- il y a 3 jours
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:06Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business,
00:10une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements. Et comme tous les jours,
00:14ça commence par cette séquence qui vous concerne, professionnels de ce secteur de l'IMO au sens
00:20large, le pro de l'IMO, un témoignage terrain de vos métiers pendant quelques minutes par téléphone,
00:26en vision. Et aujourd'hui, on va parler rénovation énergétique. C'est bien de faire les travaux de
00:33rénovation à condition derrière de bien piloter nos bâtiments. On verra que c'est même la clé,
00:38ça ne sert à rien de rénover. Si on ne fait rien derrière, vous verrez tout ça dans quelques
00:42instants. Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour. On va être un peu monomaniaque aujourd'hui,
00:46on va rester sur ce sujet de la rénovation énergétique, mais on va se placer du point de
00:50vue du propriétaire bailleur. Est-ce que ça vaut encore le coup d'investir dans cette immobilier
00:56ancien à rénover ? On essaiera de répondre à toutes ces questions. Mais d'abord, c'est donc l'heure
01:00du pro de l'IMO.
01:03Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
01:07Et on est en ligne avec Jacques Montagne, président d'Alterwatt. Bonjour Jacques.
01:13Bonjour. Bonjour à tous.
01:14Je le disais en préambule, c'est pas un coup de gueule que vous vouliez passer, mais plutôt un
01:21cri du cœur, je vais le dire comme ça. Dire, c'est bien beau de faire les travaux de rénovation
01:26énergétique dans les bâtiments. C'est vraiment la clé, on est d'accord. Mais derrière,
01:29il faut que nos usages se modifient et qu'on arrive à monitorer nos usages dans le bâti.
01:35C'est à peu près ça l'idée.
01:38Exactement. En fait, il ne faut vraiment pas oublier qu'investir des gros capex, c'est
01:43une première étape. Mais ensuite, piloter son bâtiment, c'est une deuxième étape fondamentale
01:50pour atteindre le temps d'auto sur investissement souhaité.
01:53Mais la question que j'ai envie de vous poser, c'est comment vous vous êtes rendu compte
01:56que finalement, il y avait souvent un vrai problème à ce niveau-là ? C'est-à-dire, comment
02:00vous vous êtes rendu compte qu'on dépensait beaucoup mais qu'à la fin, on gagnait peu
02:03parce que c'est à peu près ça le message ?
02:06Eh bien, en fait, même parfois dans les bâtiments neufs que l'on a pu visiter, on a
02:12constaté que les économies d'énergie n'étaient pas du tout au rendez-vous par rapport à la
02:17réglementation thermique qui était initialement prévue, donc par exemple la réglementation
02:21de la RT 2012. Et en fait, on observait des consommations incohérentes. Et donc, en
02:26faisant des audits énergétiques, on a notamment pu voir que la ventilation était totalement
02:32mal réglée. Et donc voilà, on peut avoir un bâtiment tout neuf avec des équipements
02:35récents, une enveloppe qui isole très bien, mais en fait consommée beaucoup trop.
02:41Donc il faut faire quoi concrètement pour qu'on puisse s'assurer que nos personnes
02:47performances énergétiques soient conformes aux espoirs qu'on avait par le bâti neuf
02:51ou par le bâti rénové ?
02:55Eh bien, il faut d'abord commencer par respecter une réglementation toute simple qui s'appelle
02:59le décret BAX qui impose donc de piloter les bâtiments.
03:03Le quoi ? Refaites-le nous là, le décret ?
03:07Oui, le décret BAX. C'est un décret qui porte uniquement sur les bâtiments tertiaires,
03:14donc pas sur le logement, parce que peut-être vous pensez à ça. Et donc sur les bâtiments
03:20tertiaires, il est attendu d'installer d'ici 2027 et peut-être d'ici 2030, si l'échéance
03:27bouge, des GTB. Donc des systèmes de pilotage du bâtiment qui permettent de piloter son chauffage,
03:35son éclairage, sa ventilation et de maîtriser sa consommation énergétique.
03:39Mais là, vous parliez effectivement du secteur tertiaire, mais même au sein de nos logements,
03:44enfin moi, je me rappelle de certains rapports qui avaient été faits, notamment en Allemagne
03:49il y a quelques années, si je ne dis pas de bêtises, et qui montraient effectivement
03:52que les économies d'énergie, qu'elles soient financières ou autres, elles n'étaient
03:58pas au rendez-vous des travaux de rénovation entrepris dans les logements. C'est à peu près
04:02la même idée ? Vous ne pensez pas qu'il y a un vrai sujet autour de nos usages derrière
04:06de la rénovation énergétique ? Tout à fait, vous avez complètement raison.
04:11Et d'ailleurs, c'est terrible parce que quand on investit des montants importants
04:14dans la rénovation énergétique, on s'attend à un temps de retour sur investissement.
04:18L'objectif, c'est que les économies d'énergie remboursent ces travaux que l'on fait dans
04:22son logement ou dans son bâtiment tertiaire. Et donc ce qui est terrible, c'est qu'effectivement,
04:26on constate que les usages ne sont pas toujours maîtrisés. Il y a ce qu'on appelle un effet
04:31rebond. Si on isole mieux, on est tenté de mieux se chauffer. Et au final, si on pilote
04:37mal, on va consommer peu, enfin pas assez moins. Et donc du coup, ça créera des...
04:44Des grosses déceptions, on va le dire comme ça !
04:48Des grosses déceptions.
04:50Voilà, c'est vrai.
04:51Merci Jacques. Jacques Montagne, président d'Alterwatt. C'était important de le dire
04:54parce qu'effectivement, on essaie de vous convaincre que rénover le bâti, c'est important,
04:59que la construction neuve, c'est des performances énergétiques incroyables.
05:02Mais si derrière, on ne change pas nos habitudes, ça ne change pas grand-chose en réalité.
05:06Merci beaucoup à Jacques Montagne, président d'Alterwatt.
05:09Allez, c'est l'heure du débat tout de suite.
05:16Et à mes côtés, Philippe Pelletier, président de ByRénov', j'ai envie de dire notamment
05:19parce que vous avez énormément de casquettes, Philippe. Bonjour, Philippe.
05:22Bonjour, Marie.
05:23Et à mes côtés également, Pierre-Emmanuel Jus pour Maslow. Bonjour, Pierre-Emmanuel.
05:26Bonjour, Marie.
05:27Alors, je le disais, on va être un peu monomaniaque dans les experts de l'IMO aujourd'hui
05:30puisqu'on va beaucoup parler rénovation énergétique.
05:33On va continuer sur le sujet, mais on va se placer vraiment,
05:36pas tant que ça du point de vue de l'occupant, mais du propriétaire bailleur,
05:40c'est-à-dire celui qui va investir.
05:42Alors d'abord, ça vaut le coup.
05:44On va rappeler ce que fait ByRénov', Philippe,
05:46parce que quand même, ByRénov', j'imagine que vous êtes directement concerné.
05:50Oui, c'est un programme qui est financé par les certificats d'économie d'énergie
05:56et qui a une fonction très simple,
06:02pour sensibiliser les bailleurs de logements privés
06:08à la rénovation de leurs logements loués.
06:10Et pour ça, on parle aux deux parties.
06:15On parle aux locataires parce qu'ils sont dans les lieux
06:19et que c'est souvent eux d'abord qui supportent les charges de chauffage excessives
06:25d'un logement énergivore et qui peuvent convaincre le bailleur de faire des travaux.
06:31Et on parle aux bailleurs parce qu'il a besoin d'être accompagné,
06:35guidé, orienté pour faire ses travaux de rénovation.
06:39Et donc, on a monté avec un certain nombre d'associations
06:44qui sont très spécialisées dans l'approche des bailleurs,
06:48que ce soit l'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers
06:52ou que ce soit Habitat et Humanisme ou Solia,
06:56pour des locations offertes à des gens plus modestes.
07:01On a groupé tous ces acteurs pour leur dire ensemble,
07:05on va aller vers les bailleurs et les locataires
07:08et on va les convaincre, les sensibiliser qu'il faut passer à l'acte.
07:12Et on fait ce travail à grande échelle sur la France.
07:15On a parlé aujourd'hui à un peu plus de 30 000 bailleurs.
07:19C'est un début et on continue en mettant les bouchées doubles.
07:24Ben oui, les bouchées doubles, Philippe,
07:25parce qu'on se rappelle qu'il y a des obligations de rénovation énergétique
07:28sur le parc locatif,
07:30que déjà les logements G, si je ne dis pas de bêtises,
07:33sont officiellement interdits à la location,
07:35que ce seront les logements F en 2028.
07:39Ils sont encore là, les propriétaires bailleurs,
07:42à vouloir rénover ou ils vendent ?
07:44Écoutez, sûrement les deux actions.
07:49Et peut-être la troisième, c'est attendre et ne pas faire grand-chose.
07:54La première action, c'est des gens trop âgés
07:57qui pensent que c'est le moment, que c'est plus pour eux de faire cela,
08:02et où ils cèdent aux enfants, où ils vendent.
08:08Le deuxième mouvement, c'est des gens qui comprennent
08:11que le revenu locatif est un complément pour leur retraite,
08:16quand ils sont âgés, et qu'il faut passer à l'acte.
08:20Et ils ont la conscience aussi que laisser un locataire supporter
08:24des charges de chauffage excessives,
08:27c'est quelque chose qui finit par avoir des limites,
08:29et ils voient que leur bien, ils perdent de la valeur.
08:31Exactement.
08:32Et puis il y a les troisièmes, c'est le marais,
08:36c'est les gens qui sont dans l'attente,
08:38qu'on leur donne l'électrochoc qui les fera bouger.
08:43Je ne suis pas sûr que le climat politique actuel
08:48soit de nature à donner un électrochoc clair.
08:52Mais enfin nous, on leur explique que c'est le bon chemin
08:55que celui de la rénovation qui s'accompagne,
08:58comme Jacques Montagne vous le disait il y a un instant,
09:01d'un ajustement nécessaire des comportements et donc des usages.
09:05Bon Pierre-Emmanuel, la Philippe, il a dit le truc important,
09:08cette valeur verte.
09:09Parce qu'en réalité, derrière ces obligations de rénovation énergétique,
09:13il y a quand même un chamboulement monumental ces dernières années
09:17sur la valeur de notre patrimoine
09:19et cette décote rouge et valeur verte.
09:23Et vous, chez Maslow, vous bossez là-dessus.
09:25Et le sujet, c'est de se dire ok, je veux investir en immobilier,
09:28mais est-ce que j'ai intérêt à me saisir d'opportunités
09:31sur des biens peu performants que je vais rénover, mais à prix décoté ?
09:35Ou est-ce qu'il faut que j'aille directement acheter un logement neuf
09:37qui de base sera évidemment performant a priori
09:40vu nos réglementations environnementales ?
09:42C'est ça votre sujet aussi.
09:44Oui, vous avez raison Marie.
09:45En tous les cas, pour l'investisseur aujourd'hui,
09:46le premier critère, ça restera le prix puisque c'est son enveloppe budgétaire.
09:50Et ensuite, en fonction des études,
09:52le deuxième ou le troisième critère, c'est l'emplacement et le DPE.
09:55Parfois, dans certaines idées, c'est le DPE et l'emplacement.
09:58C'est fou parce que j'ai commencé.
09:59Alors moi, je suis encore un peu jeune sur le secteur.
10:02Ça fait une dizaine d'années et les règles, c'était l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement.
10:05Maintenant, on a mis DPE dedans.
10:07Oui, évidemment, puisque aujourd'hui, si on achète un bien qui est effectivement une passoire énergétique,
10:13on a une décote sur le prix.
10:15Il faut qu'elle soit suffisante pour pouvoir le rénover et aller chercher de la rentabilité
10:20et puis aussi une valorisation dans le prix.
10:22Généralement, quand on achète un bien ancien et qu'on s'occupe des travaux,
10:25c'est pour intégrer de la valorisation.
10:27Sinon, autant acheter un bien qui est déjà loué ou déjà louable,
10:30sur lequel j'ai mon prix d'acquisition et ma rentabilité.
10:33C'est plutôt comme ça que les investisseurs vont réfléchir.
10:35Et ce qui est intéressant, c'est qu'effectivement, les territoires sont différents.
10:38En fait, il y a des endroits où ça vaut le coup, effectivement,
10:40d'aller chercher une décote sur le prix avec de l'ancien à rénover.
10:44Et il y a des endroits où ça ne vaut pas le coup.
10:46Oui.
10:47Alors déjà, vous avez un marché immobilier sur lequel aujourd'hui,
10:50plus le prix mètre carré dans des villes moyennes et barres.
10:53Le coût de la rénovation énergétique, il ne change pas beaucoup,
10:56que je sois à Lille ou à Marseille.
10:58Donc en fait, le coût de la rénovation au mètre carré,
11:01il est sensiblement équivalent si j'exclus Paris intramuros.
11:04C'est toujours un petit peu plus cher à Paris, évidemment.
11:06Mais en province, c'est toujours à peu près le même budget qu'il faut consacrer au mètre carré.
11:10Donc forcément, si je suis sur un marché sur lequel mon prix mètre carré
11:13est à 1500 ou 2000 euros du mètre carré,
11:15si je dois investir 500, 600, 700 euros du mètre carré
11:18pour faire une rénovation énergétique,
11:20je me retrouve avec un bien de qualité, louable dans de bonnes conditions,
11:23mais qui n'est plus en corrélation avec le marché.
11:25Voilà, je peux vous prendre deux exemples si vous voulez.
11:27Allez-y, j'adore les exemples.
11:28Bon, ma ville de cœur, Caen, par exemple,
11:30sur lequel on a un prix mètre carré aujourd'hui sur le marché de l'ancien
11:32d'environ 3000 euros du mètre carré.
11:34Aujourd'hui, l'écart de prix entre des logements abaissés,
11:37c'est-à-dire louable immédiatement...
11:38Du neuf.
11:39Voilà.
11:40Ou EF, c'est-à-dire sur lequel je vais être obligé demain
11:42de devoir faire des travaux pour louer,
11:46c'est environ 100 euros.
11:47Ça, c'est de la data que nous, on aspire chez Priceable.
11:50Donc chez Maslow, à Caen, on voit qu'il y a 100 euros d'écart,
11:54100 euros d'écart aujourd'hui au mètre carré.
11:56Donc ça veut dire que ça ne vaut pas le coup d'investir dans le logement
11:59en rénovation énergétique,
12:00parce que je vais me retrouver avec un logement
12:01qui va être en décorrelation avec le marché.
12:03A contrario, je prends Antibes, qui est une ville qui est assez chère.
12:05D'accord ?
12:06On est plutôt entre 5000-5500 euros du mètre carré,
12:085007 sur les plus beaux quartiers,
12:10sur lequel la décote entre le AB et le EF,
12:12c'est plus de 1600 euros du mètre carré.
12:14Et là, ça vaut le coup.
12:15Et là, ça vaut le coup.
12:16Là, ça vaut le coup de faire les travaux.
12:17Exactement.
12:18Est-ce qu'ils font les calculs comme ça,
12:19vos propriétaires bailleurs qui s'adressent à vous, Philippe ?
12:23Alors, ils commencent d'abord à avoir une conviction,
12:26c'est que l'inaction va coûter cher.
12:29Et ça, c'est un bon levier pour se mettre en mouvement,
12:35parce qu'on finit par avoir des années de DPE
12:42qui sont connues, rassemblées, numérisées.
12:45Et chaque année, le notariat sort une cartographie de la France
12:50où on voit moins 10%, moins 15% de dégradation de valeur.
12:56Dans le même temps, on écoute les agents immobiliers qui nous disent
13:00« Moi, je ne prends plus en location un mandat,
13:03je ne prends plus en mandat une location d'une maison individuelle énergivore
13:08parce que j'y passe un temps fou, je ne trouve pas… »
13:11et je dis aux gens « Revenez me voir quand vous aurez décidé de faire la rénovation. »
13:16Cette absence de liquidité, on la voit aussi sur la vente.
13:19C'est beaucoup plus long de vendre un bien énergivore
13:22parce que l'acquéreur, avec raison, il dit « Moi, dans le prix,
13:26je vais intégrer le coût de la rénovation que je vais réaliser. »
13:31Je vais négocier.
13:32Je vais négocier.
13:33Mais c'est votre prix.
13:34Et là, il y a pour le moment encore un équilibre qui n'est pas trouvé.
13:38Donc, moi, je crois que la question du financement,
13:44elle est évidemment très forte.
13:46Progressivement, on comprend que la valeur des patrimoines
13:50est très largement impactée par le caractère énergivore des biens
13:55et ça doit nous conduire progressivement à passer à l'action.
13:59Oui, mais derrière, il va falloir qu'on aide aussi certains propriétaires bailleurs.
14:03C'est ce que vous disiez.
14:04C'est-à-dire qu'il y a quand même le sujet du financement de ces travaux de rénovation
14:09et de se dire « Aujourd'hui, compte tenu de l'état actuel de nos finances publiques,
14:13MaPrimeRénov', on a bien compris que les aides allaient petit à petit se réduire.
14:20Alors, on a les certificats d'économie d'énergie.
14:22Mais enfin, est-ce qu'on a des propriétaires bailleurs qui ne vous disent pas
14:25« Mais en fait, moi, je ne peux pas, je ne peux pas ».
14:27Alors, on a un gros effort de pédagogie à faire à l'égard de ces propriétaires
14:33et il y a une première ressource dont on ne parle jamais qui est l'épargne des ménages.
14:38On a une épargne considérable en France.
14:41Or, laisser dormir une épargne qui n'est pas rémunérée
14:46et dans le même temps, le pavillon qui est le bien propriétaire, propriété du ménage,
14:53voir sa valeur se dégrader, ce n'est pas très malin sur le plan patrimonial.
14:58Et donc, moi je dis quelque chose de simple.
15:00Bien sûr, il faut conserver l'épargne nécessaire pour faire face aux accidents de la vie,
15:05d'un enfant, d'une fin de retraite, etc.
15:08Mais il y a une partie de cette épargne qu'il faut investir dans le bien
15:12pour permettre sa rénovation énergétique.
15:15Voilà un acte qui est un acte de bonne gestion du patrimoine.
15:19Mais on en revient toujours à cette question de la rentabilité.
15:21Il y en a beaucoup qui se disent « combien même j'ai de l'épargne ?
15:24Est-ce qu'à la fin, mon acte va être rentable ? »
15:27Regardez par exemple, on parlait comme ça des politiques
15:30et j'ai la conviction profonde que ce sujet de la rénovation des bâtiments
15:35qui effectivement est devenu très populaire et malheureusement aussi très populiste.
15:39Avec certains qui nous promettent qu'ils vont revenir sur les obligations de rénovation, etc.
15:44Tout ça, ça n'engage pas les gens à investir quand même.
15:47Alors, je vous en prie, Philippe.
15:50Si on prend un tout petit peu plus de hauteur,
15:53il faut intégrer ce sujet dans un problème très français et plus vaste
16:00qui est que le locatif privé, il est maltraité.
16:05Il est maltraité du côté des locataires qui sont locataires par défaut
16:10parce qu'ils ne peuvent pas accéder à la propriété.
16:13Et quand on fait un truc arculon, on n'est pas bien dans sa peau.
16:16Et puis il faut, du côté des bailleurs, redresser cette image imbécile
16:22qu'on traîne depuis Daumier qui est, le bailleur c'est un méchant rentier
16:28et il faut le montrer du doigt parce qu'il ne sert pas l'intérêt national.
16:32Et bien non, ce n'est pas ça la réalité.
16:34Il suffit de traverser le Rhin et de regarder ce que l'ancienne Allemagne fédérale avait fait.
16:40Des locataires heureux dans des logements très bon marché où ils ont la sécurité d'y rester
16:46et des bailleurs heureux parce qu'ils ont un traitement fiscal approprié,
16:51on les traite comme des entrepreneurs.
16:53Et voilà, le traitement fiscal approprié.
16:56Je regarde Pierre-Emmanuel et je dis statut du bailleur privé.
17:00Nous l'attendions parce qu'effectivement, si on veut redonner du sens à l'investissement locatif,
17:04convaincre les propriétaires bailleurs d'entretenir leur bien,
17:07de le mettre à la location de manière digne aussi pour les locataires occupants,
17:11on l'attendait ce statut.
17:13Est-ce qu'on ne serait pas un tout petit peu en train d'accoucher d'une souris ?
17:16C'est ça l'expression ?
17:17On verra bien parce que les débats sont encore en cours.
17:19En tous les cas, donner un statut à ceux qui logent les gens,
17:22c'est quand même quelque chose qui est important.
17:24Ce n'est pas un impôt improductif, loger les gens.
17:28On a besoin du propriétaire bailleur aujourd'hui en France pour construire des logements.
17:31Ça, c'est une priorité, évidemment.
17:33Et puis la fiscalité, elle est très lourde aujourd'hui sur la partie immobilière.
17:36Et ensuite, pour financer la rénovation énergétique,
17:39il faut de la lisibilité, il faut avoir les bons interlocuteurs.
17:43Aujourd'hui, les prêts verts, ça existe dans les banques.
17:46L'éco-PTZ, mais on m'a dit que c'était impossible à obtenir aujourd'hui.
17:50Très compliqué et que ça prenne énormément de temps.
17:52Alors, le PTZ, c'est plutôt pour la résidence principale, l'éco-PTZ.
17:55Mais pour le bailleur aujourd'hui, si vous achetez un logement énergétiquement performant
17:59ou si vous faites des travaux qui vont donner un logement performant,
18:03vous pouvez avoir des taux de crédit qui sont...
18:05On peut l'inclure dans l'enveloppe d'achat, en fait.
18:07Exactement.
18:08Après, c'est juste que les investisseurs, aujourd'hui, ils sont perdus.
18:10Je veux dire, dans la France de Macron, aujourd'hui, on a une prime rénov' qui change tous les quatre mois.
18:15Donc, entre le moment où j'ai un projet et le moment où je recherche les financements pour faire mon projet,
18:21la règle, elle a changé.
18:22Donc, le statut du bailleur privé, s'il sort, c'est donner de la lisibilité sur environ 20 ans,
18:27puisque c'est un peu ça le principe.
18:29Puis après, on verra comment il bouge ou comment il peut bouger.
18:32Après, les contraintes de Bercy font qu'on verra de quoi ça accouche.
18:36En tout cas, l'investisseur, aujourd'hui, il est prêt à investir dans l'immobilier.
18:39Il y a un Français sur quatre, aujourd'hui, qui veut investir.
18:42Et donc, il faut juste leur donner un peu de lisibilité et de rentabilité, évidemment.
18:47Alors, le statut du bailleur privé, ça fait 30 ans, 40 ans que j'essaye d'expliquer qu'il faut remplacer ces machins qui changent tous les ans
18:57depuis le Quilès en 1985 jusqu'au Pinel l'année dernière.
19:03On est fou, hein ?
19:04Bon, il faut qu'on ait quelque chose de stable qui permette, comme il vient d'être dit, de la prévisibilité,
19:10parce qu'un investisseur, il a besoin de ne pas être en permanence sur des sables mouvants.
19:17Moi, je suis content.
19:21Si on arrive à sortir un statut du bailleur, on aura mille pieds dans la porte.
19:27C'est ça, les curseurs, on verra après.
19:29Ce n'est pas l'idéal, mais enfin, je n'accorde pas beaucoup d'importance au taux d'amortissement.
19:38J'accorde beaucoup d'importance, en revanche, à la capacité qu'on a que cet amortissement ne soit pas bridé
19:45et que les déficits fonciers qui sont générés par l'amortissement puissent être imputés sur le revenu global.
19:52Oui, parce que ce n'est pas le cas à l'heure actuelle.
19:54Là, on a fait des petits trucs qui ne servent à pas grand-chose.
19:59Mais enfin, la direction est prise si enfin le mot amortissement ne devient plus un gros mot
20:05et qu'on remet le bailleur privé dans l'économie en général, comme un acteur économique à part entière.
20:13C'est ça qu'on fait.
20:14C'est déjà bien.
20:15Mais la réalité aujourd'hui, n'empêche, j'entends bien que le symbole est fort.
20:19Je me souviens du patron de la FNIM qui disait que ce n'est pas tant un sujet de fiscalité.
20:23Mais enfin, quand même, c'est un sujet de fiscalité.
20:25Parce que là, les calculs qui sont faits de ci, de là, nous disent que globalement,
20:28vous auriez plus intérêt à faire un investissement de droit commun,
20:32à ne pas vous saisir de n'importe quel dispositif tel qu'il est écrit aujourd'hui,
20:35plutôt que d'en profiter.
20:37C'est quand même dramatique, en fait.
20:38En fait, aujourd'hui, si le statut reste comme il est,
20:41ça va concerner plutôt les multi-investisseurs, ceux qui ont déjà des revenus foncés positifs.
20:45Voilà. Et le multi-investisseur, il a déjà bien disparu du marché.
20:49Si on veut encourager le primo investisseur.
20:51Moi, chez Maslow, ma clientèle, elle a plutôt 30-35 ans.
20:54Et donc, ces jeunes qui veulent investir dans l'immobilier,
20:57aujourd'hui, on sait que c'est un temps moyen long.
20:59Donc, quand on investit aujourd'hui pour sa retraite, pour les études de ses enfants,
21:03pour des objectifs de vie qui sont importants, on a besoin d'avoir une lisibilité.
21:07C'est en ça que le statut peut être intéressant.
21:09Mais on a besoin d'encourager le primo investisseur,
21:11pas le type qui achète son deuxième, troisième ou quatrième appartement,
21:15parce qu'il peut en acheter un cinquième, d'accord ?
21:17Mais la réalité, c'est qu'ils ne vont pas être assez nombreux
21:19si on ne concentre que les gens qui peuvent acheter un quatrième ou un cinquième appartement.
21:23Donc, effectivement, le traitement fiscal qui est de dire que mon amortissement
21:26va me servir pour payer une partie de mon investissement,
21:31grâce au déficit et donc à l'économie d'impôts, c'est un accélérateur.
21:36Si c'est un accélérateur, on voit la bouteille à moitié pleine plutôt que la bouteille à moitié vide
21:40et on retrouve des investisseurs privés qui, je le répète, sont indispensables sur le marché aujourd'hui
21:44pour le faire, un, redémarrer et construire des logements.
21:46Mais donc, ça veut dire, Philippe, très concrètement, qu'en fait, si on avait ce statut du bailleur,
21:51une fiscalité plus douce, quelque chose qui incite, qui encourage les Français
21:55à investir dans la pierre au sens large, cette question de la rénovation ne se poserait même pas, en fait ?
22:00Je pense qu'elle serait grandement facilitée
22:02parce qu'il est prévu un amortissement des travaux importants qui seront faits.
22:08Donc on a là une entrée qui rend l'équation plus fréquentable.
22:15C'est vertueux, quoi.
22:16Voilà.
22:17Voilà.
22:18C'est exactement cela qu'il faut essayer de mener à bien.
22:25Et moi, je suis raisonnablement confiant parce que les choses bougent sur ce sujet.
22:32On voit bien qu'il y a encore des réticences, qu'il y a encore des crispations.
22:37Il y a encore cette idée qu'on va faire des cadeaux à des gens qui ne le méritent pas.
22:42Mais tout ça, ça va finir par disparaître.
22:44Ce qu'il faut arriver à faire, en revanche, et on en prend le chemin, c'est que l'amortissement de base,
22:51ils viennent en quelque sorte être la contrepartie d'un investissement purement économique.
22:57Oui.
22:58Et puis qu'il y ait un cran d'amortissement supplémentaire pour celui qui accepte que son logement est une fonction sociale.
23:06Exactement, avec des loyers modérés.
23:08Les Allemands, toujours le même exemple, ont réussi à développer un parc social très important, sans inventer comme nous le parc HLM,
23:18parce qu'ils avaient fait de l'entrepreneur un personnage capable d'être à deux niveaux.
23:25J'investis comme un entrepreneur ordinaire ou j'investis avec un amortissement accéléré
23:31en donnant les clés à la collectivité qui loge les gens modestes, qui méritent de l'aide.
23:36Et on avait ici un système qui, en somme, correspond à la réalité, parce qu'aujourd'hui, il faut le savoir,
23:42le parc locatif privé, il loge les plus paumés de notre société.
23:47Et ceux qui n'ont pas de place en HLM.
23:49Voilà, il a cette fonction, et il faut qu'on la reconnaisse et qu'on puisse l'amplifier,
23:54parce que les fragilités dans la société vont croissantes.
23:57On construit des logements au bon endroit, et donc si je suis en zone tendue, c'est plus cher,
24:00donc un amortissement qui peut être plus élevé, et si j'accepte des contraintes sur les ressources sur les loyers,
24:05ce qui existait avant dans d'autres dispositifs, j'ai un bonus.
24:08C'est un peu comme ça que ça peut et que ça doit fonctionner.
24:11À la fois loger les plus modestes d'entre nous, et puis loger aussi mon petit couple de profs
24:16qui est à Lyon et qui aujourd'hui habitent très loin de Lyon,
24:20parce que même avec deux salaires assez confortables,
24:23quand le budget du logement reprend une cote-part trop importante,
24:26sans parler de la facture énergétique quand je suis mal logé, ça ne fonctionne pas.
24:30Vous cherchez à régler la crise du logement ?
24:33Vous écoutez les experts de l'IMO sur BFM Business.
24:36On a souvent, que dis-je, tous les jours, des invités passionnants.
24:39Merci à tous les deux, Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow,
24:43et Philippe Pellet, qui est notamment président de Bayrenov.
24:46Merci à tous les deux d'avoir été avec moi aujourd'hui.
24:48J'avoue que j'aurais pu poursuivre pendant une demi-heure,
24:50mais le réalisateur en régime aurait dit de me taire.
24:53Alors j'arrête pour aujourd'hui.
24:55Je vous retrouve demain pour un nouvel épisode des experts de l'IMO sur BFM Business.
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