- il y a 4 mois
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFN Business présente les experts de l'IMO, Erwann Morris.
00:06Et c'est parti pour votre demi-heure 100% IMO avec un focus aujourd'hui sur le thème de la fiscalité.
00:12Dans un contexte de forte instabilité politique, quelles peuvent être les conséquences pour le secteur ?
00:17On va tenter d'y voir plus clair avec notre expert Stéphane Descartiers et l'avocat fiscaliste Jean-Pascal Michaud.
00:23Ce sera dans 3 minutes, car avant ça, on va parler financement de crédit. Bienvenue !
00:28Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
00:33Et on se connecte donc tout de suite avec notre expert de l'anégo.
00:35Bonjour David Sanz, vous êtes courtier chez CAFPI, spécialiste on pourrait dire des situations impossibles.
00:43Preuve en est David, avec l'anecdote que vous nous apportez aujourd'hui.
00:46C'est ce témoignage, vous avez sauvé le financement d'un couple qui avait pour projet d'acquérir un second bien,
00:53malgré un taux d'endettement à 38%.
00:55Rappelons que la limite est normalement fixée à 35% des revenus nets.
01:00Comment est-ce qu'avec votre intervention, David, ça a pu passer ?
01:05Bien, bonjour tout d'abord.
01:08Tout simplement parce que les revenus de monsieur, c'était un couple qui changeait de département.
01:13Et donc le contrat de travail de monsieur était très nouveau, puisqu'il changeait d'emploi.
01:22Mais il était dans un restaurant étoilé et reconnu de la région Biterroise de Béziers.
01:27Donc le couple partait de Toulouse pour aller à Béziers.
01:30Et en fait, je me suis appuyé sur le contrat de travail de monsieur et les primes qu'il allait percevoir par la suite.
01:36Et donc ça m'a permis, grâce au contrat de travail, de faire baisser l'endettement qui était trouvé par les banques locales de Toulouse,
01:49elle, à 38%.
01:50Et donc moi j'ai réussi à baisser, à tomber à 35%.
01:54Et notamment aussi parce que les banques locales de Béziers connaissaient l'établissement
02:00et connaissaient le fonctionnement de l'établissement au niveau des salaires.
02:04Mais David, ce n'est pas la responsabilité de la banque quand même de vérifier tout ça au départ ?
02:10Si, si, tout à fait.
02:12Après, la période dans laquelle a été présenté le dossier était une période de vacances, on va dire, scolaires.
02:21Donc avec des délais assez longs, puisque ça faisait un mois que les clients tout simplement attendaient des réponses.
02:29Et en fait, on a eu des refus avec cette motivation-là.
02:35Et puis moi, derrière, avec l'expérience, puisque ça fait quasiment maintenant 23 ans que je fais des prêts,
02:43j'ai su trouver, bien entendu, le levier.
02:46Alors les contrats de travail, des fois c'est demandé, des fois c'est des attestations employeurs qui sont demandées.
02:52Et là, à l'occurrence, comme le contrat de travail n'avait que deux mois,
02:55en toute logique, je vous dirais que oui, les banquiers auraient dû s'apercevoir
03:00qu'il y avait des primes dans le contrat de travail de monsieur
03:03qui faisaient augmenter quand même significativement ses revenus.
03:08David Sens, courtier chez KFP dans le sud de la France, j'imagine.
03:11Vu l'accent, David, ça nous fait du bien sur BFM Business.
03:15Je me mets quand même à la place de nos auditeurs.
03:19J'imagine que le cas que vous évoquez avec nous aujourd'hui, il n'est pas unique, il n'est pas exceptionnel.
03:24Ça doit arriver parfois qu'on se retrouve confronté à cette limite du taux d'endettement
03:29et qui est de 35% quand le dossier a été peut-être mal construit, mal analysé.
03:34Est-ce qu'un client d'une banque qui aurait négocié déjà son taux
03:39peut ensuite faire appel à un courtier, même s'il n'a pas été en contact avec vous
03:44dès le départ pour négocier ce taux, quand on veut résoudre une situation compliquée comme celle-là ?
03:52Oui, de toute façon, nous, on intervient, on va dire, dans la logique en amont du projet
03:58pour calculer les capacités d'emprunte des emprunteurs.
04:02Ensuite, on peut intervenir à tout moment.
04:04Aujourd'hui, j'ai monté un dossier hier sur des clients qui avaient vu un autre établissement bancaire
04:13que leur banque et en fait, ils n'avaient pas de très bonnes conditions.
04:17Ils avaient des assurances qui étaient très chères parce qu'on parle aussi dans l'endettement,
04:21il y a aussi le coût des assurances.
04:23Et effectivement, moi, avec une délégation d'assurance qui a été validée
04:26par un autre établissement bancaire, en 48 heures, les clients ont gagné 25 000 euros.
04:32Voilà, tout simplement.
04:32Ah oui, ce n'est pas rien quand même.
04:34Peut-être la morale, David Sens, pour conclure, c'est aussi que quand ça dépasse,
04:38parfois, finalement, ça passe.
04:40C'est ce qu'on comprend avec les témoignages que vous nous donnez.
04:43La situation n'est pas désespérée.
04:45On peut régulièrement trouver des solutions pour faire passer les financements.
04:50Tout à fait, tout à fait.
04:50C'est ce qu'il faut retenir, c'est qu'aujourd'hui, consulter sa banque, c'est très bien.
04:55C'est logique.
04:56Mais consulter un courtier, on sera toujours à même de trouver peut-être les meilleures solutions.
05:01Puisque avant, on travaillait uniquement sur des conditions,
05:04mais on sait aussi travailler sur des solutions.
05:06Et c'est la chose qu'il faut retenir parce qu'on n'est pas magicien,
05:10mais on est des professionnels.
05:10Voilà pour ce témoignage quand même rassurant.
05:13Merci beaucoup d'avoir été avec nous, David Sens, courtier chez CAFPI.
05:17Vous retrouverez tous les jours ces témoignages sur BFM Business
05:19au cœur de votre émission IMO, en replay, en podcast.
05:22Les experts de l'IMO, c'est sur BFM Business.
05:26Et si vous aussi, d'ailleurs, vous voulez témoigner sur notre antenne,
05:28une seule adresse pour ça, les experts de l'IMO,
05:30at bfmbusiness.fr.
05:33C'est Marie-Cœur de Roi qui prendra votre dossier en charge,
05:35absente cette semaine, mais elle sera de retour lundi.
05:38Autrement, vous êtes propriétaire, vous voulez le devenir,
05:40vous voulez faire des travaux de rénovation
05:42ou bien mettre en location un bien que vous avez acquis.
05:46Mais voilà, les questions de fiscalité vous inquiètent.
05:49Et c'est légitime, c'est bien normal,
05:51étant donné la période de flottement politique
05:53que nous traversons en ce moment.
05:55Allez, il est l'heure d'y voir un petit peu plus clair
05:56et peut-être de vous rassurer avec nos invités.
06:00Les experts de l'IMO, le débat.
06:04Notre expert, Stéphane Descartier. Bonjour Stéphane.
06:06Bonjour Erwin.
06:07Merci d'être sur notre plateau, fondateur du cabinet SD,
06:09des conseils et formations et auteur du manuel de survie
06:12dans la jungle immobilière.
06:13Ça vient de sortir.
06:14Qu'est-ce qu'on va retrouver là-dedans, Stéphane ?
06:16Des conseils, mes 38 ans d'expérience, effectivement, en immobilier.
06:20Et puis, j'ai eu la chance et le privilège de développer
06:23pendant 25 ans un réseau d'agences immobilières spécialisées investisseurs.
06:28Donc, j'ai beaucoup appris à cette période-là
06:31et notamment auprès de mes clients investisseurs
06:33parce que j'ai travaillé avec les meilleurs investisseurs en France.
06:36J'ai remarqué qu'il y avait des stratégies quand même qui étaient assez proches.
06:38Donc, c'est aussi ça qu'on peut retrouver,
06:40plein de conseils pour investir dans l'immobilier.
06:42Mais est-ce que ce n'est pas un manuel qu'il faut mettre à jour
06:44tous les six mois aujourd'hui, vu l'évolution de la situation ?
06:48Tout à fait, mais c'est l'avantage de ce genre d'ouvrage.
06:52C'est que vous devez faire des retirages, des réactualisations.
06:55Donc, ça relance les ventes.
06:56Donc, finalement, ce n'est pas mal, effectivement.
06:58L'instabilité a peut-être cet avantage-là,
07:00en tout cas pour les auteurs de ce type de guide ou de manuel.
07:04Votre manuel de survie dans la chambre immobilière aux éditions du Rocher.
07:08Face à vous, Jean-Pascal Michaud, bonjour.
07:10Bonjour.
07:10Merci d'être sur notre plateau.
07:11Vous êtes avocat fiscaliste.
07:13On avait besoin de vous aujourd'hui
07:14pour y voir plus clair dans ce brouillard.
07:16avocat fiscaliste chez LMD Avocats.
07:19On parle avec vous de fiscalité aujourd'hui.
07:21Ce n'est pas du luxe, vu l'actualité politique,
07:22je le disais en ce moment, pour le moins déstabilisante.
07:25Une réaction peut-être, Jean-Pascal Michaud et Stéphane Descartier,
07:30à ce sujet d'abord, vous qui êtes au contact
07:32de ce sujet de fiscalité quotidiennement.
07:34Est-ce que vous sentez de l'inquiétude, de la panique, du désespoir peut-être ?
07:39Alors, ce que le spécialiste en droit fiscal attend désespérément,
07:42c'est une loi de finances.
07:44On aimerait bien avoir une loi de finances
07:45pour savoir à quelle sauce nos clients vont être mangés.
07:49Après, oui, on est désolé
07:51parce qu'en matière de stratégie patrimoniale et fiscale,
07:54même si on peut se permettre de prendre quelques mois de recul,
07:57trois ans et demi sans majorité,
07:59ça commence à faire vraiment beaucoup.
08:01Est-ce que malgré tout,
08:03il y a une lueur d'espoir au bout du tunnel
08:05où pour l'instant, c'est vraiment stand-by ?
08:09J'aurais tendance à dire qu'à force de couler,
08:12on va finir par toucher le fond et par rebondir.
08:14Donc oui, peut-être, cette démission a surpris tout le monde,
08:19mais j'espère qu'elle va servir d'électrochoc
08:20et que derrière, on va enfin avoir une solution.
08:23On en est là.
08:24C'est quand même un discours assez noir, pessimiste.
08:27Stéphane Descartiers.
08:30Est-ce que vous partagez cette analyse, ce constat ?
08:33Est-ce que votre ressenti, il est le même ?
08:35Oui.
08:37Alors, il faut distinguer deux choses.
08:38Il y a le marché de la résidence principale.
08:40Donc bon, acheter pour se loger
08:42si on a une situation professionnelle stable, etc.
08:45Même avec des instabilités politiques,
08:47ça peut être plus ou moins gênant.
08:49Mais enfin, ce n'est pas ça qui va empêcher
08:51quand c'est le bon moment d'acheter sa résidence principale.
08:54Ce qu'on peut craindre, c'est que l'instabilité
08:55va faire augmenter les taux.
08:57C'est déjà parti.
08:58Donc, est-ce que le crédit demain
09:00va certainement coûter un petit peu plus cher ?
09:01On est à combien là ?
09:02On est à 3,5.
09:04On est autour de 3,5.
09:05Mais les banques, pour la première fois
09:07depuis quelques mois, ont remonté leur taux.
09:10Tous les taux ont pris 0,10, 0,20 de plus.
09:13Donc ça, ce n'est pas très bon pour le marché.
09:15Ça grippe le marché là, en ce moment ?
09:16Non, alors justement, pas pour la résidence principale.
09:18Pour la résidence principale, les chiffres sont plutôt bons.
09:21Même dans le 9, notamment grâce à l'élargissement du PTZ.
09:25Le 9, en résidence principale, se passe correctement.
09:28En revanche, du côté de l'investisseur,
09:30là, c'est effectivement très, très, très compliqué.
09:33Le 9, investisseur, il n'y en a plus.
09:35Là, les chiffres ont été divisés par 10.
09:37Et en ancien, c'est extrêmement mou, extrêmement mou.
09:40Mais du fait, justement, que là, les investisseurs attendent
09:44de savoir à quelle sauce ils vont être mangés.
09:46Mais sur les résidences principales, ça fonctionne,
09:49ça continue de fonctionner, parce que ça fait quand même des mois
09:52que le marché est tendu.
09:54Et donc, à un moment donné, les vendeurs,
09:55ils sont bien obligés de vendre.
09:56C'est ça ?
09:57Ils ne peuvent pas attendre plus longtemps,
09:58même si la situation est compliquée.
10:01La conjoncture est passée.
10:02Oui, il y a eu des corrections de prix.
10:04Sur certains secteurs, il y en a encore.
10:06Peut-être qu'avec l'augmentation des taux,
10:07on avait une stabilisation des prix.
10:09Peut-être que ça va repartir un petit peu à la baisse.
10:12Mais encore une fois, c'est surtout du côté de l'investisseur
10:14qu'aujourd'hui, le marché est franchement à la traîne.
10:17Mais en même temps, il faut essayer d'être optimiste.
10:19Moi, j'ai toujours tendance à essayer de voir le bon côté des choses.
10:22Je pense qu'il y a une prise de conscience générale
10:24et un peu transpartisane qu'il faut bouger les curseurs,
10:28qu'on ne peut pas continuer comme ça.
10:30Vous avez vu Véronique Bédague, la patronne de Nexity,
10:33qui a dit que sur le neuf, il n'y avait plus un seul client,
10:36qu'on avait trop chargé la mule,
10:37et notamment sur le plan fiscal.
10:39C'est vrai qu'aujourd'hui, si vous voulez acheter du neuf
10:41pour louer en nu, vous n'avez plus de rendement.
10:44Il n'y a plus d'aide, Pinel, etc.
10:45Donc, il n'y a absolument plus de rendement.
10:48Dans l'ancien, on peut encore s'en sortir.
10:50L'avantage de l'immobilier, c'est quand même l'effet de levier.
10:53On peut emprunter de l'argent qu'on n'a pas.
10:55Contrairement à si on veut investir en bitcoin ou en actions,
10:58ce n'est pas possible.
10:59Donc, on garde cet effet de levier avec des taux
11:01qui sont aujourd'hui quand même corrects.
11:04Et on peut, il y a encore des opportunités dans l'ancien,
11:07sur des petites surfaces, en louant en meublé,
11:09à l'amortissement, enfin au réel.
11:11Là, il y a encore des opportunités.
11:13Mais c'est vrai que, notamment pour ceux qui veulent louer en nu,
11:16tout le monde attendait ce fameux statut du bailleur privé
11:19dont on entend parler depuis dix ans,
11:21et qui allait arriver.
11:22Là, il était programmé, il était dans le...
11:24Enfin, pour les lois de finances,
11:26aujourd'hui, c'est devenu tellement...
11:29compliqué qu'on n'ose même plus en parler.
11:32Donc, il devait rentrer en œuvre, effectivement,
11:35à partir du mois de décembre.
11:36Bon, ben là, c'est mort.
11:37Oui, Jean-Pascal Michaud, vous y avez cru à ce statut-là du bailleur privé,
11:42que vous espériez, je parle de la profession depuis quand même longtemps,
11:45et qui ne va pas arriver.
11:47Bien sûr, on y croyait, parce qu'il y avait quand même un certain consensus politique
11:51sur le sujet, au niveau des parlementaires.
11:54Et donc, c'est vraiment l'instabilité politique qui empêche ce statut d'arriver.
12:02Donc, oui, on y a cru, et j'ai envie de dire, moi, j'y crois encore,
12:05mais peut-être dans deux ans, peut-être dans trois ans.
12:07Mais qu'est-ce que vous dites alors à votre clientèle qui est dans cette situation-là,
12:11et qui hésite peut-être à acheter pour louer,
12:14et qui est une situation quand même très floue ?
12:16Je dis deux choses à ma clientèle.
12:18La première chose, quand même, ne ratez pas une bonne affaire pour des raisons fiscales.
12:23Si vous avez trouvé le bon bien au bon prix,
12:27jettez-le et on verra bien, on s'adaptera.
12:29Mais maintenant, c'est vrai que pour des investissements importants,
12:32des investissements qui visent une rentabilité,
12:35c'est sur 15 ans, c'est sur 20 ans qu'on fait ces calculs.
12:38Quand vous n'avez pas de prévisibilité sur la fiscalité, c'est mission impossible.
12:42Oui, et la situation, c'est quand même particulière.
12:44Comme le disait Jean-Pascal Michaud, on ne peut pas donner un conseil global.
12:47Ça dépend vraiment de la situation de chacun.
12:50Oui, ça dépend bien sûr de la situation de chacun.
12:52Je suis tout à fait d'accord avec Jean-Pascal.
12:54Si on a un coup de fusil, si on trouve une super affaire, il faut la faire.
12:58Et puis après, on réfléchit au meilleur traitement fiscal de ses loyers.
13:02Si on peut y réfléchir en amont, c'est encore mieux.
13:05Mais je crois qu'encore une fois, pour essayer d'être optimiste,
13:07je crois qu'il y a une prise de conscience que les taux de la fiscalité,
13:11la réglementation comprime tellement, effectivement,
13:17aujourd'hui le rendement net, net de net, qu'il faut que ça bouge.
13:21Notamment sur le plan réglementaire, je pense que là aussi, on peut être optimiste,
13:25parce qu'il y a un certain nombre de choses qui bougent.
13:27Il y a aussi une prise de conscience.
13:29Regardez par exemple deux succès français.
13:31Il n'y en a pas tant que ça, donc on va les citer.
13:33Deux succès français, les JO, avec notamment l'immobilier des JO,
13:37et la reconstruction de Notre-Dame, pourquoi est-ce qu'on s'en est sorti ?
13:41Parce qu'on n'a pas respecté les règles.
13:43C'est ça.
13:44C'est-à-dire que pour s'en sortir, il faut s'affranchir des règles.
13:47Si on suit les règles, c'est mort.
13:49On n'aurait jamais pu sortir l'immobilier des JO et reconstruire Notre-Dame.
13:54Sur l'île Saint-Bas.
13:55Voilà, avec qui sont quand même d'une complexe aux comiques, parfois,
14:00et qui effectivement freinent, freinent, freinent.
14:03Notamment l'exemple également des DPE, les interdictions de louer.
14:06Vous savez qu'il y a des interdictions de louer, notamment les placeoires thermiques.
14:11Je fais partie de ceux qui pensent et qui sont absolument sûres.
14:13On va y venir, sur les DPE.
14:15D'abord, j'aimerais savoir aussi si vous, également, vous auriez souhaité,
14:18comme beaucoup d'acteurs du logement, la reconduction de Valérie Létard,
14:21qui a été ministre du logement dans le gouvernement de Michel Barnier,
14:24puis de François Bayrou, qui avait remporté des batailles notables.
14:29On s'interroge aussi de savoir est-ce qu'on a un ministère à part entière pour le logement
14:34ou est-ce que c'est toujours un sous-ministère ?
14:38Là-dessus, pareil, c'est difficile de se projeter.
14:40Oui, Valérie Létard a fait un super boulot, effectivement.
14:43Elle s'est battue avec les armes qu'elle pouvait avoir.
14:46Maintenant, à quoi sert un ministre du logement
14:48quand on sait que, de toute façon, c'est Bercy qui décide ?
14:51C'est un peu ça, le problème.
14:53C'est-à-dire qu'en termes de fiscalité, on aura beau,
14:55venant du ministère du logement ou d'un secrétaire d'État au logement,
14:59les arbitrages, c'est Bercy qui les fait.
15:01Donc, voilà, c'est à quoi bon un ministère s'il n'a pas de marge de manœuvre ?
15:06Mais enfin, on espère tout ce qu'on aura peut-être un jour.
15:09Un nouveau gouvernement.
15:10Mais là, il ne s'agit pas d'être grand clair pour se rendre compte
15:18qu'on n'est peut-être pas prêt d'avoir un gouvernement.
15:20Est-ce qu'on va avoir une dissolution ?
15:22Si on part sur une dissolution, là, c'est pendant des mois et des mois
15:24qu'il ne se passera rien.
15:26Rien, c'est quand même compliqué.
15:27Petit instant boule de cristal.
15:29Vous êtes quand même expert de ce secteur-là.
15:33Est-ce que vous pensez qu'on aura quelque chose de solide
15:35concernant l'immobilier avant 2027 ?
15:40Qui vivra, verra.
15:43Je pense que oui, parce qu'encore une fois,
15:45je pense qu'il y a une prise de conscience de toutes les parties,
15:49de toutes les différentes parties, que ce soit de droits, de cauches,
15:52que les taux réglementaires, fiscales, le plafondement des loyers,
15:56les interdictions de louer, on a trop chargé la mule,
15:58comme le disait encore une fois la patronne de Nexity.
16:01On ne peut pas continuer comme ça.
16:03Le constat d'échec n'est pas tant.
16:05La tension locative explose.
16:08Quand on a une enquête de la semaine dernière pour un studio à Paris,
16:11c'est 800 demandes.
16:13800 demandes.
16:15Donc, ce n'est pas possible.
16:16Vous voyez que même en Bretagne,
16:18où il y a quand même une tension qui est moins forte,
16:20on a, sur un logement à la location,
16:23200 candidatures dans un petit village.
16:25Et on retrouve, comme dans les années 50,
16:27où on sortait aussi d'une crise du logement extraordinaire,
16:30on retrouve des chefs d'entreprise qui construisent des logements
16:33pour pouvoir attirer des salariés.
16:35C'est-à-dire que s'il n'y a pas de logement,
16:37notamment en Bretagne,
16:38s'il n'y a pas de logement, on n'arrive pas.
16:39Donc là, ça arrive effectivement à bloquer,
16:41y compris le marché du travail et la mobilité.
16:44Donc là, c'est quand même assez grave.
16:45Et on va revenir sur le sujet du DPE que vous évoquiez,
16:47qui est directement lié à ces questions-là.
16:50Mais d'abord, Jean-Pascal Michaud,
16:51un mot aussi sur la fiscalité des plus hauts patrimoines.
16:54En plus de l'IFI, jusqu'ici,
16:56il était question d'un autre impôt sur les liquidités.
16:59Quelle serait la meilleure réforme de votre point de vue ?
17:02Pour ne pas faire fuir ces...
17:05Alors, de mon point de vue,
17:07de fiscalisme, ce qu'il faudrait,
17:08c'est taxer moins.
17:10Et donc, élargir l'assiette,
17:12ce n'est pas forcément une bonne nouvelle.
17:15Le patrimoine étant déjà largement taxé par ailleurs.
17:18Maintenant, c'est vrai que ce qui est dans les tuyaux,
17:22c'est de se mettre à taxer le patrimoine liquide et liquidités,
17:26notamment celles qui sont dans les holdings,
17:27et donc de revenir à ce qu'on avait autrefois,
17:30c'est-à-dire un ISF global.
17:33Ce que j'espère que le gouvernement n'aura pas la stupidité de faire,
17:37c'est de créer une nouvelle taxe.
17:38C'est-à-dire que j'espère qu'ils vont fusionner les deux,
17:42qu'ils vont nous supprimer l'IFI
17:43et qu'ils vont nous mettre un ISF
17:45qui couvrira à la fois l'immobilier et les liquidités,
17:49comme on l'avait précédemment.
17:51Et dans ce que là, on peut espérer pour notre secteur,
17:53pour lui rendre un petit peu attractivité,
17:55que si on a une enveloppe globale qui est remontée,
17:57par exemple à 2 ou à 3 millions d'euros de celui de déclenchement
18:00et plus 1,3 million,
18:01eh bien les gens qui ont 1,5 million, 1,6 million d'immobilier,
18:05mais qui ont peu de liquidités,
18:07sortiront enfin.
18:08de l'imposition de leur patrimoine immobilier.
18:11Parce que quand vous avez des patrimoines,
18:12entre guillemets, aussi faibles et peu rentables,
18:14puisque 80% c'est la résidence principale,
18:17se prendre 1% de taxation là-dessus tous les ans,
18:20ça pousse à vendre.
18:22Souvent des héritiers,
18:23enfin vous dites si je me trompe,
18:24mais c'est ça.
18:24Souvent c'est des héritiers,
18:25ou ce sont des familles qui ont dû acheter un bien assez large,
18:30parce qu'ils ont 2, 3 enfants.
18:31Si vous êtes sur Paris
18:32et que vous avez acheté un F4,
18:34vous y êtes quasiment.
18:35Et vous n'avez pas un rond à côté,
18:38puisque tout va à rembourser l'emprunt,
18:40ça n'a pas de sens de payer l'IFI dans ces cas-là.
18:42Et ça, vous entendez que ça peut être une piste ?
18:45Non, je ne l'entends pas,
18:47mais j'attends de voir,
18:48puisque toutes les autres pistes
18:49qu'ils ont misées jusqu'à présent,
18:50ça ne marche pas.
18:51Donc on peut espérer qu'ils finissent par avoir
18:53un peu de lumière dans la tête.
18:54Un mot sur les entreprises aussi avec vous,
18:57j'en profite de vous avoir sur notre plateau,
18:59Jean-Pascal Michaud,
19:00parce qu'il y a un rendez-vous là au mois de novembre,
19:03c'est qu'il y a des impôts à payer
19:05sur l'immobilier d'entreprise,
19:07y compris celles qui sont locataires des murs.
19:11Mais bien sûr,
19:12il faut bien comprendre que dans les baux professionnels,
19:16dans la grande majorité des cas,
19:19c'est le locataire qui paie la taxe foncière.
19:21Et la taxe foncière,
19:23elle tombe en octobre.
19:25Ça veut dire que la plupart des entreprises
19:27aujourd'hui qui sont locataires,
19:28et c'est la grande majorité,
19:29elles ont un double mois en octobre.
19:31Donc ça peut faire très cher,
19:33de plus en plus,
19:35notamment à Paris,
19:36où elle a exposé il y a quelques années.
19:38Et j'invite vraiment les entreprises locataires
19:41à regarder la taxe foncière quand on leur facture,
19:43parce que bien souvent,
19:44le propriétaire,
19:45comme il la refacture,
19:46il ne la contrôle pas.
19:48Et quand elle est exagérée,
19:49elle n'est pas contestée.
19:50Donc, jeter un oeil
19:51sur ce qu'on vous fait payer.
19:53Demandez les bases de calcul
19:54et vous aurez parfois peut-être
19:56la bonne surprise
19:56de vous rendre compte
19:57que c'est contestable.
19:58C'est vrai qu'il faut se plonger,
19:59il faut penser à se plonger là-dedans
20:00et se faire accompagner,
20:01parce que souvent,
20:02on n'a déjà pas beaucoup de temps.
20:05Donc, quand il faut gérer ça,
20:06mais il y a quand même,
20:06on peut faire des sacrées économies,
20:07j'imagine.
20:08Et là, vous avez cet effet pervers
20:09que le redevable de base,
20:11le propriétaire,
20:11comme il la refacture,
20:12il ne contrôle rien,
20:13et il ne contrôle rien parfois
20:14depuis des décennies.
20:15Autre sujet,
20:16et je vous ferai réagir,
20:17Stéphane Descartiers,
20:18mais sur les résidences secondaires,
20:20parce qu'on a aussi
20:21le sujet de la taxe d'habitation
20:24sur ces biens-là,
20:25avec une particularité fiscale,
20:28puisque désormais,
20:28on peut surtaxer
20:30les résidences secondaires,
20:31c'est ça ?
20:32C'est ça, c'est ça.
20:33On a un phénomène depuis 2015,
20:35vous avez certaines zones tendues,
20:37certaines communes
20:38qui avaient de grandes difficultés
20:40à loger leurs habitants
20:41à plein temps,
20:42qui ont obtenu le droit
20:44de surtaxer
20:45les résidences secondaires
20:46jusqu'à 60%.
20:48Alors, c'était initialement
20:50réservé à très peu de communes
20:52et seules quelques dizaines
20:53le faisaient.
20:54Aujourd'hui,
20:55on a plus de 3200 communes
20:56éligibles
20:57et plus de 1600
20:58qui le font,
20:59généralement à plus de 60%.
21:01Donc, ça devient
21:02un vrai problème.
21:04Un vrai problème
21:05dans le droit,
21:07simplement pour les propriétaires,
21:08d'utiliser leurs biens
21:09comme ils le souhaitent.
21:11Ce qui est intéressant,
21:12c'est qu'on a la même chose
21:13en Belgique.
21:14Et qu'on a un arrêt
21:16de mai dernier
21:17du Conseil d'État belge
21:19qui a déclaré
21:20que cette surtaxe
21:21était inconstitutionnelle.
21:22Parce que contraire
21:23au principe d'égalité
21:24des citoyens devant l'impôt.
21:26Alors, c'est intéressant
21:26parce qu'en France,
21:27ce principe existe également.
21:28Donc, ça nous ouvre
21:29des pistes de réflexion
21:30puisqu'on a quand même
21:31eu un dévoiement du système
21:33qui avait une finalité
21:34au départ,
21:35mais quand on multiplie
21:36par 10 ou par 15
21:38le nombre de redevables,
21:39ça change un petit peu.
21:40Et vous défendez,
21:41vous en France,
21:42ce type de cas ?
21:43Oui, oui, bien sûr.
21:44D'accord.
21:44Et ça donne quoi ?
21:45Eh bien, ça ne donne rien
21:46dans les premières instances.
21:47C'est généralement
21:48des procès qui sont longs
21:50parce qu'il faut faire intervenir
21:51le Conseil d'État
21:52et les Conseils constitutionnels.
21:53Mais je pense que ce sont
21:54des guerres
21:55qui faut mener sur le long terme
21:56et qui, au bout de 4 ou 5 ans
21:58de lutte en général,
21:59peuvent l'emporter.
21:59Il faut être patient,
22:00comme souvent,
22:01Stéphane Descartier,
22:02sur les résidences secondaires,
22:05il y a une vraie tension
22:06aujourd'hui.
22:07Oui, on comprend,
22:08on comprend effectivement,
22:10notamment les mairies
22:11qui voient ce qu'on appelle
22:13des lits froids,
22:14c'est-à-dire que des maisons
22:15qui sont inoccupées
22:16une grande partie de l'année,
22:17effectivement,
22:18on comprend,
22:19alors que les habitants
22:21ont du mal à se loger.
22:23Maintenant,
22:23effectivement,
22:24le premier réflexe de la France,
22:25c'est de plafonner,
22:26c'est d'interdire.
22:27C'est la même chose
22:27que les plafonnements de loyers.
22:29C'est-à-dire qu'on a tellement
22:30complexifié le fait
22:31de construire,
22:32d'obtenir des permis
22:34avec des normes
22:34qui sont toujours plus délirantes
22:35qu'on n'arrive pas
22:37à rendre le service logement,
22:40à apporter suffisamment de logements.
22:41Donc, on plafonne les loyers,
22:42on interdit le Airbnb,
22:44on interdit la résidence secondaire,
22:46on interdit les passeurs thermiques.
22:48Donc, ça,
22:48c'est la spécialité française.
22:49On ne sait pas faire,
22:50on empêche.
22:51Et donc,
22:52comme on est dans le mur,
22:53on interdit.
22:54Mais bon,
22:55donc voilà,
22:56mais à bout de moment,
22:56c'est quand même compliqué.
22:57Sur les logements inoccupés,
22:59Jean-Bascal Michaud,
23:00il n'y a pas une taxe aussi
23:01qui s'applique
23:02quand ça fait trop longtemps
23:04qu'il n'y a personne
23:04dans le logement ?
23:05Effectivement,
23:05vous avez une taxe
23:06sur les logements vacants
23:07et lorsque cette taxe
23:08sur les logements vacants
23:09s'applique,
23:10la taxe d'habitation
23:11ne s'applique pas.
23:12Ce qui peut être assez amusant
23:13parce que les taux
23:14ne sont pas les mêmes.
23:14D'accord, bon.
23:15Dans ce cas-là...
23:16Vous avez une absurdité de plus
23:18en absurdité.
23:19Je ne sais pas
23:20comment on va s'en sortir.
23:21Un mot sur le DPE
23:22puisqu'on l'évoquait tout à l'heure
23:24Stéphane Descartier,
23:25à partir du 1er janvier,
23:26les logements chauffés
23:27à l'électrique
23:28vont remonter dans les notes.
23:29Donc peut-être que certains
23:30patientent,
23:31ils sont FG
23:32et puis ils se disent
23:33je vais attendre
23:34de mettre le bien en vente
23:35en janvier ou en février
23:36pour le vendre plus cher.
23:38Ça aussi,
23:38ça crée une tension là sur...
23:40Oui, une tension
23:41qui n'est pas légitime
23:43parce qu'effectivement,
23:45moi je suis absolument persuadé
23:46et j'ai même parié
23:46sur ce plateau officiellement
23:48que les interdictions
23:50de louer les passoires
23:51vont sauter.
23:51parce qu'on n'a pas les moyens,
23:54on n'a pas suffisamment
23:54de logements.
23:55La tension locative
23:56est telle
23:57qu'effectivement aujourd'hui
23:58on a des étudiants
23:59qui dorment dans des boxes,
24:00qui dorment dans leur voiture.
24:01Il y a un étudiant sur cinq
24:02qui renonce à ses études
24:04pour faute de logement.
24:05En France,
24:06si c'est ça l'égalité des chances,
24:07il faut m'expliquer.
24:08Donc ces interdictions
24:09vont sauter,
24:10elles vont subir le même sort
24:11que les ZFA
24:12qui ont sauté
24:14tout simplement parce que,
24:15alors a fortiori,
24:17avec ma prime rénov'
24:18qui a été réduite
24:19des deux tiers.
24:20Je ne sais pas,
24:21vous avez vu,
24:22enfin je pense que tout le monde
24:22a vu l'information.
24:23Ma prime rénov'
24:24est réservée maintenant
24:25aux gens ultra,
24:26ultra modestes
24:27et surtout plafonnée
24:29à 13 000 dossiers par an.
24:31Il y a 5 millions
24:31de passoires thermiques,
24:3213 000 dossiers par an,
24:33ça fait 384 ans
24:35pour rénover le parc.
24:37Donc ça fait rire tout le monde.
24:39Tout le monde sait bien
24:40que ces interdictions
24:40vont sauter.
24:41pour beaucoup d'incertitudes,
24:42en tout cas,
24:43on le disait,
24:43c'était le thème aussi
24:44de cette émission,
24:45étant donné la situation politique,
24:46incertitudes sur la fiscalité.
24:49Je voulais terminer quand même
24:49en disant qu'en chinois,
24:51parce que je suis un petit peu
24:51cynologue,
24:52crise veut dire danger,
24:55mais aussi opportunité.
24:56Il y a souvent,
24:57et c'est ce que dit
24:57le professionnel de l'immobilier,
24:59des opportunités à saisir
25:01dans les moments comme ça
25:02de crise.
25:03Merci beaucoup Stéphane Descartier,
25:04fondateur du cabinet S,
25:05déconseiller formation
25:06et auteur du manuel de survie
25:07dans la jungle immobilière.
25:09Jean-Pascal Michaud,
25:10avocat fiscaliste
25:11chez LMD Avocats.
25:12L'actualité se poursuit
25:13sur BFM Business.
25:15Tout de suite,
25:15votre émission de service
25:16avec vous.
25:17Et nous,
25:17on se retrouve demain à midi.
25:18Très bonne journée.
25:21Les experts de l'IMO
25:22sur BFM Business.
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