00:00Tout pour investir, l'événement sur BFM Business.
00:04Allez, plus que trois dodos avant TPI, l'événement.
00:07Et on attend ça avec impatience, bien sûr, l'événement de référence
00:10pour la gestion de votre patrimoine, de la compréhension de l'économie.
00:14On sera évidemment en direct avec nos émissions spéciales,
00:17nos ateliers pratiques, nos tables rondes, en direct du pavillon d'Armenonville.
00:21Ce sera jeudi prochain, le 20 TPI, l'événement à ne pas manquer.
00:24Et on le prépare avec nos spécialistes maison, notamment David Sexic de Remake.
00:28Bonjour.
00:29Bonjour Antoine.
00:30Alors avec vous, on va s'intéresser aux fonds fermés.
00:34Alors j'en ai parlé un petit peu autour de moi.
00:36C'est vrai que c'est une classe d'actifs qui n'est pas forcément très très connue,
00:39mais qui comporte des opportunités d'investissement assez intéressantes.
00:43Est-ce qu'on peut en parler, rappeler un petit peu ce que c'est ?
00:46Alors bien sûr, là on parle de fonds fermés immobiliers,
00:48puisqu'on s'adresse effectivement à des sujets de pierre-papier.
00:52Alors depuis effectivement les années 2010,
00:55on a revu apparaître sur le marché des SCPI dites à capital variable,
01:01c'est-à-dire des fonds qui permettaient de collecter en permanence
01:05pour pouvoir entrer, sortir, s'exposer à la classe d'actifs immobiliers
01:08en immobilier commercial, tout d'abord en France,
01:11et puis avec l'émergence de l'épargne qui s'est avérée être de plus en plus importante
01:16sur ces produits dans toute l'Europe.
01:18Et effectivement, on a de cette manière complètement oublié
01:22les fonds fermés, qui étaient les anciennes SCPI à capital fixe,
01:26donc des produits qui n'étaient pas en mode de collecte permanente,
01:30mais juste qui s'ouvraient à un instant T,
01:32et puis qui collectaient, rouvraient éventuellement une fenêtre
01:35dès qu'elles trouvaient un actif, et puis collectaient de nouveau
01:38pour s'exposer de manière peut-être moins permanente,
01:42mais plus contrainte à des cycles immobiliers.
01:44Bien sûr, et aujourd'hui, effectivement, nous, on voit un retour
01:49sur ce type de produit, en tout cas, et on est convaincus de ce retour.
01:54Pourquoi ? Parce que, tout simplement, on s'aperçoit qu'avec la crise
01:58qu'on connaît depuis 2022, je rappelle, hausse des taux d'intérêt,
02:02hausse des taux d'intérêt extrêmement importante,
02:05cette hausse des taux d'intérêt a rebattu le marché de l'épargne
02:08et des produits financiers, les SCPI se sont retrouvées moins performantes
02:12que certains produits, et donc des problématiques de liquidité,
02:15puisque des clients qui ont arbitré leurs actifs, leurs actions,
02:21leurs parts sociales, et puis on parle quand même d'un marché
02:24de 90 milliards d'euros, 90 milliards d'euros d'épargne investie en SCPI,
02:31on a 2 milliards d'euros à peu près de parts en attente de retrait,
02:34c'est-à-dire de parts non exécutées, liquides,
02:36mais ça concerne un stock qui correspond à 45 milliards d'euros,
02:39donc on a quand même la moitié du marché aujourd'hui en capital variable
02:42qui est bloquée, et si on fait le point, nous, pourquoi on essaye
02:45de comprendre pourquoi on en est là, et peut-être là où on a pêché
02:49collectivement dans la profession, c'est de s'interroger
02:53sur ces fameux fonds ouverts qui étaient peut-être,
02:57alors peut-être, on ne sera pas tous d'accord sur le diagnostic,
03:00mais peut-être pas assez diversifiés.
03:02Et donc le manque de diversification, parce que la diversification,
03:05elle peut être géographique, ça on la connaît tous,
03:07ça, on peut investir à Londres, on peut investir à Madrid,
03:10mais elle peut être aussi typologique,
03:12on peut acheter du bureau, on peut acheter de l'entrepôt,
03:14on peut acheter du commerce, exactement.
03:17Et peut-être qu'au niveau géographique,
03:18la diversification a fonctionné,
03:20mais au niveau typologique, il y avait des fonds peut-être
03:22un peu trop concentrés, ce qui a entraîné
03:24des problèmes de performance,
03:27pas assez de diversification,
03:29trop de difficultés avec la hausse des taux d'intérêt,
03:31difficultés qui ont entraîné
03:33des problématiques de liquidité.
03:34– Mais alors, vous n'êtes pas le premier à le dire,
03:36les intervenants qui s'occupent,
03:40notamment les gros investisseurs en matière de SCPI immobilière,
03:43nous disent que le marché reprend,
03:45mais alors il y a des choses extrêmement pointues,
03:48extrêmement locales,
03:49et avec une exigence de la clientèle sur,
03:52par exemple, je ne sais pas,
03:53j'avais une intervenante l'autre jour
03:54qui nous parlait d'SCPI centré sur l'outre-mer,
03:57avec des rendements et des perspectives
04:02vraiment très particulières.
04:03Et vous, vous avez l'air de vous intéresser
04:04au marché britannique, alors ça c'est intéressant.
04:07– Alors absolument,
04:07alors effectivement, le marché global des SCPI reprend,
04:10puisqu'on est à plus de 3 milliards d'euros
04:12de collecte au troisième trimestre,
04:16ce qui représente une hausse du marché
04:17de l'ordre de 33%,
04:1874% de cette collecte a été drainée
04:22par les fonds diversifiés,
04:23donc ça c'est intéressant,
04:24parce que ça veut dire que les associés ont compris,
04:27les investisseurs ont compris effectivement
04:28que lorsqu'on était dans une logique
04:30d'aller chercher du rendement et du revenu complémentaire,
04:33il va les mettre dans un fonds diversifié.
04:35Seulement, en étant dans un fonds diversifié,
04:36peut-être on peut se priver
04:38du deuxième moteur de performance de l'immobilier
04:41qui est le gain en capital.
04:42Et pour aller chercher le gain en capital,
04:43il nous semble plus intéressant
04:44de faire des fonds thématiques,
04:46parce que quand on est dans un fonds thématique,
04:48à l'inverse d'un fonds diversifié,
04:50on peut se concentrer sur une thématique
04:52à un instant T,
04:53mais juste sur une période réduite de temps.
04:56Le fonds diversifié, ça permet au gérant
04:58de toujours modifier son allocation
04:59et toujours offrir finalement à l'investisseur
05:01la meilleure classe d'actifs du moment.
05:03Le fonds thématique, lui, répond à une croyance
05:05de la société de gestion
05:07qui propose à un instant T
05:08une thématique très précise.
05:10En l'occurrence, effectivement,
05:11chez Rémé Cassez-et-Ma-Jouette,
05:12on propose un fonds investi au UK.
05:16Je rappelle que le UK pèse à peu près
05:1750 milliards d'euros d'investissement
05:19en immobilier commercial
05:20sur un marché qui pèse 150-160 milliards d'euros.
05:24Donc c'est un marché qui est très important,
05:26très dynamique.
05:27On a aussi, et ça c'est la force
05:30de la diversification géographique,
05:32on a aussi des écarts de performance
05:33qui sont plus importants.
05:35Les taux d'intérêt de la Banque d'Angleterre,
05:36la Banque de Vinglande,
05:37sont supérieurs aux taux d'intérêt de la BCE,
05:39ce qui fait que les taux d'intérêt des immeubles
05:40sont eux aussi supérieurs.
05:42Donc on se retrouve finalement
05:43à s'exposer à un pays
05:45qui est très dynamique,
05:47qui propose des taux d'intérêt supérieurs
05:49sur des placements comparables en France.
05:51Et puis, ne gâchons pas notre plaisir,
05:53l'enfant fiscal étant en France,
05:54on a une fiscalité qui est plus douce
05:56lorsqu'on investit à l'étranger.
05:57Attention, la fiscalité ne doit pas être
06:00une raison pour s'exposer à une thématique.
06:03On doit croire à une thématique,
06:05la fiscalité c'est toujours une cerise sur le gâteau,
06:07ni plus ni moins.
06:08Donc n'y allez pas pour ça.
06:09On l'a bien dit d'ailleurs,
06:11ne serait-ce que dans la boîte à outils tout à l'heure,
06:13ce n'est pas la fiscalité qui doit vous dire
06:15dans quoi investir.
06:17Ça n'empêche pas d'être astucieux,
06:19mais déjà avoir un objectif,
06:20une stratégie, etc.
06:22Et la stratégie, en quelques mots pour terminer,
06:24dans les SCPI,
06:25c'est d'être thématique,
06:27c'est d'être pointu.
06:28Alors, en tout cas,
06:29sur ce type de produit,
06:30ça veut dire que si on veut être exposé
06:32dans le long terme
06:33et avoir des compléments de revenus,
06:34la SCPI classique diversifiée
06:35nous semble être une bonne opportunité
06:37parce qu'on va pouvoir lisser sa performance
06:38dans le temps grâce à un gérant
06:40qui va pouvoir bouger régulièrement son allocation.
06:42Si on veut rechercher
06:43le deuxième moteur de performance de l'immobilier
06:45qui est le gain en capital
06:47et non plus le revenu locatif,
06:49donc on va essayer de cumuler les deux,
06:50je dis bien essayez,
06:50on n'y arrive pas toujours,
06:51il faut être attention,
06:53mais à ce moment-là,
06:54il vaut mieux s'exposer,
06:55rentrer en mode commando dans un fonds
06:57qu'on retrouve d'ailleurs chez les institutionnels.
06:59Les institutionnels font des fonds thématiques,
07:01ils collectent pendant une période très restreinte,
07:03ils s'exposent à un marché,
07:04ils referment
07:04et surtout, ils liquident.
07:06Oui, voilà.
07:07Et il faut liquider.
07:08Et c'est pour ça que sur Remake UK 2025,
07:10qui est un millésime de 7 ans,
07:12on s'engage à proposer la liquidation du fonds
07:15à 7 ans
07:15pour que les investisseurs
07:17puissent récupérer leur capital
07:18et on l'espère des plus-values avec.
07:19Oui, c'est comme pour les actions,
07:21tant qu'on n'a pas vendu,
07:22on n'a pas gagné.
07:23On n'a pas perdu,
07:24mais on n'a pas gagné non plus.
07:25David Sexig de Remake,
07:26merci beaucoup d'avoir été allé.
07:27Merci Antoine, à bientôt.
07:28Pour cette classe d'actifs
07:29qui intéresse toujours
07:30et n'oubliez pas,
07:31J-3 avant TPI,
07:33l'événement,
07:34on prépare ça activement.
07:35N'oubliez pas de vous inscrire
07:37si ce n'est pas déjà fait,
07:38l'événement de référence
07:39pour la gestion de votre patrimoine.
