- il y a 1 an
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:08Et il est midi sur BFM Business, l'heure des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principaux titres de l'actualité
00:13et le débat budgétaire qui va donc sans doute pouvoir avoir lieu, rejet ce midi de la première motion de censure déposée par la France Insoumise.
00:21Celle du Rassemblement National a encore moins de chances de passer.
00:24LFI ayant d'ores et déjà prévenu qu'elle ne la voterait pas, un maintien que Sébastien Lecornu doit à l'abstention des socialistes
00:31obtenu par la suspension de la réforme des retraites et la promesse du non-recours au 49.3 pour le vote des budgets.
00:37Mise en garde tout de même ce matin du député socialiste Laurent Baumel qui a appelé le Premier ministre à faire de nouvelles concessions lors des débats budgétaires.
00:45Débats qui vont donc pouvoir démarrer dans les prochains jours.
00:48Les députés de la Commission des finances commenceront à examiner le projet de loi de finances 2026 dès lundi prochain.
00:54Ceux de la Commission des affaires sociales démarreront eux l'examen du projet de loi de finances de la Sécu à partir de mardi.
01:01En attendant, les textes en l'état actuel des choses suscitent déjà la colère des partenaires sociaux.
01:06Côté syndicat, la secrétaire générale de la CGT Sophie Binet appelle à la mobilisation dès le 6 novembre prochain avec une journée d'action des retraités.
01:14La CPME se dit-elle profondément inquiète et dénonce un impact potentiel de 10 milliards d'euros de nouveaux impôts et de taxes sur les entreprises avec l'actuel projet de loi de finances.
01:25Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:26Retrouvez votre rendez-vous avec bien ici, le site de recherche immobilière avec une carte 3D pour tout localiser.
01:39BFM Business présente les experts de l'IMO.
01:42Marie-Cœur de Roy.
01:44Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner, une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:50Et comme tous les jours, ça démarre par 7 séquences, amis professionnels de ce secteur de l'immobilier.
01:56Le pro de l'IMO, un témoignage terrain, vos histoires du quotidien.
02:00Aujourd'hui, on verra que l'administration fiscale peut, elle aussi, se tromper et qu'on peut parfois récupérer plusieurs dizaines de milliers d'euros en contestant.
02:10Mais oui, contestons l'administration fiscale.
02:13On verra ça dans quelques instants.
02:14Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:16Bon, toute cette semaine, on en a beaucoup parlé et on va continuer de le faire.
02:20C'est l'investissement locatif qui nous intéresse.
02:23Comment sortir de cette crise historique du logement qu'on est tous en train de traverser ?
02:28Est-ce qu'on arrive à redonner envie aux gens d'investir, d'acheter des biens pour les mettre à la location et loger les 4 millions de mal logés en France ?
02:36On verra dans quelques instants que ça dépendra aussi de nos conditions d'accès au crédit.
02:40Et puis de l'intérêt fiscal qu'on a à trouver dans l'investissement locatif.
02:44Mais tout de suite, c'est l'heure du pro de l'IMO.
02:46Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
02:52Et on est en ligne avec Antoine Côte-Colisson, responsable du pôle fiscalité locale au sein du groupe Sparte.
02:59Bonjour Antoine.
03:00Bonjour Marie.
03:01Je le disais avec vous, on manifeste contre l'administration fiscale.
03:06Oui !
03:06Parce que, évidemment, tout le monde se trompe, y compris le fisc.
03:10Et ça tombe bien parce que vous allez aider, vous, des clients.
03:14Alors là, en l'occurrence, on parle de clients entreprises à contester et à obtenir gain de cause.
03:19Est-ce que vous pourriez nous raconter l'histoire que vous vouliez partager avec nous ce matin, ce midi ?
03:23Tout à fait.
03:25Alors, effectivement, l'administration fiscale peut se tromper, comme nous tous.
03:29L'objectif, le cabinet Sparte, c'est un cabinet qui accompagne les entreprises sur la réduction de leurs coûts sociaux et fiscaux,
03:37notamment via tout un pôle immobilier, donc sur leur fiscalité locale,
03:40et également sur toutes leurs charges et leurs baux pour les entreprises qui sont, elles, locataires de leurs locaux.
03:47La taxe foncière, c'est un sujet, c'est une charge, c'est un vrai sujet aujourd'hui.
03:52Vous parliez du projet de loi de finances tout à l'heure.
03:55Il y a un gros paragraphe qui est consacré.
03:59C'est une chose aujourd'hui qui est une grosse charge pour les entreprises.
04:02L'immobilier, c'est leur deuxième poste de dépense après les charges sociales.
04:07En tout cas, les...
04:09Pardon.
04:12Vous êtes appris en ce moment même, c'est ça ?
04:13Les salariés, pardon, excusez-moi.
04:15Je vous en prie.
04:16Ce qu'il faut comprendre sur la taxe foncière aujourd'hui, c'est qu'elle peut être contestée de différentes manières.
04:23Les bases de calcul, elles sont très complexes.
04:27L'administration fiscale a le savoir-faire, a les bases de calcul.
04:32Vous, en tant que particulier ou entreprise, vous n'avez pas ces bases de calcul.
04:36Il faut savoir les réclamer et les étudier.
04:41Ces erreurs, elles peuvent apparaître à différents niveaux.
04:44Nous, ce qu'on constate, c'est que la plupart du temps, ce sont nos clients qui se trompent dans leurs déclarations.
04:50Mais on a aussi des cas sur lesquels l'administration fiscale s'est trompée dans les bases de calcul.
04:57Antoine, justement, je veux votre histoire.
05:00Votre client qui ne s'est pas trompé, il a récupéré quand même beaucoup de sous grâce à vous.
05:04Racontez-nous concrètement.
05:05C'est une entreprise qui avait tenté de contester sa taxe foncière elle-même,
05:11qui nous a sollicité pour vérifier ses bases d'imposition.
05:16Et on s'est aperçu que les déclarations qui avaient été faites par l'entreprise
05:20avaient été correctement faites au niveau des différents paramètres d'évaluation,
05:23simplement et pour une raison obscure.
05:26On échange beaucoup avec les services fiscaux.
05:29C'est un de nos points forts, c'est qu'on connaît bien les agents qu'on a en face de nous.
05:32Et on a réussi à identifier que l'administration n'avait pas pris en compte
05:36tous les paramètres déclarés par notre client.
05:39Ce qui a permis sur une base d'imposition 2024 de 85 000 euros
05:42de récupérer au total sur cinq années près de 90 000 euros de taxes foncières.
05:49Et c'est des économies qui sont pérennes pour notre client sur le futur
05:52puisque toutes les années suivantes, on va retrouver cette base mise à jour
05:57et donc les calculs de la taxe mise à jour avec.
05:59Bon Antoine, on ne va pas se mentir, ça donne envie.
06:01Quand vous nous dites que vous avez réussi à obtenir 90 000 euros du fisc
06:06pour une boîte qui ne s'était clairement pas trompée,
06:09est-ce que ça arrive souvent ?
06:10Vous le disiez souvent, c'est quand même plutôt ceux qui déclarent
06:13qu'ils font des erreurs plutôt que l'administration fiscale
06:15pour ne pas vendre du rêve à celles et ceux qui nous écoutent et qui nous regardent.
06:20Est-ce que ça arrive si souvent que ça ?
06:22Oui, c'est fréquent.
06:24Surtout que la taxe foncière a été, en tout cas pour les locaux professionnels,
06:27a été réformée en 2017.
06:29Il y a un nouveau paragraphe qui est dans le projet de loi de finances
06:31qui vient reprendre justement et étendre cette révision.
06:36Ce qui est noté, c'est qu'un cas sur trois, on trouve effectivement des incohérences.
06:42Vous passez sous un tunnel Antoine.
06:45Antoine, on vous entend plus très bien.
06:48Je n'ai pas bougé.
06:50Non, c'était une blague évidemment.
06:53Pardon.
06:55Pardon, mais du coup, un cas sur trois, effectivement, on trouve des erreurs
06:59sur les avis d'imposition de nos clients.
07:02Un cas sur trois ?
07:04Tout à fait.
07:04Donc il y a un tiers des dossiers entre vos mains là actuellement
07:07qui font, vous constatez des erreurs de l'administration fiscale
07:11avec plusieurs milliers, plusieurs dizaines de milliers d'euros à chaque fois à récupérer ?
07:16Alors, c'est variable.
07:17Ça reste proportionnel au montant d'impôts payés.
07:20Dans certains cas, on peut obtenir 100% dans des cas très spécifiques de dégrèvement.
07:24La plupart du temps, l'échelle d'économie, c'est en moyenne 15% du montant payé par an.
07:30C'est quand même hyper intéressant.
07:32Merci Antoine, parce que ça vaut le coup aussi de regarder les erreurs des autres.
07:35Soit même on fait des erreurs, mais parfois c'est l'administration fiscale
07:38et ça nous permet de récupérer plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d'euros.
07:42Merci Antoine Côte-Colisson, responsable Pôle Fiscalité Locale au sein du groupe SPART.
07:47Si comme Antoine, vous avez un témoignage terrain à nous apporter,
07:50n'hésitez surtout pas à vous manifester, évidemment.
07:55Stéphane Briand pour le sujet d'après est déjà là pour m'aider.
07:58On a une adresse mail pour nous écrire, pour participer aux experts de l'IMO.
08:02lesexpertsdelimo.bfmbusiness.fr
08:05Allez, on va parler à Stéphane Briand, on va démarrer les débats.
08:10Les experts de l'IMO, le débat.
08:14Stéphane Briand, directeur du développement chez Pulsim.
08:16Bonjour Stéphane.
08:17Bonjour Marie.
08:18Heureusement qu'il est là pour m'aider à trouver mes mots.
08:20Et Julie Bachet, directrice générale de Vous Financez.
08:22Bonjour Julie.
08:23Bonjour Marie.
08:24Alors je le disais, vous êtes tous les deux sur le plateau pour parler d'un sujet
08:27dont on parle beaucoup cette semaine.
08:29Et pour cause, on a eu la présentation du projet de loi de finances pour 2026.
08:34Alors on le dit très clairement, un projet de loi de finances qui va de fait énormément évoluer
08:39compte tenu du fait qu'on nous a promis pas de 49.3,
08:42donc qu'il y aura d'âpres débats amendement par amendement dans le cadre de ce PLF.
08:46Mais, force est de constater que dans sa première copie, la chose qu'on attendait le plus sur ce secteur de l'immobilier locatif,
08:53c'est-à-dire la création d'un statut du bailleur privé, est absente.
08:58A disparu.
08:59A disparu.
09:00Et ça, pour le coup, c'est pas forcément une très bonne nouvelle compte tenu de l'état actuel du marché locatif, Stéphane.
09:05Non, en effet, c'est pas forcément une bonne nouvelle.
09:07C'est pour ça qu'on va tenter ce matin, ce midi plutôt, d'être optimiste.
09:10Je reste encore sur la matinée, mais on va tenter d'être optimiste, mais c'est pas forcément évident,
09:15surtout pour les promoteurs, je parle notamment des logements neufs,
09:18qui attendaient énormément de ce nouveau statut du bailleur privé,
09:21puisqu'il y avait quand même un accent qui était plus ou moins porté sur les logements neufs.
09:25Sur les logements performants, et donc plus il était performant, plus on était intéressé,
09:29et donc forcément le neuf...
09:30C'est vrai qu'on peut peut-être revenir déjà sur le fonctionnement,
09:32même si pour le moment on est quand même sur du statu quo.
09:34Le gouvernement a quand même expliqué de façon tacite que le sujet de l'immobilier allait revenir de façon assez rapide.
09:41Mais si on revient sur cette première version qui était quand même assez intéressante
09:43et qui avait été obtenue par notre ancienne ministre du logement, Valérie Létard...
09:47Qu'on salue.
09:48Qu'on salue, exactement.
09:50L'idée, c'était de mettre en avant l'investissement locatif au travers du régime foncier,
09:56donc au réel et non pas le statut de l'MNP.
09:58Loire meublé non professionnel.
10:01De la location en nue.
10:02Et donc l'idée, c'était de faire un statut finalement plus ou moins équivalent du L'MNP,
10:07où l'idée pour l'investisseur, c'était de pouvoir déduire, je dirais, de ses loyers,
10:11une base amortissable calculée sur la valeur du bien, 5% pour un logement neuf,
10:15et on était à 4% pour en effet des logements performants ou anciens avec...
10:19Grosse rénovation.
10:20Avec grosse rénovation.
10:21Donc c'est vrai que c'était pertinent.
10:22On avait du coup une fiscalité qui était quand même assez allégée, voire gommée,
10:25sur une durée assez longue.
10:26Et c'est vrai que les promoteurs avaient quand même mis beaucoup d'espoir dans ce nouveau statut,
10:31qui venait plus ou moins, je dirais, remplacer, voire modifier ce fameux dispositif Pinel,
10:37sachant qu'il y a aujourd'hui une nouveauté qui est le LLI, donc le logement locatif.
10:41Le locatif intermédiaire, ouais.
10:42C'est pour ça, peut-être qu'on sera amené à en reparler.
10:44Ouais, bien sûr, surtout s'il n'y a pas de statut, de fait.
10:48Voilà, mais c'était important pour eux, sachant que le neuf, les chiffres sont aujourd'hui
10:52catastrophiques et alarmants.
10:53Si on regarde juste le premier trimestre 2025, c'est 2500 logements neufs qui ont été commercialisés
10:58pour de l'investissement locatif.
11:00C'est un plus bas historique depuis les années 1950.
11:03Je crois que la moyenne, c'était plutôt 15 000, c'est ça ?
11:06Exactement.
11:06Donc là, on revient sur des niveaux des années 50, c'est quand même plus qu'alarmanant.
11:10Donc voilà, je tente d'être optimiste.
11:12Là, pour le coup, je ne le suis pas encore.
11:14Ça se voit vachement.
11:14Ouais, on va y venir.
11:17Du coup, on a fait un état général de ce qu'aurait pu être le statut du bailleur privé.
11:20On rappelle quand même que rien ne nous dit que par voie d'amendement, ils ne pourraient
11:26pas réintégrer ce projet de loi de finances et donc ce budget pour 2026.
11:29Mais enfin bon, en attendant, l'investissement locatif, il ne se porte pas super bien.
11:33Et vous-même, chez vous financer, Julie, vous avez quand même des éléments clés
11:38qui nous permettent de voir à quel point ce qui repart dans ce marché immobilier,
11:42ce n'est pas l'investissement locatif.
11:43C'est la prime en accession, c'est très bien, mais l'investissement locatif…
11:47C'est l'accession au global parce que les secondes ou accédants sont aussi fortement
11:50revenus sur le marché, donc ceux qui étaient déjà propriétaires qui vendent et qui rachètent.
11:54Mais c'est vrai que ceux qui sont les plus représentés, c'est ceux qui achètent
11:57leur résidence principale, que ce soit la première ou la deuxième fois.
12:00Ou la troisième pour les plus chancés.
12:01Ou la troisième, ou peu importe le nombre de fois.
12:04Mais en tout cas, la résidence principale…
12:06Alors, moi, je pondérerai un petit peu parce que l'investissement locatif,
12:09on continue d'en financer.
12:11Nous, dans nos chiffres, la baisse, elle n'est pas énorme sur…
12:14Je vous interroge juste deux secondes.
12:15Pour ceux que ça intéressait encore et qui croyaient que la motion de censure du RN aurait pu passer,
12:18bon, en l'occurrence, on se forçait de constater qu'elle n'est pas passée, elle non plus.
12:22A priori, il y a assez peu de surprises.
12:23La motion de censure ne pouvait pas passer compte tenu du fait que, on le répète,
12:26la France Insoumise avait d'ores et déjà prévenu qu'elle ne la voterait pas.
12:30Donc voilà, ça y est, on rentre dans le dur.
12:31On y va, Julie.
12:32C'était un point intéressant que, de votre côté, vous n'avez pas réellement constaté une baisse ?
12:36On a constaté une baisse d'un peu plus de 10% de la part du locatif.
12:40Mais de toute façon, naturellement, sur un marché qui était autour d'un million de transactions,
12:44il y avait de toute façon, la très très grande majorité était déjà de l'accession à la propriété
12:49pour de la résidence principale ou secondaire.
12:52Mais nous, par exemple, l'investissement locatif est passé de 14 à 12,5%.
12:55Ce n'est pas fou, quand même.
12:57C'est pour ça.
12:57En revanche, à l'intérieur, le neuf représentait plus d'un quart des dossiers d'investissement locatif
13:02et aujourd'hui, c'est autour de 10%.
13:04Donc effectivement, on voit qu'il y a eu une réorientation des investissements locatifs dans l'ancien,
13:10plutôt dans une logique patrimoniale.
13:11Finalement, je vais constituer un patrimoine, peut-être assurer ma retraite par des revenus locatifs
13:17que je percevrai sans crédit sur un logement une fois que j'aurai arrêté de travailler
13:21et que ma retraite ne sera peut-être pas très importante.
13:24Mais effectivement, la dimension des fiscalisations, on ne la retrouve plus forcément aujourd'hui
13:30dans cette intention d'étoffer son patrimoine.
13:32Julie, est-ce qu'il n'y a pas un truc aussi d'ancien à rénover, en fait ?
13:37Est-ce que finalement, ce n'est pas l'attrait d'un achat avec grosse décote sur une passoire thermique, par exemple ?
13:44Est-ce que vous avez l'impression que c'est ça qui attire les quelques investisseurs qui nous restent ?
13:48Qui se sont réorientés sur de l'ancien avec des lourds travaux ?
13:51Investisseurs ou accédants, puisqu'effectivement, on voit que les biens qui sont les plus facilement négociables
13:56depuis 18 mois, c'est les biens avec un DPE qui n'est plutôt pas très bon.
14:01Mais sur le locatif, c'est quand même plus touchy, puisque là, les banques vont être beaucoup plus regardantes
14:06à financer un investissement locatif dans l'ancien avec un DPE qui n'est pas bon,
14:11voire ne vont pas y aller, ou alors vont y aller sans retenir de loyer à venir.
14:16Oui, c'est ça.
14:16Puisqu'effectivement, elles savent qu'à relativement brève échéance,
14:20on ne pourra plus louer ces logements qui sont des passoires énergétiques.
14:23On ne peut déjà plus les louer, s'ils sont géants, on le rappelle.
14:26Mais F, ce n'est pas fou non plus.
14:28On peut encore les louer, mais ce ne sont pas les dossiers sur lesquels
14:31on va avoir les meilleures conditions commerciales.
14:33C'est vrai que ce qu'il faut quand même dire, c'est que les banques s'étaient fortement retirées
14:38du financement de l'investissement locatif, on va dire sur toute une partie de 2023,
14:42sur la majorité de l'année 2024.
14:44On voit que sur 2025, elles reviennent sur le financement de l'investissement locatif.
14:48En tout cas, on ne constate plus un frein immédiat en présentant un dossier d'investissement locatif,
14:54une banque qui dirait non, je n'y vais pas parce que le peu d'enveloppes que j'ai,
14:57je le réserve à l'accession puisque je veux bancariser et domicilier un client chez moi.
15:02Donc, on arrive aujourd'hui à refinancer du locatif, y compris sans apport.
15:05Par contre, il va y avoir une forte vigilance sur la liquidité du bien
15:10et évidemment, de ce fait, la performance énergétique.
15:13Bien sûr, évidemment.
15:14Stéphane, moi, ma question, elle est simple.
15:17Vous êtes au contact de ceux qui investissent dans l'immobilier.
15:21Est-ce qu'on a démarré ces échanges autour de ce probable statut du bailleur,
15:26mais moins probable aujourd'hui ?
15:27Bref, on prend d'infinies précautions.
15:29Est-ce que vous avez ce sentiment que l'instabilité politique actuelle,
15:35elle refroidit aussi ?
15:36Parce que là, on l'a bien vu, ce ne sont plus les banques le problème.
15:38Non, en effet, c'est de la conjoncture actuelle et on l'a toujours vu.
15:42Lorsqu'on a une période de flou, ça se ressent bien évidemment sur le nombre de transactions et les volumes.
15:47Il faut savoir que 2024, on avait enregistré à peu près 850 000 transactions.
15:52Ils avaient plutôt anticipé 950, voire, dans un monde utopique, 1 million.
15:56Je suis persuadé qu'on n'y sera pas.
15:58Alors là, on est quand même sur 900 000 transactions sur 12 mois glissants.
16:00Donc, on est quand même sur un marché de l'immobilier en progression.
16:03Ah oui, mais ça reste positif.
16:05Ce n'est pas ce que je dis.
16:05Mais dans tous les cas, il nous reste quand même novembre et décembre,
16:08qui parfois avaient accéléré un petit peu le nombre de transactions et de volumes.
16:12Là, a priori, ça risque d'être non pas à l'arrêt,
16:14mais on devrait subir, je le dirais, un léger ralentissement.
16:18Un flottement.
16:18Fatalement sans dispositif fiscal qui conduisait à acter avant le 31 décembre.
16:23Nous aussi, c'est quelque chose qu'on constate depuis quand même au moins deux ans dans nos résultats.
16:29Le mois de décembre qui était traditionnellement un très bon mois de décembre.
16:32Oui, il y avait une espèce d'effet d'aubaine.
16:33Oui, grâce au PINEL ou à tous les dispositifs fiscaux précédents.
16:38On l'a tous fait.
16:39Quand on investit, on acte.
16:41Moi, je n'ai pas fait.
16:42Entre le 25 et le 31 décembre, les notaires travaillent.
16:46Il y avait surtout la fameuse douloureuse avec la réception de l'avis d'imposition
16:49qui peut-être déclenchait aussi une mécanique en se disant bon.
16:52Et d'ailleurs, je sais que ce n'était pas le sujet, mais Julie, tant que je vous tiens, je vous pose la question.
16:56Le prêt à être au zéro, on peut encore là ?
16:58Oui, oui, normalement, il est voté jusqu'en 2027.
17:00Oui, oui, mais vous savez, comme on regarde les revenus de l'année N-2.
17:03Ça va falloir vraiment aller vite, puisque là, on commence à recevoir les mails des banques.
17:08Certaines nous disent que c'est à compter de demain, parce que c'est les vacances scolaires.
17:12Donc, on va quand même avoir un temps d'arrêt aussi, avec pas mal de personnes en congé,
17:16notamment chez nos amis banquiers.
17:18Quelle honte, mais quel danger !
17:20Mais ceux qui iront le plus loin, de toute façon, à partir de plus tard, le 15 novembre, ce sera terminé.
17:26Oui, c'est ça, donc pour les primo-accédants, d'un mot quand même, on le redit, on a une super courtière sur le plateau pour nous en parler.
17:32Donc, voilà, si vous avez besoin du prêt à taux zéro, et que je vous rappelle que c'est l'année N-2 qui est regardée pour vos revenus,
17:39donc là, jusqu'en gros, 15 novembre, on va regarder vos revenus de 2023, au-delà, ce seront 2024.
17:47Donc, si vous avez une nette augmentation de vos revenus entre les deux, peut-être que vous deviendrez moins éligible.
17:52Ou l'inverse.
17:53Parfois, il peut y avoir un congé maternité, un avis d'imposition qui ne sera plus de 10 ans.
17:58Ou vous avez perdu votre job !
18:00Non, je pense plutôt à un événement qui fait que pour une raison X,
18:06heureux, c'est quand même toujours mieux de se projeter dans ce cas-là.
18:08L'optimisme, Marie, l'optimisme.
18:09Et puis, il faut savoir quand même que sur le prêt à taux zéro, on avait eu un changement de zone tout début septembre,
18:13qui peut avoir aussi impacté, alors qu'il est complètement passé sous les radars,
18:16mais toujours en l'endemain, on a dû...
18:18Non, personne n'en a parlé, mais c'était quand même 150 communes qui ont changé de zone,
18:21donc avec des impacts positifs, puisque c'est plutôt des villes qui ont été recotées vers des zones plus intéressantes,
18:27donc des montants de prêt à taux zéro plus élevés.
18:29Là, effectivement, si le projet n'est pas encore enclenché, ça va être compliqué d'ici à ce que les banques arrêtent.
18:37Bon, on a parlé vite fait du prêt à taux zéro, mais quand même le sujet de notre émission, c'était vraiment les investisseurs.
18:41Alors, on a dit qu'on attendait ce statut, on a dit que les banques, elles étaient plutôt généreuses,
18:46ou plus qu'elles ne l'étaient, en tout cas, fut un temps à l'égard des candidats à l'investissement locatif.
18:52Quand même, moi, je serais candidate à l'investissement locatif, j'attendrai ce statut et il n'est pas là.
18:56Est-ce que j'ai encore intérêt à me lancer si ce statut ne devait pas voir le jour ?
19:01Bien sûr, après, en fait, l'attentisme n'a jamais, en tout cas, été une très bonne solution en matière d'investissement,
19:06d'ailleurs sur les marchés financiers, tout comme sur l'investissement immobilier.
19:09L'idée, si vous avez aujourd'hui ce pouvoir d'achat, cette capacité à emprunter,
19:12c'est que l'investissement locatif est quand même bien souvent lié à un levier bancaire.
19:17Il faut encore aujourd'hui s'y intéresser, il y a quand même encore de belles opportunités.
19:21Fiscalement aussi, c'est vrai ?
19:22Fiscalement, et même sur le marché en lui-même, il y a quand même des signaux qui sont positifs,
19:25c'est vrai que depuis tout à l'heure, je ne le suis pas forcément, mais il y en a quand même.
19:28Alors malheureusement, le bonheur des uns fait le malheur des autres.
19:30Le marché locatif n'a jamais été aussi tendu en France,
19:33et par conséquent, les loyers ont beaucoup augmenté.
19:37C'est une hausse de 3,5%, toute superficie confondue, hors charge, de 3,5% entre 2023 et 2025.
19:44Et puis ça impacte la vacance locative aussi, moins de vacances.
19:45Et moins de vacances, donc on améliore en fait indirectement la performance et le rendement de l'investissement.
19:51Bon, c'est malheureux pour les locataires, on peut aussi quand même en parler.
19:54Merci Stéphane, merci de penser à moi.
19:56J'ai quand même une pensée pour eux.
19:58Ce qui est aussi là intéressant, et ça c'est un facteur que je regarde quand même souvent,
20:00c'est que les instituts, les institutionnels, sont revenus tout doucement sur cette tasse d'actifs
20:04qu'ils avaient plus ou moins laissé à l'abandon entre 2022 et 2023.
20:08Quand je dis sont revenus, je pèse mes mots, mais en tout cas s'il intéresse,
20:12ils commencent de nouveau à réinvestir, en tout cas à regarder.
20:15Donc ça aussi, c'est un signal positif.
20:17Il faut aussi revenir sur la correction des prix, la baisse nationale,
20:21qui a touché la plupart des grandes communes.
20:23Ça fait des opportunités aussi à l'achat.
20:26Il y a toujours les opportunités au travers des passoires thermiques,
20:29même si là, ce n'est pas forcément, je dirais pour des néo-investisseurs,
20:32c'est plutôt pour des personnes qui aujourd'hui connaissent véritablement l'investissement,
20:35n'ont déjà fait, maîtrisent la notion de travaux.
20:37Oui, puis ils vont profiter d'un déficit, du coup, lié au montant des travaux
20:40qu'ils vont déduire, etc.
20:42Donc là, il faut déjà avoir des revenus fonciers dont on peut déduire.
20:45C'est ça, ou alors on va espérer en tout cas partir sur un prix d'acquisition
20:49beaucoup plus faible avec éventuellement une négociation.
20:51Donc ça, ça peut être un point intéressant.
20:53Et puis surtout, il y a toujours et encore ce statut LMNP.
20:56Donc du loire meublé non professionnel.
20:58Exactement, qui permet d'amortir en effet son bien,
21:01de générer une nouvelle charge pour neutraliser la fiscalité sur une durée assez longue.
21:05Il y a aussi d'autres dispositifs fiscaux qui existent.
21:07C'est vrai qu'on parlait de la fin du Pinel.
21:08Alors vous avez le Lely, je sais que Marie...
21:12On ne va peut-être pas y revenir.
21:13Mais en tout cas, vous avez aussi le Lely, personne n'y comprend rien.
21:16Honnêtement, même moi, j'ai un peu de mal.
21:17Le Lely, alors en gros, je vous le raconte, juste pour vous la faire courte,
21:20parce que moi, à chaque fois, ça me fait marrer quand tout le monde m'en reparle.
21:22Le Lely, donc c'est le logement locatif intermédiaire,
21:25qu'on appelait le Pinel des institutionnels.
21:29Sauf qu'en fait, comme il n'y a plus de Pinel,
21:31on veut filer au particulier le Pinel des institutionnels,
21:35donc refaire du Pinel qui n'est pas du Pinel,
21:37mais qui est quand même un poil plus compliqué parce qu'il faut créer une société.
21:40Tout à fait, ça va dire le seul bémol.
21:41Maintenant, ça peut être intéressant si jamais il y a une stratégie patrimoniale
21:45de transmission ou autre au travers d'une SCI, ça peut faire sens.
21:49Il y a quand même une décote lors de l'achat,
21:50puisqu'on est sur une TVA10 et non une TVA20.
21:53Il y a une exo totale de la taxe foncière.
21:55Il y a quand même des avantages.
21:56Maintenant, ce n'est pas intéressant pour tout le monde.
21:59Je reprends l'intérêt d'un néo-investisseur ou d'une personne seule.
22:03Il n'y aura pas réellement d'intérêt de se pencher sur Lely.
22:06Je terminerai juste sur les autres dispositifs fiscaux.
22:09Il y a toujours le dispositif Malraux, sur de la réhabilitation, sur des secteurs sauvegardés.
22:12Vous avez le dispositif Monument historique.
22:14Vous avez également...
22:15Le Deux-Normandie.
22:16Le Deux-Normandie, la nue propriété.
22:18Et également ce qu'on appelle le déficit foncier.
22:20Il y a des opérateurs aujourd'hui qui vont constituer en effet des bâtiments anciens
22:24avec des lourdes réhabilitations.
22:25Et auquel cas, il y a une cote par travaux importante.
22:27Donc, il y a encore aujourd'hui des solutions.
22:29D'ordre fiscal qui sont quand même intéressantes.
22:31On est d'accord.
22:32Julie, quand même, parce qu'il nous reste très peu de temps.
22:33Je suis désolée Stéphane, mais il va falloir qu'on fasse tout tenir dedans.
22:38Julie, juste pour qu'on se dise très clairement, on l'a dit, le sujet sur l'investisseur locatif,
22:43c'est quand même le levier bancaire.
22:44OK, quelles conditions aujourd'hui je peux obtenir auprès de ma banque
22:47quand je veux devenir propriétaire investisseur ?
22:50De sa banque ou une autre, puisque nous allons aller chercher pour le client
22:53les meilleures solutions pour lui.
22:56Alors, ça va vraiment dépendre des banques et du projet.
22:59Puisque finalement, sur des projets un peu complexes,
23:01comme ceux que vous présentiez, toutes les banques ne savent pas faire du Malraux.
23:05Toutes les banques ne savent pas faire du monument historique,
23:06ni financer de la Nupro.
23:08Donc, je dirais en fonction de la Nupropriété, pardon, ou du démembrement.
23:12Du démembrement.
23:12Je vous rappelle, on fait le distinguo entre la propriété des murs et l'usage.
23:17C'est ça qu'on appelle le démembrement.
23:18Le fruit de la Nupro.
23:18Voilà. Et effectivement, ces investissements qui sont un peu plus spécifiques,
23:23nous, on fait appel à des banques plus spécialisées dans ce type de projet-là
23:26pour les financer.
23:27Si vous avez votre conseiller traditionnel, il ne va pas forcément vous accompagner
23:32sur ce type de projet.
23:33Sur de l'investissement traditionnel neuf ou ancien,
23:37votre banque va vous proposer des conditions assez similaires
23:40à celles que vous auriez pour votre résidence principale,
23:43sous réserve que vous soyez déjà propriétaire de votre résidence principale.
23:46Parce qu'en revanche, les banques sont peu fans d'aller financer un investissement locatif
23:51si vous-même, vous êtes locataire.
23:53Donc là, c'est vrai que l'un des premiers prérequis, c'est à priori être propriétaire
23:56de sa résidence principale, sauf cas particulier.
23:58Vous êtes gendarme, vous avez un logement de fonction, etc.
24:01Mais si vous êtes propriétaire et que vous n'avez pas de problème de paiement,
24:05votre banque va vous proposer des taux assez proches,
24:07parfois majorés de 0,10.
24:10Par rapport au commun des mortels, ça veut dire quoi ?
24:13J'emprunte à 3,40, c'est ça ?
24:15Alors, comme sur l'investissement locatif, on est plutôt sur une durée de 20 ans,
24:18c'est effectivement ça, puisqu'aujourd'hui, les taux moyens
24:20qui n'ont pas augmenté en octobre, voire même on a eu une grille en baisse ce matin.
24:24Donc, vous voyez, on est sur quelque chose d'assez surprenant en ce moment.
24:28Mais c'était un malentendu !
24:29C'est une belle banque en plus, donc...
24:32Non, non, l'OAT a baissé encore ce matin assez fortement.
24:35Oui, c'est vrai, c'est vrai.
24:37Attendons les prochaines semaines.
24:39Finalement, il est nettement moins impacté que ce que l'on aurait pu le croire
24:42par l'instabilité politique qu'on rencontre,
24:44ou en tout cas, finalement, il commence à y avoir une distance
24:46entre l'instabilité politique et la manière dont la courbe des taux se passe.
24:49Mais bon, donc on a dit en gros 3,40 en ce moment pour un investisseur.
24:52Sachant que de toute façon, pour un investisseur,
24:54le taux importe moins que pour sa résidence principale,
24:56puisque vous allez pouvoir déduire de vos revenus fonciers
24:59les intérêts d'emprunt de votre crédit.
25:02Donc, la première chose à regarder, c'est est-ce que la banque
25:04va vous demander de l'apport ?
25:05Parce qu'il n'est pas bien malin de mettre de l'apport
25:07pour un investissement locatif.
25:09Il est plutôt intéressant d'aller emprunter la totalité
25:12du montant de l'acquisition, voire des frais de notaire en plus
25:14quand on peut le faire, et certains partenaires bancaires le font,
25:17et déduire un maximum d'intérêts d'emprunt,
25:19d'autant plus que, comme vous le soulignez,
25:20les loyers étant plus élevés, autant aller déduire un maximum d'intérêts d'emprunt.
25:24Sauf que d'un mot, il ne nous reste qu'une minute là,
25:25mais on est d'accord que la banque, elle ne va pas prendre en compte
25:27l'intégralité des loyers que je vais percevoir.
25:29Non, entre 70 et 90%.
25:31Donc, tous ceux qui s'attendent à un jeu à somme nulle,
25:34en gros, je deviens propriétaire gratos,
25:36ça n'arrive pas vraiment.
25:37Peut-être que ça peut être le cas pour eux,
25:39mais par contre, la banque ne retiendra que 70 à 90% des loyers,
25:42parce qu'il y a quand même un peu de vacances locatives,
25:44parce que parfois, on met deux mois à louer,
25:46parce que parfois, les locataires ne payent pas.
25:47C'est ce qui n'est quasiment plus le cas.
25:48Aujourd'hui, avoir une opération qui dégage du cash flow
25:51d'un point de vue de financement,
25:53vous avez une banque, étant donné qu'elle pondère les loyers,
25:56il faudrait viser un rendement locatif très élevé,
25:58ce qui est quand même aujourd'hui assez compliqué à obtenir.
25:59Ah non, du point de vue bancaire, ça n'existe pas.
26:01Dans la réalité, si vous faites une très bonne opération
26:04avec un logement peu cher, vous faites vous-même des travaux, etc.,
26:06vous pouvez avoir un cash flow positif,
26:08mais ce n'est pas forcément...
26:10Et tout le monde n'est pas monsieur bricolage.
26:11Juste un mot quand même, Stéphane, il nous reste 20 secondes.
26:14Quelques villes, oui, ça vaut le coup d'investir.
26:16Vous ne les citez pêle-mêle et vous ne m'expliquez pas pourquoi.
26:18Parce que d'habitude, avec Stéphane,
26:23je dirais une valeur refuge, on frôle
26:25et on est à descendu
26:27ces fameux 10 000 euros du mètre carré.
26:28Vous mettez la pression, Marie, sur le timing.
26:31On peut encore citer Toulouse
26:33et surtout les des villes de taille moyenne
26:35en périphérie de ces grosses villes,
26:36Tourangé, Amiens, Reims, aujourd'hui,
26:38qui sont plus qu'intéressantes.
26:39Super, vous avez été rapide, efficace.
26:42Stéphane Briand, directeur du développement chez Pulsiv
26:44et Julie Bachet, la patronne de Vous Financer.
26:46Merci à tous les deux d'être venus sur ce plateau.
26:48Vous reviendrez évidemment parce que ce sujet nous passionne
26:51et vous suivrez au quotidien, j'ai envie de dire,
26:53les amendements et peut-être le retour du statut du bailleur privé.
26:57On en parlera dans Les Experts de l'IMO
26:58qui reviennent demain sur BFM Business.