- il y a 9 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
00:07Et il est quasiment midi pile sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela un rappel
00:12des principes au titre de l'actualité.
00:14Ce regain de tension sur les marchés face au blocage persistant du détroit d'Ormouz et la menace inflationniste de
00:20plus en plus forte.
00:21Les principales bourses mondiales sont dans le rouge, le CAC 40 sous les 8000 points.
00:24Côté pétrole, le baril de Brent n'est plus très loin des 110 dollars, autour de 109 dollars ce midi.
00:30Mais c'est sur le marché obligataire que les tensions sont les plus fortes ces dernières heures.
00:34La dette de l'État français à 10 ans est repassée au-dessus des 3,8% et le 10
00:39ans allemand au-dessus des 3,10.
00:40Déception donc des investisseurs après le sommet entre les présidents chinois et américains qui s'est conclu sans avancée diplomatique
00:48majeure.
00:49Au départ de Pékin, Donald Trump a d'ailleurs déclaré être en train de perdre patience à l'égard des
00:54Iraniens.
00:55Il a assuré que son homologue chinois partageait l'idée que l'Iran ne devait pas disposer de l'arme
00:59nucléaire et devait rouvrir le détroit d'Ormouz.
01:02Selon le président américain, les autorités chinoises lui auraient également promis de n'envoyer aucun équipement militaire à Téhéran.
01:09Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:31BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
01:36Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
01:40Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:43Et comme tous les jours, bah non, pas comme tous les jours, comme tous les vendredis,
01:47les meilleurs professionnels de ce secteur laissent leur place aux meilleurs journalistes.
01:51Et en l'occurrence, à mes côtés aujourd'hui, Pierre Chevillard et Catherine Boquet.
01:55Et au programme de notre vendredi, l'IMO, expert de l'IMO, c'est le topoto de la semaine.
02:00Mais oui, ça monte, ça monte petit à petit.
02:02Mais il y a encore des opportunités à saisir.
02:04C'est peut-être le moment d'acheter, on vous le dit tous les jours.
02:07Mais quand même, là, vraiment, c'est peut-être maintenant.
02:09Parce qu'après, ça pourrait être trop tard.
02:11Également au programme, la difficile, que dis-je, l'impossible peut-être.
02:15Convalescence du logement neuf.
02:16Le marché locatif francilien qui reprend des couleurs, sauf à Paris.
02:20On en profitera d'ailleurs pour parler de logements étudiants
02:23dans notre région capitale qu'est l'Île-de-France.
02:26On parlera aussi de nos impôts.
02:28Période de déclaration oblige.
02:29On fera un détour par l'Italie avec un coup d'œil sur le programme de nos voisins en matière
02:35de logement.
02:35Et puis si on a le temps, et j'espère qu'on l'aura, on fera le bilan de l
02:39'hiver dans nos stations de ski.
02:41Allez, on y va tout de suite.
02:44Les experts de l'IMO, le débat.
02:48Deux formidables.
02:49Que dis-je, les meilleurs journalistes indépendants sur ce secteur de l'immobilier et du logement.
02:53Catherine Boquet, bonjour.
02:54Bonjour.
02:55Et Pierre Chevillard, bonjour.
02:56Bonjour Marie, bonjour Catherine.
02:58Évidemment, comme chaque vendredi, c'est l'heure du...
03:00Topoto.
03:00Les experts de l'IMO, le topoto de la semaine.
03:04J'adore ce dégueulage à chaque fois qu'il part.
03:06Et Dieu sait que ces dernières semaines, à chaque fois qu'il part, on est là en train de se
03:10retenir un peu notre souffle en disant, bon, on en est où du côté des taux ?
03:13On ne va pas se mentir, ça monte.
03:15On est quoi ? Autour de 3,5% là sur 20 ans ?
03:17Sur 20 ans, on est à peu près à 3,40, 3,50 à peu près.
03:21Ça monte un tout petit peu.
03:23En fait, c'est contrebalancé par le fameux prêteur de l'immobilier et les banques qui cherchent des acquéreurs, des
03:29emprunteurs.
03:30Donc ça veut dire que si on présente un bon dossier, si on se prépare avant, si on met de
03:34l'apport, si on rapatrie de l'épargne chez le prêteur, on peut avoir des décotes.
03:38Le courtier Préteau disait par exemple qu'un couple parisien qui devait emprunter dans les 300 000 euros a eu...
03:44Un couple de parisiens qui voulaient emprunter que 300 000 euros, ça existe ?
03:47Il y en a, et donc je crois que ce sont des parisiens.
03:49C'est là un couple, est-ce que c'est ?
03:51Sur les trois offres que le courtier a sélectionnées, on était à 3,60, 3,40 et même 3,20.
03:57Ah oui, donc il y a quand même un...
03:59Oui, c'est-à-dire qu'en fait, il faut se montrer très séduisant vis-à-vis de la banque,
04:02il faut l'intéresser par une possibilité...
04:05Comment ils disent ça ? Il faut bâtir une relation commerciale sur le long terme.
04:08On va prendre des assurances, on va prendre des livrets d'épargne, on va offrir, on va être un...
04:13La banque fait un effort, elle prête sans faire de marge, mais derrière il faut être un petit peu...
04:17Il faut s'en faire de marge quand même, Pierre ?
04:19Non, non, non, non, c'est une tendance qui est établie depuis l'année dernière, il y a un trait,
04:23alors ça date un petit peu.
04:25La CPR, qui est le gendarme du crédit, avait fait une étude qui montrait que les banques, au 1er 5
04:29mai 2025, prêtaient à perte.
04:31Pas beaucoup, mais à perte.
04:32Quand bien même je prends en compte l'assurance de prêt qu'elle me vende au moment du crédit ?
04:35On est en taux brut, c'est-à-dire que si vous êtes en taux net, et si vous prenez
04:39le contrat groupe de la banque, vous serez à 0,25 ou 0,30 du capital emprunté,
04:43et que sur l'assurance emprunteur, la banque, elle va faire une marge de 60 à 80%.
04:48C'est pas mal comme...
04:49Oui, mais vous prenez le crédit, ça passe, et après vous faites jouer la loi Le Mans, vous faites une
04:53résiliation, vous faites une délégation d'assurance,
04:55la loi vous permet de le faire, et là votre assurance, vous allez diviser le coût par deux.
04:59Oui, non mais d'accord, ok, Pierre, on est d'accord, mais enfin la banque, elle reste quand même nettement
05:03majoritaire sur ce marché de l'assurance de prêt,
05:05même si on le répète à longueur de temps, changer votre assurance de prêt, mais enfin, la réalité...
05:09Ce qu'il compte pour l'emprunteur, c'est d'avoir son crédit.
05:11Une fois qu'il a son crédit, il dit ça passe.
05:14Économisez, me relancez, dans des démarches, des choses comme ça.
05:16C'est sombré la donnée de vos financiers qui disaient que les acquéreurs, les emprunteurs français,
05:21n'aiment pas négocier, n'aiment pas redemander des choses derrière, tout ça, donc pas.
05:25Mais si vous avez bâti votre projet immobilier avant la hausse, parce qu'avec l'inflation, l'OAT, le maître
05:33étalon des taux immobiliers,
05:34quand les banques vont avoir atteint leurs objectifs commerciaux, ça va se jouer entre juin, juillet, août,
05:40et avec la BCE qui a de fortes chances, on est tout à l'heure sur votre antenne, de remonter
05:44ses taux,
05:44eh bien, il y a de fortes chances pour que le taux remonte.
05:47C'est l'Observatoire Crédit Logement qui disait qu'en 2027, on serait à 4%, toute durée confondue.
05:54Aujourd'hui, en avril, on était à 3,23, d'après ce qu'on organise.
05:57Donc voilà, quand vous dites que c'est le moment d'acheter, on ne va pas se précipiter,
06:01parce que le crédit, c'est un outil au service du projet,
06:04mais clairement, l'argent d'aujourd'hui, il est moins cher que celui de demain.
06:07Oui, oui, non mais c'est ça le sujet, c'est en gros se dire, effectivement, on a une légère
06:11hausse des taux,
06:12ça prend, allez, depuis 2-3 mois, 0,05 ou 0,10, mais enfin, quand même, ça reste accessible,
06:19et puis on a toutes ces petites lignes de pré-aider qui se cumulent avec ce taux de marché.
06:23N'oubliez pas, à chaque fois, je le répète, mais il faut faire les démarches auprès d'Action Logement,
06:27on est très nombreux à pouvoir en profiter, donc 30 000 euros à 1% d'intérêt,
06:32vous avez également les petites lignes de pré-aider pour peu que vous soyez primo-accédant,
06:36certaines banques ne regardent même pas votre âge quand vous êtes primo-accédant,
06:39je fais des petits clars d'œil.
06:41Et puis, on peut négocier, on peut négocier, c'est-à-dire que si vous avez un bon dossier,
06:45on le voit sur les barèmes des courtiers, c'est-à-dire que vous avez un taux moyen sur 20
06:48ans à 3,45,
06:50eh bien, les meilleurs dossiers sont à 3,10, et si vous êtes un super, super bon dossier,
06:55peut-être que vous pouvez approcher les 3%, donc pour ça, il faut se préparer,
06:59mettre de l'apport, ce qu'on disait, de l'épargne résiduelle, une capacité épargner pendant les remboursements.
07:04Allez voir un courtier, parce que le courtier, son boulot, c'est de vous obtenir un crédit,
07:08et il n'est payé que si le crédit est accordé, donc c'est aussi son intérêt que vous ayez
07:12un bon crédit.
07:13Ouais.
07:14Voilà, donc...
07:14Non, non, non, mais c'est clair.
07:15C'est encore bien.
07:16Juste vous parliez de Sandrine Allonnier, je pense à Sandrine et à Exaom,
07:20avec lesquels elle travaille, donc les principaux constructeurs de maisons en France quand même,
07:24là, on a quand même des petits chiffres qui commencent à circuler sur l'impact du prêt à taux zéro.
07:29Ils ont des clients quand même qui arrivent à emprunter sur un taux lycée moyen à moins de 2%,
07:33à 1,90, parce que ces clients-là, ils cumulent le prêt à taux zéro,
07:38et puis les différents pré-aidés de la banque,
07:40donc vous allez avoir évidemment le prêt action logement dont je vous ai parlé,
07:42mais vous avez aussi des doublements de PTZ,
07:45donc des petites lignes à 0% d'intérêt,
07:47vous avez aussi des petites lignes parce que vous achetez un logement ultra performant,
07:51parce qu'il sera neuf, ça vaut pour la maison individuelle.
07:54Quelle est la garantie ?
07:55Comme c'est un logement neuf qui est performant,
07:57si vous le revendez pour cause de force majeure,
07:59il se revendra mieux que s'il est mal classé.
08:01Pour la banque, ça la sécurise.
08:03Plus vous sécurisez la banque, plus votre taux sera bas.
08:06Mais oui, c'est pour ça que c'est important de le dire,
08:08parce que, encore une fois, je vous dis,
08:10c'est des clients qui certes ont un taux de marché sur une partie du crédit à 3,5%,
08:14mais qui à la fin, quand on fait la moyenne tout compris, sont à 1,9.
08:18Donc, encore une fois, je n'essaye pas de vous dire, allez, précipitez-vous chez le banquier.
08:21Mais enfin, il y a un vrai sujet et il y a encore une fenêtre de tir.
08:24Et rien ne nous dit que demain, quand effectivement ces banques auront fini leurs objectifs de production de crédit,
08:31elles ne supprimeront pas aussi ces petites lignes à prébonifier,
08:33qui quand même permettaient d'abaisser grandement le coût du crédit
08:37et renchérissaient aussi notre capacité d'emprunt.
08:40Allez, on change de sujet quand même, parce qu'on ne va pas passer 10 minutes sur le crédit.
08:42Et comme en plus, je regarde, Catherine, en fait, au départ, je voulais parler logement neuf et repartir,
08:48mais en fait, j'ai quand même envie de parler de ce marché de la location,
08:51parce que c'est quand même un vrai sujet.
08:52Et c'était quand même l'ombre noire qui planait quand même sur ce secteur du logement.
08:58Là, on a quand même des chiffres encourageants pour la région Île-de-France,
09:01qui est quand même l'une des régions les plus tendues.
09:03Je dis encourageant, mais avec des petites subtilités.
09:06Encourageant, mais parce que longtemps, on a regardé l'Île-de-France uniquement à travers le prisme Paris.
09:11C'est-à-dire, on parle de Paris, point barre.
09:13Sauf que l'Île-de-France, le Grand Paris, ce n'est pas que Paris.
09:16Et il y a une étude de l'Institut Paris Région, qui est parue la semaine dernière,
09:20qui embrèche justement l'idée reçue sur le fait que le marché locatif privé s'effondre en Île-de-France.
09:25Non, il ne s'effondre pas en Île-de-France, il s'effondre à Paris.
09:28Mais il augmente en proches et grandes couronnes.
09:32Et ça, ce sont des chiffres assez intéressants.
09:35Ça traduit une mutation à la fois géographique et sociale.
09:38puisque les familles qui ne peuvent plus acheter ou se loger plutôt,
09:42parce qu'on est sur le locatif dans Paris, s'éloignent et vont vers les programmes,
09:48notamment en offre, en banlieue et en grande banlieue.
09:50Alors, évidemment, l'Institut Paris Région nous donne des chiffres
09:53sur l'effondrement de l'offre locative dans Paris-Intramuros.
09:58C'est 16 000 logements perdus entre 2006 et 2022.
10:04Donc voilà.
10:05Perdu pourquoi ?
10:06Parce que les propriétaires ne trouvaient plus de rentabilité.
10:10Donc ils ont décidé d'en faire autre chose.
10:12Donc ils ont fait le meublé.
10:14Ils ont fait la location saisonnière.
10:16Ils l'ont gardé comme résidence principale.
10:19Pourquoi pas ?
10:20Comme résidence secondaire.
10:22Ou ils l'ont laissé vacant.
10:24Et ils sont allés investir pour du locatif ailleurs,
10:27notamment en banlieue.
10:28En petite couronne, le marché, il a gagné 24% de logements locatifs.
10:33Et en grande couronne, 42% au profit de villes comme Saint-Denis,
10:37comme Nanterre, Massy, Sergy.
10:39J'ai fait à peu près tous les départements de l'Île-de-France.
10:44Voilà.
10:44Et puis, ce que traduit aussi l'étude de Paris Région,
10:48c'est la mutation du type de logement mis en location.
10:51C'est-à-dire que maintenant, il y a une forte majorité de meublés.
10:55Le nombre de logements meublés a été multiplié par 2,5.
10:58Oui, mais forcément, tant que fiscalement,
11:01on avantagera le meublé au détriment du vide.
11:03C'est un logement locatif sur 4 en Île-de-France
11:05qui est loué meublé.
11:07Et c'est un marché essentiellement aussi de petites surfaces.
11:10Mais c'est tout simple.
11:11On prépare l'émission avec Catherine, on en a parlé.
11:14J'ai fait des petits calculs.
11:15Ce sont des cotes mal taillées.
11:16J'adore les cotes mal taillées de bière.
11:19Les moyennes, c'est bien.
11:20Ça permet de comparer.
11:21Le rendement locatif net à Paris,
11:24ce que gagne un investisseur net avant fiscalité,
11:26c'est-à-dire que c'est le voyer, moins les charges, tout ça.
11:28En moyenne, cote mal taillée, on est entre 5 et 3%.
11:31D'accord ?
11:32En première couronne, on est entre 3 et 5.
11:36En grande couronne, on est entre 4 et 6.
11:39En même temps, si vous regardez les loyers,
11:42c'est le donné observateur des loyers de l'agglomération parisienne.
11:46À Paris-Intramuros, loyer médian, c'est 26-27 euros du mètre carré.
11:50Petite couronne, c'est entre 17 et 19.
11:52En grande couronne, c'est entre 14 et 16.
11:55Ça veut dire qu'en grande couronne, c'est plus rentable.
11:58Et les locataires trouvent des loyers moins chers.
12:00Comment est-ce que ça pourrait être autrement à Paris ?
12:02Alors, pardon, mais moi, j'ai quand même une petite intervention à faire.
12:06En fait, c'est un vrai sujet que je me pose à chaque fois.
12:08On donne les rendements et tout, mais c'est à l'instant T.
12:10C'est au moment où j'achète aujourd'hui
12:12et où les prix sont à 10 000 du mètre carré à Paris.
12:14Je viens vous baser sur des hypothèses quand vous investissez.
12:16Non, mais je suis d'accord, mais enfin,
12:16les gens qui sont propriétaires bailleurs aujourd'hui à Paris,
12:20alors moi, j'imagine en petite et grande couronne,
12:22mais enfin, c'est des gens qui ont acheté à combien ?
12:24Parce qu'en fait, calculer le rendement aujourd'hui,
12:27il y a des prix d'aujourd'hui.
12:28Il était deux fois supérieur il y a 20 ans.
12:29Mais à Paris, c'est toujours pareil.
12:31Quand vous avez un faible rendement,
12:33on fait ce qu'on appelle de la stratégie patrimoniale.
12:35Vous acceptez un rendement très faible.
12:37L'idée, c'est que ça ne vous coûte pas.
12:39Et quand vous allez revendre dans 20 ans,
12:41vous allez faire une plus-value qui va compenser le rendement.
12:43C'est ça le calcul.
12:44Oui, mais pardon, mais encore une fois,
12:46si j'ai acheté il y a 20 ans,
12:47aujourd'hui, mon rendement,
12:48quand bien même vous trouvez que les loyers
12:50ne sont peut-être pas assez élevés,
12:51ce qui me fait halluciner étant locataire à Paris
12:53pour celles et ceux qui ne le sauraient pas,
12:55il y a quand même un rendement qui n'est pas de 1%.
12:57Si vous voulez que l'offre augmente,
12:59il faut bien investir à un moment donné.
13:01Celui qui a déjà investi,
13:02mais on voit, à Paris, ça ne me rapporte plus rien.
13:06J'ai du cash,
13:07je vais faire un crédit avec l'effet de levier.
13:09Si je veux une stratégie de rendement
13:10et une stratégie de revenu complémentaire pour la retraite,
13:13ce qu'on appelle une stratégie du cash flow,
13:15positif,
13:16je vais aller en petite ou en grande couronne.
13:18Si je veux une stratégie purement patrimoniale,
13:20si je mets des lingots d'or dans l'armoire à linge,
13:22je peux rester à Paris ?
13:24Non, attendez, je vous écoutais Pierre,
13:26mais là j'ai Alban qui me dit un truc à notre réalisateur,
13:29toujours partie prenante de nos échanges,
13:31je salue Alban en régie,
13:32qui me dit,
13:32en plus à Paris,
13:34les loyers sont capés à cause du DPE.
13:36Non mais attends,
13:36évidemment, ils sont indécents.
13:38Si on a une passoire thermique,
13:40on est d'accord.
13:41Aujourd'hui,
13:42on ne peut plus les augmenter les loyers.
13:44Les G,
13:45on ne peut plus les louer enfin.
13:47On pourra peut-être les relouer
13:48en fonction du projet de loi logement
13:50qui est en préparation en ce moment.
13:51Mais on peut quand même facturer un loyer
13:57sur des passoires qui sont encore louables à ce stade.
14:00C'est juste qu'on ne peut pas augmenter annuellement
14:02comme on peut le faire aujourd'hui
14:03grâce à l'indice de référence des loyers
14:05qui suit le niveau de l'inflation.
14:07Dire aussi que ce qui plaide,
14:08enfin,
14:09en faveur de l'investissement hors Paris,
14:11c'est les réseaux de transport qui sont maintenant en place.
14:14C'est-à-dire que ça a permis à des familles
14:16de s'installer plus loin
14:17en ayant une gare du Grand Paris Express
14:19ou je ne sais pas quoi,
14:21un RER.
14:22Et en n'allongeant pas nécessairement
14:23la durée de travail et de l'hôpital.
14:25Mais bien sûr.
14:26Alors,
14:27juste vous parliez d'un mot
14:27pour qu'on boucle la boucle
14:28sur ce sujet francilien.
14:30Il y avait un autre sujet
14:31qui avait retenu votre attention,
14:32Catherine,
14:33c'était le sujet du logement étudiant.
14:34Puisque vous parliez de petits logements meublés,
14:36pour moi,
14:37typiquement,
14:37ça s'adresse aussi aux étudiants.
14:39Et là,
14:39il y a quelque chose
14:40qui est en train de naître
14:41du côté de notre région de France.
14:43De la Banque des Territoires
14:44et des Crous.
14:45Pour donner un petit peu
14:46un état des lieux,
14:47il y a 810 000 étudiants
14:48en Ile-de-France.
14:49C'est un quart des étudiants français.
14:51C'est énorme.
14:52Moi,
14:52quand j'ai lu votre chiffre,
14:53je me suis dit,
14:53ouais,
14:53quand même.
14:54Et 140 000 de plus
14:55l'année prochaine.
14:57Donc,
14:57ils indiquent que sur 25 ans,
14:59les chiffres
15:00Banque des Territoires
15:00et Crous,
15:02les effectifs ont bondi
15:03de 40%.
15:04Et tout ça
15:05pour 113 000
15:07logements étudiants,
15:08publics et privés confondus,
15:09c'est-à-dire résidences grosses
15:10et résidences privées.
15:13Et voilà.
15:13On ne compte pas
15:14le logement
15:14dans le diffus,
15:15c'est-à-dire
15:17propriété classique.
15:18Puisque ça,
15:18on a du mal pour l'instant
15:19à le connaître.
15:21Et il y a
15:21les observatoires
15:23territoriaux
15:23du logement étudiant
15:24qui se réunissent
15:25la semaine prochaine.
15:26Peut-être qu'on aura
15:27des informations
15:28plus précises.
15:29Donc,
15:30en Ile-de-France,
15:30c'est un logement
15:31pour 34 étudiants.
15:33À Paris,
15:34c'est un pour 48.
15:35Et au niveau national,
15:36c'est un pour 17.
15:37Donc,
15:38on voit déjà
15:38les écarts de ratio.
15:40Alors,
15:40le privé,
15:41c'est engouffré
15:41dans l'histoire
15:42en lançant
15:43des projets
15:43de résidence
15:44étudiants
15:45à des niveaux
15:46de loyer
15:46qui ne sont pas
15:46forcément soutenables
15:47pour tout le monde.
15:49C'est un peu
15:50une litote.
15:51Et puis,
15:51en même temps,
15:52la Banque des Territoires
15:53et les CRUS
15:54ont aussi décidé
15:55de lancer
15:56un plan d'action
15:56en direction
15:57du logement étudiant.
15:58Donc,
15:59la Banque des Territoires,
15:59elle engagera
16:00au niveau national
16:01son programme agile.
16:02C'est 5 milliards
16:04d'euros
16:04d'investissement.
16:07pour 60 000 logements
16:11de plus.
16:11Et en Ile-de-France,
16:12c'est 4 000 logements
16:13d'ici 2030.
16:14Mais ce serait 4 000
16:15logements étudiants
16:16sociaux,
16:17en fait.
16:17Alors,
16:18sur les...
16:19Oui,
16:20c'est sociaux,
16:20c'est ça,
16:20c'est les CRUS.
16:21Et donc,
16:22du coup,
16:22ça permettrait
16:23d'avoir du logement
16:23étudiant.
16:24Oui,
16:24parce que ce n'est pas
16:25qu'une question
16:25de logement,
16:26c'est-à-dire,
16:26c'est une rupture
16:28dans l'égalité
16:29des chances des gens
16:30de pouvoir accéder
16:31à des études supérieures.
16:32Je me souviens
16:32de Robin Rivaton
16:33qui disait
16:33qu'il avait observé
16:35justement
16:35que les jeunes,
16:37les étudiants
16:38franciliens
16:39restaient plus longtemps
16:40en vivre
16:40chez leurs parents
16:41que partout ailleurs
16:42en France.
16:42Et il posait la question
16:43avec un petit sourire
16:44en disant
16:49parce qu'il y a un sujet
16:50logement quand même.
16:50Parce qu'il n'y a pas de choix.
16:51Mais voilà.
16:52Non,
16:52mais c'est un vrai sujet.
16:53Alors,
16:53vous parlez de faire sortir
16:54de terre des nouveaux logements,
16:55encore faut-il que la construction
16:56fonctionne, Pierre.
16:57Je vous regarde,
16:58donc on a eu les chiffres.
16:59La cata.
17:00C'est pour ça que je disais
17:00la difficile,
17:01voire impossible
17:02à ce stade
17:03convalescence
17:03des acteurs
17:04du logement.
17:04C'est compliqué, là.
17:05La Fédération
17:06des promoteurs immobiliers
17:07et son président,
17:08toute son équipe
17:08ont fait une conférence
17:09de presse cette semaine.
17:11Et depuis,
17:12en gros,
17:132023,
17:13le secteur plonge
17:15et on a l'impression
17:15que c'est une descente
17:16sans fin.
17:17C'est-à-dire que vous avez
17:18les réservations,
17:20tous secteurs confondus,
17:21c'est à moins 14%
17:22au premier trimestre 2026
17:23par rapport
17:24à un premier trimestre 2025
17:25qui était déjà très mauvais.
17:26Chez les particuliers,
17:28on est à 12 300
17:29parce que tout tombe.
17:30Les ventes en bloc,
17:31les ventes aux particuliers.
17:32Les résidences principales
17:33qui tenaient
17:34parce qu'il y avait
17:34de l'accession aidée,
17:36du bail réel solidaire,
17:37de la TVA 5.5,
17:39eh bien ça,
17:40ça baisse de 18%.
17:41Le seul petit bout
17:43de lumière perdue
17:44au fond du tunnel,
17:45c'est l'investissement locatif.
17:47Alors,
17:47il part de très loin,
17:48mais il y a eu
17:49un peu plus de 3 000.
17:49le dispositif Jean-Brun,
17:51c'est ça ?
17:51Ça y est,
17:52ça revient ?
17:52On est à plus 22%
17:54sur les investisseurs,
17:55donc on est à 3 000 ventes
17:56au premier trimestre 2025,
17:58sauf qu'on était
17:58à 5 800 au premier trimestre 2023
18:00et à 13 100 au premier trimestre 2022.
18:02Ce que j'allais vous dire,
18:03c'est, oui,
18:03c'est plus 22%,
18:04mais il faut voir de quoi on va.
18:06Il part de loin,
18:07alors peut-être
18:07qu'il y a le début
18:08d'un effet Jean-Brun,
18:09c'est encore un peu tôt
18:10pour le dire.
18:11Quand même,
18:11en Ile-de-France,
18:12j'ai lu ça,
18:13j'adore,
18:13en Ile-de-France,
18:14les réservations
18:14à investisseurs
18:15progressent de 27%
18:17par rapport au T1 2025,
18:20dont 29 logements réservés
18:23grâce au dispositif Jean-Brun
18:24en Ile-de-France.
18:25On parle,
18:25je ne sais plus
18:26si c'est les chiffres exacts,
18:27mais il y aura à peu près
18:28500 réservations
18:29qui ont été faites
18:30au titre du Jean-Brun,
18:31qui est un dispositif nouveau,
18:33qui est plus compliqué
18:34que l'ancien dispositif Pinal,
18:36qui est destiné à des gens
18:38qui ont plutôt...
18:38J'ai à chaque fois peur
18:39de perdre nos auditeurs
18:40et les spectateurs
18:41quand on explique
18:41le genre à l'entrée.
18:44Entre l'enjeu d'audience
18:44et de pédagogie.
18:46C'est le principe,
18:47on amortit,
18:47c'est-à-dire qu'on retire
18:48une partie du prix
18:49du bien des loyers
18:50pour que les loyers
18:50soient moins imposables.
18:51C'est un système
18:52d'amortissement.
18:53Donc bon,
18:54il faut laisser sa chance
18:55aux produits,
18:56comme on dit.
18:57Pour le moment,
18:57c'est peut-être
18:57un petit peu tôt.
18:58Non,
18:59ce qui est compliqué aussi,
19:00c'est que comme
19:00il n'y a pas de demande,
19:02les promoteurs freinent
19:03sur les mises en vente
19:04qui baissent de 24%.
19:06Et pire,
19:07c'est que les promoteurs,
19:08quand les programmes
19:09ont des difficultés commerciales,
19:11les promoteurs
19:11ne peuvent pas les vendre
19:12à perte.
19:12Donc ils les abandonnent.
19:13C'est 24%.
19:14C'est-à-dire qu'il y a
19:14un logement sur quatre
19:15aujourd'hui
19:16qui est retiré du marché
19:17en raison des difficultés commerciales.
19:19Et la preuve
19:19qu'ils ne peuvent pas agir
19:20sur le prix,
19:21c'est que depuis trois ans,
19:22nous avons autour
19:23de 100 000 euros du mètre carré.
19:24Vous avez des coûts
19:25de construction,
19:25des terrains chers,
19:26des taxes qui ne bougent pas,
19:27beaucoup d'imposition,
19:28d'une réglementation
19:29qui certes est bas carbone
19:30performante
19:31et qui coûte très cher.
19:32Donc plutôt que de vendre
19:33à perte
19:34et de provoquer
19:35la faillite de l'entreprise,
19:37les promoteurs
19:37retirent des logements
19:39neufs du marché.
19:40C'est vraiment...
19:43En fait,
19:43je pense qu'on est
19:43dans vraiment
19:44un gros changement.
19:45C'est-à-dire qu'avant,
19:46on avait un marché
19:47à 70 000,
19:48aux alentours
19:49de 100 000,
19:50110 000 ventes
19:50aux particuliers.
19:52Peut-être que
19:53la nouvelle taille
19:54du marché
19:54compte tenu de tout ça,
19:55compte tenu de ses prix,
19:56ce sera entre 70 000
19:58et 80 000.
19:58C'est ce que disaient
19:59les constructeurs
19:59de maisons individuelles
20:00avant la crise.
20:02Ils en sortent
20:02un petit peu mieux.
20:03Je n'ai pas de chiffre récent,
20:04mais bon,
20:04eux, ils sortent un peu...
20:06Je crois qu'ils sont
20:06autour de 70 000
20:07peut-être un peu moins.
20:08Ils ont été à 50 000
20:09en 2024,
20:10ils sont montés
20:11à 68 000 en 2025
20:13et aujourd'hui,
20:13on est sur une traîne
20:14de 70 000 à peu près.
20:15Ça va un petit peu mieux.
20:17Mais pour eux,
20:18au milieu des années 2000,
20:19ils vendaient
20:20188 000 maisons par an.
20:22Et eux,
20:22ils disaient
20:22la taille de marché,
20:24indépendamment de la crise,
20:24aux alentours
20:25de 80 000.
20:26Peut-être que
20:26chez les promoteurs
20:28c'est pareil,
20:28donc le secteur
20:29va se restructurer.
20:30Il y aura sans doute
20:31encore des faillites,
20:32des disparitions
20:33d'entreprises.
20:33Les plus costauds,
20:34ceux qui restent,
20:35c'est ceux qui ont
20:35la culture des fonds propres,
20:36qui sont solides financièrement.
20:38Les banques
20:38continuent de les suivre.
20:40Oui, bien sûr,
20:41mais encore faut-il
20:41que la demande soit là.
20:42Je me retourne du coup
20:43parce que j'ai envie de dire,
20:44j'ai l'impression
20:45que nos émissions
20:46se ressemblent,
20:47mais est-ce que
20:48les pays d'Europe
20:49se ressemblent ?
20:50On traverse cette crise
20:51depuis quelques temps.
20:53Moi, je me pose
20:53la question de savoir
20:54parce qu'effectivement,
20:55on voit que nos voisins
20:56européens,
20:56et notamment l'Italie,
20:57sont confrontés
20:58à des difficultés majeures aussi.
20:59Alors, il y a des plans
21:00qui diffèrent.
21:01On a nos projets
21:01de loi de logement,
21:02ils ont autre chose.
21:03On n'a pas dit
21:03sur le logement neuf aussi
21:06le retrait des bailleurs sociaux.
21:08C'est vrai que les ventes
21:08en bloc ont énormément repris.
21:10Je crois qu'on est passé
21:11à 4 000 logements
21:12alors qu'on était à
21:13je ne sais pas combien de milliers.
21:13Ils contribuent largement
21:14à permettre aux promoteurs
21:15de sortir leur programme.
21:17Ils les ont sauvés.
21:18Voilà.
21:19Oui, alors l'Italie,
21:20ben non, ce n'est pas mieux.
21:22Désolée de vous dire.
21:24Donc, la présidente
21:25du Conseil des ministres,
21:26Giorgia Meloni,
21:27a annoncé fin avril
21:28la mise en place
21:29d'un vaste plan logement.
21:31Elle veut s'attaquer
21:32donc à remettre
21:34sur le marché
21:34100 000 logements sociaux
21:36ou abordables
21:37d'ici 10 ans.
21:38Comment elle va faire ?
21:39Ce sont des annonces
21:40pour l'instant.
21:42Voilà.
21:42J'avais quand même noté
21:43que La Repubblica,
21:44qui est un journal italien,
21:46disait que les prix
21:46de l'immobilier
21:47ont progressé
21:48de plus de 50 %
21:49en 10 ans en Italie.
21:51Et on parle de Paris,
21:52on peut parler de Milan,
21:54des grandes capitales italiennes,
21:55où là,
21:56ils ont encore augmenté davantage.
21:58Donc,
21:58que veut faire Giorgia Meloni ?
22:00Eh bien,
22:00elle veut remettre
22:01déjà sur le marché
22:0260 000 logements sociaux
22:04qui sont obsolètes,
22:05en mauvais état
22:06et tout ça,
22:07pour les proposer
22:08soit en logement social,
22:10soit en accession.
22:11Et elle va mettre
22:12pour cela
22:121,7 milliard d'euros.
22:14Enfin,
22:15elle annonce
22:15qu'elle mettra
22:161,7 milliard d'euros
22:17plus 4,8 milliards d'euros,
22:19qui étaient jusqu'alors
22:20fléchés sur la rénovation urbaine.
22:23Elle veut aussi
22:24un peu tordre
22:24le bras au promoteur,
22:25enfin,
22:26faire un deal,
22:27je ne sais pas comment
22:27dire en italien.
22:29Si je simplifie
22:30la construction,
22:30je vous aide à sortir
22:31des programmes,
22:32à réhabiliter plus facilement,
22:34vous réservez
22:34au moins 70 %
22:36de vos opérations
22:36à des loyers,
22:37à des logements sociaux,
22:39avec des loyers
22:39inférieurs de 33 %
22:41au prix du marché.
22:42Donc ça,
22:43il faudra que les promoteurs
22:43acceptent de jouer le jeu.
22:44Et ensuite,
22:45il lance un fonds
22:47qui s'appelait
22:48Piano Casa,
22:49c'est le plan logement,
22:51une société immobilière
22:52qui est contrôlée
22:52par le ministère italien
22:54de l'économie.
22:55C'est un fonds d'investissement
22:56qui va investir
22:57justement pour créer
22:58du logement abordable.
22:59Et il y aurait
23:003,6 milliards d'euros
23:02d'injectés
23:02dans ce fonds
23:03pour le logement
23:05abordable
23:05en Italie.
23:06Et puis,
23:07elle a trouvé
23:08un autre moyen aussi.
23:09Elle écrit
23:10qu'il y a 60 000 squatteurs.
23:12Ah, il y en a partout !
23:14Elle va s'en occuper aussi
23:15avec des méthodes
23:16autrement plus virulentes
23:18que les lois françaises.
23:20Jusque-là.
23:21Voilà.
23:21Donc l'idée,
23:22c'est aussi de remettre
23:23sur le marché,
23:24en tout cas,
23:24de restituer
23:25ces logements squatés.
23:27Bon,
23:27on voit que finalement...
23:28La méthode Mélanie
23:29est dans la bienveillance.
23:32Dans la bienveillance.
23:34Non,
23:34elle est dans la nuance,
23:35toujours.
23:35Toujours.
23:36Mais il y a quand même
23:36un vrai sujet
23:37de pénurie
23:38d'offres de logements abordables.
23:39D'ailleurs,
23:39ça a été pris en compte
23:40à l'échelle européenne
23:41c'est-à-dire que moi,
23:42donc il y a quand même
23:42un vrai sujet qui se pose.
23:43Dans tous les pays.
23:44Maintenant,
23:44on a un commissaire de logements
23:45qui n'est pas...
23:47Bon,
23:48il ne nous reste que 4 minutes
23:48et quand même,
23:49il faut célébrer
23:50qu'il va falloir commencer
23:52à aller sur Internet
23:53pour déclarer nos impôts
23:55parce que quand même,
23:56on va essayer de conseiller.
23:58Ah oui,
23:58oulala.
23:59Alors,
23:59l'immobilier
24:00est très fiscalisé en France.
24:02Non.
24:02Les loyers
24:03sont imposés au barème
24:04plus les prélèvements sociaux.
24:06Si vous êtes imposé à l'IFI,
24:07si vous connaissez
24:08toutes les taxes...
24:08Ce qui sont les plus imposés,
24:12c'est les trois quarts
24:12des loyers qui partent.
24:14Donc,
24:15c'est un peu beaucoup.
24:16C'est une des raisons
24:17pour lesquelles
24:17beaucoup de bailleurs
24:19se disent
24:19« Ben non,
24:20je paye trop d'impôts
24:21donc j'y vais pas ».
24:22Mais,
24:23la bonne nouvelle...
24:24C'est Pierre.
24:26C'est qu'on peut baisser
24:27les impôts.
24:27Alors,
24:28il y a plein de dispositifs.
24:29On a parlé du dispositif
24:30Jean-Brun,
24:30l'amortissement dans le neuf.
24:32Dans le vide,
24:32si vous êtes au régime forfaitaire,
24:34vous avez un abattement
24:35de 30% sur les loyers.
24:36Si vous êtes au régime réel,
24:37vous déduisez les travaux,
24:39la taxe financière,
24:39l'amortissement.
24:40C'est le meilleur.
24:41C'est le meilleur.
24:41C'est le meilleur.
24:42Après,
24:42vous pouvez passer
24:44avec le De Normandie
24:45qui est une variante
24:46de l'ancien Pinel
24:48mais qui concerne
24:49que l'immobilier ancien
24:50rénové dans certaines villes.
24:52Vous avez le cas-vantage aussi.
24:53Vous avez un crédit d'impôt
24:54sur le loyer.
24:55Plus l'élocation est sociale,
24:56plus vous avez un crédit d'impôt.
24:58Vous avez les monuments historiques.
25:00Vous avez la déduction
25:01sur les loyers.
25:02Après,
25:02vous pouvez passer en meublé.
25:03Vous avez un régime forfaitaire
25:04avec un abattement
25:06suivant les configurations
25:07entre 30 et 50% des loyers
25:08ou au réel,
25:10d'amortisser et tout ça.
25:11Alors,
25:11c'est une boîte à outils.
25:13Il faut regarder.
25:14Effectivement,
25:14ça peut beaucoup alléger l'addition.
25:17C'est quand même
25:18effroyablement compliqué.
25:19Il faut un bon mécano
25:20et un bon...
25:22Il n'y a pas que les impôts.
25:23Il y a aussi...
25:24Après,
25:24il faut se payer quand même
25:25les conseillers
25:26qui vont vous aider
25:27à faire la déclaration.
25:28Mais c'est...
25:29Tous les journaux,
25:31tous les gestions de patrimoine
25:32en ce moment
25:33travaillent avec leurs clients bailleurs
25:34parce que...
25:35C'est sûr,
25:36vous avez un petit studio
25:37qui est en parfait état
25:38avec très peu de charges.
25:39Vous êtes avec
25:40un abonnement forfaitaire
25:41de 30% sur vos loyers
25:43jusqu'à 15 000 euros de loyer.
25:44Là,
25:45c'est simple.
25:45C'est une case à remplir.
25:47Mais après,
25:47quand vous rentrez dans la machine,
25:49c'est effroyablement compliqué.
25:51C'est peut-être...
25:52Ce n'est pas la raison ultime,
25:54mais c'est une des raisons
25:55pour lesquelles
25:55il y a moins d'appétence
25:57pour l'immobilier.
25:58Et qu'on a beaucoup parlé
26:00ces dernières années
26:00de réformes,
26:01d'avoir un régime unique.
26:02le rapport Le Maure,
26:03il y a deux ans,
26:04on parlait de créer
26:05un amortissement
26:05pour tout le monde
26:06avec des déductions.
26:07Et après,
26:07vous modulez cet amortissement
26:08en fonction
26:09de l'allocation sociale,
26:11de l'allocation
26:11de monuments historiques,
26:12du neuf,
26:13de l'ancien rénové,
26:14etc.
26:15Là,
26:15c'est incroyablement compliqué.
26:18Je ne sais pas
26:18si on parlait d'Europe,
26:19je ne sais pas comment
26:20ça se passe chez les autres,
26:21mais en tout cas,
26:21chez nous,
26:22c'est...
26:22Chez nous,
26:23c'est très compliqué.
26:24Mais c'est voulu
26:25pour être compliqué.
26:26Mais voilà,
26:26c'est ça,
26:27c'est un peu comme
26:28les non-recours.
26:29C'est tellement complexe
26:30qu'en fait,
26:31on ne cherche pas.
26:32Et d'ailleurs,
26:33ça fait les affaires.
26:34Et d'ailleurs,
26:34on fera des sujets
26:35sur la SCPI
26:36et notamment avec la SCPI
26:38qui propose
26:38le plus fort rendement
26:41historique
26:41pour des SCPI
26:42la semaine prochaine.
26:43Et justement,
26:44on verra comment finalement
26:45beaucoup de gens
26:46qui investissaient
26:47dans ce locatif en direct
26:48s'en détournent
26:49pour aller sur des véhicules
26:51qui sont finalement
26:51beaucoup plus simples d'accès
26:53avec des tickets d'entrée
26:54plus faibles
26:54et puis moins de gestion.
26:55Il faut quand même rappeler
26:56que le principe
26:57en immobilier
26:57comme dans tout
26:58le placement financier
26:59c'est que le rendement
27:01rémunère le risque.
27:02Donc aujourd'hui,
27:03par exemple,
27:04l'immobilier va vous rapporter
27:05en être encore une cote
27:07mal taillée dans les 4%,
27:08mais on parle par exemple
27:10de villes
27:11où vous pouvez avoir
27:128, 9, 10%.
27:13Mais ça veut dire
27:14que derrière,
27:15vous avez de la vacance locative,
27:16que vous avez d'institutions
27:17que comme la rentabilité
27:18rémunère le risque,
27:20eh bien,
27:20on peut très bien y aller
27:21mais il faut être conscient
27:22du risque que l'on prend
27:23avec une rentabilité élevée.
27:25C'est toujours le même sujet,
27:26c'est toujours corrélé.
27:27Bon, on devait parler
27:28de la formation
27:28des agents immobiliers
27:29contre le blanchiment aussi.
27:31Rapidose peut-être d'un mot,
27:32il nous reste 20 secondes.
27:33Oui, c'est en ligne
27:34avec la loi sur le narcotrafic
27:36de juin 2025.
27:37Maintenant,
27:38les agents immobiliers
27:39mais pas seulement,
27:39les mandataires,
27:40tous ceux qui tournent
27:41autour du sujet
27:42vente immobilière
27:43devront se former
27:44et devront prouver
27:44qu'ils sont formés.
27:45Oui, parce que c'est ça
27:46la nouveauté,
27:46c'est-à-dire qu'en fait
27:46ils devaient déjà être formés
27:47mais maintenant
27:48ils devront prouver
27:48qu'ils sont formés.
27:50En théorie,
27:50rien ne se passe,
27:51c'est ça.
27:51Et donc,
27:52ils devront prouver
27:53attestation à l'appui,
27:54voilà,
27:55tout ça,
27:55qu'ils sont bien formés
27:56à la lutte contre le blanchiment
27:57et à tout ce qui concerne
27:59les mouvements de fonds
28:01terroristes,
28:02potentiellement terroristes.
28:03Pourquoi l'immobilier ?
28:04Parce que l'immobilier,
28:05c'est quand même
28:06un moyen
28:06de choix
28:08pour blanchir,
28:10pour faire du nettoyage
28:11de l'argent sale.
28:12Donc là,
28:13on passe de la déclaration
28:15d'intention
28:15oui,
28:16on va se former
28:17à oui,
28:18on va le faire
28:19et on va prouver
28:19qu'on le fait.
28:21Et donc,
28:22il y a des formations
28:23qui sont mises en place,
28:24elles sont adaptées
28:24en fonction de ce qu'on fait
28:26dans l'agence immobilière.
28:27C'est celui qui juste
28:28saisit une annonce.
28:29Non,
28:29c'est ceux qui sont en contact
28:30direct avec les clients,
28:31c'est ça ?
28:31Il y a différents niveaux
28:32de contact avec le client.
28:34C'est pas que je veux
28:34vous interrompre,
28:35mais il y a Alban
28:35qui m'a dit
28:36qu'il faut qu'on arrête.
28:37La musique est partie,
28:38mais non,
28:38mais Alban,
28:39c'est le chef de cette émission,
28:40vous ne le saviez pas ?
28:41Maintenant,
28:41vous le savez.
28:42Merci en tout cas
28:43à tous les deux.
28:43On reparlera
28:44de la saison d'hiver
28:45après tout,
28:45si le temps ne revient pas,
28:47voilà,
28:47il partant de pochon.
28:49On a le temps,
28:50on a le temps.
28:50Merci à Pierre Chevillard
28:52et à Catherine Boquet,
28:53nos journalistes indépendants
28:54sur ce secteur de l'immobilier
28:55qu'on préfère en France.
28:57Merci à tous les deux.
28:58Les experts de l'IMO
28:59reviennent lundi
28:59pour un nouvel épisode.
29:02Les experts de l'IMO
29:04sur BFM Business.
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