- il y a 2 jours
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:06Et comme tous les jours sur BFM Business, c'est l'heure des experts de l'IMO à votre déjeuner,
00:12une demi-heure pour parler immobilier, pour parler logement. Et comme tous les jours,
00:16ça démarre normalement par une séquence qui s'appelle le Pro de l'IMO. Et cette séquence,
00:19c'est l'occasion de nous entretenir avec un professionnel de ce secteur de l'immobilier,
00:24du logement au sens large. Il nous apporte le plus souvent des témoignages, des anecdotes qui
00:29nous permettent de réfléchir à l'état actuel du marché. Aujourd'hui, on va mettre un peu
00:33d'optimisme dans vos vies immobilières. Même ceux qui sont déjà propriétaires, voire multipropriétaires,
00:39envisagent encore d'investir. On sera en ligne dans quelques instants avec Jean de Confiance.
00:44Et puis ensuite, retour en plateau pour le débat du jour. Et on restera sur cet appétit pour la pierre.
00:50Appétit mesuré ces derniers temps en ce qui concerne l'investissement locatif. On va voir
00:56comment relancer ce secteur. Mais avant cela, c'est l'heure du Pro de l'IMO.
01:00Les experts de l'IMO, le Pro de l'IMO.
01:06Et on est en ligne avec Clara Lemarié. Bonjour Clara.
01:10Bonjour Marie.
01:11Bonjour. Vous êtes l'une des porte-parole de Jean de Confiance, directrice de la communication
01:14et du marketing. Alors, on va discuter un petit peu avec vous d'une étude que vous sortez à l'occasion
01:19du salon RENT, la tech dans l'immobilier. Étude qui finalement nous envoie des signaux plutôt
01:26positifs sur l'envie d'investir de gens qui sont d'ores et déjà propriétaires.
01:33Absolument. Aujourd'hui, un petit rappel sur Jean de Confiance. Jean de Confiance, c'est
01:38une plateforme de petites annonces qui rassemble 2 millions de membres. Chacun de ces membres
01:42est coopté pour devenir membre de la plateforme avec 3 par 1. Et effectivement, au sein de cette
01:48communauté de Jean de Confiance, on a une appétence autour de l'immobilier qui est très forte
01:53puisqu'on est aujourd'hui extrêmement présent sur le secteur de l'immobilier, location,
01:58vente et location de vacances. Et récemment, on a en effet travaillé sur une étude avec
02:03nos membres qui révèle qu'aujourd'hui, 71% de nos membres propriétaires sont multipropriétaires
02:09et sont dans une démarche continue d'investissement puisque 30% d'entre eux, aujourd'hui, souhaitent
02:15investir à court terme.
02:16Moi, c'est ça qui m'intéresse le plus, Clara. Pas tellement que le fait 71% des gens qui
02:20sont son genre de confiance, son multipropriétaire. Tant bien pour eux, tant pis pour moi !
02:26C'est plutôt qu'ils le sont déjà et que visiblement, eux ne sont pas refroidis à
02:30l'idée de continuer à investir sur ce marché.
02:33Absolument. Leur logique, c'est d'investir dans les 6 à 12 mois avec une volonté de
02:38faire grandir leur patrimoine et de pouvoir développer leurs investissements dans l'immobilier,
02:43que ce soit pour une résidence secondaire.
02:44C'est ce que j'allais dire. Clara, ils veulent faire quoi ? C'est-à-dire réinvestir dans
02:47l'immobilier, c'est quoi ? C'est racheter une nouvelle résidence secondaire parce qu'ils
02:50ont plein de petits sous et qu'ils ont envie de racheter une résidence secondaire ou au
02:54contraire, c'est de faire quelque chose de productif et donc notamment de l'investissement
02:58locatif ?
03:00Exactement. Donc on a les deux cas. On a aujourd'hui 50% des membres qui souhaitent
03:04investir dans l'investissement locatif et on a aussi 50% des membres à interroger qui
03:09ont un investissement dans les 6 à 12 prochains mois qui est orienté sur quelque chose de
03:14plus orienté résidence secondaire.
03:17Et ils sont prêts à dépenser beaucoup d'argent pour ça ou ils se disent « oulala,
03:22j'y vais » mais quand même avec un peu de frilosité ?
03:26Absolument. Aujourd'hui, on a des retours sur des budgets qui vont de 100 à 500 000 euros
03:31sur des enveloppes d'investissement.
03:34Et justement, quand vous voyez ça, vous vous dites par rapport à tout ce qu'on se dit
03:37régulièrement sur le plateau des experts de Limo où on dit que le contexte n'est quand même
03:41pas le plus opportun aujourd'hui pour investir. On voit l'incertitude fiscale, politique,
03:48qui certes quand on achète sa résidence principale ou une résidence secondaire et qu'on en a
03:53les moyens, on ne se pose pas trop ces questions-là. Mais quand on fait un investissement locatif,
03:56pour le coup, on le fait. Vous, sur Jean de Confiance, vous ne voyez pas trop cette frilosité,
04:01cette incertitude qui plane aussi sur les propriétaires bailleurs ?
04:04Non, absolument pas. Aujourd'hui, on a la chance d'avoir une communauté premium
04:08qui est aussi très présente dans des zones urbaines et avec une volonté d'investir
04:14aussi dans ces zones urbaines. On ne sent pas de frilosité et notamment liée à ce qui fait
04:19la force de Jean de Confiance, c'est-à-dire la connexion entre les membres, la fiabilité
04:23des relations, mais aussi la sécurité au sein de la plateforme pour pouvoir découvrir des
04:29annonces de qualité et avoir une transaction très fiable avec les personnes qu'ils peuvent rencontrer
04:33sur la plateforme.
04:34Merci Clara. Clara Lemarié, donc, pour Jean de Confiance et cette étude que vous publiez
04:40à l'occasion du salon RENT Paris-Porte de Versailles. Merci d'avoir été avec nous.
04:44Si comme Clara, vous avez un témoignage à nous apporter dans l'émission, n'hésitez pas,
04:47on a une adresse mail lesexpertsdelimo.fr. Allez, c'est l'heure du débat.
04:54Les experts de l'IMO, le débat.
04:58Et on quitte Jean de Confiance pour aller avec un petit peu moins de Jean de Confiance,
05:02on va le dire comme ça.
05:03Gratuit.
05:04Non, ce n'est pas gratuit. Vous allez voir pourquoi. On va parler de l'investissement locatif.
05:08On va parler du fait que, contrairement à ce que constate Jean de Confiance, et c'est
05:11possible parce qu'on est sur quand même un marché très particulier, avec des usagers
05:14très particuliers, ce système de cooptation, etc.
05:17Bon, ce n'est pas la vraie vie de tout le monde, on va le dire comme ça.
05:20Bonjour Thierry Vignal.
05:22Hello Marie.
05:22Thierry, donc, pour le patron d'Atome désormais. Et puis, à mes côtés également,
05:26c'est sa première, Pierre-François, cofondateur de Cataneo. Bonjour Pierre.
05:30Bonjour Marie.
05:30Alors, vous êtes tous les deux sur ce plateau parce que vous êtes tous les deux des acteurs
05:34de cet investissement locatif. Vous en faites tous les jours, vous conseillez tous les
05:38jours. On ne va pas se mentir, là, on a eu un petit vent d'optimisme en début d'émission.
05:43La réalité du marché, en réalité, ça ne va pas très bien en ce moment, soyons honnêtes.
05:48Juste pour reprendre les chiffres de Jean de Confiance, elle disait que c'était
05:5150% qui étaient prêts à réinvestir. Non, pardon, 30% qui étaient prêts à réinvestir
05:57et la moitié pour un investissement locatif. Donc, en fait, ça fait 15%.
06:00C'est 50% de 30%.
06:01Et donc, ça fait 15%. On se rappelle de Marina Kiss de Century 21 qui avait dit...
06:04Charles Marina Kiss, qu'on embrasse.
06:05Qu'on embrasse très fort, qui avait dit que c'était un tiers des ventes en 2021 qui
06:09était pour l'investissement locatif. Là, on parle de 15. Donc, déjà, c'est divisé
06:11par deux. Et bon, il y a un petit biais marketing plutôt positif sur l'investissement.
06:15La vérité, c'est que, par exemple, Préto, nos amis de Préto nous disent que c'est
06:18moins d'un crédit sur 10 aujourd'hui chez eux. Et les acteurs de l'investissement
06:23locatif historique, le top 3, 4 ont des ventes divisées par 7, 8, 9, 10 par rapport
06:30au plus haut. Donc, non, on est sur un marché assez déprimé. On va voir les raisons.
06:33Justement, Pierre, vous aussi, je sais que vous allez m'expliquer quand même qu'il y a
06:36des solutions. Et c'est le but de cette émission, d'expliquer pourquoi, finalement, ce n'est
06:40pas tant que ça une mauvaise idée d'investir. Pour la locataire, je suis, s'il vous plaît,
06:44propriétaire bailleur, investissez. Mais vous, ce que vous constatez aussi, j'imagine
06:48que ce n'est pas un marché hyper dynamique aujourd'hui.
06:51On n'a pas un grand ciel bleu, mais évidemment, on a des fondamentaux qui restent. On a l'effet
06:56de levier bancaire, on a des taux d'emprunt qui vont un petit peu baisser. Historiquement,
07:01les loyers n'ont jamais baissé. Les prix de l'immobilier suivent une courbe quand même
07:04à long terme qui sont en prise de valeur. Donc, il y a quand même des fondamentaux
07:08qui sont là et qui peuvent susciter encore des effets positifs sur l'investissement
07:12locatif.
07:13Il ne veut pas me dire qu'en ce moment, ça ne va pas trop. Il veut me dire qu'en fait,
07:16il y a encore plein de raisons. Mais c'est ce qu'on va voir. Mais juste quand même,
07:18vous constatez quand même, j'imagine, au quotidien avec vos clients, vos propriétaires
07:22investisseurs, qui ne sont pas forcément rassurés par la situation actuelle, non ?
07:27En fait, si vous regardez sur les 4-5 dernières années, on a tout le temps eu de l'incertitude.
07:31On a eu l'encadrement des loyers, la loi climat. Aujourd'hui, on parle de la fiscalité.
07:35J'ai envie de vous dire, les investisseurs un petit peu aguerris, aujourd'hui,
07:38ils ont pris l'habitude de vivre dans cet environnement turbulent.
07:42Et on nous a toujours annoncé un cataclysme. Et à la fin, est-ce que le cataclysme a été là ?
07:46Non, regardez, les loyers, comme je disais, sont toujours là.
07:48Les valeurs d'actifs fonciers sont toujours là. Et donc, finalement, qu'est-ce qu'il faut faire ?
07:52Est-ce qu'on attend d'avoir le grand ciel bleu, comme tout le monde, pour passer à l'action ?
07:56Et donc, on va avoir les mêmes résultats que tout le monde ?
07:58Ou alors, moi, je suis plutôt partisan du fait que, dans les petites périodes d'incertitude,
08:02c'est là où on a les meilleures opportunités ?
08:05Je suis d'accord avec Pierre. Néanmoins, je comprends pourquoi le marché
08:08de l'investissement locatif est si atone. Il y a deux raisons.
08:12Si on se bat sur Paris, toi, t'es plutôt sur Lyon, mais à Paris,
08:14là, je suis sur les chiffres meilleurs agents. Donc, le loyer moyen,
08:17il est à 33 euros du mètre carré. Le prix moyen, il est à 9 700.
08:20On va arrondir à 10 000. Ça fait un rendement brut à 4 % à peu près.
08:23Donc, ça, c'est brut. C'est avant Rénault énergétique.
08:26Je parle d'un prix pré-Rénault.
08:29Pardon, Thierry, je vous interromps, mais Paris, ça n'a jamais été la ville
08:32où il fallait aller pour du rendement. C'est un investissement patrimonial.
08:36Oui, d'accord. Je rappelle quand même que 4 % à Paris, ça fait à peu près
08:39du 2,6 net quand on enlève les charges et les taux, ils sont à 3,2.
08:42D'accord, Thierry, mais si j'ai investi, par exemple, si j'ai acheté un bien immobilier
08:45il y a 10 ans à Paris, il faut voir. Les prix, ils ont augmenté de combien en 10 ans à Paris ?
08:49Oui, mais là, c'est pour les gens actuellement qui investissent.
08:51Oui, mais ce que je veux dire, c'est qu'il y a quand même l'investissement parisien
08:55et à l'époque, les loyers étaient plus bas aussi.
08:56Mais même à l'échelle nationale, les rendements bruts, j'ai regardé les stats nationales,
08:59c'est environ 5 et quelques pourcents, donc ça fait du 3 net quand on enlève charges, taxes foncières et compagnie.
09:04Les taux, ils sont à 3,2. Ce n'est pas incroyable en termes de rendement.
09:08Et moi, je pense surtout, honnêtement, c'est l'incertitude fiscale réglementaire.
09:14Elle est à des ordres de magnitude plus élevés que ce qu'on avait vécu auparavant.
09:18Parce que là, les clients me demandent, je vais le faire en LMNP, on ne sait plus trop ce que c'est.
09:22C'est quoi le LMNP ? Loire meublée, non professionnelle, en plus qui est terrible.
09:26Non mais pour ceux qui nous écoutent, il faut savoir qu'on se discute un petit peu avant l'antenne, etc.
09:30Et je parlais avec Pierre tout à l'heure, parce que c'est sa première avec nous.
09:33Et je disais, par contre, Pierre, il faut faire attention parce que toujours être pédagogue.
09:36Donc LMNP, Thierry, c'est sa millième sur le plateau, il continue.
09:40C'est le régime star des investisseurs historiquement, parce qu'on peut amortir,
09:45il n'y a pas de reprise d'amortissement, donc on peut écraser son revenu locatif
09:49avec cette matière déductible incroyable qu'est l'amortissement.
09:53Et donc, on ne paye quasiment pas d'impôts sur les loyers.
09:55Et à la fin, quand on revend, il n'y a pas de reprise des amortissements.
09:58Maintenant, si.
09:59Maintenant, si.
10:00Donc en fait, le LMNP est plus ou moins enterré.
10:03On parle du statut du bailleur privé qui va remplacer le LMNP.
10:07Mais j'ai passé beaucoup de temps hier pour préparer l'émission.
10:10Je n'ai rien compris à ce que ça allait donner.
10:13Je ne sais pas en quoi ça consiste.
10:15Vraiment, j'y ai passé des heures.
10:16Alors, c'est l'amendement.
10:17Alors, ça va être compliqué.
10:18Mais l'amendement parlementaire qui sera discuté a priori, si tout va bien, la semaine prochaine,
10:23puisque le budget revient entre les mains des députés qui se collent là en ce moment
10:27au projet de loi de finances de la sécurité sociale.
10:30Vous n'avez rien compris, ce n'est pas grave.
10:31Mais bref, notre statut du bailleur, il sera discuté a priori la semaine prochaine.
10:35L'amendement parlementaire prévoit un amortissement de 3,5% sur 80% de la valeur du bien.
10:40Plafonné.
10:41Plafonné.
10:42À 10 000 euros.
10:435 000 ?
10:4310 000, je crois.
10:43Moi, j'ai lu 5 000, mais il y a plusieurs amendements.
10:45Oui, parce qu'il y a l'amendement gouvernemental qui est tout pourri, on l'a déjà dit.
10:48Mais a priori, cet amendement parlementaire qui est transpartisan est celui qui aurait
10:53les préférences des députés.
10:53Sur le 9, en priorité ?
10:55Les deux, justement.
10:56Contrairement à l'amendement gouvernemental qui restreignait l'amortissement au 9.
11:00Là, ce serait sur les deux, moyennant des loyers modérés et une qualité, évidemment, énergétique.
11:06Et le plafond à 5 000 euros par an.
11:08Non, ce n'est pas 5 000, Pierre.
11:09Il ne faut pas écouter Thierry.
11:11Je dis que c'est Thierry, d'accord, mais même avec Thierry.
11:13De toute façon, ce n'est pas voté, les gars.
11:15Mais la question, c'est effectivement, est-ce que ce n'est pas ça qui porte préjudice
11:19plus qu'avant ? Vous nous parliez effectivement de tous les sujets qui ont bougé ces dernières
11:24années et finalement, ça n'a pas provoqué de cataclysme.
11:27OK.
11:28Mais là, je rejoins Thierry.
11:29C'est-à-dire qu'on nous vend des dispositifs.
11:32On ne sait pas s'ils vont venir, s'ils ne vont pas venir.
11:34On nous dit qu'on va arrêter d'aider le meublé, on va se remettre sur l'allocation
11:37nue, mais là, le dispositif ne vient pas.
11:39C'est peut-être plus ça, cette incertitude qui est encore plus forte que ces dernières
11:42années.
11:42En fait, chez nous, chez Cataneo, ce qu'on voit, c'est que nos clients nous questionnent
11:45plus que par le passé.
11:47Évidemment, à chaque projet de loi de finances, on avait des questions.
11:49Mais je rejoins Thierry où cette année, c'est vraiment l'effervescence.
11:52Mais finalement, moi, mon conseil, c'est de dire, quoi qu'il en soit, il va falloir
11:56rester agile.
11:57Quand on a un cycle de détention d'un bien immobilier à 10, 15, 20 ans, on s'adapte.
12:01Avec la loi climat, on fait peut-être une petite isolation par l'intérieur pour améliorer
12:06le DPE.
12:07Et si on a un changement de régime fiscal, une évolution, eh bien, on greffera le mode
12:12d'exploitation qui va bien à son appartement pour avoir de la performance quand même.
12:16Et donc, moi, je trouve ça dommage de perdre six mois, de ne rien faire aujourd'hui pour
12:21connaître ce qui va se passer.
12:22Si tout le monde fait ça, comme je le disais, dans six mois, on y verra clair et tout le
12:26monde va investir en même temps.
12:27Et là, le marché risque d'exploser.
12:28C'est ce qu'on souhaite.
12:29Mais c'est dommage de perdre du temps.
12:31C'est vrai que c'est dommage.
12:32Et puis, je rejoins Pierre aussi.
12:33Du coup, je me dis, rien n'empêche évidemment de modifier aussi ses choix d'investissement
12:38d'aujourd'hui, plus tard.
12:39Ses choix fiscaux, par exemple.
12:40La SCILIS, je trouve que c'est plus lisible.
12:43C'est plus dur à financer en SCILIS.
12:45On a plus de visibilité, mais il y a d'autres inconvénients.
12:49Peut-être que la SCILIS sortira gagnante du projet de loi finance, mais on n'en sait
12:54rien à ce stade.
12:55Aujourd'hui, on n'a pas de boule de cristal.
12:56Parce qu'on crée une société pour investir, maintenant, on en a parlé au moment du débat
13:00sur la LLI, le statut de la LLI.
13:03Surtout que la plupart des investisseurs possèdent un bien, deux biens.
13:07Créer une SCI et donc une grosse mécanique juste pour un ou deux biens, avec les contraintes
13:12que ça génère, ce n'est peut-être pas la bonne solution.
13:14Et en parlant de grosse mécanique, le micro-bic a été revu à la baisse à 15 000 euros
13:19maintenant le plafond.
13:20C'est-à-dire qu'au-delà de 15 000 euros de revenus, on doit se farcir à un comptable
13:23pour pouvoir déclarer.
13:25Mais c'est presque ça, en fait, à force de complexifier les choses.
13:29Est-ce que ce n'est pas ça, finalement, qui retient les gens ?
13:32C'est-à-dire que quand bien même vous allez leur dire
13:34« Mais ne vous inquiétez pas, à la fin, votre rendement, il sera super »,
13:36le fait de me dire « En fait, je ne vais pas pouvoir le faire solo,
13:39il va falloir que je crée une SCI, il va falloir que j'ai un comptable,
13:42que j'ai un gestionnaire, que j'ai machin, que j'ai des trucs »,
13:44on se dit « Ce n'est pas la peine, c'est trop compliqué ».
13:45Mais moi, justement, pour en dire là-dessus, j'ai envie d'être optimiste.
13:48Le statut du bailleur privé va dans ce sens de simplification,
13:53parce qu'on harmonise les régimes,
13:55va dans le sens aussi de l'incitation fiscale,
13:58avec des règles communes et qui donnent envie d'investir,
14:01avec les 4%, 5%, donc après avoir les contreparties demandées.
14:06Et donc, c'est ce que, aujourd'hui, demandent les investisseurs,
14:09de l'incitation, de la stabilité, de la confiance.
14:12Et demain, si on arrive, et je le souhaite, à avoir ces éléments-là,
14:16on va passer à l'action et le marché va redevenir grand ciel bleu.
14:19Bon, avec des scies, on mettrait Paris en bouteille.
14:22Du coup, en attendant que ça se fasse ou pas,
14:25sur quoi je devrais me positionner,
14:27si moi, j'étais votre cliente à tous les deux ?
14:29Chambre de bonne !
14:31C'est le business d'atome de Jean-Romé Thierry Vignal,
14:33donc forcément, il va faire la promo de son truc.
14:35Mais la vérité, c'est ça, c'est si je dois mettre de côté
14:38ces considérations d'ordre fiscal,
14:41qu'est-ce que je dois regarder pour investir ?
14:43Pour moi, la première règle, c'est l'emplacement.
14:46On dit toujours dans l'immobilier, trois règles.
14:49Exactement.
14:50Et il se posait trois questions.
14:51L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement !
14:53Pour un petit peu préciser, est-ce que j'achète bien ?
14:56Est-ce que je vais bien louer ?
14:57Et est-ce que je vais bien revendre ?
14:58Si je réponds oui à ces trois questions,
15:00en général, c'est un bon investissement.
15:01Il n'y en a que deux sur lesquelles vous allez avoir quelques certitudes.
15:04La dernière, la plus-value...
15:06Mais on a quand même des tendances selon les secteurs.
15:08On a des zones où on n'a pas de tension locative,
15:11pas de tension à la vente.
15:12On sait que ça ne se valorise pas de façon historique.
15:14alors que des grandes villes en croissance économique,
15:16démographique, comme Paris, Lyon,
15:18on sait qu'on a sur des cycles longs quand même
15:20des perspectives de prise de valeur.
15:21Oui, mais les performances passées ne préjugent pas
15:24des performances futures, c'est ça les peuples.
15:25Mais on a des indices.
15:27Mais donc, du coup, en réalité,
15:29la règle de base, il ne faut jamais en sortir,
15:31c'est vraiment le prix d'achat et le loyer que je vais percevoir.
15:34Oui, oui.
15:35Mais tout le reste, on s'en fiche.
15:36C'est-à-dire que tout le délire qu'on a sur la fiscalité,
15:39on s'en fiche.
15:39Ça ne doit pas être prioritaire.
15:41C'est pour ça, les gens qui investissaient dans le Pinel
15:43et qui étaient drivés par un argument fiscal en trio
15:46au détriment du sous-jacent et de sa qualité,
15:48ce n'est pas la bonne stratégie.
15:49Effectivement, c'est d'abord le projet financier immobilier
15:52et ensuite, on voit l'enveloppe fiscale qui va bien.
15:55Moi, ce que je conseille, c'est d'être contre-arien,
15:57comme on dit en bourse,
15:58c'est-à-dire d'aller dans les secteurs les plus massacrés.
16:02Qu'est-ce qui est massacré ?
16:03C'est les produits pour investisseurs,
16:04puisque les investisseurs se sont retirés massivement.
16:06Le produit pour investisseurs typiques, c'est le studio.
16:10Effectivement, les chambres de bonnes parisiennes, ça marche bien.
16:12Ça marche bien, ça ne marche pas du tout,
16:13mais c'est justement pour ça qu'il faut y aller,
16:15parce qu'il y a une baisse des prix sur ce secteur
16:17puisqu'il n'y a plus d'investisseurs locatifs,
16:18donc il n'y a plus de concurrence.
16:19Et donc, on se retrouve régulièrement,
16:21j'ai des chambres de bonnes avec toilettes, ascenseurs à Paris,
16:26à moins de 100 000 euros.
16:27Pas sur le palier !
16:28Non, non, non, parce qu'on a l'image d'épinal
16:30de la chambre de bonnes du 16e insalubre,
16:32avec toilettes, paliers, etc.
16:33Non, là, je parle d'une chambre de bonnes,
16:34de 10, 12 mètres carrés, avec toilettes,
16:37ascenseurs ou étages accessibles.
16:39Je les ai à moins de 100 000 euros assez régulièrement.
16:42Toutes les semaines, j'en ai moins de 100 000 euros.
16:44Et ça, ça ne se voyait pas à l'époque de l'âge d'or,
16:46en 2021, c'était 150, 200 ou rien.
16:49Aujourd'hui, c'est moins de 100.
16:51Bon, c'est compliqué ensuite à louer
16:52parce qu'on a la mairie de Paris qui fait tout
16:55pour rendre illégal tout ce qui ne perd pas d'argent.
16:58Donc, plafonnement des loyers, Airbnb,
17:00c'était évidemment terminé.
17:01Le co-living, la fin du co-living.
17:04Mais en quoi, alors ?
17:05Non, pardon, mais en quoi les loyers,
17:07on continue à augmenter
17:08malgré le plafonnement des loyers à Paris ?
17:10Le problème, Marie, c'est que le plafonnement,
17:12j'aime bien l'idée.
17:13Mais par exemple, sur les studios de 9, 10 mètres carrés,
17:16un plafonnement à 30 euros,
17:17bon, ça veut dire que je ne peux pas louer
17:18plus de 270 euros.
17:20Moi, ça me coûte 750 en mensualité,
17:22donc je vais perdre 500.
17:23Bon, ça ne m'excite pas, du coup.
17:25Et je suis obligé de trouver des moyens.
17:26Alors, je vais faire du buy mobilité avec complément.
17:29Je vais aller viser de l'étudiant.
17:30Américain.
17:31Moi, j'aimerais bien loger de l'étudiant français.
17:34À 10 000 euros le mois ?
17:35Oui, j'imagine.
17:37Non, mais tu vois, pardon,
17:38mais quelque chose qui correspond à ma mensualité,
17:39à 700 et quelques,
17:41ce qui est en gros le prix pratiqué sur ce genre de...
17:43Mais bien rénové.
17:44Parce que le truc aujourd'hui,
17:45c'est comme c'est plafonné,
17:46ça ne rapporte rien,
17:47donc il y a zéro effort de rénovation,
17:48donc on est sur des trucs insalubres,
17:50où il y a eu 2 000 euros de travaux,
17:51la moitié sont des passoires thermiques.
17:52Mais sauf que, Thierry, la réalité,
17:54et vous le dites très bien,
17:55c'est que ces studios-là,
17:57ils sont à minimum 700 euros par mois.
17:59Parce qu'ils sont meublés ?
18:00Oui, mais c'est souvent sur des formats de location un peu exotiques,
18:04parce que pas le choix, sinon on perd trop d'argent.
18:06Donc, la réalité,
18:08c'est-à-dire que si on respecte à la lettre l'encadrement,
18:10c'est 270 euros,
18:11donc je perds 500 euros par mois,
18:13donc je vais mettre zéro effort de rénovation,
18:14donc ça va être insalubre.
18:15Et si ça se trouve, les prix baisseraient aussi,
18:17et ce ne serait pas moins de 100 000 euros,
18:18mais moins de 50 000 euros.
18:19Là, vous êtes concrètement sur l'exemple qui illustre que la politique...
18:22Mais oui, Pierre, à Lyon, il y a l'encadrement des loyers.
18:24La politique de l'encadrement des loyers,
18:26si on l'applique rigoureusement,
18:28en fait, ça va générer les objectifs inverses
18:30de pourquoi ça a été mis en place.
18:32Ah ben voilà, je suis d'accord, merci.
18:33Super, je me retrouve avec deux anti-encadrement.
18:37L'encadrement, ça rend les choses pas rentables.
18:40En tout cas, sur mon segment, c'est pas rentable.
18:41270 euros, je perds de l'argent,
18:42donc je ne vais pas le faire.
18:43Donc, il y a 115 000 chambres de bonnes à Paris,
18:46un tramureau,
18:46s'il y en a 85% à l'abandon d'après l'INSEE,
18:48c'est un million de mètres carrés habitables,
18:50pas exploitées parce que pas rentables.
18:52Donc, il y a deux choses.
18:52Soit on laisse en friche un million de mètres carrés
18:54en pleine crise du logement,
18:55soit on accepte de ne pas mettre 270 euros par mois le plafond,
18:59mais peut-être 500 pour perdre un tout petit peu moins d'argent.
19:01Mais s'ils ne deviennent pas louables,
19:02ils perdent de la valeur, non ?
19:04Je ne dis pas de bêtises, là.
19:05Un peu comme les passoires thermiques,
19:06quand elles sont plus louables,
19:08elles perdent de la valeur.
19:09C'est ce qu'on appelle la valeur verte.
19:10Si, par exemple, elles devenaient pas louables,
19:12est-ce que finalement, ces studios-là,
19:13je ne les paierais pas, moi, 40 000 euros
19:15au lieu de les payer 80 ou 100 000 euros ?
19:16De toute façon, si ce n'est pas louable,
19:18on ne va rien en faire.
19:19Donc, la valeur, j'ai envie de dire,
19:20elle est preuve de zéro parce que ça ne rapporte rien.
19:23C'est peut-être pas ça.
19:23Il va falloir regarder le côté risque et le côté exotique
19:26et le mettre en parallèle du côté légal.
19:29Ce que je veux dire, c'est que techniquement,
19:30sur l'encadrement des loyers,
19:31qu'ils soient à Lyon ou à Paris,
19:33vous n'allez pas me dire que les loyers ont baissé
19:34à Lyon ou à Paris ?
19:36Non.
19:36D'ailleurs, le plafonnement, la révision,
19:38elle a été plafonnée en 3-3,5 %
19:41ces 3-4 dernières années, chaque année.
19:43Ce qu'on constate, quand même,
19:44c'est que la mesure qui devait plutôt viser
19:48à améliorer la qualité des logements
19:50et à lutter contre des loyers indécents,
19:53finalement, ça n'a pas trop d'impact.
19:55Et surtout, c'est que les propriétaires...
19:56Ça a quand même limité la hausse de loyers.
19:57Mais les propriétaires choisissent toujours
19:59les mêmes locataires.
20:00Oui, c'est ça.
20:00Et ils choisissent la directrice marketing
20:03chez Danone en CDI
20:04parce que...
20:05Bien sûr.
20:05La petite étudiante en théâtre
20:09qui a le budget
20:09mais qui n'a pas le CDI
20:11qui va bien dans une boîte du CAC 40,
20:12elle n'a pas accès.
20:13Oui, mais ça, c'est le problème de qui, ça ?
20:15C'est le problème de la mairie
20:16parce qu'en fait,
20:17quand on plafonne
20:17et qu'on n'est pas rentable,
20:19le seul truc qu'on peut contrôler,
20:20le seul variable qu'on peut contrôler,
20:21c'est la qualité du dossier.
20:23Avant, on pouvait louer un peu plus cher
20:24à des dossiers un peu plus fragiles.
20:26Aujourd'hui, on ne fait que du CDI CAC 40
20:28ou rien.
20:29Et tous les autres sont exclus
20:30parce que quitte à perdre de l'argent,
20:31autant être sûr
20:32qu'on ne va pas en perdre plus que de raison
20:34en ayant un locataire incroyablement solvable.
20:36Et c'est ça, la réalité sur le plafonnement.
20:38Et au-delà du plafonnement,
20:39on est dans un environnement réglementaire
20:40qui est hyper hostile
20:41à chaque nouvelle mesure.
20:42C'est anti-investissement.
20:44C'est anti-Airbnb,
20:45anti-co-living,
20:46anti-microbique.
20:48On arrête le LMNP.
20:49On remet du DPE.
20:50Et à chaque fois, ça ne fait que...
20:52En plus des punaises de lit.
20:53Quelques de signes de performance énergétique ?
20:54En plus des punaises de lit.
20:55En plus des punaises de lit.
20:57Moi, je vous écoute,
20:59mais en même temps,
21:00alors effectivement,
21:00heureusement que je suis aussi sur ce plateau-là.
21:02Est-ce que souvent,
21:02on me reproche de ne pas être
21:03anti-encadrement des loyers ?
21:05Alors effectivement,
21:06j'ai un prisme particulier.
21:08Celles et ceux qui nous regardent
21:08depuis un paquet d'années le savent.
21:10Je suis locataire à Paris.
21:12Donc forcément, j'ai mon avis.
21:14Mais le sujet,
21:14c'est que les investisseurs
21:15d'il y a 10 ans
21:16qui sont toujours sur le marché à Paris,
21:18ce n'est pas l'encadrement des loyers
21:19qui a grandement renié leur rendement.
21:21Vu le prix qu'ils ont payé leur logement
21:22et les loyers qu'il y a aujourd'hui,
21:24l'évolution des loyers...
21:25Mais en tout cas,
21:25il n'y en a pas de nouveaux,
21:26c'est ça que je veux dire.
21:27Eh bien oui,
21:27mais d'accord,
21:28mais il n'y a pas de nouveaux,
21:28mais ils font encore des systèmes
21:29pour effectivement...
21:31Et comme il n'y a pas de nouveaux,
21:31il y a une offre de location
21:32qui se raréfie.
21:33Ça a été divisé par trois,
21:35le rapport entre offre de location
21:36et demande de locataires.
21:37Il n'y a plus de logements alloués à Paris.
21:39En fait,
21:39si le vrai sujet,
21:40ce n'était pas plutôt
21:41d'accentuer la taille du volume du marché,
21:43de grandir l'offre,
21:45créer des immeubles,
21:47faciliter les divisions,
21:48créer des nouveaux logements,
21:49et donc automatiquement,
21:50on aura plus de choix
21:52sur le marché locatif
21:54et donc ça pourrait tendre
21:55à faire baisser un petit peu les loyers
21:56et faciliter l'accès au logement.
21:58Je pense que le vrai sujet,
21:59il est là,
22:00et c'est plutôt en créant
22:01des nouveaux logements
22:02qu'on pourra lutter
22:03contre la tension locative énorme
22:05dans nos grandes villes.
22:06Nous, on le voit,
22:07donc à Lyon,
22:08chez Cataneo,
22:08on fait plein de studios,
22:09plein de colocations,
22:11et on a un parfait équilibre
22:12quand même entre
22:12de la rentabilité,
22:14un appartement de qualité
22:15qui se loue bien,
22:16donc de la sécurité,
22:17et c'est un schéma d'investissement
22:19qui fonctionne encore bien aujourd'hui.
22:20Oui,
22:21il y a des cas de figure
22:23où ça marche,
22:24mais en tout cas,
22:24à Paris,
22:25c'est compliqué.
22:26Je reprenais l'exemple
22:27que je cite souvent
22:28de Milley en Argentine
22:29qui avait supprimé
22:30l'encadrement des loyers
22:31et les loyers se sont effondrés
22:32suite à la suppression
22:34de l'encadrement.
22:34C'est ça qui était drôle,
22:35parce qu'en fait,
22:35tout le monde est revenu
22:36puisqu'il n'y avait plus
22:37d'encadrement,
22:37et donc il y a eu
22:38un afflux d'offres,
22:39et l'offre,
22:39la demande,
22:40quand il y a trop d'offres,
22:40ça fait baisser les prix,
22:41les loyers ont baissé.
22:42Mais il faut voir d'ailleurs
22:42ce qui s'est passé,
22:42parce que Ravier Milley
22:43aussi à un moment donné,
22:44c'est pas un genre de confiance.
22:45On peut regarder l'inflation
22:46après de l'Argentine.
22:48Je pense qu'il faut quand même
22:49comparer ce qu'il y a de comparables.
22:50Thierry,
22:50je ne peux pas vous laisser dire
22:51tous les n'importe quoi.
22:51Il ne sera pas chez gens de confiance.
22:52Et puis moi,
22:53je vais voir beaucoup
22:53de propriétaires parisiens
22:54qui accepteraient
22:55que je les paye en nature
22:56avec des vêtements,
22:57de la nourriture,
22:57parce que c'est ce qui s'est passé
22:58avec des vêtements,
22:59de la nourriture,
23:00parce que c'est ce qui s'est passé
23:01en Argentine quand même.
23:02C'était,
23:03vous vous payez comme vous voulez,
23:04machin, etc.
23:05Vous imaginez ça à Paris ?
23:06Comme vous le disiez,
23:07le propriétaire parisien,
23:09il va choisir son locataire.
23:10Et moi,
23:10j'ai moins de difficultés
23:11de beaucoup d'autres
23:12à trouver un propriétaire
23:13qui m'accepte
23:14et on connaît les raisons.
23:15Donc,
23:15ce que j'essaye de dire,
23:16c'est qu'à un moment donné,
23:17il faut comparer
23:18ce qui est comparable.
23:18La crise du logement,
23:19certes,
23:20on peut dire que l'instabilité fiscale,
23:21certes,
23:22on peut dire qu'ils ont peur
23:22de tout un tas de mesures
23:23qui arrivent.
23:24De là à dire,
23:25l'encadrement des loyers,
23:26c'est ça qui rogne
23:27la rentabilité aujourd'hui
23:28des propriétaires bailleurs.
23:30Je ne suis pas d'accord
23:31et je ne pense pas
23:31que ça le prouve aujourd'hui.
23:32Moi,
23:32je suis assez d'accord.
23:33Pour moi,
23:33c'est faux,
23:34surtout qu'aujourd'hui,
23:35les professionnels utilisent
23:36des astuces
23:36comme le complément de loyer
23:37qui sont bien prévus
23:38par la loi Elan.
23:39Et qui sont mal utilisés
23:40par les propriétaires bailleurs.
23:42Mais après,
23:42il va falloir l'adapter,
23:44être agile
23:44et que ce soit bien fait.
23:45Et je pense qu'en fait,
23:46dans l'environnement
23:47dans lequel on est,
23:48avec des turbulences,
23:49comme on a dit,
23:49la loi climat,
23:50tu parlais des termites,
23:52aujourd'hui,
23:52le sujet de modifications fiscales
23:55ou d'encadrement des loyers,
23:56en fait,
23:57finalement,
23:57ça nécessite de l'expertise
23:59et je pense que les particuliers
24:00qui veulent investir
24:00doivent s'entourer,
24:02doivent se former
24:02pour avoir le spectre global
24:05et réussir un bon investissement.
24:06Et est-ce que le sujet,
24:07pour conclure,
24:08parce qu'il ne nous reste qu'une minute,
24:09est-ce que le sujet,
24:10ce n'est pas justement
24:10d'aller investir ailleurs
24:11que dans les villes trop chères ?
24:12Je ne suis pas en train
24:13de faire vos business
24:14à tous les deux.
24:14Parce qu'on a un représentant de Paris
24:16et un représentant de Lyon.
24:17Mais est-ce que le sujet,
24:18si je cherche vraiment...
24:18Si on se rappelle,
24:19les fondamentaux,
24:20c'est quoi ?
24:20C'est l'emplacement.
24:21Le but,
24:22c'est de louer facilement.
24:22Mais vous avez des villes
24:23à proximité de Paris
24:24et à proximité de Lyon
24:25qui sont hyper demandées.
24:27Nous,
24:27dans la région lyonnaise,
24:28on peut acheter
24:29à partir de 1 000 euros
24:30du mètre carré
24:30jusqu'à 10 000 euros
24:31du mètre carré.
24:32Donc c'est pour ça
24:33qu'on est capable,
24:33chez KDN2,
24:34de proposer des solutions
24:36pour tous les investisseurs,
24:37tous les objectifs
24:38à partir de 80 000 euros.
24:40Nous aussi,
24:40on a Grigny,
24:411 000 euros du mètre carré.
24:43Non,
24:43mais ça entraîne
24:44un peu de complexité logistique.
24:45Moi,
24:45j'en ai vendu beaucoup
24:46chez Mastéos en province.
24:48Sur l'Excel,
24:49ça marche bien.
24:50En vérité,
24:50c'est loin,
24:51c'est compliqué.
24:52Non,
24:52mais ça dépend où on est.
24:52Je veux dire,
24:52si on est en périphérie
24:53des grandes villes
24:54où on sait qu'il y a
24:54une forte demande locative,
24:56il y a quand même
24:56un vrai sujet là-dessus.
24:57Et si les villes
24:58très très chères,
24:59à l'image de Paris et Lyon,
25:00s'effondrent,
25:01les prix aussi,
25:02la rentabilité revient.
25:03Oui,
25:03mais c'est pas le cas.
25:04Je suis d'accord,
25:05mais c'est pas le cas.
25:05Les prix sont toujours
25:06à 10 000 euros du mètre carré,
25:07les loyers ne bougent pas,
25:08les taux augmentent.
25:09Là,
25:09ils ont légèrement augmenté.
25:10Donc,
25:11ce n'est pas un cocktail
25:11hyper favorable.
25:13Mais ma conclusion,
25:13malgré tout,
25:14c'est qu'il faut y aller
25:22en SCI à l'IS.
25:24Moi,
25:24je ne comprends plus rien
25:25à la fiscalité
25:25hors SCI à l'IS.
25:27Voilà.
25:28Et je pense que
25:29le meilleur moment d'acheter,
25:30c'était hier.
25:31Donc,
25:31on y va.
25:32Voilà.
25:32Et le pire moment,
25:33c'est demain.
25:34Bon,
25:34ce sera le mot de la fin.
25:35C'était formidable.
25:36C'est la crise.
25:37Faites de l'investissement locatif.
25:39Merci à tous les deux.
25:40Thierry Vignal pour Atom
25:41et Pierre-François
25:42pour Cataneo.
25:43Merci à tous les deux
25:43d'avoir été avec nous
25:44dans Les Experts de l'IMO.
25:45On revient demain
25:46à l'heure de votre déjeuner
25:47sur BFM Business.
25:50Les Experts de l'IMO
25:52sur BFM Business.
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