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Vendredi 29 mai 2026, retrouvez Laurent Ovion (Directeur Innovation, Groupe DLPK et vice-président de l'ADAN), Christophe Decaix (Associé fondateur, Cabinet 2B Patrimoine) et Henry Buzy-Cazaux (Président fondateur, Institut du Management des Services Immobiliers) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:08Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne dans la
00:12compréhension mais aussi le décryptage des tendances et des actualités du secteur de la gestion de patrimoine.
00:17Une émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bsmart4Change en replay sur bsmart.fr, sur les réseaux sociaux
00:23de Bsmart4Change et bien sûr vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes les plateformes de podcast.
00:28Au sommaire de cette édition, nous reviendrons sur les derniers enjeux en matière de crypto actifs dans patrimoine thématique, nous
00:35reviendrons notamment sur la dernière ligne droite pour les prestataires de services en crypto actifs mais nous reviendrons également sur
00:42les dernières déclarations de la BCE vis-à-vis des stable coins avec Laurent Ouvion, directeur innovation et directeur du
00:48développement de DLPK et vice-président de l'ADAN.
00:50Nous enchaînerons ensuite avec enjeux patrimoine, un enjeux patrimoine consacré au marché immobilier. Qu'est-ce qui peut faire repartir
00:56le marché immobilier ? Qu'est-ce qui bloque l'immobilier à l'heure actuelle ? Nous en parlerons avec
01:00Henri Buzicazo, président fondateur de l'Institut du Management des Services Immobiliers et membre du Conseil National de l'Habitat.
01:06Et puis enfin dans la dernière partie de l'émission, dans l'œil de l'expert, nous ferons un focus
01:09sur le PER, plan épargne retraite avec Christophe Dequet associé au sein du cabinet de B Patrimoine. On se retrouve
01:14tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:20Et on commence tout de suite avec patrimoine thématique pour un focus sur les derniers enjeux en matière de crypto
01:25actifs en France mais aussi en Europe.
01:27Pour en parler, nous avons le plaisir d'accueillir sur le plateau de Smart Patrimoine Laurent Ouvion. Bonjour Laurent. Bonjour
01:31Nicolas.
01:31Merci d'être avec nous, directeur innovation et directeur du développement de DLPK mais aussi vice-président de l'ADAN.
01:38Deux sujets qui nous animent en ce mois de mai, en cette fin du mois de mai dans Smart Patrimoine.
01:44Déjà, peut-être pour commencer, c'est la dernière ligne droite pour la mise en conformité des plateformes, des acteurs
01:52crypto en lien avec le règlement MICA pour devenir PSCA, prestataire de services en crypto actifs.
01:58Exactement. Dernière ligne droite pour les quelques 120 PSAN qui avaient donc eu l'enregistrement ou l'agrément qui était
02:05franco-français sous la PAC 2019.
02:08Et donc, ils ont jusqu'au 30 juin pour demander et obtenir l'agrément MICA auprès de l'AMF et
02:15de la CPR.
02:16Alors, on dit jusqu'au 30 juin. Il y a un dernier collège de l'AMF qui est prévu le
02:192 juillet.
02:20D'accord. On imagine que l'AMF laissera une petite journée, enfin 24-48 heures supplémentaires aux derniers acteurs qui
02:26passeront début juillet.
02:28Ce qui ne change pas fondamentalement les choses. On est quand même dans la dernière ligne droite.
02:30C'est une vraie, vraie ligne droite. Ce qui est important, alors on sait depuis que MICA a été annoncé
02:36que beaucoup d'acteurs ne pourraient pas franchir la marche réglementaire
02:40parce que ça demande des investissements qui sont quand même assez conséquents et important encore une fois pour une homogénéisation
02:46du secteur au niveau européen
02:48et puis pour donner des clés de lecture à la finance traditionnelle sur ces acteurs-là, effectivement, avec une réglementation
02:54qui est quand même très proche de celle des banques et des PSI.
02:57Donc, ça rassure l'ensemble des acteurs. Et donc, pour nos amis conseillers en gestion de patrimoine, de bien s
03:02'interroger sur leur partenaire historique. Est-ce qu'ils vont franchir la marche ?
03:06D'accord. Est-ce qu'il y en a qui ne la franchiront pas ?
03:08Non, il y en a un certain nombre. Il y en a déjà qui sont déjà PSCA aujourd'hui.
03:12Qui sont déjà PSCA. On peut citer Connaus avec lesquels on travaille. On peut citer Goyne, DeBloc. Un certain nombre
03:21d'acteurs ont déjà obtenu l'agrément.
03:23Et d'autres sont dans les... Il y a encore trois collèges d'ici au 2 juillet. Donc, il y
03:27a encore un certain nombre.
03:27Mais on sait d'ores et déjà que pour certains, ce sera peut-être un petit peu plus compliqué que
03:32d'autres.
03:32Et là, le coup près est assez dur parce que si le 2 juillet, il n'y a pas d
03:36'agrément, c'est...
03:37Arrêt d'activité.
03:38L'obligation d'arrêter et de... En tout cas, de présenter un plan de cessation d'activité à l'AMF
03:43et de s'assurer de la bonne continuité de service pour l'ensemble des clients.
03:47D'accord.
03:47Donc, on croise les doigts pour tout le monde, évidemment. Je ne souhaite de mal à personne.
03:52Mais pour les partenaires CGP qui ont des encours, qui ont des partenaires historiques, bien s'assurer de cette continuité
03:58de service.
03:59Alors, soit au travers de l'agrément, ça c'est l'idéal. Soit en cas de transfert de portefeuille vers
04:04d'autres acteurs.
04:06Quand on est PSCA, quand on l'est déjà ou quand on va le devenir, ça veut dire aussi qu
04:10'on a un marché plus grand qui s'ouvre à soi
04:12puisqu'on peut maintenant adresser toute l'Union européenne.
04:15Exactement. C'est le pendant de l'agrément et de cette marche un peu haute.
04:19C'est qu'une fois que vous avez l'agrément dans un des pays de l'Union européenne,
04:22vous pouvez demander votre passeport dans l'ensemble des pays ou ceux qui vous intéressent européens
04:27dans des procédures qui sont beaucoup plus rapides.
04:29Et donc, ça permet aux acteurs français, enfin, d'aller sur le marché allemand, sur le marché italien, espagnol, polonais,
04:36etc.
04:37et d'aller beaucoup plus vite dans le développement de leurs activités.
04:39Dans les échanges que vous avez avec les membres de la DAN, c'est compliqué quand même d'obtenir le
04:42PSCA ?
04:43C'est strict, Viz?
04:44Oui, d'accord.
04:45C'est compliqué, la marche est haute, c'est compliqué, ça demande énormément d'obtenir.
04:50Tant mieux, pour la protection des investisseurs.
04:51Pour la protection des investisseurs et aussi pour la suite, parce qu'un marché resserré, c'est aussi important.
04:58Et surtout, j'insiste beaucoup là-dessus vis-à-vis des membres de la DAN et des acteurs traditionnels,
05:05ça donne une clé de lecture beaucoup plus juste et beaucoup plus fine.
05:07C'est-à-dire qu'aujourd'hui, s'asseoir à la même table une banque et un PSCA,
05:13vous allez avoir des règles qui sont communes, en tout cas des dispositifs qui sont communs.
05:18On parlera le même langage.
05:19On parlera le même langage et surtout, ça rassure énormément les acteurs,
05:22notamment par rapport aux fonds propres, par rapport aux règles de cybersécurité,
05:26par rapport aux règles de cloisonnement, de ségrégation des fonds,
05:28de mise en sécurité des fonds des clients, etc.
05:30Donc c'est une très bonne chose.
05:32Maintenant, oui, la marche est très haute et sur les 120 PSAN,
05:35il y en a un certain nombre qui, malheureusement, ne pourront pas franchir la marche,
05:39mais c'est la loi du marché.
05:41Comment est-ce que vous savez, au sein de la DAN,
05:43comment la France est positionnée par rapport à ses concurrents européens,
05:47si je peux le dire ainsi, en termes de quantité d'acteurs ou en termes de taille d'acteurs ?
05:54En nombre de licences, on est un petit peu en retard par rapport à l'Allemagne, par exemple.
05:57Donc il y a beaucoup de concurrents quand même.
05:58Il y a beaucoup de concurrents.
05:59Après, les marchés n'étaient pas du tout les mêmes.
06:01C'est-à-dire qu'en Allemagne, le marché est beaucoup plus éclaté.
06:04Déjà, le marché bancaire est beaucoup plus éclaté en Allemagne.
06:06Donc il y avait beaucoup plus d'acteurs sur la ligne de départ
06:08et des acteurs qui, forcément, rayonnaient déjà un petit peu plus en Europe
06:14que nos acteurs franco-français.
06:16Donc il y en a un petit peu plus.
06:17Ça ne veut pas dire qu'ils sont mieux armés.
06:19Ça ne veut pas dire qu'il ne faut pas du tout rougir de la concurrence.
06:21Mais c'est vrai qu'on constate que le rythme de l'AMF a délivré des agréments.
06:28Il n'y a pas eu d'accélération.
06:30Il n'y a pas eu de phénomène de boule de neige sur le sujet.
06:33Donc le mois de juin va être assez chargé pour tout le monde.
06:37Et puis rendez-vous le 2 juillet pour voir quels sont les acteurs
06:41désormais sur la nouvelle ligne de départ des actifs numériques en Europe.
06:45Autre sujet qui concerne le secteur crypto,
06:50c'est cette réponse, entre guillemets, de l'ABCE,
06:55ou en tout cas cette prise de parole de l'ABCE
06:57face à un think tank européen qui demandait de faciliter la création de stablecoin.
07:02L'ABCE est plutôt de ceux qui disent
07:05qu'on n'assouplira pas les règles de création de stablecoin.
07:08On va qualifier ça de fin de non-recevoir.
07:10Voilà, disons-le clairement.
07:12Pour faire ça.
07:13Alors là-dessus, quelques données pour bien comprendre.
07:16Donc le marché européen représente 38% des échanges des stablecoins mondiaux.
07:23C'est-à-dire que sur l'ensemble des échanges en stablecoin,
07:26c'est 38% qui se passe en Europe.
07:29L'autre chiffre à mettre en perspective,
07:31c'est que le poids des stablecoins euro au niveau mondial,
07:36c'est 0,3%.
07:40Ce qui était déjà une inquiétude il y a quelques années,
07:42quand on a vu les premiers stablecoins dollar.
07:44Exactement.
07:44Ce qui est assez étonnant, c'est que c'est une inquiétude pour les banques commerciales,
07:47c'est une inquiétude pour le gouverneur de la Banque de France,
07:49c'est une inquiétude pour la direction générale du Trésor,
07:51c'est une inquiétude pour beaucoup de députés européens
07:54à l'origine de la réglementation MICA
07:57et qui avaient demandé au travers de ce rapport Bruegel
07:59de dire quelles seraient les pistes d'amélioration
08:01de ce qui a été pensé et imaginé.
08:04Et pour le coup,
08:05on peut reconnaître une chose à Christine Lagarde et à la BCE,
08:08c'est une certaine constance vis-à-vis des actifs numériques.
08:10C'est non.
08:12Vous pouvez poser à peu près toutes les questions que vous voulez,
08:14c'est non, pas en gros,
08:16jamais sous ma responsabilité, etc.
08:20Et un des arguments
08:21qui, à mon avis, est le plus fallacieux de tous,
08:23qui est de dire,
08:23mais oui, un stablecoin euro,
08:26c'est-à-dire qu'on prend des euros
08:28du système bancaire traditionnel,
08:29on les met on-chain,
08:30donc ils disparaissent,
08:31entre guillemets,
08:32ils sortent des bilans des banques.
08:34Donc, ça veut dire moins de bilans,
08:36ça veut dire plus de difficultés à financer,
08:38etc.
08:39Et donc, on fragilise l'économie ?
08:40Oui, alors,
08:41bon, il faut vraiment tirer le trait très très loin
08:43pour se dire que les stablecoins
08:44vont fragiliser l'économie,
08:45notamment l'économie du crédit en Europe.
08:47Mais, à la limite, pourquoi pas ?
08:49Sauf que, dans la réalité,
08:50qu'est-ce qui se passe ?
08:51Sur base des chiffres que je viens de vous donner,
08:52c'est que les euros,
08:53ils sortent du système bancaire,
08:55ils vont on-chain,
08:55et ils vont en stablecoin dollar.
08:58D'accord.
08:58Et donc, vous avez un double effet,
09:00c'est-à-dire qu'en admettant
09:01que ça fragilise l'économie européenne,
09:03vous fragilisez l'économie européenne
09:05et vous renforcez le dollar américain
09:07en refusant de donner aux stablecoins euro
09:09des règles qui soient plus souples,
09:11plus faciles dans le financement,
09:12dans le développement,
09:13dans l'eilding, etc.
09:15Donc, pour l'instant, c'est non.
09:16Ça fait grincer des dents à Bruxelles,
09:18beaucoup de dents,
09:19et pas qu'à Bruxelles,
09:20à Paris également.
09:22A priori, le mandat de Christine Lagarde
09:23se termine bientôt.
09:25On souhaite et on espère
09:27que son ou sa successeur
09:28sera un petit peu plus ouvert
09:29à ces questions-là
09:30et qu'on puisse prendre là aussi
09:32un nouveau départ
09:33sur les stablecoins
09:34dans les années qui viennent.
09:35Est-ce que le développement
09:36d'un euro numérique
09:37peut expliquer la frilosité
09:39sur les stablecoins euro
09:41ou au contraire,
09:42pourrait demain,
09:42le jour où l'euro numérique
09:44verrait le jour,
09:45faciliter le développement
09:46de stablecoins euro ?
09:47Ça pourrait l'expliquer
09:48s'il existait.
09:50Ça doit faire,
09:51je ne sais pas,
09:525, 6, 7 ans
09:53que la BCE nous promet
09:55un euro numérique
09:56dans les 3 ans.
09:57Et d'ailleurs,
09:58ça a été redit
09:58puisqu'il a été promis
09:59pour 2029,
10:00on est en 2026.
10:02Et de toute façon,
10:03l'euro numérique
10:04ne répondra pas
10:05aux problématiques
10:05de stablecoins.
10:06C'est encore autre chose.
10:08Bien sûr.
10:08Et donc,
10:08opposer les deux,
10:09c'est déjà un non-sens,
10:11c'est une incompréhension
10:12du sujet.
10:13Donc,
10:14quand bien même
10:14la volonté serait
10:16de défendre
10:16un euro numérique,
10:17en attendant qu'il arrive,
10:18parce que c'est la BCE
10:19elle-même qui nous dit
10:19que ce n'est pas avant 3 ans,
10:21pendant 3 ans,
10:22on va continuer
10:22d'affaiblir l'euro,
10:23de renforcer le dollar
10:24et de favoriser
10:25l'émergence
10:29de stablecoins dollars,
10:29ce qui est un petit peu dommage.
10:30Merci beaucoup Laurent Ouvion.
10:32Je rappelle que vous êtes
10:32directeur innovation
10:33et directeur du développement
10:34de DLPK,
10:34mais aussi vice-président
10:35de l'ADAN.
10:36Et quant à nous,
10:36on se retrouve tout de suite
10:37dans Enjeu patrimoine.
10:43Qu'est-ce qui peut faire
10:44repartir l'immobilier
10:45en France ?
10:46Voilà le sujet
10:47qui va nous animer
10:48à présent dans
10:48Enjeu patrimoine
10:49et pour en parler,
10:49nous avons le plaisir
10:50d'accueillir
10:51Henri Buzikazot.
10:52Bonjour Henri.
10:53Bonjour.
10:53Merci d'être avec nous.
10:54Vous êtes président fondateur
10:55de l'Institut du Management
10:56des Services Immobiliers.
10:57Vous êtes également membre
10:58du Conseil National
10:58de l'Habitat.
10:59Si la question qu'on se pose
11:00aujourd'hui,
11:01c'est qu'est-ce qui peut faire
11:01repartir le marché
11:03de l'immobilier,
11:03c'est qu'on constate
11:04une reprise timide
11:05sur le marché
11:06de l'acquisition immobilière,
11:08notamment du logement.
11:10On voit certaines zones rurales
11:12ou paris qui repartent,
11:14dont les prix repartent
11:14à la hausse.
11:15Ce n'est pas le cas
11:15de toutes les métropoles.
11:17On voit que Nice, Bordeaux
11:17ou Strasbourg
11:18n'ont pas encore vu
11:20ce retour à la hausse
11:21des prix de l'immobilier.
11:22On voit en revanche
11:23que du côté
11:24de la promotion immobilière,
11:25on est toujours à l'arrêt,
11:27on peut le dire,
11:28à l'arrêt complet ou presque.
11:30Donc on n'est pas encore
11:31sur un cycle immobilier
11:33qui est reparti,
11:34dégrippé par rapport
11:35à ce qu'on connaissait
11:36il y a encore 4 ans.
11:37Le principal ressort
11:39de l'immobilier,
11:40c'est une banalité,
11:41mais je commence
11:42par les fondamentaux
11:43comme on dit au rugby,
11:44c'est la confiance.
11:47Les circonstances
11:49sont tout sauf
11:50génératrices de confiance.
11:53L'ambiance géopolitique,
11:55le conflit entre
11:56les Etats-Unis et l'Iran,
11:57avec des conséquences,
11:59je vais y revenir,
11:59très concrètes
12:00pour les ménages français d'ailleurs.
12:01Bien sûr,
12:01sur le pouvoir d'achat.
12:02Bien sûr,
12:02mais avant ça,
12:04même une chape,
12:05vous savez,
12:06qui pèse sur les épaules
12:07des ménages,
12:08on est en guerre.
12:11On a perdu
12:12dans ce conflit
12:13déjà des enfants,
12:16des soldats sont morts.
12:18Et vous savez,
12:18tout ça,
12:18ce n'est pas verbalisé,
12:19mais ça pèse sur
12:20l'esprit des ménages.
12:23Est-ce que c'est le moment
12:23où l'on vit,
12:24allez,
12:24de se lâcher,
12:25de faire un investissement ?
12:26Certainement pas.
12:27Donc,
12:29la France vit
12:30ces circonstances de guerre.
12:33On n'a pas oublié
12:34qu'une autre guerre
12:35qui n'en finit pas
12:36sur le sol européen,
12:37se joue aussi,
12:38bien sûr,
12:39sur le sol européen.
12:40Il faut ajouter ça,
12:41c'est à nos portes,
12:41tout ça,
12:42ce n'est pas lointain.
12:43C'est l'Ukraine
12:44et qui est en conflit
12:48depuis maintenant
12:49des années.
12:52Première chose.
12:52Deuxième chose,
12:54la France,
12:55notre situation domestique.
12:56Alors,
12:56il y a les conséquences
12:57déjà de la géopolitique,
12:59le prix des carburants,
13:01donc la vie quotidienne
13:03des ménages qui est impactée,
13:04les taux d'intérêt,
13:05les taux d'intérêt,
13:06c'est majeur
13:07lorsque...
13:07Notamment pour l'investissement
13:08immobilier.
13:09Bien sûr.
13:10Le prix des matières premières
13:12lorsqu'on veut faire des travaux,
13:14rénoviser son logement.
13:16Donc,
13:16des circonstances géopolitiques
13:18qui viennent peser
13:19sur notre situation
13:20et puis notre situation
13:21en France,
13:21quelle est-elle ?
13:23Je vais dire des choses
13:24que malheureusement
13:25on a en tête.
13:26C'est une courbe du chômage
13:28qui s'est infléchie
13:29dans le mauvais sens.
13:30On repart à la hausse,
13:32plus de 8%
13:32de chômage.
13:35On avait oublié ça.
13:36C'est une ambiance économique
13:38qui n'est pas bonne,
13:39une ambiance politique
13:42qui,
13:44évidemment,
13:45est à l'attentisme
13:46des présidents qui arrivent.
13:47de stabilité.
13:48Alors,
13:48pas de stabilité.
13:49On a aujourd'hui
13:50un gouvernement
13:50qui,
13:51lorsqu'il veut faire passer
13:52un texte,
13:54y compris,
13:55on va en parler,
13:56le projet de loi
13:57pour la relance
13:58sur le logement
14:00au bénéfice
14:01de la situation
14:02des ménages,
14:03n'est absolument pas sûr
14:05d'avoir
14:05une majorité.
14:07Il n'y en a pas.
14:08Il y a 11 groupes
14:09parlementaires,
14:09donc une vie politique
14:12en France
14:12qui était complètement éclatée,
14:14qui est très difficile
14:15à gérer,
14:15et des présidentielles
14:16qui arrivent
14:16avec des incertitudes
14:18qui sont liées
14:18à toute compétition
14:19et peut-être en plus
14:21majorées cette fois-ci
14:22parce qu'il peut y avoir
14:23un grand basculement.
14:24Avec quand même,
14:25par rapport
14:26au premier mandat
14:27d'Emmanuel Macron,
14:29une volonté
14:29du pouvoir politique
14:30d'accompagner
14:31et d'aider
14:31les professionnels
14:32de l'immobilier.
14:33ça,
14:33je vais vous dire,
14:34ce que vous dites là
14:35est absolument majeur.
14:37De vous à moi,
14:38je vais vous le dire
14:38pour faire un petit peu sourire,
14:39mais on a attendu
14:409 ans
14:42de quinquennats
14:42du président Macron,
14:44ça fait 10 ans,
14:46ça fait 9 ans
14:47qu'on attend
14:47une vraie considération
14:49politique
14:49avec des actes.
14:51Bien sûr.
14:51On les a aujourd'hui.
14:52On les a.
14:54Le projet de loi
14:56de Vincent Jean-Brun,
14:58mise à la ville
14:58et du logement,
15:00est de qualité.
15:01Il y a un statut
15:02du bailleur privé
15:02aujourd'hui.
15:03Alors,
15:04dans le neuf.
15:05le Conseil national
15:06de l'habitat
15:06s'est prononcé
15:07sur ce texte
15:09qui va passer
15:10au Parlement
15:11et si on prend
15:12la dernière loi de finances
15:13qui est passée
15:13au 49-3,
15:14elle comporte
15:15un Jean-Brun dans le neuf
15:16qui est très correct.
15:18Voilà,
15:18c'est le mot qui me vient,
15:20très correct.
15:21Donc,
15:22on a des outils
15:23déjà dans les mains
15:24ou d'autres
15:24qui vont être votés,
15:27être façonnés
15:28et pourtant,
15:29ça part pas.
15:29Donc,
15:30bien sûr,
15:30c'est l'ambiance générale
15:31qui est coupable.
15:33Et puis,
15:34moi,
15:34je vois un deuxième coupable,
15:36je vous le dis,
15:38je vais utiliser une phrase
15:39qui est un peu une formule,
15:41mais enfin,
15:41on est à la télévision.
15:42Bien sûr,
15:43allez-y.
15:44On prend l'habitude
15:45d'être malheureux.
15:47Neuf ans
15:47sans que des mesures fortes
15:49qui sont demandées
15:50par la filière
15:50pour abonder
15:52l'offre locative,
15:53pour faire repartir
15:54la construction,
15:56pour faciliter
15:56la rénovation,
15:58pour qu'il y ait
15:58davantage de logements
15:59à chez l'aime.
16:00Voilà,
16:00je prends
16:01quatre grands compartiments
16:02du jeu.
16:03Neuf ans,
16:03on demandait des choses,
16:04on ne les a pas.
16:05Ou vraiment,
16:06au compte-gouttes,
16:07au forceps.
16:08Eh bien,
16:09la filière,
16:10lorsqu'on lui dit,
16:11tiens,
16:12ça y est,
16:12tu as dans la main
16:14le jambro dans le neuf.
16:15Dans l'ancien,
16:15il faut l'améliorer,
16:16mais c'est en bonne voie
16:18avec le projet de loi
16:19et même une initiative
16:21de Valérie Létard,
16:22on pourra en reparler.
16:23On dit,
16:24il y a un outil.
16:25Ben,
16:25la filière,
16:26moi,
16:26je trouve,
16:26je vous le dis,
16:28ça peut en choquer
16:29parmi ceux qui vont nous écouter.
16:30Il y a sans doute
16:31des professionnels.
16:31Je ne la trouve pas
16:32en ordre de marche.
16:33D'accord.
16:34Elle n'a plus l'envie
16:35d'avoir envie.
16:36Voilà.
16:36D'accord.
16:37Oui, oui.
16:38Joli.
16:39Non,
16:40mais c'est important
16:40parce que,
16:42vous savez,
16:43si un promoteur,
16:44un commercialisateur
16:47qui,
16:48en liaison avec les ménages,
16:50doit inciter à l'investissement,
16:52n'y croit pas,
16:53ça ne peut pas marcher.
16:55Et je pense que la foi,
16:58la croyance,
16:59c'est ça le commerce aussi.
17:01On a un produit,
17:02il est ce qu'il est,
17:03ce n'est jamais le meilleur.
17:04Donc,
17:04on a une filière
17:04qui est trop démotivée
17:05aujourd'hui.
17:06je pense qu'elle a moins envie.
17:07Et puis,
17:07elle est abîmée
17:08parce que les promoteurs
17:10qui,
17:10depuis trois ans,
17:13souffrent
17:13et disparaissent
17:14pour beaucoup d'entre eux.
17:17C'est un constat
17:18qu'on ne peut pas nier.
17:19L'appareil de production,
17:21comme on dit,
17:21c'est un peu pompeux,
17:22il est abîmé.
17:23il y a eu des plans
17:26de licenciement,
17:26il y a eu des personnes
17:28qui sont parties
17:28parce qu'elles n'avaient plus
17:29d'activité
17:31chez les promoteurs,
17:32chez les commercialisateurs.
17:33Moi,
17:34je vois ça,
17:35elles ont quitté le secteur
17:36souvent.
17:37Et donc,
17:38les équipes
17:39ne se sont pas reconstituées,
17:40l'envie est moins forte
17:41qu'avant.
17:42Quand le ministre dit,
17:43c'est l'équipe de France
17:44du logement
17:46qu'il faut mobiliser.
17:47Moi,
17:48j'aime cette expression.
17:49Oui.
17:49Bon,
17:50c'est un rugbyman,
17:51Vincent Jean-Bruns,
17:52ça me parle,
17:53à tous égards.
17:55Il a raison,
17:56mais on n'en est pas là.
17:57C'est ça le problème.
17:58C'est-à-dire qu'aujourd'hui,
17:58on a une équipe,
18:00ça arrive dans le sport aussi,
18:01qui,
18:03elle a moins envie de gagner.
18:04Vous savez,
18:05on est en période
18:06de Roland-Garros,
18:06celui qui va gagner
18:07Roland-Garros,
18:08ou celle,
18:10ce n'est pas forcément
18:10un meilleur joueur,
18:11c'est celui qui a
18:12le plus envie de gagner.
18:13Et là,
18:14le marché,
18:14enfin le marché,
18:15le secteur
18:16n'est peut-être pas organisé
18:17pour une envie de gagner.
18:18Non,
18:18clairement,
18:19moi,
18:20je...
18:20Mais qu'est-ce qu'il lui faut,
18:21alors ?
18:22Est-ce qu'il lui faut
18:22le jambrin dans l'ancien
18:23porté par Valérie Létard ?
18:24oui,
18:25oui.
18:26Là,
18:26le gouvernement constate
18:28que les recettes,
18:30au sens,
18:31les bonnes manières
18:33de relancer
18:34qui ont été choisies
18:35jusqu'à présent
18:36ne sont pas suffisantes.
18:38Donc,
18:39dans le neuf,
18:40je prétends
18:40que c'est correct.
18:42Dans l'ancien,
18:44ça ne va pas,
18:45le gouvernement a reconnu
18:46donc il faut retoucher
18:47le dispositif
18:47en urgence.
18:49Donc,
18:49il y a le projet de loi
18:50mais Valérie Létard
18:51qui est redevenue députée
18:52a anticipé
18:53avec une proposition de loi
18:54pour améliorer
18:55le dispositif
18:56Jean-Brun dans l'ancien.
18:57C'est urgent.
18:58Il faut apporter
18:59d'autres choses
19:00qui sont dans le projet de loi
19:01de Vincent Jean-Brun.
19:02Simplifier l'urbanisme,
19:05simplifier les règles du jeu,
19:06faire en sorte
19:06que ce qu'on a su faire
19:07sur le village olympique
19:08de Saint-Denis,
19:09c'est-à-dire construire
19:10en deux fois moins de temps
19:12à des coûts maîtrisés,
19:14on puisse le faire
19:15pour toute opération
19:17décrétée urgente.
19:18D'accord.
19:18Quand un maire dit
19:20il y a une opération spéciale
19:22dans ma ville,
19:23on va développer un quartier,
19:24etc.
19:25Bien qu'on lui facilite la vie,
19:26qu'on facilite la vie
19:27des promoteurs,
19:28il y a beaucoup de choses.
19:30un troisième programme
19:31de l'Agence nationale
19:33de rénovation urbaine,
19:34150 quartiers
19:35qui seront rénovés
19:37dans les années qui viennent.
19:39Voilà.
19:39Ce projet de loi
19:40de Vincent Jean-Brun,
19:42il est très bon.
19:42Il faut qu'il soit voté
19:44dans les mois qui viennent,
19:45le temps est compté.
19:47Bien sûr.
19:47Il est dans la durée.
19:48Les outils vont...
19:49La boîte à outils,
19:50comme on dit aujourd'hui,
19:51va être complétée.
19:53Et ça,
19:53on en a besoin.
19:54Il va falloir,
19:55vous savez,
19:56comme quand vous allez voir
19:56un médecin,
19:57quelquefois,
19:57il faut aller le voir
19:58une deuxième fois,
19:58il vous force la dose
20:00pour obtenir la guérison.
20:02Le gouvernement,
20:03le Parlement
20:03sont en train de faire ça.
20:05Mais d'abord,
20:06on est descendu très bas.
20:08On est descendu très bas.
20:09Quand vous voyez
20:10que la production de logements,
20:13elle est...
20:14Allez,
20:14on va finir cette année 2026
20:17en dessous de 300 000
20:19logements construits.
20:20Il en faudrait 400 000.
20:22Ce qui a été dit
20:22par le Premier ministre.
20:23On est très loin du compte.
20:25Oui, bien sûr.
20:25Et quand on descend très bas,
20:26c'est pareil
20:27comme un organisme humain,
20:29relancer la machine
20:30est plus difficile.
20:30Voilà,
20:30on en est là aujourd'hui.
20:31Très rapidement,
20:32sur les quelques secondes
20:33qui nous restent,
20:33est-ce que l'initiative
20:34de l'ancienne ministre
20:36Valérie Létard
20:37qui est redevenue députée
20:38justement pour anticiper
20:40les dispositions
20:41du Jean Brun dans l'ancien
20:42en ce moment même,
20:44donc du coup,
20:45débattue,
20:47ça montre que le gouvernement
20:48a pris conscience
20:49du degré d'urgence
20:50d'intervention.
20:50Oui, alors déjà,
20:51c'est une belle image
20:52de la politique.
20:53Je le dis parce que
20:54on ne l'a pas toujours.
20:55On a une ancienne ministre
20:58qui travaille de concert
20:59avec l'homme
21:01qui lui a succédé.
21:02Ce n'est pas toujours le cas.
21:04Bien sûr.
21:05Elle pourrait s'estimer,
21:07elle n'est pas dans l'opposition,
21:08mais en tout cas,
21:09elle pourrait nuancer, etc.
21:10Elle y va
21:11et le ministre
21:12est prêt à soutenir son action.
21:14Donc,
21:14elle a déposé
21:15cette proposition de loi.
21:16Il y a un Jean Brun dans l'ancien,
21:18s'il est voté
21:19dans les heures qui viennent,
21:20au moment où on parle,
21:21ce sera une vraie victoire.
21:23Il y a aussi une disposition
21:24qui va permettre
21:26une nouvelle formule
21:27de pré-collectif
21:28en copropriété
21:29pour favoriser
21:30la rénovation énergétique
21:31des immeubles collectifs.
21:33Voilà.
21:33Moi, j'ai l'impression
21:34aujourd'hui
21:35que tous les médecins
21:37se portent au chevet
21:38du malade
21:39et qu'il y a quelque chose
21:40comme un consensus.
21:42D'accord.
21:42Et ça,
21:44le logement
21:45fait partie
21:46des quelques sujets
21:46qui peuvent
21:48gagner ce consensus.
21:49Quand je dis
21:50que c'est une belle image
21:51de la politique,
21:52je le dis comme citoyen.
21:54Il y a des moments
21:54où la politique,
21:55Dieu sait si je l'aime,
21:57qui a fait une partie de ma vie,
21:59elle ne me plaît plus.
21:59Là, elle me plaît.
22:00Voilà.
22:01Eh bien, on finira là-dessus.
22:02Merci beaucoup,
22:04Henri Buzicazot.
22:04Je rappelle que vous êtes
22:05président fondateur
22:06de l'Institut du Management
22:07des Services Immobiliers,
22:08également membre
22:09du Conseil National
22:09de l'Habitat.
22:10Merci beaucoup.
22:11Et quant à nous,
22:11on se retrouve tout de suite
22:12dans l'œil de l'expert.
22:18Et pour finir cette émission,
22:19l'œil de l'expert
22:20où nous avons le plaisir
22:21d'accueillir Christophe Dequet.
22:23Bonjour Christophe.
22:23Bonjour.
22:24Vous êtes fondateur
22:25du cabinet 2B Patrimoine
22:26et le sujet
22:26qu'on va traiter ensemble,
22:28c'est celui du plan
22:29épargne-retraite
22:30d'un point de vue
22:30de l'avantage fiscal.
22:31Est-ce que c'est toujours
22:32une bonne idée
22:33d'investir en PER
22:35sous le prisme
22:36de l'avantage fiscal
22:37que l'on a à l'entrée ?
22:39Alors, le PER,
22:40c'est toujours une bonne idée.
22:41Aujourd'hui,
22:42la retraite par capitalisation
22:44doit faire partie
22:45de la stratégie
22:46de toutes les personnes
22:48qui veulent préparer
22:50à améliorer
22:50leur future retraite.
22:53Mais il faut le faire
22:54intelligemment.
22:55D'accord.
22:56Il y a un avantage fiscal,
22:57oui, c'est génial.
22:58Mais ce n'est pas intelligent.
23:00Mais il ne faut pas que...
23:01Non, non,
23:01ce n'est pas ce que je dis.
23:02C'est que cet avantage fiscal,
23:03il est intéressant,
23:04il faut l'utiliser,
23:05mais il faut l'utiliser
23:06intelligemment.
23:09puisque, selon la tranche
23:10marginale d'imposition
23:11dans laquelle on se trouve
23:12aujourd'hui,
23:13ça peut avoir un avantage,
23:15mais il faut se projeter.
23:17Quelle sera ma situation
23:18dans 10 ans,
23:19dans 15 ans
23:20ou dans 20 ans
23:20pour les plus jeunes ?
23:21D'accord.
23:23Et à la sortie,
23:24quelle sera ma fiscalité ?
23:26D'accord.
23:26Donc ça veut dire quoi ?
23:27Parce que les gens,
23:28en fait,
23:29n'ont pas forcément,
23:30les souscripteurs
23:31n'ont pas forcément
23:32conscience
23:33de ce qu'il se passe
23:35à la sortie.
23:36et à la sortie,
23:37le capital que vous avez placé,
23:39il est fiscalisé
23:40quand vous le récupérez.
23:41Si vous le récupérez
23:42en capital,
23:43bien sûr.
23:44Si on le récupère en rente,
23:45on est aussi fiscalisé.
23:46Vous êtes fiscalisé
23:47sur la rente,
23:48mais pas d'un coup.
23:48Oui, bien sûr.
23:49C'est ça que je veux dire.
23:51Et il y a aussi
23:52une autre approche
23:53qui peut aussi se faire,
23:55c'est à la sortie,
23:56c'est sortir en capital,
23:58bien sûr,
23:59mais de manière fractionnée.
24:01Oui.
24:03Sortir petit à petit.
24:03Et là,
24:04c'est là où il faut le faire
24:05encore plus intelligemment,
24:06c'est-à-dire que la sortie
24:08doit se faire,
24:08mais en regardant,
24:10qu'est-ce qu'il me reste
24:11dans le cadre
24:12de ma tranche marginale
24:13d'imposition
24:13où je suis aujourd'hui
24:14à la retraite,
24:16je vais récupérer
24:18la partie capitale
24:19qui reste dans ma tranche d'argent.
24:21Parce que c'est considéré
24:21comme du revenu
24:22et ça va jouer
24:23sur le taux d'imposition.
24:25Tout à fait.
24:25Et là,
24:26je vous parle vraiment
24:27du capital
24:27qui a été placé.
24:28Oui,
24:29bien sûr.
24:29Après,
24:29la plus-value,
24:30c'est un autre sujet.
24:31C'est imposé
24:33au titre de la plus-value
24:34et pas comme le capital.
24:36Est-ce que ça veut dire
24:37qu'il ne faut pas aller
24:38sur un plan d'épargne retraite
24:39trop jeune,
24:41Christophe Dequet,
24:42en lien avec,
24:43si on part du principe
24:44qu'on voit ses revenus
24:45augmenter au long de sa vie
24:47et que...
24:48C'est pas ce que je dis,
24:50c'est pas ce que je conseille
24:51non plus.
24:51D'accord.
24:52J'ai des clients jeunes
24:53au cabinet.
24:55ils ont des plans
24:57d'épargne retraite
24:57mais ils y vont
24:59au début modérément.
25:00D'accord.
25:01Oui.
25:01Il ne faut pas y aller
25:02trop rapidement
25:02en puissant un gros avantage fiscal
25:04puisqu'en fait derrière
25:04on payera peut-être
25:05plus de fiscalité
25:06à la sortie.
25:06Tout à fait.
25:07D'accord.
25:07Tout à fait.
25:08Et c'est là où moi
25:10je préconise
25:11et nous préconisons
25:12au cabinet en fait
25:15la diversification.
25:16Aujourd'hui,
25:17quelqu'un qui a
25:17une capacité d'épargne,
25:19quelle qu'elle soit,
25:21eh bien il faut
25:21qu'il aille sur
25:22d'autres supports
25:24qui ont
25:25un avantage fiscal aussi
25:27mais à la sortie.
25:29D'accord.
25:30Donc quelqu'un
25:30qui a une assurance vie
25:32s'il a bien compris
25:33le fonctionnement
25:34de l'assurance vie
25:35au-delà d'huit ans
25:36bon ben il y a
25:37un avantage fiscal.
25:38Quelqu'un qui est
25:40prêt à rentrer
25:41sur un PEA
25:42ou sur un PEA-PME
25:43ben il y a un avantage
25:44fiscal colossal
25:45au bout de cinq ans
25:46même.
25:46C'est plus court.
25:48Et puis après
25:48sur d'autres sujets
25:49d'autres placements
25:54plus atypiques
25:55on va dire
25:55je vais vous parler
25:56du private equity
25:59ben voilà
25:59c'est un outil
26:00de diversification
26:01pour le private equity.
26:02Là il n'y a pas
26:02d'avantage fiscal
26:03sur la private equity.
26:03Ben au bout
26:05quand vous sortez
26:06il n'y a pas
26:06de fiscalité
26:07sur la plus-value.
26:08D'accord.
26:08Mais dans quel véhicule
26:09au travers de quel véhicule ?
26:10Vous rentrez dans un FCPR
26:12Ah oui d'accord.
26:13Vous rentrez dans un FCPR
26:15au bout de
26:16sept, huit ans, neuf ans
26:18vous sortez
26:18il y a une plus-value.
26:19Vous récupérez
26:21le tout
26:23sans
26:23sans aucun
26:25sans aucune fiscalité
26:27sans aucun
26:28retrait
26:28qui s'effectue
26:29sur votre
26:30somme
26:31que vous récupérez.
26:32Si je reviens
26:32sur le PER
26:33il y a cet argument
26:34aussi de retrait
26:34anticipé
26:35est-ce que là aussi
26:36il faut faire attention
26:36à la fiscalité
26:37quand on fait des retraits
26:38anticipés sur son PER ?
26:39Bien sûr
26:41j'ai eu un cas
26:42que je vais vous
26:43expliquer
26:44une cliente
26:45qui voulait acheter
26:45sa résidence principale
26:46elle avait besoin
26:47d'une somme
26:49et elle me dit
26:50je vais récupérer
26:51mon PER
26:53elle avait une belle somme
26:54sur son PER
26:55et je lui ai expliqué
26:56je lui ai fait une simulation
26:57en lui disant
26:58attention voilà
26:58votre fiscalité
27:00à la sortie
27:00ça sera ça
27:03elle m'a écouté
27:04mais elle ne m'a pas entendu
27:05je pense
27:06puisque quand elle a récupéré
27:08son capital
27:09et surtout qu'elle a vu
27:10la conséquence fiscale
27:11que ça avait
27:12elle a un peu suffoqué
27:14d'accord
27:14donc elle y est quand même allée
27:16et elle a vu
27:16qu'il y avait une fiscalité
27:17qui s'appliquait
27:17qui était en lien
27:18avec ses revenus
27:19et les revenus
27:19que ça lui générait
27:20tout à fait
27:21elle était sur une tranche
27:22marginale à 30%
27:23elle avait
27:24je vous dis
27:25un gros
27:26capital
27:26un gros PER
27:28qui venait
27:28d'un ancien
27:29un ancien contrat
27:30Madeleine
27:31qui avait été transféré
27:32et puis voilà
27:33elle continuait
27:33de l'alimenter
27:34et quand elle est sortie
27:35on s'est retrouvée
27:37elle était
27:38plein pot
27:39à 41%
27:40et ça peut remettre
27:41en cause
27:41le projet immobilier
27:42est en question
27:42si jamais on peut sortir
27:43pour un projet immobilier
27:44pour elle
27:45elle n'a pas remis en cause
27:46mais ça pourrait
27:47ça pourrait
27:48voilà
27:49merci beaucoup
27:50Christophe Dequet
27:50de nous avoir accompagné
27:51dans Smart Patrimoine
27:52je rappelle que vous êtes
27:52fondateur du cabinet
27:532B Patrimoine
27:54merci
27:54merci à vous
27:55et quant à nous
27:56on se retrouve très vite
27:57sur Be Smart for Change
27:58merci à vous
28:02merci à vous
28:02merci à vous
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