- il y a 6 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
Catégorie
📺
TVTranscription
00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
00:07Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours sur BFM Business à l'heure de votre déjeuner.
00:11Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
00:15Et j'allais démarrer comme tous les jours, ça démarre par cette séquence, le pro-LIMO, témoignage, etc.
00:19Ben non, pas de pro-LIMO aujourd'hui.
00:21Aujourd'hui, on sera en édition spéciale MIPIM.
00:23Ben oui, le grand salon de l'immobilier, des professionnels de l'immobilier, le plus grand au monde,
00:27démarre aujourd'hui à Cannes.
00:30Sachez d'ailleurs que BFM Business, il sera toute cette semaine.
00:33Et on retrouvera dès demain nos journalistes Emma Rodot et Olivier Mellan.
00:37Mais d'ici là, en plateau à Paris, avant cela, on va parler d'une révolution latente dans l'immobilier
00:43tertiaire,
00:43bureaux, logistiques, locaux d'activité.
00:46Et comment la valeur de cet immobilier dépend désormais de son usage et de sa réversibilité.
00:52On y va tout de suite, pas de pro-LIMO, mais de sacrés professionnels de l'immobilier tertiaire aujourd'hui.
01:03Et à mes côtés, John Balté, directeur marketing de GSE.
01:06Bonjour John.
01:07Bonjour.
01:07Alexandre André, président d'Alto.
01:09Alors on dit REM, entre nous, on est d'accord.
01:11Alto REM.
01:12Et Nicolas Vauguet, directeur des partenariats chez Zèbre.
01:15Bonjour Nicolas.
01:16Bonjour Marie.
01:16Alors, tous les trois, vous êtes là parce que tous les trois, vous avez votre mot à dire sur cette
01:21valeur de notre patrimoine immobilier tertiaire,
01:24qui a quand même évolué aussi avec les différentes crises qu'on a traversées.
01:28Je pense aussi au Covid notamment, mais pas uniquement.
01:31Il y a une révolution presque écologique aussi derrière au-delà même de nos usages liés au télétravail en co
01:37pour le bureau.
01:38Est-ce qu'aujourd'hui, vous pouvez dire que la base, la base de ce qu'on a en bureau,
01:45locaux d'activité, logistique,
01:47c'est l'idée qu'il va falloir pouvoir en faire autre chose à moyen long terme, sinon ça n
01:50'a aucun intérêt ?
01:51Alors je ne sais pas, je vous regarde tous les trois, j'ai mes yeux un petit peu perdus, mes
01:54pupilles partout.
01:55Lequel veut commencer ?
01:58Alexandre, je le sens, il a pris sa respiration.
02:02Effectivement, l'usage, pour moi, l'usage a rebattu les cartes de la valeur de l'immobilier.
02:07Le Covid a été vraiment le révélateur.
02:10Certains actifs sous-jacents en sont sortis gagnants, comme la logistique ou les locaux d'activité.
02:18Et d'autres, un peu plus en difficulté, le bureau, le commerce, effectivement.
02:24L'incapacité, en tout cas aujourd'hui, du bureau à pouvoir muter, à trouver des nouvelles solutions pour accueillir ses
02:32collaborateurs
02:32est un vrai frein, justement, sur la valeur, puisqu'aujourd'hui, on voit que le bureau est en crise
02:36et que l'essor du télétravail est un vrai frein, en fait, pour qu'il puisse revivre de nouveaux horizons.
02:46Le bureau, c'est vrai qu'on ne va pas se mentir, Nicolas, c'est quand même le meilleur exemple
02:50de ce qu'on a connu là avec le Covid.
02:52Et de se dire, en réalité, si j'ai beaucoup de mètres carrés, mais qui sont inutilisés, ont-ils de
02:56la valeur ?
02:57Exactement. Donc, c'est pour ça qu'on vous dit un petit peu l'usage et un peu le nouveau
03:00indicateur de la valeur réelle d'un actif de bureau.
03:03Parce que ça n'a échappé à personne que, depuis le Covid, il y a eu la mise en place
03:06d'un travail bride
03:07qui a fait que les mètres carrés de bureau ont quand même été un petit peu désertés par les équipes.
03:12Et donc, on parle, nous, de ce qu'on mesure.
03:14On va aller détecter une occupation moyenne des bureaux d'à peu près 40 %,
03:19ce qui sous-entend qu'on a une vacance invisible.
03:23Une occupation moyenne, ce n'est pas une vacance, c'est une occupation moyenne.
03:27Donc, 60 % n'est pas utilisé.
03:29C'est une dormance invisible.
03:31Voilà. Donc, ça, c'était un sujet qui avait déjà été amorcé avant.
03:34On avait 65 % qui étaient pré-Covid.
03:37On rajoutait un à deux jours de télétravail.
03:39Et mécaniquement, on baisse au niveau des jours d'usage des mètres carrés de bureau.
03:44Et on rappelle que quand même, l'immobilier pour les entreprises,
03:48c'est quand même le premier poste de dépense derrière les salaires, évidemment.
03:50Mais enfin, quand même, quoi.
03:51Exactement. On parle en général d'un bureau qui va coûter à l'année à une entreprise 11 000 mètres
03:56carrés.
03:5611 000 euros, pardon, par bureau en moyenne.
03:59Et donc, en fait, on a tout un tas de...
04:00Par poste de travail.
04:01Par poste de travail. Exactement.
04:03Exactement. Et donc, en fait, l'immobilier a traditionnellement fonctionné avec des indicateurs assez historiques
04:09qui sont très liés à la finance.
04:10Et maintenant, il y a tout un tas d'outils qui permettent d'aller mesurer ces usages réels
04:14pour aller permettre d'aller recréer la valeur.
04:16Donc, c'est vraiment cette donnée d'usage sur laquelle on va aller se concentrer.
04:20Et c'est là-dessus aussi que vous bossez, John.
04:22Parce qu'en fait, l'idée, c'est qu'en amont, il faut que le bâti soit justement réversible.
04:28J'ai envie de dire qu'on puisse en faire autre chose, quoi.
04:30Absolument. Alors, ce qui est vraiment intéressant, c'est qu'en fait, il faut prendre le point de vue d
04:34'un investisseur.
04:35Pour lui, ce qui est important, bien sûr, c'est cette liquidité,
04:37et cette notion que mon actif est liquide.
04:39Donc, en fait, lorsqu'on est en amont sur la conception,
04:42on va en fait faire en sorte que le bâtiment, on va regarder les ICPE,
04:46on va regarder tous les éléments ICPE.
04:48Les ICPE ? Il faut faire Jean-Robert Lexic.
04:51Installation classée pour la protection environnementale.
04:54Donc, en fait, c'est les différentes rubriques qu'on va regarder pour être sûr que ce bâtiment,
04:58en fait, il peut être flexible, réutilisé par différents types d'usages.
05:02Et donc, typiquement, notre bureau, par exemple, quand je sais qu'il y a 40% que j'utilise,
05:07et le reste que je n'utilise pas, si je ne peux pas le convertir en autre chose,
05:10c'est de l'espace qui est perdu, en fait.
05:12Alors, justement, ce bâtiment, cette notion, alors là, on change un peu d'actif,
05:15donc on va aller plutôt sur le logistique.
05:18Les investisseurs vont chercher justement des espaces,
05:20et nous, notre conseil, c'est d'apporter des bâtiments qui sont plutôt standardisés,
05:24plus grands, dans lesquels on va pouvoir changer les différents types d'usages.
05:28Et c'est ça qui le rend beaucoup plus flexible, en fait.
05:31Et vous pouvez passer de quoi à quoi, John, très concrètement ?
05:33Donc, on peut, par exemple, prendre, là, on est en train d'étudier un cas
05:36avec un client dans les data centers qui est en train de regarder un bâtiment logistique
05:41pour le convertir, pour faire du data center, en fait.
05:43Et après, il pourra redevenir un data center, enfin, un bâtiment logistique, en fait ?
05:48Parce que c'est ça le sujet, c'est à quel moment les cycles, on les connaît, quoi.
05:52Tout à fait.
05:52Alors, il y a des cas, par exemple, où on va faire un bâtiment,
05:54là, on a récemment fait un autre bâtiment pour un grand acteur de l'e-commerce.
05:59Il n'était pas prévu de mettre un mezzanine.
06:01Il demande de nous mettre un mezzanine.
06:03L'investisseur dit, OK, mais je vais faire, en fait, changer un tout petit peu le loyer sur...
06:07Je vais passer de 12 à 9 ans.
06:09Je vais amortir.
06:10Et comme ça, je sais que je peux enlever cette mezzanine
06:12et quand même le changer en tant de type d'usage.
06:15Ah, mais c'est ça qui est intéressant aussi, Alexandre.
06:17Je regarde parce qu'en fait, quand je dois conseiller les investisseurs,
06:21sur quel type, justement, je les oriente, en fait ?
06:25Et c'est quelque chose... Vous parliez vous-même...
06:27Spontanément, vous avez parlé du bureau.
06:29Vous savez, le truc dont on parle tout le temps,
06:30la transformation de bureau en logement, qui ne se fait pas ?
06:32On a beau faire mille et une mesures et des petits projets de loi par-ci, par-là,
06:36ça ne se fait pas parce que c'est compliqué et parfois même impossible.
06:41Donc, aujourd'hui, c'est comment vous arrivez à déterminer le bon truc ou investir,
06:46on va le dire comme ça ?
06:47Effectivement, nous, on est très attentifs, en fait, à la réversibilité.
06:51C'est-à-dire que, principalement, nous, on a fait un petit peu de bureau,
06:54il y a quelques années, mais on a beaucoup axé notre développement
06:57sur les locaux d'activité, qui sont des bâtiments qui sont plus flexibles,
07:01John l'évoquait.
07:03Ça peut être, effectivement, on est aussi flexible par la divisibilité.
07:05Aujourd'hui, il y a un preneur à bail.
07:07La divisibilité.
07:08Voilà, le fait de pouvoir, effectivement, diviser son site.
07:11Il y a un preneur à bail aujourd'hui, il y a un utilisateur du e-commerce.
07:14Demain, le e-commerce n'est plus en vogue.
07:17On sera avec un bâtiment qu'on pourra diviser en site de l'activité.
07:21On aura forcément un foncier important, des grands parkings.
07:25On aura une hauteur sous plafond, une résistance de dalles qui permettra d'accueillir…
07:29C'est hyper intéressant.
07:30Il y a vraiment des choses techniques, quoi, à l'intérieur.
07:32Nous, on est très attentifs à ça, parce qu'aujourd'hui, il y a un preneur,
07:35il y a un locataire, donc on a un loyer, c'est très bien.
07:37Mais demain, il est engagé sur un bail, 6, 9, 12 ans.
07:42En fait, la question à se poser, c'est aujourd'hui, très bien,
07:43on a un locataire, il paie son loyer, c'est très bien.
07:45Mais demain, qu'est-ce qui se passe s'il n'est plus là ?
07:47Comment je peux faire revivre mon immeuble ?
07:50Aujourd'hui, le bureau, c'est compliqué, puisqu'effectivement,
07:53ils ont été tramés, ils ont été construits selon des usages qui sont historiques.
07:58L'usage change, et il faut trouver aujourd'hui la clé
08:00pour pouvoir faire en sorte que les collaborateurs reprennent plaisir
08:05à venir travailler au bureau, quand, effectivement,
08:07on a un, deux, voire trois jours de télétravail,
08:09ce qui fait mécaniquement 20 à 40 % de vacances.
08:14Et donc, la valeur s'en vient impacter.
08:16Et un point vraiment important par rapport à ce que dit Alexandre,
08:20c'est que ce que les gens ne se rendent pas compte,
08:22c'est que lorsqu'on vient sur ces bâtiments plus standards,
08:24ça coûte moins cher, finalement.
08:25Pourquoi ça coûte moins cher ?
08:26Parce qu'on n'est pas en train de faire un truc customisé,
08:29sur mesure, pour un type de process, en fait.
08:31C'est ça qui est intéressant.
08:33Donc, on va aller sur du 12 mètres, on va aller sur du 5 tonnes,
08:35on va chercher la partie divisible, on va mettre des compteurs électriques partout.
08:39Non seulement c'est moins cher, mais en plus,
08:40ça m'apporte beaucoup plus de visibilité et de stabilité.
08:42On va surtout être très attentif aux ratios dans les locaux d'activité.
08:46Le ratio bureau versus entrepôt, il faut qu'il soit à 30 %,
08:5140 % maximum quand on a des directions régionales
08:53qui sont plus staffées en administratif.
08:55Mais ce sont quand même des indicateurs qu'on garde très clairement.
08:58On garde s'il y a aussi une ou deux entrées.
09:01On peut se dire, si je divise mon site en deux, je peux faire deux entrées.
09:04On travaille aussi avec l'utilisateur et le promoteur pour arriver à ces résultats-là.
09:10Mais là, on parle de ce qui se passe en amont, Nicolas.
09:12Si c'est trop tard, je suis dans mon bureau et j'ai plein de mes salariés en télétravail.
09:16Comment j'arrive à optimiser les choses ?
09:18Parce que je sais que vous, vous le mesurez chez Zèbres ça.
09:21Déjà, on essaie de travailler sur des nouvelles métriques
09:24qui vont être liées à l'euro investi
09:27avec un bon niveau de mètre carré qui va être réellement utilisé.
09:30Donc, on est allé chercher des inspirations dans d'autres industries
09:33qui se sont déjà plus financiarisées sur la notion d'usage,
09:35telles que le retail, dans lesquelles on va aller mesurer la fréquentation,
09:39l'usage réel de certains espaces dans les boutiques
09:42pour être capable de créer un vrai rendement important sur le retail.
09:45Et de donner de la valeur, en fait.
09:47En euros, ce nom est trébuchant, c'est ça l'idée, quoi ?
09:49Exactement, c'est d'avoir la meilleure rentabilité possible
09:51pour aller revaloriser l'inoccupé
09:54et créer des levées de valeur très importants.
09:56Et donc ça, on va aller mesurer le taux d'occupation réel
10:01avec le rendement locatif pour créer cette nouvelle métrique.
10:04Mais les entreprises peuvent essayer aussi de faire la même chose
10:08lorsqu'on est locataire pour aller mesurer mon loyer
10:12versus mon utilisation réelle
10:14et du coup, aller créer une offre qui va répondre
10:17de la façon la plus opportuniste à mon besoin à l'instant T,
10:21mais qui va être évidemment évolutif et dynamique.
10:23C'est pour ça qu'il faut avancer aussi de façon mesurée.
10:26Mais encore une fois, si c'est trop tard, c'est quoi le sujet ?
10:28Est-ce qu'on revient toujours sur...
10:29Est-ce que, si je suis propriétaire d'élu, en tout cas,
10:32je vais accueillir une autre entreprise
10:33et donc louer la partie inoccupée de mes espaces ?
10:36Si je suis locataire, je réduis les espaces
10:38et donc j'ai des bureaux encore plus petits
10:40avec toujours cette question de...
10:42Il faut faire revenir les gens au bureau.
10:44C'est compliqué quand même en termes de...
10:45Pour les directions immobilières des entreprises,
10:47c'est quand même pas simple à arbitrer aujourd'hui ?
10:49Non, c'est pas évident.
10:50Mais en tout cas, à partir du moment où on le mesure,
10:53on a de meilleures chances de pouvoir aller dans la bonne direction.
10:57Donc l'objectif est vraiment d'aller piloter les usages dans le temps
10:59de façon les plus dynamiques possibles
11:02et de se dire que lorsqu'un constructeur va aller livrer un immeuble,
11:05l'immeuble est immobile,
11:07mais par contre, on peut aller créer à l'intérieur de ça
11:09beaucoup de flexibilité à différents niveaux
11:11dans les matériaux qui sont utilisés pour réaffecter, réaménager les espaces,
11:14mais aussi pour être capable de réaffecter des équipes
11:17dans des différentes zones et des équipes qui étaient dans différents lieux
11:20à travers la France.
11:22Mais ça, il va falloir aller le piloter
11:24pour être capable de comprendre où est-ce qu'on peut aller créer ces gisements de valeur.
11:27Mais c'est assez dingue quand même quand on voit
11:29de cet immobilier d'entreprise au sens large,
11:32de quoi dépend finalement ces révolutions d'usage en fait.
11:37Oui, mais l'immobilier, c'est un vrai organisme vivant.
11:39Il y a des gens dedans qui vivent et donc c'est pour ça qu'il faut le doter de
11:42capacités
11:43pour être capable de pouvoir évoluer sur plusieurs modèles
11:45et aussi de se dire que le modèle monolithique,
11:47peut-être qu'il a convenu pendant très longtemps,
11:49on est plus adapté au mode d'usage que les occupants ont dans l'immobilier.
11:54John, vous êtes vraiment en amont vous de cette chaîne-là en fait.
11:57Et donc vous êtes aussi un indicateur avancé.
11:59Elles veulent quoi les boîtes aujourd'hui ?
12:01Alors, justement, ce dont parlait Nicolas, c'est exactement là le cas
12:08où on va faire par exemple des cellules, des cellules à 500 mètres carrés par exemple,
12:13avec des largeurs de 16 mètres carrés.
12:16Et là, on va donc faire, il y a un exemple, on a fait récemment avec Postimo,
12:20où justement on a fait au sol 11 000 mètres carrés de messagerie
12:25et au-dessus, on a fait des cellules qui peuvent accueillir des véhicules de 12 tonnes,
12:30jusqu'à 12 tonnes en fait, c'est pas mal,
12:32et avec justement ces cellules.
12:33Donc ils vont inviter les PME, les ETI, etc.
12:36pour justement les accueillir dans les bureaux
12:37et aussi des espaces qui sont faits pour des types de travail.
12:43Du coup, ce n'est pas juste la réversibilité à moyen et long terme,
12:46c'est aussi la mixité dès le démarrage en fait.
12:48Absolument, voilà, absolument.
12:49Il faut savoir aussi qu'il y a aussi d'autres solutions
12:51qui sont en train d'apprendre sur le marché.
12:53Il y a du type de solution Airbnb, par exemple, pour les bureaux,
12:57ce qui est assez intéressant.
12:58Donc c'est des propositions pour des sociétés pour dire
12:59« Ok, je sais que j'ai plus de place que j'ai besoin,
13:03j'ai un bail qui va encore durer quelques années,
13:05je vais faire en sorte que cette partie, ce bureau-là,
13:07ou ces bureaux plutôt, vont être disponibles. »
13:10Donc il y a des solutions qu'on voit déjà dans plusieurs pays
13:12où c'est en train d'être le cas.
13:14Alexandre, quand vous écoutez finalement ces nouveaux usages,
13:18est-ce que vous ne dites pas
13:19que c'est peut-être un peu dangereux de prendre des paris sur l'avenir
13:22compte tenu de la rapidité à laquelle les choses ont changé quand même ?
13:25Parce que j'ai dit qu'il y avait beaucoup de choses qui avaient évolué.
13:27Mais la réalité, c'est quand même le Covid a accéléré cette mutation.
13:31Il n'y a pas que le Covid,
13:32il y a aussi les enjeux écologiques quand même, clairement.
13:34Mais est-ce que ce n'est pas un peu dangereux
13:36d'aller se positionner sur…
13:38et de prendre des paris quand même ?
13:39Effectivement, on prend des paris.
13:40L'immobilier, c'est un temps très long.
13:41Donc déjà, tout le délai administratif pour obtenir son permis,
13:45passer à la construction.
13:46Et déjà, voilà, c'est un temps très très très long.
13:49Et puis derrière, il est très financiarisé.
13:51Les entreprises vont très vite.
13:53Et ce qui fait que l'usage, il change.
13:55Donc la stratégie la plus intelligente
13:58ou la plus pertinente, je dirais,
13:59ce serait d'anticiper au maximum,
14:02même si on n'a pas de boule de cristal,
14:03l'usage de demain.
14:04Donc c'est de faire des paris sur 5 à 7 ans
14:07en réfléchissant à la réversibilité.
14:11Savoir, voilà, typiquement,
14:12nous on travaille aussi pour Postimo, par exemple.
14:15Un bon client, du donc !
14:17Voilà, un comment…
14:19un preneur à bas
14:20et qui est une société de location de matériel.
14:22Il me dit, maintenant, monsieur André,
14:23vous n'avez pas des locaux anciennes postes
14:25parce que nous, il y a des tellement grands foncés
14:27que pour nous, pour stocker une machine,
14:29c'est super.
14:30Donc en fait, essayons de réfléchir,
14:32d'anticiper justement,
14:33en se disant, ok,
14:35ce lot de matériel,
14:36il a besoin d'une voirie lourde,
14:37il a besoin d'une hauteur peut-être supérieure
14:39aux besoins de la poste aujourd'hui.
14:41Donc on se dit, ok, j'ai la poste,
14:42mais je fais 1-2 mètres de hauteur
14:45sur le plafond supplémentaire,
14:47je mets de la voirie lourde,
14:48alors je n'en ai pas besoin
14:48pour anticiper peut-être demain
14:51un usage d'un transporteur,
14:52d'une messagerie,
14:54potentiellement une divisibilité possible.
14:56Donc ça, on est très attentifs, nous,
14:59dans nos comités d'investissement,
15:00en se disant,
15:01est-ce que le bâtiment est évolutif ?
15:03Et si c'est le cas,
15:04là, on a un regard plus offensif
15:07sur les dossiers.
15:08On a parlé de la durée des baux
15:11en ce qui concerne
15:12cet immobilier d'entreprise,
15:13ça a toujours été un sujet,
15:14quand même, en réalité,
15:14pour ceux qui ne sont pas
15:15propriétaires des lieux.
15:17Est-ce que c'est en train de changer,
15:18ça aussi, compte tenu de la rapidité
15:19à laquelle les choses changent ?
15:22Je regarde Nicolas,
15:22parce que je sais que dans le bureau,
15:23c'est un vrai sujet, quand même.
15:25Oui, c'est un énorme sujet.
15:26Donc du coup, comme le disait John,
15:27il y a tout un tas d'opérateurs
15:28des services
15:29qui sont en train de se positionner
15:31sur ces nouveaux métiers.
15:33Oui, mais j'ai l'impression
15:35qu'on en parlait
15:35il y a une dizaine d'années
15:36et qu'on en parle
15:37de moins en moins
15:37tout ce qui est co-working,
15:38machin, etc.
15:39Vous savez, Marie,
15:39qu'en général,
15:40entre le moment
15:40où on annonce quelque chose
15:41et le moment où ça se met en place,
15:42il y a un petit laps de temps.
15:43Et l'immobilier aussi
15:44a une inertie
15:45qui est propre
15:46à sa financiarisation
15:47et à l'actif en tant que tel
15:48qu'on ne peut pas livrer
15:49du jour au lendemain.
15:50Et dans ce cas-là,
15:51on va dire qu'il y a
15:51une adaptabilité
15:52qu'il faut créer à la construction,
15:53mais ensuite à l'exploitation.
15:55Et une fois qu'on a mis
15:56tout ça en place,
15:57il faut aller mesurer
15:58de façon dynamique
15:59qu'est-ce qui s'y passe réellement.
16:00Et ensuite,
16:00on peut prendre des décisions.
16:02On a des clients à nous
16:03tels que Blablacar
16:04qui vont aller recréer
16:05de la flexibilité
16:06dans leur bail
16:07en disant
16:08« Tiens, moi,
16:08je vais me créer
16:09cette zone tampon
16:10de 20 à 30 % de mètre carré
16:11que je vais réaffecter
16:12à l'extérieur
16:13à du co-working
16:14les moments dans l'année
16:16où je n'en ai pas besoin. »
16:17Et là,
16:17on est en train de créer
16:18vraiment de la valeur
16:19en se disant
16:20qu'on crée un immobilier
16:21et des espaces de travail
16:24et être capable
16:25d'aller anticiper
16:26mon usage futur
16:27et de façon dynamique.
16:30En général,
16:30on aime bien avoir
16:31une vision à l'instant T
16:32parce que c'est plus facile
16:33conceptuellement
16:33de se dire
16:34« Voilà comment avancer
16:35dans le futur ».
16:35Maintenant,
16:36il semblerait
16:37qu'il faut aussi
16:38accepter le fait
16:39qu'anticiper
16:41devient de plus en plus compliqué.
16:42Donc,
16:42pour être capable
16:43de faire ça,
16:44il faut mesurer dans le temps
16:45et être le plus agile possible
16:47intellectuellement
16:47et aussi dans notre rapport
16:49à cette industrie.
16:50Messieurs,
16:50il nous reste 8 minutes.
16:52Certains d'entre vous
16:52vont partir
16:53quasiment dans la foulée
16:55pour aller à Cannes
16:55au fameux MIPIM.
16:57On vient de parler
16:57justement de la difficulté
16:59qu'on peut avoir
16:59aujourd'hui à se projeter.
17:00C'est d'autant plus vrai
17:01quand on est
17:02sur du business pur
17:03et le contexte géopolitique.
17:05À mon avis,
17:06l'ambiance au MIPIM
17:07ne va pas être formidable.
17:09Est-ce que justement,
17:11ça vous oblige
17:12quelque part,
17:13tous les uns les autres,
17:15à anticiper
17:16et à devoir être
17:17encore plus agile
17:18que vous ne l'étiez
17:18par le passé ?
17:19Est-ce qu'on ne va pas
17:20se retrouver face à des gens
17:21qui ne bougent plus ?
17:21Moi, je me rappelle
17:22typiquement au moment
17:23de la valorisation,
17:24par exemple,
17:25la baisse de la valeur
17:26des bureaux,
17:26pour l'instant,
17:27elle n'est pas réellement
17:28palpable.
17:29Tant qu'on n'a pas vendu,
17:30on n'a pas perdu,
17:30alors que sur l'immobilier
17:31résidentiel,
17:32on l'a vu tout de suite.
17:33Est-ce que là,
17:33cette frilosité
17:34qu'on peut avoir
17:35de la part des grands investisseurs,
17:36elle peut être plus rapide
17:37que ce qu'on a vécu
17:38pendant le Covid ?
17:39Comment vous sentez
17:40un peu cette ambiance
17:40sur cet immobilier
17:41d'entreprise
17:41au sens large, messieurs ?
17:43Alors, je pense que
17:45pour nous,
17:45effectivement, oui,
17:46on est tous subis,
17:47en train de subir
17:48justement ce contexte,
17:49ce marché
17:50qui est difficile
17:51dans certains endroits.
17:53Par contre,
17:54le mot magique
17:55pour nous,
17:55c'est data center,
17:56parce que justement,
17:57c'est là où il y a
17:57vraiment des enjeux
17:58pour la France,
17:59pour la souveraineté
18:01digitale numérique.
18:02Et l'intelligence artificielle
18:03qui porte les data centers,
18:05aujourd'hui.
18:05Oui, en plus,
18:05l'IA,
18:06elle a besoin,
18:07par exemple,
18:07un rack en IA,
18:08elle a besoin
18:08de 10 fois plus de kilowatts
18:10qu'un rack standard.
18:12Donc, on est en train
18:12de voir,
18:13alors la France
18:14est très bien positionnée,
18:15justement,
18:15puisqu'on exporte
18:1690 terawatts d'heure
18:18par an,
18:19ce qui est énorme.
18:20Donc, en fait,
18:21le challenge,
18:21c'est plutôt
18:22le raccordement
18:23et la construction.
18:24Donc, pour nous,
18:25en fait,
18:25cette rapidité
18:26et flexibilité,
18:27c'est vraiment
18:27d'agir justement
18:28sur cette classe d'actifs
18:30qui est très demandée
18:31et devient de plus en plus
18:32importante
18:32dans tous les aspects
18:34de nos vies.
18:35Voilà.
18:35Donc, pour nous,
18:36ça, c'est un enjeu
18:37qui est vraiment intéressant.
18:37On a lancé ça,
18:39donc,
18:39avec un projet à Marseille
18:40avec MRS5.
18:43Pour nous,
18:43bon,
18:44on se réinvente aussi
18:45qu'il y a des opportunités
18:46qui se créent
18:46par ces tensions aussi,
18:48quelque part aussi,
18:48et cette nécessité
18:49de souveraineté aussi
18:50au niveau de l'intelligence
18:51artificielle
18:51et de nos data centers.
18:53Messieurs,
18:53est-ce que vous voyez
18:54des opportunités
18:54derrière les difficultés
18:55et les incertitudes
18:56aujourd'hui ?
18:57Je pense que c'est indispensable
18:58de voir les opportunités
18:59constamment parce que...
19:00Sinon,
19:01on serait tous très très tristes.
19:03Exactement.
19:03Et puis,
19:03on parle souvent
19:04de notre nouveau meilleur ami
19:05qui s'appelle
19:05l'intelligence artificielle.
19:06Donc, nous,
19:07notre mission chez nous...
19:08il ne faut pas que ça devienne
19:08votre meilleur ami,
19:09Nicolas,
19:09parce que parfois,
19:10il y a des reportages
19:11assez flippants,
19:11on ne va pas se mentir.
19:12Non,
19:13je vous rassure,
19:13j'en ai encore
19:14qui sont finis.
19:15Non,
19:16c'est une mission
19:17évidemment propre
19:18à tous les acteurs
19:19de l'immobilier,
19:19c'est de se dire
19:20comment est-ce que je vais
19:21faciliter la vie
19:22des entreprises,
19:23des propriétaires
19:24pour être capable
19:24d'aller pas simplement
19:27constater ce qui est
19:27en train de nous arriver
19:28mais être capable
19:28de recommander de façon
19:29proactive
19:30qu'est-ce qu'on peut mettre
19:30en place.
19:30Oui,
19:31mais on est d'accord,
19:31mais Nicolas,
19:32quand même,
19:32cette ambiance,
19:33on n'arrête pas de dire
19:34typiquement,
19:34je fais le parallèle
19:35avec le résidentiel
19:36sur le fait que
19:37quand on achète
19:37pour soi-même,
19:38on est primo-accédant
19:39ou accédant tout court,
19:40on a besoin d'un toit
19:41sur sa tête,
19:42donc finalement,
19:42tout ce qui se passe,
19:43que ce soit politique
19:44au français
19:44ou géopolitique,
19:46ça nous importe peu,
19:47on a les nécessités
19:48d'avoir un toit
19:48sur nos têtes
19:49mais on voit que
19:49sur les investisseurs
19:50par exemple,
19:51qu'ils soient particuliers
19:52sur du logement
19:52ou autre,
19:53c'est quand même inquiétant
19:54et ça crée une forme
19:56d'attentisme quand même.
19:57Est-ce que sur le bureau
19:58c'est vrai ou pas ?
19:59Est-ce que c'est pas
19:59quelque chose
20:00qui va crisper
20:01tout un tas d'entreprises
20:02aussi ?
20:03Je pense que les entreprises
20:04elles sont crispées
20:05par plein d'autres choses
20:06également.
20:07Maintenant,
20:08ça va être la capacité
20:09à chacun aussi
20:09de ne pas mettre
20:10la poussière sous le tapis
20:12et d'aller aborder
20:13ce sujet-là
20:13de façon sans crainte.
20:16Ça c'est évident.
20:17Donc forcément,
20:17il y en a qui prennent
20:18plus de temps,
20:19d'autres anticipent plus
20:20mais je vous rassure
20:20lorsqu'on voit
20:21les entreprises
20:21comme Blablacar
20:22ou plein d'autres,
20:23il y a plein d'entreprises
20:24qui montrent aussi la voie.
20:26Quand on n'a pas
20:27beaucoup de salariés,
20:28c'est plus évidemment
20:29de prendre des décisions
20:29un peu drastiques.
20:30Lorsqu'on a des dizaines
20:31de milliers d'employés,
20:32il faut faire attention
20:33à ce qu'il n'y ait pas
20:33des dommages collatéraux
20:34qui sont encore plus importants
20:35parce qu'avant l'immobilier,
20:36ces entreprises-là
20:37ont un core business aussi.
20:39Donc je dirais
20:39que ça dépend
20:40de là où on se place.
20:41En tant qu'investisseur
20:42propriétaire,
20:42c'est sûr qu'il faut
20:43le prendre à bras-le-corps
20:44et être capable
20:45de pouvoir anticiper
20:46cette nouvelle demande
20:47et de se dire
20:48je ne peux plus
20:49fermer les yeux
20:50et se dire que mon bail
20:52et le taux de vacances
20:54donc du coup effectif
20:55qui est lié
20:56au beau des entreprises
20:57n'est pas le bon indicateur
20:58à notre sens.
20:59Il faut regarder réellement
21:00qu'est-ce qui est utilisé
21:02dans ces mètres carrés-là
21:03et c'est là
21:04qu'on va voir
21:04la vraie valeur réelle
21:06d'un actif immobilier
21:07qu'on soit propriétaire
21:09mais aussi entreprise
21:10comme on le disait
21:10c'est le deuxième
21:11plus gros facteur de coût.
21:12Donc derrière
21:12c'est être capable
21:13de voir cette rentabilité
21:15et puis on parlait
21:16des sujets énergétiques.
21:17L'Europe a mis
21:17des exigences
21:18et des objectifs
21:19assez challengeants
21:20mais on se rend compte
21:21que lorsqu'on va aller
21:23déjà réduire aussi
21:25ces actifs
21:25qu'on ne va pas utiliser
21:26tout de suite
21:27on va consommer
21:28directement 20 à 30%
21:29moins d'énergie.
21:31Alexandre
21:32en tant d'optimisme ?
21:33Moi je...
21:34Nous on va surtout
21:35s'attacher
21:36à être un terre-à-terre
21:37en fait un peu
21:37garder la tête froide
21:38et se dire
21:39qu'elles sont
21:39et être rapprochées
21:40comme on le fait
21:41depuis plusieurs années
21:41des actifs
21:42et des activités
21:44qui sont les plus résilientes
21:45qui sont vraiment proches
21:46de l'économie réelle
21:49assez basique.
21:50C'est ça
21:50c'est le business
21:51et après l'immauque.
21:53Et on va s'attacher
21:54justement à accompagner
21:55des entreprises
21:56on a vu
21:56les trois majors
21:57du BTP
21:58qu'on fait
21:58la semaine dernière
21:59ils ont sorti
22:00des résultats
22:04très importants
22:05et en fait
22:06nous on s'attache
22:06à accompagner
22:06ce type d'opérateurs
22:07qui vont consommer
22:08du foncier
22:09dans les régions
22:09qui vont avoir
22:11la nécessité
22:11d'offrir à leurs collaborateurs
22:13des actifs
22:14et une qualité
22:15de vie au travail
22:16importante
22:16et qui vont investir
22:18dans le cadre
22:18du décret tertiaire
22:19qui arrive prochainement
22:20et donc il y a
22:21beaucoup de locaux
22:22anciens
22:23qui sont à renover
22:24à restructurer
22:25et on le voit
22:25de plus en plus
22:26du fait de la Loisanne
22:27qui vient
22:27le zéro artificialisation
22:31nette
22:32wow
22:33qui vient encore
22:34du coup
22:35être un élément
22:35qui va apporter
22:36aussi de la valeur
22:37parce que
22:37moins de foncier
22:38plus de valeur
22:39à créer à terme
22:40et vous voyez
22:41que c'est pas que l'usage
22:43mais par contre
22:44l'usage effectivement
22:45toutes les directions
22:46mobilières aussi
22:47doivent s'attacher
22:48à évaluer
22:49leurs besoins
22:50ou à généralement
22:51que les grands utilisateurs
22:53voilà c'est 70%
22:55un collaborateur
22:56c'est 0,7 poste
22:57donc mécaniquement
22:59le bureau
23:00effectivement
23:01on reste toujours
23:02dans cette
23:04situation
23:04on a fait t'appeler
23:05sur le bureau aussi
23:06là depuis le début
23:07c'est bien aussi
23:08le bureau
23:09Nicolas il dit rien
23:10le bureau évidemment
23:11c'est bien
23:12c'est cyclique
23:13de toute façon
23:13aujourd'hui c'est comme ça
23:14demain effectivement
23:15oui enfin même
23:16on nous a parlé
23:16du télétravail
23:17mais au réel
23:18en fait
23:19d'abord il y a des métiers
23:20qu'on peut pas télétravailler
23:21je vous emmène pas tous les jours
23:22dans ma cuisine
23:22et heureusement pour vous
23:23et par ailleurs
23:24il y a quand même une réalité
23:25c'est qu'on s'est plutôt
23:26arrêté bon an mal an
23:27à deux jours de télétravail
23:28en moyenne c'est ça ?
23:29oui en moyenne
23:30puis après il faut peut-être
23:31aussi repenser la raison
23:32pour laquelle on va au bureau
23:33on vient pas juste au bureau
23:34pour dire qu'on travaille
23:35pour une entreprise
23:36machine à café
23:36et le baby fruit
23:37c'est là où les vraies informations
23:40sont échangées en fait
23:42exactement
23:42mais exactement
23:43je vous parlerai pas
23:45de l'épisode de France
23:45où c'était la pause cigarette
23:46qu'il y avait les vraies informations
23:48mais bon voilà
23:49mais effectivement
23:50oui il y a quand même
23:51ce retour au bureau
23:51il s'est fait quand même
23:52malgré tout
23:53mais au delà des aspects
23:54marketing, communication
23:55liés au billard
23:56ou tout
23:57non mais je plaisantais
23:58sur les baby foot
24:00non réellement
24:00c'est de dire aux gens
24:01en fait
24:02on vous offre des bureaux
24:04dans lesquels en fait
24:04vous allez être capable
24:06de pouvoir exécuter
24:07vos tâches
24:07de la meilleure des manières
24:08et lorsqu'on est chez soi
24:10et que lorsqu'on va au bureau
24:11on a une expérience
24:12qui est moins bonne
24:12que chez soi
24:13ça donne clairement pas envie
24:14de retourner au bureau
24:15donc c'est ensemble
24:16à Paris c'est jamais
24:17non mais c'est vrai
24:19il faut absolument
24:20aussi repenser ça
24:21pour se dire
24:22je viens pas simplement
24:23pour faire une tâche
24:24non c'est pour rencontrer
24:25mes collègues
24:25être capable de faire
24:26une prise d'information
24:27communiquer
24:28et avoir de plus en plus
24:29de valeur
24:29bon bah c'est génial
24:30locaux d'activité
24:32on en a parlé
24:33c'est quand même
24:34un créneau d'avenir
24:35parce qu'on va les mixer
24:36avec nos bureaux
24:37avec nos data centers
24:38avec nos locaux logistiques
24:40en réalité
24:40on a besoin de tout ça
24:41du moment qu'ils s'adaptent
24:42en réalité
24:42et que je pourrais
24:43changer plus tard
24:45et c'est ça le sujet
24:46et sinon si j'ai un doute
24:47pour mon bureau
24:47j'appelle Nicolas Vauguet
24:48directeur des partenariats
24:50chez Zèvres
24:50Alexandre André
24:51président d'Alto Rem
24:53et John Balte
24:54directeur marketing de GSE
24:55merci à tous les trois
24:56d'avoir été avec nous
24:57pour ouvrir
24:58depuis Paris
24:59le Mipim
25:00qui se passe à Cannes
25:01et je vous rappelle
25:02que dès demain
25:03on retrouvera
25:03Emma Rodot
25:04et Olivier Melland
25:04nos journalistes
25:05qui seront sur place
25:06tous les jours
25:06cette semaine
25:07pour nous raconter
25:08ce qui s'y passe
25:09au plus grand salon
25:10de l'immobilier du monde
25:11à Cannes
25:11c'est en France
25:12et oui
25:12à demain
25:15les experts de l'IMO
25:16sur BFM Business
Commentaires