- il y a 10 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
00:08Et il est midi une sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela un mot de
00:12l'actualité du jour, suite du sommet du G7 à Evian et sur place.
00:16On retrouve tout de suite notre envoyé spécial Hugo Babé. Alors aujourd'hui Hugo, on va parler intelligence artificielle avec
00:23la présence quand même du patron d'OpenAI, Sam Altman.
00:30Oui, à midi, ça devrait commencer d'ici quelques minutes. A la fois les dirigeants du G7 autour de la
00:35table qui sont là depuis trois jours, mais aussi des patrons de la tech,
00:38le patron d'OpenAI, que vous venez de le dire, Sam Altman, mais aussi les patrons de Google DeepMind, d
00:44'Anthropic et le français Arthur Mench de Mistral.
00:47L'objectif pour les dirigeants, c'est de montrer aux entreprises de la tech qu'ils veulent accélérer l'utilisation
00:53de l'intelligence artificielle dans les sociétés et dans les économies européennes notamment.
00:58Et la création possible d'un nouveau statut de partenaire, de trust partner, de partenaire de confiance.
01:07L'objectif, c'est bien de ne pas dépendre, de ne pas se faire dépasser par la concurrence chinoise en
01:13partageant certaines technologies entre les champions américains et les champions européens de l'intelligence artificielle.
01:19Et si ces partenariats fonctionnent, c'est parce que déjà le G7 s'est accordé sur les conflits internationaux, la
01:27guerre en Ukraine, d'un côté où Donald Trump a donné des gages de soutien à l'Ukraine,
01:31et de l'autre côté, le Moyen-Orient. Cette fois, ce sont les Européens qui ont soutenu l'accord forgé
01:38par Donald Trump avec l'Iran,
01:40qui sera signé vendredi et qui devrait permettre une ouverture complète du détroit d'Hormuz dès ce vendredi.
01:47Merci Hugo. Hugo Babé, donc depuis Evian, où se tient en ce moment même le sommet du G7,
01:51et puis à ce propos, ces dernières déclarations sur la réouverture du détroit d'Hormuz dès vendredi,
01:56on voit que ça pousse les prix du pétrole toujours un peu plus à la baisse.
02:00C'est le baril de Brent ce midi qui est autour des 79 dollars.
02:04Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
02:06Votre programme avec Bienici. On est bien ici.
02:10Trouvez votre futur logement par vie de quartier et temps de trajet sur bienici.com
02:18BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roi.
02:22Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner,
02:25une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements,
02:28et aujourd'hui exceptionnellement aussi de nos sinistres, parce qu'il y en a des sinistres dans nos logements,
02:33et justement ce sera l'occasion d'en parler dans le cadre de notre pro de l'IMO du jour,
02:37parce qu'il y a des solutions.
02:38C'est compliqué de savoir quelles sont les responsabilités,
02:41notamment en cas de dégâts des eaux, puisque c'est les sinistres les plus courants dans nos logements.
02:45On va voir ça dans quelques instants, comment c'est intéressant de se faire épauler
02:48par des entreprises qui gèrent tout pour nous.
02:50Bah oui, ça existe.
02:51Ensuite, retour en plateau pour notre duo de choc de la fiscalité.
02:56Évidemment, ça faisait longtemps qu'on n'en avait pas parlé de la fiscalité.
02:59On a toujours des choses à dire, quand bien même, quand bien même notre projet de loi de finances pour
03:022027
03:02n'a pas encore été présenté.
03:04Il y a toujours des sujets sur l'immobilier et la fiscalité.
03:07Allez, d'abord, c'est l'heure du pro de l'IMO.
03:11Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
03:14Et on est en ligne avec Mickaël Casal, le fondateur de Wattio.
03:18Bonjour Mickaël.
03:20Bonjour.
03:21Alors, je le disais, vous allez m'aider à régler mon dégât des eaux.
03:24C'est à peu près ça l'idée.
03:27Alors, on a tout à fait, j'ai cofondé Wattio,
03:29donc première plateforme collaborative de gestion de tous les sinistres immobiliers
03:34et notamment le dégât des eaux, qui est le sinistre majeur.
03:38Plus de 80% des sinistres sont des dégâts des eaux.
03:41Donc, chronophage, compliqué et on ne sait pas où on en est.
03:45Mais surtout, Mickaël, c'est ce que je disais en préambule,
03:48la difficulté, c'est de savoir qui est responsable.
03:50Alors, pour le coup, on l'a tous vécu.
03:51Est-ce que c'est mon voisin du dessus, celui encore du dessus,
03:54ou pourquoi pas celui du dessous, par exemple ?
03:57Exactement.
03:58Et la partie commune aussi, et le syndic, et le bailleur,
04:01et qui est le propriétaire.
04:03Donc, c'est compliqué.
04:04Beaucoup de parties prenantes, beaucoup de règles,
04:06des conventions et des impacts financiers,
04:10et des impacts de temps, compliqués à gérer.
04:12Il faut suivre les délais.
04:14Donc, notre plateforme est là pour aider les différentes personnes
04:18et les parties prenantes à gérer tout ça.
04:19Mais vous faites comment, justement ?
04:21Vous le disiez, ça prend du temps, et c'est ça le problème.
04:23Pour l'avoir vécu, mais je pense qu'on est très nombreux à l'avoir vécu,
04:25c'est à quel moment on stoppe, déjà, le dégât,
04:28et après, on répare et on va refaire la peinture, par exemple,
04:32ou d'autres éléments.
04:34Qu'est-ce que vous permettez de faire,
04:35que moi, je n'aurais pas réussi à faire toute seule, dans mon coin ?
04:39Déjà, c'est d'avoir un workflow, un process bien compréhensible
04:42de toutes les étapes de la gestion du sinistre,
04:45parce qu'il y en a beaucoup.
04:46Quoi faire à quel moment ?
04:48Intégrer tout sur la plateforme, envoyer des mails, des rappels,
04:51des documents, avoir un seul outil pour tout centraliser de l'information
04:55et savoir vers qui se tourner.
04:57Voilà, c'est d'avoir toutes les cartes en main pour tout gérer,
05:00éviter de se disperser avec du Excel, des mails, des notes,
05:03avoir tout sur une même plateforme, une web app accessible sur tout support,
05:07en téléphone, tablette ou ordinateur, que vous soyez en expertise.
05:10Oui, parce que moi, du coup, ma question, c'est à qui vous vous adressez ?
05:13Est-ce que vous vous adressez à moi, à un locataire, à mon propriétaire bailleur ?
05:16Est-ce que vous vous adressez, je ne sais pas, à des grosses structures ?
05:20Je pense aux bailleurs sociaux, parce qu'il me semble que vous allez annoncer
05:22un partenariat précisément là-dessus, qui aura justement, lui,
05:26des milliers, voire des dizaines de milliers de locataires
05:28dont il doit assurer le suivi.
05:30À qui vous vous adressez ?
05:32Tout à fait. Nos partenaires et nos clients sont les professionnels de l'immobilier,
05:36les gestionnaires d'actifs, qui sont les bailleurs sociaux,
05:40également les foncières, les property management,
05:42et également, à moindre échelle, les syndics et les gestionnaires locatifs,
05:46ceux qui ont une gestion d'actifs et qui rencontrent malheureusement
05:50beaucoup de sinistres, notamment des dégâts des eaux.
05:53Et tout à fait, on a eu un très beau partenariat avec INIF,
05:57donc INIF de France, 52 000 logements.
05:59On a intégré leur incubateur, le INILAB, en 2024.
06:03Et grâce à ça, on a co-construit notre plateforme de Wattio,
06:06et on a déployé chez eux, pour les aider dans la gestion du délai de traitement,
06:11pour améliorer la satisfaction de leurs locataires,
06:14et également la satisfaction des collaborateurs,
06:15avec un outil simple pour leur quotidien,
06:18qui leur permet de tout gérer sur une seule plateforme.
06:21Merci Mickaël pour votre témoignage.
06:23Mickaël Casals, fondateur de Wattio.
06:25Voyez dans les experts de l'IMO sur BFM Business,
06:27on parle de tout, y compris de nos problèmes du quotidien,
06:29et les dégâts des eaux et les sinistres en tout genre en font partie.
06:32Si comme Mickaël, vous avez un témoignage terrain à nous apporter,
06:34n'hésitez pas à nous écrire.
06:36On a une adresse mail, lesexpertsdelimo.fr.
06:40Allez, c'est l'heure du débat.
06:42Les experts de l'IMO, le débat.
06:46Et Jean-Pascal Michaud, avocat fiscaliste chez LMD Avocats,
06:48est avec nous. Bonjour Jean-Pascal.
06:50Bonjour Marie, bonjour à tous.
06:51Et également à mes côtés, Stéphane Descartier, SD Conseil et Formation.
06:55Bonjour Stéphane.
06:56Bonjour Marie.
06:57Alors c'est vrai que quand je vous ai appelé,
06:58contacté hier, je me disais,
06:59est-ce qu'il y a des trucs sur le projet de loi de finances pour 2027
07:02dont on pourrait parler ?
07:03On m'a dit, bon, attendons.
07:05De toute façon, il ne sera pas voté avant quoi,
07:07le printemps prochain, ne sait-on jamais.
07:09Bref, mais il y a d'autres sujets quand même à aborder.
07:11Alors il y a un truc qui m'a fait rire,
07:12parce qu'à chaque fois je vous demande,
07:13c'est quoi vos sujets du moment ?
07:14Et Jean-Pascal, il m'a dit,
07:15il y a le fisc qui est visiblement hyper tatillon en ce moment
07:19au sujet des ventes de résidences principales.
07:22Et pour cause, on rappelle,
07:24la plus-value sur la vente de la résidence principale
07:26était exonérée d'impôts.
07:27Et du coup, forcément, le fisc se dit,
07:30quel dommage que c'est une résidence principale,
07:32que ce soit une résidence principale.
07:33Et il ne voit pas forcément une résidence principale
07:36là où les propriétaires en voient une.
07:38C'est à peu près ça l'idée.
07:39Oui, c'est exactement ça, Marie.
07:41L'enjeu est important,
07:43parce que c'est une des plus grosses exonérations fiscales
07:45qui existent en France pour les particuliers.
07:47Et quand on vend sa résidence principale,
07:49c'est quand même souvent avec une plus-value importante.
07:51Le taux d'imposition est conséquent.
07:53Donc les enjeux sont vraiment, vraiment importants.
07:56Et c'est quoi une résidence principale ?
07:59Ce n'est pas si clair.
08:01Ce n'est pas si clair.
08:01Ce n'est pas là où je vis ?
08:02C'est là où on vit,
08:04mais parfois on ne vit pas toujours dans un seul endroit.
08:07On ne vit pas toujours seul.
08:09et la personne avec qui on vit
08:11ne vit pas forcément là tout le temps.
08:13Ça fait beaucoup de conditions
08:16et puis on n'est pas forcément toujours en mesure de tout prouver.
08:19Donc l'administration fiscale,
08:21elle met de plus en plus souvent son nez
08:23dans les exonérations
08:24pour vente de résidence principale,
08:27d'autant plus que ce sont les notaires
08:28qui font les déclarations
08:29et qu'ils ne vérifient pas ce point-là.
08:31Si le particulier leur dit
08:34c'est ma résidence principale,
08:35ils font OK.
08:36OK, on fait une exonération.
08:37Et l'administration,
08:38elle arrive souvent deux, trois ans plus tard
08:40en disant
08:41prouvez-moi tout ça.
08:42Deux, trois ans plus tard.
08:43C'est pratique en plus.
08:44Il faut savoir que quand on bénéficie
08:45d'un avantage fiscal,
08:46on a la charge de la preuve.
08:48Ce n'est pas à l'administration
08:49de prouver que ce n'est pas votre résidence principale.
08:51C'est à vous de prouver que ça l'est.
08:52C'est à vous de prouver que ça l'est.
08:53Donc elle va se contenter
08:54d'aller chercher quelques indices,
08:56de vous trouver une autre résidence,
08:57c'est le cas le plus souvent,
08:58le plus fréquent,
08:59et de dire
08:59prouvez-moi que ce n'est pas cette autre résidence
09:01et donc vous étiez bien en résidence principale.
09:03Et ce n'est pas simple.
09:05Et donc j'invite vraiment les gens
09:06à faire attention.
09:07On a des jurisprudences assez récentes
09:08qui sont tombées,
09:09qui vous disent par exemple
09:11que quand vous êtes copropriétaire,
09:15l'exonération,
09:16elle est partielle,
09:16elle n'est que pour ceux
09:17qui sont dans la maison.
09:20Elle vous dit aussi
09:21que quand c'est une société
09:22qui détient la maison,
09:23il faut que ce soit une occupation
09:25à titre gratuit.
09:26Si c'était votre résidence principale,
09:27mais que vous vous versiez
09:28un loyer à la société,
09:29ça ne marche pas.
09:30Alors que c'était bien
09:31votre résidence principale
09:32et que vous êtes bien propriétaire.
09:33Donc ça, c'est un piège classique.
09:35Il y a aussi la durée
09:36pendant laquelle on a vécu
09:37dans la maison
09:38parce que souvent,
09:38les choses ne se passent pas
09:39comme on l'a prévu.
09:40On a des cas par exemple
09:41où on est en couple,
09:42on décide d'acheter une maison,
09:44on l'achète,
09:45on emménage,
09:46on se fâche,
09:47on se quitte
09:47et on l'a occupé
09:48un mois,
09:49deux mois,
09:49trois mois
09:50où il y en a un
09:50qui l'a occupé
09:51mais pas l'autre
09:51parce qu'il a dû partir.
09:53Et bien l'administration
09:54fiscale,
09:54elle arrive derrière,
09:55elle fait un carton.
09:56Mais c'est profondément injuste.
09:58C'est peut-être injuste
09:59mais c'est du concret.
10:00Moi, je le vois en cabinet.
10:01Voilà.
10:01Et ça ne les dérange pas à eux.
10:03Donc,
10:04soyez prudents
10:05sur ces opérations
10:06qui sont des opérations
10:07majeures dans une vie
10:08et des enjeux fiscaux
10:09qui sont majeurs dans une vie.
10:12Documentez.
10:13Même si vous êtes fâchés,
10:16restez ensemble.
10:18Quelques mois.
10:20Documentez ça.
10:21Gardez vos relevés.
10:23Juste quand même,
10:24Jean-Pascal,
10:24ça me pose une question
10:25parce que si par exemple,
10:26effectivement,
10:26il y en a un des deux
10:27qui reste quand même,
10:29ça ne compte pas ça ?
10:29Ça compte pour lui.
10:31Un pour l'autre.
10:32Oui, mais alors du coup,
10:32s'ils ne sont restés
10:33qu'un ou deux mois,
10:34la plus-value,
10:34elle ne sera pas ouf.
10:35Ah si,
10:36parce que la maison,
10:37si vous avez fait des travaux,
10:38par exemple,
10:39ça peut être ouf.
10:41J'adore Jean-Pascal
10:42quand il dit ouf.
10:43Ah oui,
10:44donc il y a des cas.
10:45Il y a quand même,
10:46est-ce que vous en voyez,
10:47je dis,
10:48on ne donnera pas de nom,
10:49mais est-ce que vous voyez,
10:50par contre,
10:52des propriétaires
10:52un peu tenter
10:53de faire passer
10:54une résidence secondaire
10:56ou autre chose,
10:57un investissement ?
10:58Bien sûr que oui.
10:58Bien sûr que oui,
10:59ce n'est pas pour rien
11:00qu'il y a des contrôles
11:00parce qu'il y a des gens
11:01qui abusent
11:02et parfois avec succès,
11:04mais ça retombe
11:05sur le dos
11:06de tous ceux
11:06qui sont de bonne foi.
11:07Oui, c'est ça en fait,
11:09comme toujours.
11:10Un exemple simple,
11:10si vous avez emménagé,
11:12vous le prouvez
11:13avec une facture
11:13de déménageur,
11:14mais bien souvent,
11:15les gens,
11:15ils ont déménagé
11:16tout seuls.
11:17Alors,
11:17il faut au moins garder
11:18la preuve qu'on alloue
11:19un utilitaire.
11:19Appeler les déménageurs bretons.
11:22Garder des preuves.
11:22Oui, mais c'est vrai
11:23que c'est complexe.
11:24Ou alors de regarder
11:25ces consommations
11:26en chiffre d'énergie
11:27parce qu'on imagine bien
11:28que quand c'est vide,
11:28les consommations...
11:29Si vous avez une résidence secondaire
11:30et que cette résidence secondaire,
11:31je ne sais pas,
11:31il y a une piscine
11:32et du coup,
11:32elle consomme plus d'électricité,
11:34il faut être en mesure
11:34de le prouver,
11:35de justifier.
11:35Non, oui,
11:36ma résidence secondaire
11:37consomme plus d'électricité,
11:38mais il y a une raison.
11:38En fait,
11:38je vis bien
11:39dans ma résidence principale.
11:40Ah, c'est chaud quand même.
11:41Bah, et ça vous fait
11:42vos affaires à vous,
11:43Jean-François,
11:43justement.
11:45Et puis d'un mot,
11:46on en profite
11:46vu qu'on parle de ça,
11:47qu'on a cette fameuse plateforme
11:48qu'adore Stéphane Descartier,
11:50gérer mes biens immobiliers.
11:52Vous avez jusqu'au 30 juin,
11:54je crois de mémoire,
11:55c'est ça,
11:55pour faire votre déclaration d'usage.
11:57C'est ça à peu près l'idée.
11:58Oui, on a jusqu'au 30 juin
12:00pour déclarer tout changement
12:02ayant lieu
12:02entre le 2 janvier 2025
12:04et le 1er janvier 2026.
12:06Oui, parce que si ça n'a pas été...
12:07Enfin, si rien n'a changé,
12:09il n'y a pas obligé.
12:09Si rien n'a changé,
12:10il n'y a rien à faire.
12:10Et si tu l'as changé
12:11il y a trois mois,
12:12il n'y a rien à faire.
12:13Mais là, il faut faire gaffe aussi
12:13parce que si vous avez mal déclaré
12:15ce qu'il fallait déclarer
12:16en résidence principale
12:17et que vous avez l'intention de vendre...
12:18Bon, bref, on arrête.
12:19Bien sûr.
12:19Il y a une incidence directe
12:21sur la résidence principale.
12:21Ben non, mais quand même.
12:22Bon, là, on a parlé
12:23des propriétaires occupants a priori,
12:25donc des propriétaires
12:26de résidence principale.
12:27Et puis, il y a toujours
12:27notre sujet des propriétaires bailleurs.
12:29Et alors, Stéphane,
12:30il nous a sorti un bon truc.
12:32Il veut s'adresser
12:33aux propriétaires bailleurs généreux
12:34parce que le fils,
12:35qu'autant, il aime bien aussi
12:36récupérer un peu d'argent.
12:37Il aime bien la générosité des gens,
12:39mais pas si ça lui coûte de l'argent.
12:40Et en l'occurrence,
12:41vous nous dites,
12:42attention,
12:43amis propriétaires bailleurs,
12:44à ne pas faire des loyers
12:46non pas trop élevés,
12:47mais trop faibles.
12:49Tout à fait.
12:49Alors, on est pris
12:50un peu dans un étau.
12:51Si on fait des loyers trop élevés
12:52dans les zones
12:53qui encadrent des loyers,
12:54on se fait retoquer.
12:55Mais à l'inverse,
12:56si on pratique des loyers trop bas,
12:58on se fait retoquer
12:59cette fois-ci,
12:59mais par les impôts.
13:01Donc, il y a des histoires
13:02qui sont connues.
13:02Il y a une histoire récente
13:03qui a fait l'objet
13:04de plusieurs articles.
13:05C'était un bailleur
13:08qui louait à son neveu
13:10un studio dans le 15e,
13:11pas très loin d'ici,
13:12qui, au marché,
13:13pouvait se louer,
13:14c'est un grand studio,
13:15il pouvait se louer 1200 euros
13:16et il le louait 400 euros.
13:17Ah là, c'est son neveu.
13:18Franchement, c'est abusé quand même.
13:21Ben oui, mais...
13:22Non, mais parce que là,
13:22on ne peut pas parler
13:23de générosité extrême
13:24quand c'est dans sa famille.
13:25Enfin voilà, on peut être généros...
13:26Non, je ne dis pas,
13:26il y a des gens
13:27qui ne sont pas du tout généreux
13:28quand même avec leur famille.
13:29Mais là, quand même,
13:29il y a une forme
13:30de donation déguisée,
13:31c'est à peu près sa l'idée.
13:32Oui, mais voilà,
13:34les impôts n'ont pas
13:34en subir les conséquences.
13:36Il y a une autre histoire
13:37qui est connue
13:37dont un ancien inspecteur
13:39des impôts
13:40racontait chez nos conférences
13:41de légende.
13:43Le podcast,
13:44c'est une affaire qui est connue,
13:45c'est un gros propriétaire à Paris.
13:49Moi, je ne la connaissais pas,
13:52moins cher que le marché.
13:53Il trouvait que les loyers
13:54étaient quand même trop élevés,
13:55souvent à des gens modestes,
13:57d'ailleurs, à des femmes seules,
13:58etc., avec enfants.
13:59Et il louait globalement
14:01moitié moins cher que le marché.
14:03Eh bien, il s'est fait redresser
14:04très très fort, effectivement,
14:06comme s'il avait loué
14:07effectivement plein pot.
14:08Donc, parce qu'il y a cette notion,
14:11Jean-Pascal,
14:11si on va le confirmer,
14:12de privation de recettes.
14:14Oui, mais c'est ça,
14:14en fait, la générosité,
14:16c'est bien,
14:16mais pas si ça coûte à l'État.
14:17C'est-à-dire que vous avez
14:18le droit d'être généreux,
14:19vous avez le droit
14:19d'être humaniste,
14:20vous avez le droit
14:21d'être altruiste,
14:21mais le fils n'a pas
14:23à en subir les conséquences.
14:25Donc, voilà,
14:25votre générosité,
14:27en l'occurrence,
14:27peut vous coûter très cher.
14:29Et là, voilà,
14:31alors particulièrement
14:32si vous passez,
14:33parce que si vous avez
14:33des tout petits loyers,
14:34vous avez vos charges,
14:35vous faites des travaux,
14:37vous pratiquez des déficits.
14:38Donc, non seulement
14:39vous n'avez pas de loyer fiscalisé,
14:42mais même vous faites
14:42des économies d'impôts
14:43avec vos déficits.
14:44Donc, alors là,
14:45effectivement,
14:46là, il vous tombe dessus.
14:47Mais j'imagine qu'il y a une limite
14:48à partir de laquelle
14:49qui s'interroge.
14:50C'est-à-dire qu'effectivement,
14:50on peut faire des loyers
14:51un peu plus faibles
14:52que ceux du marché
14:53sans que ça les embête.
14:54Après, j'imagine
14:55qu'il y a quand même...
14:56Oui, bien sûr.
14:56Mais si vous louez 15, 20%,
14:58même jusqu'à 30%,
14:59moins cher que le marché,
15:00personne ne va venir
15:01vous chercher des noises.
15:02On fait un petit flin d'œil
15:03à mon propriétaire, d'ailleurs.
15:05Vous voyez, 15, 20%,
15:0630%, ça marche !
15:07Mais si vous louez volontairement,
15:09effectivement,
15:10moitié moins cher que le marché,
15:12c'est une privation de recettes,
15:14privation volontaire de recettes,
15:15dont, effectivement,
15:16les impôts n'ont pas
15:19rappels quand même
15:19pour ceux qui veulent exprimer
15:21leur humanisme
15:22ou leur volonté
15:23d'aider peut-être des gens
15:24qui ont eu moins de chance qu'eux.
15:25Il y a des dispositifs
15:26qui vous permettent,
15:27vous les connaissez, Marie,
15:29peut-être les éditeurs
15:29et les spectateurs,
15:30moins,
15:31il y a des dispositifs légaux
15:32qui permettent, pour le coup,
15:34d'avoir des avantages fiscaux,
15:36même en louant moins cher
15:38que le marché.
15:38C'était un peu le principe
15:39du genre-brun, soit dit en passant.
15:40Oui, voilà.
15:41Donc, le genre-brun,
15:42mais là, c'est 20%,
15:43moins cher que le marché.
15:44Mais là, pour louer
15:45beaucoup moins cher que le marché
15:46et tout en étant réglo,
15:48vous avez des dispositifs
15:49comme Locavantage
15:50qui a été reconduit jusqu'en 2027
15:52et qui permet de louer
15:53moins 30 jusqu'à moins 50%
15:55de moins que le marché
15:56à des gens.
15:57Alors là, par contre,
15:58attention, à des gens
15:58très modestes,
16:00bien en dessous des plafonds
16:01Pinel, Jean-Brun, etc.
16:03Et donc, en l'occurrence,
16:04ça vous permet,
16:05vous louez moins 30,
16:06moins 50 que le marché
16:07et vous avez des réductions
16:08d'impôts qui font que
16:10ça revient à peu près au même.
16:12Votre fiscalité,
16:14par les réductions d'impôts,
16:15vous donne à peu près
16:16le même montant de loyer
16:17mais comme vous êtes fiscalisé
16:19sur 70 ou 60 ou 50% du loyer,
16:22c'est intéressant en réalité.
16:24Et les formules les plus intéressantes
16:25avec Locavantage,
16:26c'est de passer par des associations
16:28type Solia,
16:29des associations
16:31qui vous...
16:31Là, vous déléguez la gestion
16:33quelque part.
16:33Vous déléguez la gestion totalement
16:34et c'est même encore mieux
16:35puisqu'en fin de compte,
16:36c'est l'association
16:37qui est votre locataire.
16:38Donc, votre association,
16:39elle vous le verse le loyer
16:40le premier du mois
16:41qu'il y a un locataire
16:41qui n'en est pas,
16:42qui paye son loyer,
16:43qui ne le paye pas.
16:44Il y a une forme de sécurité.
16:45Il y a une forme de sécurité
16:46et surtout,
16:47c'est zéro contrainte,
16:48zéro charge mentale.
16:49Et ce réçu le gâteau,
16:50au bout de 6 ans,
16:50c'est des engagements de 6 ans,
16:52au bout de 6 ans ou de 12 ans,
16:54l'association vous remet
16:55votre bien en parfait état
16:57conformément à l'entrée,
16:59à l'état des lieux d'entrée.
17:00Mais la question qu'on se posait,
17:01je me souviens,
17:02fut un temps,
17:03j'embrasse Pierre Otus,
17:04l'ancien directeur général
17:05de l'UNPI
17:06qui bosse aujourd'hui
17:07avec plein d'autres
17:07associations de défense
17:08des propriétaires notamment,
17:11c'était que pour sortir
17:12du dispositif,
17:13c'était un peu compliqué.
17:14C'est-à-dire que,
17:15si par exemple,
17:15ma générosité a une limite
17:17et qu'à un moment donné,
17:18j'ai besoin de facturer
17:19un peu plus cher
17:20et donc d'avoir des loyers
17:21dignes de ceux du marché,
17:22il me semble que la bascule
17:23sur des loyers de marché
17:24était un peu plus compliquée.
17:25C'est ça ?
17:25Oui, alors si vous êtes
17:26en zone tendue,
17:27ça peut se discuter
17:28parce que vous étiez
17:28dans un cadre spécifique,
17:29mais si vous êtes
17:30en zone tendue,
17:31effectivement,
17:31on ne peut pas normalement
17:33déplafonner le loyer
17:33par rapport à un ancien locataire,
17:35etc.
17:35Et il disait que c'était
17:36un peu la limite du dispositif
17:37hyper intéressant
17:39où beaucoup de propriétaires
17:40d'ailleurs se disaient
17:40« Ah bah ouais,
17:41mais si je suis bloqué
17:41et qu'un jour j'ai besoin d'eux,
17:43je ne pourrais pas. »
17:44Oui, il y a cette petite sortie-là
17:46qui peut être problématique,
17:47mais bon,
17:49entre de vous à moi,
17:50j'ai vu des clients
17:50sortir de ce dispositif
17:51et puis se remettre
17:53au loyer normal
17:54sans avoir
17:54de difficultés particulières.
17:56Oui, mais c'est toujours
17:56intéressant d'en parler
17:59et de se dire
17:59« S'il y a des trous
18:00dans la raquette,
18:00notre projet de loi de finances
18:02peut-être pourrait corriger
18:03deux, trois trucs,
18:03je ne sais pas.
18:04C'est-on jamais,
18:05ça pourrait être sympa. »
18:06Vous en voyez beaucoup,
18:08vous, Jean-Pascal,
18:08des gens qui sont
18:09propriétaires bailleurs
18:10et qui disent
18:10« Tiens, comment je pourrais faire
18:12pour faire des loyers plus faibles ? »
18:13Alors étonnamment,
18:14je ne vois pas
18:15beaucoup de gens généraux.
18:16Étonnamment !
18:17Mais effectivement,
18:19des gens qui ont la problématique
18:20d'aider des membres
18:21de leur famille,
18:23notamment en les logeant
18:24gratuitement
18:24ou à faire le coût,
18:25ça, j'en vois.
18:26Mais c'est possible
18:27de faire ça ou pas ?
18:28Alors c'est possible,
18:28mais en fait,
18:29ce n'est pas comme ça
18:30qu'il faut procéder.
18:30Il faut placer ça
18:32en pension alimentaire.
18:33Il faut placer ça
18:34en pension alimentaire
18:35et déduire
18:35à des enfants majeurs,
18:36par exemple,
18:37de ces impôts.
18:38Alors attendez,
18:39en fait,
18:40admettons que moi,
18:41j'ai besoin,
18:41là on va parler
18:42du logement étudiant rapido,
18:43ce n'était pas prévu,
18:43mais admettons que j'ai besoin
18:44par exemple
18:45de loger mon enfant.
18:47Je ne peux pas
18:47le loger gratuitement
18:51majeur.
18:52Vous pouvez déduire
18:53cette pension alimentaire
18:54de vos impôts
18:55et cette pension alimentaire,
18:57elle peut se faire
18:57sous la forme
18:58d'une mise à disposition
18:58de logement.
18:59D'accord.
19:00Mais je ne peux pas
19:01faire ça simplement
19:02en disant
19:02j'ai acheté ce bien immobilier,
19:04c'est pour mon fils
19:05qui va faire ses études.
19:06Alors s'il est dans
19:06le foyer fiscal
19:07qu'il est étudiant,
19:07etc.,
19:08là il n'y a pas de problème.
19:09Bien sûr,
19:09mais c'est dans le foyer fiscal,
19:10on ne peut pas déduire.
19:11Oui, tout à fait.
19:12Ah oui,
19:12il essaie d'optimiser là,
19:13en fait.
19:14Oui, c'est l'idée.
19:14Mais je vous confirme,
19:16on est en France,
19:17donc c'est compliqué,
19:17donc on ne peut pas faire ça.
19:18Mais bon,
19:19si on a encore nos enfants
19:21sur ma déclaration d'impôt,
19:25je peux acheter
19:26un bien immobilier,
19:27le loger gratos.
19:29S'il est étudiant,
19:29etc.,
19:30oui, bien sûr.
19:30Non, j'ai eu un gros doute,
19:31là, vous m'avez mis le doute.
19:32Dans le mien,
19:3311 ans encore.
19:34Et l'autre,
19:35elle est trop petite.
19:36Ah, ça arrive vite.
19:37Oui, je sais,
19:37ça me déprime,
19:38mais ce n'est pas le sujet
19:39de notre émission,
19:40ils grandissent vite.
19:41Mais avant la rentrée étudiante,
19:43qu'est-ce qui va se passer ?
19:44On va tous partir en vacances.
19:46Et alors,
19:47il y a toujours des sujets
19:48sur les vacances.
19:48Il nous reste 5 minutes,
19:49mais moi,
19:50il y a un sujet,
19:50je ne sais pas si on aura
19:50le temps d'aborder les deux,
19:51mais le premier
19:52qui m'a beaucoup passionné
19:53de Jean-Pascal,
19:53il est génial.
19:54Il me dit,
19:55les vacances en famille,
19:56c'est aussi l'occasion
19:57de parler de sujets
19:58hyper importants,
20:00sujets légers,
20:01écrit Jean-Pascal,
20:02qui est l'optimisation
20:03successorale
20:04par donation d'immobilier.
20:06Exactement.
20:06Et bien voilà,
20:07sortie de plage.
20:09Vous n'avez pas
20:09beaucoup d'occasion
20:10d'avoir tous vos héritiers
20:12autour de vous
20:12et c'est généralement le cas
20:14quand vous êtes en vacances
20:15dans la résidence familiale.
20:17Vous avez vos petits-enfants
20:18avec vous souvent
20:19et parfois vos enfants aussi,
20:21voire vos enfants ensemble.
20:22C'est à ce moment-là
20:23qu'il faut évoquer
20:23ces sujets-là.
20:24En plus,
20:25tout le monde est détendu,
20:25c'est le moment
20:26où ça peut le mieux se passer.
20:27Ou alors,
20:28ça peut retendre.
20:30Et c'est un vrai problème.
20:32Et on peut parler notamment
20:33de la résidence familiale,
20:34la résidence secondaire familiale
20:35qui généralement a de la valeur,
20:37tout en étant
20:37un gouffre financier.
20:39Donc la première question
20:40qu'il faut poser
20:40à vos enfants,
20:41est-ce qu'ils veulent la garder
20:42à votre décès ?
20:43Et s'ils veulent la garder,
20:45ça s'organise.
20:46Surtout que bien souvent,
20:47certains voudront la garder,
20:49d'autres non.
20:50Donc c'est le moment
20:51de préparer votre succession,
20:52c'est le moment
20:53de faire des donations,
20:54c'est le moment
20:55de faire un testament.
20:57Et c'est éventuellement
20:58le moment aussi,
20:59pourquoi pas,
21:00de prévoir la vente de la maison
21:02si les enfants
21:02ne veulent pas la garder
21:03parce qu'il vaut bien mieux
21:04la vendre
21:04que de leur transmettre
21:06pour qu'ils s'en débrouillent
21:06et qu'ils la vendent eux-mêmes.
21:07C'est le moment aussi
21:08de réorganiser votre patrimoine
21:10s'ils veulent la garder
21:10et que vous ne voulez pas
21:11leur donner pour qu'il y ait
21:12du cash à votre succession
21:13pour qu'ils puissent payer
21:14le droit de succession
21:15et qu'ils ne soient pas
21:15obligés de la vendre.
21:17Ça aussi,
21:17c'est essentiel.
21:19Effectivement,
21:19si vous voulez optimiser
21:21la transmission,
21:22il faut faire des donations
21:23anticipées,
21:24il faut faire des démembrements
21:25de propriété,
21:26il faut utiliser
21:27des donations
21:27de somme d'argent.
21:29Il y a beaucoup,
21:30beaucoup de moyens
21:31de faire.
21:32Et si tout le monde
21:33n'est pas d'accord,
21:34tout le monde ne veut pas
21:34la même somme,
21:35tout le monde n'en veut pas,
21:36à ce moment-là,
21:37on peut créer
21:38une société,
21:39une SCI
21:40le plus simplement
21:41pour transmettre
21:42les parts
21:42et les démembrer
21:44à qui on veut,
21:45faire des soultes
21:45et équilibrer tout ça.
21:48Souvent,
21:48en plus,
21:48vous aurez besoin
21:49d'un notaire
21:50qui soit dans la région
21:51et c'est l'occasion
21:52d'aller le rencontrer
21:53en famille.
21:53Oh là là,
21:53les vacances
21:54que nous propose
21:55Jean-Marie.
21:57En famille,
21:58le sujet sympa
21:59et puis si on allait
22:00rendre visite
22:00au notaire du coin,
22:01c'est ça l'idée en gros.
22:02Oui,
22:02mais le jour de votre décès,
22:03vous avez raison,
22:04on reconnaît ça.
22:04Non,
22:05mais vous avez parfaitement raison,
22:06c'était juste la manière
22:07de l'amener
22:07qui me faisait rire.
22:08Bon,
22:08de manière plus légère
22:09et pour qu'on termine
22:09sur ce sujet estival,
22:11il y a quand même
22:12un vrai sujet
22:12pour toutes celles et ceux
22:13qui louent,
22:14vous m'avez mis,
22:15la villa en bord de mer
22:16ou en tout cas
22:17un logement en bord de mer
22:18là cet été
22:18qui vont les mettre
22:18à la location,
22:19il y a deux,
22:19trois règles
22:20que vous vouliez rappeler
22:20Jean-Pascal.
22:21Oui,
22:21alors il faut faire attention,
22:23c'est un piège,
22:23c'est très tentant
22:32lucratif,
22:33mais c'est fiscalisé
22:34et c'est de l'allocation
22:36meublée.
22:36Il faut en être conscient
22:37à partir du moment
22:38où vous louez une maison,
22:39vous basculez
22:40dans un régime
22:41micro-BIC en général
22:43de loueur en meublé
22:44non professionnel.
22:45Ça veut dire
22:46qu'il faut le déclarer,
22:47ça veut dire
22:47qu'il faut avoir
22:47pied en cirette
22:48et même si l'imposition
22:49ne va pas forcément
22:50être très élevée,
22:51ça va être de la paperasse.
22:52Mais on est obligé
22:53même si c'est juste
22:54quelques jours par an ?
22:55Et oui,
22:56il n'y a pas de tolérance
22:57de ce point de vue-là.
22:57Activité commerciale en plus,
22:58donc effectivement,
22:59il n'y a pas de discussion.
23:00Et en plus,
23:00on l'a déjà dit
23:01sur ce plateau,
23:01mais très attention
23:02si jamais votre maison
23:04est détenue par une SCI
23:06qui n'est pas
23:06à l'impôt société,
23:07ne le faites pas,
23:10tout simplement.
23:10D'ailleurs,
23:11je ne mets pas à l'allocation.
23:12Vous ne mettez pas
23:12votre maison à l'allocation
23:13sinon vous allez basculer
23:14à l'impôt sur les sociétés
23:15et ça va être,
23:17apportément à l'expression,
23:18une boucherie fiscale.
23:19Ne faites pas ça.
23:20Voilà.
23:21Ah oui,
23:21c'est bon à savoir.
23:22Mais moi,
23:22je pensais qu'on avait
23:23quand même une forme
23:24de tolérance
23:24si c'est aller
23:26une semaine par an,
23:27deux semaines par an.
23:28Il y a des tolérances
23:29pour des montants très faibles
23:30de l'ordre de 700 euros
23:31et c'est pour la résidence principale.
23:33D'accord.
23:34D'accord.
23:34Ok,
23:35bien bien.
23:35Bon,
23:36on pourra savoir quand même.
23:38Bon,
23:38ne louez pas.
23:40Enfin si,
23:40louez-moi.
23:41À moi,
23:42je ne suis pas votre fille en plus
23:43donc le fils
23:43qui ne viendra pas me chercher
23:45ni vous chercher.
23:45Mais une maison de vacances,
23:46un appartement de vacances
23:47qui n'est pas en SCI,
23:48effectivement,
23:49il faut se déclarer
23:50comme loueur en meublé.
23:51Ce n'est pas si monstrueux que ça.
23:53Ça fait quand même
23:56quand même ridicule
23:56si on loue une semaine
23:58ou deux par an,
23:59pour les revenus
24:00que ça représente.
24:01C'est toujours pareil.
24:01On va prendre une demi-heure
24:03pour le faire.
24:03Il vaut mieux prendre
24:04une demi-heure pour le faire
24:05plutôt qu'un redressement
24:06qui va durer des mois
24:07ou des années
24:07avec grands frais d'avocat.
24:09Parce que le fils
24:09que se penche réellement
24:10sur ce type de cas-là ?
24:12Oui.
24:12Parce que j'entends
24:12sur la...
24:13On a démarré par la question
24:14de la vente de résidence principale
24:15et d'exonération
24:16sur les plus-values.
24:16Mais enfin,
24:17là,
24:17on parle quand même
24:18de quelque chose
24:18qui est assez pitchou.
24:19Le fils ne va pas venir
24:27C'est bien comment
24:27il le dit tout bas.
24:30Il y en a qui s'y connaissent
24:32visiblement.
24:33Voilà, messieurs,
24:34on a fait le tour.
24:34On se retrouvera
24:35à la rentrée de toute façon
24:36parce que je pense
24:36qu'on aura quand même
24:37pas mal de thématiques
24:38puisque je vous rappelle
24:38qu'on retournera
24:39à partir du mois de septembre
24:40dans le cœur
24:41de notre débat budgétaire
24:42pour 2027.
24:43Et là, pour le coup,
24:45à chaque fois,
24:45il se passe deux, trois petites choses.
24:46Donc, ça pourrait être intéressant
24:47d'aborder le sujet quand même.
24:49Je crois.
24:50Avec plaisir.
24:50Oui.
24:51Notre duo de choc
24:52de la fiscalité.
24:53Merci à vous
24:53pour toute cette saison.
24:54J'ai hâte de vous retrouver
24:55à la saison prochaine.
24:56Je rappelle que vous êtes
24:58Jean-Pascal Michaud,
24:58avocat fiscaliste
24:59chez LMD Avocats
25:00et Stéphane Descartier
25:01évidemment à la tête
25:02de SD Conseil et Formation.
25:04Je vous retrouve demain
25:04pour un nouvel épisode
25:05des Experts de l'IMO
25:06sur BFM Business.
25:09Les Experts de l'IMO
25:10sur BFM Business.
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