- il y a 2 jours
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:06Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours sur BFM Business à l'heure de votre déjeuner entre midi et midi 30, une demi-heure.
00:12Pour parler de notre immobilier, de nos logements, mais pas que, on va aussi parler de nos bureaux, de notre immobilier tertiaire.
00:20Parce qu'aujourd'hui on vous propose une émission spéciale, Simi, le salon de l'immobilier d'entreprise qui démarre demain et ce jusqu'au 11 décembre.
00:29exceptionnellement à Paris-Porte de Versailles, donc pas très loin de nos studios de BFM Business.
00:34Peut-être que j'aurais le temps d'y aller pour une fois, sait-on jamais.
00:36On va passer tout le temps de cette émission à décortiquer le marché du bureau en 2025, ses perspectives pour 2026.
00:43Et vous allez voir, on va vous intéresser avec ces sujets-là parce que ça nous concerne tous.
00:48Il y a bien des moments où on va au bureau, un peu moins qu'avant, mais il y a bien des moments où on va au bureau.
00:52Allez, on y va tout de suite, c'est l'heure du débat.
00:59Et à mes côtés, Vincent Bollard, CEO de Night Frank France.
01:03J'ai toujours du mal avec ça.
01:05Bonjour Vincent.
01:05Ça va de mieux en mieux.
01:06Ça va de mieux en mieux.
01:07Mathias Navarro, cofondateur et dirigeant de Redman.
01:10Bonjour Mathias.
01:10Bonjour Marie.
01:11Et Victor Caro de Comet.
01:13Bonjour Victor.
01:14Bonjour Marie.
01:15Trois hommes formidables à mes côtés aujourd'hui pour décortiquer, je le disais, ce marché de l'immobilier d'entreprise,
01:20mais plutôt du bureau spécifiquement.
01:22On va prendre le temps d'en parler parce que c'est quand même un segment qui a subi,
01:27je ne sais pas s'il faut dire subi, vous allez me le dire, des changements majeurs.
01:32Allez, c'est quoi ces 4-5 dernières années, Covid oblige, crise inflationniste oblige.
01:37Est-ce qu'on peut déjà se dire c'est quoi aujourd'hui l'immobilier de bureau en France,
01:41les grandes mutations qu'on a vécues ces 4-5 dernières années-là ?
01:45Messieurs, je ne sais pas lequel de vous souhaite commencer.
01:48Vous ne battez pas sur toi.
01:49Allez, on y va Vincent.
01:50Non, non, non, après le Covid, c'est évidemment un recentrage géographique vers Paris-Intramuros,
01:58ça c'est clair, clair et net.
02:01Donc un peu, on va dire, une désertion de la première voire de la deuxième couronne,
02:05donc des mouvements géographiques, ça c'est clair et net.
02:08Le deuxième aspect, je pense, c'est effectivement un immobilier très attractif.
02:12On est là pour recruter des talents, des clients,
02:15et c'est vrai qu'il y a une nouvelle dimension de service à l'intérieur des immeubles de bureaux
02:18qui est apparue de façon tout à fait flagrante.
02:22Et là-dessus, l'immobilier est extrêmement progressé.
02:25Et évidemment, tout autour, la démarche environnementale qui s'inscrit pour les utilisateurs,
02:31évidemment pour les investisseurs.
02:32Mais enfin, on a beaucoup dit quand même, à un moment, on n'aura plus besoin de bureaux.
02:35Si la crise du Covid nous a appris une chose, c'est qu'on aura toujours besoin de se loger
02:38et qu'on n'aura peut-être pas toujours besoin de bureaux.
02:41Je pense que c'est important de répondre par un an qui n'a jamais été considéré dans l'immobilier de bureaux,
02:48en tout cas pas par les grands acteurs de l'immobilier de bureaux,
02:50ceux qui le font et ceux qui le commercialisent, c'est l'usage.
02:52L'usage est la réalité de celui qui va au quotidien l'utiliser du bureau.
02:56Moi, je mentionne deux points.
02:57Le premier point, c'est que l'usage a complètement changé.
03:00Et que ce qu'on réalise depuis cinq ans, c'est que le bureau doit de moins en moins être un bureau,
03:04élément de mobilier derrière lequel je vais travailler seul.
03:06Le bureau est de plus en plus non plus un lieu de production,
03:09où je travaille seul, où je veux donc ne pas être dérangé.
03:11Mais c'est un lieu de collaboration.
03:12Mais un lieu de collaboration et de sociabilisation.
03:15La collaboration, évidemment, parce que la collaboration,
03:16je pense qu'on réalise tous qu'à distance, ça se fait assez mal
03:20et que c'est maximum 45 minutes pour une visio et qu'au-delà,
03:23juste tout le monde est connecté.
03:24Et la sociabilisation qui est un point crucial,
03:26puisque la génération de nos parents ou de nos grands-parents,
03:28lorsqu'elles travaillaient dans une entreprise,
03:30elles travaillaient pendant toute sa carrière.
03:31Elles faisaient peut-être dix ans, mais ne changeaient pas tous les trois à cinq ans,
03:33sinon on les considérait comme instables.
03:35Désormais, c'est exactement l'inverse.
03:37Si je passe plus de trois à cinq ans dans une entreprise,
03:39on va me dire que soit je suis fast-track,
03:41soit je suis en pleine progression avec une carrière fulgurante,
03:45soit je n'ai juste pas d'ambition, on va se demander ce qui se passe.
03:47Donc la sociabilisation est clé.
03:48Plus de trois à cinq ans ?
03:49La sociabilisation est clé parce que désormais...
03:50Mais c'est horrible, ça fait dix-huit ans que je suis à BFM !
03:53Mais Marie, beaucoup d'ambition, ça on le sait.
03:55Mais c'est un enjeu clé, c'est-à-dire que d'un point de vue,
03:57le premier point, c'est d'un point de vue usage,
03:58ce qu'on réalise bien, c'est que désormais,
04:00le bureau doit être un lieu de collaboration et de sociabilisation
04:02et qu'il faut donc le repenser dans sa profondeur.
04:04Et le deuxième point, c'est un point davantage de modèle.
04:08Moi, je pense que le modèle économique du bureau doit complètement changer.
04:10Mais on en reparlera peut-être.
04:12C'est vrai.
04:13J'aime bien le regard de Mathias.
04:14Je suis d'accord.
04:15Je pense que l'usage va être au centre des problématiques de l'immobilier tertiaire.
04:19Après, je pense que c'est intéressant,
04:21parce que tu parlais d'il y a quatre, cinq ans,
04:23c'est quoi les dynamiques dans lesquelles l'immobilier tertiaire se trouve aujourd'hui ?
04:28D'ailleurs, comme l'immobilier aussi de logement.
04:30Et il y a quelques grandes dynamiques qui viennent challenger,
04:35en fait, cette typologie d'immobilier.
04:36Il y a déjà le stock qui est immense.
04:39Et il y a quand même des chiffres qui indiquent qu'aujourd'hui,
04:43il y a 120% du parc qui existe par rapport à 2050.
04:46Donc, on a trop d'immobilier tertiaire.
04:48C'est ça le sujet.
04:49Il y a quand même une vacance,
04:50parce qu'on tourne autour du pot depuis tout à l'heure,
04:51en parlant d'usage, de machin, de truc.
04:54C'est un sujet central.
04:55Il y a de la vacance.
04:57C'est un gros sujet.
04:57On connaît les millions, etc.
04:58Mais il y a un autre sujet qui est l'obsolescence,
05:00qui est encore plus important que la vacance.
05:02C'est-à-dire l'immobilier qui est encore occupé,
05:04mais qui a vocation à se vider encore petit à petit.
05:07Donc, il y a le sujet du stock,
05:09qui est vraiment surdimensionné.
05:11Il y a le sujet de la démographie.
05:13La démographie, c'est un énorme marqueur des années qui viennent
05:16par rapport à la démographie générale
05:18et la démographie finalement des personnes actives en France
05:24qui atteignent difficilement, mais doucement, un plateau
05:28et qui vont bien évidemment structurer les besoins
05:33en mètre carré de bureaux dans les années à venir.
05:37Et je suis parfaitement d'accord.
05:37Effectivement, il y a une concentration finalement
05:40sur de l'immobilier qui est de l'immobilier de qualité,
05:43l'immobilier qui a été transformé,
05:45ou l'immobilier neuf quand c'est encore possible d'en faire,
05:46et l'immobilier avec des services pour pouvoir répondre
05:49à des usages qui sont attendus.
05:51Mais il y a encore des gens qui veulent investir
05:53en immobilier tertiaire ?
05:55Alors, je vais donner deux, trois chiffres.
05:56Les volumes d'investissement cette année
05:58en immobilier d'entreprise,
06:00on pense atterrir aux alentours de 13 milliards.
06:03Donc, c'est trois fois moins qu'il y a quelques années.
06:05On est bien d'accord.
06:06Dans le même temps, l'immobilier, on va dire,
06:09résidentiel au sens large,
06:11est passé de 3 milliards à 7 milliards.
06:14Donc, il y a une vraie distribution.
06:15Et en immobilier d'entreprise qui regroupe,
06:16on va dire, trois classes d'actifs majeurs,
06:18le bureau, le commerce et la logistique,
06:21le bureau, cette année, il ne fait que 40 milliards.
06:23Enfin, que 40 milliards,
06:24alors que pendant des années,
06:25il a fait 70, 75, voire 80 %.
06:28Donc, il n'y a pas de désamour pour le bureau.
06:31En revanche, on est plus sélectif.
06:32On a toujours des investisseurs qui veulent du bureau,
06:35notamment dans Paris,
06:36ou dans certaines villes de la Première Couronne,
06:39ou des villes de Provence.
06:40En revanche, effectivement,
06:42on regarde cette obsolescence du stock,
06:43comme le dit Mathias.
06:44On regarde les taux de vacances.
06:47Aujourd'hui, il y a à peu près 6 millions de mètres carrés
06:49qui sont vacants, Île-de-France.
06:50Et il y en a à peu près 30, 40 %
06:53qui sont vacants depuis plus de 4 ans.
06:54Donc, maintenant, il faut qu'on trouve ensemble,
06:56et c'est notre défi à tous,
06:57des solutions pour tout ça.
06:58Mais c'est surtout, moi, ma question,
07:00c'est ceux qui étaient propriétaires de ces bureaux
07:03qui ne veulent pas trop les vendre
07:04parce qu'ils ont peur de faire des grosses moins-values,
07:06on va dire comme ça.
07:07Il y en a encore, là,
07:08parce qu'on a beaucoup dit
07:09tant que je n'ai pas vendu, je n'ai pas perdu.
07:11Est-ce que ce n'est pas aussi ça,
07:11ce problème de cet immobilier tertiaire inoccupé
07:15de ceux qui se regardent en se disant
07:17est-ce qu'à un moment donné,
07:18ce sera le moment de vendre, le moment d'acheter ?
07:20Bien sûr.
07:21Pour moi, ce qu'on appelle l'immobilier du Grand Paris,
07:24on ressemble bien un peu à un mouchoir
07:26sur l'immobilier de seconde ou troisième couronne,
07:30ce sont des actifs dont le challenge
07:32va savoir ce qu'on va pouvoir en faire
07:34quand ils ne sont pas,
07:35parce qu'il y a quand même aussi des grosses tendances.
07:36La tendance, notamment, du Grand Paris Express
07:38aussi qui va peut-être rebattre quelques cartes.
07:41On l'attend, parce que là,
07:42j'ai dit 18 ans à BFM Business,
07:45et là, ça fait 10 ans qu'on me parle
07:47des super avantages du Grand Paris Express.
07:50Je les vois, je les vois.
07:50Il y a certaines zones qui vont quand même
07:52avoir retrouvé du souffle, je dirais,
07:54mais globalement, il y a effectivement
07:55beaucoup, beaucoup d'immobiliers tertiaires
07:57pour lesquels il va falloir trouver une seconde vie
08:01et sur lesquels il faut pousser,
08:03bien évidemment, à la transformation,
08:05pas forcément d'ailleurs en logement,
08:07on parle beaucoup de transformation en logement,
08:08mais on peut transformer en beaucoup d'autres choses.
08:09Et là-dessus, il y a encore beaucoup à faire.
08:12L'État vient de passer quand même,
08:13il y a quelques mois, une loi,
08:15la loi d'Aubier,
08:15qui va aider à cette transformation,
08:17mais il y a encore un énorme chemin à faire
08:19pour pouvoir rendre ces transformations
08:21tout à fait massives.
08:22Et vous pas ?
08:23Sur le sujet de la vacance,
08:24la vacance, lorsqu'on regarde,
08:25évidemment, il y a une grande déconnexion
08:27entre la vacance en plein centre de Paris,
08:28le QCA et Paris Extramuros.
08:32Pour autant, le taux de vacances dans le QCA
08:34a fait fois deux en l'espace de quelques années.
08:36Quartier central des affaires, j'arrête pas de m'enverter.
08:36Celui à la défense, pardon,
08:37c'est mon petit lexique.
08:39C'est-à-dire le huitième et neuvième arrondissement,
08:41le huitième, neuvième, deuxième arrondissement.
08:42En douze mois, il a doublé.
08:43Voilà, en douze mois, il a doublé.
08:44Donc déjà, il faut réaliser
08:45qu'il y a certes une polarisation
08:48avec de l'hypercentralité
08:50et à côté de ça, des zones plus périphériques.
08:52Pour autant, le QCA n'est pas non plus là
08:56à être dans une situation
08:56où chaque mètre carré qui est mis sur le marché
08:58trouve tout de suite premier point.
09:00Deuxième point,
09:01on voit que derrière la vacance de niveau 1
09:03qui est celle dont on parle,
09:03la vacance de 10 à 11 % à la maille
09:05de la région Île-de-France,
09:07il y a la deuxième vacance
09:08qui pour moi est la plus passionnante,
09:09qui est la vacance de niveau 2,
09:10qui est la vacance grise.
09:11C'est sur 100 unités de surface
09:13qui sont louées
09:13et qui ne tombent donc pas
09:16dans la vacance dont on se parle,
09:17quels sont ceux qui sont réellement utilisés.
09:19Vincent, évidemment,
09:20aura une super équipe dont on parle.
09:21Attendez, attendez,
09:21on va avoir la courbe en M.
09:23La courbe en M, évidemment.
09:24Mais j'adore la courbe en M.
09:25C'est que le point crucial,
09:27à mon sens,
09:28et notamment qui explique
09:29le développement actuel
09:30de très belles entreprises
09:31comme Sora,
09:31qui va aider des entreprises
09:32qui ont déjà eu leur surface
09:33à les remettre sur le marché,
09:35ce que l'on réalise bien aujourd'hui,
09:36c'est que derrière un mètre carré
09:37qui est sur le papier occupé,
09:39il y a en réalité une courbe en M
09:40avec une occupation
09:41qui est avant tout focalisée
09:42sur deux journées
09:43que sont les mardis et les jeudis,
09:44un peu les mercredis,
09:45les lundis et les vendredis,
09:46sensiblement moins,
09:47notamment le vendredi,
09:48télétravail notamment,
09:49le week-end.
09:50Parce qu'on le refait,
09:51version courte,
09:52en gros, pourquoi en M ?
09:53On va vraiment se le dessiner
09:54pour que ce qu'il y a...
09:55Je suis content que cette courbe vous ait marqué.
09:56Moi, j'adore,
09:56Victor, il m'a appris un truc de dingue.
09:58En gros, le lundi,
09:59il n'y a personne
10:00parce qu'on est tous en télétravail.
10:01Ce qui est un petit manche moins le cas,
10:02mais en tout cas,
10:03il y a moins de gens le lundi que le mardi.
10:04Le mardi, tout le monde est là,
10:05ça remonte.
10:14Je m'explique qu'on ne peut pas diviser par deux.
10:15Si on a un taux d'occupation moyen de 40%,
10:17on ne peut pas diviser par deux.
10:18Si on se fasse du bureau,
10:19ça ne fonctionne pas comme ça.
10:20En revanche,
10:21et c'est là que c'est l'élément central,
10:22derrière le besoin de changement d'usage,
10:24c'est la flexibilité qui est nécessaire.
10:26Donc moi, si je dois être dans le débat
10:28et challenger,
10:28je ne suis pas sûr qu'un mètre carré
10:30complètement rigide de main
10:31en plein centre de Paris
10:32sera toujours beaucoup plus attractif
10:34qu'un mètre carré
10:35beaucoup plus périphérique,
10:36mais beaucoup plus flexible.
10:37On a conviction,
10:38notre conviction chez Comet,
10:39on y spécialise des espaces de formation,
10:42des espaces de compétitivité,
10:44de salles de réunion,
10:45de séminaires externalisées,
10:46qu'on va l'occuper une journée.
10:47Mais je suis convaincu que demain,
10:48une entreprise qui,
10:49hier, louait 20 000 mètres carrés en rigide,
10:51voudra 10 000 mètres carrés,
10:53donc moitié moins,
10:54mais avec la capacité à flexibiliser,
10:56notamment l'usage salle de réunion
10:57et l'usage poste de travail
10:59dans le même ensemble.
11:00Et ça, on le voit aujourd'hui.
11:01Ensuite, je lâche le micro.
11:02Mais on le voit,
11:02on voit des entreprises qui,
11:06notamment la semaine dernière,
11:07on reçoit une demande,
11:08une entreprise qui a pris des bureaux à Putot,
11:10qui était dans Paris,
11:10qui a pris des bureaux à Putot,
11:11mais qui nous demande désormais
11:12une salle de réunion par semaine
11:14chez nous, en plein centre de Paris,
11:15dans l'un de nos comètes centraux.
11:16Je pense que c'est l'une des autres histoires
11:18et qu'il y a une histoire
11:19qui est être capable de payer
11:21plus de 1 000 euros du mètre
11:22pour du QCA,
11:23mais je pense qu'une autre,
11:23pour le cadre de la centrale des affaires,
11:25mais qu'une autre version de l'histoire,
11:26c'est accepter la périphérie,
11:28mais en revanche,
11:28avec une flexibilité beaucoup plus importante
11:30et de la centralité quand j'en ai besoin.
11:31Mais c'est un sujet, ça,
11:32que, enfin, pour le coup,
11:34comment aussi je conçois le bureau demain ?
11:36C'est-à-dire qu'on rappelle
11:36que pour les entreprises,
11:38c'est le premier poste de dépense
11:39derrière les salaires.
11:40Est-ce que les entreprises
11:41sont encore effectivement
11:42très enthousiastes
11:43à s'engager sur des baux
11:45qui sont, on l'a souvent dit,
11:46très flexibles
11:47et avec des besoins
11:49qui sont quand même, eux,
11:50très flexibles
11:51en fonction de la santé aussi financière
11:52de l'entreprise,
11:53du nombre de salariés,
11:54de la nécessité de recourir
11:55ou non au télétravail ?
11:56Comment on conçoit
11:57cet immobilier de bureau aujourd'hui ?
11:58Comment on conseille
11:59ceux qui prennent ces décisions,
12:01les directeurs immobiliers
12:02des entreprises,
12:03pour que ça s'adapte à eux en fait ?
12:05Est-ce que c'est la fin du bureau ?
12:06Ça fait pareil des années
12:07qu'on parle du co-working,
12:09des espaces collaboratifs,
12:10machin, etc.
12:12Est-ce que c'est finalement
12:12ça l'avenir ?
12:14Oui, mais tous les directeurs immobiliers
12:15en ont pris la direction
12:17depuis déjà pas mal de temps.
12:19Aujourd'hui,
12:20quand on va voir
12:20un grand directeur immobilier,
12:21il ne vous parle pas de mètre carré,
12:23il vous parle certes de mètre carré,
12:24mais il vous parle de taux de flex.
12:26De taux de flex ?
12:26De taux de flex
12:27pour savoir quelle va être
12:28l'occupation
12:29des postes de travail,
12:31comme le disait Victor.
12:32On est vraiment
12:33dans la définition
12:34d'un cahier des charges
12:35qui n'intègre pas
12:36juste un effectif
12:38et des mètres carrés
12:38qui vont en face.
12:39On va beaucoup,
12:40beaucoup,
12:40beaucoup plus loin que ça.
12:41Et il y a
12:42mille critères
12:43qui rentrent en ligne de compte,
12:45la dessert-transport,
12:46on fait des space planning,
12:47enfin bref,
12:48tout ça,
12:48ça fait partie aujourd'hui
12:49du cahier des charges
12:50minima
12:51que n'importe qui doit faire
12:53dès lors qu'il se lance
12:54dans une recherche immobilière.
12:55Mais plus aujourd'hui
12:56qu'avant ou pas ?
12:57Quand même ?
12:58Ah oui,
12:58parce qu'aujourd'hui,
12:59je pense que le flex
13:00est tout à fait entré
13:01dans les mœurs
13:02de beaucoup.
13:03Enfin, je ne sais pas vous,
13:04mais chez nous,
13:05il y a évidemment du flex,
13:06il y a du télétravail
13:06plus du flex.
13:08Donc voilà,
13:09il faut gérer les pics
13:09comme le disait Victor
13:10et il faut gérer aussi
13:12effectivement
13:13des moments de convivialité
13:15où on va louer
13:17une salle de réunion
13:18ou un endroit,
13:19un tiers-lieu
13:20où que ce soit
13:21pour créer des événements
13:23ou pour travailler
13:23sur des projets,
13:24bien sûr.
13:24Et ça va aussi,
13:25de mon point de vue,
13:26mais j'imagine
13:27que vous n'allez pas
13:28me contredire,
13:28Mathias,
13:29dans la conception même
13:30du bâti en fait.
13:31Comment je rends
13:32finalement mon bureau
13:34adaptable aussi en fait
13:36et me dire
13:36je vais faire face
13:37à des évolutions de vie,
13:40on l'a vu.
13:41Et en fait,
13:41le bâtiment,
13:42il n'est pas là
13:42pour disparaître
13:43tous les 10 ou 15 ans
13:44et à chaque nouveau cycle.
13:45Il faudrait qu'on puisse
13:46aussi avoir
13:47des bâtiments
13:48qui s'adaptent
13:48dans le temps en fait.
13:49Oui,
13:50alors c'est l'idéal
13:51mais il y a déjà
13:52tout ce qui existe déjà
13:53et donc ce qui existe
13:54par définition,
13:55il faut faire avec ce qu'il y a
13:57et là-dessus,
13:58il y a très très peu
13:59parce que ça n'a jamais été
14:00un mantra puissant
14:03de se dire
14:04qu'il fallait
14:04que les bâtiments
14:05puissent passer
14:06des générations.
14:07Or,
14:07effectivement,
14:07on se rend compte
14:08aujourd'hui
14:08que si les immeubles
14:10n'ont pas vocation
14:10à passer des générations,
14:11c'est que ce ne sont pas
14:12vraiment des bâtiments,
14:12c'est des sortes de déchets
14:13et des actifs
14:14qui sont obsolètes
14:16à terme.
14:16Mais c'est comme ça,
14:18donc sur les bâtiments
14:19existants,
14:19on peut le travailler
14:20et sur les bâtiments neufs,
14:23en tout cas ceux
14:23qui peuvent encore être produits
14:25et il y en a quand même
14:25beaucoup moins,
14:26c'est effectivement
14:27normalement un impératif
14:28d'essayer d'anticiper.
14:30Alors on parle beaucoup
14:30de réversibilité,
14:32c'est très très compliqué
14:32d'aller jusqu'à la réversibilité
14:34immédiate,
14:34ça coûte beaucoup trop cher
14:35et on n'arrive pas
14:36à anticiper les besoins
14:37dans une ou deux générations.
14:39En revanche,
14:39anticiper le fait
14:40qu'il n'y ait pas besoin
14:41de tout casser
14:42pour dans 20 ans,
14:44dans 15 ans,
14:4520 ans,
14:4530 ans,
14:46transformer ce bâtiment,
14:47ça c'est possible aujourd'hui
14:49et c'est ce qu'il faudrait faire
14:50systématiquement
14:50sur les productions
14:52de nouveaux bâtiments.
14:53Victor ?
14:54Un point sur cette rigidité
14:54qui était votre question,
14:56qu'est-ce qui explique aujourd'hui
14:58qu'on ait une incapacité
15:00à se projeter davantage
15:01que par le passé ?
15:01Alors déjà,
15:02depuis 23 mois,
15:03on réalise qu'on peut faire face
15:04à des crises commerciales
15:06avec les États-Unis,
15:07des crises politiques
15:08évidemment en interne,
15:09des crises qui peuvent être
15:10des crises géopolitiques,
15:12mais ça déjà,
15:13évidemment ça ne nette pas,
15:14même si on peut considérer
15:15que cette instabilité
15:16elle a existé par le passé.
15:18Je pense un peu moins forte
15:19quand même que depuis deux ans
15:19et donc forcément
15:20moins de capacité à se projeter
15:22de ce point de vue-là.
15:23Mais la tendance
15:23dont on ne parle pas
15:24qui est celle
15:24qui aujourd'hui
15:25rend frileux
15:26toutes les directions générales
15:27de groupes du CAC 40,
15:28SBF 120 ou peu importe,
15:30c'est l'intelligence artificielle.
15:31Qui me dit que demain,
15:33mon entreprise
15:34sera toujours
15:35en position de pointe,
15:36même si je suis aujourd'hui
15:36le leader incontesté,
15:38même si je suis l'entreprise
15:39la plus tech
15:39et la plus avancée,
15:41la plus grosse
15:41des décacornes françaises,
15:43qu'est-ce qui me dit
15:44que demain,
15:44je serai encore là ?
15:45Rien.
15:46Et force est de constater
15:47qu'il n'y a pas une industrie
15:48aujourd'hui
15:48qui ne se pose pas la question
15:50à une maille beaucoup plus courte
15:51qu'un bague 3, 6, 9
15:52de réellement sa taille
15:55demain
15:55et sa position
15:56sur le marché.
15:57Donc,
15:58de ce point de vue-là,
15:59incapacité à se projeter
16:00sur des durées fermes longues.
16:02D'où le besoin
16:02d'avoir,
16:03je pense,
16:04pour maintenir
16:04le modèle économique
16:06de l'immobilier de bureau
16:06qui est en fait
16:07une obligation.
16:08On veut louer
16:08un loyer donné
16:09aussi élevé que possible
16:10sur une durée
16:11aussi longue que possible.
16:12Moi,
16:12je pense que pour maintenir
16:13ce modèle-là,
16:14il faut accepter,
16:15plutôt que de moyenner
16:16à la baisse
16:17en disant
16:17toutes les surfaces
16:18seront demain prises
16:18sur du 3, 6, 9,
16:19se dire
16:20on va louer
16:20beaucoup moins de surfaces
16:21sur du 9 en ferme,
16:23les 10 000 m²
16:24dont je parlais,
16:24mais à côté de ça,
16:25accepter de la flexibilité
16:26sur laquelle on peut d'ailleurs,
16:27lorsqu'on est un bon opérateur,
16:29générer beaucoup plus de valeur
16:30que le pur loyer.
16:31Premier point.
16:31Et deuxième point,
16:32c'est que les grandes directions
16:33immobilières des groupes
16:34du CAC 40
16:34avec lesquelles on parle
16:35quotidiennement
16:36chez Comet,
16:41que la tendance,
16:42elle est de se dire
16:42je réduis les surfaces,
16:43je mets du flex,
16:44pour être très concret,
16:45je mets davantage
16:46de salles de réunion
16:47de moins de 8 personnes
16:48parce que celles-là
16:49sont très utilisées
16:50pour des durées très courtes
16:51et en revanche,
16:52toutes les salles de réunion
16:52de plus de 10 personnes
16:53ou quasiment toutes
16:54par la salle de bord,
16:55je les externalise
16:56parce que le coût réel
16:57à l'occupation,
16:58à l'usage
16:59est catastrophiquement élevé.
17:01Vincent, je voyais...
17:02Non, non,
17:03mais je suis tout à fait d'accord
17:04avec ce que je viens de dire Victor.
17:05On a effectivement produit
17:06une étude
17:07assez récemment
17:10qui est complètement
17:10sur ce thème-là.
17:12Effectivement,
17:13il y a des tas de mètres carrés
17:13qui ne sont pas utilisés,
17:15notamment les grandes salles
17:15de réunion, etc.
17:16Donc, c'est pour ça
17:17que quand on accompagne
17:18des directeurs immobiliers
17:19dans leur recherche,
17:20tout ça,
17:20on le passe au crible,
17:21évidemment,
17:22avant de mettre le nez d'or,
17:23bien sûr.
17:23Et ma question derrière,
17:25elle va sur cette...
17:26Enfin, réemploi,
17:28comment vous le dites,
17:30de ces bureaux
17:30qui finalement auront
17:32de toute façon
17:33ces sièges,
17:34en tout cas,
17:34qui vont se rétrécir.
17:35Comment je les reconvertis ?
17:37Et ça va être là le sujet.
17:38Vous parliez
17:39des transformations
17:39de bureaux en logement.
17:41Là encore,
17:42serpent de mer,
17:42parce qu'on sait très bien
17:43que l'équilibre budgétaire,
17:44il n'est toujours pas là,
17:45en fait,
17:45l'équilibre économique
17:46pour tous ceux qui vont...
17:47Voilà.
17:47Comment je fais
17:48pour me dire,
17:50j'ai toujours besoin de bureaux,
17:51mais moins qu'avant,
17:52mais pas aux mêmes endroits
17:53non plus.
17:54comment je fais pour que ça cohabite
17:56et que je crée la ville de demain
17:58avec aussi des élus locaux
17:59qui luttent de plus en plus aussi
18:02pour le logement,
18:04pas contre le bureau,
18:05mais pour le logement.
18:06Comment,
18:07dans vos métiers respectifs,
18:08on arrive finalement
18:09à trouver cet équilibre
18:11dans le maillage territorial ?
18:13Alors,
18:14moi,
18:14je ne suis pas totalement d'accord
18:15sur le fait que ça ne marche pas.
18:17Ça marche,
18:17il y a des opérations
18:18qui se font.
18:20Là où je disais
18:20qu'il y a un énorme problème,
18:21c'est que c'est l'organisation générale
18:23qui fait que ça bloque.
18:25Ce qui bloque,
18:26c'est que pour l'instant,
18:27et toujours,
18:28un mètre carré de bureau,
18:29ça rapporte à une collectivité.
18:31Un mètre carré de logement,
18:32ça coûte à une collectivité.
18:33C'est ça le problème.
18:33À cause des services qui vont avec,
18:35vous allez me dire ça.
18:35Oui, mais il y a la taxe foncière aussi
18:37pour les logements.
18:38Oui, mais globalement,
18:40ça coûte d'avoir du logement
18:41et ça rapporte d'avoir du bureau.
18:43Et donc,
18:44tant que ce paradigme global
18:46n'aura pas été changé,
18:47ça sera toujours difficile
18:49de transformer
18:50les bureaux en logement.
18:53Après,
18:54ça marche ponctuellement,
18:55ça marche dans les cœurs de villes
18:56parce qu'il y a de la valeur.
18:58Donc,
18:58il y a des réservoirs de valeur
18:59à aller transformer.
19:01Ça marche beaucoup moins bien,
19:02bien évidemment,
19:02plus on s'éloigne des cœurs de villes
19:04parce qu'il n'y a plus
19:05ces réservoirs de valeur.
19:07Mais voilà,
19:07c'est toute une structuration.
19:09On pourrait rentrer dans le détail
19:10sur les problématiques fiscaux,
19:11les problématiques techniques,
19:12etc.
19:12Ça peut marcher,
19:14ça doit marcher,
19:15mais il faut en avoir une volonté.
19:17Je parlais tout à l'heure
19:17de la voie de Daubier,
19:18c'est vraiment un premier pas
19:18très important
19:19sur la transformation,
19:20pouvoir alléger les PLU,
19:22etc.
19:23Les plans locaux d'urbanisme.
19:24Voilà,
19:24les plans locaux d'urbanisme.
19:25Je suis Marie-Lexique.
19:26Pour pouvoir autoriser les maires
19:28à faire des exceptions
19:29par rapport à ça,
19:30on a levé les contraintes
19:31sur les copropriétés,
19:32etc.
19:32Il faut aller beaucoup plus loin.
19:33Il y a des sujets de TVA,
19:34notamment,
19:35à régler.
19:35Ce n'est pas normal
19:36que les logements issus
19:37de reconversion
19:37soient accès à 20% de TVA,
19:39etc.
19:39Il y a plein de choses à faire,
19:41mais il y a déjà
19:43ces millions de mètres carrés.
19:44Il y aura beaucoup plus
19:45de millions de mètres carrés
19:46supplémentaires
19:47d'ici quelques années vacants.
19:48Il va bien falloir
19:49en faire quelque chose.
19:49Mais c'est un vrai sujet,
19:50celui de la cohabitation
19:51entre le résidentiel
19:52et le bureau.
19:53On a démarré
19:55en parlant du fameux QCA,
19:57le quartier central des affaires.
19:58Moi, j'ai l'impression
19:59que ces crises immobilières
20:00qu'on vient de vivre,
20:02elles nous ont rappelé
20:02les fondamentaux.
20:03Nos bureaux,
20:04on n'a pas forcément envie
20:05qu'ils se retrouvent
20:06tous en périphérie.
20:07Finalement, assez peu de logements
20:08et on a envie
20:10que tout soit mélangé.
20:11Moi, je les vois,
20:12ces éco-quartiers
20:13où on nous promet
20:14du résidentiel,
20:16du bureau,
20:16des salles de sport,
20:17des commerces,
20:17des machins, des trucs.
20:18La réalité aujourd'hui,
20:19c'est ça que demandent les gens.
20:21Comment vous arrivez, vous,
20:22à fabriquer ça ?
20:23Encore une fois,
20:24je passe pour une vieille cruche
20:25parce que c'est hyper vieux,
20:26mais je me souviens d'un jour
20:27visite chez un grand conseil
20:28en immobilier d'entreprise
20:29qui me sort un truc
20:30à la Minority Report.
20:32Oui, j'ai des références anciennes.
20:33On regarde les domiciles
20:35de tous les salariés
20:36et on essaie de choisir
20:37le futur siège de l'entreprise
20:39pour que ça coïncide
20:40plus ou moins
20:41avec les lieux d'habitation
20:43des salariés.
20:44Enfin, il y a un vrai sujet
20:45autour de ça.
20:46Comment vous arrivez
20:46à imaginer l'immobilier,
20:48le bureau de demain
20:49dans ces conditions-là
20:50alors qu'on voit
20:50que c'est quand même difficile
20:53et c'est un euphémisme ?
20:55Ça va dépendre aussi
20:56de la maille
20:56à laquelle vous consommez du bureau.
20:58Si vous consommez du bureau
20:59pour une durée longue,
21:01c'est-à-dire pour y mettre
21:02vos bureaux,
21:02vous avez besoin
21:03que ce soit extrêmement bien placé
21:05d'un point de vue localisation.
21:06Et d'ailleurs,
21:07sur le point que vous mentionnez,
21:08sur cette cohabitation
21:09entre du résidentiel
21:09et du bureau,
21:10il y avait une très bonne étude
21:11de McKinsey
21:11publiée il y a deux ans
21:13à l'été 2023
21:14qui mentionnait
21:14que l'un des facteurs
21:16de résilience supplémentaires
21:17de villes comme Paris
21:18par rapport à New York,
21:19c'est justement
21:20cette imbrication
21:21entre ces surfaces
21:22tandis qu'à New York,
21:22on va avoir tendance
21:23à avoir une heure de...
21:24Le quartier des affaires
21:25et on a une arrêt.
21:27Et que c'est l'un des vrais
21:28facteurs de résilience
21:28des zones.
21:29Et ensuite,
21:30je pense que ça va encore une fois
21:30dépendre de la durée
21:31sur laquelle vous allez
21:32consommer le bureau.
21:32Si vous le consommez
21:33pour une heure,
21:34vous avez besoin
21:34qu'il soit extrêmement central,
21:36c'est-à-dire qu'il soit central
21:36mais pas par rapport
21:37à votre logement,
21:37par rapport à votre bureau.
21:38Si vous le consommez en externe.
21:40Si vous le consommez
21:40pour des années,
21:41c'est-à-dire que vous signez
21:42un bail long,
21:43là vous avez besoin
21:43en effet que ce soit proche,
21:44en tout cas accessible
21:45et sur des bons de transport.
21:46Mais donc c'est le sens de l'histoire.
21:47On a démarré,
21:47Vincent disait,
21:48on a démarré notre entretien
21:49en disant en fait
21:50c'est quand même
21:51le retour en force aussi
21:52de ce QCA
21:53ou en tout cas cette résilience.
21:56Et j'ai l'impression
21:56que quelle que soit
21:57la région française
21:58qu'on regarde,
21:59on a quand même
21:59ce retour
22:01dans les centres-villes
22:02en fait du bureau aujourd'hui.
22:04Pardon,
22:04mais entre ces deux durées,
22:06la consommation à l'heure
22:07ou à l'année,
22:08la consommation à la journée,
22:09elle vous permet
22:10d'être beaucoup plus flexible.
22:11Si vous vous déplacez
22:12pour une journée
22:13pour aller vivre une journée
22:14de séminaires,
22:15de réunions,
22:15d'événementiel
22:15et je ne suis pas en train
22:16de faire du commercial évidemment,
22:18vous allez accepter
22:18de vous déplacer
22:19un peu plus loin.
22:19Évidemment,
22:20vous ne marcherez pas
22:20pendant une demi-heure
22:21dans la Cambrousse.
22:22En revanche,
22:23vous pouvez être
22:23sur des nœuds de transport
22:24qui sont un peu plus secondaires.
22:25Donc je pense qu'il y a aussi
22:26une réponse à trouver là.
22:27Mais ça,
22:27c'est votre idée à vous,
22:28Victor.
22:28Je ne dis pas que c'est la mauvaise
22:29mais qu'il y a besoin
22:30qu'il y ait une espèce
22:31de pilier sur deux jambes,
22:32c'est-à-dire un,
22:33mon siège plus petit
22:35et deux,
22:36mon extérieur,
22:37ma salle extériorisée
22:39en centre-ville.
22:41Salle ou haute surface.
22:42La flexibilité permet en partie
22:43d'adresser le sujet géographique.
22:44Mais toutes les boîtes
22:45n'ont pas les moyens de le faire.
22:46Donc quand elles choisissent,
22:47par exemple,
22:48typiquement,
22:48quitte à choisir,
22:49je ne sais pas Vincent,
22:49ce que vous voyez,
22:50et il ne nous reste que deux minutes
22:51et c'est horrible
22:51parce qu'on aurait pu en parler
22:52pendant une heure.
22:53Mais il y a quand même
22:54ce sujet de cœur de ville
22:57aujourd'hui.
22:58Oui,
22:58alors,
22:59je ne veux pas tout contredire.
23:01En revanche,
23:02ce qui est à dire
23:02de cette mixité,
23:03elle est quand même
23:04très très parisienne.
23:06Il ne faut pas être
23:07trop hypocrite.
23:09Aujourd'hui,
23:09on a des villes
23:11de première ou deuxième couronne
23:12qui deviennent
23:13des no man's land
23:13en matière de bureaux.
23:14Ça ne sera que du résidentiel.
23:19Il faut arrêter
23:20en disant
23:20qu'on va avoir
23:21plein de bureaux
23:22et du résidentiel.
23:23Vraiment,
23:23il faut prendre les choses,
23:24ça ne marche pas.
23:26Voilà,
23:26on passe.
23:27C'est bien de le dire,
23:28Vincent.
23:29Comme le disait Mathias,
23:31on a encore vendu
23:32un immeuble de 20 000 m2
23:33de bureaux
23:33en péri-défense
23:34qui va être transformé
23:35en résidentiel
23:35il n'y a qu'un jour.
23:37Donc ça marche.
23:38Il faut une volonté
23:39des développeurs,
23:41mais surtout,
23:42il faut une volonté politique.
23:43Aujourd'hui,
23:44tant que
23:44un maire touchera
23:45de la taxe bureau
23:46en laissant un immeuble
23:48vacant
23:48depuis 4,
23:505,
23:506,
23:507 ans,
23:51il y a peu de chances
23:52que ça bouge.
23:53On a beaucoup de projets
23:54nous de transformation
23:56où il y a un problème
23:57effectivement
23:58de volonté politique.
23:59Là,
23:59on s'approche
24:00des municipales
24:01c'est un autre sujet
24:01mais même depuis plusieurs années
24:03où effectivement,
24:04la transformation
24:06paraît évidente,
24:07on est près
24:07de notre transport
24:08donc ça paraît
24:10aussi intéressant
24:11de pouvoir procéder
24:12à ces transformations
24:13parce qu'on est
24:14sur un cœur
24:14battant
24:15d'une collectivité
24:16mais il y a effectivement
24:17des blocages politiques
24:19et parce que
24:19ces blocages politiques
24:20sont principalement
24:21liés à des blocages financiers.
24:24C'est quand même fou
24:25parce que c'est vrai
24:26que spontanément
24:27il nous reste 50 secondes
24:28mais c'est pour ça
24:28qu'il faudrait l'aborder
24:29en fait
24:29cette question
24:30de l'enjeu aussi politique
24:32derrière.
24:33Et comme le disait Mathias
24:34il n'y a pas que le logement
24:35aujourd'hui
24:35il y a des immeubles
24:36de bureaux
24:37qui sont vacants
24:37il faudrait les transformer
24:38en logistique
24:39mais les maires
24:39vous répondent
24:40non je ne veux pas
24:41ça n'a pas rapporté
24:41l'emploi
24:42mais pourtant
24:43c'est la vitalité
24:43aussi d'une ville
24:44aujourd'hui
24:45tout est mixé
24:46je voudrais refaire un sujet
24:48c'est passionnant Vincent
24:49parce que je voudrais
24:49refaire un sujet
24:50sur aussi
24:50la transformation
24:51des garages
24:52des parkings souterrains
24:54en fait
24:55à Paris pour le coup
24:56en centre logistique
24:58logistique urbaine
24:58la logistique urbaine
24:59c'est passionnant
25:00on avait fait ça
25:00à l'occasion du CIPCA
25:01le salon d'immobilier bas carbone
25:03bon là on parlait du CIMI
25:04et il nous reste 12 secondes
25:05et je sens que mon réalisateur
25:06Albon va faire partir
25:07le jingle de l'émission
25:08ce qu'il est en train de faire
25:09pour dire Marie t'es toi
25:10s'il te plaît
25:10ce que je fais Albon
25:11avec beaucoup de tristesse
25:13mais comme je suis disciplinée
25:14je le fais
25:15merci à tous les trois
25:16Vincent Bollard
25:17CEO de Night Frank
25:19je vais jamais y arriver
25:20Night Frank ça suffit
25:22voilà c'est bien
25:23Mathias Navarro
25:24cofondateur et dirigeant
25:25de Redman
25:26et pour Comet
25:26on avait Victor Caron
25:27merci à tous les trois
25:28d'avoir été avec nous
25:30pour parler de cet immobilier
25:31de bureau passionnant
25:31on aurait pu y passer des heures
25:33si vous voulez encore en parler
25:34je vous le rappelle
25:34le CIMI qui démarre demain
25:36et jusqu'au 11 décembre
25:38pas très loin de chez nous
25:39à Paris
25:39porte de Versailles
25:40merci de nous avoir suivis
25:41les experts de l'IMO
25:42reviennent demain
25:43sur BFM Business
25:49Sous-titrage Société Radio-Canada
25:50Sous-titrage Société Radio-Canada
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