- il y a 7 semaines
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
00:07Et il est 10h30 sur BFM Business, l'heure des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel de
00:11l'actualité du jour.
00:12Et c'est le jour J pour la Banque Centrale Européenne, sauf surprise.
00:15Elle devrait acter une nouvelle hausse de taux, la deuxième après celle du mois de juin,
00:20après le retour du risque inflationniste lié au déclenchement de la guerre au Moyen-Orient.
00:24Les marchés sont surtout dans l'attente de la moindre indication concernant la politique future
00:28de la Banque Centrale Européenne.
00:30En France, à l'aube du débat budgétaire, Sébastien Lecornu envoie des gages au patron.
00:35Dans une lettre, le Premier ministre confirme la baisse de la surtaxe d'impôts sur les sociétés pour l'an
00:39prochain.
00:40Il promet également le maintien des aides à l'embauche d'apprentis,
00:43ainsi qu'un élargissement du pacte d'Utreil pour permettre aux salariés de reprendre leur entreprise.
00:48Enfin, aux États-Unis, Donald Trump lance sa campagne pour les midterms.
00:52Depuis la convention de son parti cette nuit à Dallas, le président a carrément promis
00:565 000 dollars à chaque citoyen américain en cas de victoire de son parti aux prochaines élections.
01:01Pas de détail sur le financement de cette mesure que les médias locaux évaluent déjà à 1 000 milliards de
01:07dollars.
01:07Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:09Votre programme avec Bien Ici.
01:12On est bien ici.
01:13Trouvez votre futur logement par vie de quartier et temps de trajet sur bienici.com.
01:17Les experts de l'IMO avec Opéra Énergie.
01:20Partenaires de la stratégie énergétique des PME aux grandes entreprises.
01:29BFM Business présente les experts de l'IMO.
01:32Marie Coeur d'Aurora.
01:34Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours sur BFM Business.
01:36Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:40Et ça démarre comme tous les jours par cette séquence qui vous concerne, amis professionnels de ce secteur de l
01:45'immobilier au sens large
01:46et qui nous concerne, usagers de cet immobilier.
01:49Aujourd'hui, amis locataires, on renégocie notre bail.
01:52Oui, oui, c'est possible, mais attention, on ne va pas parler d'un bail d'habitation, mais d'un
01:56bail commercial.
01:57On va donc s'adresser aux locataires entreprises.
02:01Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:02Vous inquiétez pas, amis locataires, dans le parc traditionnel de logements,
02:06on va s'adresser à vous parce que précisément aujourd'hui, on va faire un focus sur notre région capitale,
02:12l'Île-de-France, ce marché locatif.
02:14On cherche un studio, on cherche un logement familial.
02:16On cherche, on cherche, mais trouve-t-on et trouvera-t-on demain ?
02:19On va essayer d'y répondre, mais d'abord, c'est l'heure du produit IMO.
02:24Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
02:27Et on est en ligne avec Stéphanie Manac, responsable de la représentation des locataires chez Avision Young.
02:34Je ne sais pas si je l'ai bien dit, Stéphanie, dites-moi.
02:37Oui, c'est bien ça.
02:38With the accent, c'est pas mal.
02:41Alors, je le disais, j'ai fait une blague en disant qu'on allait tous renégocier notre bail.
02:45Je m'adresse à mon propriétaire, s'il m'écoute.
02:47Bref, tout ça pour dire que non, on ne va pas renégocier notre bail d'habitation, mais notre bail commercial.
02:51Mais même là, j'ai envie de vous dire, Stéphanie, c'est possible vraiment d'aller voir son propriétaire, nous,
02:57en tant qu'entreprise,
02:58et de leur dire, bon, est-ce qu'on peut faire un petit peu moins mon loyer ?
03:03Oui, bien sûr, Marie.
03:05En fait, déjà, pour mémoire ou pour information, le coût immobilier, c'est le deuxième poste de dépense après celui
03:12des salaires.
03:13Donc, c'est un vrai levier de performance économique pour les entreprises.
03:17Donc, oui, on peut toujours renégocier.
03:20On va casser une idée reçue.
03:21On n'a pas besoin d'attendre l'échéance de son bail pour renégocier,
03:26même si c'est un contrat qui lit les parties.
03:29Ce n'est pas parce qu'un bail est signé qu'il est immuable.
03:32Ça reste, in fine, un accord amiable entre les parties.
03:36Donc, oui, on peut renégocier, mais c'est quelque part toujours la recherche d'un nouvel équilibre économique.
03:42Oui, parce que je vous interromps, Stéphanie, parce qu'évidemment, je vois l'intérêt pour le locataire entreprise d'aller
03:49renégocier.
03:51Pour le propriétaire, j'ai du mal à percevoir son intérêt.
03:55Alors, je vais citer deux raisons particulières.
04:00La première, c'est que si, par exemple, le locataire souhaite s'engager pour une plus longue durée
04:07ou renoncer à sa prochaine échéance de bail, c'est un vrai levier de négociation pour le propriétaire
04:13parce que lui, il va voir que son revenu va être sécurisé sur une durée encore plus longue.
04:18Et donc, ça va valoriser son immeuble.
04:21Et la deuxième raison, c'est quelque part une logique de partenariat.
04:25Parce qu'en général, quand on est locataire, on reste assez longtemps dans les locaux,
04:29surtout si c'est un siège social, ça peut être 6 ans, 12 ans, 18 ans.
04:34Et donc, cette notion de fidélité est importante pour le propriétaire
04:37parce qu'il a sa plus grande peur, si je peux m'exprimer ainsi,
04:41c'est de voir son locataire partir.
04:43Oui, c'est la vacance.
04:44C'est la vacance.
04:45Exactement.
04:46Mais alors, du coup, ma question, elle est très simple,
04:48mais il va falloir qu'on réponde de manière très pratico-pratique.
04:51Qu'est-ce que je vais renégocier, moi, locataire entreprise, avec mon propriétaire bailleur ?
04:55Qu'est-ce que je peux renégocier ?
04:56Le montant de mon loyer ? Un aménagement particulier ou autrement ?
05:00Enfin, voilà.
05:00Dites-moi sur quels éléments du bail je peux jouer.
05:05Alors, si on arrive à faire un diagnostic en amont,
05:07c'est toujours le mieux parce que plus on est en amont,
05:11plus on a du pouvoir de négociation côté locataire.
05:14Mais on peut à la fois renégocier le loyer.
05:18On regarde si le loyer qu'on paye, il est en phase avec le loyer du marché.
05:23Mais aussi, on peut renégocier de la flexibilité,
05:26le fait de pouvoir soulouer si on a une période un peu de vache maigre
05:30pour limiter les dépenses.
05:32On peut vérifier si la surface est la bonne et restituer des surfaces.
05:36On peut aussi négocier des types de dépenses ou de services dans l'immeuble
05:40avec le propriétaire.
05:42Bon, alors j'imagine qu'à la clé, il y a quand même des économies,
05:45même si ça ne joue pas précisément sur le loyer parfois.
05:48Est-ce que vous avez un exemple concret à nous donner
05:50pour, allez, j'ai envie de dire, convaincre nos amis entreprises locataires
05:55d'essayer de tenter le coup avec leur propriétaire bailleur ?
05:58Oui, alors j'ai plein d'exemples.
06:00Un seul parce qu'on est tenu par le temps, Stéphanie !
06:03Alors, soit on est proactif, soit on est réactif.
06:06Donc, si je prends un exemple, si on est proactif,
06:09on a accompagné une entreprise qui avait encore un peu plus de deux ans
06:14avant son échéance de bail.
06:15Et on a vu que les conditions de marché avaient sensiblement baissé.
06:19Donc, on a analysé son bail, on a préparé l'argumentaire
06:23et on a endommé les négociations avec le propriétaire.
06:27Et là, on a réussi à diminuer de plus de 30% le coût locatif,
06:32donc en diminuant le loyer, en ayant des mesures d'accompagnement
06:36comme des franchises, en échange d'un allongement de la durée du bail.
06:42Ah oui, c'est impressionnant quand même, 30%
06:44et on sait à quel point ça peut redonner de l'oxygène à des entreprises.
06:49Merci Stéphanie pour votre témoignage.
06:50Vous vous rappeliez à juste titre, au démarrage de votre intervention,
06:53et c'est toujours important de le dire,
06:54l'immobilier pour les entreprises,
06:56c'est le deuxième poste de dépense derrière les salaires.
06:58C'est énorme.
07:00Et donc, effectivement, si on peut renégocier son bail commercial en cours de route,
07:03c'est toujours très intéressant.
07:04Merci pour votre témoignage, Stéphanie Manac,
07:07responsable de la représentation des locataires chez Avision Young.
07:11Si, comme Stéphanie, vous avez un témoignage à nous apporter,
07:13n'hésitez pas à nous écrire.
07:15On a une adresse mail, lesexpertsdelimo.bfmbusiness.fr.
07:19Allez, c'est l'heure du débat.
07:24Et là, on va s'adresser à nos amis locataires et propriétaires dans le logement.
07:29À mes côtés, Olivier Principal, le président de la FNAIM du Grand Paris.
07:32Bonjour Olivier.
07:33Bonjour Marie.
07:34Et également à mes côtés, Thierry Smadja, directeur général, délégué d'Evoriel.
07:37Bonjour Thierry.
07:38Bonjour.
07:38Alors je le disais, on va faire un petit focus aussi sur cette région capitale
07:41qu'est l'Île-de-France.
07:42Alors non pas parce que je vais faire du parisianisme,
07:44mais parce que quand même, en termes de tensions locatives,
07:47s'il y a bien une région en France qui cumule tous les blocages,
07:51ou pas, vous allez me le dire, c'est quand même l'Île-de-France.
07:54Alors déjà, on va partir de ce qui est d'actualité.
07:58À chaque fois, c'est la rentrée, le marronnier médiatique.
08:00Alors nos chers enfants, les étudiants ont-ils des difficultés à se loger ?
08:04Question toute simple, messieurs.
08:06Vous avez des logements à louer là pour les étudiants en ce moment ?
08:09Non, la réponse est non.
08:11Oh bah voilà, c'était sympa comme intervient.
08:12Merci.
08:13Non, c'est effectivement un énorme problème
08:16et on plaisante deux minutes, mais ce n'était pas drôle du tout
08:19parce que ça a été une vraie galère
08:21pour la troisième année consécutive pour les étudiants.
08:24Nous sommes sur un parc qui se raréfie de plus en plus
08:27et on le sait en plus, les offres sociales du CRUS,
08:30notamment, sont bien inférieures à la demande
08:32puisqu'il n'y a que 8% de logements étudiants sociaux.
08:35Donc non, malheureusement, la réponse, rien ne s'améliore bien au contraire.
08:38Il n'y a pas des endroits, des secteurs en Ile-de-France
08:40qui vous paraissent quand même un tout petit peu moins tendus que les autres ?
08:43Pour donner quelques indications aux locataires qui nous écoutent,
08:46aux parents aussi d'étudiants qui nous écoutent ?
08:48En fait, le problème, c'est la mobilité.
08:51C'est que, évidemment, les étudiants sont tout à fait disposés à partir plus loin,
08:55mais à condition qu'il y ait un RER, un train, enfin quelque chose
08:57qui permette de rallier les grandes universités sans faire de vrais problèmes.
09:02Donc, il faut aussi régler ce problème de mobilité.
09:05De votre côté, Olivier, là ?
09:06Moi, j'aurais préféré avoir un été tumultueux
09:12en faisant comme chaque année, quand on a des changements de logement.
09:16L'année dernière, j'avais une vingtaine dans mon cabinet,
09:19une vingtaine de locations qui se faisaient pendant l'été.
09:21J'ai reçu trois congés cette année, trois locataires.
09:25Donc, c'est pour montrer la différence d'une année sur l'autre.
09:27Là, vous nous parlez carrément de la rotation, c'est-à-dire qu'en fait,
09:30les gens ne partent plus, les locataires ne partent plus.
09:31En réalité, cette rotation, c'est la vie.
09:33C'est la vie du changement professionnel,
09:35c'est le changement de sa vie personnelle,
09:37le couple qui fait, qui se défait, on a besoin de plus grands.
09:40Et ça, c'est la vie normale.
09:42Et pour nous, la rotation, c'est le dynamisme du marché.
09:45Et quand on s'aperçoit qu'on est en situation de protectionnisme,
09:49où on a un logement et on ne veut surtout pas le lâcher,
09:51parce qu'on sait qu'on ne trouvera rien d'autre,
09:53du coup, ça crispe l'ensemble du marché.
09:55Ça crispe d'abord la mobilité sociale, les études,
09:59et même la capacité à faire un enfant ou à fonder une famille.
10:04On en a déjà parlé.
10:06Mais ce qui me gêne, c'est que ça continue à se crisper et ça se durcit.
10:10Et le constat, il est ce qu'il est.
10:12C'est-à-dire, ça fait trois ans qu'on en parle, ça commence à être fatigant.
10:14Et ce qui nous pose problème derrière,
10:16c'est que la réaction politique,
10:18elle n'est pas à la hauteur de l'enjeu sociétal
10:21qui représente cette crise du logement.
10:22Et c'est ça qui me crispe particulièrement à la rentrée.
10:25On va parler des raisons pour lesquelles c'est bloqué
10:27et du manque de réaction politique.
10:29Et peut-être jeter quelques propositions en pâture
10:32aux différents candidats, aux 1512 candidats à l'élection présidentielle.
10:36Avant ça, quand même, vous parliez quand même d'un mot,
10:39de ce logement étudiant qui est évidemment à la peine depuis plusieurs années,
10:41on le dit.
10:42Et vous évoquiez, et c'est hyper intéressant à chaque fois,
10:45je reviens là-dessus, Olivier, mais c'est vraiment le sujet,
10:47ce logement familial.
10:48Parce qu'effectivement, à chaque rentrée, dans tous les grands médias,
10:50on vous dit, la course au logement étudiant, c'est la galère.
10:52Ok, mais il n'y a pas que cette course au logement qui est galère.
10:56Vous parliez des cohabitations, le logement familial.
10:59Vous en avez là aussi, parce que c'est aussi ma question.
11:01Vous n'avez pas de studio ? Ok, je peux trouver des 3-4 pièces chez vous ?
11:05Alors, si je réponds, pardon Olivier, mais je vais dire,
11:09oui, on peut en trouver, évidemment beaucoup moins qu'avant.
11:13La raison est simple, il y avait un parc institutionnel
11:17qui était assez pourvu et qui nous permettait d'avoir cette offre.
11:20Alors, on va la retrouver au niveau de certains bailleurs
11:24en loyer intermédiaire, mais on va plutôt rentrer
11:27dans la grande île de France, plutôt deuxième couronne,
11:30voire la frontière de la première couronne.
11:32On cite un des grands acteurs de ce secteur qui est Inli,
11:34filiale d'Action Logement.
11:35Inli et je dirais même, foncière logement.
11:37Dans la sphère Action Logement, il y a énormément de filiales
11:41qui travaillent beaucoup sur cette offre d'appartements familiaux,
11:43mais là encore, toujours le même problème,
11:45c'est qu'il faut aller loin.
11:46Il faut aller loin et on le sait, toujours, pardon d'y revenir,
11:50mais les transports franciliens, ce sera le sujet.
11:52Et puis, il y aura un sujet aussi, parce qu'il faut aussi mettre le doigt dessus,
11:55parce qu'il y a les transports, évidemment, en commun,
11:57mais il y a aussi la question du prix du carburant,
11:59vous en entendez partout, mais est-ce que je vais m'éloigner
12:01si en plus de ça, je vais avoir un surcoût au niveau
12:03de mes déplacements en voiture ?
12:05Alors, on va se le dire.
12:07Aujourd'hui, les jeunes couples, ils ne prennent plus de voitures
12:09pour rentrer dans Paris, ce n'est pas possible.
12:11Ceux qui savent, savent.
12:14Non, mais les problèmes de transport, les problèmes d'énergie,
12:16les problèmes d'embouteillage,
12:17enfin, je vous invite à prendre la 6 le matin
12:21à 7h30,
12:22et vous verrez que ça remonte quasiment jusqu'à Orly.
12:24Enfin, je vous invite à prendre la ligne 8 aussi,
12:26la ligne 5, la ligne 7.
12:28C'est bien ce que je dis.
12:29C'est bien ce problème de mobilité géographique
12:32qui pose problème aujourd'hui.
12:33Mais donc, c'est un sujet aussi chez vous, quand même,
12:35cette question du logement familial, quand même.
12:37En fait, c'est le sujet de l'ensemble du parc,
12:39parce qu'il y a un bien immobilier pour n'importe quel type de vie.
12:43En général, quand on est jeune, on a un studio.
12:45Quand on commence à se lancer dans la vie, on prend un deux-pièces.
12:47On rencontre quelqu'un, on prend un deux-pièces.
12:49Quand vous avez des enfants, vous prenez une chambre de plus,
12:51naturellement, avant d'avoir un projet d'achat.
12:53Il y a toujours un passage par le locatif.
12:55Et puis, quand vous arrivez plus âgé,
12:57et que vous avez votre maison, que vous avez du mal à l'entretenir,
12:59vous repassez plutôt sur un appartement.
13:01C'est ce qu'on appelle le parcours résidencier.
13:03Exactement.
13:03Et ce parcours, c'est donc cette offre généraliste.
13:06Alors, il y a toujours eu moins de logements,
13:08de 3-4 pièces en location que de studios et de deux pièces.
13:11Alors, vous allez dire que je vais taper sur les propriétaires bailleurs,
13:13mais enfin, il y en a quand même certains qui sont aussi beaucoup...
13:15À force de taper sur les propriétaires bailleurs,
13:17je pense qu'il va falloir qu'on change de logiciel.
13:19Non, mais vous ne pouvez pas m'accuser.
13:20Non, alors là, j'étais la première à promouvoir l'idée
13:22qu'on puisse aussi valoriser fiscalement l'investissement locatif.
13:25Mais enfin, quand même, là, sur le sujet,
13:27il y a eu beaucoup de découpage.
13:28Non, non, mais il y a eu beaucoup de découpage aussi
13:30de grands appartements familiaux pour en faire des petites surfaces
13:33pour maximiser le rendement.
13:34Exactement, avec des nouveaux modèles de location
13:36où on loue la chambre à des étudiants,
13:38parfois dans des conditions complexes.
13:40Et ce qui nous chagrine aussi, c'est que la baisse de l'offre
13:43fait qu'on voit remonter des biens qui ne devraient pas être sur le marché
13:46parce que la surface n'est pas bonne,
13:47parce que le WC est dans la pièce dans laquelle on prend les repas.
13:50Les critères de décence ne sont pas respectés.
13:51Ah, vous en avez des comme ça ?
13:52Non, nous, on n'en a pas.
13:53Mais je peux vous dire que sur les sites d'annonce,
13:55quand on les regarde, et on a intervenu plusieurs fois,
13:57il y a des biens indécents qui sont sur le marché
13:59et ça, ce n'est pas normal.
14:01Donc, on doit absolument régler ces problèmes de crispation
14:04par le contrôle, mais surtout par l'incitation
14:06à faire revenir massivement de l'offre.
14:08Et vous me permettez de basculer sur un sujet
14:10qui est typique pour l'Île-de-France,
14:12pour d'autres grandes villes de France, évidemment,
14:13mais qui est typique pour beaucoup de villes d'Île-de-France
14:15et en particulier Paris, c'est l'encadrement des loyers.
14:18Parce que le sujet, il est là aussi.
14:20C'est-à-dire qu'on a moins d'offres.
14:22Qui dit moins d'offres ?
14:23Dit forcément beaucoup, beaucoup, beaucoup, beaucoup
14:25à payer pour notre loyer.
14:27Et là, en l'occurrence, quand bien même les loyers sont encadrés,
14:30on voit plutôt que les loyers ont tendance à augmenter.
14:33On en est où chez vous, là ?
14:34Vous sentez qu'il y a une espèce de moment
14:36où, en fait, les gens ne peuvent plus louer un appartement
14:38qui soit un appartement étudiant, un petit studio
14:41ou que ce soit un logement familial ?
14:43Non, alors Olivier ne me démentira pas.
14:46Là, on va se le dire, l'encadrement des loyers,
14:51c'est quelque chose qui, dans les zones tendues,
14:54on l'a bien intégré.
14:55Les professionnels que nous sommes,
14:57et quand vous êtes chez un administrateur de biens,
14:59ce n'est pas là où j'entendais qu'il y a, en ce moment,
15:01un non-respect.
15:02Je vous invite à aller...
15:03Oui, la fondation pour le logement disait qu'on était,
15:05je crois, de mémoire, au-delà de 37%
15:07de dépassement d'encadrement des loyers.
15:10C'est ce que j'ai vu, et je le dirais,
15:12chez les professionnels dignes de ce nom,
15:14il n'y a pas ce problème-là.
15:14Oui, mais c'est un marché gris qui existe aujourd'hui.
15:16Alors, c'est tout le problème de la désintermédiation.
15:20Les administrateurs de biens sont des partenaires de confiance,
15:22et le gouvernement fera bien de s'en souvenir,
15:25parce qu'on peut travailler ensemble,
15:27on a du reste essayé au travers du CNTGI
15:29ou d'autres organes comme ça,
15:30mais la réalité, c'est que les professionnels
15:33respectent davantage ça.
15:34Il n'y a pas de discrimination chez nous,
15:36il n'y a pas de non-respect des dispositions,
15:39ni sur les diagnostics de performance énergétique,
15:41ni sur l'encadrement,
15:42et je le dis vraiment en conscience,
15:44parce que nous y veillons.
15:45Pour autant, pour autant,
15:47Marie, moi, je ne décorèlerai pas
15:48l'encadrement des loyers
15:49de tout un tas d'autres dispositions.
15:51Les propriétaires, vous savez,
15:52l'encadrement des loyers,
15:52quand il est arrivé à Paris,
15:54bon, ils ont ronchonné, c'est normal,
15:56mais, mais, mais,
15:58ils l'ont intégré.
15:59La réalité, c'est qu'on rajoute à ça
16:02une fiscalité qui est de plus en plus complexe,
16:05quand on rajoute à cela
16:07une écologie punitive qui ne sert à rien,
16:09parce que quand on a retiré léger,
16:10qu'est-ce qui s'est passé ?
16:11On a vendu ces appartements
16:13plutôt que de faire les travaux pour rénover.
16:16Bon, je ne dis pas que tout ça,
16:18personne n'est contre,
16:19il faut travailler ensemble,
16:20mais il faut réfléchir ensemble,
16:21parce que, et là,
16:22je voyais la dernière campagne
16:23de la mairie de Paris qui dit
16:24qu'on va fiscaliser à outrance
16:25les appartements vacants.
16:27Alors, ils n'ont pas dit
16:28qu'on va fiscaliser à outrance,
16:30quand même.
16:31Ils ont dit fiscaliser plus.
16:32Ben ouais, mais en même temps,
16:33je crois que c'est déjà pas mal.
16:35Ben, en même temps, aujourd'hui...
16:36Ça ramène du logement sur le marché ?
16:37Alors, attendez,
16:38je ne veux pas me faire la défense
16:39de la mairie de Paris,
16:40mais enfin, l'idée était de dire aussi,
16:42aujourd'hui,
16:42on est presque moins taxé
16:44quand on a un investissement
16:47qui ne sert à rien
16:48avec un logement vacant
16:49que quand on le loue.
16:50Et donc, l'enjeu,
16:50c'est aussi de faire revenir
16:51sur le marché
16:53des logements sous-occupés,
16:55inoccupés,
16:56les faire revenir
16:57sur le marché de la location.
16:58Donc, en gros, leur dire,
16:59écoutez, vous avez désormais
17:00beaucoup moins intérêt
17:01à le laisser vide
17:02que à le mettre à la location.
17:03C'est aussi ça l'enjeu.
17:04On prend le pari
17:05et on va voir
17:06combien d'appartements
17:07ça va faire revenir
17:07sur le marché.
17:08Parce qu'on va se le dire.
17:11Oui, Olivia, raison.
17:13Les propriétaires bailleurs,
17:14il va falloir leur donner
17:15un peu d'acte d'amour
17:16un peu en ce moment
17:17parce qu'on est en train
17:18d'expliquer
17:18qu'ils sont les responsables
17:20de toute la crise immobilière.
17:21C'est un non-sens.
17:22C'est un non-sens.
17:23Comment va-t-on faire
17:24sans les bailleurs privés ?
17:25On le voit bien.
17:26Et regardez
17:27le manque de logements neufs
17:28qu'on observe partout,
17:29y compris en Ile-de-France.
17:31Massivement.
17:31Parce que là,
17:32il y avait encore
17:32des réserves foncières importantes.
17:34On arrêtait le Pinel.
17:35Très bien.
17:35Il ne fallait plus
17:36permettre de l'investissement
17:37défiscalisé, etc.
17:39Vous savez qui c'était
17:40nos propriétaires défiscalisés ?
17:42C'était monsieur et madame
17:43tout le monde.
17:43Des gens qui avaient
17:44des petits revenus
17:45qui se constituaient
17:46un petit capital retraite.
17:47Et on avait besoin
17:48de ces appartements en plus.
17:50Aujourd'hui,
17:51les chiffres sont clairs
17:52du FPI.
17:53Il y avait 60 000 logements
17:54qui nous arrivaient par an
17:55au niveau national
17:57venant de ces dispositifs fiscaux.
17:58Il n'y en a plus que 10 000.
17:59Et là,
18:00on a fait 250 gens bruns
18:02tous secteurs confondus
18:03depuis le début de l'année.
18:04C'est avec ça
18:05qu'on va lancer l'ordre ?
18:05C'est 150 à 200 gens bruns
18:07par mois
18:08alors qu'ils en espéraient.
18:10Bon, voilà.
18:12Thierry a raison
18:12et puis en fait,
18:13on pense la même chose
18:14qu'on est praticien du terrain
18:15donc on sait ce qui se passe.
18:18Moi, je pense que
18:18la mairie de Paris
18:20devrait tirer les conséquences
18:21de l'inefficacité
18:22de sa politique
18:23sur le logement.
18:24Et vous croyez véritablement
18:25que c'est la politique
18:26de la mairie de Paris ?
18:27Pardon, Olivier,
18:28qui est responsable
18:29de la crise du logement,
18:30franchement ?
18:30En fait, vous savez,
18:31c'est comme tout.
18:32Vous avez un contexte général.
18:33Si vous rajoutez
18:33des tas de contraintes,
18:35Thierry l'a bien dit,
18:36obligation de rénovation énergétique,
18:37qui est encadrement des loyers.
18:38C'est quand même la loi
18:39climat et résilience
18:40avec des objectifs
18:41à l'échelle de...
18:41L'encadrement des loyers,
18:42c'est la mairie.
18:43Les 57% d'augmentation
18:44de taxes foncières
18:45en deux ans,
18:45c'est la mairie.
18:46Donc à un moment donné,
18:47vous ne pouvez pas
18:47baisser les loyers
18:49par rapport au prix
18:49auquel le marché se faisait.
18:51Limiter naturellement l'offre
18:52parce qu'un propriétaire
18:53qui sait qu'il y a un encadrement
18:54ne va pas spontanément
18:55se jeter dans une ville
18:57dans laquelle on doit louer
18:58avec un encadrement.
18:59Avoir une augmentation
19:00de charges de taxes foncières,
19:01une augmentation de charges
19:03pour les travaux
19:03d'amélioration énergétique
19:05et derrière se dire
19:06bah oui,
19:07je vais continuer au lécoeur.
19:08Quand même, Olivier,
19:09d'un mot,
19:10alors la taxe foncière
19:11a effectivement
19:11beaucoup augmenté
19:12ces dernières années
19:13à Paris.
19:14Le fait est que
19:14par rapport à la valeur
19:16locative des biens,
19:16je crois que Paris
19:17reste à ce jour
19:18l'une des villes
19:19où la taxe foncière
19:20est la moins élevée
19:21de France.
19:21Il faut le dire,
19:22il faut le dire quand même
19:23parce que c'est joli
19:23de regarder les augmentations
19:25mais enfin 100% de zéro,
19:26ça fait toujours zéro.
19:27Rajouter la taxe de balayage
19:29en même temps,
19:29ça éviterait de la décorérer.
19:33Les éléments qu'il faut
19:33prendre en compte
19:34et objectiver,
19:35enfin à un moment donné
19:36il y a ce sujet-là.
19:37La rénovation énergétique
19:38du bâtiment,
19:38c'est aussi l'idée
19:39d'arrêter de vivre
19:39dans des passoires énergétiques
19:41aussi parce que ça
19:42c'est des surcoûts
19:42pour les locataires
19:43et pour les propriétaires
19:44une revalorisation
19:45de leur patrimoine
19:47quand on sait
19:47que la valeur verte
19:48a un sens aujourd'hui.
19:50Donc il y a quand même...
19:50Mais nous on ne conteste pas ça.
19:52Nous on ne conteste pas ça
19:53puisque sur le terrain
19:53on travaille sur
19:54l'amélioration énergétique
19:55des biens
19:56pour les propriétaires
19:57dans l'intérêt des locataires.
19:58Donc on n'a pas de sujet là-dessus.
19:59Par ailleurs juste un truc,
20:00l'encadrement des loyers
20:01n'a pas fait baisser les loyers.
20:03Je veux juste le dire
20:03parce que quand vous dites
20:04les propriétaires...
20:05Moi je n'ai pas dit
20:05que ça faisait baisser les loyers.
20:06Non vous avez dit
20:06quand on dit à des propriétaires
20:07bailleurs qu'il va falloir
20:08baisser les loyers.
20:08Non mais si,
20:10là Marie je suis désolé
20:11mais quand vous avez
20:11une valeur de marché
20:12et qu'on vous dit
20:13maintenant c'est ça
20:14et c'est en dessous
20:14ça fait baisser naturellement
20:16les loyers.
20:16Ça veut dire qu'ils essaient
20:17peut-être trop baisser.
20:18Non mais le dispositif
20:18est inadapté.
20:19si vous voulez
20:20on veut répondre
20:22à une crise
20:23par un dispositif
20:24qui ne peut être que ponctuel.
20:25Si à côté
20:26on n'a pas une vraie politique
20:27de l'offre
20:27et de construction massive
20:29on aura toujours
20:30le même volume contraint
20:32et moins de bailleurs.
20:33Et aujourd'hui
20:33c'est le résultat
20:35qu'on a sur le terrain
20:36c'est qu'on a de moins
20:37en moins de bailleurs
20:38et si les locataires
20:40veulent des logements
20:40il faut des bailleurs
20:41et ce n'est pas cette politique
20:42de taxation des logements vacants
20:44qui devrait
20:45avoir 20 000 logements
20:45moi je prends le même pari
20:46que Thierry
20:48qui va régler la donne.
20:49Il faut un changement
20:50du logiciel
20:51fiscal et politique.
20:53Mais est-ce que c'est
20:53à l'échelle de la municipalité ?
20:55Encore une fois
20:55là où je vais dans votre sens
20:56c'est effectivement
20:57intéresser fiscalement
20:58les propriétaires bailleurs
20:59c'est la clé.
21:00C'est à l'échelle
21:01de tous les niveaux
21:02Marie.
21:02Mais oui mais
21:03sauf qu'à un moment donné
21:04en fait
21:05moi ça me fait rire
21:06dans le secteur de l'immobilier
21:07vous avez souvent
21:09voire tout le temps
21:09des gens en plateau
21:10qui m'expliquent par A plus B
21:11que l'encadrement des loyers
21:12c'est la mort de l'investissement locatif
21:13mais vous en avez d'autres
21:14dans le logement neuf
21:15qui veulent encadrer
21:15les prix du foncier par exemple.
21:17Donc l'encadrement
21:18c'est quand ça les arrange.
21:19Ma question c'est
21:20quand on parle d'un produit
21:21de première nécessité
21:22qu'est le logement
21:22est-ce qu'il ne faut pas aussi
21:23s'intéresser à comment
21:25j'empêche que les loyers
21:27s'envolent
21:27mais d'un autre côté
21:28accorder une carotte fiscale
21:30parce qu'effectivement
21:31il y a un vrai rôle.
21:32C'est ce qu'on a eu
21:32pendant des années.
21:33Et on a proposé
21:34dans le statut du bailleur privé
21:35que ça s'applique aussi
21:36dans l'existant
21:36sauf qu'au lieu de faire
21:38des vraies mesures
21:39qui libèrent
21:40les envies d'investir
21:42ont fait des mesurettes
21:43qui n'ont pas
21:44d'efficacité fiscale
21:45et c'est ce que je dis
21:46c'est que
21:47faire des effets d'annonce
21:48c'est bien
21:48aujourd'hui il nous faut
21:49de l'efficacité opérationnelle
21:50et réelle
21:51pour se dire
21:52oui ça vaut le coup
21:53d'investir dans l'immobilier
21:54j'y vais
21:54je constituerai
21:55mon revenu complémentaire
21:57je sécuriserai mon patrimoine
21:58à l'avenir
21:59et en plus
21:59j'aurai ce rôle sociétal
22:01parce que j'aime la pierre
22:02et aujourd'hui on la passe.
22:03C'est exactement
22:04ce que vient de dire Olivier
22:04Thierry vous en avez
22:05du Jean Brun ancien là ?
22:07Parce que c'est ça le sujet
22:12nous assortir un dispositif
22:13censé réintéresser
22:15les français à la pierre
22:16est-ce que c'est le cas
22:16aujourd'hui pour l'ancien ?
22:17Non
22:18évidemment non
22:19il faut de la simplicité
22:20vous savez
22:22les investisseurs
22:23c'est pas des gens
22:24qui ont fait
22:25d'énormes études
22:25c'est des gens
22:26qui veulent des solutions simples
22:28quand vous leur expliquez
22:29un système
22:29il faut que ce soit simple
22:30vous avez regardé
22:31le Jean Brun dans l'ancien ?
22:32Oui alors ne me parlez pas
22:33du système d'amortissement
22:34si si je peux vous en parler
22:35si vous voulez
22:35mais je pense qu'on va perdre
22:36tous nos auditeurs
22:37et ben voilà
22:39et tout le monde
22:40n'est pas aussi experte que vous
22:41donc la réalité
22:43en tout cas
22:44c'est la suivante
22:45c'est que
22:46il ne faut pas empêcher
22:47il ne faut pas
22:49sanctionner
22:49il faut inciter
22:51et l'incitation
22:52c'est ça la règle
22:54je voulais que je vous donne
22:54le meilleur encadrement des loyers
22:55ça existe dans certaines villes de France
22:57c'est le choc de l'offre
22:58quand l'offre est supérieure à la demande
23:00ça fait baisser
23:01il faut le faire
23:02Paris
23:02qu'est-ce que vous voulez faire aujourd'hui ?
23:04on va faire
23:05je vais vous donner une équation très simple
23:06qui celle-là n'est pas du tout compliquée
23:07à comprendre
23:08vous me parliez d'un 3-4 pièces à Paris
23:09un 3-4 pièces à Paris
23:11on va toucher le million d'euros
23:12assez facilement
23:13à l'achat
23:13vous inquiétez pas
23:14amis locataires
23:163-4 pièces à Paris
23:17à la location
23:18on est autour de
23:19allez 2500-2600 euros par mois
23:21quand même
23:21il faut mesurer
23:22je vous donne la rentabilité
23:23à la fin
23:24une fois en net
23:25une fois qu'on a tout enlevé
23:27il reste quoi ?
23:28je vous pose la question
23:29beaucoup moins
23:30que le moindre placement
23:31sur un livret A
23:32ça j'en parle même pas
23:33mais si on veut même mettre
23:34des montants plus importants
23:35en assurance vie
23:36avec un bon conseiller
23:37vous pouvez faire 3% par an
23:38totalement sécurisé
23:39qu'est-ce que vous voulez ?
23:41là moi je vais offrir quoi ?
23:42un 20 ?
23:42un 30 ?
23:43en net ?
23:44bon
23:44alors il faut être sérieux
23:46donc du coup
23:47on n'incite pas les gens
23:48à faire
23:49et je vais aller plus loin
23:51dans la non-incitation
23:52si on rapproche pas
23:53les dispositifs
23:54la mairie de Paris
23:54n'est pas responsable de tout
23:55bien évidemment
23:56on va pas être manichéen
23:57en revanche
23:59à Paris
23:59si j'ai la moindre petite vue
24:01sur un vague monument
24:02à 1 km
24:04je vais pouvoir
24:06mettre un surloyer
24:07alors on m'en parlait pas
24:09parce que vous parliez
24:09des margoulins
24:10qui font n'importe quoi
24:11quand ils sont pas justement
24:12par un professionnel
24:13de ce secteur
24:13là aussi
24:14j'invite nos auditeurs
24:15et téléspectateurs
24:16à aller se lancer
24:17dans des petites recherches
24:18sur les sites internet
24:19d'annonces
24:20avec complément de loyer
24:21à la location
24:22à Paris
24:23vous tombez sur des pépites
24:24avec des trucs
24:25qui se justifient
24:26par une vue exceptionnelle
24:27alors qu'on est sur un
24:28rez-de-chaussée
24:29avec vue sur le local
24:30poubelle
24:30et ils vous mettent
24:31300 euros de plus quoi
24:32bon j'ai pas eu forcément
24:33ces cas là
24:33mais en revanche
24:35j'incite un propriétaire
24:37à investir
24:38dans la rénovation énergétique
24:39de son logement
24:40je le décide
24:41à investir
24:42dans un de pièces
24:4315 000 euros
24:43c'est beaucoup d'argent
24:44qu'il n'amortira
24:46qu'en minimum
24:4712 ans
24:4812 ans
24:48sans que ça lui rapporte
24:491 euro
24:50puisque tous les bénéfices
24:51seront pour son locataire
24:52on va dire
24:53l'entretien de son bien
24:54ok
24:54bon
24:55quoi qu'il arrive
24:56il n'aura pas la possibilité
24:58de déplafonner
24:59d'un euro
24:59son loyer
25:00il faut que les politiques
25:02soient cohérentes
25:02déplafonnement
25:05accompagnées
25:05d'incitations
25:06voilà
25:07mais si on ne regroupe pas
25:08si on n'a pas une réflexion globale
25:10en gros
25:10et qu'il n'y a pas
25:11la municipalité
25:11qui parle d'encadrement
25:13l'état
25:13qui parle de
25:14de rénovation énergétique
25:17le ministère
25:17des finances
25:18qui parle
25:19de fiscalité
25:20si tout le monde
25:21n'arrive pas ensemble
25:22on n'y arrivera pas
25:23mais on peut faire
25:24un peu preuve de nuance
25:25aussi messieurs
25:26et pas forcément dire
25:26on déplafonne
25:27et puis on accorde
25:29des restons de fiscal
25:30intersidéral
25:31aux propriétaires
25:31non mais en fait
25:32en réalité
25:32ça n'a jamais été
25:34intersidéral
25:35nous on a discuté
25:36avec la mairie de Paris
25:36juste une question
25:37je vous pose la question
25:38vous pensez sincèrement
25:39que si on déplafonnait
25:40les loyers
25:41les loyers baisseraient à Paris
25:43baisser
25:44non mais si vous déplafonnez
25:45les loyers
25:46déjà
25:47dès que vous enlevez
25:47l'encadrement
25:48vous envoyez un signal
25:49de liberté
25:50et quand il y a de la liberté
25:51il y a des gens
25:51qui viennent vers ça
25:52après il faut aussi avoir
25:55une politique de construction
25:56et d'offres
25:56nous on a discuté
25:57avec la mairie de Paris
25:58Alban qui n'est pas tout le temps
25:59d'accord avec moi
26:00en régie me dit
26:00il y a quand même des gens
26:01qui en abusent
26:01non mais vous avez des abus
26:03partout
26:03je veux dire
26:04incitez vos téléspectateurs
26:05à aller chez des professionnels
26:06de l'immobilier
26:07il n'y aura pas de débordement
26:08par contre
26:08nous on discute avec la mairie de Paris
26:10on a proposé un aménagement
26:11du dispositif d'encadrement
26:12des loyers
26:12de tenir compte
26:13de la performance énergétique
26:14des biens
26:14et de cibler beaucoup mieux
26:16par rue
26:18le prix des encadrements
26:19en fait on fait des généralités
26:20qui ne marchent pas
26:21et à un moment donné
26:22on s'est lancé dans quelque chose
26:24c'est pas efficient
26:25on travaille dessus
26:25et on l'améliore
26:26et nous on est plutôt
26:27dans la construction positive
26:28plutôt que de rester
26:29dans des discours généralistes
26:30il y a des choses
26:30qui sont bien faites
26:31par la mairie de Paris
26:32on les soulève
26:33on les soulève
26:33mais il faut aller plus loin
26:35et beaucoup plus vite
26:36et ça vous n'a pas échappé
26:37que c'est fini
26:38l'élection municipale
26:39que se prépare
26:39une élection présidentielle
26:40je pense que c'est à l'échelle
26:42de l'état
26:42qu'il va falloir porter
26:43aussi ce discours là
26:44c'est le bon niveau
26:45on est prêt
26:46on souhaite que ce soit
26:47une rentrée plus simple
26:48l'année prochaine
26:49bien que
26:50bien que
26:51on ne va pas dire
26:51qu'on ne se fait pas d'illusions
26:52mais quand même
26:53merci messieurs
26:53d'être venu sur le plateau
26:54des experts de l'IMO
26:55Thierry Smadja
26:56directeur général délégué
26:57d'Evoriel
26:58et Olivier Principal
26:59le président de la FNIM
27:00du Grand Paris
27:01d'avoir été avec nous
27:02les experts de l'IMO
27:03reviennent demain
27:04sur BFM Business
27:07les experts de l'IMO
27:08sur BFM Business
27:09BFM Business