Jeudi 6 novembre 2025, retrouvez Jean-Philippe Martin (Directeur Général, Fiducial Gérance) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
00:00Et nous commençons tout de suite cette émission avec un sujet autour de la SCPI et notamment la SCPI de bureau, avant peut-être de parler de forêt tout à l'heure.
00:12Pour cela, nous avons le plaisir d'accueillir sur le plateau de Smart Patrimoine Jean-Philippe Martin. Bonjour Jean-Philippe Martin.
00:16Bonjour Nicolas.
00:17Merci d'être avec nous. Vous êtes directeur général de Fiducial Gérance. Alors Fiducial Gérance, un nom qui est quand même assez connu dans le secteur de la gestion de patrimoine.
00:24En une phrase, ce qui fait la spécificité de Fiducial Gérance ?
00:29Fiducial Gérance, déjà on existe depuis près de 50 ans, donc ça c'est déjà une spécificité.
00:34On est 70 personnes, on internalise l'intégralité des expertises et puis on gère à peu près 800 actifs, tant dans l'immobilier que dans les forêts, mais en particulier sur l'immobilier via des SCPI, dans ces sociétés civiles un peu particulières,
00:49qui permettent aux épargnants, comme vous, comme moi, d'investir dans l'immobilier de commerce et de bureau.
00:54Alors justement, quand on parle d'investissement en SCPI, beaucoup de questions, notamment sur le bureau.
01:00On a vu il y a quelques années tout le monde aller sur le bureau, puis ensuite tout le monde voulait sortir du bureau en lien avec les performances qu'on pouvait voir de certaines SCPI.
01:10Comment est-ce que vous abordez, vous, cette thématique bureau en matière de SCPI ?
01:14Alors nous, cette thématique, déjà on y croit, on est convaincus que, bien évidemment, c'est un investissement sur le temps long qui est tout à fait vertueux et de toute façon qui a sa place.
01:26D'accord.
01:27En 2025, on y croit ?
01:28En 2025, on y croit, comme on y croyait il y a 30 ou 40 ans, puisqu'on a investi depuis ce temps-là.
01:34Alors ce qui est important, effectivement, peut-être sur les dernières années, c'est que la spécificité du bureau fait qu'il faut être encore plus sélectif qu'avant.
01:44D'accord.
01:44On veut dire le métier de temps long de l'immobilier, c'est d'être sélectif, d'aller sur des actifs transformables, adaptables, réversibles, comme on dit dans notre jargon.
01:52Et nous, c'est ce qu'on fait depuis toujours. Donc on a cette chance aujourd'hui d'avoir, nous, du bureau de centre-ville, à proximité, investir près de chez soi, effectivement,
02:03et notamment beaucoup dans le centre, ce qu'on appelle le quartier des affaires parisiens, avec notre SCPI sélectif R2, notamment, qui investit quasiment dans le triangle d'or parisien.
02:13Et alors, justement, vous avez cité un mot-clé qui revient, effectivement, souvent quand on parle de bureau, c'est qu'en fait, le bureau, oui, mais en centre-ville, si je comprends bien ?
02:22Alors, en centre-ville, bien évidemment, il y a eu aussi, bien évidemment, ces années où, en périphérie, en première couronne, en deuxième couronne de Paris,
02:30ben, je dirais, des immeubles se sont construits, d'ailleurs magnifiques, on peut le dire, sauf qu'effectivement, le retournement du comportement dans les entreprises font que le centre-ville reste robuste.
02:42D'accord. La demande est toujours là ?
02:44La demande est toujours là. Nous, on a des taux d'occupation à plus de 95% sur nos biens et nos bureaux de centre-ville.
02:50plus petits, je dirais même bien placés, ISR, investissement seulement responsable, est-ce qu'il y a des vélos à proximité, est-ce qu'il y a un métro à proximité,
03:02est-ce qu'il y a, voilà, toutes ces commodités à côté qui permettent d'aller venir facilement ?
03:08Et donc, effectivement, c'est une classe d'actifs qui reste robuste, qui reste recherchée.
03:12D'accord.
03:12Nous, à chaque fois qu'elle...
03:13D'accord. C'est-à-dire, parce qu'il y a effectivement la conviction du gérant et l'appétence des investisseurs.
03:17Vous constatez aussi que, du côté des investisseurs, il y a une volonté d'aller sur le bureau du moment que ça correspond aux critères que vous nous donnez.
03:25Alors, exactement. Alors, il y a une appétence des investisseurs, mais c'est surtout une appétence des locataires.
03:29Puisque nous, notre job, c'est de remplir les immeubles sur lesquels on a investi, qu'on a acheté, et puis servir effectivement un rendement, un loyer.
03:38Et ce rendement, ce loyer, il vient des locataires et des loyers des locataires qu'on arrive à maintenir à bon niveau.
03:46Et là, il y a une vraie demande, notamment dans Paris Centre, mais aussi dans Lyon Centre.
03:50À Marseille, on a aussi des bureaux qui fonctionnent très, très bien.
03:52Effectivement, aujourd'hui, les soucis sont plutôt sur des gros immeubles de banlieues parisiennes, en première et deuxième couronne,
04:02qui sont aux normes, mais qui sont presque inoccupées, voire très peu occupées, effectivement.
04:10Même en première couronne, aujourd'hui, c'est compliqué.
04:13Si on veut, en tant que société de gestion, investir en immobilier de bureau, c'est uniquement les centres-villes.
04:18Parce que vous avez cité Lyon ou Marseille, ce n'est pas que Paris, mais c'est uniquement les centres-villes.
04:21En tout cas, c'est notre conviction, mais depuis toujours.
04:24Donc là, ça nous a donné raison sur les dernières années, en toute humilité.
04:28Mais effectivement, c'est aujourd'hui une classe d'actifs où il faut être très sélectif.
04:32Et bien évidemment, ce qui marche aujourd'hui, c'est la proximité, et notamment de centre-ville, et notamment à Paris, bien évidemment.
04:39Et ça, c'est une conviction pour les prochaines années également.
04:42Alors, on ne sait jamais de quoi sera fait le marché de l'immobilier demain,
04:45mais c'est la conviction que vous avez chez Fiducial Gérance pour les prochaines années également.
04:48Exactement. Et puis sur des modules de taille, je dirais, moyenne,
04:53qui permettent aussi une réversibilité, qui permettent une transformation,
04:57qui permettent au cas où, je dirais, dans le temps,
05:01parce que bien évidemment, les certitudes d'aujourd'hui ne sont pas forcément celles du lendemain,
05:05mais qui permettent effectivement de voir un bâtiment ou un immeuble sur le temps long
05:10avec le moins de restructuration possible.
05:13Parce qu'on sait que dès qu'il y a des restructurations lourdes,
05:15là pour le coup, entre guillemets, les épargnants sont un petit peu moins contents,
05:20puisque bien évidemment, ça pèse sur les rendements.
05:22Alors, chez Fiducial Gérance, vous proposez aussi beaucoup d'investir en forêt.
05:28Alors, j'avais envie de vous poser la question en lien avec ce qu'on peut voir tous les jours,
05:32à l'heure actuelle, à l'Assemblée nationale.
05:34Cette volonté, effectivement, de fiscaliser encore plus ce qui peut exister,
05:39notamment en matière de placement, de chercher certaines niches fiscales.
05:44La forêt peut être vue comme une niche fiscale par certains aussi,
05:47alors en lien effectivement avec des conditions d'investissement à respecter.
05:50Ce sujet, pour l'instant, passe plus ou moins sous les radars,
05:53peut-être en lien avec l'impact que ça peut avoir aussi vis-à-vis de la préservation de la nature et de la biodiversité.
06:01Et aujourd'hui, la forêt, c'est une niche fiscale qui reste préservée, Jean-Philippe Partin ?
06:05Exact, Nicolas.
06:06Donc, effectivement, la forêt, d'abord, c'est un achat plaisir, un achat durable, un achat virtueux.
06:11Là, on achète, il n'y a pas de green bashing avec la forêt.
06:13On achète des arbres, effectivement.
06:16Et c'est vrai que depuis plusieurs dizaines d'années,
06:20l'encadrement fiscal de la forêt est assez favorable.
06:23Alors, favorable pourquoi ?
06:25Parce que c'est très coûteux d'entretenir des forêts
06:27et que, bien évidemment, l'État, comme sur d'autres sujets, n'avait plus les moyens de le faire.
06:33Bien sûr.
06:33Il faut savoir que la forêt, c'est quand même plus de 35% du territoire national.
06:38Et donc, 75% des forêts sont détenues par soit des personnes physiques, des familles, des grandes familles,
06:44historiquement, je dirais, soit des institutionnels,
06:46comme Groupama, comme Crédit Agricole, comme d'autres, CNP,
06:50les assureurs qui ont besoin d'actifs de long terme,
06:52soit des sociétés comme nous, qui créons des groupements forestiers,
06:57des groupements forestiers d'investissement,
06:58et qui permettent effectivement à l'épargnant de venir placer un peu d'épargne
07:04sur déjà un produit assez vertueux,
07:06et bénéficier de niches fiscales,
07:09enfin de niches, ou en tout cas d'avantages fiscaux,
07:12qui sont de plusieurs ordres.
07:14Nous, nos GFI, sont IRPME.
07:16Donc IRPME, ça veut dire que sur l'IR de l'année,
07:18on peut effectivement défiscaliser ou réduire ses impôts de 18%
07:23de la somme sur laquelle on investit.
07:27Alors, avec les limites des différents,
07:30donc là, il faut aller voir son conseiller de gestion,
07:31le patrimoine favori, pour faire une analyse, bien évidemment, du patrimoine,
07:35et de savoir si c'est opportun.
07:37Et puis, il y a deux autres avantages fiscaux importants,
07:40peut-être même encore plus prégnants,
07:42sur la transmission de patrimoine.
07:44Bien sûr.
07:44La forêt, c'est sur le temps long.
07:46Pour avoir ces avantages-là, nous, on s'engage à gérer les forêts
07:49sur 30 ans, 50 ans, donc sur le long terme.
07:54Et donc là, on a le certificat Monichon,
07:55qui permet aux droits de mutation,
07:58donc de donation, de transmission,
08:00d'être réduits de 75%,
08:02sous réserve de la bonne implication de cette gestion.
08:06Et puis aujourd'hui, on parle beaucoup de l'impôt sur la fortune,
08:08productif, improductif, l'IFI.
08:11Les forêts n'étaient pas dans l'IFI,
08:13et je pense qu'il ne ratera pas dans aucune forme d'impôt sur la fortune au sens large,
08:19puisqu'effectivement, il y a toute cette partie d'entretien sur le temps long,
08:23qui fait que...
08:24Qui justifie quelque part l'aide fiscale, c'est ça ?
08:26Qui justifie...
08:27Alors, ce n'est pas une aide fiscale, c'est dispositif.
08:28C'est dispositif fiscaux.
08:30C'est dispositif fiscaux, oui.
08:31Voilà.
08:32Donc, il me semble qu'effectivement,
08:33on peut dire que ça va être préservé encore quelque temps,
08:35voire même pour longtemps.
08:38Merci beaucoup, Jean-Philippe Martin,
08:39de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
08:41Je rappelle que vous êtes le directeur général de Fiduciel Gérance.
08:43Merci beaucoup.
08:44Merci, Pala.
08:45Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
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