Jeudi 22 janvier 2026, retrouvez Jean-François Chaury (Directeur General, Advenis REIM) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
00:00Et pour la deuxième partie de cette émission, nous vous proposons un focus SCPI immobilier et plus particulièrement un focus sur l'immobilier en Europe du Sud.
00:12Comment se porte l'immobilier en Europe du Sud ? C'est la question qui va nous animer à présent avec Jean-François Chory. Bonjour Jean-François Chory.
00:17Bonjour Nicolas.
00:18Merci d'être avec nous au Grand Forum du Patrimoine et dans l'émission Smart Patrimoine. Je rappelle que vous êtes le directeur général d'Advenice Reim.
00:25Alors vous êtes investi chez Advenice Reim en Europe du Sud. Vous avez même une SCPI spécialisée sur l'Europe du Sud. Si je ne dis pas de bêtises, une SCPI qui s'appelle ?
00:35Elialis.
00:36Elialis et qui a investi en Europe du Sud depuis combien de temps ?
00:38Depuis 2019.
00:39D'accord.
00:40Donc on a effectivement, ce n'est pas notre premier essai à l'étranger puisqu'on a fait partie des maisons, sociétés de gestion pionnières en immobilier, notamment en pierre-papier,
00:50pour essayer de vulgariser ou démocratiser l'investissement en Europe, ce qui se fait beaucoup maintenant chez beaucoup de nos confrères.
00:58Et donc on a fait partie avec Eurovalis qui était la première en 2015 puisqu'elle a fêté ses 10 ans.
01:032019, on a fait le pari entre guillemets ou en tout cas de diversifier nos actifs immobiliers en Europe.
01:09Et sur la partie Europe du Sud, pour une raison assez simple, c'est que l'Europe du Sud avait pas mal souffert, voire beaucoup souffert,
01:15après les différentes crises de 2008, notamment, et après la crise financière, et avait subi des problématiques assez importantes
01:27compte tenu d'une économie assez faible.
01:31Et ils ont pris des décisions drastiques d'un point de vue économique, d'un point de vue politique.
01:36Et nous, on a souhaité effectivement inscrire une SCPI en Europe du Sud pour accompagner cette croissance.
01:40Est-ce qu'il y avait une fenêtre d'opportunité, si je comprends bien, entre, j'imagine à l'époque, des valorisations intéressantes
01:46et en même temps des plans de relance économique qui permettaient potentiellement de porter le marché dans les années à venir ?
01:52Exactement, avec un accompagnement de l'Europe aussi, pas que, mais des décisions politiques sur la baisse de la dette publique par exemple,
01:59des politiques de relance économique, des subventions européennes, comme je l'ai dit aussi, qui ont été assez importantes.
02:05Bien sûr.
02:05Et qui ont poussé effectivement ces pays à prendre des décisions plutôt que nous et à avoir les fruits de ces décisions plutôt positifs depuis quelques années
02:12puisque ça fait maintenant plus de 5 ans que l'Espagne a une croissance de PIB la meilleure ou l'une des meilleures du marché européen
02:20puisqu'ils y frôlent encore les 3% l'année dernière et ils étaient à 3,2 l'année d'avant.
02:25Et donc on a effectivement les fruits de ce positionnement.
02:28C'est la question qu'on peut se poser. Est-ce que le pari est gagnant en 2026 ?
02:32C'est vrai que quand on parle de chiffres de croissance économique au global, on cite les pays de l'Europe du Sud aujourd'hui
02:38comme les meilleurs élèves de la zone euro. Est-ce que ça se traduit aussi dans des stratégies immobilières ?
02:43Comment se porte l'immobilier en Europe du Sud fin 2025, début 2026 Jean-François Chory ?
02:47Alors plutôt très bien. Si je dois donner quelques chiffres, les chiffres sont sortis ce matin.
02:54D'accord. Il reste encore à vérifier.
02:55Il reste encore à vérifier. Mais normalement, l'Espagne a fait pratiquement 18 milliards de transactions l'année dernière.
03:03D'accord.
03:03De volume de transactions. Ce qui est sa meilleure année depuis plus de 10 ans et peut-être même historiquement.
03:09Donc ça démontre effectivement que le marché immobilier se porte bien.
03:13Sur quel secteur ? Retail. Donc le commerce, l'hôtellerie aussi, le résidentiel.
03:17qui sont poussé en fait par les investisseurs étrangers par une demande croissante, une demande intérieure puisqu'il y a de la croissance en PIB.
03:24Bien sûr.
03:25Et il y a des investisseurs étrangers et il y a de la croissance, baisse de chômage.
03:28Et donc tout ça porte effectivement les investissants étrangers dans le sens où l'économie va mieux.
03:34Et donc quand l'économie va mieux, il y a de la demande immobilière en termes d'investissement,
03:37il y a de la demande immobilière en termes de location puisque la demande placée est plus importante.
03:41D'accord.
03:41Et donc le marché va bien. Donc on a effectivement aussi, et c'est la contrepartie de cette augmentation de volume de transaction,
03:49une montée des prix et donc avec un petit peu plus de tassement sur les rendements.
03:53Et peut-être un peu plus de concurrence aussi parce que j'imagine que vous n'êtes pas le seul à faire ce constat-là.
03:57Donc du coup, si on prend l'exemple de l'Espagne, comment est-ce qu'on adapte sa stratégie au contexte immobilier actuel ?
04:03Alors effectivement, on est avec 18 milliards alors que quand on a commencé en 2019, il y avait un peu moins de 10 milliards de volume de transaction en Espagne.
04:11D'accord.
04:11Donc clairement, il y a plus de concurrents, des concurrents étrangers, pas que des SCPI.
04:15Bien entendu, toutes les SCPI s'intéressent un peu plus à l'Espagne et au Portugal qu'avant.
04:20Est-ce que quand on dit Europe du Sud, pardon pour bien comprendre, c'est Espagne-Portugal majoritairement, c'est ça ?
04:24Oui, chez nous, à Elialis, pour l'instant, c'est Espagne-Portugal.
04:26On a avéliité à aller aussi sur l'Italie, bien entendu, qui est en train de monter en puissance aussi.
04:31Et donc ça, ça fait partie des pays sur lesquels on investit.
04:34Et donc nous, on adapte en ayant tout simplement une bonne connaissance du marché aussi, parce que ça fait partie de l'ADN d'Advenisrem.
04:42Quand on va sur une zone géographique, c'est qu'on a des bureaux, qu'on a des équipes.
04:45D'accord.
04:46Donc on essaie de maîtriser, en tout cas de bien connaître les marchés, les interlocuteurs, les villes, les classes d'actifs dans lesquelles il faut investir.
04:55Et donc ça, ça fait partie de la sélection et de la sélectivité qui est très importante à avoir.
05:00Et après, le fait effectivement de bien connaître ce marché et d'être présent depuis 7 ans, nous permet d'avoir accès aussi à des deals qui sont un petit peu plus « off-market » entre guillemets
05:09et de continuer à investir dans de bonnes conditions.
05:11Commerce, résidentiel, c'est ça les grandes tendances, c'est la même chose en Espagne et au Portugal ?
05:16Oui, hôtellerie très fort, bien entendu.
05:19C'est la classe d'actifs qui a le plus performé l'année dernière encore en volume de transaction, puisqu'il y a une montée aussi du tourisme.
05:25C'est ce que j'allais dire, derrière on joue le tourisme en fait via l'immobilier, c'est ça ?
05:28Oui, bien sûr.
05:30C'est deux chiffres de croissance depuis 4-5 ans.
05:33A priori, je n'ai pas encore les chiffres pour le coup, mais ils sont proches de 100 millions de touristes étrangers cette année.
05:38D'accord.
05:38Ils se rapprochent très sensiblement de la France pour aller espérer avoir la première place en termes de tourisme mondial.
05:45Et donc forcément, il y a toute l'infrastructure touristique qui est en train de monter en puissance.
05:50Et derrière, avec des fondamentaux qui sont effectivement assez solides sur pas mal d'aspects, une dette publique qui ne fait que baisser.
05:57Voilà, pas mal de choses qu'on aimerait évoquer en France aussi actuellement.
06:00Mais qu'on va chercher en Europe du Sud à l'heure actuelle en matière d'investissement immobilier, si je comprends bien.
06:04Exactement. Et qu'on va chercher en termes de diversification. Ça ne veut pas dire qu'il faille tout investir en Europe du Sud.
06:10Donc là aussi, on revient sur les fondamentaux de la diversification, de l'allocation d'actifs.
06:15Bien sûr.
06:15Pour une société de gestion et pour aussi un conseiller en gestion de patrimoine, c'est de mettre des allocations d'actifs dans différentes zones géographiques.
06:23Parce que chez Adventis Reim, il n'y a pas que l'Europe du Sud. Il y a une SCPI Europe du Sud. Vous avez une autre en Allemagne, une autre en Europe du Nord.
06:28Et là, ce n'est que parler des SCPI investis hors de France. Comment est-ce que vous appréhendez ce début d'année 2026 sur l'investissement européen ?
06:39Alors sur les sujets économiques, parce qu'on revient à ça, on n'a pas forcément évoqué à proprement parler du portefeuille d'Elialis.
06:48Mais on a 98-99% de taux d'occupation financier, dont à l'intérieur 60% de bureaux.
06:55Quand on me pose la question que le bureau va mal, j'ai dit que tout dépend dans lequel pays on se trouve.
07:00Parce qu'en Espagne et au Portugal, ça fonctionne bien le bureau.
07:02Ça fonctionne très bien. Et aujourd'hui, on n'a pas de vacances locatives particulières par rapport au bureau.
07:07Comme je vous disais, il y a de la demande placée qui augmente. Et donc quand la situation économique d'un pays va bien, en règle générale, ça reflète aussi le secteur de l'immobilier.
07:14Donc ça, c'est plutôt rassurant aussi. Bien sûr.
07:15Donc sur le reste, effectivement, je crois qu'on attend tous, en tout cas nous particulièrement chez nous, puisqu'on a une SCPI qui est très investie sur l'Allemagne,
07:23le rebond lié aux investissements énormes qui sont faits sur l'Allemagne en ce moment, notamment par le public, donc le gouvernement,
07:32et aussi par les investisseurs privés, les entreprises qui réinvestissent en Allemagne.
07:35Parce que là, on parle du plan de relance allemand, mais qui est plus défense, infrastructure. Non, on attend aussi en immobilier un rebond quelque part de ces investissements.
07:44En règle générale, ça va avec. Il y a effectivement infrastructure, défense, mais il y a aussi tout ce qui est énergie renouvelable.
07:50Bien sûr.
07:51Ils veulent être de nouveau aussi très investis sur des data centers, et donc ils investissent beaucoup sur l'alimentation électrique des data centers pour être le hub,
07:57un des hubs, en tout cas le plus important en Europe, sur la connectivité.
08:01Et donc tout ça fait que ça va rejaillir forcément sur le PIB.
08:05Bien sûr.
08:05Je ne vais pas faire de pub sur un journal économique français, mais il y avait dans la presse la semaine dernière un premier chiffre de croissance.
08:15C'était 2-3 ans que ce n'était pas arrivé du PIB en Allemagne, avec effectivement une perspective assez forte sur les prochaines années.
08:22Et donc forcément, ça veut dire investissement des entreprises, ça veut dire investissement de l'État, ça veut dire injection de capitaux.
08:29Et donc ça rejaillit mécaniquement sur l'immobilier, sur les entreprises, sur le moral des entreprises, sur le DAX.
08:35Bien sûr.
08:36La cotation allemande, et en tout cas la bourse allemande, ne s'est jamais aussi bien portée depuis quelques années.
08:40Et donc oui, ça rejaillit sur l'immobilier, et donc on est assez positif sur la relance allemande qui rejaillira mécaniquement aussi sur les autres pays européens,
08:50parce que ça reste la locomotive européenne.
08:52Donc de belles perspectives pour les investisseurs français en Europe du Sud, en Allemagne aussi, si je comprends bien,
08:56si on ne parle que ces deux zones-là, mais ailleurs aussi ?
09:00Et forcément ailleurs.
09:01Et forcément ailleurs.
09:02Merci Jean-François Chory de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine, ici au Grand Forum du Patrimoine.
09:07Je rappelle que vous êtes directeur général de Alvenis Reim.
09:09Merci beaucoup.
09:11Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans la troisième partie de l'émission.
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