- il y a 10 heures
Mardi 14 avril 2026, retrouvez Luis Heras Perera (Directeur Commercial, Spirit Reim Services), Yann Gagnier (Président, Anacofi Immo) et Emmanuelle Pouts Saint Germé (Avocat Associé Gérant, Rivière Avocats) dans SMART IMMO, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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00:15Bonjour, bienvenue à tous, je suis ravi de vous retrouver pour ce nouveau numéro de Smart IMO spécial Anacofi depuis
00:21le pavillon d'Armenonville.
00:23Au sommaire de cette édition, on aura dans un instant le président de l'Anacofi IMO qui va nous dire
00:28qu'en immobilier, le bon sens est de retour.
00:31On s'intéressera également au dispositif Jean Brun, tient-il la cote face notamment au LMNP ?
00:38Et enfin, on s'intéresse au parc d'activités.
00:40Tout savoir sur ce sujet et comment y investir, c'est tout de suite dans Smart IMO.
00:48Dans Smart IMO spécial Anacofi, on est ravi tout simplement d'accueillir le président de l'Anacofi IMO, Yann Gagné.
00:54Bonjour.
00:55Bonjour.
00:55Voilà, merci de nous accueillir sur cette magnifique scène.
00:59Avec vous, on va parler bien sûr de ce qui se passe du côté de l'immobilier où vous prenez
01:04le retour du bon sens.
01:06A quoi ça correspond ?
01:07Le bon sens, c'est simplement se rappeler qu'immobilier est un produit de long terme, un produit qui a
01:12besoin avant tout de stabilité et que la recherche d'un investissement en immobilier,
01:17c'est avant tout des règles simples en matière de qualité de l'actif, qualité du produit immobilier en tant
01:22que tel, le prix qui soit cohérent, un financement qui soit adapté
01:27et bien entendu une fiscalité qui permette d'avoir là aussi une visibilité sur le temps de cet investissement.
01:34Oui, alors on va reprendre point par point, qualité de l'actif, c'est vrai que longtemps on a pu
01:39construire des choses pas forcément très élégantes, pas toujours très appropriées, pas toujours au bon endroit aussi.
01:46On a l'impression que depuis quand même la crise sanitaire, on a cherché des extérieurs, on a cherché une
01:51compacité un petit peu différente. La promotion quand même s'est adaptée.
01:55Alors la promotion a dû s'adapter effectivement à ces exigences là aussi de bon sens, on y revient, mais
02:00également par rapport à des conditions de vie pour limiter les déplacements,
02:03parce que là aussi il y a des notions énergétiques. Il y a la question énergétique embarquée aussi dans l
02:08'immobilier, puisqu'on doit répondre aujourd'hui à des normes d'environnement
02:11qui permettent d'être économes à ce niveau là et c'est très important. Donc le bon sens, c'est
02:16tout simplement de pouvoir trouver des emplacements adaptés à la vie, à l'utilisation, à l'usage.
02:21C'est un bien d'usage, c'est un actif réel et qui permettent tout simplement de rendre la vie
02:26possible, agréable en matière d'emploi et en matière de loisirs et de vie.
02:30Et également au bon prix, vous l'avez dit, parce que là aussi on voit que le bas blesse encore
02:35un petit peu, notamment quand les taux remontent.
02:38Et on en a eu encore un exemple ces derniers jours avec la guerre au Moyen-Orient, ça pourrait devenir
02:42très compliqué si les taux restaient assez hauts.
02:45Oui, alors qu'est ce qui fait le prix avant que ce soit les taux, puisque les taux vont permettre
02:49d'avoir une capacité d'investissement,
02:51l'augmenter ou la réduire quelque part. C'est l'enveloppe qu'on va pouvoir développer.
02:54Mais ce qui concerne effectivement la fixation du prix, c'est avant tout la valeur du foncier, le prix qu
03:00'on va payer pour avoir cet emplacement.
03:02Et ensuite, tout ce qui va concerner la construction.
03:05Or, c'est vrai qu'avec le Covid et depuis, on a eu des contraintes plus fortes en matière de
03:10prix des matériaux qui ont poussé les prix vers le haut.
03:15Et là, on se trouve un meilleur équilibre parfois, puisqu'on le constate, les municipalités qui ont été draguées, on
03:21va le dire, par les promoteurs,
03:22qui avaient beaucoup d'opérations à lancer, les prix ont un peu eu tendance à s'envoler.
03:27Là, on revient à deux choses plus stables et de bon sens.
03:31Maintenant, ce qui est plus difficile à maîtriser, c'est le coût des matériaux qui sont liés, et ce qui
03:35se passe actuellement au Moyen-Orient,
03:37à l'énergie, au coût de l'énergie, au coût du transport aussi.
03:41Alors, du côté de l'investisseur, on voit aujourd'hui beaucoup de CGP, de conseillers en gestion de patrimoine,
03:46qui vont ensuite adresser leur clientèle.
03:48C'est vrai qu'on était un petit peu orphelin de dispositifs fiscaux.
03:50On sait que les Français en sont friands pour baisser, bien sûr, leur imposition.
03:55On a un nouveau dispositif qui vient d'arriver, parce qu'il va durer simplement deux ans, trois ans, le
03:59dispositif Jean Brun.
04:01Quel est votre avis, justement, sur ce nouveau dispositif ?
04:04Pour faire la jointure avec le premier point, là aussi, le bon sens, c'est la stabilité.
04:09L'immobilier est un actif de long terme, et ce dont nous avons manqué, ce n'est pas des dispositifs
04:14successifs,
04:15même si on a eu un moment où il y a un peu le vertige, parce que Pinel s'arrêtant,
04:18on n'avait pas de réponse à ce niveau-là.
04:20Mais l'idéal serait effectivement d'avoir un dispositif qui fonctionne dans la durée,
04:25qui permette à tous, promoteurs, acteurs de l'immobilier, mais aussi les investisseurs, d'avoir une visibilité sur l'investissement.
04:34Donc, Jean Brun présente cet avantage de remettre au cœur du débat et dans le dispositif,
04:39le statut de bailleur privé, qui offre un certain équilibre.
04:42Donc, c'est une victoire presque idéologique.
04:46La crainte de ne plus avoir de dispositif et de revenir à un dispositif qui puisse s'embarquer dans la
04:51durée,
04:51ça, c'est une bonne chose.
04:52En revanche, aujourd'hui, même si à l'Anacofi Immobilier, nous avons énormément œuvré auprès des législateurs,
05:00des ministères pour trouver ce dispositif, on considère qu'il est bien, mais qu'il mériterait d'être mieux.
05:05Oui, ça ne vous satisfait pas tout à fait aujourd'hui.
05:07Qu'est-ce qu'on pourrait faire, notamment, on pense, voilà, pas de possibilité de louer à ses ascendants,
05:11ou ses descendants, surtout ses enfants.
05:13C'est un peu dommage, ça pourrait être la clé de déblocage.
05:15Oui, en fait, on pense que l'immobilier soit incitatif et pas contraint.
05:19Et ça, c'est une contrainte.
05:21Ce n'est pas forcément l'essentiel et le cœur du marché, mais ce n'était pas nécessaire, à mon
05:25avis, d'ajouter cela au dispositif.
05:28Non, là, quand on va parler de ce qui est aujourd'hui, pour nous, à corriger, à améliorer,
05:33notamment dans l'ancien, c'est pour en bénéficier, c'est le pourcentage de travaux qu'il faut réaliser,
05:38qui est de 30% par rapport à la valeur.
05:40C'est beaucoup.
05:41Ça va dépendre, effectivement, des villes.
05:42Donc, ça va plutôt privilégier des villes moyennes, parce que le foncier sera moins élevé,
05:47donc le pourcentage sera plus vite atteint.
05:50Ça, c'est un premier point.
05:51Et puis, c'est une ambition très forte.
05:52On parlait tout à l'heure de performance énergétique des logements.
05:55Mais aller chercher des lettres A et B, c'est beaucoup.
05:58Donc, là aussi, peut-être qu'il faudrait être un peu plus raisonnable.
06:00Est-ce que vous êtes entendu, quand vous allez justement voir les instances, le gouvernement, qu'est-ce qu'ils
06:05vous répondent ?
06:05Alors, oui, nous sommes entendus, de plus en plus.
06:08Je pense que, et avec d'autres représentants des professionnels de l'immobilier, nous avons une écoute,
06:16puisque nous apportons non seulement des réflexions, mais des solutions.
06:20Après, évidemment, c'est le temps du législateur qui va reprendre tout ou partie.
06:25Bon, on n'a pas été entendu sur tout, mais on a été entendu de manière globale.
06:28D'abord, sur la nécessité d'accompagner de manière valable et durable l'investissement immobilier.
06:33Vous savez, c'est très clair, on parle d'un immobilier qui est un actif réel, nécessaire, c'est vital.
06:39On regarde aujourd'hui à peu près 3 millions de dossiers de demandes locatives en souffrance.
06:44C'est deux fois plus qu'il y a 10 ans.
06:47Donc, il y a un vrai besoin et qui ne pourrait que s'accroître, malheureusement s'accroître,
06:52si on n'avait pas un dispositif.
06:54Donc, c'est une bonne réponse, mais un dispositif encore plus adapté.
06:57Parce qu'aujourd'hui, on va reprendre ce chiffre également, les candidats à l'allocation,
07:03de par toutes les contraintes que cela représente, ça a baissé dans quelques années de 90% dans le neuf
07:08et de 40% dans l'existant.
07:10Donc, pour loger des gens qui n'en ont pas les moyens à titre de l'investisseur,
07:15il faut que ceux qui pourraient le faire soient incités et puissent le faire avec visibilité et des accompagnements adaptés.
07:23Oui, et pourtant, on le sait, quand on fait le sondage auprès des conseillers en gestion de patrimoine
07:28qui relaient l'information, notamment pour le Jean-Brun, le social, le très social,
07:32ce n'est pas tellement apprécié des investisseurs.
07:34On craint évidemment les dégradations, on craint des populations à problème, entre guillemets.
07:39Et du coup, on n'y va pas. Comment on fait pour résoudre cette question ?
07:42Alors, il ne faut pas se stigmatiser, mais c'est vrai qu'encore une fois, on parle d'un investissement,
07:47d'un actif réel.
07:48Et tout le monde a un peu cette vision de l'immobilier.
07:51C'est comme l'équipe de France, on est autant de sélectionneurs qu'il y a de Français.
07:54Je veux dire par là que ça peut faire peur, ça peut inquiéter.
07:58Donc je pense que si on veut aller dans ce sens, parce qu'il y a des besoins,
08:01il faut être encore plus incitatif, plus rassurant, plus stabilisant pour l'investisseur
08:06et ne peut faire que du social.
08:08Le logement intermédiaire est une bonne réponse.
08:10Et puis, sur l'existant, peut-être trouver des solutions,
08:14parce qu'il y a des coeurs de ville qui restent à revitaliser et à améliorer
08:17en matière de qualité et d'offres locatives.
08:21Yann Gagnon, on termine avec l'Anacofi, l'Anacofi IMO.
08:25Là aussi, il faut préparer le terrain, évidemment.
08:28Aujourd'hui, comment on fait ? Comment ça se passe dans cette association ?
08:32L'Anacofi IMO est une association qui n'est pas une obligation
08:36en matière d'adhésion pour les membres de l'Anacofi,
08:39comme ça serait le cas pour les CIF ou ceux qui font du courtage.
08:43On n'est pas obligatoire, mais on est indispensable, je pense, à la profession,
08:47parce que tous les professionnels ont besoin d'être représentés, d'être formés.
08:51C'est un gros volet de notre activité, la formation réglementaire,
08:54de bénéficier de veille, de bénéficier également d'une représentation auprès du régulateur,
09:00du législateur.
09:01Et puis, tout simplement, de faire évoluer ce métier qui est,
09:05pour le bien, bien sûr, des professionnels de l'immobilier,
09:08pour la qualité de leur conseil, de leur approche en matière de clientèle.
09:12C'est important également, parce qu'on l'a vu, il y a un besoin social et sociétal.
09:17Et c'est important également pour les clients,
09:19parce que c'est eux, en fait, les vrais acteurs de cet investissement,
09:23pour qu'ils puissent le faire de manière rassurée et assurée.
09:27L'immobilier, ce n'est pas juste une ligne sur un tableau Excel.
09:31L'immobilier, c'est un actif réel qui doit répondre à de vraies qualités, de bon sens.
09:35Et bien voilà, le retour du bon sens dans l'immobilier, ça fait du bien.
09:38Merci Yann Gagné.
09:39Je rappelle que vous êtes président de l'Anacofi IMO.
09:41A très bientôt sur Smartimo.
09:42Merci beaucoup Fabrice.
09:48Dans Smartimo spécial à Anacofi, depuis le pays d'Armenonville,
09:52on va s'intéresser au nouveau dispositif Jean Brun.
09:55Fait-il le poids face aux statuts loueurs meubles et non professionnels ?
09:59Pour en discuter, on est ravis d'accueillir une experte.
10:02Bonjour Emmanuelle Poutre-Saint-Germain.
10:04Bonjour.
10:04Emmanuelle, vous êtes avocate chez Rivière Associé,
10:07avocat et associé, et spécialiste du droit immobilier et fiscal.
10:11Alors c'est vrai qu'il y a eu une bataille assez homérique
10:13pour sortir ce dispositif, qui n'est pas gravé dans le mar,
10:16puisqu'il va durer simplement trois ans, le Jean Brun.
10:19Quel est votre avis, justement, avant de décrire dans le détail ce dispositif ?
10:24Est-ce que c'était nécessaire, après la fin du Pinel, d'avoir un nouveau dispositif ?
10:28Oui, tout d'abord c'était nécessaire par rapport à la fin du Pinel,
10:32mais c'était déjà une demande qui était faite par les acteurs de l'immobilier
10:35pour reconnaître un statut d'acteur économique au bailleur privé de location nue.
10:40Donc c'est deux éléments qui ont fait émerger ce statut qui est aujourd'hui applicable.
10:49Mais c'était nécessaire parce qu'aujourd'hui, le Pinel 9 s'étant achevé au 31 décembre 2025,
10:57on était obligé de... 2024, pardon.
10:592024, il y a eu une année blanche.
11:01Exactement, il y a eu une année blanche.
11:02Il était nécessaire pour notamment la promotion et les acteurs immobiliers
11:05qui construisent des logements de trouver un autre dispositif.
11:08Oui, parce qu'on a vu effectivement que les investisseurs avaient complètement déserté.
11:11On a vu qu'il y avait évidemment les résidences principales qui revenaient
11:16de la vente en bloc de la part des promoteurs,
11:18mais qui manquaient quand même du monde à l'appel.
11:21Alors, est-ce que ça va être une bouée de sauvetage, ce Jean-Brun ?
11:23Comment il fonctionne déjà ? Est-ce que c'est calé sur le Pinel ?
11:25Quelles sont les différences ?
11:27Alors, ce n'est pas le même dispositif que le Pinel,
11:29puisque là, on n'est plus sur une réduction d'impôt,
11:32mais sur une réduction d'assiette.
11:33Ça veut dire quoi ?
11:34Ça veut dire que le dispositif, ça vient diminuer par le biais d'un amortissement
11:39les revenus fonciers, puisque quand on est en location nue,
11:41on est en revenus fonciers positifs,
11:43donc on vient diminuer via un amortissement les revenus fonciers positifs,
11:47ce qui a un fort impact selon le taux marginal d'imposition
11:51et selon qu'on a des revenus fonciers positifs,
11:53puisque eux-mêmes sont également imposés aux prélèvements sociaux de 17,2%.
11:58Donc, ça vient augmenter d'autant l'impact sur une réduction d'assiette.
12:03On n'est pas sur un mécanisme qui est aussi simple que les réductions d'impôt,
12:07puisque ça suppose de maîtriser les mécanismes,
12:11en tout cas d'avoir une bonne compréhension des mécanismes fiscaux
12:14et des taux marginaux d'imposition du client investisseur.
12:19Donc, ce n'est pas aussi...
12:19Ou d'être bien accompagné, puisqu'on est au cœur des CGP.
12:21Exactement, et je pense que c'est un dispositif dont devraient se saisir les conseils en gestion de patrimoine,
12:26puisque c'est justement la gestion de patrimoine, moi à mon sens, va revenir en force,
12:31puisqu'on est sur un mécanisme qui est comme le déficit foncier,
12:33mais qui est un amortissement virtuel.
12:35Donc, qui de mieux que les conseils en gestion de patrimoine pourront le présenter ?
12:40On ne peut plus vendre ça comme un produit lambda, c'est un produit patrimonial.
12:45Donc, produit patrimonial, on comprend en creux que c'est un petit peu plus complexe
12:49avec ce phénomène d'amortissement, ça veut peut-être faire fuir certaines personnes,
12:53mais il va falloir s'y pencher, peut-être être assisté, évidemment.
12:57Est-ce qu'il va suffisamment loin ?
12:59Est-ce qu'il est accessible à tous ?
13:00Ou est-ce qu'il est réservé finalement à ceux qui sont le plus fiscalisés aujourd'hui ?
13:04Alors, c'est vrai que si on n'a pas un taux marginal d'imposition élevé,
13:08ça n'a pas de sens d'aller investir dans un dispositif jambrin.
13:12Ça ne veut pas dire qu'on peut être dans des taux marginaux d'imposition à 30%, ça a du
13:16sens.
13:16Mais comme, si vous voulez, l'amortissement qui est pratiqué, par exemple, vu que la limite c'est 8000 euros,
13:22vous faites 8000 euros fois le taux marginal d'imposition, donc c'est ça votre économie d'impôt.
13:27Donc, si vous avez une tranche très basse, ce n'est pas efficient et ce ne sera pas possible pour
13:33un client d'aller là-dessus.
13:35Je vous donne les autres critiques qui sont faites.
13:38On voit aussi que, par exemple, on ne peut pas y loger ni ses ascendants ni ses descendants.
13:42Oui, ça, c'est une vraie critique du dispositif parce que l'autre, ce n'est pas évident non plus
13:48d'aller investir aujourd'hui
13:50si on n'a pas les revenus qui vont avec aussi.
13:53Mais par contre, c'est vrai que la location ascendant-descendant qui était dans le dispositif Pinel, elle était possible,
13:59mais ne l'est plus aujourd'hui.
14:01Donc, c'est un vrai frein à l'investissement de ce type de projet.
14:03Ce dispositif jambrin, il est plutôt fait pour le neuf ou pour l'ancien ?
14:07Alors, au départ, il a été pensé pour être aussi bien pour l'ancien que pour le neuf.
14:11Et c'était une volonté d'ailleurs de Valérie Létard qui a soutenu l'ancien parce qu'on a besoin
14:17de produire des logements,
14:18mais aussi la réhabitation, la transformation.
14:20C'est un enjeu public.
14:25Et on le voit en termes d'hormazimisme et autres, c'est comme ça qu'il faut aussi construire la
14:29ville
14:30ou en tout cas, produire des logements de qualité.
14:32Donc, on a vraiment ce besoin-là.
14:34Mais aujourd'hui, clairement, dans l'application qui a été faite, en tout cas, les derniers textes qui sont sortis,
14:39c'est inapplicable pour l'ancien.
14:42On explique.
14:43C'est parce qu'il faut rénover tellement.
14:45Il y a déjà un pourcentage de travaux, mais ça, à la limite, c'est 30% du prix de
14:52revient qui est constitutif de travaux.
14:54Mais ça, ce n'est pas un réel frein parce qu'on le voit dans le Denormandie.
14:57On a 25% de travaux nécessaires et on y arrive très bien.
15:01Donc, je pense que quand on est sur une restauration complète et si on veut vraiment aller sur des projets
15:04de restauration complète, de bâtis existants, il faut aller vers là.
15:08Donc, je pense que ce n'est pas un vrai frein.
15:10Le vrai frein, c'est l'étiquette.
15:11Parce qu'arrivant à une étiquette A, B, ce qui est la contrainte aujourd'hui du texte,
15:15est quasiment infaisable techniquement ou alors qui engendre des surcoûts tels
15:19qu'on n'arrivera pas à sortir un projet de cette nature-là.
15:25Parce que parallèlement, on a des contraintes.
15:27On n'en a pas parlé, mais comme le Pinel, de loyer, de plafond de loyer et de ressources des
15:32locataires.
15:33Donc, une contrainte de rentabilité qui fait qu'on ne peut pas mettre 1000 euros de plus au mètre carré
15:38pour avoir une étiquette A ou B.
15:40Voilà, donc, effectivement, il y a quand même plusieurs obstacles, plusieurs critiques encore.
15:43Alors, le texte vient de sortir, donc il y a peut-être aussi des améliorations à attendre.
15:48Donc, il y a certaines personnes qui se disent, mais finalement, face à ce dispositif, Jean Brun,
15:52est-ce que le LMNP, l'allocation meublé non professionnel, ne tient pas la corde ou n'est pas plus
15:57intéressante aujourd'hui ?
15:58À court terme, le régime loueur meublé non professionnel a une meilleure rentabilité et est plus performant.
16:08Après, ça dépend des objectifs qu'on a quand on investit.
16:13Sur le loueur meublé non professionnel, vous avez quand même des biens qui peuvent se dégrader un peu plus
16:17parce qu'il y a quand même des locataires qui sont un peu plus, enfin, qui sont là sur des
16:23durées beaucoup plus courtes.
16:24Il y a quand même l'investissement dans le mobilier.
16:27Il y a quand même des contraintes même de gestion qu'on ne va pas retrouver dans le dispositif Jean
16:32Brun.
16:32Et à long terme, sur 20 ans, finalement, le Jean Brun récupère beaucoup d'avantages par rapport au loueur meublé
16:39non professionnel.
16:40Donc, ça dépend vraiment des objectifs.
16:41C'est là où le travail des conseils en gestion de patrimoine est important
16:44parce que ce que n'a pas le loueur meublé non professionnel, s'il est plus performant, en tout cas
16:49même le début,
16:50c'est qu'en revanche, il n'a pas l'imputation sur le revenu global dont on bénéficie avec le
16:56Jean Brun.
16:56Parce que si vous voulez, en Jean Brun, vous bénéficiez d'un déficit foncé.
16:59Ce déficit foncier va s'imputer sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros.
17:03Donc, vous allez avoir une défiscalisation sur d'autres revenus que vos revenus fonciers, potentiellement.
17:08Sauf si vous effacez complètement vos revenus fonciers et que vous n'avez pas d'autres déficits.
17:13Mais en revanche, en loueur meublé non professionnel, l'amortissement, enfin le déficit pratiqué par l'amortissement,
17:18lui, il va rester dans la catégorie des BIC.
17:20Donc, il ne va pas créer d'impact sur le revenu global du contribuable.
17:24Mais en plus, si on revend, il sera réintégré.
17:28Oui, alors on a la même chose.
17:30On s'est aligné puisqu'il y aura une réintégration des amortissements aussi dans le Jean Brun.
17:33Donc, ce n'est pas sur ça.
17:35C'est plus sur le mode de gestion et sur peut-être l'imputation sur le revenu global
17:40qu'on peut avoir une analyse différente entre les deux dispositifs.
17:43C'est très clair.
17:44En tout cas, si vous lancez dans des projets, soit Jean Brun, soit la MMP,
17:48le mieux, c'est quand même de parler à son professionnel, conseiller en gestion de patrimoine ou avocat,
17:52pour voir quelle est la meilleure solution selon son profil, bien évidemment.
17:56Merci Emmanuel, Emmanuel Poussaint-Germain.
17:58Je rappelle que vous êtes avocate chez Rivière, avocats et associés.
18:01Et à très bientôt dans Smartimo.
18:02Merci à vous.
18:07Dans Smartimo spécial Anakofi, on va s'intéresser au parc d'activité.
18:12Ça tombe bien, on est en compagnie d'un expert, Louis Serrat Perra.
18:15Bonjour.
18:15Bonjour.
18:16Vous êtes directeur commercial de Spirit REM Service.
18:20Tiens, première question, Spirit REM, c'est quoi exactement ?
18:24Alors, Spirit REM Service, c'est la société de gestion du groupe Spirit.
18:27Oui.
18:27Donc, un groupe promoteur familial qui a trois métiers principaux,
18:32donc la promotion résidentielle, la promotion tertiaire dans les parcs locaux d'activité
18:35et la société de gestion qui, au départ, a géré la foncière du groupe,
18:40mais aujourd'hui, gère des fonds pour comptes de tiers, notamment la SCPI Esprit Horizon.
18:44Très bien.
18:45Bon, on va y revenir dans un instant.
18:46Mais tout d'abord, voilà, on se pose cette question.
18:48Parc d'activité, alors ça n'a rien à voir avec un parc d'activité de loisirs.
18:52Parc d'activité, c'est quoi exactement ?
18:53Alors exactement, ce n'est pas des tobogans et des manèges.
18:56L'impact d'activité, c'est une pépinière d'entreprise, un village d'entreprise
19:00en périphérie des grandes villes ou des villes moyennes, première, deuxième couronne,
19:05où on va trouver cinq ou six cellules, donc un ensemble immobilier.
19:09On va pouvoir loger des activités diverses et variées, donc des entreprises, des PME, des PMI,
19:13des grands groupes qui vont pouvoir exercer leur activité industrielle, stockage, robotique, laboratoire,
19:21enfin toute multitude d'activités et développer le tissu économique local.
19:26D'accord, donc ce sont ces petites zones industrielles, enfin plus industrielles que commerciales d'ailleurs,
19:32qu'on voit en périphérie des villes.
19:34L'avantage, c'est que c'est déjà très connecté, très bien connecté et on voit souvent des boîtes.
19:38On voit, il n'y a pas forcément de nom d'ailleurs, ce ne sont pas des enseignes commerciales,
19:41mais c'est vrai que c'est très rempli.
19:43C'est tout à fait.
19:44Il y a une forte demande parce que forcément, les entreprises doivent exercer leur activité quelque part.
19:50Donc, on leur met à disposition des locaux de qualité avec des normes environnementales intéressantes et dernier cri.
19:56Et du coup, on permet de leur donner l'outil de travail pour pouvoir développer leur métier, leur activité.
20:02Effectivement, ce ne sont pas des zones commerciales, il n'y a pas forcément des enseignes connues,
20:06mais c'est quand même des entreprises qui développent l'économie locale, des collectivités.
20:12Et du coup, il y a une forte attraction entre la ville et l'activité.
20:18Donc, il y a forcément une proximité, donc forcément avec des axes et d'accès visibilité autoroutière très fort.
20:27Et donc, du coup, la possibilité de pouvoir exercer ces activités de façon facile.
20:33Alors, vous avez cité quelques activités, quel business justement on va trouver ?
20:37Alors, aujourd'hui, nous, à Spiridram Service, nous avons 80 parcs sous gestion,
20:41ce qui représente à peu près 465 millions d'euros en AUM.
20:45Et les activités, il y a toute multitude d'entreprises.
20:49Donc, on a un braseur parisien qui a des cubes en inox dans un de nos parcs d'activités.
20:53On a un centre de formation Nissan.
20:55On a un laboratoire.
20:56On a Carl Zeiss, par exemple, qui a son laboratoire salle blanche dans un de nos parcs d'activités.
21:02On a du stockage.
21:03On a du FH Rail, par exemple.
21:06Et par exemple, pour Esprit Horizon, la SCPI, on a acheté le premier actif à Tourcoing,
21:11100% le AGRDF, un grand nom de l'énergie française.
21:15Exactement.
21:15Alors, justement, vous nous parlez de SCPI, Société Civile de Placement Immobilier.
21:20D'un mot, finalement, vous collectez l'argent des souscripteurs, des investisseurs.
21:23Et ensuite, vous allez les placer, justement, dans ces parcs d'activités.
21:27Il faut les acheter.
21:28Alors, on les achète en bloc ou par cellule, par cellule, comme vous nous avez dit ?
21:31Alors, tout est possible.
21:33Tout dépend de la collecte qu'on va faire.
21:35Nous, on vise des parcs d'activités parce que la rentabilité est intéressante.
21:37Et c'est surtout que ça permet d'avoir une gestion globale du parc.
21:41Les cinq, six cellules, comme je vous disais tout à l'heure, la pépinière d'entreprise,
21:44ça permet de la gérer d'une façon globale.
21:47Donc, plus intéressante en termes d'économie, en termes d'environnement.
21:51Mais il peut y arriver d'acheter des locaux indépendants qui sont soit dans les parcs,
21:56soit ailleurs pour développer une certaine activité qui peut être, par exemple,
22:00du stockage du dernier kilomètre, donc de la petite logistique.
22:03Donc, voilà, on peut faire des choses aussi vraiment très ponctuelles et très smart picking.
22:09Alors, justement, on reste dans le domaine de la finance.
22:12Ces types d'actifs, ils coûtent combien ?
22:15Vos investissements, c'est quoi ?
22:16Alors, c'est une des grandes forces aussi de cette classe d'actifs.
22:19C'est qu'il y a une grande granularité.
22:21Un pack d'activité, en général, c'est entre 2,2 et 5 millions d'euros, grosso modo.
22:27Donc, c'est des actifs qui sont plutôt liquides,
22:30parce que nous, on parle dans l'immobilier, donc facilement accessible.
22:32Ça se achète, ça se vend.
22:33Ça se vend, voilà.
22:34Il y a une très forte demande, aussi bien des utilisateurs que des locataires.
22:38Donc, du coup, très peu de vacances locatives.
22:41C'est l'outil de travail, donc très peu de problématiques de recouvrement.
22:45Et donc, c'est une classe d'actifs qui est très granulaire
22:47et ce qui permet de pouvoir avoir une grande diversité d'actifs
22:51partout en France, de façon régionale,
22:54parce que ça nous permet, avec un peu de collecte,
22:57de pouvoir la faire correspondre aux besoins qu'on peut avoir
23:01pour loger des activités d'entreprise.
23:05Bien sûr. Alors, vous l'avez dit, vous avez créé une SCPI,
23:10la société, la SCPI, pardon, Spirit Horizon.
23:13Pour ceux qui veulent investir, ça veut dire qu'ils vont être propriétaires
23:16d'une petite part de l'ensemble de ces actifs.
23:18C'est bien ça ?
23:18Exactement. C'est le but du jeu d'une SCPI.
23:20C'est-à-dire que les porteurs de parts ou les associés de la SCPI
23:26possèdent, à hauteur de leur montant qu'ils ont investi,
23:28des parts de la SCPI.
23:29Donc, du coup, ils possèdent, si on veut faire schématiquement
23:34quelque chose d'un exemple, on va dire, très factuel,
23:36ils ne peuvent pas avoir un peu du portail, un peu d'une fenêtre,
23:39un peu du sol. En fait, ils ont une partie de leur bien
23:43qu'ils voient au jour le jour quand ils passent avec leur voiture.
23:46Mais c'est ça qui est intéressant dans ces produits,
23:49c'est que c'est des produits où on investit sur une classe d'actifs
23:52qui est tangible, qu'on voit, qui est réelle.
23:54Vous investissez sur quelque chose que si vous-même,
23:57vous n'auriez pas pu avoir la possibilité d'y accéder.
24:00Alors, acheter un parc d'activité pour un particulier,
24:02c'est pratiquement une mission impossible.
24:03Sortir 2 millions d'euros de sa poche, c'est faisable pour certains.
24:06Et en plus, on va avoir un actif, un seul actif.
24:08Et là, vous en avez un seul actif.
24:09Vous ne pouvez pas se mettre en place.
24:11Donc, du coup, ça vous permet, par exemple,
24:14dans le cas de Esprit Horizon, pour 250 euros la part,
24:17avoir une partie du gâteau.
24:19250 euros, c'est le montant minimum, c'est ça, pour investir ?
24:21Alors, c'est deux parts, c'est 500 le minimum,
24:23mais la part, c'est 250.
24:24Et quel est le rendement qu'on peut attendre sur ce type de placement ?
24:27Alors, le rendement cible de la SCPI Esprit Horizon est de 6%,
24:30donc, sur une détention de 8 ans.
24:33Alors, les performances passées ne produisent pas des performances futures,
24:37bien sûr, mais c'est quelque chose qu'on peut nous constater
24:40dans nos parcs d'activité existants,
24:42donc, dans les autres fonds institutionnels qu'on gère.
24:45Donner du 6% sur cette cible-là, sur cet actif-là,
24:48ces actifs-là, ça nous semble très cohérents et très plausibles dans le futur.
24:53Oui, c'est plutôt pas mal,
24:55même s'il y a aussi des frais à l'entrée,
24:56mais en général, c'est quelque chose qu'on garde dans le temps,
24:59un peu comme l'immobilier, comme la pierre.
25:00Là, on va garder ses parts de SCPI sur une très longue durée
25:04et ça peut mettre un complément de revenu pour la retraite.
25:07Alors, effectivement, le but du jeu, c'était d'avoir un investissement long terme.
25:12Et précisément, c'est un produit qui est distribuant,
25:14donc ça permet de préparer à la retraite.
25:16Et en plus de ça, en attendant, on touchait des loyers petit à petit,
25:19tous les trois mois ou tous les mois, comme l'espérioraison.
25:23Et ce qui est intéressant, vous avez parlé aussi des frais.
25:26L'espérioraison a des frais réduits,
25:28donc à 5% hors taxes, 6% en TTC pour le particulier, pour le grand public.
25:34Et du coup, ça donne accès à de l'immobilier tertiaire à moindre coût
25:39avec une possibilité de le garder pendant une vingtaine, trentaine d'années,
25:44ce qui est à peu près la duration d'une SCPI de détention pour un particulier.
25:50Je reviens justement à la partie IMO.
25:52On a fait un petit détour par la finance,
25:53mais ça avait le coup d'expliquer le mécanisme pour ceux qui souhaitent investir.
25:57Ces parcs d'activité, c'est vrai qu'ils sont souvent à la périphérie.
25:59Ils participent aussi du dynamisme, sinon directement des villes, de la commune.
26:05Ces zones d'aménagement, on les voit, c'est très important aussi
26:07pour nourrir le tissu, comme vous disiez, industriel.
26:09Alors ça, c'est une bonne remarque.
26:14Aujourd'hui, nous, nous sommes très proches des collectivités locales.
26:17Pourquoi ? Parce que pour répondre à leurs besoins,
26:19de développer de l'activité pour développer leur tissu économique local,
26:22donc ils ont besoin qu'il y ait des zones esprès pour ça,
26:25donc des entreprises qui s'installent et développent le tissu économique local,
26:28il faut répondre à leurs besoins.
26:31Donc on est très proches aussi en termes de normes environnementales,
26:34en termes de visuels, en termes de signatures architecturales.
26:37Donc on se rapproche au plus du besoin de la collectivité.
26:40Par exemple, comme on est très proche des centres-villes,
26:44on est en périphérie première couronne, deuxième couronne,
26:46la ville, petit à petit, nous rattrape.
26:47Donc parfois, les parcs d'activité ressemblent plus à des habitations,
26:51avec derrière la zone d'activité,
26:53mais la façade et le frontal est plutôt du résidentiel.
26:58Ça ressemble à du résidentiel, ou du bureau, ou de l'entrepôt,
27:02selon les besoins de la collectivité.
27:04Il est possible qu'il y ait une certaine réversibilité,
27:06par exemple qu'il y ait un actif qui fasse quelque chose aujourd'hui,
27:08et demain un labo qui soit transformé, peut-être,
27:10comme je disais, sinon en habitation.
27:12Et ça, c'est la grande force d'un parc d'activité.
27:14Une cellule, juste pour vous dire, c'est à peu près 1000 m²,
27:18dont 80% sont de zone d'activité, c'est-à-dire complètement libre,
27:22c'est-à-dire ultra flexible et réversible.
27:24C'est-à-dire que c'est une zone où on peut adapter une scène de montage,
27:28on peut mettre du stockage, on peut mettre des racks,
27:30et une zone de bureau qui nous permet de pouvoir gérer l'activité,
27:35gérer l'administration de l'entreprise.
27:37Et du coup, c'est extrêmement flexible, extrêmement réversible,
27:41et donc du coup, résilient.
27:43Eh bien voilà, vous ne verrez plus les zones d'activité de la même façon,
27:45on en sait un petit peu plus en tout cas sur ces parcs d'activité.
27:48Merci Louis, Louis-Heras Perra,
27:50je rappelle que vous êtes directeur commercial de Spirit REM Service,
27:53et à bientôt dans Smartimo.
27:54Merci beaucoup et à bientôt.
27:55Sous-titrage Société Radio-Canada
27:59Sous-titrage Société Radio-Canada
28:02Sous-titrage Société Radio-Canada
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