et puis, même si on n'est pas forcément
15:30sur un dispositif qui va durer 10 ou 15 ans,
15:33on a quand même suffisamment de visibilité.
15:35Bon, il ne faut pas oublier qu'on est limité à deux lots,
15:37donc on peut se dire qu'ils vont quand même faire
15:40peut-être ces deux investissements,
15:41ce qui sera surtout très bien
15:43pour ceux qui souhaitent se loger en location
15:45puisqu'aujourd'hui, on manque clairement d'offres aussi.
15:47Mais d'ailleurs, sur ce système d'amortissement,
15:49ça va vous demander à tous de devenir
15:51des spécialistes du système d'amortissement.
15:52Parce que je ne veux pas dire,
15:53mais en fait, le dispositif Pinel
15:54était beaucoup plus simple de compréhension.
15:56Aujourd'hui, ça va être compliqué
15:57parce que l'idée, c'est de dire,
15:58en gros, si j'ai un surplus
15:59par rapport à ce que j'ai amorti,
16:00je peux aussi l'imputer
16:01à l'intégralité de mes revenus.
16:02C'est ça l'idée ?
16:03Oui.
16:03Pour ceux qui n'ont pas compris,
16:05téléphoner à Julie, à Pierre-Emmanuel.
16:08Ce qui va être intéressant,
16:09c'est l'appréhension également des banques
16:11dans le financement
16:12puisque plus ma tranche marginale d'imposition
16:14va être élevée,
16:14plus je vais avoir une économie d'impôt.
16:16Donc, les tranches marginales élevées,
16:18ce sont des clients qui sont intéressants
16:20pour les établissements bancaires,
16:22pour les capter.
16:23On voit d'ailleurs dans les grilles
16:24que l'on reçoit de la part des banques
16:26où on a des montants de revenus
16:28et des taux qui vont en face.
16:29Donc, l'investisseur privé, CSP+,
16:32il sera favorisé par ce dispositif.
16:36Donc, plus la tranche est élevée.
16:37Également, si j'ai déjà des revenus fonciers,
16:39ça sera important.
16:41Et puis, concernant les plafonds des loyers,
16:43aujourd'hui, les banques,
16:43sur un nouvel investissement,
16:45elles vont prendre 70-80% des loyers
16:47sur des investissements
16:51qui sont déjà existants
16:52et peuvent monter un peu.
16:54Mais ça veut dire qu'aujourd'hui,
16:54on a trois niveaux de loyers
16:55dans le dispositif Jean-Brun.
16:57Un loyer intermédiaire,
16:58un loyer social et un loyer très social.
17:00Aujourd'hui, quand on fait tourner les simulations,
17:02c'est intéressant en loyer intermédiaire,
17:04en loyer social et très social,
17:06la rentabilité n'est pas au rendez-vous.
17:08Et sur le financement,
17:09si je prends 70% d'un loyer social ou très social,
17:12finalement, mon endettement,
17:13il va être un peu maximisé.
17:15Donc, je pense que ce sera vraiment important
17:17d'avoir le bon courtier
17:18pour nous accompagner
17:20sur les projets d'investissement des clients.
17:21Le bon courtier est la bonne banque, je pense.
17:23Et nous, c'est vrai qu'on n'a pas encore...
17:25Enfin, nous, il nous faudra trouver la bonne banque.
17:27On ne sait pas encore
17:27comment les banques vont apprécier
17:29ce niveau dispositif.
17:32Alors, l'économie d'impôt,
17:33elles n'en tiennent jamais compte,
17:34de toute façon.
17:35Donc ça, ça ne changera rien
17:36à la manière dont elles vont aborder le financement.
17:38En revanche,
17:39quel montant de loyer elles vont retenir ?
17:41Ça, c'est sûr que...
17:43Je ne sais pas encore
17:44si ça devrait être précisé
17:46au moment de l'acquisition
17:47sur quel niveau de loyer
17:48et l'investisseur s'engage.
17:50C'est intéressant.
17:51Et donc, si c'est précisé
17:52au moment de l'acquisition,
17:53évidemment, elle retiendra
17:55le plafond de loyer
17:56et l'attestation de valeur locative
17:58qu'on va donner
17:58parce que, de toute façon,
17:59on fournit toujours
17:59une attestation de valeur locative
18:01si le bien n'est pas encore loué.
18:02Dans l'ancien,
18:03peut-être qu'on aura des biens loués.
18:05Probablement pas
18:05parce que si on doit faire 30% de travaux,
18:07ça va être compliqué de le faire
18:08avec déjà un locataire à l'intérieur.
18:10Donc, elles vont se baser
18:11sur ces loyers.
18:12C'est vrai que si on fait le choix
18:13d'un loyer très social,
18:1570% de pas grand-chose,
18:18bon, ça reviendra quasiment
18:19à ne pas retenir de loyers futurs.
18:22On rappelle un loyer intermédiaire.
18:24Je mets à chaque fois,
18:25vous voyez l'infographie,
18:27à chaque fois, je mets un petit...
18:28Je ne sais plus comment on appelle ce loyer.
18:29C'est environ.
18:30Parce qu'effectivement,
18:31on verra que les plafonds,
18:32vous allez le voir localement,
18:33ce n'est pas forcément 15%.
18:34Mais bon, loyer intermédiaire,
18:36c'est environ 15% plus faible
18:38que ceux du marché.
18:39Le loyer social,
18:40c'est environ 30% plus faible
18:41que ceux du marché.
18:42Le loyer très social,
18:43c'est environ 45% plus faible
18:45que ceux du marché.
18:47Donc effectivement,
18:47si je renonce finalement
18:49à percevoir quasiment la moitié
18:51de ce que me rapporterait
18:52un loyer libre,
18:53il faut que l'avantage fiscal
18:55en parallèle soit particulièrement attractif.
18:57Et là, ce que vous nous dites,
18:58Pierre-Emmanuel,
18:58c'est que ce n'est jamais le cas.
19:00Non, c'est...
19:01Bon, ben voilà.
19:01Donc déjà...
19:02Non, ce qu'on peut dire,
19:03c'est qu'il n'y a pas de rentabilité.
19:04Par contre, ça va faire plus de déficit
19:05qui peut être imputable
19:07sur d'autres revenus fonciés existants.
19:08Oui, mais donc du coup,
19:09c'est...
19:09Donc l'objectif n'est pas forcément le même
19:11du coup, si on va faire du trait social.
19:12Là, c'est plutôt de constituer
19:13du déficit foncier
19:14avec une limite quand même, je crois, non ?
19:1710 700.
19:17Oui.
19:19C'est toujours ça.
19:19Non, non, mais je ne me rends pas bien compte.
19:20Si sur d'autres biens,
19:21on a déjà pas mal amorti le crédit
19:23et qu'on commence à être plus imposé
19:24sur les revenus fonciers,
19:26ça peut être un moyen, un levier
19:27d'aller rebaisser son imposition
19:29sur l'ensemble des revenus fonciers.
19:32Bon, là, on vient de le dire.
19:33En gros, il y a quand même un vrai sujet
19:34sur les niveaux de loyer
19:36et puis sur notre imposition à nous.
19:40On le disait avec Pierre-Emmanuel
19:41« Plus je suis riche, en gros,
19:43je résume grossièrement,
19:43plus c'est intéressant. »
19:44Il n'est pas que je dise ça.
19:45C'est ma TMI.
19:46Non, c'est ce qu'il a dit.
19:47Je suis reto-marginal d'imposition.
19:48Oui, enfin, c'est pas ce qu'il a dit.
19:49Merci.
19:50À revenu égal, si j'ai un enfant,
19:52si j'ai trois enfants,
19:53ma TMI n'est pas la même,
19:54ça ne veut pas dire que je suis plus riche.
19:55Bon, donc, plus ma tranche d'imposition
19:58est élevée, ça va,
19:59j'ai le droit de le dire comme ça,
20:01plus le dispositif est intéressant.
20:03Et puis, il y a aussi une question,
20:04la question, la base,
20:05c'est quoi les règles en immobilier ?
20:06L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement.
20:08Il faut savoir où je vais.
20:09Moi, j'ai regardé à Paris,
20:10je vous le dis tout de suite,
20:11c'est pas intéressant.
20:11Voilà, je le dis, c'est dommage
20:13parce qu'on est quand même sur la ville
20:14qui a la plus grosse crise
20:15du manque de logements alloués
20:17qui est dans toute la France.
20:19Mais bon, bref, à Paris,
20:20on le sait, ça ne va pas prendre
20:21parce que ce n'est pas intéressant.
20:23Où est-ce qu'il faut que j'aille,
20:24Pierre-Emmanuel ?
20:24Parce que vous, vous avez fait marcher,
20:26je ne sais pas,
20:27j'allais dire la calculette,
20:27mais je passe encore pour une vieille,
20:29vous avez fait marcher vos données
20:31et vous avez trouvé des villes
20:32où ça devient vraiment pertinent
20:34de se saisir de ce dispositif.
20:36Oui, en fait, l'idée,
20:37c'était un peu de répondre aux détracteurs
20:38puisque, comme on l'a dit,
20:40c'est plutôt une bonne nouvelle,
20:41ce dispositif Jean Brun.
20:43Donc nous, on sait qu'aujourd'hui,
20:45il va falloir, pardon,
20:46et il n'y a également pas de zonage.
20:48Donc à partir du moment où il n'y a pas de zonage,
20:49il va falloir déterminer le budget d'investissement
20:51pour le client,
20:52ça, c'est le premier point.
20:53Et ensuite, une fois que j'ai le budget,
20:54où est-ce que je peux investir
20:55avec les 150, 200 000 euros
20:56que vous financez,
20:57va me prêter.
20:59C'est vous, financier, qui prête ?
21:00Par exemple.
21:03Ensuite, nous, on a regardé
21:04les villes de plus de 30 000 habitants
21:05parce qu'il faut une profondeur de marché
21:06et locative et de revente.
21:08On a quand même regardé
21:09le zonage A et B1
21:10puisqu'il y a une tension locative.
21:13Évidemment, on a regardé
21:14où est-ce que la tension locative
21:15est supérieure à 4.
21:17Ça, c'est la data qu'on en aspire.
21:19En gros, se dire,
21:19j'aurais forcément un locataire
21:20qui va habiter dans les lieux.
21:21Exactement.
21:22Et puis, en plus de la tension,
21:23il faut ajouter la vacance locative
21:24parce que la vacance locative,
21:26c'est un élément important
21:27sur la taille du logement
21:28que je vais acheter.
21:29Donc, on a regardé
21:30les villes où le loyer jambrun
21:32intermédiaire est proche
21:34du loyer de marché
21:35puisque si j'achète
21:36au loyer de marché,
21:38finalement, si je peux bénéficier
21:39d'une économie d'impôt
21:41qui vient participer à mon projet,
21:42ça sera encore plus intéressant.
21:43Donc, le petit tour de France,
21:45c'est bien parce que
21:46toutes les régions sont
21:46un peu concernées.
21:48Donc, dans l'ouest de la France,
21:50à Brest, à Capère, à Lorient,
21:52à Saint-Malo, à Cherbourg,
21:54à Dunkerque, dans le Nord,
21:55ça passe.
21:56C'est-à-dire que le loyer
21:57de marché est le même
21:58et équivalent au loyer jambrun.
22:00Mais ça, c'est une anomalie.
22:02Désolé, Pierre-Emmanuel,
22:03mais ça, c'est une anomalie
22:04puisque je le disais
22:04et le lien est parfaitement fait.
22:07Normalement, le loyer intermédiaire
22:08est censé être 15% plus faible
22:09que ceux du marché.
22:10Et on retombe
22:11dans les mêmes histoires,
22:12dans les mêmes sujets.
22:13J'en ai écrit des papiers
22:14sur les incohérences
22:15du Pinel et autres.
22:17C'est ça, le sujet.
22:18C'est qu'en gros, en fait,
22:19si on respectait vraiment
22:20à la lettre le dispositif,
22:21il serait intéressant nulle part.
22:23Il serait moins intéressant,
22:25mais on nous donne
22:27un avantage fiscal
22:28pour des contraintes.
22:30Les contraintes,
22:30c'est un engagement de location
22:31sur le moment.
22:31Oui, mais enfin,
22:32si le loyer est plus faible,
22:33en réalité, c'est celui du marché,
22:34pardon, mais voilà,
22:35ça n'a aucun problème.
22:36Oui, mais moi, c'est mon job.
22:36Oui, mais peut-être que Saint-Malo,
22:37c'est aussi quand même un marché
22:39qui a été très prisé
22:40par les investisseurs
22:41pour de la location courte durée.
22:43Et c'est ça qui a aussi
22:44tiré fortement des loyers.
22:46Finalement, le loyer d'habitation,
22:48celui qui reste
22:49sur une location longue durée,
22:50il ne s'attend pas
22:51à ce loyer-là.
22:52Ça, ça va redonner aussi
22:53dans certaines villes
22:54qui ont été,
22:55le terme n'est peut-être pas le bon,
22:56mais pollué par
22:57ces locations saisonnières
22:59de courte durée,
23:00ça va redonner
23:01accès à de la location longue durée.
23:03Et on sait que c'est des villes
23:04dans lesquelles
23:04on en manque cruellement.
23:05Oui, mais les autres loyers
23:06ne vont pas baisser.
23:06Ce que je veux dire,
23:07c'est que c'est à quel prix ?
23:08C'est toujours le sujet.
23:09Oui, mais nous,
23:10notre métier chez Masseau,
23:11c'est d'accompagner
23:11les investisseurs
23:12sur comment je peux
23:14maximiser mon investissement.
23:16Effectivement,
23:16moi, je vais repérer
23:17là où il y a
23:18des indemnités de marché,
23:19c'est-à-dire un prix mètre carré
23:20qui est cohérent,
23:20une profondeur de marché,
23:21un loyer de marché
23:22qui est proche
23:24de celui de Jean Brun
23:24et je vais dire,
23:25si tu le fais en Jean Brun,
23:27voilà la carotte fiscale
23:28que tu vas avoir,
23:29donc ton projet
23:29va avancer plus vite
23:30et il va te coûter moins cher.
23:31Ça, c'est notre travail
23:32chez Masseau
23:32et on est plutôt content
23:34d'essayer de le faire correctement.
23:35Bon, je cite quand même
23:36Toulon,
23:365,67 de rentabilité
23:39avec le Jean Brun à Toulon,
23:415,44 à Romainville
23:42en banlieue parisienne
23:46des 5% quasiment
23:47de rendement.
23:48Alors en plus,
23:49je le dis
23:49et c'est après un peu,
23:50enfin après,
23:51voilà, donc...
23:52Et sur une TMI à 30,
23:53sans revenu foncier.
23:54Donc, on peut aller au-delà
23:56sur des tranches élevées
23:58ou sur des clients
23:59qui ont déjà
23:59des revenus fonciers.
24:00C'est intéressant
24:01ce qu'on vient de dire
24:02parce qu'effectivement,
24:02encore une fois,
24:03il y a la question du zonage
24:04mais vous remarquerez
24:05que Pierre-Emmanuel,
24:06parce qu'encore une fois,
24:07voilà, il a l'œil
24:07sur là où il y a
24:08des anomalies de marché
24:08mais attention
24:09à ne pas aller investir
24:10encore une fois
24:11qu'on ne refasse pas
24:12les erreurs du passé
24:13avec les pinels dézonés.
24:16Enfin, c'était même pas
24:16le pinel
24:16parce que le pinel
24:17était zoné
24:17dès le démarrage de mémoire
24:18mais les anciens dispositifs
24:19d'aide à l'investissement,
24:20le Robien,
24:21les Robien de la colère,
24:22je me souviens.
24:23Mais oui, c'est vrai,
24:24c'est pas moi
24:24qui l'inventais.
24:26Donc, attention,
24:27vous investissez,
24:28c'est-à-dire que
24:28les promoteurs
24:29qui sont en grande difficulté,
24:30certains pourraient être tentés.
24:33Ah, il me regarde,
24:34quand même,
24:35méfiez-vous
24:35quand vous achetez
24:36pour vous saisir
24:37d'un dispositif fiscal,
24:38quel qu'il soit,
24:39encore faut-il
24:40que vous ayez derrière
24:41un locataire
24:42et que vous pouviez
24:43vous saisir
24:44de ce dispositif fiscal.
24:46C'est le vrai sujet,
24:46c'est l'attention locative.
24:47Est-ce qu'il y a
24:48effectivement déjà
24:48de l'offre ?
24:49Si vous allez regarder
24:50sur un site internet
24:52et que vous voyez
24:52qu'il y a 20 appartements
24:53qui sont alloués,
24:54bon, vraisemblablement,
24:55il n'y a pas trop
24:56un marché locatif
24:57sur cette zone-là.
24:58Donc, vous parliez
24:59de l'emplacement,
25:00il n'y a pas que l'emplacement.
25:01Je pense qu'au-delà
25:02de l'emplacement,
25:03c'est vraiment
25:03est-ce que je vais réussir
25:04à louer ?
25:04Ça, il s'est lié
25:05à l'emplacement, pardon.
25:07Oui, mais il y a
25:07la qualité de la ville,
25:09etc.
25:09Mais il y a aussi,
25:09est-ce que c'est une ville,
25:11même si la ville
25:11est très sympa,
25:12est-ce que c'est une ville
25:12dans laquelle j'ai
25:13un marché de locataires ?
25:14Oui, parce que
25:14les villes pas chères,
25:15il y a plus de propriétaires.
25:16Exactement,
25:17les villes pas chères,
25:17autant être propriétaires,
25:19etc.
25:20Flux migratoires positifs
25:21et aussi une segmentation
25:23par rapport à la typologie
25:24des biens.
25:24Ça compare des villes
25:25sur lesquelles
25:26la tension locative
25:27est importante
25:27sur les T1 et les T2,
25:34s'il vous plaît.
25:34Juste d'un mot
25:35et on a terminé
25:35parce qu'après,
25:36je vais me faire fâcher
25:36en régie.
25:37Les banques, justement,
25:38vous n'êtes pas encore
25:39en train de bosser
25:40avec elles sur ce dispositif-là,
25:41mais vont-elles être vigilantes
25:42sur cette question du zonage
25:43qui m'intéresse particulièrement ?
25:45C'est-à-dire,
25:45est-ce qu'elles vont dire
25:46à un investisseur,
25:47à un candidat à l'investissement
25:48« Là, non, non,
25:49je ne vous finance pas
25:50parce que je sais
25:51que ce n'est pas sécure ? »
25:53C'est assez rare.
25:54C'est assez rare.
25:55Elles peuvent regarder
25:55plutôt le prix du marché.
25:57Est-ce que le prix d'achat
25:58est en adéquation
25:59avec le prix du marché
26:00sur cette zone-là ?
26:01Ensuite,
26:02il n'y a que quelques banques
26:03très spécialisées
26:04qui vont agréer parfois
26:06des programmes
26:06sur certains dispositifs
26:07qui vont aller regarder
26:09un petit peu plus loin
26:09ou parfois,
26:10c'est plutôt les structures
26:11d'experts
26:12qui vont elles-mêmes avoir
26:13ces cellules d'agrément
26:14qui vont regarder ça.
26:15Mais ce qu'elles regardent
26:16majoritairement les banques,
26:17c'est plutôt
26:17« Est-ce que je suis dans
26:18le prix du marché ? »
26:19Puisqu'elles,
26:20leur garantie,
26:20elle va reposer sur le bien.
26:21Bon, ben voilà,
26:22on a essayé de faire le tour.
26:23Je sais qu'on aurait pu citer
26:24plein d'autres villes.
26:24On va les mettre
26:25sur Internet, forcément,
26:26parce que les conseils
26:27de Maslow sont hyper précieux.
26:28Merci Pierre-Emmanuel Jus,
26:29délégué général...
26:31Non, directeur délégué
26:32de Maslow.
26:32Vous voulez, comme vous voulez.
26:33Non, ben à chaque fois,
26:34patron de Maslow.
26:35Voilà, Pierre-Emmanuel Jus
26:36qui nous apporte régulièrement
26:37ses lumières
26:37sur cet investissement locatif
26:39à l'antenne de BFM Business.
26:40Et évidemment,
26:41Julie Bachet,
26:41la patronne de vous,
26:42financez également avec nous
26:43pour ces enjeux crédits.
26:45On reparlera de tous ces sujets
26:46régulièrement
26:47dans les experts de l'IMO.
26:48D'ici là, je vous dis à demain
26:49et bonne journée
26:50à l'antenne de BFM Business.
26:53Les experts de l'IMO
26:54sur BFM Business.
26:55Merci.
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