00:03L'allocation meublé veut-elle toujours le coup alors que la loi de finances 2026 vient de changer un certain
00:09nombre de dispositions notamment en ce qui concerne le calcul de la plus-value des biens sous le régime LMNP
00:16avec notamment la réintégration des amortissements dans le calcul de cette plus-value.
00:20Pour en parler nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Frédéric Espira. Bonjour Frédéric.
00:25Bonjour Nicolas.
00:25Merci d'être avec nous. Vous êtes président du comité gestion de patrimoine du Conseil national des experts comptables.
00:31Alors c'est vrai qu'on a attendu cette loi de finances 2026, ensuite on l'a découvert et maintenant
00:35on se pose la question de savoir comment est-ce qu'on adapte ces stratégies avec les nouvelles dispositions qui
00:39existent.
00:40Un mot peut-être sur ce qui concerne ces locations meublées, ce LMNP maintenant.
00:45Donc on réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value, ce qui n'était pas le cas auparavant.
00:49Est-ce qu'il change un petit peu la donne ?
00:50Alors ça va changer bien évidemment la donne. L'allocation meublée, je vais avoir deux locations meublées quand même.
00:55J'ai l'allocation meublée longue durée, je vais avoir l'allocation meublée saisonnière qui est encore plus pénalisante pour
01:03ceux qui voudraient faire du micro.
01:04J'ai trois niveaux quand même au niveau des lois de finances 2025-2026.
01:10La réintégration des amortissements. Donc là on va savoir si c'est toujours pertinent d'être un loueur en meublé
01:15non professionnel.
01:16Bien sûr, le fameux LMNP.
01:18C'est ça. Deuxième point, les prélèments sociaux qui augmentent.
01:22Oui c'est vrai.
01:23Un petit peu.
01:24C'est vrai qu'on ne l'a pas mentionné mais c'est aussi, ça concerne tout le monde mais
01:27c'est effectivement un sujet.
01:28C'est ça. Et puis le troisième point c'est les certificats d'habitabilité qui sont plus favorables lorsque j
01:39'ai un chauffage électrique.
01:40Donc là ça a changé et donc du coup c'est aussi un accompagnement qu'il va falloir avoir avec
01:45ses clients.
01:46En lien avec des travaux supplémentaires potentiellement à faire.
01:49Potentiellement, ça peut être intéressant effectivement.
01:51Sur ce sujet de l'amortissement, enfin de la réintégration de l'amortissement, est-ce que ça change la manière
01:55dont on calcule son projet d'investissement immobilier en vue de louer le bien derrière ?
02:01Eh bien c'est beaucoup plus cher que quasiment le double qu'effectivement une situation, le même bien à 300
02:10000 euros de 2018 ou c'est déjà en 2026.
02:14Effectivement c'est quasiment le double en termes d'impôts lors de la durée de détention.
02:19Donc ce que l'on conseille aujourd'hui, que l'on ne faisait pas forcément avant, que certains faisaient bien
02:24évidemment,
02:25mais c'est de faire un audit quand un client arrive chez l'expert comptable, c'est de faire un
02:29audit des amortissements.
02:31D'accord.
02:32Avant on avait un paquet de jeux complets, l'immeuble et on amortissait sur 20, 25, 30 ans, enfin selon
02:37chacun un peu les méthodes et puis l'emplacement.
02:40D'accord.
02:41Maintenant on va aller chercher les biens, le bien pardon, c'est plus une coquille uniforme, on va aller chercher,
02:48est-ce que j'ai de la toiture, est-ce que, voilà, donc les amortissements.
02:52Plus de précision.
02:53Plus de précision, effectivement.
02:54Dans les charges qu'on pourra amortir.
02:56C'est ça.
02:56Et donc du coup on peut voir même aller chercher jusqu'à 2 000, 3 000 euros d'amortissement supplémentaire.
03:01Ok.
03:02Vous allez me dire, bah c'est pas intéressant, parce qu'on va les réintégrer.
03:05Bah oui, c'est là où je comprends pas.
03:05Alors, il faut raisonner l'allocation meublée en termes de flux pendant la durée de gestion.
03:11D'accord.
03:12Et la sortie.
03:13Ok.
03:13Et effectivement, pendant la durée de gestion, aujourd'hui, du fait de l'augmentation des taux d'emprunt aussi,
03:19je fais un financement à 100%, taux d'emprunt autour de 4%, 4,5%, je suis sur un bien avec
03:25une renta entre 4 et 6%,
03:29versus saisonnier 7-10%.
03:31Donc, effectivement, il faut que j'analyse mes flux pendant la durée de gestion.
03:35Donc les loyers que je vais toucher.
03:36Les loyers que je vais toucher et puis les impôts que je vais payer en face.
03:40Sachant qu'aujourd'hui, sur l'allocation meublée non professionnelle, on a à peu près 85% des personnes qui
03:47ne sont pas fiscalisées pendant la durée de gestion.
03:49D'accord.
03:50Donc ça fait une économie de cash, mais cette économie de cash, du fait de l'augmentation des taux d
03:55'emprunt,
03:55effectivement, sont également en flux.
03:57Pas fiscalisées parce qu'il y a des charges en face, c'est ça ?
03:59Parce qu'il y a des charges en face, parce que je suis au réel.
04:01D'accord.
04:02Beaucoup plus intéressant aujourd'hui, puisque l'administration fiscale a baissé beaucoup de seuils,
04:06et avec une volonté, effectivement, d'être au réel.
04:10Et donc, du coup, avoir recours à un expert comptable, ça a un petit peu de frais,
04:13mais ça a aussi beaucoup d'avantages.
04:15Bien sûr.
04:16À une comptabilité au réel.
04:17Et donc, du coup, je vais affiner ces amortissements, je vais analyser mes flux.
04:23Et ce que l'on constate maintenant avec toutes ces conséquences,
04:26c'est qu'on pouvait faire un aller-retour achat-vente en location meublée dans les 7-10 ans.
04:34Aujourd'hui, je vais être pénalisé.
04:36Ceux qui sont le plus pénalisés du fait du retour des amortissements lors de la session,
04:40c'est ceux qui sont entre 7 et 15 ans.
04:42Ok.
04:43Ça veut dire qu'il faut le faire plus longtemps ?
04:44Soit je garde très court et je fais un aller-retour,
04:47soit maintenant, il faut vraiment que j'ai un projet immobilier qui soit sur la durée.
04:52Alors ?
04:5315, 20, 22 ans, 25 ans.
04:55Un mot de ce que vous appelez l'aller-retour, ça veut dire que sur quelques années,
04:59en fait, comme on engage peu de charges à amortir, ça ne change pas grand-chose.
05:02Ça ne va pas changer grand-chose, c'est ça.
05:03Si je le garde 5 ans, voilà, j'ai fait des travaux, je vais amortir, certes,
05:08mais je ne vais pas avoir un gros impact, sauf si j'ai une grosse plus-value.
05:11Mais je vais avoir un bénéfice quand même intéressant.
05:15Et puis, l'autre point aussi…
05:17Et donc là, on parle d'une bonne affaire.
05:18Là, on parle plutôt d'une bonne affaire.
05:19D'accord, tout le monde n'a pas accès à une bonne affaire tous les jours
05:21pour faire un aller-retour sur le marché immobilier.
05:23C'est ça.
05:23Donc, ça veut dire que pour le combat des mortels, 7-15 ans,
05:27la durée de détention et la durée de détention moyenne en 2024 étaient de 12 ans.
05:32Donc, on est pile dedans.
05:33On est plein dedans.
05:34Et donc, du coup, c'est la période la moins intéressante.
05:37Donc, il faut bien faire les prévisionnels maintenant.
05:40On faisait un achat, on conseillait un achat, on disait à un client,
05:43oui, allez, vas-y, c'est bon.
05:45On trouvera une solution.
05:46Aujourd'hui, la fiscalité, c'est un plus.
05:49Maintenant, on revient sur les basiques de l'immobilier,
05:53l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement,
05:54parce qu'on va rajouter, Nicolas, si je peux le permettre,
05:57le plafonnement des loyers.
05:58Bien sûr, dans certaines zones.
06:00C'est à prendre aussi en compte pour la rentabilité du bien.
06:04C'est ça.
06:04Donc, si je revends mon bien à 300 000 euros en 2018,
06:08je le revends avec ma plus-value en 2026,
06:10j'ai perdu annualisé entre 1,5 et 3 points, 3 % de rentabilité.
06:18Donc, maintenant, il faut vraiment que j'aille chercher la rentabilité.
06:21Comment je la gère ?
06:23Est-ce que ça vaut le coup d'acheter en meublé intramuros Lyon
06:27ou en U versus la banlieue qui ne sera pas forcément plafonnée ?
06:33Un mot très rapide, Frédéric, également,
06:36d'une alerte que vous vouliez faire aux gens qui nous écoutent,
06:38c'est la facturation électronique arrive, il faut se préparer.
06:40Il faut se préparer, allez voir un expert comptable.
06:44Effectivement, puisque la facture électronique,
06:46c'est 2026-2027, septembre 2026 pour les grands faiseurs,
06:50c'est septembre 2026 pour accepter les factures électroniques,
06:53et donc notamment dans l'immobilier.
06:54Mais il va falloir que j'accepte la facture électronique de mon syndic.
06:58D'accord, en tant que particulier.
07:00En tant que particulier, en tant que d'entreprise, voilà.
07:04Et puis, si je fais des factures avec TVA
07:06lorsque je suis dans l'immobilier professionnel
07:08ou lorsque je suis en location meublée saisonnière avec service,
07:12eh bien, oui, c'est 2027 pour les petits faiseurs,
07:14mais franchement, commencez à vous installer dès 2026.
07:18De toute façon, il va falloir accepter des factures d'EDF,
07:21les factures des grands faiseurs.
07:22Ça arrive à grands pas, donc il faut effectivement anticiper.
07:26Merci Frédéric Espira de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
07:30Je rappelle que vous êtes président du comité gestion de patrimoine
07:32du Conseil national des experts comptables.
07:33Merci beaucoup.
07:34Merci Nicolas.
07:35Et on se retrouve très vite dans Enjeu Patrimoine.
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