- il y a 20 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roi.
00:07Et il est midi sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principes
00:11au titre de l'actualité.
00:13Les marchés sont plutôt optimistes. A quelques heures d'une nouvelle conférence de presse à Washington sur les opérations américaines
00:18au Moyen-Orient.
00:19Prise de parole attendue du ministre américain de la Défense et du chef d'état-major de l'armée.
00:23Les principales places européennes sont dans le verre ce midi. Le CAC 40 repassant même au-delà des 8000 points.
00:28Légers reflux des prix du pétrole, même si le baril de Brent reste au-delà des 110 dollars.
00:34Pour autant, ces dernières heures, le cessez-le-feu entre les Etats-Unis et l'Iran, entrée en vigueur depuis
00:39le 8 avril, n'a jamais semblé aussi menacée.
00:41L'armée américaine annonçant la destruction de six bateaux iraniens.
00:44L'Iran reprenant des frappes contre les Émirats arabes unis, alliés des Etats-Unis dans la région.
00:49Dans le reste de l'actualité, notez également ce regain de tension entre l'Europe et les Etats-Unis sur
00:53la question des droits de douane.
00:54Et ses déclarations dans la matinée de la présidente de la Commission européenne.
00:58L'Union se tient prête à tous les scénarios, affirmure sur la Vanderleyen, après les menaces américaines d'une surtaxe
01:04de 25% sur les voitures importées depuis l'Europe.
01:08Un accord, c'est un accord, ajoute-t-elle, rappelant qu'Américains et Européens s'étaient entendus il y a
01:13moins d'un an sur des droits de douane à 15%.
01:17Allez, c'est l'heure des experts de Limo !
01:47Déjeuner sur BFM Business, une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:51Et ça démarre, comme tous les jours, par cette séquence qui vous concerne, amis professionnels de ce secteur de Limo
01:57et qui nous concerne, usagers de cet immobilier.
01:59Le pro de Limo, des témoignages, terrain de vos métiers, des coups de cœur, mais aussi des coups de gueule.
02:04Et ce sera le cas aujourd'hui.
02:05Aujourd'hui, on va parler avec un agent immobilier.
02:08Et oui, obliger les vendeurs à communiquer aux acheteurs les travaux qui seront nécessaires à long terme.
02:13C'est bien, sauf que ça leur fait un petit peu peur, même quand ces travaux ne seront peut-être
02:18pas forcément votés.
02:20On va parler du plan pluriannuel de travaux.
02:22Vous ne comprenez rien, mais attention, ça fait très très peur.
02:25On en parle dans quelques instants.
02:26Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:28Et on va se poser cette belle question, amis franciliens et franciliennes.
02:32Et si c'était le moment d'investir dans le Grand Paris ?
02:34Mais d'abord, c'est l'heure du pro de Limo.
02:38Les experts de Limo, le pro de Limo.
02:41Et on est en ligne avec Jérôme Duchesne, responsable de transactions, l'adresse Pontoise.
02:45Bonjour Jérôme.
02:47Oui, bonjour.
02:48Je le disais, on va parler PPT, plan pluriannuel de travaux.
02:52Ça fait vachement peur, surtout quand on ne comprend pas gros.
02:55Et donc du coup, on se dit, waouh, il va y avoir des gros travaux dans la copro où j
02:59'ai envie d'aller acheter mon logement.
03:01Je ne vais peut-être pas y aller.
03:02Votre coup de gueule, c'est de dire, attention, cette règle-là qui oblige aujourd'hui le vendeur à communiquer
03:08sur ce plan pluriannuel de travaux,
03:10elle fait tellement peur qu'on a des acheteurs qui cassent les compromis de vente, dis donc.
03:14Ça peut arriver.
03:17Effectivement, c'est des cas qui sont déjà possibles.
03:19Parce qu'en fait, ce PPT comporte beaucoup de choses, des travaux effectivement nécessaires, mais pas que.
03:26On a souvent une option 1 qui peut être de la rénovation esthétique et une option 2 pour de la
03:31rénovation énergétique plus lourde.
03:33Donc selon les cas, il peut y avoir beaucoup de choses et pas forcément justifiées et nécessaires.
03:38Et surtout pas forcément amené à être voté et donc payé par le futur habitant de la copro.
03:45Exactement.
03:46C'est toute la problématique de ce document qui est un petit peu méconnue puisque nouveau sur le marché.
03:51C'est une projection pour les dix prochaines années de ce qui peut être fait et ce qui pourrait être
03:57fait,
03:57mais qui n'est encore une fois pas forcément nécessaire dans des cas où les bâtiments sont récents.
04:02Parfois, on peut parler de rénovation énergétique alors que les DPE sont déjà très bons.
04:06Ma question du coup, Jérôme, c'est à qui s'adresse entre guillemets ce coup de gueule ?
04:11Est-ce que c'est à l'État, parce qu'il oblige aujourd'hui à communiquer sur ce PPT ?
04:15Est-ce que c'est la nature même de ce PPT ?
04:18Est-ce que c'est les acheteurs face à leur frilosité qui n'ont rien compris ?
04:22C'est quoi votre coup de gueule là ?
04:24Alors, c'est plutôt pour l'instant un manque de connaissance de ce document
04:28et également peut-être sur les professionnels qui mettent en place ces PPT
04:33parce qu'en fait, il y a beaucoup de choses,
04:36mais pas forcément ce qui est nécessaire pour l'immeuble en question
04:40puisqu'ils vont proposer plusieurs options, plusieurs possibilités
04:44avec des montants qui font peur parce que c'est des montants globaux pour les copropriétés.
04:49Quand vous avez 1 million ou 2 millions d'euros selon l'option 1 ou l'option 2,
04:53vous avez beaucoup de mal à comprendre
04:54et du coup, forcément, l'acheteur a du mal à s'y retrouver
04:58puisque c'est encore un document nouveau qu'on lui rajoute dans tous les annexes pour son achat
05:03et en plus de ça, le vendeur, lui, de toute façon, le fournit parce qu'il n'a pas trop
05:08le choix
05:09et en plus de ça, ce document-là, pour l'instant, n'est pas encore établi dans tous les immeubles.
05:13Donc, ceux qui n'en ont pas, ça inquiète les acheteurs
05:15et ceux qui en ont, ça inquiète aussi les acheteurs.
05:18Donc, on ne sait pas trop sur quel pied d'en s'est.
05:19Mais du coup, c'est pas... Enfin, vous ne le prenez pas mal, Jérôme,
05:22mais ce n'est pas un peu votre job, justement, de débunker un peu ce genre de truc
05:25et de dire pour l'acheteur et pour le vendeur, d'ailleurs, en disant
05:28bon, ben voilà, c'est ça, c'est à ça que vous devez faire attention
05:31et pour ça, ne vous inquiétez pas, ça ne sera peut-être pas voté
05:34ou c'est de l'esthétique, enfin, ou alors au prorata de ce que vous aurez
05:38au sein de la copro, ça ne vous coûtera que tant, enfin, voilà.
05:42Mais c'est toute la pédagogie qu'on est en train de mettre en place.
05:45Mais comme les diagnostics immobiliers, il y a quelques années,
05:48quand personne ne les connaissait, ça inquiétait tout le monde.
05:50Maintenant, ça fait partie du quotidien. Maintenant, effectivement,
05:53on se doit d'apprendre et de pagayer un petit peu avec ce nouveau document
05:58que les acheteurs ne connaissent pas. Par contre, effectivement,
06:01c'est une source d'informations supplémentaires. Ça leur permet de savoir
06:05un petit peu et de budgéter pour les codes parts des appartements.
06:08Mais par contre, ce qui est toujours compliqué, c'est que quand vous avez
06:12une option 2 qui n'est pas nécessaire et pas obligatoire sur l'immeuble,
06:15de leur dire, ne vous inquiétez pas, ça, ça n'arrivera pas,
06:18alors qu'à côté de ça, c'est quand même un ingénieur thermicien
06:22qui a produit le document, la parole de l'agent immobilier,
06:25malgré tout, elle est un petit peu légère par rapport à ça.
06:28Bon, alors, pour rassurer tout le monde et pour conclure notre échange,
06:30Jérôme, est-ce qu'on peut dire aux acheteurs, là, sur le terrain,
06:34en leur disant, attendez, de toute façon, tant que ce n'est pas voté,
06:37tant que ce n'est pas dans le PV d'AG, à priori, pas de problème,
06:39et puis vous pourrez toujours vous y opposer.
06:41Est-ce que je peux leur dire ça, là, ce matin, ce midi ?
06:43Écoutez, oui, en tout cas, ce qui est sûr, c'est que la réalité,
06:46c'est les convocations d'Assemblée Générale avec les annexes
06:49et les PV d'Assemblée Générale.
06:51Donc ça, pour le coup, c'est la réalité terrain,
06:53c'est ce qui est vraiment prévu,
06:54et puis après, malgré tout, aussi de se référencer à l'agent immobilier,
06:58pourquoi pas au conseil syndical qui est dans l'immeuble,
07:01et au syndic, pour savoir vraiment ce qui va être fait
07:03et ne pas se contenter uniquement des annexes qui sont produites.
07:06– Eh bien, j'espère que le message sera passé.
07:08Merci Jérôme.
07:09Jérôme Duchesne, responsable transaction, l'adresse Pontoise.
07:12Si, comme Jérôme, vous avez un témoignage terrain,
07:13un coup de cœur, un coup de gueule, comme le cas de Jérôme aujourd'hui,
07:16vous n'hésitez pas à nous écrire.
07:17On a une adresse mail, lesexpertsdelimo.com,
07:19arrobas bfmbusiness.fr.
07:21C'est l'heure du débat.
07:24– Les experts de l'IMO, le débat.
07:27– Et à mes côtés, Marc Jedou, président du Pôle Habitat FFB Grand Paris
07:31et directeur général de Pierre-Etoile.
07:33Et à mes côtés également, Romain Crépelle,
07:35directeur exécutif de Néo-Lieux.
07:36Bonjour messieurs.
07:38– Bonjour.
07:38– Alors, au démarrage, on était censés,
07:41mais on va en parler évidemment,
07:42de l'opportunité d'investir dans le Grand Paris, tout ça, tout ça.
07:44Mais forcément, j'ai Marc à mes côtés,
07:45donc j'ai envie de l'embêter.
07:46Parce qu'il se passe deux, trois trucs dans ce secteur,
07:48de l'immobilier au sens large,
07:50qui touche et l'ancien, mais aussi le neuf,
07:53cette nécessité d'électrifier notre parc
07:55et les dernières annonces en cours,
07:58avec l'idée générale, là,
07:59de ce que nous dit l'exécutif,
08:01c'est de ne produire du neuf que chauffer à l'électrique.
08:05Est-ce que ça, c'est faisable à tout de suite ?
08:06À quelle échéance ?
08:07Est-ce que vous êtes tous prêts, là,
08:09les promoteurs immobiliers,
08:10à vous lancer dans du tout électrique ?
08:12– Ça peut être une bonne chose.
08:14Le problème, c'est la mise en application.
08:17Là, je pense qu'il ne faut pas mettre la charrue avant les bœufs.
08:20Il faut, en fait, prévoir des dispositions
08:23de mise en place de toutes les électrifications.
08:26S'il y a une date coup près,
08:28tous les projets neufs,
08:31et pareil, pour faire du jambrin,
08:33avoir tout en électrique,
08:34ça ne marchera pas,
08:35pour la simple raison que des projets neufs,
08:36vous aurez à ce moment-là l'annulation des permis de construire
08:39qui ne seront plus conformes à toutes électriques,
08:43parce que dans le permis de construire,
08:44on a une étude thermique.
08:47L'étude thermique, on la met à la poubelle,
08:48le permis de construire, il tombe,
08:49et les projets s'arrêtent.
08:50Donc, il faut prévoir,
08:52comme c'est le cas dans pratiquement toutes les lois de ce type,
08:55une application à compter toujours du 1er janvier 2027,
08:59si la décision politique a été prise,
09:01mais pour les permis de construire
09:02qui seront déposés à compter de cette date.
09:04C'est-à-dire pas pour ceux qui ont d'ores et déjà été accordés
09:06ou ceux qui ont été déposés en cours d'examen,
09:09parce que sinon, ça fait tout tomber, là.
09:10Ah, ça fait tout tomber.
09:11Et au sein...
09:12Tous les projets qui sont en cours,
09:13à la fois permis déposé, permis obtenu,
09:16et même aussi, pourquoi pas,
09:19les logements qui sont en cours de travaux.
09:20Donc, la date couperait,
09:22c'est pas possible,
09:23c'est un effet d'annonce, je pense.
09:24Il va y avoir des modélités d'application
09:26qui vont corriger le tir.
09:27Et juste une dernière question,
09:28et un peu on passe au sujet,
09:29mais qui nous intéressait aujourd'hui,
09:31mais juste une autre question.
09:32Aujourd'hui, quand vous faites,
09:33avant le 1er janvier 2027, du coup,
09:35quand vous faites des projets immobiliers,
09:37vous, promoteurs d'immobilier,
09:39c'est beaucoup de gaz aussi encore ?
09:42Ou c'est quoi la proportion de vos constructions
09:44aujourd'hui en termes de chauffage ?
09:46En termes de chauffage, c'est la biénergie.
09:48D'accord, donc vous faites les deux.
09:49On a quand même l'ARE 2020,
09:51qui vous oblige...
09:51Réglementation environnementale 2020.
09:53Réglementation environnementale 2020, pardon,
09:54qui vous oblige à ne plus avoir
09:56une quantité plus réduite d'énergie fossile.
09:59Et donc, la biénergie,
10:00c'est-à-dire le gaz intervient
10:02pour les parties,
10:03les périodes où il fait très froid,
10:05où les pompes à chaleur sont moins performantes,
10:06et l'été, on ne consomme que de l'électricité,
10:09que les pompes à chaleur
10:09pour chauffer l'eau chaude.
10:11Mais donc, ça peut demander aussi
10:13une nouvelle ingénierie
10:14du côté des promoteurs
10:15si on fait 100% électrique ?
10:16Les projets, si la loi est adoptée,
10:19et qu'après, on va être obligés, nous,
10:21de revoir nos projets
10:23avant le dépôt de permis de construire,
10:24pour que lors du dépôt de permis de construire
10:25au 1er janvier 2027,
10:26il soit conforme.
10:27Oui, mais donc, ça veut dire
10:28qu'aujourd'hui...
10:29Là, c'est possible.
10:29Oui, mais c'est possible.
10:30Sans surcoût pour l'acheteur final ?
10:32Non, ça ne sert pas à un surcoût
10:33pour l'acheteur final.
10:34Bon, ben c'est déjà ça de pris.
10:35Bon, allez, justement,
10:36puisqu'on parle de l'acheteur final,
10:38est-ce que l'acheteur final,
10:39qu'il soit investisseur locatif,
10:41vous savez, ces fameux bailleurs,
10:42ou qu'ils soient propriétaires occupants,
10:44ils ont intérêt à investir
10:45dans notre chère belle région,
10:47qu'est l'Île-de-France,
10:48et en particulier,
10:48donc, ce qu'on appelle aujourd'hui
10:49le Grand Paris.
10:50Alors, Romain,
10:51c'est la première fois
10:51que vous venez sur le plateau, je crois.
10:53Et d'abord, vous allez m'expliquer
10:54ce que c'est que Néolieu
10:55et pourquoi vous êtes légitime
10:56à aborder cette question
10:57de l'investissement dans le Grand Paris.
10:59Bonjour Marie.
11:00Effectivement, c'est la première fois,
11:01donc merci de me laisser l'opportunité
11:02de présenter Néolieu.
11:03Alors, Néolieu appartient au groupe Atland,
11:05qu'on connaît, pour le coup.
11:06Que vous connaissez, pour le coup,
11:07donc, il y a Asset Manager européen
11:09et qui a une branche
11:09de promotion immobilière.
11:11Donc, les deux métiers principaux du groupe,
11:12Néolieu et la branche de promotion.
11:14Notre métier, c'est quoi ?
11:14C'est de créer des lieux de vie
11:16dans lesquels les gens habitent,
11:17de créer des lieux de travail.
11:18Dans lesquels les gens travaillent ?
11:20Exactement.
11:20Je ne suis pas mauvaise.
11:21Donc, on fait des locaux d'activité,
11:22on fait des commerces,
11:23on peut faire de l'hôtellerie aussi, évidemment.
11:25On est très axé
11:25sur la transformation du patrimoine,
11:27ça peut être un des enjeux du Grand Paris.
11:28Et évidemment, la production de logements neufs,
11:30qui est notre cœur de métier
11:31dans le Grand Paris.
11:33En tout électrique, évidemment.
11:34On est capable de s'adapter.
11:36Alors, juste pour compléter la réponse de Marc,
11:37puisque vous me lancez la paire,
11:38je pense que ça fait quand même
11:39des dizaines d'années
11:39que les promoteurs s'adaptent
11:41aux différentes réglementations.
11:42On se remonte à la RT 2005,
11:44la réglementation thermique 2005.
11:46On produisait tout électrique,
11:47puis tout d'un coup, on nous a dit
11:48ce serait quand même mieux
11:49de passer tout en gaz.
11:50Donc, du coup, on est passé tout en gaz.
11:51Et aujourd'hui, je rejoins Marc.
11:53Effectivement, la question de la biénergie
11:54fonctionne très bien.
11:56pompe à chaleur plus gaz,
11:57pompe à chaleur plus électrique,
11:59pourquoi pas ?
12:00Ou les réseaux de chauffage urbain,
12:01comme ça existe à Paris,
12:02ou dans plein de villes du Grand Paris.
12:04Oui, il faudra arrêter le gaz.
12:05On vous l'a dit, de toute façon.
12:06Et après, il faudra savoir,
12:07ça, ce n'est pas mes sujets,
12:08mais quand même, ça deviendra un peu nos sujets,
12:09c'est si on a la capacité.
12:10Parce qu'aujourd'hui, effectivement,
12:11on est en surproduction
12:13d'électricité en France.
12:14Mais demain, si vraiment,
12:15on y arrive et on parvient
12:17à électrifier intégralement le pays,
12:18est-ce qu'on aura les reins
12:20suffisamment solides
12:21pour approvisionner tout le monde ?
12:23Ce sera un autre sujet.
12:24Bref, alors, le Grand Paris,
12:27mais ça rejoint un peu le sujet,
12:28j'ai envie de dire,
12:29est-ce qu'aujourd'hui,
12:30c'est opportun d'investir,
12:31qui plus est,
12:32dans une région où les prix,
12:33alors, je parle du Grand Paris,
12:35pas du Petit Paris,
12:36parce que là,
12:36les prix, ce n'est pas la peine,
12:37mais sur le Grand Paris,
12:38quand même,
12:39on est sur des prix relativement élevés.
12:40Est-ce qu'aujourd'hui,
12:41il y a des opportunités pour acheter ?
12:43Et si oui,
12:44sous quelle casquette ?
12:45Et je le disais en préambule,
12:47sous la casquette investisseur locatif
12:49dont on manque cruellement
12:50pour créer des biens alloués
12:52ou primo-accédant
12:53ou accédant tout court
12:54pour les occupants, messieurs.
12:57Vous allez me dire
12:58que c'est le moment d'acheter
12:58et vous n'osez pas le dire.
13:00Non, non, non,
13:00mais en plus, c'est vrai.
13:02Et pour les deux,
13:02les deux, mon général,
13:04parce qu'actuellement,
13:07on ne va pas parler des chiffres,
13:09mais on a quand même
13:11une pénurie de logements
13:13en Ile-de-France,
13:14dans les zones tendues.
13:17On est certain
13:18que les taux d'intérêt
13:18ne vont pas baisser.
13:19Oui.
13:20J'ai pas redonné un petit...
13:22D'habitude, je fais un petit...
13:23Dans mon rappel de titre,
13:24je fais un petit rappel
13:24de l'OAT,
13:25donc la dette de l'État français
13:26à 10 ans.
13:27Je rappelle qu'elle est toujours
13:27au-delà des 3,7%.
13:28Ça s'est un petit peu calmé
13:30ces dernières heures,
13:31mais globalement,
13:32à 3,7%,
13:33la dette de l'État français
13:34à 10 ans,
13:35ça présage rien de bon
13:36sur nos crédits immobiliers.
13:37Oui, la fluctuation
13:39des cours du pétrole,
13:40bon,
13:41même s'il ne reste pas élevé
13:42très très longtemps,
13:43les coûts de travaux,
13:45les prix de construction
13:45ne vont pas baisser.
13:46Donc, les prix
13:47ne vont pas baisser.
13:48Donc là, vous êtes en train
13:49de nous dire
13:49qu'on va se refaire prendre
13:50dans le petit effet ciseau
13:52bien sympathique
13:52de hausse des taux,
13:53des prix.
13:54Évidemment, vu que les banques
13:55continuent beaucoup à prêter,
13:57c'est le moment,
13:58si vous avez un projet,
13:59il faut vraiment le concrétiser.
14:00Il faut vraiment le concrétiser.
14:02Peut-être qu'à la rentrée,
14:03il sera trop tard.
14:04Les prix ne vont pas bouger,
14:05ils vont peut-être augmenter
14:06pour les nouveaux projets
14:08et surtout,
14:08les taux ne vont peut-être
14:10pas rester à ce niveau.
14:10Mais ce ne sera pas
14:11la faute de l'électrique.
14:12Bon, bref,
14:12c'est toujours ça.
14:13Non, ce ne sera pas
14:13la faute de l'électrique,
14:14mais la conjoncture est là.
14:16Bien sûr,
14:16et puis la menace inflationniste,
14:18la hausse des taux
14:18de la Banque Centrale Européenne
14:20qui va aussi jouer
14:21comme l'OAT,
14:21comme la dette de l'État français
14:22à 10 ans sur nos crédits immobiliers.
14:24Même conviction de votre côté, Romain,
14:25est-ce qu'en gros,
14:26c'est peut-être le moment d'acheter
14:28parce que demain,
14:28il sera trop tard
14:29et demain,
14:29vous reviendrez sur le plateau
14:30en disant que c'était trop tard ?
14:31En fait,
14:32je pense que ce n'est jamais
14:33le mauvais moment d'acheter.
14:34Je vais le dire autrement.
14:35On le dit tous les jours.
14:36Quand on regarde,
14:37finalement,
14:38quand on revient aux fondamentaux,
14:39quel est l'objet de l'achat ?
14:40L'objet de l'achat
14:41pour les particuliers
14:42qui achètent,
14:42c'est de préparer
14:43quelque part leur retraite
14:45parce que quand on se retrouve
14:46à la retraite
14:46et qu'on est déjà propriétaire
14:47de son logement,
14:48alors pour la partie
14:49accédant à la propriété,
14:50évidemment,
14:51c'est quand même
14:51beaucoup plus facile
14:51que quand on reste locataire.
14:53Donc,
14:53dans le parcours résidentiel,
14:54finalement,
14:55à un moment donné,
14:56c'est toujours le bon moment
14:57d'acheter.
14:58Je pense qu'on n'est pas
14:58vraiment en crise aujourd'hui.
15:00On est plutôt
15:00dans un changement de paradigme.
15:02Vous l'avez rappelé juste avant,
15:03l'OAT qui reste élevé,
15:05Marc l'a dit,
15:05les taux qui ne vont pas rebaisser,
15:06je pense,
15:07de manière très claire.
15:09Et donc,
15:09du coup,
15:09il faut quelque part acter
15:11le fait qu'on est
15:11dans un nouveau monde
15:12et que dans ce monde-là,
15:14certes,
15:14les prix ont,
15:15dans certaines communes,
15:16peut-être corrigé un peu
15:17parce qu'il y a eu
15:17quelques bulles quand même
15:19soutenues par certains marchés.
15:21Mais aujourd'hui,
15:22quand on capitalise
15:23sur 20 ans,
15:2425 ans
15:25pour préparer sa retraite,
15:26et finalement,
15:27c'est le même objet
15:27pour l'investissement locatif
15:28parce qu'il a la même finalité
15:31de préparer un complément
15:32de revenu à la retraite,
15:33donc,
15:33ce n'est jamais le mauvais moment.
15:34Et on le voit aujourd'hui
15:36sur les bureaux de vente.
15:37Je vais vous donner un exemple
15:38très concret.
15:40Au Plessis-Robinson,
15:41donc,
15:42commune des Hauts-de-Seine,
15:43plutôt,
15:44donc pas dans la première couronne,
15:45mais quand même
15:46pas très loin de Paris.
15:48plutôt sympa.
15:48Plutôt une commune sympa.
15:50Et finalement,
15:50les gens,
15:50qu'est-ce qu'ils cherchent
15:51quand ils viennent
15:51au Plessis-Robinson ?
15:53Ils cherchent
15:54la proximité des transports,
15:56tramways,
15:57ils cherchent
15:57la proximité des commerces,
15:59ils cherchent
15:59la proximité des écoles
16:00dans une ville sécurisée
16:02et qui,
16:03pour l'instant,
16:03quand on regarde les courbes
16:05depuis 20 ans,
16:05n'a passé que son temps
16:07à augmenter
16:07en termes de prix de vente.
16:09On a ouvert un bureau de vente
16:10il y a trois semaines,
16:12je pense, maintenant.
16:13On a plus de 140 personnes
16:14qui sont venues
16:15sur le bureau de vente
16:15en un week-end.
16:16Donc,
16:17ce qui reste quand même
16:18dans un monde...
16:18Avec des prix à quel niveau
16:20du côté du Plessis-Robinson ?
16:21On est à combien ?
16:22Alors,
16:22en prix moyen,
16:23on doit être autour
16:23de 6500 euros à peu près,
16:25alors qu'il dépend...
16:25Sur du logement neuf,
16:26en plus.
16:26Sur du logement neuf,
16:27exactement.
16:27C'est deux fois plus faible
16:28qu'à Paris-Intramuros,
16:29en moyenne,
16:30je le dis.
16:31Exactement.
16:32Et sur une commune cotée,
16:33finalement.
16:34Donc,
16:34je pense que ça fonctionne,
16:35mais on revient aux fondamentaux,
16:37il faut être au bon endroit,
16:38au bon prix
16:38et avec le bon produit.
16:40Et c'est vrai que la réponse
16:41sur les prix au mètre carré,
16:42elle est toujours difficile
16:42parce que les gens
16:43ne raisonnent pas
16:44au prix au mètre carré.
16:45Une partie ici...
16:46Pardon,
16:47vous ne m'avez peut-être
16:47pas vu à l'écran,
16:48mais je l'ai regardé
16:49en faisant du dos aussi,
16:50quand même un peu.
16:50Une partie ici,
16:52évidemment,
16:52je ne peux pas vous contredire,
16:54mais en réalité,
16:55on compare la mensualité
16:57que payent les gens
16:58quand ils sont locataires
16:59avec ce qu'ils vont rembourser
17:01tous les mois.
17:01Et c'est ça qui est
17:02le jeu intéressant.
17:03Et on revient à ce calcul
17:04finalement assez fondamental
17:05de dire quel est l'effort
17:06que vous allez devoir faire
17:07tous les mois
17:08pour pouvoir capitaliser
17:09et devenir propriétaire
17:10de votre logement.
17:10Mais du coup,
17:11c'est un vrai sujet,
17:11Marc,
17:12je vous regarde aussi
17:12parce qu'effectivement,
17:13quand vous dites
17:13c'est peut-être le moment
17:15de se précipiter un tout petit peu
17:16parce qu'on ne sait pas
17:16de quoi sera fait demain,
17:17effectivement,
17:17à ce stade,
17:18on a le sujet effectivement
17:19de trouver les prix
17:20dans le neuf
17:21puisque c'est le neuf
17:21qui nous intéresse aujourd'hui
17:23qui reste quand même
17:25relativement abordable.
17:26Je dis relativement
17:27parce qu'il y a des gens,
17:28je pense,
17:29en région
17:29qui doivent nous écouter
17:30à 6 000 du mètre
17:31ils doivent se dire
17:31waouh !
17:32Mais quand même,
17:33je vous assure que
17:33pour la Parisienne
17:34que je suis,
17:35c'est moins cher deux fois
17:36moins cher que le neuf à Paris.
17:37Bref.
17:38Et aussi,
17:39on a des conditions de marché.
17:40On le disait
17:41par rapport à notre taux de crédit
17:42mais pas que.
17:42On a aussi le prêt à taux zéro
17:44qui existe aujourd'hui
17:45quand même à ce jour.
17:47On parlait des banques
17:48et des taux de marché
17:49mais des prêts bonifiés
17:50à des banques
17:51pour des profils d'acheteurs
17:52sur des logements neufs,
17:53non ?
17:53Oui,
17:54il a ça.
17:55Bien sûr,
17:56mais c'est très important
17:57en fait.
17:58Mais aussi,
17:58il y a une chose
17:59qu'il faut aussi signaler,
18:00c'est qu'à partir du moment
18:01où vous avez signé votre contrat,
18:02le prix est fixé.
18:04C'est-à-dire que,
18:04imaginons que
18:07les nouveaux projets
18:08ou les projets,
18:09même les prix vont augmenter
18:10sur les restes
18:12des logements à vendre,
18:12vous,
18:13quand vous avez signé,
18:14vous êtes protégé.
18:15Oui,
18:16alors pardon,
18:16mais alors vous tendez...
18:17C'est pour ça qu'il y a une question
18:18de se dépêcher
18:19si vous avez un projet.
18:19Si vous avez un projet,
18:21évidemment,
18:22si vous êtes en train de mûrir,
18:23vous n'êtes pas encore certain.
18:24Marc,
18:25vous m'avez tendu une perche,
18:26je suis désolée,
18:26je vais vous embêter là-dessus,
18:27mais les prix sont fixés,
18:29certes,
18:29mais pour vous,
18:30promoteur,
18:31parce que je suis désolée,
18:31ça n'a échappé à personne
18:32qu'effectivement,
18:33ce climat de menace inflationniste,
18:35welcome back,
18:36la guerre en Ukraine 2022,
18:38qu'est-ce qui se passe
18:39pour le promoteur
18:40si en cours de chantier,
18:41lui,
18:41ses coûts augmentent ?
18:42Et ce qu'il peut y avoir,
18:44comme ce qu'on a connu
18:44il y a trois ans,
18:45quatre ans,
18:46des coûts d'arrêt du chantier
18:48parce qu'on n'y arrive plus,
18:49parce que les entreprises
18:50avec lesquelles on bossait,
18:51elles ont une surcharge
18:52liée au coût de l'énergie
18:53et qu'en fait,
18:54nous,
18:54on ne peut pas suivre.
18:55Alors,
18:55on traite nos marchés
18:56à forfaitaire,
18:57mais vous avez raison,
18:59après la guerre en Ukraine,
19:00on a eu des demandes
19:01de renégociation de prix
19:03en transparence des prix
19:04avec les entreprises.
19:05Et donc,
19:06la FFB nous a sollicités...
19:07La FFB nous a sollicité,
19:10nous les promoteurs,
19:11pour justement regarder
19:12les réclamations.
19:14Mais tout ça,
19:14c'est une question de partenariat.
19:15Et qu'est-ce qui s'est passé ?
19:16C'est qu'on a renié
19:17vraiment sur nos marges.
19:19Parce que nous,
19:21le prix de vente,
19:21il est fixé.
19:22Mais du coup, Marc,
19:22ma question,
19:23c'est...
19:24Les projets qui s'arrêtent,
19:25c'est quand il y a des faillites.
19:26Oui.
19:26Après, c'est repris
19:27grâce à la garantie financière
19:28d'achèvement,
19:29mais un jour,
19:29voilà,
19:30mais c'est très long
19:30et un jour,
19:31on en reparlera.
19:31Mais ce n'était pas
19:32le sujet du jour,
19:32mais quand même,
19:33là, on est en train de dire
19:34est-ce que c'est le moment
19:34d'investir dans le neuf,
19:35dans le Grand Paris ?
19:36Si je dois être
19:37complètement transparente
19:38avec celles et ceux
19:38qui nous écoutent
19:39et qui nous regardent,
19:40ma question, c'est
19:40est-ce que je prends
19:41un risque aujourd'hui
19:43à signer mon contrat
19:44de réservation,
19:45à acter chez notaire
19:45avec un promoteur immobilier
19:47compte tenu du contexte ?
19:48Alors, compte tenu du contexte aussi,
19:49il faut quand même
19:50se dire les choses.
19:52Les garanties d'achèvement
19:53sur les projets
19:54qui sont avec des promoteurs
19:55assez connus,
19:56avec des projets
19:57qui sont assez importants,
19:58il y a plus de 30 logements,
20:00avec une partie du programme
20:02qui est vendue en bloc,
20:03qui est vendue
20:03à un investisseur institutionnel
20:05ou à un bailleur social,
20:07plutôt des bailleurs sociaux
20:08actuellement.
20:09Le projet est sécurisé.
20:11Donc, ça veut dire
20:11qu'il faut très peu de ventes
20:13en accession
20:13pour pouvoir démarrer
20:14le chantier.
20:15À partir du moment
20:16où le chantier est démarré,
20:17la garantie financière
20:18d'achèvement est mise en place,
20:20vous avez signé
20:20chez le notaire
20:21et c'est là
20:21que vous êtes garantie.
20:22Vous êtes garantie
20:23de la livraison après,
20:24et ça, on en reparlera,
20:26j'espère qu'il n'y aura
20:26pas de faille
20:28de promoteurs
20:29et d'entreprises derrière.
20:30Mais enfin,
20:30il peut y avoir aussi
20:31des délais intersidéaux
20:33avec des changements de vie
20:34pour ceux qui avaient acheté,
20:35des enfants qui ont quitté
20:35le domicile.
20:36Enfin, je dis ça d'un mot quand même.
20:38La garantie garantit
20:39la livraison,
20:40mais pas la date.
20:41Mais ça concerne très peu.
20:42Mais heureusement,
20:43ça concerne très peu.
20:43Maman, c'est ceux-là
20:43qui sont mis en exergue.
20:45Ça peut être dramatique,
20:46c'est vrai.
20:46Votre conseil,
20:47c'est plutôt d'aller
20:47vers les gros programmes immobiliers.
20:49Non, pas les gros.
20:50Non, vers des programmes
20:51qui sont une trentaine de logements
20:54qui...
20:54Oui, c'est pas gros.
20:56C'est pas gros.
20:57Proportions gardées.
20:57Par contre,
20:58il y a des programmes
20:58dans lesquels il y a
21:00une partie de vente en bloc.
21:01S'il n'y a pas de vente en bloc,
21:02S'il n'y a pas de vente en bloc,
21:03sauf si on voit
21:04que le chantier démarre.
21:05La démolition a démarré,
21:06les travaux démarrent.
21:07Ça arrive aussi
21:08pour les petits programmes
21:09que les promoteurs préfèrent
21:11démarrer les travaux
21:11avant de signer notaire
21:12parce que ce n'est pas
21:13des gros montants au départ.
21:15Et donc, ça vous sécurise.
21:17Même avis de votre côté, Romain ?
21:19Même avis dans le sens
21:20où finalement,
21:24ils nous soutiennent
21:24parce que c'est vrai
21:25qu'évidemment,
21:25c'est les premiers quand même
21:26à nous garantir,
21:27à nous financer sur la dette
21:29dont on a besoin
21:30pour construire les immeubles
21:31et à nous financer
21:32par les garanties d'achèvement
21:33qui nous délivrent.
21:34Et les conditions
21:35que fixent les banquiers
21:36en ce moment,
21:37évidemment,
21:37se resserrent un tout petit peu,
21:38ce qui est assez logique
21:39finalement pour se rassurer
21:40eux en tant que garants
21:41et pour rassurer
21:42les acquéreurs finaux.
21:43C'est plutôt un système simple.
21:45Je ne vous cache pas quand même
21:46que vos propos sont assez flippants
21:48pour celles et ceux
21:49qui se sont engagés
21:50et qui ont signé
21:50un contrat de rénovation
21:54où il n'y a pas d'institutionnel à date
21:55où il n'y a pas de vente en bloc,
21:57ça veut dire que potentiellement...
21:58Il peut y avoir des dérapages
21:58mais de toute façon,
21:59sachez quand même
22:00que lors de la réservation,
22:01il y a un dépôt qui est fait
22:02et ce dépôt n'est pas
22:04chez le promoteur.
22:05Oui, chez le notaire.
22:06Il ne peut pas partir
22:06avec la quête.
22:07Oui, chez le notaire.
22:08Oui, bien sûr.
22:08Heureusement, heureusement.
22:10Heureusement, mais c'est ça.
22:11C'est rassurant.
22:11Du coup, on a quand même
22:12déjà conseillé
22:13nos auditeurs,
22:15téléspectateurs,
22:15si vous devez acheter
22:16dans le neuf,
22:17dans le Grand Paris,
22:17essayer de cibler des endroits
22:19où effectivement,
22:20en fonction,
22:21ce n'est pas tant la taille
22:22du programme
22:22qu'une part
22:23qui serait réservée
22:24à un institutionnel
22:25ou à un bailleur social
22:26qui finalement garantit
22:27une forme de sécurité aussi,
22:29de démarrage des travaux
22:30et de bonne concrétisation
22:32de la garantie financière
22:33d'achèvement
22:34qu'on espère ne sera pas activée
22:35parce que le promoteur
22:36ira au bout
22:36et dans les temps.
22:37Maintenant qu'on a dit ça,
22:38le Grand Paris,
22:39c'est grand.
22:40Alors, on parlait
22:41du Plessis-Robinson.
22:42Est-ce qu'il y a
22:42d'autres secteurs géographiques
22:43au sein du Grand Paris
22:44qui vous paraissent aujourd'hui
22:45très pertinents
22:46en fonction de ce que je cherche
22:48comme projet ?
22:49Que ce soit pour y vivre
22:51ou que ce soit
22:52pour y faire un investissement
22:53locatif, messieurs.
22:55Je pense qu'on a vu
22:56de toute façon
22:56toutes les gares nouvelles
22:58du Grand Paris
22:59être finalement
23:00le socle de projets
23:01finalement nouveaux,
23:02de quartiers qui se renouvellent
23:03et donc du coup
23:04d'immobilier à un moment donné
23:05qui tire aussi les prix
23:07et les projets vers le haut.
23:08Enfin, pardon,
23:09mais ça fait un peu plus de dix ans,
23:10c'est pas si longtemps,
23:10mais ça fait un peu plus de dix ans
23:11que je couvre ce secteur
23:12et je me souviens
23:13que j'ai démarré
23:13mes premières chroniques
23:14sur l'immobilier
23:14sur les Grands Paris
23:16et puis le Grand Paris Express
23:17et puis les gares
23:18et puis...
23:19Exemple très concret,
23:20Lailet Rose.
23:20Je dis Lailet Rose
23:21au hasard.
23:22Au hasard.
23:23C'est pas du tout
23:24notre ministre du Loge.
23:25Non, pas du tout.
23:25Par exemple,
23:26on vient de démarrer
23:27une commercialisation
23:28il y a quelques mois.
23:29On était le troisième promoteur
23:30à venir sur ce secteur
23:31d'aménagement.
23:32On est dans le sud de Paris.
23:33Donc on est vraiment
23:33dans le sud de Paris.
23:34Vous êtes au pied
23:35de la gare ligne 14.
23:36D'un côté,
23:37vous allez à Orly en direct.
23:38De l'autre côté,
23:38vous êtes connecté à Paris
23:39via la 14,
23:45qui était en renouvellement complet
23:46et le renouvellement complet,
23:48il se marque
23:48par des nouveaux projets
23:50qui attirent des commerçants,
23:52qui attirent du coup
23:53des nouvelles écoles,
23:54qui attirent un nouveau gymnase
23:55construit par la collectivité
23:56et on retrouve finalement
23:57le socle
23:58d'un nouveau lieu de vie
24:00et c'est ça
24:00que vont chercher les gens.
24:01Et donc là, du coup,
24:02Romain, vous me dites
24:02typiquement Lailet Rose,
24:04alors autre ambiance
24:05que le Plessis-Robinson quand même,
24:06vous nous dites
24:07ça peut être une opportunité
24:08d'investissement plutôt là
24:09ou de...
24:10Les deux.
24:11En fait, on voit les deux
24:11sur le bureau de vente.
24:13On voit des gens
24:14alors pas forcément d'ailleurs
24:15qu'ils viennent chercher
24:16de l'investissement
24:16via le dispositif Jean Brun
24:18parce qu'il n'est pas encore
24:19Justement, il nous reste
24:19trois minutes,
24:19il faut qu'on en parle en fait.
24:21J'ai honte.
24:23En fait, on parle, on parle,
24:24mais oui, justement,
24:25effectivement,
24:25le Jean Brun, messieurs,
24:26quand même,
24:26il nous reste trois minutes.
24:28J'en ai pas parlé.
24:29Dans le Grand Paris,
24:30ça vaut le coup.
24:32On clôt le débat
24:32sur Paris intra-muros,
24:33faites pas de Jean Brun à Paris.
24:34Ça n'a pas d'intérêt.
24:36Vous allez perdre de l'argent,
24:37ce n'est pas le bon plan.
24:38C'est dommage
24:38parce que c'est là
24:39qu'on a besoin
24:39de créer du logement.
24:40Bref.
24:42En fait, il faut rappeler
24:43les fondamentaux.
24:44Quand vous achetez
24:45une résidence principale,
24:46vous avez un arbitrage essentiel,
24:48c'est le prix,
24:48la qualité de vie,
24:49le temps de transport.
24:51C'est ce que dit
24:51un investissement locatif.
24:52Il faut avant tout vérifier
24:53qu'il y a une demande locative
24:55réelle et durable.
24:56Dans le Grand Paris,
24:57on peut difficilement
24:58se planter quand même.
24:59Mais ma question,
25:01c'est est-ce que vous avez
25:01essayé de regarder,
25:02vous savez,
25:03avec ce système d'amortissement,
25:04je ne vais pas refaire le sketch,
25:04on n'a pas le temps,
25:05mais il n'est quand même
25:06pas si simple que ça
25:07pour ceux qui déboulent
25:09sur l'investissement locatif.
25:11Mais du coup,
25:11est-ce que vous,
25:12vous avez regardé,
25:13mesuré quels étaient
25:14les secteurs
25:14où c'était peut-être
25:15le plus pertinent
25:16de se saisir
25:17de ce nouveau dispositif ?
25:18C'est sur des prix
25:19qui sont en dessous
25:20de 5 000 euros.
25:20En dessous de 5 000 euros.
25:21Si vous n'investissez
25:22que pour ça.
25:23D'accord.
25:23Déjà, c'est un premier indice.
25:245 000 euros,
25:25après, c'est fonction de la commune
25:27aussi où vous avez habité avant.
25:29Oui, bien sûr.
25:29Mais on sait que la demande locative,
25:30elle sera là sans doute
25:31dans une majorité du territoire.
25:33On ne peut pas avoir
25:33un prix coup près non plus.
25:34Ça dépend aussi
25:35de la qualité de la ville aussi,
25:37de la revente derrière.
25:38C'est sûr que vous avez
25:39peut-être acheté moins cher
25:40à Astin
25:41avec une bonne rentabilité,
25:42mais après,
25:43pour revendre,
25:44ça n'est rien contre cette ville.
25:45Non, non, bien sûr.
25:46Mais c'est aussi toujours
25:47essayer de mesurer,
25:49en fait,
25:49l'investissement qu'on fait
25:50et la perspective
25:51de plus-value à la fin.
25:52Complètement,
25:53parce qu'il y a deux composantes.
25:53Vous venez de le dire
25:54juste avant
25:54dans la question du rendement.
25:56Finalement,
25:56il y a le rendement brut
25:57qu'on touche tous les mois.
25:58Et puis ensuite,
25:59il y a la question
25:59de la plus-value.
26:00Donc,
26:00quand vous investissez
26:01sur un secteur
26:01qui est peut-être
26:02un secteur porteur
26:03sur lequel vous aurez
26:03un tout petit peu
26:04moins de rendement au début,
26:05vous aurez peut-être
26:05plus de plus-value à la fin.
26:06Donc,
26:07ça,
26:07c'est une question
26:07de opportunité.
26:08Plus il y a un rendement,
26:09plus aussi on prend de risques
26:10et ça,
26:10c'est ce qu'on cesse
26:11de dire à l'antenne
26:11de BFM Business.
26:12Donc,
26:12c'est quand même...
26:13Et juste d'un mot,
26:14il nous reste une minute.
26:15Vous en voyez beaucoup
26:16des investisseurs intéressés
26:17par le Jean-Brain
26:18dans vos bulles de vente
26:18ou pas du tout ?
26:20C'est trop tôt.
26:22En gros,
26:22Marc ne voit personne.
26:24Je pense que la réponse
26:24de Marc est très
26:25politiquement correcte
26:25et je la rejoins très bien.
26:27Il n'y a personne.
26:28En fait,
26:28il n'y a pas de demande spécifique
26:29parce que le dispositif
26:30n'est pas forcément
26:31très lisible
26:32et compréhensible.
26:34Je pense que c'est
26:34le sujet principal,
26:35si ce n'est qu'il y a
26:36quand même un effet
26:36de buzz qui commence
26:37à se constituer
26:38et donc les gens reviennent
26:39peut-être un peu plus
26:40vers l'investissement locatif
26:41mais pas forcément
26:42vers le Jean-Brain
26:42pour l'instant.
26:43C'est quand même dramatique.
26:44Il faut qu'on fasse
26:45des calculateurs.
26:46Oui,
26:46mais c'est ça.
26:47Je rends hommage par exemple
26:49à Pierre-Emmanuel Juch
26:50et Maslow
26:50qui lui s'amuse,
26:51je dis s'amuse
26:51en toute proportion gardée,
26:54mais justement
26:54à regarder la pertinence
26:56d'un investissement
26:57Jean-Brain
26:57en fonction des loyers
26:58intermédiaires
26:59avec ce système
27:00d'amortissement
27:01en fonction du niveau
27:01de loyer
27:01que vous allez pratiquer.
27:03On le fait revenir
27:03dans pas longtemps
27:04Pierre-Emmanuel
27:05et je pense qu'on pourra
27:05essayer de regarder
27:06justement là où c'est pertinent.
27:07C'est vrai que c'est compliqué
27:08aujourd'hui.
27:09En gros,
27:09on crée des outils
27:11encore faut-il
27:11qu'il soit suffisamment lisible
27:12et qu'on communique
27:13suffisamment dessus.
27:14On est assez d'accord là-dessus ?
27:15D'accord.
27:16Mais bon,
27:16voilà,
27:17c'était super.
27:19Merci en tout cas
27:20à tous les deux.
27:24Voilà,
27:24vous voyez,
27:24quand on trouve les mots,
27:25ça se passe beaucoup mieux
27:26pour vos témoignages
27:27et puis surtout
27:27pour cette opportunité
27:28d'investir dans ce grand pari
27:29parce qu'effectivement,
27:30il y a des opportunités.
27:31Je retiens le Plessis-Robinson
27:32et la Hille-et-Rose.
27:33On a fait la promo
27:34de notre cher et tendre
27:34ministre du logement.
27:36Merci à Romain Crépelle,
27:38directeur exécutif
27:38de Néolieu et Marc Jedou,
27:40président du Pôle Habitat
27:41FFB,
27:42Grand Paris
27:42et directeur général
27:44de Pierre-Etoile.
27:45Vous reviendrez sur ce plateau
27:46parce qu'il y a plein de sujets
27:46qui m'intéressent en ce moment
27:47et qui vous concernent
27:48sur l'avenir
27:49de cette promotion immobilière,
27:51sur nos enjeux
27:52d'électrification
27:53de notre parc.
27:54Merci de nous avoir suivis
27:55sur BFM Business.
27:56On revient demain
27:56pour un nouvel épisode
27:57des Experts de l'IMO.
28:00Les Experts de l'IMO
28:01sur BFM Business.
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