- il y a 2 semaines
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:07Et il est midi sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principaux titres de l'actualité.
00:14Et Sébastien Lecornu qui va donc succéder à François Bayrou, passation de pouvoir a priori d'ici quelques instants à Matignon.
00:20Dans la foulée, on attend la composition du nouveau gouvernement, mais surtout il va entamer une série de consultations politiques
00:26pour tenter d'éviter une censure, notamment de la part des socialistes, et faire voter un budget.
00:31Au PS, on insiste sur la taxation des plus riches ou encore le non-recours au 49.3 dans le cadre du projet de loi de finances pour l'an prochain.
00:39C'est dans ce contexte que le mouvement Bloquons Tout a donc démarré ses actions ce matin.
00:43Le ministre de l'Intérieur sortant annonce déjà près de 200 interpellations sur l'ensemble du territoire.
00:48Côté trafic, c'est quasi normal à Paris pour les réseaux de métro et de bus perturbés sur le RERB.
00:54Notez également quelques perturbations en région, notamment entre Bordeaux et Toulouse, après des dégradations de câbles.
01:01Rien à signaler pour l'instant dans les aéroports, mais on évoque une possible montée progressive des retards
01:07en fonction des perturbations à venir sur les routes alentours.
01:10Enfin, l'actualité internationale et quelques déclarations fortes d'Ursula von der Leyen ce matin à l'occasion de son discours annuel sur l'état de l'Union.
01:17Monde hostile, tempête géopolitique, la présidente de la Commission européenne a appelé l'Europe à prendre son indépendance.
01:24Elle a d'abord dénoncé une violation dangereuse et sans précédent de l'espace aérien polonais par la Russie.
01:30La Pologne ayant intercepté ce matin des drones lors d'une attaque russe contre l'Ukraine.
01:35La présidente de la Commission européenne a également évoqué le conflit au Proche-Orient, dénonçant une situation inacceptable à Gaza.
01:41Elle propose, je cite, des sanctions contre les ministres extrémistes en Israël
01:46et une suspension partielle de l'accord d'association entre l'Union européenne et Israël.
01:50Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:52Retrouvez votre rendez-vous avec bien ici, le site de recherche immobilière avec une carte 3D pour tout localiser.
02:05BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roy.
02:09Et les experts de l'IMO qui s'invitent tous les jours à l'heure de votre déjeuner pendant une demi-heure
02:14pour parler de notre immobilier, pour parler de nos logements.
02:17Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne, professionnels de ce secteur de l'immobilier,
02:22le Pro de l'IMO.
02:23Quelques minutes pour témoigner de votre métier, un témoignage terrain.
02:27Ça peut être une anecdote, un coup de cœur, un coup de gueule.
02:30Là, en l'occurrence, c'est une solution.
02:32Une solution parce que oui, la rénovation, c'est pas seulement pour gagner en performance énergétique,
02:37c'est aussi pour s'adapter aux coups durs de la vie.
02:40On verra ça dans quelques instants.
02:42Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:45Aujourd'hui, on en parle quasiment quotidiennement.
02:46Et pour cause, c'est la rentrée.
02:48Les tensions locatives au sommet des locataires qui sont de plus en plus nombreux à faire des dossiers pas très honnêtes,
02:55des propriétaires qui existent toujours de plus en plus d'éléments.
02:58Est-ce que c'est légal ? On verra ça dans quelques instants.
03:00Mais surtout, notre but, c'est d'apaiser ces tensions locatives,
03:04d'essayer de réconcilier locataires et propriétaires.
03:07On fera ça dans quelques instants.
03:08Mais d'abord, c'est l'heure du Pro de l'IMO.
03:10Les experts de l'IMO, le Pro de l'IMO.
03:15Et on est en ligne avec Cédric Mirat, responsable des agences illico-travaux Aix-en-Provence et les Pes de Mirabeau.
03:20Bonjour, Cédric.
03:22Bonjour, Marie.
03:23Alors, je le disais en préambule, la rénovation, c'est bien pour faire de la rénovation thermique, on est d'accord.
03:28Mais c'est aussi bien quand ça nous permet de nous adapter à quelques coups durs.
03:31Et là, en l'occurrence, vous vouliez partager une anecdote, plutôt une histoire qui vous est arrivée.
03:36Vous avez dû rénover un logement à la vitesse de l'éclair, tout simplement pour s'adapter à un accident de la vie, je le disais.
03:42Effectivement, c'est une demande assez insolite.
03:46Une ancienne cliente qui nous a contactés il y a eu une douzaine d'années pour des travaux, nous a recontactés l'année dernière pour une demande à un express.
03:54Son mari a été hospitalisé au moment de son appel et doit sortir sous 15 jours.
04:00Sauf que la maison n'est pas adaptée pour recevoir un lit médicalisé et avec une proximité sur la pièce de lit.
04:08Donc, on a dû effectivement intervenir en urgence, se déplacer dans les 24 heures pour analyser un petit peu les problématiques et trouver des solutions à son problème.
04:18Mais pardon, mais en 15 jours, on peut faire un état des lieux, regarder ce qu'on peut faire, faire les travaux, bouger les murs, agrandir les espaces.
04:25Ça se passe comment ? Il s'est passé quoi pour pouvoir adapter le logement justement à l'arrivée d'un lit médicalisé ?
04:32Je vous avoue que ce n'est pas des demandes communes justement, mais quand on peut le faire, on le fait.
04:37En tout cas, chez nous, c'est possible, la preuve.
04:39Effectivement, dès le lendemain matin, je me suis présenté chez la personne.
04:43On a trouvé des solutions.
04:4548 heures après, je suis retourné sur place avec les artisans.
04:50On a fait les devis dans la foulée.
04:52Donc, on avait 5 jours pour préparer le dossier.
04:57La cliente a validé puisque le prix correspondait à ses attentes.
05:01Et on a fait les travaux dans la foulée sous 5 jours également, en travaillant même le samedi, pour pouvoir recevoir le lit médicalisé en temps et en heure.
05:09Et alors là, du coup, très concrètement, vous avez fait quoi ?
05:11Je disais, vous avez poussé les murs ?
05:13Visiblement, vous en avez cassé un.
05:16Effectivement.
05:17Donc, la solution était la suivante.
05:20On avait une chambre au rez-de-laussée à côté de la pièce de vie.
05:23Et on a abattu le mur avec tous les problèmes qu'il y a avec.
05:28Déplacer le chauffage, déplacer l'électricité, reprise des peintures, enduits.
05:32Et on a dû s'adapter pour faire une grande pièce de vie et avoir le lit dans la continuité de la pièce à vivre.
05:39Et ça, vous avez pu réussir à temps quand monsieur est rentré à la maison de l'hôpital ?
05:44Effectivement, au jour près, le lit médicalisé a été reçu la veille que monsieur rentre et récupère son domicile.
05:53Donc, mission réussie de l'autre côté.
05:56Tout le monde était content.
05:57Vous voyez, finalement, les travaux, ça va forcément avec du retard.
06:01Je dis ça juste pour la blague.
06:03À partir du moment où on a les bonnes personnes et qu'on est bien accompagnés, il n'y a pas de raison que ça se passe mal.
06:07Il faut arrêter d'avoir des préjugés sur ça.
06:09Eh bien oui, on met fin aux préjugés dans les experts de l'IMO sur BFM Business.
06:13On va continuer dans quelques instants.
06:14Merci à Cédric Mirat, responsable des agences Illico-Travaux d'Aix-en-Provence et les peines Mirabeau.
06:19Si comme Cédric, vous avez une histoire à nous raconter, une expérience terrain, des anecdotes, des coups de cœur, des coups de gueule.
06:25Vous n'hésitez pas à nous écrire.
06:27On a une adresse mail lesexpertsdelimo.bfmbusiness.fr.
06:31Allez, c'est l'heure du débat.
06:33Les experts de l'IMO, le débat.
06:36Bah oui, nous on n'aime pas les préjugés.
06:40Tous les locataires ne sont pas mauvais payeurs.
06:42Tous les propriétaires ne sont pas des vilains qui vont nous vendre, louer des logements indécents.
06:48Et pour en parler, j'accueille sur le plateau Arnaud Hacker le président d'IMO Direct.
06:51Bonjour Arnaud.
06:52Bonjour Marie.
06:53Et Bruno Cantegrel, président de Monsieur Hugo.
06:55Bonjour Bruno.
06:56Bonjour Marie.
06:56J'en profite pour faire la petite promo de Bruno qui m'a donné ses livres.
07:00Alors on a trouvé un locataire pour son logement et géré seul sa location sans agent.
07:04Je ne sais pas si on les voit sur vos écrans.
07:06Je ne suis pas très très douée, mais j'espère qu'on les a vus.
07:08Bref, si je vous ai fait venir sur ce plateau, c'est précisément pour essayer, je le disais en préambule, d'apaiser nos rapports locatifs.
07:15Pourquoi il faut les apaiser ?
07:16Aussi parce que c'est un climat tendu, ne serait-ce que par la tension locative.
07:20Et donc je voudrais d'abord qu'on fasse un petit point d'étape sur ce qu'il en est de ce marché de la location.
07:25On est en rentrée de septembre.
07:27On va se le dire entre nous.
07:28Je crois que chaque année, on se dit ça n'a jamais été aussi compliqué.
07:31Ça n'a jamais été aussi compliqué Arnaud, non ?
07:33Ça n'a jamais été aussi compliqué.
07:36L'offre n'est pas en hausse, donc elle est même plutôt en baisse.
07:41Les locataires restent plus longtemps dans le logement.
07:43Donc forcément, il y a moins de rotation et comme il n'y a pas vraiment de nouveaux arrivants sur ce marché,
07:49l'offre stagne ou baisse et la demande par contre, elle explose puisqu'il y a de moins en moins de primo-excédents.
07:55Donc des gens qui normalement auraient acheté leur logement, finalement ne l'achètent pas.
07:59Donc ils restent locataires.
08:01Effectivement, en septembre, tous les étudiants qui arrivent sur le marché.
08:06Puis il y a les décohabitations entre guillemets subies, les séparations, etc.
08:09On est quand même dans un nouveau monde aujourd'hui.
08:11Oui, les nombres de demandes par annonce publiée explosent.
08:16C'est les chiffres d'un grand site professionnel.
08:20Plus de 12 demandes par annonce déposées au niveau national.
08:26Quand on prend Paris...
08:28Paris, on ne va pas en parler quand même.
08:30Nous, on les retire en une heure à peu près, à Paris, chez Imo Direct.
08:34Non mais c'est dingue.
08:35Bruno, j'ai envie de vous dire, vous faites le même constat de cette tension et de ces difficultés aujourd'hui
08:39entre une offre qui manque cruellement et des locataires qui doivent se précipiter aujourd'hui
08:44pour pouvoir essayer d'obtenir ne serait-ce qu'une visite du logement.
08:48Oui, de toute façon, c'est clair.
08:49Maintenant, il y a la crise du logement qui touche tous les locataires.
08:53Moi, à titre personnel aussi, je le remarque, puisque je mets aussi des biens en location.
08:56Et alors, tu disais une douzaine de demandes sur Paris-Ile-de-France, en fait, ça monte
09:02jusqu'à 50-60 demandes, en fait.
09:03Et donc, l'annonce, effectivement, déposée sur des sites en une heure, en fait, effectivement,
09:09on a facilement une dizaine.
09:10Voilà, et l'idée, c'est d'avoir qu'un seul candidat.
09:12Donc derrière, le propriétaire Bayer, il doit faire le tri.
09:15Il doit savoir comment sélectionner les dossiers, sur quels critères se baser.
09:18Mais c'est vrai qu'il y a énormément, énormément de demandes.
09:20Donc, ça incite aussi, je pense, les locataires à embellir un peu leur CV.
09:24On va mettre les pieds dans le plat sur les embellissements de CV.
09:28Effectivement, face à une concurrence féroce, comment faire pour se faire remarquer ?
09:34De plus en plus de locataires ont trouvé la solution, bidouiller un peu,
09:37trafiquer leur dossier de candidature.
09:40Ça, vous le remarquez, Arnaud ?
09:41Oui, alors nous, on fait plus que le remarquer, parce qu'on a même fait une étude
09:44qui est encore assez récente.
09:48Nous, on avait analysé qu'il y avait un dossier sur cinq en Paris-Ile-de-France
09:53falsifié.
09:55Alors, ça peut aller de la petite change le CDD en CDI à la grosse falsification,
10:02où là, on trafique des cartes de séjour ou des pièces d'identité ou autre,
10:08et à un sur huit en province.
10:10Donc, ce n'est pas du tout anodin.
10:12Et là, ce qu'on remarque aussi, c'est qu'avec l'arrivée de l'intelligence artificielle,
10:17c'était déjà simple avec les manipulateurs, les logiciels pour manipuler les PDF,
10:23mais là, avec l'IA, c'est encore plus simple.
10:25Vous lui envoyez une fiche, vous lui dites « change-moi ça et refais-moi un PDF »,
10:29et puis ça y est, c'est fait.
10:30Donc, il faut vraiment des outils de plus en plus perfectionnés pour détecter.
10:36Après, je suis d'accord que ce n'est pas parce qu'on a falsifié…
10:39Non, mais il fait toute l'émission en trois secondes, en fait, Arnaud.
10:41Il va nous dire que ce n'est pas parce qu'on a falsifié qu'on ne va forcément pas payer les noyés, évidemment.
10:45Il faut vraiment être vigilant, c'est un métier, d'analyser des dossiers.
10:50Nous, par exemple, ImoDirect, à chaque fois qu'on étudie un dossier,
10:53c'est 60 points de contrôle avec des outils performants, etc.
10:56Donc, pour moi, un propriétaire bailleur qui pose son annonce et qui reçoit des dossiers,
11:02franchement, aujourd'hui, il est incapable d'aller déceler les faux dossiers.
11:06Justement, Bruno, on va essayer quand même de détailler.
11:10D'abord, un, on l'a dit, il y a le petit embellissement de CV et puis il y a la grosse fraude.
11:16Alors, qu'est-ce qui est fraudé aujourd'hui par les candidats à la location concrètement ?
11:22Ce qui revient globalement, c'est le butin de salaire.
11:24C'est ce que les propriétaires vont regarder en premier,
11:26combien de locataires ils gagnent et s'ils peuvent payer son loyer.
11:30Après, on a d'autres documents comme le contrat de travail.
11:34CDD-CDI ?
11:35Voilà, c'est transformé en CDD en CDI.
11:36On a un peu plus rarement, parce que c'est très difficile, la carte d'identité ou bien le passeport.
11:42C'est plus complexe.
11:44C'est plus complexe, en fait, mais bon, ça peut se faire.
11:47Et puis, l'avis d'imposition aussi qui peut se modifier aussi facilement.
11:52Avec l'intelligence artificielle, tu le disais, mais même sans l'intelligence artificielle,
11:56avec un logiciel comme Paint, on l'a tous sur le PC.
11:58Téléchargez-le, non, je plaisante.
11:59On peut modifier facilement, en fait, un chiffre sur un bulletin de salaire.
12:05Après, l'intelligence artificielle, si on veut que ça soit mieux fait, moins détectable.
12:09Et puis maintenant aussi, il y a des sites sur Internet.
12:11Vous payez carrément.
12:12On paye pour acheter des faux bulletins.
12:15En tout cas, il y a un marché qui s'est développé avec des sites qui ne sont peut-être pas trop légales,
12:20mais qui permettent aux locataires d'acheter des dossiers de location.
12:23Et donc, tout ça fait que c'est facile, c'est devenu facile.
12:26En plus, les documents, maintenant, sont tous numérisés.
12:28Avant, ce n'était pas le cas.
12:29Donc, les bulletins de salaire, le contrat de travail, c'est au format PDF.
12:33Donc, ça facilite le travail, en fait, pour les locataires qui veulent embellir,
12:36voire frauder, en fait, leurs documents.
12:38Mais le document le plus fraudé, c'est quand même le bulletin de salaire.
12:41Parce que c'est celui qui est regardé en priorité par les bailleurs.
12:44Donc, ça demande un peu un savoir pour analyser les documents.
12:49On va tomber dans le piège.
12:50Mais justement, parce qu'en fait, j'ai essayé de regarder
12:52qu'est-ce que je peux faire pour les détecter.
12:54Et franchement, les conseils que vous me donnez,
12:56sauf avoir fait maths sup, moi, vous m'avez complètement perdue.
12:59Donc, comment je fais pour détecter quand j'ai possiblement un doute
13:05sur la véracité des pièces qui m'ont été apportées ?
13:08Je peux répondre.
13:10Par exemple, on peut aller regarder les cumuls de congés payés
13:13sur les fiches de paye.
13:14Mais ça, c'était il y a un an, il y a deux ans.
13:16Donc, c'était, ils changeaient le salaire,
13:20mais ils oubliaient de changer les cumuls de congés payés.
13:23Par exemple, le taux d'imposition à la source.
13:25Mais aujourd'hui, et comme le dit Bruno,
13:29et comme je l'ai dit tout à l'heure,
13:31avec l'IA, avec des nouveaux outils,
13:33aujourd'hui, il faut refabriquer des fiches de paye
13:36comme vous avez envie qu'elles soient.
13:38Donc, c'est pour ça que ça devient de plus en plus complexe.
13:41et que moi, je pense qu'une des avancées qu'il faudra faire,
13:44alors après, voilà, c'est peut-être un peu plus intrusif,
13:47mais ça va être de pouvoir aller directement regarder
13:51dans les comptes en banque des locataires,
13:53des candidats locataires.
13:54Au moins, l'avantage, c'est qu'on ne manipulera plus
13:57des données qui, aujourd'hui, à l'ère de l'ACNIL, du RGPD,
14:01quand on voit tous ces documents qui sont envoyés
14:03à des propriétaires privés sans aucune sécurité.
14:06Nous, agence, on est contrôlés par l'ACNIL, etc.
14:09Donc, à mon avis, ça va devoir évoluer
14:12parce que les falsifications deviennent tellement performantes
14:17que bientôt, plus personne ne pourra les détecter.
14:20Mais pardon, Bruno, mais on parle là
14:21de l'intelligence artificielle pour frauder,
14:23mais l'intelligence artificielle peut aussi être utilisée
14:26pour détecter la fraude, non, par exemple ?
14:28Alors, oui, effectivement, nous, on a mis en place
14:31des algorithmes via un partenaire à qui on travaille,
14:33ce qui est l'État, et qui permet de contrôler
14:35l'ensemble des documents.
14:36Donc, il y a effectivement l'intelligence artificielle
14:39qui permet de contrôler.
14:40Les PDF, lorsqu'ils sont modifiés,
14:41ça laisse une trace, une signature numérique
14:43lorsqu'ils sont modifiés.
14:44Il y a un contrôle qui est fait aussi
14:46par rapport au centre des impôts.
14:47Donc, ça, c'est une donnée qui est fiable,
14:49qu'on ne peut pas modifier.
14:49C'est vrai.
14:50Donc, globalement, si un locataire a modifié
14:53son bulletin de salaire ou même son avis d'imposition,
14:55on le verra, puisque derrière, au niveau du centre des impôts,
14:58on saura identifier c'est quoi le montant
15:00qu'il a payé au niveau des impôts.
15:01Donc, on pourra...
15:02Mais ça se fait vite, ça, Bruno ?
15:03Parce qu'on le dit, le marché, on n'arrête pas de le dire,
15:05le marché locatif, il est tendu comme jamais.
15:07On loue les biens immobiliers à la vitesse de l'éclair.
15:11Comment je fais, là, moi, si je suis propriétaire,
15:14bailleur, solo dans mon coin,
15:15pour avoir cette vérification de manière assez urgente,
15:18en fait, pour répondre à la demande du locataire
15:20aussi qui est dans l'urgence ?
15:21Alors, soit on le fait manuellement,
15:23c'est-à-dire qu'on connaît effectivement les outils.
15:25Donc là, tu donnais quelques techniques.
15:26Après, on peut vérifier le net fiscal
15:27sur le bulletin de salaire.
15:29On peut recalculer le salaire brut
15:32à partir du salaire net.
15:34On peut recouper.
15:34L'idée, c'est vraiment de recouper tous les documents
15:36et de partir du bulletin de salaire.
15:38Et sur le bulletin de salaire,
15:39c'est de recouper les informations qu'il y a
15:40sur le contrat de travail,
15:41sur l'avis d'imposition.
15:43Et c'est un puzzle.
15:45C'est un travail de fourmi.
15:46C'est un puzzle.
15:46Donc, ça prend quand même 10-15 minutes par dossier.
15:49Ou 10-15 minutes pour vous, Bruno ?
15:51Moi, vous me laissez tout seul.
15:53Ça prend un peu de temps.
15:56Et souvent, quand on a, je ne sais pas,
15:5810 dossiers, plus les garants,
16:00parce que quand on a des garants,
16:01il faut en plus analyser le dossier des garants.
16:02Donc, ça multiplie le temps par deux.
16:04Donc, ça prend vite du temps.
16:05Donc, soit on a le temps de le faire
16:06et en tant que propriétaire vailleur,
16:07on se laisse le temps.
16:09On n'est pas obligé de choisir un locataire
16:10dans la journée.
16:11Parce qu'il y a tellement de demandes,
16:12effectivement, qu'on peut se permettre
16:14de se laisser un petit peu de temps.
16:15Donc, soit on le fait par soi-même,
16:17parce qu'on connaît un peu
16:18certaines techniques pour le vérifier.
16:19Ça, j'en parle en mon...
16:21Dans lequel ?
16:22Dans le livre sur la mise en location,
16:24effectivement.
16:25Je monte les deux au cas où.
16:27Ou, effectivement, pour les gens pressés
16:28qui n'ont pas le temps
16:29ou qui veulent absolument
16:31mettre en location rapidement.
16:32Nous, typiquement,
16:33sur notre plateforme, M. Hugon,
16:34on a des outils d'antifraude
16:36et qui permettent de détecter
16:37des faux dossiers.
16:38Donc, le contrôle, il est fait
16:39dans la journée, sous 24 heures,
16:40via notre partenaire, l'État.
16:42Après, on peut combiner les deux.
16:44On peut déjà avoir
16:44une première lecture, en fait,
16:48rapide, en fait, sur les documents.
16:49Et après, utiliser des outils
16:51qui sont disponibles sur le marché.
16:52Mais c'est effectivement bien
16:54de connaître un peu la théorie
16:55pour faire un premier filtre
16:56en amont, en fait,
16:57sur les dossiers.
16:59Juste comme...
17:00Bon, Arnaud l'a déjà évoqué,
17:02mais voilà, il va falloir quand même
17:03qu'on trouve le pendant de tout ça.
17:06Pourquoi il y a de plus en plus
17:07de fraudes à la location ?
17:09Parce que c'est ça, le sujet.
17:10C'est-à-dire que...
17:12Et on va en venir à locataire fraudeur,
17:14pas forcément locataire mauvais payeur,
17:16loin de là.
17:18Mais ma question, c'est ça.
17:19C'est comment vous justifiez
17:20qu'il y ait une hausse
17:22de ces bidouilles
17:25sur les dossiers de location ?
17:26C'est ce qu'on a dit en préambule.
17:27C'est la tension du marché.
17:28Non, mais ce que je veux dire,
17:29est-ce que les propriétaires
17:30ne sont pas eux-mêmes tentés
17:31d'avoir des demandes quand même
17:32en dehors des clous ?
17:34Alors, en dehors des clous,
17:35l'égo, évidemment,
17:36de temps en temps, c'est le cas.
17:37On ne va pas se cacher.
17:39Et surtout,
17:40avec des considérations quand même parfois...
17:43C'est pour ça que moi,
17:44je prône vraiment l'encadrement
17:45de ce métier.
17:47Aujourd'hui,
17:48on laisse effectivement
17:49des propriétaires bailleurs
17:50demander des documents
17:52qui sont complètement illégaux.
17:54Vous nous redites
17:54quelques-uns des documents
17:55qu'on n'a pas le droit...
17:56À relever de compte en banque,
17:57on n'a pas le droit de demander ça.
17:59Même une agence
17:59n'a pas le droit de demander ça
18:01à un locataire.
18:02Par contre, un assureur, lui,
18:04parce qu'il est contrôlé
18:05par la CPR, etc.,
18:07il a le droit.
18:08Et donc,
18:08on arrive sur des dérives.
18:10On a aussi
18:11des propriétaires
18:13qui sont restés collés
18:14sur il me faut un CDI,
18:16trois fois le loyer, etc.
18:17Mais la société a évolué.
18:20Le marché du travail a évolué.
18:21Voilà.
18:22Et ce n'est pas parce que
18:22vous n'avez pas un CDI
18:24avec trois fois
18:24que vous allez être
18:25un mauvais payeur
18:26ou quelqu'un
18:26qui ne pourra pas payer.
18:27Donc, c'est pour ça
18:28que je pense qu'il va falloir
18:29faire évoluer
18:30ces techniques de sélection
18:31de locataires
18:32pour laisser vraiment
18:33la chance à tout le monde.
18:36Voilà.
18:36Donc, c'est vraiment
18:37ma position.
18:39Mais c'est vrai
18:39qu'aujourd'hui,
18:40comme le décrivait bien Bruno,
18:42c'est un métier
18:43de choisir son locataire.
18:45Et Bruno,
18:46justement,
18:47par rapport à ce qu'on vient
18:47de se dire,
18:48c'est quel regard
18:49vous portez aussi
18:50sur les raisons
18:52qui poussent
18:52les locataires à frauder ?
18:53Est-ce que, selon vous,
18:55il n'y a pas aussi
18:55un sujet à régler
18:56du côté des propriétaires ?
18:58Je dirais,
18:59il y a plusieurs raisons.
19:01La première,
19:02c'est qu'il n'y a pas de logement.
19:03Donc, forcément,
19:04quand le locataire,
19:05c'est un besoin vital pour lui.
19:06Donc, il a envie
19:07d'être en haut de la pile.
19:09On s'arrête
19:10sur ce que vous venez de dire.
19:11S'il y en a deux, trois
19:11qui nous écoutent
19:12et qui nous regardent
19:13et qui ont le pouvoir
19:14de faire quelque chose,
19:15le logement,
19:15c'est un besoin vital.
19:16On le répète
19:17à longueur de temps
19:17dans les experts de Limon.
19:18Mais bon, voilà.
19:20C'est pour ça qu'on parle aussi
19:21de...
19:21C'est une crise du logement.
19:24Donc, comme quand on postule
19:25un job, effectivement,
19:25le CV, il doit être nickel,
19:26il doit être parfait.
19:27Donc, on l'abélie.
19:30Donc, ça,
19:30c'est la première raison.
19:31La deuxième raison,
19:32effectivement,
19:32c'est que
19:33les propriétaires bailleurs
19:35qui prennent des assurances
19:36garanties, loyers payés,
19:39on est contraints
19:40aussi d'appliquer
19:41les exigences assurantielles.
19:44Oui, c'est pour ça
19:45que tu disais,
19:46effectivement,
19:46c'est historique,
19:47mais les assureurs
19:48demandent trois fois
19:49le montant du loyer.
19:50Donc, aujourd'hui...
19:50Ça a bien évolué, quand même.
19:52Il y a des nouveaux assureurs
19:53qui, aujourd'hui,
19:54ont vraiment assoupli...
19:56Effectivement,
19:56les assureurs un peu digitaux
19:58qu'on voit apparaître,
19:59mais les assureurs...
20:00En tout cas,
20:01on est en dessous
20:02du ratio 3,
20:04mais ça reste quand même
20:05bien entré.
20:05Mais il y a une course
20:05à l'échalote,
20:06c'est ce que vous voulez dire.
20:07C'est-à-dire qu'en fait,
20:07si moi, j'ai besoin
20:08de me faire assurer
20:09par crainte d'un payer de loyer,
20:11en fait,
20:11je vais essayer d'être
20:12dans les clous
20:12pour que mon assurance,
20:13surtout,
20:13ne puisse pas me retoquer
20:14mon assurance
20:16si j'aurais pas bien vérifié
20:18mon locataire.
20:18C'est ça que vous dites,
20:19en gros.
20:20Surtout que la plupart
20:22des assureurs,
20:22maintenant,
20:22laissent le propriétaire
20:23bailleur
20:24faire toutes les vérifications
20:26et vérifier que le dossier
20:27il est propre,
20:29il n'y a pas eu d'erreur.
20:29Et le cas où il y en a payé,
20:30effectivement,
20:31c'est là que l'assureur
20:31va rouvrir le dossier
20:32en disant,
20:32ah ben là,
20:33effectivement,
20:33il y a eu un souci,
20:34tu n'as pas vérifié.
20:34Et ce n'est pas ma faute,
20:35dira l'assureur
20:36qui ne voudra pas payer.
20:37C'est l'idée, quoi.
20:38L'idée, c'est,
20:39en amont,
20:39si on passe par un assureur
20:41avec une GLI,
20:42c'est de trouver un assureur
20:44qui va lui-même
20:45vérifier le dossier.
20:46Il y en a qui le font,
20:46ils se portent responsables,
20:48en fait,
20:48de la vérification du dossier.
20:49Donc ça,
20:50c'est le premier point.
20:51Après,
20:51on peut passer par d'autres garanties
20:52comme Vizal,
20:53qui sont peut-être un petit peu...
20:54La garantie publique ?
20:55Oui,
20:55la garantie publique.
20:58Et qui est gratuite,
20:59on le dit,
20:59que ce soit pour les propriétaires
21:00comme pour les propriétaires.
21:01Et qui, effectivement,
21:02qui est gratuite.
21:04Voilà,
21:04donc je dirais,
21:04c'est vraiment un contexte marché
21:06qui fait qu'il n'y a pas de logement.
21:07Donc les gens,
21:08ils veulent tous un logement.
21:09Donc voilà,
21:09quand on a une cinquantaine de demandes,
21:11on essaye forcément
21:12d'avoir le plus beau CV,
21:14le plus beau dossier de location.
21:15Le fait que ce soit très facile,
21:17maintenant,
21:17de faire des faux documents,
21:19ce qui n'était pas le cas avant.
21:22L'exigence des assureurs
21:24d'avoir des dossiers béton.
21:25Et puis aujourd'hui,
21:26les propriétaires,
21:27c'est la course au meilleur dossier.
21:28C'est ça,
21:29ils ont l'embarras du choix.
21:30Donc ils vont forcément
21:31prendre le plus beau dossier.
21:33Bon,
21:33alors du coup,
21:34il nous reste cinq minutes,
21:35donc je voulais quand même en parler.
21:36Donc on l'a dit,
21:37c'est l'état de fait
21:38qui crée aussi
21:39ces dossiers frauduleux,
21:40mais on le disait très bien.
21:41Ce n'est pas parce qu'on ment
21:43sur son dossier de location
21:44qu'on ne va pas payer son loyer.
21:46Vous avez mis à jour vos données
21:48sur les impayés de loyer.
21:49Arnaud,
21:50on en est où ?
21:51On en est à ce qu'on reste
21:53à des niveaux
21:53qui sont très hauts
21:55par rapport à ce qu'on connaissait
21:57avant la crise Covid.
21:59Nous,
21:59on suit ça depuis maintenant
22:01cinq ans.
22:04Ça s'est très légèrement amélioré
22:06par rapport à il y a un an.
22:08C'est-à-dire que 2025
22:08est légèrement meilleur
22:09que 2024,
22:11mais sur des vrais impayés,
22:13c'est-à-dire des gens
22:13qui ont plus d'un mois
22:14de loyer.
22:15Oui, parce que sinon,
22:15on peut parler de retard
22:16de paiement.
22:17Voilà,
22:17mais sur des plus d'un mois
22:18de loyer de retard,
22:21on est...
22:22Alors nous,
22:23c'est une statistique
22:24sur notre parc
22:25qui mixe à la fois
22:26des gens qui ont loué
22:26en direct
22:27parce qu'on récupère
22:28des propriétaires
22:30qui ont déjà
22:30les locataires en place
22:31et puis un parc
22:32où on a loué nous-mêmes.
22:33on est Paris,
22:35Paris,
22:36Île-de-France
22:36et Grande-Ville
22:37à 3,5%
22:40de taux d'impayé
22:41et en province,
22:43on est plutôt
22:43autour des 4%.
22:44Si on n'extrait
22:46que le parc
22:46qui a été loué
22:47par les bailleurs
22:48en direct,
22:49c'est-à-dire avec,
22:51comment dirais-je,
22:51cette étude
22:52de dossier
22:52dont on a parlé
22:53et qui n'est pas forcément
22:54super précise,
22:56c'est plus du double
22:57que sur le parc
22:58où nous,
22:59on a loué.
23:00Donc voilà,
23:01ce n'est pas beaucoup
23:02mais c'est beaucoup
23:03à la fois.
23:04Oui, mais on rappelle
23:04on était à moins d'un pourcent
23:06avant la crise Covid
23:07et là on est autour
23:08de 3,5% dans les grandes villes.
23:09Donc c'est pour ça qu'aujourd'hui,
23:09louer sans assurance,
23:11sincèrement,
23:12c'est prendre des risques énormes.
23:13Maintenant,
23:14encore une fois,
23:14on disait,
23:15il y a,
23:15allez,
23:16en Paris-Petite-Couronne,
23:17un quart des dossiers
23:18frauduleux
23:19mais au final,
23:203,5% d'impayé.
23:22Exactement.
23:22Ce n'est pas parce que
23:23vous fraudez
23:23que vous êtes un mauvais payeur.
23:25Et d'ailleurs,
23:25on m'avait dit,
23:26je me souviens
23:27en ayant préparé un sujet
23:28l'an passé là-dessus,
23:29qu'on m'avait dit
23:29que les mauvais payeurs
23:30n'étaient clairement pas
23:31ceux qu'on croyait.
23:32Donc voilà,
23:33on m'avait dit souvent
23:34c'est des locataires
23:35qui ont une connaissance
23:35assez fine de la loi
23:37et de l'immobilier
23:39et du logement.
23:40Vous me voyez venir,
23:41voilà,
23:42qui prenaient des prétextes
23:43pour ne pas payer leur loyer.
23:45Mais il y a un vrai sujet
23:45autour des impayés.
23:46Ce n'est pas cette crainte aussi
23:47de l'impayé
23:48qui fait que les propriétaires
23:50sont de plus en plus efficients.
23:50Je vais quand même nuancer.
23:52En fait,
23:52les vrais fraudeurs,
23:54je ne pense pas
23:54qu'ils aient forcément,
23:57comment dirais-je,
23:58le taux n'a pas évolué
24:00drastiquement depuis 5 ans.
24:01Mais par contre,
24:02pourquoi il y a plus d'impayés ?
24:03C'est parce qu'il y a eu
24:04l'inflation,
24:05il y a eu toute la crise
24:07qui est passée par là
24:08et donc c'est beaucoup plus
24:09des gens qui ont loué
24:11des logements
24:12et qui se retrouvent
24:13dans des situations
24:13où ils ne peuvent plus
24:15payer leur loyer.
24:16C'est ça,
24:17cette augmentation des loyers
24:18et c'est pour ça
24:19qu'il faut se protéger
24:20contre ça.
24:21Oui, bien sûr,
24:22Bruno,
24:23du coup,
24:24vous,
24:24quand justement
24:25vous voyez
24:26ces rapports locatifs
24:27avec cette crainte
24:29de l'impayé
24:30liée,
24:31pas forcément
24:31effectivement à de la fraude
24:32mais à une situation
24:33conjoncturelle
24:34qu'on vit tous,
24:36vous,
24:36votre conseil,
24:37c'est toujours quand même
24:37de dire
24:38il faut vérifier
24:38les dossiers des locataires
24:39ou est-ce qu'il y a
24:40d'autres solutions
24:41pour essayer d'éviter
24:42cette crainte
24:43des propriétaires bailleurs
24:44puisque comme on l'a dit
24:45quand même,
24:46ce n'est pas parce qu'on fraude
24:46qu'on ne paie pas son loyer.
24:48Oui,
24:48effectivement,
24:49ceux qui fraudent,
24:50ce n'est pas forcément
24:50des mauvais locataires,
24:52ceux qui sont juste
24:53dans le besoin
24:53de trouver un logement.
24:56Après,
24:56effectivement,
24:56je pense qu'il faut
24:57obligatoirement
24:58prendre une garantie,
24:59donc soit un garant physique,
25:00soit Vizal,
25:01soit une GLE,
25:01soit une GLE inversée,
25:03soit une protection juridique.
25:04Il y a des solutions
25:04aujourd'hui qui existent
25:05pour protéger
25:06le propriétaire bailleur
25:08des impayés.
25:08Ça coûte combien
25:08pour le propriétaire bailleur ?
25:10Alors,
25:10l'acte de caution,
25:12il est gratuit,
25:13le Vizal,
25:14c'est gratuit,
25:15la GLE,
25:16ça dépend
25:16mais ça va entre 2,5
25:17et 3,
25:183,5 %.
25:19Du loyer que je perçois.
25:20Du loyer charge comprise.
25:22Les protections juridiques
25:23spécifiques pour les bailleurs
25:24que nous on propose
25:25dans le cas de M. Hugo,
25:26on est à quelques euros par mois,
25:28ça doit être dans les 8 euros par mois,
25:29ce qui permet aussi
25:29d'avoir une protection juridique aussi.
25:32Mais il ne faut pas partir sans rien.
25:33On a encore des bailleurs
25:34qui disent
25:34« Mais qu'est-ce qu'il faut
25:35que je prenne ?
25:35Est-ce qu'il faut
25:35que je prenne une protection ? »
25:37Oui,
25:37si vous ne savez pas
25:37à quoi prendre,
25:38vous prenez le garant,
25:39c'est ce qui existe
25:39depuis la nuit des temps.
25:40C'est plus un levier psychologique
25:42qu'autre chose.
25:43Mais en tout cas,
25:44il ne faut pas partir sans rien.
25:45Donc ça,
25:46c'est la première chose à faire.
25:49Et puis finalement,
25:49il y a l'étude du dossier
25:51qui doit être faite
25:52vraiment méticuleusement en amont.
25:55Et puis après,
25:56il y a les contextes
25:57de la vie du locataire,
25:58séparation,
26:00divorce,
26:01licenciement,
26:01etc.,
26:02qui peut amener le locataire
26:03à avoir des difficultés.
26:05Nous,
26:05ce qu'on voit aujourd'hui,
26:07ce n'est pas forcément
26:07beaucoup d'impayés,
26:09mais c'est plutôt des retards.
26:10Pas de retard de paiement.
26:11Des retards de paiement.
26:12Nous,
26:12on le voit
26:12parce qu'on prélève les loyers
26:13pour le compte des propriétaires.
26:15Et on a
26:15le retour de la banque
26:17en temps réel
26:18qui nous dit
26:18« Ah, désolé,
26:18il n'y a pas l'argent
26:19sur le compte bancaire
26:19pour pallier le loyer. »
26:21Le locataire paye,
26:22mais il paye avec du retard.
26:23Donc les propriétaires
26:24qui ont des crédits
26:25sur le dos,
26:26on peut avoir des différents.
26:28Donc il faut avoir
26:28la trésorerie.
26:29Aujourd'hui,
26:30je pense,
26:30un peu de trésor
26:31parce que sinon,
26:32on peut vite être
26:33dans le rouge.
26:36Nous,
26:36on constate
26:36beaucoup de retard de paiement.
26:38Après,
26:38ils payent.
26:40Et les impayés,
26:41je ne constate pas
26:42qu'il y a une hausse,
26:43une flambée.
26:44C'est factuel.
26:45Il y a une hausse après.
26:46Il y a une hausse,
26:47mais ça reste quand même.
26:48Sur le parc,
26:48c'est 3,5%.
26:50Oui, oui, oui.
26:50Mais c'est retard.
26:51Nous,
26:52on a sorti un produit
26:53où effectivement,
26:54tous les 15 du mois,
26:55on s'engage
26:56à verser le loyer
26:57au propriétaire
26:58quoi qu'il arrive.
26:59Il cartonne,
27:00ce produit.
27:01Ça ne m'étonne pas
27:02vu la crainte.
27:02Mais n'oubliez pas,
27:03merci à tous les deux,
27:05mais amis propriétaires
27:06bailleurs
27:06qui nous écoutaient.
27:07Regardez,
27:07oui,
27:08effectivement,
27:08les impayés sont là.
27:10Après,
27:10on rappelle,
27:11je cite vos chiffres,
27:12ça veut dire que 97% environ
27:13des locataires
27:15payent leur loyer.
27:16Donc voilà,
27:16ça veut quand même dire
27:17qu'il y a encore...
27:18Et puis,
27:18il y a du business à faire
27:19parce que vu l'attention locative,
27:21allez-y messieurs,
27:22mesdames,
27:23investissez.
27:23Vous allez créer
27:24du logement à louer.
27:25Je vous rappelle
27:25que je suis locataire
27:26et que je cherche toujours
27:27des nouveaux logements à louer.
27:29Merci Arnaud Hacar,
27:29président d'Imo Direct,
27:31Bruno Cangreel,
27:31président de Monsieur Hugo.
27:33Merci à vous
27:34de nous avoir suivis
27:34dans les experts de l'Imo.
27:35alors qu'en ce moment même,
27:37c'est l'heure
27:37de la passation de pouvoir
27:38entre François Bayrou
27:41et Sébastien Lecornu.
27:43Évidemment,
27:43tout cela,
27:43ce sera à suivre
27:44toute la journée
27:44sur BFM Business.
27:46Moi,
27:46je vous retrouve demain
27:47pour un nouvel épisode
27:47des experts de l'Imo.
27:50Les experts de l'Imo
27:52sur BFM Business.
27:53Sous-titrage Société Radio-Canada
27:55Sous-titrage Société Radio-Canada
27:56Sous-titrage Société Radio-Canada
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