- il y a 3 semaines
Jeudi 4 septembre 2025, retrouvez François de Lassus (Consultant, Or en Cash), Vincent Martins (DG, Wakerstone), Ludovic Huzieux (Cofondateur, Artémis Courtage) et Guillaume Lucchini (Associé fondateur, Scala Patrimoine) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, l'émission qui vous accompagne dans la gestion de vos finances personnelles
00:14et l'émission qui décrypte également avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine.
00:21Une émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Be Smart for Change.
00:25Et au sommaire de cette édition, on va parler du cours de l'or dans patrimoine thématique.
00:29On va passer en revue les grandes tendances de la rentrée pour ce qui concerne l'or avec François Delassus, consultant pour or en cash.
00:37Ensuite, dans enjeux patrimoine, je suis ravie de retrouver Ludovic Uzieux d'Artenis Courtage et Guillaume Lucchini de Scala Patrimoine
00:44avec qui nous parlerons des grandes tendances sur le marché immobilier en cette rentrée 2025.
00:50Enfin, dans la dernière partie, l'œil de l'expert, nous ferons un focus sur les futures baisses de taux à venir aux Etats-Unis
00:57avec Vincent Martins, directeur général de Wakerstone.
01:01Bienvenue à vous tous qui nous rejoignez dans Smart Patrimoine.
01:05C'est parti !
01:09Et c'est parti pour patrimoine thématique.
01:14Aujourd'hui, on va parler du cours de l'or qui vole de record en record.
01:19Et pour cela, j'ai le plaisir de recevoir en plateau François Delassus, consultant pour or en cash.
01:25Bonjour François.
01:26Bonjour Pauline.
01:27François, pouvez-vous peut-être, pour commencer, nous donner un aperçu succinct de la situation en ce début septembre ?
01:33Du côté début septembre, ça tombe bien cette interview parce que le cours de l'or a de nouveau flambé sur les marchés asiatiques ce matin
01:40puisqu'il a dépassé le record de 3 501,59 dollars, qui est en fait une continuité de ce qu'on le voit depuis le mois d'août et depuis le début de l'année.
01:53On n'arrête pas en 2024 qu'il y avait eu 58 records du prix de l'or qui avaient été battus.
02:00Cette année, on est toujours sur des plus hauts.
02:02Et c'est bien entendu lié, parce que c'est la question pourquoi, c'est lié aux incertitudes géopolitiques et incertitudes économiques
02:10et en particulier depuis août, des incertitudes sur la politique américaine, économique,
02:19vu les allers-retours, les va-et-vient permanents du président américain sur la guerre commerciale et les tarifs douaniers
02:26et son attaque sur l'indépendance de la Banque centrale, qui fait très peur.
02:33En plus, on peut noter qu'on s'attend à une baisse des taux d'intérêt de la Banque fédérale américaine,
02:39ce qui n'est pas sûr et elle ne devrait pas être très importante.
02:42Mais on pense, et les experts pensent, que le cours de l'or, cet euro du cours de l'or,
02:47est vraiment lié aux incertitudes, d'autant plus que le dollar étant baissier,
02:52les gens vont se porter sur l'autre refuge qui est l'or.
02:57Donc les investisseurs, là depuis le début de l'année et depuis cet été encore plus, se précipitent sur l'or.
03:04Oui, parce qu'on a vu par exemple au mois d'août, on a eu deux hausses successives.
03:09Une première qui montrait justement l'incertitude, vous avez vu que l'administration douanière américaine
03:16avait annoncé la possibilité de droits douaniers sur des formats de lingots importés de Suisse aux États-Unis.
03:23Donc ça a créé, l'or a été monté à 3 488 dollars, ça a créé une effervescence sur le marché américain.
03:30Très rapidement, le président américain a démenti cette rumeur parce qu'il faut savoir que les investisseurs américains
03:37se recrutent en particulier, sur leur physique je parle, parmi les conservateurs et parmi sa base électorale.
03:43Donc ce n'était pas tellement bien vu pour lui d'accepter cette information.
03:49Deuxième chose, c'est qu'on a eu en fin du mois une deuxième accélération du cours de l'or
03:54qui était liée justement à sa décision très inédite de limoger Liza Cook, le gouverneur de la Banque centrale,
04:05ce qui est une atteinte, si vous voulez, vue comme une atteinte à l'indépendance de la Banque centrale,
04:11ce qui ne rassure pas les investisseurs, ce qui ne rassure pas les marchés.
04:14C'est sûr, mais Liza Cook n'a pas été limogée pour l'instant, on attend la décision et elle reste en poste.
04:23Elle reste en poste, mais néanmoins c'est une pression.
04:25Et puis il faut aussi rajouter le fait que sur les tensions géopolitiques, elles sont toujours persistantes
04:31parce que le sommet russo-américain d'Anchorage n'a pas apaisé le conflit ukrainien.
04:38Gaza, ça continue.
04:40Donc tout ça, ça crée un climat anxiogène qui favorise bien sûr les valeurs refuge comme l'or.
04:49Si on revient vraiment sur ce cours de l'or, et ça a été envolé depuis le début de l'année
04:56et encore plus depuis ces dernières semaines, est-ce que les analystes revoient à la hausse leur projection sur le prix ?
05:03Oui, alors il y a déjà ce qu'il faut dire, la performance du cours de l'or, elle est quand même assez particulière.
05:08Elle est, disons, très remarquable puisque depuis le début de l'année, on est à plus de 29% en dollars
05:14et on est à près de 15% en euros, ce qui est quand même très fort.
05:19Alors, les analystes, les derniers chiffres qu'on a pu voir, c'est la banque JP Morgan
05:24qui avait annoncé qu'elle voyait le cours de l'or à près de plus de 3 500, 3 600,
05:33on est à 3 500 aujourd'hui, au quatrième trimestre de cette année.
05:37Ils ont ajusté la direction.
05:38Ils voient le cours de l'or atteindre les 4 000 dollars.
05:42En décembre ?
05:43Non, non, pas en décembre, avant le deuxième trimestre 2026.
05:49D'accord.
05:49Donc, on est à 3 500, on pourrait être à 3 600 en fin d'année et monter à 4 000 dollars au T1 2026.
05:59Maintenant, il peut y avoir aussi des éléments qui vont peut-être peser sur la hausse,
06:09comme des éléments qui vont peser sur la baisse.
06:12On pourrait imaginer à une situation si brusquement la guerre de l'Ukraine, avec l'Ukraine, s'arrête,
06:18que Gaza se calme, on aura moins de tensions géopolitiques.
06:22Et donc, le cours de l'or pourrait se stabiliser, se consolider.
06:26On n'est pas à la bouée de ça, mais ça restera.
06:29Mais derrière, le moteur, les facteurs en faveur du cours de l'or restent très forts,
06:34parce que c'est l'économie générale.
06:36Aujourd'hui, on est dans une économie, une croissance mondiale qui inquiète,
06:40parce qu'on est dans la constitution des blocs économiques,
06:44ne facilite pas forcément une croissance harmonieuse.
06:48Et s'il n'y a pas de croissance harmonieuse, les gens s'inquiètent.
06:51Maintenant, on peut regarder aussi au niveau local ce qui peut se passer.
06:54Le marché français de l'or, ce n'est pas le marché de l'or français qui fait le cours de l'or.
06:59Loin de là, même les marchés financiers français.
07:02Mais en France aussi, la situation politique et sociale qui est tendue
07:08ne peut pas, si vous voulez, apaiser les investisseurs
07:13et peut les pousser à épargner davantage et à aller voir des actifs non risqués comme l'or.
07:19Ce qui est très clair.
07:20Si je reviens un petit peu sur les banques centrales, on en a un petit peu parlé déjà.
07:25Mais comment on fait pour expliquer l'engouement des banques centrales pour l'or ?
07:28Il y a plusieurs éléments.
07:30D'une part, c'est les atouts de l'or qui sont pris en considération par les banques centrales.
07:36C'est le fait que l'or performe.
07:38Ça, c'est une chose.
07:39Que l'or n'est pas corrélée, voire négativement corrélée avec les actifs financiers.
07:43Quand vous avez des actifs financiers qui peuvent être très volatiles et qui peuvent baisser,
07:48avec des surévaluations d'actions, par exemple, aux États-Unis.
07:53Donc, il y a ça.
07:53Troisième élément très important aussi pour les banques centrales,
07:57c'est un producteur contre l'inflation.
07:58Donc, on a moins d'inflation en Europe, mais aux États-Unis, elle est toujours là.
08:03D'ailleurs, c'est pour ça que la Banque centrale américaine marche sur des oeufs.
08:07Quatrième élément, pas de risque de défaut.
08:10Vous avez un actif, lorsque vous avez de l'or, il n'appartient que vous.
08:15Et du coup, vous n'avez pas de risque de défaut, pas de risque de contrepartie.
08:18C'est des choses que les banques centrales considèrent, sans oublier,
08:22que les banques centrales des pays émergents aujourd'hui veulent dédollariser un peu leur réserve.
08:29Donc, elles vont sur l'or.
08:30Et puis, c'est vrai que si le dollar perd de sa valeur, on va aller chercher une autre valeur refuge.
08:37C'est ce que j'allais dire.
08:38Quel est l'impact de la chute du dollar sur les cours de l'or ?
08:42Là, on est à un gros dollar à 1,17 ?
08:44Généralement, ce qui se passe, puisque l'or est coté en dollars,
08:48lorsque le dollar baisse, l'or a tendance à monter.
08:51Ça, c'est un élément.
08:53Mais pour revenir sur les banques centrales,
08:54regardons que depuis le début de l'année,
08:56elles ont déjà acheté plus de 450 tonnes d'or.
09:02À peu près la même chose qu'au premier semestre de 2024.
09:06Et en 2024, elles avaient acheté pour 1 000 tonnes d'or.
09:09Ce qui est quand même très important.
09:11Donc, il y a ce côté qui est très prégnant sur les banques centrales,
09:17sans oublier aussi la dette, les dettes des États.
09:20Donc, il y a beaucoup de monnaie qui circule.
09:24Je ne parle pas de planche et billet, parce que c'est un vieux sujet.
09:28Mais disons qu'on a beaucoup, beaucoup imprimé de la monnaie.
09:31Il y a beaucoup de monnaie qui circule.
09:33Et c'est vrai que l'or derrière est un stabilisateur, si vous voulez.
09:37C'est quand même...
09:38La monnaie, comme on dit toujours, c'est fiat.
09:40C'est la confiance.
09:42Et pour la confiance, il est important que les banques centrales
09:44continuent à conserver de l'or pour justement justifier la confiance en cette monnaie.
09:51Merci beaucoup.
09:52François de Lassus, vous êtes consultant pour Or en Cash.
09:56Merci beaucoup d'avoir répondu à toutes ces questions.
09:59Je vous en prie, Pauline.
10:00Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.
10:07Et c'est parti pour Enjeu patrimoine.
10:10Aujourd'hui, nous sommes ravis de recevoir Ludovic Uzieux,
10:14cofondateur d'Artemis Courtage.
10:15Bonjour.
10:16Bonjour, Pauline.
10:16Et à distance avec nous, Guillaume Lucchini,
10:19associé fondateur de Scala Patrimoine.
10:20Bonjour, Guillaume.
10:22Bonjour, Pauline.
10:23Donc, l'idée aujourd'hui, c'est de faire un point sur le marché immobilier
10:27en cette rentrée 2025.
10:29Juste avant de commencer, un mot de Artemis.
10:32Il me semble que vous avez des actualités de recrutement.
10:35Effectivement, après deux années un peu compliquées,
10:38une crise du crédit qu'on a tous vécu,
10:40en 2023-2024.
10:422025 est une année de redémarrage.
10:44Ça fonctionne bien et partout.
10:46Et on étoffe les équipes, effectivement,
10:48avec un objectif de recrutement en cette année,
10:51au début de l'année 2026, de 200 personnes.
10:53Bon, super.
10:54Ben, ceci étant dit,
10:56rentrons maintenant dans le vif du sujet.
10:59Nous allons donc poursuivre avec vous,
11:00Ludovic Uzieux,
11:01pour rappeler un peu les grandes tendances du marché,
11:04avant de parler d'investissement et de stratégie.
11:07Juste après, avec Guillaume Lucchini.
11:09Ludovic, quelles sont les principales tendances actuelles
11:12du marché immobilier ?
11:14Et quel est un peu l'état général du marché du crédit immo en France ?
11:19C'est une année de reprise,
11:21un retour à la normalité,
11:22après deux années, comme je le disais en introduction,
11:24qui ont été un peu compliquées,
11:26avec des banques qui ne prêtaient plus,
11:27et des taux qui avaient augmenté de façon très violente,
11:29très rapide.
11:30Une année de reprise, de redémarrage,
11:33avec des volumes de crédits négociés,
11:35débloqués, qui sont plus normaux,
11:38dans un marché aussi qui s'est renormalisé,
11:41entre guillemets,
11:42avec un nombre de transactions dans l'ancien,
11:44qui est bien meilleur,
11:45et qui sera en augmentation en 2025,
11:47probablement d'une dizaine de pourcents.
11:49Donc, la machine à crédit a redémarré,
11:50parce que les banques sont prêteuses,
11:52et que les taux ont baissé aussi,
11:55assez fortement depuis un an et demi,
11:56d'environ 1,20, 1,30%.
12:00Donc, ça redonne de l'oxygène aux emprunteurs,
12:02du pouvoir d'achat,
12:03et donc un marché qui se tient bien mieux,
12:05avec effectivement 8 premiers mois
12:08qui ont été de meilleures tenues,
12:10avec des augmentations partout en France,
12:12en volume de crédits négociés.
12:14Et sur les taux,
12:15on est à peu près à combien aujourd'hui, du coup ?
12:17On est sur des taux qui sont relativement stables,
12:20depuis le début d'année,
12:22il y a quelques ajustements,
12:23quelques sous-brosseaux,
12:24mais en réalité...
12:26On est sur une période relativement stable,
12:30il se passe rarement grand-chose l'été,
12:32les comités de crédit dans les banques,
12:33sauf événements majeurs,
12:35mais quand il ne se passe pas grand-chose,
12:37les comités de crédit ne se réunissent pas,
12:38et les taux sont relativement stables pendant l'été,
12:40ça a été le cas.
12:41En septembre, on commence à avoir les premiers barèmes,
12:44qui sont plutôt des barèmes stables,
12:45ou en très légère hausse,
12:470,05, 0,10, selon certaines banques,
12:49qui n'attendent pas forcément la rentrée,
12:53avec plus de dynamisme que cela,
12:57mais pour toutes les autres banques,
12:59c'est une rentrée avec des taux stables,
13:01on emprunte pour les très bons dossiers,
13:03en dessous de 3% sur 20 ans,
13:05donc on est dans des eaux qui sont stables,
13:10et un marché normalisé.
13:13Toutes les banques, quasiment, sont prêteuses,
13:15aujourd'hui, pour tout type de projet,
13:17tout type d'emprunteur.
13:18Ok, et comment évoluent, du coup,
13:20les conditions d'octroi des crédits IMO ?
13:25Est-ce qu'il y a des changements sur,
13:27par exemple, le taux d'endettement,
13:28les durées, les apports,
13:30ou est-ce que là,
13:31on est vraiment sur une tendance ?
13:33Oui, on est sur quelque chose de relativement stable,
13:34c'est-à-dire qu'il y a eu des enseignements
13:36de la précédente crise,
13:37à savoir qu'on est maintenant
13:40dans un taux d'endettement
13:41qui ne dépasse que très rarement
13:4335% assurance incluse,
13:45entre la mensualité de crédit et les revenus,
13:48et puis un apport qui est,
13:50on va dire, au minimum
13:51de l'ensemble des frais,
13:53frais de notaire, frais d'agence,
13:54frais de courtage, frais de dossier bancaire,
13:56et qui représente à peu près 10%
13:58du coût de l'opération.
13:59D'accord.
13:59À partir du moment où vous avez
14:01un taux de charge qui ne dépasse pas 35%
14:03et environ 10% du montant de votre opération,
14:06vous pouvez présenter en toute sérénité
14:09votre dossier à des courtiers
14:11ou à des banquiers.
14:12Il sera couronné de succès,
14:14j'en suis certain.
14:16Un mot juste avant de parler
14:18avec M. Lucchini,
14:20du contexte économique
14:22et de l'influence peut-être
14:24de la situation politique en France.
14:26Guillaume, je vous poserai
14:27la même question juste après.
14:29Est-ce que ça influence
14:30le crédit à ce stade ?
14:32Pas encore ?
14:33Pas encore.
14:34Ce n'est jamais très bon.
14:35L'instabilité politique en général
14:37a pour conséquence
14:38d'entraîner un peu
14:39d'instabilité économique.
14:43Et c'est un peu paradoxal,
14:44c'est-à-dire qu'on est plutôt
14:45dans une bonne période
14:46avec une augmentation
14:47des volumes de crédit,
14:48une augmentation des transactions,
14:50notamment dans l'ancien,
14:51un marché qui « reverdit »
14:53et puis de l'autre côté
14:55une rentrée qui s'annonce
14:56un peu compliquée
14:57avec la mise en jeu
14:58et la mise en responsabilité
15:00du gouvernement
15:00dans une semaine
15:02avec un blocage
15:04du pays annoncé
15:05le 10 septembre.
15:07Ce n'est pas génial,
15:08notamment pour les marchés
15:09obligataires qui sont
15:10les drivers
15:11des taux de crédit immobilier.
15:13Après, on vit depuis
15:15quelques années
15:16entre deux guerres,
15:17entre deux crises,
15:18entre deux gouvernements,
15:18l'instabilité est permanente
15:20et on s'aperçoit
15:21qu'en réalité,
15:22les marchés sont relativement
15:24résilients,
15:24y compris les marchés
15:25obligataires.
15:26Il y a eu quelques soubresauts
15:28sur l'OAT 10 ans
15:28depuis ces annonces,
15:30mais en réalité,
15:31en valeur absolue,
15:32c'est une augmentation
15:33de 20 points de base.
15:34Ce n'est pas de nature
15:36aujourd'hui
15:36à augmenter,
15:38à faire augmenter
15:39à courte durée
15:40les taux de crédit immobilier.
15:42Donc, je suis relativement serein
15:43sur cette rentrée
15:44parce que l'élan est là
15:46et le nombre de transactions
15:47augmente,
15:48les volumes de crédit
15:49débloqués aussi.
15:50Il faut quand même
15:50surveiller
15:51toutes ces petites choses
15:52qu'on vient d'évoquer.
15:53Guillaume Lucchini,
15:55vous êtes avec nous
15:56en distance.
15:58Nous avons donc dressé
15:59un petit peu le bilan
16:00avec Ludovic
16:01sur le plateau.
16:02Comment est-ce que
16:03vous analysez
16:04la situation actuelle
16:05du marché immobilier
16:06dans une stratégie patrimoniale
16:07et peut-être du coup
16:08nous dire un mot
16:10de cette situation
16:10politique en France ?
16:14Bien sûr.
16:15Bonjour à tous.
16:16En fait,
16:16on l'a vu
16:17et je pense que Ludovic
16:18l'a tout à fait mentionné.
16:20c'est que globalement
16:21le marché de l'immobilier
16:22il est drivé aussi
16:23par le sujet du crédit.
16:24On l'a vu
16:25depuis la fin 2022
16:27avec cette hausse
16:28importante aujourd'hui
16:29des taux d'intérêt.
16:31Ce qui fait que forcément
16:32le taux d'intérêt montant
16:33on vient diminuer
16:34la capacité aujourd'hui
16:35des investisseurs
16:36en tout cas
16:37la capacité d'épargne équivalente
16:38et donc forcément
16:39on vient minorer
16:40la capacité aujourd'hui
16:41de ces investisseurs
16:42à acquérir l'immobilier.
16:43Donc ça a deux
16:45finalement deux contraintes.
16:47La première contrainte
16:48c'est-à-dire que les gens
16:49qui étaient vendeurs
16:49ne sont plus forcément
16:51aux conditions
16:52aujourd'hui
16:53qui sont les conditions
16:54de l'acheteur
16:55puisque l'acheteur
16:56ses conditions
16:57vont dépendre
16:58de sa capacité d'emprunt.
17:00Donc si vous avez
17:00des hausses des taux
17:01à capacité d'emprunt identique
17:04vous avez une baisse
17:04de votre pouvoir d'achat
17:05et donc ça
17:06c'est ce qui s'est passé
17:07depuis 2022.
17:08Donc c'est-à-dire
17:08qu'entre 2022 et 2024
17:10fin 2024
17:10on a eu un blocage
17:12aujourd'hui
17:13sur le marché
17:14de l'immobilier.
17:15Pourquoi ?
17:15Parce que cette hausse subite
17:16a mis une pression
17:18notamment sur les investisseurs
17:19futurs
17:19et donc du coup
17:20indirectement
17:21a fait baisser
17:22le prix de l'immobilier.
17:23Donc c'est toutes les tendances
17:24qu'on a retrouvées
17:25aujourd'hui
17:25sur tous les marchés
17:26que ce soit le marché
17:27aujourd'hui du résidentiel
17:28mais également d'autres marchés
17:30que le marché du tertiaire
17:31et je pense que ça
17:32Pauline vous l'avez vu
17:33et vous en avez parlé
17:34à de multiples reprises
17:34ces dernières années
17:35c'est notamment la baisse
17:36qui a été enregistrée
17:37sur les actifs
17:38type bureau
17:40logistique ou autre.
17:41Donc fin 2024
17:43on était dans une conjoncture
17:44où tout le monde
17:45se plaignait
17:46d'un certain blocus
17:47qui était opéré
17:49notamment
17:49pour cette politique de taux.
17:51Maintenant 2025
17:52ça devait être
17:52l'année du renouveau
17:53pourquoi ?
17:54Parce que
17:54les banques centrales
17:56ont effectivement
17:57inversé la tendance
17:58avec des baisses
17:59ces baisses
18:00se sont répertoriées
18:01répercutées en tout cas
18:02du côté des banques
18:03et donc c'est retrouvé
18:04du côté du crédit
18:06et comme Ludovic
18:06le mentionnait
18:07jusqu'à présent
18:07on a une baisse
18:09quasiment d'un et demi
18:09en termes de pourcentage
18:11sur les montants d'emprunt
18:13notamment sur 20 ans.
18:15Maintenant
18:15qu'est-ce qu'il en est
18:16aujourd'hui réellement ?
18:17On se retrouve
18:18effectivement
18:19avec un redynamisme
18:20du côté
18:21de la politique de crédit
18:23donc des gens
18:23qui vont investir
18:25ou du moins
18:25qui se repositionnent
18:26comme acquéreurs
18:27pour deux raisons.
18:28la première
18:29la première
18:29c'est qu'avec cette hausse
18:31importante
18:31en fait
18:32il y a une pression
18:33notamment sur les prix
18:34et on a
18:35des vendeurs
18:36qui ont de plus en plus
18:37accepté
18:38le fait que leurs actifs
18:39n'étaient plus du tout
18:40valorisés de la même manière
18:41qu'en 2022
18:42donc avec
18:43finalement des taux
18:44qui étaient excessivement bas
18:45et
18:46on s'est retrouvé
18:47avec cette politique
18:47de blocage
18:48qui entraîne
18:48aujourd'hui
18:49certains vendeurs
18:50à accepter
18:51des concessions.
18:53Et un autre élément
18:54qui est aussi important
18:55c'est qu'on a
18:55la politique environnementale
18:57qui est un deuxième enjeu
18:59aujourd'hui
18:59pour beaucoup
19:00on va dire
19:01de vendeurs
19:02c'est notamment
19:02ce sujet du DPE
19:03qui revient d'ailleurs
19:05sur le devant de la scène
19:05notamment sur la classification
19:07et sur la façon
19:08de classifier
19:09donc a priori
19:10avec un allègement
19:11futur
19:12qui rend aujourd'hui
19:13certains actifs
19:14notamment
19:15non
19:16non
19:16non
19:17non
19:17non
19:17non
19:17non
19:17non
19:17non
19:17non
19:17non
19:17non
19:17non
19:18non
19:18non
19:18non
19:18non
19:18non
19:18non
19:19non
19:19non
19:19non
19:19non
19:20non
19:20non
19:21non
19:21non
19:21non
19:21non
19:23nombre aujourd'hui
19:23de français
19:24oui merci
19:25merci Guillaume
19:26vous qui êtes du coup
19:28conseiller en gestion
19:29de patrimoine
19:30est-ce que
19:31sur une stratégie
19:32d'investissement
19:33est-ce que vous
19:34recommandez vous
19:35à vos clients
19:36d'attendre une détente
19:37en termes de taux
19:38un peu plus marqué
19:39avant d'investir
19:40ou de saisir
19:41dès maintenant
19:42certaines opportunités
19:44par exemple
19:44non
19:45aujourd'hui
19:46vous l'avez rappelé
19:47c'est-à-dire que
19:47les situations de crise
19:49aujourd'hui
19:49quand vous avez des tensions
19:50comme celle-ci
19:51elles sont plutôt propices
19:52pour l'investisseur
19:53c'est-à-dire que
19:54l'investisseur
19:54a des conditions
19:55aujourd'hui
19:56de négociation
19:56qui sont importantes
19:57va pouvoir faire
19:58effectivement
20:00va jouir finalement
20:01de ce marché
20:02qui est bloqué
20:03pour faire des propositions
20:04nous on le voit
20:05du côté de nos clients
20:06notamment
20:06sur des opérations
20:07d'acquisition
20:08d'investissement locatif
20:09dans Paris-Intramuros
20:10dans certains beaux quartiers
20:12comme le 6ème arrondissement
20:13de Paris
20:13on a quasiment
20:15des prix à l'achat
20:16qui sont 20% en dessous
20:17de ce qu'on pouvait avoir
20:18il y a deux ans
20:19donc non
20:19pour nous
20:20c'est plutôt
20:21une bonne
20:22une bonne situation
20:23en tout cas
20:24à l'investissement
20:25et d'autant plus
20:26que pour des gens
20:27qui ont la capacité
20:27aujourd'hui
20:28d'utiliser le levier
20:29de l'emprunt
20:30il faut savoir
20:30et ça je pense
20:31que le levier
20:31peut peut-être
20:32en toucher deux mots
20:33c'est que
20:34c'est pas parce qu'aujourd'hui
20:35vous empruntez
20:35un taux de X
20:36que ce taux là
20:37vous allez le conserver
20:38ces 20 prochaines années
20:39c'est aussi l'intérêt
20:41aussi pour un investisseur
20:42de se projeter
20:42c'est de dire
20:43je vais peut-être
20:44faire une concession
20:44aujourd'hui
20:45sur un taux
20:46que je trouve haut
20:47même si dans les faits
20:48aujourd'hui
20:48les taux sont absolument
20:49pas hauts
20:49c'est juste qu'on a
20:50un référentiel
20:51avec les trois dernières années
20:53qui est complètement
20:54surréaliste
20:55quand vous empruntiez
20:56à moins de 1%
20:57c'était pas des taux normaux
20:58donc le problème
20:59c'est que
21:00beaucoup de gens
21:01ont acquis
21:02et fait des opérations
21:03sur ces bases là
21:03et donc ont ce référentiel
21:05là en tête
21:06pour avoir un point
21:06de comparaison
21:07ce qui n'est pas du tout
21:08à mon sens
21:08un bon point de comparaison
21:10et donc du coup
21:11le fait qu'on ait
21:12la capacité de renégocier
21:13les taux
21:14est plutôt
21:15une bonne chose aussi
21:16c'est à dire
21:16que ça permette
21:16aujourd'hui
21:17à l'investisseur
21:18de prendre accès
21:19sur un marché immobilier
21:20qui est décoté
21:21et à mon sens
21:22il ne faut surtout pas
21:23attendre
21:23que ces taux continuent
21:24de baisser
21:25pour se positionner
21:26parce que forcément
21:27si les taux continuent
21:28de baisser
21:28on va retrouver
21:30une hausse des prix
21:31alors à l'heure actuelle
21:32en tout cas
21:33depuis 2025
21:34il y a une stagnation
21:35malgré cette baisse
21:36pourquoi ?
21:37parce que le marché
21:38est complètement sclérosé
21:39et la politique
21:40pour antéchir de Timo
21:41la politique aujourd'hui
21:43ne va pas dans notre sens
21:43puisque une problématique
21:45comme on le voit aujourd'hui
21:46côté gouvernement
21:47c'est potentiellement
21:49un impact sur la fiscalité
21:50et la fiscalité
21:51forcément l'immobilier
21:52va être un sujet
21:53pour bon nombre
21:54d'investisseurs
21:54et donc ça peut être
21:55aujourd'hui
21:56une situation
21:58qui va re-rendre
21:59finalement
21:59beaucoup moins liquide
22:01le marché de l'immobilier
22:02que la tendance
22:03qui avait été entreprise
22:04depuis le début de l'année
22:04on va devoir malheureusement
22:06s'arrêter là-dessus
22:07même s'il me restait
22:08quand même pas mal
22:09de questions à poser
22:10ça fera l'objet
22:10certainement
22:11d'une prochaine table ronde
22:13d'une saison 2
22:14avec vous messieurs
22:15merci beaucoup
22:16Guillaume Lucchini
22:17associé fondateur
22:18de Scala Patrimoine
22:19merci beaucoup
22:20et merci Ludovic Uzieux
22:22vous êtes co-fondateur
22:23d'Artémis Courtage
22:24merci à tous les deux
22:26d'avoir été sur ce plateau
22:27et quant à nous
22:28on se retrouve tout de suite
22:29dans l'œil de l'expert
22:30c'est parti pour
22:36l'œil de l'expert
22:37Vincent Martin
22:38c'est avec nous
22:39vous êtes directeur général
22:41de Wakerstone
22:42bonjour Vincent
22:42bonjour Pauline
22:43alors aujourd'hui
22:44on rentre directement
22:45dans le sujet
22:46parce qu'on n'a pas
22:47beaucoup de temps
22:47vous allez nous parler
22:48des futures baisses de taux
22:50aux Etats-Unis
22:51quel est le contexte
22:52Vincent ?
22:53on est dans un contexte
22:54où il y a une attente
22:55depuis pas mal de semaines
22:57pas mal de mois
22:57il faut savoir
22:59que les Etats-Unis
22:59ont augmenté
23:00leur taux depuis 2022
23:01de façon très forte
23:02et maintenant
23:04qu'est-ce qui se passe après ?
23:06on a eu Donald Trump
23:07qui a été très insistant
23:08sur c'est trop tard
23:10il faut aller plus vite
23:11ça crée un stress
23:12et à Jackson Hole
23:13on a Jérôme Pauline
23:15qui valide
23:16qu'il va y avoir
23:18un programme
23:18de baisse de taux
23:19on est plutôt
23:20sur du 0,25 pour le moment
23:22mais c'est imminent
23:23en septembre
23:24et puis c'est amené
23:26encore à se poursuivre
23:27d'ici la fin de l'année
23:28deux baisses
23:29pricées d'ici décembre
23:31c'est ça
23:31c'est quasiment sûr actuellement
23:33d'accord
23:34en tout cas
23:34la plupart des analystes
23:35sont sur cette base là
23:37puis ce qui intéresse
23:38le marché actuellement
23:38c'est l'après
23:39qu'est-ce qui va y avoir
23:41encore en plus
23:42puisqu'il y a déjà
23:43une bonne appréciation
23:45un bon accueil
23:45de ces rumeurs
23:47oui c'est une bonne nouvelle
23:48selon vous Vincent
23:49bien sûr
23:50parce que les Etats-Unis
23:51c'est quand même
23:52un driver mondial
23:53et il est évident
23:54que quand on parle
23:55de détente
23:56de début de détente
23:58aux Etats-Unis
23:58c'est un
24:00on va dire
24:01c'est des belles perspectives
24:02pour le monde entier
24:03même si d'autres zones
24:04fonctionnent un peu différemment
24:05peut-être on peut mettre
24:06en perspective
24:06avec la zone euro
24:08et la BCE
24:08qui va peut-être
24:09plutôt faire une pause
24:10oui alors c'est vrai
24:12que la BCE a été
24:13très en avance
24:14par rapport à ces sujets là
24:15on a des baisses de taux
24:16de 0,25
24:17depuis juin 2024
24:19et on atteint
24:20des planchers
24:21on va dire
24:22où là on ne peut plus descendre
24:24on arrive au taux neutre
24:25c'est ça
24:25donc la BCE a déjà
24:26fait son travail
24:27mais effectivement
24:28elle est un peu
24:29cavalier seule
24:30elle attendait effectivement
24:31que la Fed
24:32enfonce le clou
24:33donc on est
24:34dans une période
24:35où on va quand même
24:36garder des taux
24:37aux Etats-Unis
24:37et on a des taux bas
24:39en Europe
24:39mais attention
24:40il faut regarder
24:41des taux réels aussi
24:41parce qu'il y a des risques
24:42politiques
24:42qui font qu'on a
24:44des spreads de taux
24:45qui s'écartent
24:46les futures baisses de taux
24:48de la réserve fédérale
24:49américaine
24:50quelles conséquences
24:53vont-elles avoir
24:54sur les investissements
24:55financiers Vincent ?
24:56sur les investissements
24:58de toute façon
24:58c'est une bonne nouvelle
25:01dans son ensemble
25:02ça va donner
25:04un souffle aussi
25:05pour les marchés US
25:06parce qu'il faut savoir
25:07qu'on approche
25:08des mid-terms
25:08un année prochaine
25:09donc il faut quand même
25:10avoir une copie
25:12qui soit propre
25:12pour Donald Trump
25:13donc on sent
25:14que le calendrier
25:15il est quand même
25:16bien positionné
25:17et on va avoir
25:18aussi peut-être
25:19un son qu'on souffle
25:20pour les technologies US
25:21alors ce qui continue
25:22de monter
25:23sans doute
25:24poursuivre
25:25il ne faut pas
25:26acheter n'importe quoi
25:27donc il est évident
25:28que si on part
25:28sur des marchés actions
25:29il ne faut pas
25:30acheter n'importe quoi
25:31attention aussi
25:31quand même
25:32au Goviz
25:33tout ce qui est
25:33gouvernemental
25:34parce que ce qui était
25:36une bonne opportunité
25:37pendant une période
25:39de pause
25:39et qui tombait
25:40un peu plus défensif
25:41on sent aussi
25:43que ça risque
25:43de se tasser
25:44il va y avoir
25:44un rééquilibrage
25:45par rapport
25:46aux actifs
25:47sans risque
25:48mais il va y avoir
25:49quand même
25:50des opportunités
25:50à saisir
25:51c'est ce que vous nous dites
25:51exactement
25:52pour l'immobilier
25:53quelles conséquences
25:55pourraient avoir
25:56des baisses d'autos
25:56de la réserve fédérale
25:57Vincent ?
25:58alors il est évident
25:59qu'aux Etats-Unis
26:00c'est fortement attendu
26:01donc évidemment
26:02tout l'entourage
26:04présidentiel
26:05attend
26:06justement
26:06des baisses d'autos
26:07et puis même
26:07plus fortes
26:08donc on entendra
26:09je pense encore
26:09que ce n'est pas assez
26:10après là
26:12on parle jusqu'à décembre
26:13mais il reste
26:15toute l'année
26:152026
26:16où de nombreuses
26:17baisses d'autos
26:18sont quand même
26:19pricées par les marchés
26:206 je crois
26:21oui
26:21voilà
26:22oui oui
26:23donc on n'est qu'au début
26:24de ce sujet
26:25et il est évident
26:27que l'année 2026
26:28va être une année
26:29avec beaucoup d'annonces
26:30l'adage en investissement
26:32c'est
26:33il faut être opportuniste
26:34quand tout le monde a peur
26:35je crois qu'en France
26:36actuellement
26:36on est dans une belle période
26:38d'opportunité
26:39et il est évident
26:41que
26:41quand tout ça sera annoncé
26:44quand tout ça sera
26:44beaucoup plus clair
26:45on se dira
26:46peut-être que la
26:47deuxième partie de 2025
26:49était la meilleure
26:50pour investir
26:50notamment dans l'immobilier
26:52et même chez nous
26:53parce qu'on dit
26:53que les taux sont encore
26:54un peu hauts
26:55à cause du risque
26:57politique actuel
26:57mais il est évident
26:59que quand vous achetez
27:00de l'immobilier
27:01il y a des acteurs étrangers
27:03qui sont déjà intéressés
27:04par notre marché
27:05et on sait aussi
27:06que les taux se renégocient
27:08donc la vraie question
27:10c'est
27:10quel actif on achète
27:11et un actif
27:12qui soit
27:13soit suffisamment décoté
27:14soit
27:15voilà
27:16qui sur les deux dernières années
27:18en tout cas
27:18a eu
27:20un niveau d'appréciation
27:22un petit peu plus intéressant
27:23parce que
27:24tout le monde se jetait
27:25sur l'immobilier
27:25il y a de ça deux ans
27:26aujourd'hui
27:27tout le monde a un peu peur
27:28en se disant
27:28oui mais les taux sont hauts
27:29non non au contraire
27:30on est dans une belle période
27:31d'opportunités
27:32merci beaucoup
27:33Vincent Martins
27:34vous êtes directeur général
27:36de Wakerstone
27:37merci beaucoup
27:37d'avoir répondu
27:38à toutes ces questions
27:40et merci à vous
27:42de nous avoir suivis
27:43sur Bsmart
27:44vous pouvez nous retrouver
27:45en replay
27:46sur bsmart.fr
27:47vous pouvez aussi
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27:56merci à tous
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