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Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
00:07Il est midi sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principaux titres de l'actualité
00:13et nos considérations politico-budgétaires sans la censure des socialistes qui ont obtenu la suspension de la réforme des retraites.
00:19Le débat sur le projet de loi de finances pour 2026 va donc sans doute pouvoir commencer.
00:25Les votes demain des deux motions de censure de la France Insoumise et du Rassemblement National ayant peu de chances d'être votés.
00:31Les socialistes qui préviennent tout de même rester dans l'opposition dans le cadre du débat budgétaire.
00:36Le PS réintroduira la taxe Zuckmann à sur Olivier Faure ce matin.
00:40Il s'opposera également au gel du barème de l'impôt sur le revenu et exigera des mesures en faveur du pouvoir d'achat des ménages.
00:47L'actualité économique rattrapée aussi par celle des entreprises avec d'abord la bataille autour du rachat d'SFR.
00:53L'offre conjointe de Bouygues, Orange et Iliade a été officiellement rejetée, indique ce midi SFR.
01:00Offre qui portait sur la plupart des actifs de l'opérateur pour un montant de 17 milliards d'euros.
01:05Et puis le luxe également à la une avec les résultats d'LVMH qui porte le marché parisien aujourd'hui.
01:11Après plusieurs mois de ralentissement, le numéro 1 mondial du luxe parle d'amélioration de tendance au troisième trimestre
01:17avec des ventes au-delà des 18 milliards d'euros et une reprise de l'activité en Chine.
01:22Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:26Retrouvez votre rendez-vous avec bien ici le site de recherche immobilière avec une carte 3D pour tout localiser.
01:32BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
01:40Et les experts de l'IMO, t'es tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
01:44Une demi-heure pour parler de nos logements, de notre immobilier.
01:47Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne, amis professionnels de ce secteur de l'immobilier.
01:53C'est le pro de l'IMO, des témoignages terrain de vos métiers de l'immobilier.
01:57Aujourd'hui, on a un agent immobilier qui va nous réhabiliter le viagé.
02:02Oui, les personnes âgées en ont besoin, mais les jeunes aussi.
02:05Et parfois, il y a du cœur dans l'immobilier.
02:07On va voir ça dans quelques instants.
02:09Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:12Gros morceau aujourd'hui, puisqu'on va parler du marché locatif.
02:15Un marché en pleine crise.
02:17Comment les pouvoirs publics abandonnent, je le dis comme ça, ce secteur du marché locatif ou pas.
02:24On verra dans le cadre du projet de loi de finances.
02:26On fera un état des lieux de ce marché.
02:27On essaiera de rassurer les quelques propriétaires bailleurs qui restent et ceux qui auraient envie d'investir.
02:32Mais d'abord, c'est donc l'heure du pro de l'IMO.
02:36Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
02:39Et on est en ligne avec David Nidjaki.
02:42J'espère que j'ai bien prononcé votre nom de famille, David.
02:44Conseiller immobilier IAD à Paris.
02:46Bonjour, David.
02:47Bonjour, Marie.
02:48Alors, je le disais en préambule, on va parler viagé.
02:51Et alors, vous allez essayer de me convaincre, moi.
02:53Parce que pour ceux qui nous écoutent et qui nous regardent depuis un petit paquet d'années,
02:56à chaque fois qu'on aborde ce sujet à l'antenne du viagé,
03:00j'ai tout de suite mes petits poils qui s'érissent.
03:03Et je me dis, c'est toujours compliqué de convaincre les acheteurs sur le viagé.
03:07Il y a beaucoup de vendeurs en viagé.
03:09Mais il y a toujours cet aléa sur la vie, sur la mort,
03:13qui parfois a du mal à convaincre.
03:15Mais vous-même, personnellement, vous avez été convaincu
03:18par un deal que vous avez permis de réaliser.
03:23Oui, tout à fait.
03:24Effectivement, moi-même, en tant que pro de l'IMO,
03:26j'avais un a priori négatif sur le viagé, comme tout le monde.
03:30Et j'ai vécu une belle histoire qui m'a fait changer d'avis.
03:34Et surtout, j'en ai découvert plein d'autres.
03:36En fait, ce qui s'est passé, c'est que j'ai été recommandé par des clients vendeurs
03:39à un couple d'amis à eux qui sont retraités,
03:41pour faire estimer leur appartement parisien.
03:45Quand j'ai fait le rendez-vous, mon estimation, qui est assez classique,
03:49ils m'ont tout de suite dit qu'ils voulaient faire du viagé.
03:51Moi, avec mon a priori négatif, j'ai été assez transparent avec eux,
03:55en disant que je n'en avais jamais fait.
03:57Et ils m'ont dit, oui, mais on vous fait confiance,
03:59on veut travailler avec vous, mais à condition que ce soit du viagé.
04:02Donc, je n'avais pas refusé d'avoir un mandat
04:05et de travailler avec des personnes qui avaient envie de travailler avec moi.
04:08Et donc, je me suis formé.
04:09Et en fait, j'ai découvert aussi une méconnaissance du viagé,
04:13qui est souvent, et on pourra en reparler après, j'imagine,
04:16mais un moyen pour les vendeurs d'avoir un complément de retraite.
04:21Et finalement, une belle rencontre humaine
04:23que j'ai vécue grâce à cette vente.
04:26David, moi, j'ai toujours cette même question qui revient éternellement,
04:31que ce soit effectivement un bon moyen pour les vendeurs
04:33de récupérer un petit peu d'argent
04:35et de monétiser finalement leur patrimoine.
04:37On l'entend tous.
04:39Maintenant, quand même, il y a une très forte et très belle rencontre humaine,
04:42j'imagine que les acheteurs ont tout intérêt quand même
04:45à récupérer le bien le plus vite possible.
04:47C'est comme ça, non ? L'aspect financier du viagé.
04:50Ça peut être perçu comme ça.
04:52Ce qui peut aussi se dédouaner de cette pensée-là,
04:57c'est que dans tous les cas, c'est gagnant-gagnant.
04:59C'est-à-dire que c'est gagnant effectivement pour les vendeurs,
05:01mais c'est gagnant pour l'acquéreur,
05:03à part des situations qu'on connaît tous
05:06et qu'on a tous en tête extrêmes
05:07de personnes qui vivent jusqu'à 120 ans.
05:10Jeanne Calment, par exemple.
05:11Voilà, par exemple, qui est l'exemple que tout le monde a en tête.
05:15En fait, c'est toujours gagnant
05:17parce qu'il y a une décote qui est quand même assez importante
05:19dans le prix d'un viagé.
05:22Et ça permet à l'acquéreur de se constituer un patrimoine.
05:26Là, dans l'exemple présent, c'était un jeune homme
05:28qui avait déjà acheté sa résidence principale
05:32et qui donc avait sa capacité d'endettement pour les banques
05:35qui étaient au plafond,
05:37mais qui avait encore un reste à vivre largement suffisant
05:40pour payer une rente.
05:41Mais donc, du coup, il a acheté sa résidence secondaire, du coup, c'est ça ?
05:45Oui, il a acheté un investissement
05:47qui peut-être un jour deviendra sa résidence principale.
05:51Pour l'instant, il ne sait pas,
05:53mais il a déjà sa résidence principale.
05:54Et en fait, l'idée, c'est de se constituer un patrimoine immobilier
05:57sans passer par la voie des banques
05:59parce que les conditions de crédit sont parfois un peu compliquées.
06:03Oui, mais j'entends parfaitement.
06:04Mais est-ce que c'est finalement, David, j'ai envie de vous dire,
06:06est-ce que ce n'est pas ça, finalement, la bonne solution, entre guillemets,
06:10pour le viager et pour aller dans le sens des vendeurs
06:14et des seniors qui cherchent à vendre en viager ?
06:16Est-ce que ce n'est pas l'idée de se dire
06:17que ce n'est pas forcément notre logement résidence principale
06:20qu'on est en train d'acheter
06:21et qu'on a hâte de pouvoir occuper, en fait ?
06:23Est-ce que ce n'est pas ça, le sujet ?
06:25Exactement.
06:25Et c'est bien la différence, là, dans le cas présent
06:28parce que c'est aussi une rencontre entre personnes
06:29parce que les vendeurs, là, en l'occurrence,
06:31souvent, ils cherchent à savoir un peu qui va acheter,
06:35quel est son profil, pourquoi il achète,
06:38est-ce qu'il est pressé ?
06:40C'est la question sous la santé.
06:43Et là, en l'occurrence, il ne l'est pas du tout
06:45parce qu'il avait envie d'investir à Paris,
06:48il n'a pas besoin d'avoir un logement tout de suite.
06:53Donc, c'est vraiment se constituer un patrimoine
06:55en mettant son épargne de côté.
06:59Et puis, quand ils se sont rencontrés,
07:00ce qui était aussi intéressant, c'est qu'il a découvert
07:02qu'il allait aider ce couple de retraités
07:04à avoir sa retraite augmentée
07:07et mieux vivre le reste de sa vie,
07:12si je peux m'exprimer ainsi.
07:13Bon, donc, si vous n'êtes pas pressé à acheter en viagé,
07:15c'est à peu près l'idée, c'est horrible.
07:17C'est ça, si vous voulez investir,
07:19parce que c'est quasiment toujours gagnant-gagnant
07:21et les gens ne s'y trompent pas
07:24parce que j'ai eu beaucoup, beaucoup de demandes
07:25pour ce viagé, beaucoup d'investisseurs
07:27qui connaissent bien le viagé.
07:30C'était à Paris, en plus, c'est ça ?
07:31C'était à Paris, oui.
07:32Donc, j'imagine que la décote était fortement sympathique, non ?
07:36Et oui, parce que forcément, comme c'est un barème
07:38et que tout est...
07:39Et c'est ça qui est aussi appréciable dans le viagé,
07:41c'est qu'il n'y a pas trop de discussion sur le prix.
07:44Il y a une valeur vénale qui peut, à la limite, être discutée,
07:47mais ensuite, il y a un barème qui est très clair,
07:49qui est accepté par tous, qui est reconnu.
07:50Oui, en fonction de l'âge et de l'état de santé des propriétaires.
07:53Voilà.
07:54Le sexe, l'âge des propriétaires, pas leur état de santé,
07:59que l'accueillant n'est pas censé connaître.
08:03Et puis, est-ce que c'est un viagé libre ou un viagé occupé ?
08:06Et ça nous donne vraiment un calcul par rapport à la valeur vénale du bien sur...
08:10Là, le bouquet, c'est un peu le vendeur qui décide
08:13s'il a besoin de beaucoup d'argent d'un coup
08:15ou s'il préfère maximiser la rente.
08:17Et en fait, c'est un calcul qui se fait par rapport à ces besoins-là.
08:21Donc, c'est très clair et très sécurisant.
08:23Merci, David.
08:24David, si vous avez des viagés libres à Paris,
08:26vous me passez un petit coup de fil, n'hésitez pas.
08:28David Nidjaki, conseiller immobilier IAD à Paris,
08:34merci d'avoir été avec nous.
08:35Si comme David, vous avez un témoignage des histoires,
08:37de belles histoires souvent d'ailleurs,
08:39à nous raconter à l'antenne de BFM Business,
08:41on a une adresse mail, lesexpertsdelimo.com
08:43arrobasbfmbusiness.fr.
08:45Allez, c'est l'heure du débat.
08:51Et à mes côtés, Emma Mala, confondatrice de Beanstop.
08:54Bonjour, Emma.
08:55Bonjour.
08:55C'est une première, Emma.
08:57Je suis ravie de vous voir.
08:58Et à ma gauche, Bruno Cantegrel.
09:00C'est une deuxième, Bruno, président de M. Hugo.
09:02Bonjour, Bruno.
09:03Bonjour, Marie.
09:04Alors, vous êtes tous les deux sur ce plateau
09:05parce qu'on va parler du marché locatif
09:07et que vous avez de sacrées compétences
09:09et une visibilité sur ce marché assez complète.
09:12Mais avant de parler de ce marché à l'instant T
09:15au moment où on se parle,
09:17j'ai forcément envie d'avoir une réaction
09:18de vos parts à tous les deux
09:20compte tenu du projet de loi de finances
09:22qui a été déposé hier à l'Assemblée nationale
09:24qui est promis à être âprement discuté
09:27dans le cadre du débat budgétaire et parlementaire.
09:30Mais enfin, constat des choses.
09:32À date, dans ce projet de loi de finances
09:34ne figure pas le fameux statut du bailleur privé
09:38qui était censé redonner un tout petit peu envie
09:40aux propriétaires d'investir dans ce marché locatif.
09:43Il n'y est pas.
09:44Il pourrait revenir par voie d'amendement.
09:47Mais à date, il n'y est pas.
09:48En revanche, du côté des locataires,
09:50puisque pour avoir un marché locatif,
09:51il nous faut des propriétaires et des locataires,
09:53du côté des locataires,
09:54on a une baisse des APL
09:56qui est liée donc,
09:57un, à la désindexation des aides tout court,
10:01des minima sociaux, dont les APL,
10:02et deux, à une sortie des bénéficiaires étudiants
10:05extra communautaires,
10:06ce qui fait une réduction de l'ordre de 600 millions d'euros
10:10sur le budget APL pour l'an prochain.
10:12On aide de moins en moins les locataires,
10:15on aide de moins en moins les propriétaires bailleurs.
10:18Ma question, elle est très simple.
10:20Est-ce qu'on va droit dans le mur ?
10:22Qui souhaite répondre en premier ?
10:24Emma ?
10:25Alors, aujourd'hui, on fait face à un marché
10:29où il y a une pénurie de logements.
10:30C'est clair, d'ailleurs, si vous regardez l'offre
10:33de logements à la location qui est juste disponible
10:35en région parisienne,
10:37à Paris, aujourd'hui, il y a moins de 400 studios
10:39qui sont disponibles à la location.
10:41Moins de 400 studios au moment où on se parle, Emma, à Paris.
10:44Voilà, comparé à 1 500 il y a deux ans,
10:46alors que c'était déjà très compliqué.
10:48Donc, nous, sur une annonce de location,
10:50sur un studio parisien,
10:51on reçoit en moyenne, en deux semaines,
10:53plus de 700 candidatures.
10:55Donc, il y a 700 personnes qui cherchent à se loger
10:58et qui se battent pour avoir un logement.
11:01Et on oublie assez souvent un personnage
11:04qui est assez clé dans ce secteur du logement
11:07qui est l'investisseur locatif.
11:09C'est-à-dire le propriétaire du bien
11:10qui va être loué derrière un logeur.
11:13Tout à fait. Et c'est assez propre à la France
11:14parce qu'en France, il y a 97% des logements locatifs
11:18qui sont détenus par des propriétaires privés particuliers.
11:21Alors que dans d'autres marchés, dans d'autres pays,
11:23c'est beaucoup d'institutionnels.
11:25Les fameux zinzins.
11:26Voilà, exactement.
11:27Et du coup, en France, c'est des propriétaires particuliers
11:30qui gèrent eux-mêmes leurs biens,
11:31qui font ça pour des fins d'investissement.
11:34Et aujourd'hui, on ne fait que leur ajouter des contraintes.
11:38D'où cette pénurie de marchés
11:40parce qu'on les encourage moins.
11:41On va quand même regarder les quelques bonnes nouvelles.
11:44Oui, oui, il faut.
11:45On est là pour apporter des solutions
11:47et pour essayer de compenser l'absence publique.
11:51On va dire comme ça.
11:52Les taux commencent à se stabiliser en France.
11:55On a maintenu le statut LMNP,
11:57donc le statut de loueur meublé non professionnel.
12:01Par contre, en effet, on attendait plus de mesures
12:04qui encouragent l'investisseur locatif
12:07à réinvestir dans ce marché,
12:08à investir dans la rénovation,
12:10à investir dans l'augmentation de l'offre.
12:13Et ce n'est pas encore le cas.
12:14Parce qu'on rappelle, Bruno, quand même,
12:16ce statut, il était censé effectivement profiter
12:19à ceux qui louent des logements vides.
12:21et à fortiori, plus on avait un logement
12:24performant énergétiquement,
12:26plus on était aidé.
12:27C'est-à-dire, le neuf était de fait valorisé,
12:30mais aussi ceux qui font les travaux de rénovation
12:31et qui permettent de rénover le patrimoine.
12:33Aujourd'hui, effectivement, il n'y a rien.
12:36Oui, c'est vrai que c'est...
12:38Il faut remettre un peu du pouvoir
12:40dans les mains des propriétaires bailleurs
12:42parce qu'il y a clairement une crise du logement.
12:44Donc, il n'y a pas assez de logements en France.
12:46Après, là, on parle de l'ancien.
12:47Enfin, sur Paris, tu citais,
12:49mais quand on s'éloigne un peu,
12:50effectivement, après, on passe sur la construction neuve.
12:52Donc là aussi, il y a encore de moins en moins
12:53de construction neuve
12:54parce qu'il y a des normes de plus en plus compliquées.
12:57Le foncier vaut de plus en plus cher.
12:58Mais si on regarde juste sur l'ancien,
13:00tout ce qui est rénovation énergétique,
13:02ça coûte cher.
13:04Des fois, ce n'est pas possible de le faire.
13:05Donc, il y a des contraintes supplémentaires
13:07au niveau du bailleur
13:08qui font que, des fois, le bailleur ne fait rien,
13:10continue à garder son bien.
13:12Mais de toute façon, il y a une telle demande,
13:13effectivement, dans les grandes villes.
13:16Aujourd'hui, on dépose une annonce,
13:17on a une cinquantaine, une centaine de demandes.
13:19Donc, il y a une forte tension locative.
13:22Les propriétaires bailleurs ne sont pas forcément aidés
13:24sur tous les sujets,
13:25que ce soit la fiscalité
13:26ou bien le sujet des impayés.
13:29Mais aujourd'hui, il n'y a pas de...
13:32Effectivement, il n'y a peut-être pas assez d'aide,
13:34pour inciter les propriétaires
13:36à proposer des logements en meilleurs états,
13:39à faciliter la rénovation
13:41et à passer ce cas.
13:42Parce qu'aujourd'hui, il y a aussi un encadrement,
13:44c'est des loyers qui tiennent compte aussi
13:46de tous ces critères-là.
13:47Mais ce qui est assez...
13:49Enfin, on parle là du cas spécifique
13:50du propriétaire bailleur.
13:52Mais moi, je vous interrogeais plus sur
13:54cette espèce de doublette,
13:57j'ai envie de dire.
13:58D'un côté, pas d'aide pour les propriétaires bailleurs
14:00et de plus en plus de contraintes.
14:02Et de l'autre, pour les locataires les plus précaires,
14:04de moins en moins d'aide aussi pour se loger.
14:05Est-ce que là, on ne va pas droit dans le mur ?
14:07C'est ma question.
14:07Est-ce que vous attendiez, vous attendez encore
14:10spécifiquement des mesures
14:11qui pourraient aider à relancer
14:13ce marché locatif
14:13qui vit une crise historique ?
14:16Enfin, j'insiste assez régulièrement
14:17à l'antenne de BFM Business.
14:19On a 2000 enfants qui étaient à la rue
14:21à cette rentrée 2025.
14:232000 enfants en France,
14:25dont la plupart scolarisés dans les écoles
14:27de nos enfants, de mes enfants.
14:29Est-ce qu'aujourd'hui, vous considérez
14:30qu'il y a des choses à faire
14:32et quelles seraient les choses à faire ?
14:34Il y a eu des choses qui ont été faites
14:35au niveau des loyers,
14:36l'encadrement des loyers,
14:37au niveau du plafonnement des loyers,
14:38justement pour éviter cette surenchère.
14:39Parce que les loyers, aujourd'hui,
14:40les gens peuvent plus payer
14:41parce que les loyers sont de plus en plus chers
14:42et ça va continuer à augmenter constamment.
14:44Donc il y a dans la plupart des grosses villes,
14:46Paris, Bordeaux, Lyon, Lille,
14:48en fait, où il y a un plafonnement des loyers.
14:49Donc ça, c'est des mesures qui empêchent
14:53la flambée des loyers.
14:54Après, ça ne résout pas le fait
14:55que les locataires n'ont peut-être pas
14:57les moyens de payer le loyer.
14:58Au moins, c'est déjà une première étape
15:00qui n'est certainement pas suffisante
15:02d'éviter une surenchère à la course des loyers.
15:04On ne l'a pas dans la transaction.
15:05Les prix peuvent s'envoler très vite,
15:07mais dans la gestion,
15:08il y a quand même un encadrement.
15:09Et Bruno, il va nous vendre l'idée
15:10de plafonner les prix à l'achat.
15:12Ouais !
15:13En fait, malheureusement,
15:14l'encadrement des loyers,
15:15il a été mis en place,
15:16nous, on le suit de près sur Paris.
15:17Ça n'a pas résout le problème.
15:20Il y a moins de logements disponibles
15:23malgré l'encadrement des loyers.
15:25Aujourd'hui, il y a un vrai sujet
15:26sur les critères de sélection des locataires.
15:30Donc les critères de sélection des locataires,
15:31aujourd'hui, ils sont assez durs.
15:34Il faut gagner plus de trois fois le loyer,
15:36il faut certaines garanties, etc.
15:38Et on est dans un monde
15:39où ce modèle-là ne correspond plus à tout le monde.
15:41Il y a beaucoup de gens
15:42qui travaillent en freelance,
15:43il y a beaucoup de...
15:44Bref, il y a des profils
15:45de plus en plus satypiques.
15:46Ça ne correspond plus au profil aujourd'hui.
15:47Oui, il y a des locataires.
15:48Exactement.
15:48Et du coup, il y a toute une population
15:50qui se trouve exclue de ce marché locatif.
15:52Il y a des solutions qui se mettent en place
15:53par le privé, malheureusement.
15:56Mais tant mieux pour tous ces locataires
15:58avec des scoring qui sont un peu plus complets
16:02et qui permettent d'avoir...
16:02Des scoring, ça veut dire qu'on va essayer
16:04d'évaluer, de noter...
16:06Exactement.
16:06Donc d'évaluer la solidité financière
16:08d'un locataire
16:09en regardant tout son profil
16:12et pas uniquement son loyer,
16:14le rapport de son revenu à son loyer.
16:18Donc le marché locatif
16:19doit être repensé aujourd'hui.
16:21Le marché de façon globale,
16:23que ce soit sur les typologies de locataires,
16:25les typologies de bailleurs,
16:26a beaucoup évolué.
16:27Nous, par exemple,
16:28chez Binsoc,
16:29nos propriétaires,
16:31donc les personnes
16:31qui font de l'investissement locatif avec nous,
16:33c'est des jeunes,
16:34c'est des gens
16:34qui ont entre 25 et 35 ans.
16:36Qui ne sont pas propriétaires
16:37de leur résidence principale.
16:37Qui ne sont pas propriétaires
16:38de la résidence principale
16:39et qui se posent beaucoup de questions
16:40sur comment préparer sa retraite,
16:43comment se construire un patrimoine.
16:45Donc c'est des gens
16:46comme vous et moi
16:47qui cherchent d'une façon
16:49et d'une autre
16:50à se constituer un patrimoine
16:52tout en contribuant au logement.
16:56Les locataires sont de plus en plus variés
16:59et les règles qui sont assez rigides
17:01doivent être repensées
17:02pour redonner accès
17:04à quelqu'un
17:04qui ne gagne pas trois fois le loyer
17:05mais qui fait face
17:08à des loyers parisiens
17:08qui sont assez chers.
17:09Comment il va aller chercher ça ?
17:11Comment il va pouvoir louer ?
17:12Comment il va pouvoir acheter ?
17:13Donc oui,
17:14il y a beaucoup de réflexions
17:15de fond à faire.
17:17Oui, et d'ailleurs,
17:17j'en profite
17:18parce qu'Emma permet
17:18de faire la promo
17:19de votre livre, Bruno.
17:21Je le montre à l'antenne,
17:21je ne sais pas si on peut le voir.
17:22Trouver un locataire
17:23pour son logement justement
17:24parce que le profil du locataire,
17:26il est intéressant, Bruno.
17:27Parce que derrière,
17:29il y a cette peur des impayés
17:30que je voulais aborder aujourd'hui.
17:31Alors je sais
17:32et je le dis,
17:33on a une responsabilité médiatique
17:34qui est immense.
17:36C'est-à-dire que
17:36dans tous les médias généralistes,
17:38vous voyez pulluler
17:40les reportages
17:41sur les propriétaires bailleurs
17:42qui, malheureusement,
17:44subissent, squattent
17:45un payé de loyer
17:46qui se retournent financièrement
17:47dans des situations
17:48monstrueusement dramatiques.
17:50Et on l'entend.
17:51Mais heureusement,
17:53en réalité,
17:54ces cas-là
17:55sont extrêmement minoritaires.
17:57Mais cette peur,
17:57elle est réelle.
17:58Ça existe,
17:59mais ça reste très minoritaire.
18:01Donc en réalité,
18:02on a peur du locataire
18:03mauvais payeur,
18:03mais ça, concrètement,
18:05heureusement,
18:06ça n'arrive pas tous les jours.
18:08Je dirais heureusement,
18:09sinon il n'y aurait plus
18:09d'investisseurs
18:10et il y aurait un gros problème
18:11au niveau du logement.
18:14Si on regarde les chiffres,
18:15effectivement,
18:16les impayés,
18:16on en a toujours eu.
18:17Il y a eu plus de 35%
18:18d'impayés ces dix dernières années.
18:20C'est les chiffres
18:20du ministère de la Justice.
18:21Donc c'est toutes les procédures
18:22qui vont en justice
18:24pour impayés.
18:26Après,
18:26il y a des crises aussi
18:27qui accentuent ce phénomène.
18:28La crise financière de 2008,
18:30la crise du Covid.
18:31Pendant la crise,
18:32à chaque fois qu'il y a une crise,
18:33on constate qu'il y a un pic d'impayés.
18:34Évidemment.
18:34Ça, on ne peut pas le prévoir.
18:35Donc voilà,
18:35ça fait partie de la vie.
18:37Mais globalement,
18:38si on regarde juste
18:38au niveau des chiffres,
18:39on est à peu près
18:39à 3,5 d'impayés
18:41sur l'ensemble du marché
18:42des propriétaires privés.
18:44Donc 3,5,
18:44effectivement,
18:45il ne faut pas être
18:46dans ces 3,5%.
18:46Et dans ces 3,5,
18:48effectivement,
18:48on a des locataires
18:51qui ont des accidents
18:53de la vie,
18:54ont des divorces,
18:55ont perdu leur emploi,
18:58etc.
18:58Il n'y a que 7%
18:59des cas de vraiment
19:00mauvais payeurs,
19:01en fait.
19:02Donc 7% sur 3%.
19:03Ça fait baisser.
19:05Mais c'est important de le dire.
19:07En fait,
19:07en réalité,
19:07c'est une extrême minorité.
19:09Les cas médiatiques
19:10que vous voyez
19:11et qui font le buzz,
19:13on l'entend,
19:14et qui sont dramatiques
19:15individuellement,
19:16je ne dis pas le contraire,
19:17mais ils sont ultra minoritaires.
19:18Ceux qui se transforment
19:19dans des espèces
19:20de blocages
19:23devant la justice
19:24et d'un pays réel,
19:25c'est en réalité,
19:27la plupart du temps,
19:28ça se discute,
19:29ça se négocie humainement.
19:30On a démarré cette émission
19:31par les relations humaines
19:33dans l'immobilier
19:34avec le cas du Viagé.
19:35Mais le rapport locatif,
19:36c'est une relation humaine aussi.
19:38C'est d'où l'importance
19:39de bien choisir
19:40son locataire en amont.
19:41Et on refait la promo !
19:44Après, moi,
19:44je ne suis pas forcément d'accord
19:45de dire
19:46si le locataire
19:47ne gagne pas trois fois
19:48le loyer,
19:49on ne le prend pas.
19:50Ça, c'est les assureurs
19:50qui ont fixé ses limites.
19:51Donc tous ceux qui prennent
19:52des garanties loyer impayées,
19:53donc ça, c'est une des solutions.
19:55Il y en a plusieurs.
19:57Effectivement, là,
19:57il faut rentrer
19:58dans les critères de l'assureur.
19:59Mais ce n'est pas le propriétaire
20:00qui les fixe,
20:00c'est l'assureur
20:01qui fixe ses conditions.
20:02Après, il y a d'autres conditions,
20:04d'autres solutions qui existent
20:05et qui, effectivement,
20:06permettent de prendre un locataire
20:08même s'il ne gagne que deux fois,
20:10deux et demi.
20:10C'est parce qu'un locataire
20:11va gagner dix fois
20:12le montant du loyer
20:13qui, forcément,
20:14vous n'aurez pas de soucis
20:15avec le locataire.
20:15Oui, on en parlait en rentaine.
20:17Il faut se méfier de l'idée
20:18qu'on se fait du locataire
20:19mauvais payeur.
20:19La plupart du temps,
20:21je me rappelais d'un témoignage
20:22au sein d'un grand réseau
20:24d'agences immobilières
20:25qui me disaient
20:25qu'en réalité,
20:26la plupart du temps,
20:27les vrais mauvais payeurs
20:28du côté des locataires,
20:29c'est ceux qui sont très au fait
20:30du droit
20:31et qui savent très bien
20:33comment s'engouffrer
20:34dans des brèches
20:34pour ne pas payer le loyer
20:36pour x ou y raisons
20:37et donc pas forcément
20:38le locataire
20:39qui est dans une difficulté
20:40financière ponctuelle.
20:41Concrètement,
20:41on va apporter des solutions.
20:42Donc, si je prends une garantie
20:43contre les loyers impayés
20:44sur le papier,
20:45ça peut me rassurer
20:45mais ça m'oblige
20:46à trouver un locataire
20:47qui gagnerait trois fois
20:48le loyer,
20:49c'est ça l'idée ?
20:49Ça dépend des assurances
20:50avec lesquelles vous passez.
20:51Il commence à y avoir
20:52des modèles assurantiels
20:53qui creusent plus,
20:55comme je vous le disais,
20:56le profil du locataire
20:56et qui acceptent
20:57des profils
20:58qui ne sont pas
20:59les profils classiques.
21:00Donc, quand j'ai peur
21:00de l'impayé,
21:01je fais quoi ?
21:02Au-delà de la garantie ?
21:04Après, il y a la solution
21:05de l'État,
21:06une visale aussi
21:06qui existe.
21:08La garantie visale
21:08qui marche bien.
21:11Dès lors qu'on rentre
21:12dans les critères,
21:12que le locataire
21:13rentre dans les critères,
21:14c'est une aide
21:15qui a été mise en place
21:17par le gouvernement
21:17pour aider les jeunes
21:18à se loger plus facilement.
21:20C'est Action Logement
21:20qui porte la garantie visale.
21:22Oui, tout à fait.
21:23Donc, on parlait
21:24de quelles sont les aides
21:25en faveur du locataire.
21:26Ça, c'en est une aussi
21:26pour rassurer le propriétaire
21:28d'un autre côté
21:28qui va dire
21:28que le locataire
21:29est la visale.
21:30Donc, finalement,
21:31c'est intéressant.
21:31En plus, c'est gratuit
21:32pour les deux parties,
21:33pour le propriétaire et le locataire.
21:34Après, il faut vraiment
21:35rentrer dans les critères.
21:36Donc, tout le monde
21:37n'est pas éligible.
21:38Il y a aussi un plafonnement
21:40au niveau du loyer
21:40côté propriétaire.
21:42Donc, voilà.
21:42Donc, si on rentre
21:42dans ces critères-là,
21:43autant, effectivement,
21:45accepter de prendre visale.
21:47Après, il y a
21:47ce qui existe
21:48depuis la nuit des temps,
21:50c'est demander
21:51à un garant,
21:52un garant physique.
21:54C'est le minimum, en fait,
21:56qu'on puisse demander
21:57à un locataire
21:58s'il peut, effectivement,
22:00s'il a des parents,
22:01s'il a des proches.
22:02Mais c'est vraiment le...
22:04Nous, des fois,
22:04on a des propriétaires
22:05qui nous demandent
22:06si je n'ai pas de garantie,
22:07est-ce qu'il faut vraiment
22:07que je prenne une garantie ?
22:08Alors, la réponse, c'est oui.
22:10Il en faut une.
22:11Le minimum, c'est le garant.
22:12Après, effectivement,
22:13on peut aller voir Vizal.
22:14Après, on peut aller voir la Gélie.
22:16La Gélie, pareil,
22:17il y a aussi des critères,
22:18surtout par rapport aux revenus,
22:19pour faire simple.
22:22Donc, ça, c'est des garanties
22:23qui ont certains critères.
22:25Après, on a une troisième garantie
22:26qui est la protection juridique
22:27spécifique pour les bailleurs
22:29et qui permet aussi
22:30d'avoir une protection juridique.
22:31Comme on le disait,
22:32les locataires sont aussi
22:33de mieux en mieux informés.
22:34Il y a des associations, maintenant,
22:35qui les défendent.
22:36Donc, il faut un minimum
22:37d'outils juridiques
22:39et une compétence juridique
22:40de la part du propriétaire
22:41parce que c'est compliqué
22:42de faire de l'immobilier.
22:43Donc, il faut qu'ils se fassent
22:44accompagnés aussi par des juristes
22:45pour traiter les impayés,
22:48par exemple.
22:49Emma, vous faites comment,
22:50justement, chez Binstock
22:51pour rassurer ces propriétaires ?
22:53Nous, on demande minimum
22:53une garantie.
22:54On a un très haut taux de couverture
22:56de garantie loyer impayée.
22:58On a plus de 80% de notre part
22:59qui est sécurisée.
23:01Mais on travaille
23:02avec des assureurs
23:02qui ont une approche
23:03très novatrice du marché.
23:05Parce que vous disiez
23:05sur cette nécessité, potentiellement,
23:07de ne pas avoir trois mois...
23:09Voilà, exactement.
23:11Surtout dans le marché actuel.
23:12Donc, il faut se protéger.
23:14Et d'ailleurs, même
23:14les garants physiques,
23:15c'est très important
23:16parce que ça permet d'avoir
23:17ne serait-ce qu'un autre point
23:18de contact que le locataire.
23:19Mais toutes ces solutions existent.
23:21Aujourd'hui, il y a énormément
23:22de candidats locataires
23:23qui viennent avec des dossiers
23:24assez complets
23:25et qui ont recours
23:27à plusieurs types de garanties.
23:28Mais est-ce qu'il y a
23:28des typologies de locataires
23:29et de biens
23:30qui sont plus susceptibles
23:32de subir des impayés de loyer ?
23:35Honnêtement, dans notre parc,
23:37on ne voit pas forcément
23:38des typologies de locataires.
23:40Il n'y a pas le locataire
23:42mauvais payeur.
23:44Après, il y a plus souvent
23:45des difficultés de paiement
23:46que des vrais problèmes
23:48qui se résoutent assez facilement.
23:50Avec, comme vous le disiez,
23:52c'est des discussions
23:53avec les locataires
23:54et à la fin,
23:55ça se passe assez bien.
23:57Aujourd'hui, je ne pense pas
23:58que ce qui freine
23:59le marché locatif,
24:00même si on en parle beaucoup,
24:02c'est la peur des impayés.
24:03C'est un risque
24:04qui est assez minime
24:05et il y a plein de façons
24:06de se protéger
24:07de ce risque-là.
24:08Le marché locatif
24:09a quand même des fondamentaux
24:11qui sont très bons aujourd'hui.
24:12On a un système bancaire
24:14en France
24:14qui est exceptionnel
24:15comparé à d'autres pays.
24:16On emprunte
24:17avec des taux fixes
24:19sur 20-25 ans.
24:20On met assez peu d'apports
24:22comparé à d'autres marchés.
24:23La fiscalité reste aujourd'hui
24:25correcte.
24:26Par contre,
24:27je pense que ce qui manque
24:27à tout le monde,
24:28que ce soit sur l'immobilier
24:29ou de façon plus générale,
24:30c'est de pouvoir avoir
24:31de la stabilité
24:31dans les projections qu'on a.
24:33C'est l'instabilité
24:34qui met du stress
24:35sur le marché.
24:36On a besoin de savoir
24:38où on va,
24:38comment on se projette
24:39parce que les conditions
24:40actuelles sont bonnes.
24:41On va juste savoir
24:42qu'elles vont rester bonnes
24:43et qu'on va de plus en plus
24:44encourager les propriétaires
24:46à investir et rénover
24:48et donner plus de facilité
24:49de s'adapter
24:50au marché des locataires
24:51qui évoluent.
24:52Bruno,
24:52il nous reste une minute.
24:53Juste un dernier mot,
24:54je sais, j'aurais aimé
24:55qu'on ait eu beaucoup plus
24:56de temps comme tous les jours.
24:58Comment vous pourriez
24:59convaincre ceux
25:00qui nous écoutent
25:00et qui nous regardent
25:01de venir sur ce marché locatif ?
25:04Je dirais ceux
25:04qui ont la vraie phobie
25:06des impayés,
25:07pour eux,
25:07c'est une vraie crainte.
25:08Il faut absolument
25:08prendre une garantie
25:10loyer à payer
25:10parce que ça va couvrir
25:11le défaut de trésorerie.
25:13Il y en a qui ont peur
25:14parce qu'ils ont des crédits
25:15à payer.
25:16Il ne faut même pas
25:16se poser la question.
25:17On prend une GLI,
25:18il y a des contraintes
25:18mais il faut accepter
25:19les contraintes.
25:20D'autres qui ont peur
25:21des impayés,
25:22ça reste un peu
25:23dans leur esprit
25:23mais bon,
25:24ils arrivent quand même
25:24à en vivre.
25:26Là, il faut aussi
25:27prendre soit un garant physique
25:28ou éventuellement
25:29un visa de ses compatibles
25:29ou une protection juridique
25:30qui permette de se protéger
25:32juridiquement
25:33et de mettre en place
25:33des actions judiciaires.
25:35Mais par contre,
25:36si on prend l'exemple
25:37de la protection juridique
25:38spécifique pour les bailleurs,
25:39elle ne va pas vous indemniser
25:40comme un assureur.
25:41Elle va mettre en place
25:42toutes les procédures.
25:42Donc ça, c'est déjà très bien
25:44et nous, on conseille
25:45à tous nos investisseurs
25:45d'avoir une protection juridique.
25:47On en propose une spécifique
25:48sur M. Gault
25:49qui a été construite
25:50pour les bailleurs.
25:51Voilà, donc on a tous
25:52de toute façon une crainte
25:53au niveau des impayés
25:54parce que ça peut nous arriver,
25:55on peut être dans ce pourcentage-là
25:56mais voilà,
25:57donc il faut,
25:58par rapport à son acceptance
26:00du risque,
26:02mettre en face
26:02la bonne garantie
26:03pour essayer
26:04de vivre sereinement
26:06son bien-être.
26:08Mais bien sûr,
26:09n'ayez plus peur
26:10des impayés
26:11et appelons à une forme
26:13de stabilité fiscale
26:15ou au moins déjà
26:16du soutien fiscal
26:18pour nos amis propriétaires
26:19bailleurs.
26:20Merci d'avoir été avec nous.
26:22Bruno Campegrèl,
26:22président de M. Hugo et Mamala,
26:24cofondatrice de Beanstock.
26:26Les experts de l'IMO,
26:26c'est terminé pour aujourd'hui
26:27et on revient demain
26:29sur BFM Business.
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