00:04On part du côté du Royaume-Uni dans Smart Patrimoine pour s'intéresser au bureau avec un spécialiste, Nicolas Carte,
00:10bonjour.
00:11Bonjour.
00:11Vous êtes président et cofondateur de Remake et avec vous on va s'intéresser à ce qui se passe du
00:16côté de Londres.
00:18Alors les Anglais ils corrigent toujours beaucoup plus vite que nous, quand il y a une crise, on a des
00:22valeurs vraiment qui sont ratatinées on va dire en très peu de temps,
00:25alors que nous ça dure, on a du mal à enlever ce paradrap, eux ils font d'un coup, ça
00:29dévalue.
00:29Et puis ça rebondit. Où est-ce qu'on en est aujourd'hui du côté des bureaux à Londres ?
00:33Alors c'est vrai que le Royaume-Uni et Londres c'est un peu le canari dans la mine, c
00:36'est-à-dire que c'est là où les choses commencent à se passer
00:38puis ensuite on arrive sur le territoire, enfin sur le continent avec un temps de retard et souvent avec moins
00:43de volatilité.
00:44Donc effectivement les baisses sont prononcées, les hausses sont plus prononcées.
00:47En fait on est en plein paradoxe. Pourquoi on parle du bureau ? Parce que bureau bashing partout, il y
00:51a eu le télétravail, il y a eu le flex office,
00:55il va y avoir l'IA qui va détruire des métiers de col blanc, on le sait, ça va arriver.
00:58Et donc du coup il faut jeter en fait le bébé bureau avec l'eau du bain.
01:02La réalité en fait c'est qu'en disant cela on a fait sortir du marché de l'investissement, je
01:06dis bien les investisseurs,
01:08une très grande partie de ces investisseurs qui ne sont aujourd'hui plus acheteurs et qui sont vendeurs.
01:12Et donc on arrive à une situation très paradoxale où en fait le marché locatif à Londres mais aussi dans
01:17les grandes métropoles britanniques
01:19est très fort, c'est-à-dire qu'il est très demandé, la demande locative est plutôt costaud sur l
01:24'immobilier de bureaux.
01:25Mais attention, attention, seulement dans les endroits très prisés, je dirais les bureaux les plus désirables,
01:31près des transports, des accès à Londres ou dans les grandes métropoles, j'insiste.
01:35Comme à Paris finalement, on cherche du prime.
01:38Exactement, on cherche du prime, mais ce qui est assez fou à Londres, c'est que vous faites 300 mètres,
01:42vous restez dans le même code postal et là vous pouvez avoir des baisses de valeur locative de 20%
01:46par rapport à 2022
01:47et des baisses de prix de 30%.
01:49Alors c'est assez paradoxal au sens où on a un marché locatif qui est très puissant
01:52et on a un marché de l'investissement qui est tout mou parce qu'on a moins d'investisseurs qui
01:56s'intéressent,
01:56quoique ça repart.
01:58Mais en fait la cause de tout cela, c'est encore une fois l'offre.
02:01Même cause que dans le résidentiel, notamment à Paris, c'est qu'on a une envolée des loyers et un
02:06maintien des prix
02:07parce qu'il n'y a pas d'offre neuve.
02:08Il n'y a tout simplement pas d'offre qui se crée à Londres.
02:11Juste un chiffre, taux de vacances à la City, qui est le principal pôle de bureau à Londres, 2,6%.
02:16Ce n'est pas du tout la défense, pas du tout, ça n'a rien à voir.
02:19Donc c'est presque frictionnel.
02:20Oui absolument et seulement un an et quelques de production de bureaux neufs à venir.
02:25Un an et quelques de demandes placées.
02:28Il faut 3 à 5 ans pour produire un immeuble de bureau.
02:30Donc on voit en fait l'impact entre cette demande qui est assez forte
02:34et puis cette production qui s'est littéralement arrêtée.
02:37La conséquence, c'est l'inflation sur les loyers.
02:40Donc on a ce paradoxe des loyers qui montent et des valorisations qui sont très basses.
02:45Est-ce que du coup c'est un bon momentum pour investir, pour vous notamment ?
02:50Alors en fait, il y a la tactique et la stratégie.
02:53Tactiquement, il y a des points d'entrée qui se dessinent au Royaume-Uni.
02:56Je pense qu'on n'est pas les seuls à le voir puisque le marché de l'investissement de bureaux,
03:00qui n'était pas le premier historiquement au Royaume-Uni, c'est plutôt le marché des commerces,
03:03bon, les volumes d'investissement ont progressé de 50% sur l'année dernière.
03:07Mais ils partaient de très bas.
03:08Donc attention, le volume reste relativement faible.
03:11Donc il y a des acteurs qui s'intéressent.
03:12La réalité, c'est qu'ils s'aperçoivent que pour certains segments de bureaux très désirables,
03:17avec ces fameux loyers qui résistent,
03:18on a des taux de rendement affichés qui sont particulièrement élevés.
03:22Donc il y a un moment donné, cette anomalie de marché,
03:24elle est corrigée par des acteurs qui rentrent de nouveau
03:27et qui achètent effectivement de l'immobilier de bureaux à 7% à la City.
03:30C'est vraiment très intéressant.
03:31Moi, en 20 ans, j'ai rarement vu des rendements aussi élevés.
03:35Après, il y a la stratégie.
03:36Il n'y a pas que la tactique.
03:37Il y a aussi la stratégie, c'est qu'on n'achète pas de l'immobilier
03:39et le revendre ensuite deux ans après.
03:40Ça coûte cher, on peut le faire, mais c'est une stratégie qui est coûteuse.
03:43Et là, c'est la stratégie qui entre en compte.
03:45Et là, je pense que ce n'est pas seulement en fait cette anomalie qui est temporaire.
03:50Ce qu'on appelle chez nous, c'est le prix du béton.
03:52C'est-à-dire que quand vous achetez de l'immobilier de bureaux, par exemple, à 3 000 euros du
03:55mètre,
03:55que juste à côté, vous avez des transactions de logement à 5 000 ou à 6 000,
03:58quand vous avez 50% d'écart entre le prix du bureau et le prix du résidentiel,
04:02vous mettez au coffre-fort finalement de la valeur foncière.
04:04C'est-à-dire que vous achetez de l'arrêt.
04:06Il y aura un rattrapage ?
04:06On peut imaginer.
04:07Peut-être qu'il y aura un rattrapage.
04:08En tout cas, vous préservez une partie de votre valorisation,
04:11parce qu'aujourd'hui, le prix du béton, le prix du foncier de bureaux,
04:14en fait, coûte beaucoup moins cher que le résidentiel.
04:16Un jour, ça changera, mais ça ira doucement.
04:19Pendant ce temps-là, vous capturez un rendement élevé
04:21et vous mettez donc à l'abri une partie de votre capital.
04:24On a dans l'idée ce qu'on appelle la régénération urbaine,
04:26le fait qu'on puisse transformer un jour ces bureaux en logement
04:29ou c'est une opération qui est trop chère ?
04:31Oui, alors en fait, c'est un peu gadget aujourd'hui.
04:33Il y a un exemple.
04:34Il y a le Fort Tower à Detroit qui fait l'objet aujourd'hui d'une enchère,
04:38enfin, dans les jours qui viennent.
04:40Cet investisseur avait acheté cet immeuble de bureaux à peu près à 1 000 euros du mètre.
04:43Je convertis tout en euros en mètre carré pour y faire du logement.
04:46Effectivement, l'immeuble est magnifique.
04:47C'est Detroit quand même, mais l'immeuble est magnifique.
04:49Vous pouvez faire du logement à 1 000 euros du mètre, ça va.
04:51Bon, les enchères commencent à 110 euros du mètre carré.
04:53Un bâtiment historique comme celui-là.
04:55Donc, on voit que ce n'est pas si simple de transformer du bureau en logement.
05:00Il faut qu'il y ait un marché qui soit solide en immobilier d'habitation.
05:03Ce n'est peut-être pas le cas à Detroit.
05:04En revanche, ça peut être le cas à Paris.
05:06Le sujet, c'est qu'il y a plein de difficultés, notamment urbanistiques,
05:10des permis à obtenir, le temps.
05:11Il faut financer le temps.
05:12Ça dure très longtemps.
05:13Qui peut porter un immeuble comme ça aussi longtemps
05:15et se contenter d'avoir 0% de rendement en attendant ?
05:18Donc, c'est dur.
05:19C'est compliqué.
05:19Nicolas, j'ai une dernière question très importante.
05:21On voit une flambée des taux actuellement.
05:23Est-ce que ça pourrait être un coup d'arrêt justement à tout le secteur immobilier,
05:28une fois de plus, qu'il n'y a pas besoin de ça ?
05:29Alors, en fait, on est parti de très bas en 2022.
05:31On est remonté très haut.
05:32Il y a eu vraiment un mur de la remontée des taux pour l'immobilier d'entreprise
05:35qui a cassé les valorisations du patrimoine acheté avant 2022.
05:38Il y a des fonds d'investissement immobilier en France.
05:40Certains SCPI ont des problèmes de valorisation
05:42qui ont ensuite des problèmes de liquidité.
05:44Donc là, oui, ça ne va pas arranger le sort d'un certain nombre de patrimoines
05:49hantés 2022 qui n'ont peut-être pas encore, pour certains d'entre eux,
05:52acté la baisse de la valorisation.
05:53Donc, vous parliez tout à l'heure en introduction.
05:55Oui, effectivement, dans certains pays du continent,
05:57il y a encore des baisses de valorisation assumées, notamment en Allemagne.
06:00Donc, pour cela, ça va être encore le supplice chinois qui va venir.
06:03Pour tous ceux qui sont en phase de collecte positive,
06:05qui achètent dans le marché,
06:06c'est un ajustement peut-être potentiel sur les valorisations.
06:09On ne voit pas d'augmentation des taux de rendement.
06:11L'argent est toujours là et l'argent, il est en equity, il n'est pas en dette.
06:14Du coup, il y a encore beaucoup d'argent dans le marché
06:17et des opportunités à saisir.
06:19Voilà, et les jeunes SCPI se frottent les mains,
06:21contrairement aux plus anciennes qui ont des difficultés.
06:23Merci Nicolas, Nicolas Card, je rappelle que vous êtes président cofondateur de Remake.
06:28Cette édition de Smart Patrimoine se termine.
06:31Merci de nous avoir suivis.
06:32On se retrouve très prochainement pour un nouveau numéro.
06:35Excellente journée à tous.
06:36Sous-titrage Société Radio-Canada
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