00:00Et pour finir cette émission, nous vous proposons un focus sur l'investissement hôtelier.
00:08Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine, Benjamin Prodom.
00:11Bonjour Benjamin Prodom.
00:12Bonjour Nicolas, merci pour votre invitation.
00:14Merci d'être avec nous. Vous êtes associé gérant de 16 ombres capitales.
00:17Un petit mot rapide de ce en quoi consiste l'investissement hôtelier,
00:21avant d'essayer de comprendre quels sont les avantages en ce début d'année, Benjamin.
00:24Oui, bien sûr. Alors, l'investissement hôtelier, ça consiste en l'investissement dans les murs
00:28et le fonds de commerce d'un hôtel.
00:30Il peut s'agir d'hôtellerie économique, 2-3 étoiles,
00:33ou de l'hôtellerie en boutique hôtel, 4-5 étoiles par exemple,
00:37donc de l'hôtellerie plus haut de gamme.
00:39Ce qui est très important pour nous, en tout cas chez 16 ombres capitales,
00:42c'est d'investir vraiment dans des grandes métropoles régionales,
00:45donc à Paris, à Lyon, à Marseille, à Nantes, à Rennes par exemple,
00:49ou dans des grandes capitales européennes.
00:52Donc on a réalisé des investissements dernièrement à Lisbonne, Bruxelles ou Rome.
00:56Au-delà des villes aussi, ce qui est très important,
00:58c'est les emplacements comme dans tout investissement immobilier.
01:00Donc il faut qu'il y ait un fort potentiel économique ou touristique
01:04sur la zone dans laquelle l'hôtel va s'implanter.
01:06On parle d'investissement dans les murs ou dans le fonds de commerce ?
01:08Dans les murs, ça se rapproche d'un investissement immobilier.
01:10Quand on parle d'investissement mur ou fonds de commerce,
01:13qu'est-ce qui fait la spécificité d'un investissement
01:15dans l'hôtellerie plutôt que dans l'immobilier ?
01:17Alors, nous en tout cas, on a fait le choix
01:20de toujours réaliser des investissements mur et fonds de commerce.
01:22C'est toujours l'un et l'autre, ce n'est pas l'un ou l'autre.
01:24Donc c'est avec un gérant ?
01:25Exactement, oui, tout à fait.
01:26Donc ça, c'est vraiment un point important
01:28puisque l'un et l'autre sont vraiment interdépendants
01:32et donc nous, on estime qu'il faut investir dans les murs
01:36et le fonds de commerce en même temps.
01:37Et donc accompagner presque une aventure entrepreneuriale
01:40ou en tout cas une aventure, oui,
01:42entrepreneuriale plutôt que simplement l'activité immobilière
01:47dans un emplacement donné.
01:49Exactement, voilà.
01:50Ce n'est pas un investissement immobilier,
01:52c'est un investissement dans une entreprise
01:54qui va être une entreprise qui va être une exploitation hôtelière
01:57mais vous allez investir en même temps que l'exploitation hôtelière,
02:01donc dans une SAS qui va exploiter l'actif
02:04dans les murs de l'hôtel.
02:06Donc si jamais l'exploitation financière de l'hôtel ne fonctionnait pas,
02:11vous êtes toujours propriétaire des murs de l'hôtel
02:12donc c'est assez sécurisant pour l'investisseur.
02:15Quels avantages du coup à investir dans l'hôtellerie directement ?
02:18Donc les avantages, c'est que déjà que c'est un investissement accessible
02:22à partir de 100 000 euros,
02:24donc soit via un club deal qui va être dans un hôtel identifié,
02:28soit dans un fonds qui va investir dans 10-15 hôtels,
02:31donc ça va permettre de diminuer le risque.
02:33L'avantage, c'est que vous allez investir soit dans des hôtels indépendants,
02:37soit ça peut être aussi des hôtels qui sont exploités par des grands groupes,
02:40comme par exemple le groupe Accor,
02:42via des franchises comme des Sofitel, des Mercure ou des Mama Shelter.
02:46L'objectif de TRI, il est de 10% net par an sur ce type d'investissement,
02:52et les avantages fiscaux également que vous avez,
02:54c'est que pour une personne physique, vous allez avoir une exonération d'hier,
02:59il n'y aura que les prélèvements sociaux à payer sur les plus-values,
03:01et une exonération d'IFI, d'impôt sur la fortune immobilière.
03:04Et pour les personnes morales, vous allez avoir un IS à taux réduit
03:07qui va être entre 0 et 15%, donc c'est très intéressant.
03:10C'est intéressant parfois d'investir aux côtés de grands noms de l'hôtellerie.
03:17Vous avez des exemples concrets de projets d'investissement
03:21sur lesquels vous avez accompagné un certain nombre d'investisseurs ?
03:24Bien sûr, là pour vous donner quelques exemples,
03:26on a accompagné des investisseurs qui ont investi dernièrement
03:29dans un hôtel 2 étoiles à Paris-Montparnasse,
03:32qui est en cours de réhabilitation et qui va être transformé en 4 étoiles.
03:35On a aussi accompagné des investisseurs dernièrement
03:37qui ont investi dans le Sofitel à Rome,
03:40jusqu'au octet de la ville de la Borghese,
03:41qui est en cours de réhabilitation.
03:43Et dans les fonds qui sont en cours de levée actuellement,
03:46il y a des investissements qui ont été réalisés à Paris
03:48dans le 17e arrondissement,
03:50à Porto, en plein centre de Porto,
03:54dans un groupe hôtelier qui s'appelle Expérimental,
03:56qui est très intéressant également,
03:57ou dans le quartier du Châtelain à Bruxelles.
04:00C'est très développé aujourd'hui comme stratégie
04:02pour ses clients d'aller investir dans l'hôtellerie
04:06en complément d'autres classes d'actifs ?
04:08Oui, bien sûr.
04:09Ça intéresse vraiment tous les investisseurs,
04:10que ce soit les personnes physiques ou les personnes morales.
04:13Les personnes physiques pour diversifier leur patrimoine financier
04:15ou les personnes morales pour diversifier leur trésorerie
04:18et notamment beaucoup de holding
04:20dans le cadre de cessions d'entreprises
04:22via l'article 150 0-BTR du Code pénéral des impôts.
04:25Donc de réemploi quelque part d'actifs ?
04:26Exactement.
04:27Et tout à fait, ça on en fait très régulièrement
04:29chez ces hommes capital.
04:30D'accord.
04:30Et donc c'est éligible au 150 0-BTR ?
04:32Évidemment.
04:32Enfin, la plupart des opérations, pas toutes.
04:34Mais nous, on demande toujours une légale opinion
04:35d'un cabinet d'avocats pour valider l'éligibilité
04:38si c'est nécessaire.
04:39Comment est-ce qu'on sort d'un investissement dans l'hôtellerie ?
04:42Est-ce que derrière, il y a un objectif de revente
04:45qui est affiché dès le départ ?
04:46Est-ce que ça dépend de l'exploitation ?
04:47Bien sûr.
04:48Alors l'objectif de revente, d'habitude,
04:49il est sur 6 à 7 ans
04:51puisque c'est la durée du financement.
04:53Il faut savoir que dans la plupart des cas,
04:54il y a toujours un financement
04:55qui est adossé à ce type d'acquisition.
04:57Et la stratégie de revente à terme,
04:59c'est soit de revendre hôtel par hôtel,
05:02soit il y a beaucoup de clients institutionnels
05:03qui peuvent être intéressés par ce type d'investissement.
05:07Et eux, ils vont plutôt chercher à acheter des boucles d'hôtels.
05:10Donc ils vont chercher à acheter peut-être 10 ou 15
05:13Mercure, Sofitel ou autres.
05:15Donc ça peut être aussi via cette stratégie.
05:18Donc c'est vrai que nous, on travaille avec beaucoup de fonds
05:19qui sont très exposés
05:22et qui réalisent beaucoup d'investissements
05:24avec des groupes hôteliers.
05:25Justement, un mot sur ces groupes hôteliers.
05:27Quand on est particulier,
05:28on peut avoir accès à ce type d'investissement
05:30ou c'est quand même,
05:31j'imagine qu'ils ont autour d'eux
05:33un certain nombre d'experts qui les accompagnent,
05:35potentiellement des fonds qui peuvent venir financer.
05:37Quand on est particulier, on peut y avoir accès ?
05:39Alors pour y avoir accès,
05:41nous ce qu'on recommande chez ces hommes capital,
05:43c'est vraiment de passer avec une société de gestion
05:45qui est spécialiste de l'investissement hôtelier.
05:48Et nous, on a sélectionné des sociétés de gestion
05:50qui ont tout l'agrément de l'AMF,
05:52l'autorité des marchés financiers
05:53et qui ont réalisé sur les dernières années
05:56plusieurs centaines d'opérations
05:58et qui ont plusieurs milliards d'euros
05:59d'actifs hôteliers sous gestion.
06:02Merci Benjamin Prodom de nous avoir accompagné
06:04dans Leuc de l'Expert.
06:05Je rappelle que vous êtes associé gérant
06:07chez Ces Ambres Capital.
06:08Merci à vous également de nous avoir suivis
06:10et je vous dis à très vite sur Bsmart for Change.
06:11Sous-titrage Société Radio-Canada
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