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Mercredi 18 février 2026, retrouvez Hugo Rapp (Co-gérant associé, Reward Patrimoine), Anthony Calci (Fondateur, Calci Patrimoine), Delphine Herman (porte-parole, Guy Hoquet l'Immobilier) et Vincent Danis (Président, Savinianne) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:08Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne pour décrypter
00:13et comprendre les tendances du secteur de la gestion de patrimoine.
00:17Une émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur BeSmart4Change, sur les réseaux sociaux de BeSmart4Change et bien sûr
00:22vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes les plateformes de podcast.
00:25Au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord avec Patrimoine Thématique où nous ferons un focus sur l
00:32'investissement locatif.
00:33Quelle approche vis-à-vis de l'investissement locatif en ce début d'année 2026 ? C'est une question
00:37que nous poserons à Delphine Erman, la porte-parole de Guy Hauquet, l'immobilier.
00:41Ce sera donc la première partie de l'émission. Nous enchaînerons ensuite avec Enjeu Patrimoine, un enjeu patrimoine consacré à
00:46la stratégie patrimoniale de ce début d'année avec notamment deux focus.
00:50Tout d'abord un focus immobilier et plus spécifiquement SCI. Quelle approche vis-à-vis des SCI en ce début
00:57d'année ?
00:57Une question que nous poserons à Anthony Kelsey, le fondateur de Kelsey Patrimoine, mais aussi à Vincent Danis, le président
01:01de Savignane.
01:02Et puis si on a le temps, on évoquera également l'investissement immobilier au sens large mais via des véhicules
01:07d'investissement, les fonds immobiliers.
01:10Et si on a le temps, évidemment, on parlera des fonds actions.
01:13Et puis enfin, dans la troisième partie de l'émission, dans l'œil de l'expert, on aura le plaisir
01:16d'accueillir Hugo Rapp, le co-gérant associé de Reward Patrimoine, avec qui nous ferons un focus sur le placement
01:22de trésorerie d'entreprise.
01:23On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:30Quelle approche à voir vis-à-vis de l'investissement locatif en ce début d'année 2026.
01:33Voilà le sujet qui va nous animer à présent dans Smart Patrimoine.
01:36Et pour en parler, nous avons le plaisir d'accueillir Delphine Erman. Bonjour Delphine Erman.
01:39Bonjour Nicolas.
01:40Merci d'être avec nous. Vous êtes porte-parole de Guy Hauquet, l'immobilier.
01:43Alors, le marché immobilier dans son ensemble se porte mieux en 2025, c'est ce qu'on constate.
01:48Si on met de côté les années un petit peu exceptionnelles 2019, 2020, 2021, 2022,
01:53on revient quand même sur des niveaux de croissance du marché immobilier qu'on avait connu sur les années précédentes.
01:59Ça, c'est pour l'immobilier au global.
02:00Si on regarde plus spécifiquement l'immobilier locatif, l'investissement locatif, quel bilan vous tirez de l'année 2025 ?
02:07Alors, vous venez de le dire, effectivement, l'année 2025, c'est une année, on va dire, de stabilisation
02:11et où on a retrouvé des volumes de transactions dans l'ancien uniquement.
02:15Bien sûr.
02:15Qui sont effectivement, comment dire, comparables à ce qu'on avait avant le Covid.
02:19Environ 940 000 transactions, ça n'est pas vrai sur le marché du neuf, évidemment.
02:23Et donc, on a des investisseurs qui sont revenus sur l'année 2025, mais qui représentent, selon les réseaux et
02:30selon les territoires,
02:31entre 20 et 25 % des transactions.
02:33Là où, avant le Covid, on était plutôt sur 30 à 33 %.
02:36D'accord.
02:37Donc, c'est une dynamique qui revient positivement, mais qui vient plus doucement.
02:41Oui, exactement.
02:42Et ça, on l'explique comment, dans le contexte actuel, qu'il y ait d'un côté cette volonté de
02:47revenir
02:48et que, de l'autre, on n'ait pas retrouvé les mêmes niveaux qu'avant le Covid ?
02:52Alors, on n'a pas retrouvé les mêmes niveaux qu'avant le Covid, notamment parce que, depuis le Covid en
02:56particulier,
02:56on vient de le dire, le marché du neuf et de la construction est complètement grippé.
03:00Bien sûr.
03:00Qui était, lui, aussi porté en partie par les investisseurs locatifs.
03:03En partie par l'investissement et beaucoup par l'investissement, notamment lié à la fiscalité
03:06et aux produits fiscaux qui étaient très avantageux.
03:09Et puis, on a un repli un peu tactique des investisseurs sur un marché où la demande, en revanche,
03:15sur la demande locative, est à son plus haut historique.
03:18Bien sûr.
03:18Donc, on a à la fois des locataires qui sont bloqués parce qu'ils ne peuvent pas,
03:23ils n'ont pas pu jusqu'à présent sortir du parc locatif pour devenir propriétaire.
03:27D'accord.
03:28Et on a des investisseurs qui aimeraient, eux, pour le coup, investir, mais qui sont bloqués
03:31parce que les locataires ne partent pas et qu'on n'a pas reconstruit.
03:33D'accord.
03:34Parce qu'on a des locataires qui ne peuvent pas acheter, même si le marché immobilier reprend,
03:37en fait, on constate qu'il y a quand même des blocages pour certains locataires
03:40qui voudraient franchir le bas vers la propriété.
03:43On a encore des blocages et on a notamment des blocages en lien avec le calendrier de la rénovation énergétique
03:49et donc les passeports thermiques, évidemment, qui peuvent faire peur quand c'est votre premier achat
03:54et que vous voulez acheter votre premier deux pièces ou trois pièces, en l'occurrence,
03:58si on vous dit que c'est une passeport thermique, il va falloir faire beaucoup de travaux.
04:01Ce n'est pas forcément un profil de jeunes locataires devenant propriétaires,
04:04primes ou excédents qui vont se lancer.
04:05C'est le premier point.
04:07Mais c'est une opportunité pour les investisseurs.
04:09C'est une opportunité parce qu'aujourd'hui, la rentabilité, elle se fait sur l'optimisation fiscale
04:14et la performance énergétique, en fait.
04:16Et donc, l'investisseur, lui, aujourd'hui, dans ce marché locatif qui est bloqué
04:20parce qu'on n'a pas construit assez, il devient le seul rempart face à la crise du logement,
04:25notamment pour loger les Français à l'allocation.
04:27Je prends un exemple pour expliquer pourquoi on considère que le marché locatif est bloqué.
04:30On a d'une part des jeunes qui n'arrivent pas à trouver des biens à l'allocation,
04:34je pense aux étudiants, notamment à Parcoursup.
04:36On a à peu près toutes les rentrées depuis 2-3 ans.
04:3817% des étudiants qui abandonnent leur vote Parcoursup parce qu'ils ne trouvent pas à se loger.
04:42Là où ils auraient potentiellement une opportunité d'étudier.
04:44Exactement, là où ils avaient la possibilité d'étudier.
04:47Et puis, on a des jeunes ou des jeunes couples ou jeunes actifs qui aimeraient devenir propriétaires,
04:51qui n'ont pas pu ces dernières années, notamment parce que le crédit immobilier
04:56était trop compliqué en termes d'accession pour eux,
04:59qui du coup se retrouvent à bloquer le marché locatif.
05:01D'accord, là on ne parle pas d'un sujet taux, on parle d'un sujet conditions pour obtenir un
05:05crédit
05:06vis-à-vis de jeunes ou de jeunes couples qui sont des primo-accédants
05:09et qui voudraient rentrer effectivement sur le marché de la propriété.
05:12Oui, exactement.
05:12Et donc, ce qu'on va éventuellement essayer de leur conseiller,
05:14c'est de voir s'ils pourraient eux-mêmes devenir des investisseurs locatifs
05:17et donc continuer à être locataires de leur résidence principale
05:21et éventuellement essayer d'investir dans une petite surface
05:25pour commencer à se constituer leur patrimoine.
05:27C'est le plan B quelque part ?
05:28Oui, c'est le plan B exactement.
05:29On achète plus un résidence principale, on reste en fait en location
05:31et on investit à côté dans un appartement.
05:34Exactement.
05:34Ou une maison, mais oui.
05:35Oui, ou une maison, ça on verra avec le dispositif Jean-Brun.
05:38Mais en l'occurrence, effectivement, c'est ça qui bloque entre autres le marché locatif
05:42puisque du coup il n'y a plus de rotation sur le marché locatif.
05:45Et alors, c'est une opportunité pour les investisseurs
05:47qui eux ont déjà acheté précédemment
05:49parce que la vacance locative, c'est-à-dire le délai
05:51pendant lequel votre logement est vide entre deux locataires,
05:54il n'existe plus.
05:55Oui, parce qu'il y a tellement de demandes aujourd'hui.
05:56Voilà, exactement. Il y a tellement de demandes qu'en fait, au final,
05:59il n'y a plus de vacances locatives.
05:59Donc c'est aussi un très bon moment pour acheter quand on est investisseur.
06:02Avant de parler du dispositif Jean-Brun et donc ce statut de bailleur privé,
06:05si je comprends bien aujourd'hui, si on veut faire de l'investissement locatif,
06:07il faut être prêt à faire des travaux de rénovation énergétique.
06:10C'est comme ça que se dessine le marché.
06:12Il y a de la demande pour...
06:14Effectivement, il y a des locataires qui sont en attente de logement,
06:16il n'y a pas suffisamment de logement.
06:17En revanche, il faut être prêt à faire des travaux si on veut investir, c'est ça ?
06:19Oui, c'est un conseil qu'on peut donner, notamment aux investisseurs aguerris,
06:22à qui ça ne fait pas peur, ce genre de travaux, effectivement.
06:25Il y a de bonnes affaires à faire sur des passeports énergétiques à transformer.
06:28Donc dans l'ancien, oui, pardon.
06:30Évidemment dans l'ancien, puisque de toute façon, sur le neuf,
06:33j'ai envie de dire, il n'y a plus d'offres, il y a très peu d'offres à
06:35acheter et à mettre en location.
06:36Donc oui, il y a des bonnes affaires à faire,
06:38notamment quand on est un investisseur un petit peu aguerri,
06:40et notamment quand justement on n'est pas trop dépendant des aides de l'État,
06:44qui aujourd'hui sont quand même sur la rénovation énergétique difficiles à lire,
06:49régulièrement chopé, le stop and go sur ma prime rénov' quand même,
06:52il est compliqué pour un particulier qui n'a pas l'habitude.
06:55Donc quand on est un investisseur immobilier qui a déjà un petit peu de bouteilles,
06:59c'est quelque chose qui ne fait pas peur et qui peut permettre de faire des bonnes affaires.
07:01Le dispositif, Jean Brun, ce statut, ce nouveau statut de bailleur privé,
07:05est-ce que ça va changer les choses pour le marché de l'investissement locatif ?
07:09Alors, on va essayer de rester positif dans un premier temps,
07:12et on va se dire que déjà il y a un statut.
07:14On le demandait, on le réclamait, on reconnaît cette capacité
07:17de l'investisseur à être, ce qu'on disait tout à l'heure,
07:20un rempart face à la crise du logement et avoir un rôle social dans le logement des Français.
07:24Je rappelle que deux tiers du parc locatif est détenu par M. et Mme Tout-le-Monde.
07:29Point positif, il y a un statut.
07:32Mais aujourd'hui, il n'est pas assez attractif,
07:33il est trop contraignant en termes de travaux,
07:35il est trop contraignant en termes de plafonds.
07:37Et puis, on a un gros oublié dans le dispositif Jean Brun,
07:41enfin une, je devrais dire, c'est la maison individuelle.
07:43Aujourd'hui, qu'est-ce qu'on fait pour les jeunes familles
07:45qui cherchent à se loger en dehors des grandes villes
07:48où on est effectivement en copropriété,
07:49et qu'est-ce qu'on fait pour inciter à l'achat et à l'allocation
07:53sur la maison individuelle,
07:54qui représente, je le rappelle, le rêve de tous les Français,
07:57et qui est aussi une façon de se loger dans les zones périurbaines ou rurales.
08:02Donc, c'est un peu un pansement sur une jambe de bois, aujourd'hui.
08:05Le dispositif Jean Brun, ça ne va pas créer un choc d'offres sur la location.
08:09Alors même que ce statut n'existait pas l'année dernière,
08:12donc en fait, on a aujourd'hui un statut de bailleur privé quand même
08:14qui vient faciliter normalement.
08:16Alors, on est d'accord, et heureusement,
08:18et ça va notamment permettre sur des sujets de location nue
08:21ou de location meublée,
08:22de rééquilibrer un tout petit peu les choses.
08:24Mais le vrai problème et le vrai sujet sur le marché locatif,
08:27et pour les investisseurs aussi,
08:28c'est l'offre.
08:29Et l'offre, on va la trouver où ?
08:30On va la trouver dans la construction et dans le neuf.
08:32Aujourd'hui, c'est ce marché-là qu'il faut aider majoritairement
08:36si on veut relancer de l'offre,
08:38si on veut mieux loger les Français,
08:39notamment à la location.
08:40Si on regarde ce qui se passe du côté des grandes villes
08:42et des zones tendues,
08:43l'encadrement des loyers est-il un frein à l'investissement locatif ?
08:46Clairement, oui, évidemment.
08:48C'est une mesure un petit peu, je vais le dire, démagogique, on va dire.
08:52Parce qu'en fait, elle empêche quand même
08:53une grande partie de l'autofinancement des travaux de rénovation, notamment.
08:57Et aujourd'hui, quand vous êtes sur une ville où,
08:59alors le meilleur exemple, c'est Paris,
09:01où pour un bien à la location,
09:03vous allez recevoir 100 à 120 dossiers,
09:05qu'est-ce que génère l'encadrement des loyers ?
09:08L'encadrement des loyers, il fait que finalement,
09:09vous allez prendre de toute façon un locataire extrêmement qualitatif
09:14en termes de revenus, en termes de sécurité pour vous en tant que bailleur,
09:16et que vous allez lui louer un niveau de loyer
09:20qui de toute façon est largement inférieur à ce qu'il aurait pu mettre.
09:23Donc ça ne changera pas le choix du dossier que vous allez faire
09:25dans la mesure où on n'a pas assez d'offres.
09:27Donc l'encadrement des loyers,
09:28ça décourage un peu l'investissement du bon père de famille.
09:31Or, je le rappelle, c'est deux tiers des Français
09:33qui sont aujourd'hui les bailleurs des Français à la location.
09:38Merci Delphine Hermann de nous avoir accompagnés
09:39dans la première partie de l'émission.
09:40Je rappelle que vous êtes porte-parole de Guillaume et de l'immobilier.
09:42Merci beaucoup.
09:43Merci à vous pour l'invitation.
09:44Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.
09:50Quelle approche à voir vis-à-vis des SCI
09:53et plus globalement de l'immobilier d'investissement ?
09:55Voilà le sujet qui va nous animer à présent dans Smart Patrimoine.
09:58Pour en parler, nous avons le plaisir d'accueillir
09:59sur le plateau de Smart Patrimoine,
10:00Anthony Calci.
10:01Bonjour Anthony Calci.
10:02Bonjour Nicolas.
10:03Merci d'être avec nous.
10:04Vous êtes fondateur de Calci Patrimoine.
10:05On a le plaisir d'accueillir également Vincent Danis.
10:07Bonjour Vincent Danis.
10:08Bonjour.
10:09Vous êtes président de Savignane.
10:11Alors messieurs, un petit mot des SCI
10:13pour une raison simple, c'est qu'il y a deux échéances
10:16qui concernent les SCI à l'heure actuelle.
10:182028, où les sociétés civiles immobilières
10:21devront sortir des contrats d'assurance-vie.
10:24Et 2026, à savoir cette année,
10:26puisque les sociétés de gestion vont devoir expliquer
10:29aux épargnants qui sont investis sur les SCI
10:32quels choix elles font vis-à-vis des véhicules existants,
10:35notamment dans la transformation de ces véhicules
10:37en d'autres véhicules réglementés.
10:39Vincent Danis, est-ce que ça a une incidence
10:41sur la stratégie patrimoniale qu'on peut avoir
10:44vis-à-vis des clients qu'on accompagne
10:46en immobilier d'investissement
10:47qui seraient investis sur des SCI à l'heure actuelle ?
10:50Alors oui, si on traite le cas des clients
10:52qui sont actuellement investis dans des SCI,
10:54déjà, dommage qu'ils n'en soient pas sortis avant
10:56pour la plupart.
10:57D'accord.
10:58Effectivement, ils vont être confrontés
11:01à cette problématique,
11:02c'est que les sociétés de gestion ont un choix à faire
11:04et selon la nature de la SCI,
11:06le choix ne sera pas complètement ouvert.
11:08En fait, le régulateur demande aux sociétés de gestion
11:11de s'orienter vers des formats
11:13qui sont déjà autorisés, réglementés par ailleurs.
11:16Donc une SCI pourra se transformer soit en SCPI,
11:19c'est un choix que pourront faire
11:21les SCI majoritairement investis en immobilier en direct,
11:24soit en OPCI,
11:26soit un format LTIF2.
11:28Alors pour l'épargnant, ça ne veut pas dire grand-chose,
11:29ça veut juste dire que les règles du jeu vont changer,
11:33que la composition des actifs peut-être va évoluer.
11:37Logiquement, l'épargnant n'a pas de problème de liquidité
11:40sur des SCI puisque l'assureur doit apporter cette liquidité.
11:44Mais on a vu qu'aujourd'hui,
11:45de nombreux assureurs avaient suspendu cette liquidité,
11:48faute eux-mêmes de pouvoir renvoyer les parts
11:51auprès des sociétés de gestion.
11:53Donc si on fait la synthèse de tout ça,
11:55pour un épargnant, la question c'est
11:57est-ce que je peux sortir ou pas de la SCI dans laquelle je suis ?
12:01Et globalement, est-ce qu'il y aurait un intérêt à y rester ?
12:03Et l'intérêt à y rester, après il faut regarder dans quelles conditions de marché on est.
12:07Et là, la réponse en théorie, elle est beaucoup plus agréable.
12:10Si on voit que le rendement actuel des jeunes SCPI
12:13se situe à 6-7% en moyenne,
12:16on pourrait dire qu'il n'a jamais été aussi opportun
12:18de regarder la SCI comme unité de compte de contrat d'assurance-vie
12:22et comme une unité de compte, je parle de nouvelles SCI
12:25ou de supports équivalents, qui seraient susceptibles
12:27d'apporter à 5-6%
12:29aux retraités des frais de gestion du contrat
12:30sans grande émotion, voire potentiel de plus-value
12:33si elles ont réussi à investir à un moment qui était un moment de crise.
12:36Alors, pour être sûr de bien vous suivre,
12:38ça veut dire que là, on parle de SCI
12:39qui seraient transformés en SCPI demain, c'est ça ?
12:41Alors, qui pourraient, dans le cadre de leur
12:43existence en assurance-vie, opter pour un format
12:45SCPI, auquel cas
12:47elle resterait unité de compte du contrat d'assurance
12:49et pourrait continuer à collecter.
12:52Une SCI qui serait
12:53plus sous une forme de fonds de fonds
12:56investi avec des OPCI,
12:57des SCPI sous-jacentes, serait plus
12:59probablement orientée vers un format OPCI.
13:02D'accord.
13:02Ce qui changera un peu les règles du jeu,
13:04mais peut-être lui permettra à nouveau de s'ouvrir à la collecte.
13:08Et parmi ces véhicules-là,
13:10de mon point de vue, il sera opportun
13:12d'aller regarder, alors qu'on est encore
13:14en période de crise, quels sont les véhicules
13:16sur lesquels il y a des vraies opportunités
13:18d'investissement, c'est-à-dire à la fois un rendement
13:19embarqué élevé, mais aussi un potentiel de plus-value
13:22à terme.
13:22Anthony Calci, comment est-ce que vous regardez
13:23les SCI ? C'est vrai qu'elles ont pas mal
13:25défrayé la chronique ces dernières années.
13:26On parle du sujet de liquidité encore
13:28sur certaines SCI.
13:29C'est un véhicule d'investissement
13:30que vous considérez toujours à l'heure actuelle ?
13:33Disons que ça avait très bien fonctionné
13:36avant la hausse des taux, avant 2022.
13:38Donc, il ne faut pas non plus
13:42s'énerver contre elles.
13:43À juste titre, quand les taux étaient à zéro,
13:45que ça rapportait du 4, on était très contents
13:47de l'avoir. Quand les taux sont montés, les taux longs sont montés,
13:50on en est sortis, il le fallait,
13:51fin 2022, en 2023.
13:54Les taux longs sont encore élevés,
13:56donc on est toujours en période de crise.
13:58Il n'y a pas assez de collecte,
14:00sauf si on crée un nouveau véhicule,
14:02et là, il peut y avoir,
14:03comme vous l'avez expliqué Vincent,
14:05un intérêt à y retourner.
14:07Mais parce que si on crée un nouveau véhicule,
14:08on transforme un véhicule existant,
14:10ça veut dire quoi ? Il va y avoir un effet de nouveauté
14:12qui, potentiellement,
14:12comme on va changer les règles du jeu,
14:15du véhicule, potentiellement, il y a d'autres investisseurs
14:17qui vont venir et on va recollecter ?
14:18Oui, il y a un peu de ça, en fait.
14:20C'est juste qu'aujourd'hui,
14:21les taux longs sont encore élevés,
14:23c'est encore la crise,
14:24donc on n'a pas envie d'y retourner.
14:26Parce que peut-être que les taux longs vont rester longs,
14:30peut-être que les gens ne vont pas collecter avec vous,
14:34vous investissez,
14:35les autres investisseurs ne vous suivent pas,
14:36donc vous êtes le seul à investir dans le véhicule.
14:40Du coup, vous servez de point de sortie
14:43pour d'autres investisseurs.
14:44Oui, bien sûr, vous apportez de la liquidité pour les autres.
14:45Voilà, c'est ça.
14:47Donc, moi, je pense que si les taux longs rebaissent,
14:50le véhicule va redevenir intéressant.
14:53D'accord.
14:55Même les véhicules existants à l'heure actuelle
14:56qui ont des problèmes de liquidité
14:57et où on a justement la réglementation
14:59qui leur dit qu'on veut vous sortir des contrats d'assurance vie.
15:01Ceux qui ont des problèmes de liquidité, non.
15:03D'accord.
15:04Mais il y a certains qui sont entre les deux,
15:06ça veut dire qu'il y a des véhicules, des CI,
15:09où finalement, si les taux longs rebaissent,
15:11on va savoir que dans les deux prochains trimestres,
15:15potentiellement, il va y avoir une revalorisation des actifs,
15:18peut-être un début de collecte.
15:19Alors, moi, je me fais le jeu à peu près tous les six mois
15:21de redemander aux assureurs,
15:23alors vous commencez à collecter,
15:24non, toujours pas, toujours pas.
15:26Puis, peut-être à un moment donné,
15:27il y a une valeur liquidative qui va prendre 5%
15:30parce que les taux longs ont enfin baissé.
15:32À ce moment-là, on va commencer à recollecter.
15:34Il va y avoir, comme vous le disiez si bien,
15:37un potentiel embarqué de 6% de rendement
15:39plus une revalorisation de prix de part.
15:41Donc, là où on est sortis,
15:45on en a profité des années,
15:46on en est sortis parce que ce n'est pas le moment
15:47à cause du spread.
15:50Pourquoi pas, à un moment donné,
15:51y retourner quand c'est intéressant ?
15:53Tout simplement, je ne veux pas non plus...
15:55Ce qui serait dommage, c'est de dire
15:56qu'on ne peut plus y aller,
15:58c'est interdit dans les assurances vues
16:00au moment où c'est intéressant.
16:02Donc, ce n'est pas le moment.
16:03C'est sûr.
16:05Mais ça peut le devenir
16:06dans les 24 prochains mois.
16:07Et j'espère que les assurants
16:08nous offriront la possibilité de le faire.
16:11Vincent Dany, ce n'est pas la fin des SCI.
16:13Alors, c'est interdit dans les contrats
16:14d'assurance vues jusqu'à 2028.
16:16Les sociétés de gestion doivent faire évoluer...
16:18Enfin, à partir de 2028, pardon.
16:20Les sociétés de gestion doivent faire évoluer
16:21les contrats actuels.
16:23On a vu, effectivement,
16:25certaines SCI avoir des problèmes de liquidité.
16:27Mais ce n'est pas pour autant la fin du véhicule
16:28si demain, les contextes de marché
16:30venaient à changer.
16:30C'est quand même le message
16:31qu'il faut faire passer aussi.
16:32Absolument.
16:33Il faut bien regarder la composition d'actifs
16:35de chacune de ces SCI aujourd'hui présentes.
16:37Il y en a pour lesquelles
16:38il vaut mieux rester durablement à l'écart
16:40parce qu'on n'est pas encore au bout du tunnel.
16:43D'accord.
16:44Et d'autres qu'on aimerait éventuellement
16:46qui existent déjà depuis 2-3 ans,
16:48qui étaient plutôt des bonnes idées
16:49mais lancées à un mauvais moment.
16:51Donc, des jeunes SCI pour le coup.
16:52Oui, je pense à Iroconnext,
16:54je pense à ImoTrend chez Primalliance.
16:56L'idée était bonne,
16:57le timing de lancement n'a pas été heureux.
16:59Pour autant, dans la composition d'actifs,
17:02il n'y a pas trop de boulet.
17:05Donc, c'est des véhicules
17:06qui pourraient redémarrer relativement facilement.
17:09Après, l'autre point,
17:10c'est la frilosité des assureurs.
17:12Les assureurs, depuis 2023,
17:14sont pour certains surchargés d'immobilier,
17:17portent sur leurs fonds euros
17:18les parts de SCPI ou de SCI
17:20qui n'ont pas pu renvoyer aux sociétés de gestion
17:22et donc ne souhaitent pas référencer aujourd'hui
17:24de nouveaux véhicules
17:25même si ceux-ci pourraient être opportun et attractifs.
17:28Mais comment on fait
17:28si on doit justement sortir les contrats de...
17:30les SCI, les contrats d'assurance-vie
17:32et si ça redevient opportun demain ?
17:34Il faut retrouver des assureurs qui...
17:38Un assureur est prudent par nature, ça on le sait.
17:40Mais là, il faut trouver un assureur qui se dit
17:42bon, en fait, j'ai un peu moins d'immobilier que mes copains.
17:45Il y a quand même une opportunité de marché.
17:47Il faut un temps long en assurance
17:49pour référencer une nouvelle unité de compte,
17:51la déployer et l'animer commercialement.
17:5412-24 mois, c'est peut-être pas un temps absurde.
17:57Et c'est maintenant qu'il faut travailler sur ces sujets-là.
18:00Aujourd'hui, tous les assureurs recherchent
18:02quels compléments ils peuvent proposer
18:03autour des fonds en euros bonus
18:04et entre le private equity,
18:06qui là aussi est un produit aussi cyclique.
18:10Les fonds structurés, c'est très bien,
18:12mais ça ne sera pas la fin dans tous les cas de figure.
18:14L'obligataire daté, on en sort.
18:17Donc, trouver à nouveau un retour vers l'immobilier
18:19de rendement et un retour avec des nouveaux véhicules
18:21qui investiraient au bon moment,
18:23moi, je rêve de rencontrer des assureurs
18:25un peu plus audacieux.
18:27Anthony Calci, je vous vois acquiescer
18:28à ce que dit Vincent Danis.
18:31Si on élargit à l'immobilier d'investissement,
18:33il y a encore une belle histoire à écrire.
18:36En 2026, comment est-ce qu'on aborde
18:38l'immobilier d'investissement au sens un peu plus large,
18:39au-delà des SCI,
18:41quand on conseille des épargnants
18:43sur leur stratégie d'investissement ?
18:45Non, mais finalement,
18:47sur les SCPI,
18:49on voit quelles sont les SCPI,
18:51les sociétés de gestion
18:51qui ont traversé la crise de façon qualitative,
18:56des sociétés de gestion historiques,
18:58je vais citer, je ne sais pas,
18:59Sophie D, Ecorum,
19:00qui ont très très bien traversé la crise.
19:02Les nouvelles, vous avez cité Iroco,
19:05et il y en a d'autres,
19:05qui offrent des très bons rendements,
19:08mais surtout qui ont lancé leur SCPI
19:10au meilleur moment,
19:10donc qui ont collecté
19:12quand il le fallait,
19:13quand les rendements ont augmenté
19:15et qu'il y avait moins de collecte.
19:16Donc les SCPI,
19:17je pense qu'on revoit là,
19:19parmi nos clients investisseurs,
19:22un retour,
19:23un petit retour
19:23de la demande
19:25de ces fonds immobiliers professionnels,
19:27notamment par les SCPI,
19:28parce qu'on a besoin
19:29de création de revenus
19:32pour la retraite,
19:33pour présente ou future.
19:35Donc les SCPI internationales,
19:37diversifiées,
19:38récentes,
19:38ou celles qui ont traversé la crise,
19:40il y a un retour,
19:42je trouve.
19:42Par contre,
19:43sur le private equity immobilier,
19:45Club Deal,
19:48foncières non cotées,
19:49etc.,
19:49c'est la crise,
19:50ça l'est toujours.
19:51Il y a aussi des véhicules
19:51qui sont exposés
19:52à la promotion immobilière,
19:53c'est très compliqué.
19:55C'est exposé à du neuf,
19:56c'est compliqué ?
19:57C'est comme ça qu'il faut le voir ?
19:58Ou c'est un peu trop caricatural
19:59de le dire comme ça ?
20:00Non, non, c'est ça.
20:01Il y avait des véhicules prudents
20:04exposés à de la dette
20:04de promoteurs immobiliers,
20:08donc il ne fallait pas
20:09qu'ils fassent faillite,
20:10mais pas de chance,
20:11il y a des faillites en cascade.
20:13Et donc,
20:14c'est vraiment compliqué
20:14pour des Club Deal,
20:17des fonds de Club Deal,
20:18des fonds d'opération
20:19d'achat-re-vente,
20:21donc tout private equity,
20:22private dette immobilier,
20:24c'est compliqué.
20:25Et là,
20:25je pense qu'on va être vacciné
20:27un temps.
20:28Voilà.
20:28Vincent Danis,
20:29une question,
20:30parce que j'entends souvent,
20:31alors effectivement,
20:32quand il est l'heure
20:33de publier les rendements
20:34des SCPI,
20:35on voit que les jeunes SCPI
20:37fonctionnent plutôt très bien.
20:38Mais j'entends quand même,
20:40alors pas toujours en plateau,
20:41mais un certain nombre
20:41de professionnels
20:43de la gestion de patrimoine
20:44qui me disent,
20:44attention quand même
20:45à ne pas foncer
20:46uniquement vers le rendement
20:47parce que certaines SCPI
20:48sont en train de faire
20:48les mêmes erreurs
20:49que ce qui nous a mené
20:50à la crise actuelle,
20:51à savoir tout acheter
20:52et à se poser la question après.
20:53Le rendement en court terme
20:54n'est pas un bon indicateur
20:55de la performance long terme
20:57sur un produit
20:58que l'on souscrit avant tout
20:59pour apporter des revenus réguliers
21:00et sur du très long terme.
21:02La SCPI par nature,
21:04c'est plutôt un produit de rentier,
21:06y compris en assurance.
21:07Et globalement,
21:08si on cherche des rendements longs,
21:10le rendement affiché
21:12n'est pas la promesse
21:14d'un rendement futur tenable.
21:16Pour regarder ça,
21:17il faut regarder le décalage
21:18entre le rendement servi
21:19et le rendement locatif
21:21des investissements.
21:21Vous prenez le rendement locatif
21:23des investissements,
21:24vous retirez 15-20%
21:25et là,
21:26vous avez une appréciation
21:27de ce que devrait être
21:28le rendement long terme
21:29des véhicules
21:29dans lesquels vous choisissez
21:30de vous embarquer.
21:32Après,
21:32dans tous ces produits de rendement,
21:33il y a des tas de formules possibles.
21:36Ne pas oublier
21:36les foncières cotées,
21:38déjà présentes en assurance.
21:40Elles sont par nature
21:41très volatiles,
21:42mais au moins,
21:42elles sont liquides.
21:43Donc,
21:43il y a une forme de prime
21:44de liquidité.
21:44Parce qu'elles sont sur
21:44les marchés cotés ?
21:45Parce qu'elles sont sur
21:46des marchés cotés
21:47et aujourd'hui,
21:48elles sont dans une situation
21:48de décote importante.
21:51Donc,
21:51si on reprend un scénario
21:52de baisse des taux longs,
21:54dans ce scénario-là,
21:55ça doit faire partie
21:56d'une allocation d'actifs.
21:57Et en nouvelle forme
21:58d'épargne rendue possible
22:00par cette évolution législative,
22:02moi,
22:02j'attends une chose,
22:02c'est un OPCI 2.0,
22:05un OPCI aminci
22:06en frais de gestion,
22:08adapté
22:08et plus diversifié
22:10dans son allocation d'actifs
22:11et qui, pour moi,
22:11aurait toute sa place
22:12dans le contexte actuel.
22:14Merci, messieurs.
22:15Merci, Vincent Danis,
22:16président de Savignane.
22:16Merci, Anthony Calci,
22:18fondateur de Calci Patrimoine.
22:19Merci à tous les deux
22:20de nous avoir décrypté
22:21un petit peu
22:22ce sujet d'immobilier
22:22et d'investissement
22:23et notamment SCI
22:24en ce début d'année.
22:25Merci à vous
22:26de nous avoir suivis.
22:26On se retrouve tout de suite
22:27dans L'Oeil de l'expert.
22:33Comment aborder
22:33le sujet du placement
22:34de la trésorerie d'entreprise ?
22:35Voilà le sujet
22:36qui va nous animer
22:37à présent dans L'Oeil de l'expert.
22:38Et pour en parler,
22:38nous avons le plaisir
22:39d'accueillir Hugo Rapp.
22:40Bonjour, Hugo Rapp.
22:41Vous êtes co-gérant associé
22:43de Reward Patrimoine.
22:44Une petite question rapide.
22:45De quoi est-ce qu'on parle
22:46quand on parle
22:46de placement
22:47de trésorerie d'entreprise ?
22:48Pour bien définir
22:49ce que c'est le placement
22:50de trésorerie d'entreprise,
22:51on va d'abord exclure
22:52tout ce qui est
22:53besoin fonds de roulement,
22:54trésorerie courante
22:54de la société.
22:56On va plutôt parler
22:56de ce qui stratégiquement
22:58n'est pas nécessaire
22:59à être réinvesti immédiatement
23:01dans le cycle d'exploitation,
23:02dans le cycle d'investissement.
23:03C'est de ça qu'on parle.
23:05Donc cette trésorerie
23:07qui va être replacée
23:08à un moment,
23:09réinjecté dans le cycle,
23:10mais pas de manière immédiate.
23:11On a une idée
23:13du timing.
23:17On a effectivement
23:18le besoin fonds de roulement.
23:19Est-ce que ça veut dire
23:19qu'on commence à placer
23:21sa trésorerie
23:21quand on n'en a pas besoin
23:22dans les six mois,
23:23dans les un an,
23:23dans les deux ans ?
23:24Ça dépend de chaque entreprise ?
23:25Alors justement,
23:27chaque secteur
23:28a sa façon
23:28de devoir réinvestir
23:29dans un cycle d'investissement,
23:31dans un cycle d'exploitation,
23:32effectivement.
23:33Mais les différents segments
23:34que l'on va avoir,
23:35c'est généralement,
23:37au-delà de six mois,
23:37on peut commencer
23:38à placer sa trésorerie.
23:39Les chefs d'entreprise
23:40que vous accompagnez,
23:42avec qui vous discutez,
23:43ils ont conscience
23:43de cette nécessité
23:45de placer la trésorerie,
23:46ou de cette opportunité,
23:47tout simplement,
23:47de placer une partie
23:48de la trésorerie d'entreprise ?
23:49Alors justement,
23:50pas assez.
23:50Alors on a en plus
23:52changé de paradigme.
23:53On est maintenant
23:53re-rentré dans une inflation,
23:56structurellement,
23:57il y a plus d'inflation
23:57dans l'économie.
23:58Donc l'érosion aujourd'hui
24:00de l'argent
24:01de la trésorerie d'entreprise
24:02qui n'est pas placée,
24:04si je prends un simple exemple,
24:06sur la période de 2022 à 2025,
24:08si on a laissé cet excédent
24:09de trésorerie
24:10sur un compte courant
24:11sans être placé,
24:12c'est moins 12% de performance.
24:14Donc sur 100 000 euros,
24:15c'est 12 000 euros de perdus.
24:17Et alors un chef d'entreprise,
24:18bien sûr,
24:18s'il voit son chiffre d'affaires
24:20baisser de 12%,
24:20il le voit immédiatement.
24:22Un poste de charge
24:23qui augmente de 12%,
24:24il le voit aussi immédiatement.
24:25Mais la trésorerie ne le voit pas.
24:27Cette perte financière silencieuse
24:30qui est due à l'érosion
24:31de la trésorerie d'entreprise
24:33due à l'inflation,
24:34ça, ça ne se voit pas.
24:35Et donc c'est un peu ce combat-là
24:36qu'on mène
24:37avec les chefs d'entreprise.
24:39Oui, parce qu'il n'y a pas de marqueur
24:40qui montre que vous avez perdu
24:4112% de trésorerie d'entreprise,
24:42c'est juste que ça ne vaut plus autant
24:44quelques années après
24:45dans un contexte économique
24:47avec plus d'inflation.
24:47C'est ça, en valeur nominale,
24:48on ne le perçoit pas
24:49dans un compte de résultats.
24:51Par contre, en perte réelle,
24:52c'est une perte effective.
24:53Et si on leur disait
24:54que vous perdiez 12%
24:56de chiffre d'affaires,
24:56ça, ça se voit immédiatement.
24:57Et alors pourquoi est-ce
24:58que la trésorerie reste inactive
25:00sur les comptes courants
25:01d'entreprise ?
25:02C'est parce que, justement,
25:04on ne pense pas regarder,
25:05c'est ça, tout simplement ?
25:06De un, parce que déjà,
25:07les chefs d'entreprise
25:08pourront en être, déjà,
25:09on a la tête dans l'opérationnel
25:10tout le temps.
25:11Donc c'est difficile
25:12d'allouer du temps
25:13à placer, enfin,
25:15s'intéresser à cet excédent
25:17de trésorerie d'entreprise.
25:18C'est la première des choses.
25:19Et puis, comme je vous le disais,
25:19la deuxième, c'est qu'il y a
25:22cette perte financière
25:24silencieuse qu'on ne voit pas.
25:25Et le fait de ne pas l'avoir
25:27et de ne pas la percevoir
25:28fait qu'on s'y intéresse moins, forcément.
25:30Concrètement, si on veut investir
25:32ou placer, d'ailleurs,
25:33sa trésorerie d'entreprise,
25:35comment on fait ?
25:36Alors, c'est surtout
25:38en fonction de la visibilité.
25:39Comme j'expliquais au début,
25:42ça va dépendre, en fait,
25:43du cycle, de la volonté
25:45de réinvestir du chef d'entreprise.
25:46Si maintenant, on est sur un horizon
25:486 mois, 2 ans,
25:50on a les comptes à terme
25:51qui fonctionnent très bien
25:51ou alors des comptes titres
25:53avec des OPC monétaires.
25:55Donc là, on a,
25:55ce qui va être très important,
25:56c'est la liquidité
25:57qui est quasi immédiate
25:58sur ces supports-là
25:59avec une performance
26:00qui, somme toute, baisse un petit peu.
26:02Et puis ensuite,
26:03si on a plutôt 3-4 années
26:04de visibilité devant nous,
26:05aujourd'hui, on part sur des stratégies
26:07plutôt obligataires
26:08qui sont assez intéressantes
26:11puisqu'avec...
26:12Alors, il faut maîtriser
26:14la sensibilité au taux
26:16pour se dérisquer au maximum
26:17justement du risque de taux
26:19dans le portefeuille.
26:20Mais on va avoir
26:22une stratégie
26:24qui va être due
26:25à cette pontification
26:27de la courbe des taux.
26:27On a un coupon
26:28qui est versé
26:29pour ce qu'on appelle
26:30l'effet hold-down
26:30qui permet d'avoir
26:31vraiment des performances
26:32intéressantes
26:33sur une stratégie obligataire.
26:344 ans, c'est déjà long
26:36pour un placement
26:37de trésorerie d'entreprise.
26:38Ça arrive parfois
26:38qu'on doive placer
26:39de l'argent
26:40sur le plus long terme encore ?
26:41Mais complètement.
26:42Alors, 4 ans, ça peut arriver.
26:43Tout dépend des structures.
26:44Et alors, quand on est
26:45sur du plus long terme,
26:46ça arrive aussi.
26:46Alors là, deux stratégies
26:47soit structurellement,
26:49on peut le laisser
26:49en fait dans la structure
26:51opérationnelle
26:51et auquel cas,
26:52on peut intégrer
26:54de la volatilité
26:55dans les portefeuilles
26:55et aller chercher
26:56des actifs risqués
26:57pour booster un petit peu
26:58la performance
26:59dans les portefeuilles.
27:00Ou alors, nous,
27:01ce qu'on propose aussi,
27:03c'est de faire remonter
27:04potentiellement
27:04cet excédent de cash
27:05qui n'est pas utilisé
27:06par le chef d'entreprise
27:07ou par la société
27:08dans une holding.
27:09Et là, le champ des possibles
27:10s'ouvre.
27:11On peut investir
27:12en private equity,
27:13on peut rallouer le capital
27:15sur de l'investissement immobilier.
27:17Donc, voilà,
27:18tout est possible
27:18une fois que cet excédent
27:19de trésor,
27:20il n'est plus nécessaire
27:21au type de exploitation.
27:22Et là, on rentre
27:23dans effectivement
27:23de l'investissement
27:24plus patrimonial quelque part.
27:25Complètement,
27:25avec une stratégie
27:26sur la holding,
27:27on peut aussi envisager
27:28une protection
27:28pour le conjoint,
27:29protection pour les enfants
27:30directement sur la holding.
27:33Merci, Hugo Rapp,
27:34de nous avoir accompagnés
27:35dans la dernière partie
27:35de Smart Patrimoine.
27:36Je rappelle que vous êtes
27:37co-gérant associé
27:38de Reward Patrimoine.
27:38Merci beaucoup.
27:39Merci, Nicolas.
27:40Et quant à nous,
27:40on se retrouve très vite
27:41sur Be Smart for Change.
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