00:00La boîte à outils, j'y tiens à cette rubrique parce que vraiment c'est des conseils pratiques,
00:06clairs, précis. On est avec maître Barbara David, notaire à Paris. Bonjour.
00:12Bonjour.
00:12Alors on va s'intéresser à un marché qui peut paraître un peu exotique,
00:16mais qui a son importance dans un marché de l'immobilier qui reste profondément déprimé.
00:21C'est le viager.
00:21Oui.
00:22Comment on investit bien dans le viager et pourquoi il revient un petit peu
00:28dans les usages aujourd'hui ? C'est vrai que c'est un produit un petit peu particulier,
00:32on va le voir, mais qui n'est pas dénué d'intérêt aussi bien pour celui qui en bénéficie
00:38que celui qui est un petit peu l'objet du placement.
00:43Quelle est la raison pour laquelle on en reparle aujourd'hui en fait ?
00:46Aujourd'hui, le viager, si je peux m'exprimer ainsi, c'est plus tabou.
00:50Pourquoi c'est plus tabou ? Parce que pendant longtemps, le viager, c'était synonyme de personnes âgées
00:56avec des revenus faibles qui finalement bradaient un peu leurs biens immobiliers.
01:00Or, le viager, ce n'est pas du tout ça.
01:02Et aujourd'hui, monétiser son bien immobilier, c'est-à-dire le faire fructifier différemment,
01:08c'est permis et c'est un outil de gestion de patrimoine aussi bien pour l'acquéreur
01:14que pour le vendeur.
01:15Et les vendeurs s'en sont rendus compte et finalement, vieillir librement avec plus
01:20de revenus, avec un capital, c'est possible grâce au viager.
01:24Alors, c'est une question qui peut paraître un peu curieuse, mais est-ce que le viager
01:30est réservé aux personnes âgées ?
01:34Alors, c'est vrai que…
01:36On pourrait se dire oui, naturellement, mais ce n'est pas si évident que ça.
01:40Alors, ce n'est pas si évident que ça, mais si vous avez 30 ans, bien évidemment,
01:44personne ne va vous acheter votre bien immobilier parce que vous avez une espérance de vie
01:49qui est peut-être plus importante que celui qui va acheter.
01:51En plus.
01:52C'est vrai que le viager, c'est basé sur justement une rente viagère qui va être
01:58en fonction de l'espérance de vie du crédit rentier.
02:04Alors, c'est vrai que ce n'est pas attractif pour un investisseur d'investir avec quelqu'un
02:08qui a 30 ou 40 ans.
02:11Maintenant, c'est vrai qu'à 50, 60 ans, on peut penser à monétiser son bien immobilier
02:16si on a un patrimoine conséquent.
02:19Effectivement, c'est à considérer.
02:20Alors, il y a plusieurs formules de mémoire concernant le marché du viager.
02:25Est-ce que vous pourriez nous en dire un petit peu plus ?
02:27La typologie, c'est quoi exactement ?
02:29Bien sûr.
02:29Alors, dans une grande, grande majorité des cas, le viager, c'est un viager occupé.
02:34C'est l'intérêt du viager, c'est-à-dire que vous restez chez vous, vous bénéficiez
02:39de ce qu'on appelle un droit d'usage et d'habitation, vous continuez à vivre comme
02:43avant dans votre bien immobilier.
02:44On ne peut absolument pas vous déposséder de cette jouissance.
02:48C'est un petit peu comme si vous étiez usufruitier d'une nue propriété.
02:54C'est un peu ça.
02:55C'est une version light parce que l'usufruitier, il a le droit de ne plus habiter et de louer
03:00son bien.
03:01Là, ça, vous ne pouvez pas le faire.
03:02Vous devez rester habité dans votre bien et vous allez recevoir en échange deux choses,
03:09ce qu'on appelle un bouquet, c'est-à-dire un capital, et puis une rente.
03:14Et là, vous mettez le curseur un peu où vous voulez.
03:16C'est-à-dire que plus le capital est important, moins la rente le sera et vice-versa.
03:21Donc, c'est à vous de déterminer souvent avec votre notaire ce que vous voulez.
03:24Est-ce que vous voulez un capital important et une faible rente parce que finalement,
03:27vous avez une retraite suffisante ? Ou est-ce que vous voulez finalement un capital peu
03:32important parce que ce n'est pas vraiment des besoins d'investissement en capitaux,
03:36mais vous voulez une rente importante ? Donc ça, c'est le viager occupé.
03:39Mais vous pouvez également faire un viager libre et c'est pour ça que c'est intéressant
03:42aussi.
03:43Alors, c'est quoi ça ?
03:43Le viager occupé, c'est sur votre résidence principale souvent.
03:46Mais le viager libre, c'est un viager où vous vous dépossédez immédiatement
03:51de votre bien.
03:51Ça peut être sur quoi ? Une résidence secondaire où vous n'allez plus, mais vous voulez
03:56un capital et puis une petite rente ou un investissement locatif où vous en avez marre
04:02de ne pas percevoir vos loyers parce qu'il y a un incident.
04:05Donc, vous allez laisser ce loisir au nouveau propriétaire ?
04:08Qui va vous verser une rente peut-être moins importante, mais vous allez avoir une rente.
04:12Oui, et à ce moment-là, c'est un petit peu comme la première solution, c'est-à-dire
04:16que vous fixez les curseurs justement en matière de risque d'investissement.
04:19Bien sûr, vous souhaitez.
04:20Avec votre notaire, bien sûr.
04:22Avec votre notaire.
04:24Alors, quels sont les bénéfices immédiats pour le vendeur crédit rentier ? C'est comme
04:30ça qu'on l'appelle.
04:31Oui, au crédit rentier parce qu'il est créditeur d'une rente.
04:34C'est pour ça qu'on appelle ça un crédit rentier.
04:36Alors, les intérêts, c'est un peu pour ça que ça redevient à la mode, entre guillemets,
04:41le viager.
04:41C'est qu'il va avoir deux choses.
04:43Déjà, il va avoir ce fameux bouquet, ce capital qui va lui permettre finalement
04:48deux choses.
04:49Soit de réaliser des projets pour lui.
04:52Peut-être qu'il a même un autre projet immobilier.
04:55Peut-être qu'il veut capitaliser pour acheter un tout petit studio au bord de la mer.
05:00Voilà.
05:00Donc, un projet pour lui.
05:02Ou il veut peut-être partir faire un très beau voyage.
05:05Voilà.
05:05Un projet pour lui.
05:06Mais ça peut être aussi un outil de transmission patrimoniale.
05:09C'est-à-dire que le viager, ça permet finalement de récupérer un capital pour transmettre
05:15à ses enfants et continuer à vivre dans le bien.
05:18C'est-à-dire qu'avant, vous pouvez dire, moi j'aurais bien aimé te donner, sauf que
05:21mon bien, moi je veux habiter dedans.
05:23Avec ce capital, vous allez pouvoir transmettre à vos enfants.
05:26Donc, c'est le premier intérêt.
05:28Un capital qui va vous permettre de réaliser votre projet de vie.
05:31Et puis, le deuxième intérêt, c'est qu'effectivement, vous allez augmenter votre pouvoir d'achat
05:36grâce à une rente qui va venir compléter votre retraite si vous êtes déjà à la retraite.
05:42Et puis sinon, votre capital, si jamais vous ne l'êtes pas.
05:47Il y a tous les choix possibles.
05:49Et puis en plus, là, on va dire que c'est carrément au cœur de l'actualité, améliorer
05:53son pouvoir d'achat à la retraite.
05:55Justement, on va rester dans l'actualité, le sujet qui fâche, la fiscalité.
06:00Alors, quelle est-elle ? Il n'est pas question qu'on y touche, à priori de mémoire dans
06:06les pistes budgétaires.
06:09Maintenant, la fiscalité du viagé, ça se passe comment ?
06:12Alors, c'est ça aussi l'intérêt de la chose, c'est que c'est une fiscalité qu'on va
06:16dire douce pour le vendeur.
06:18C'est-à-dire que le crédit rentier qui va recevoir sa rente, il va avoir un capital.
06:23Le capital, il n'est pas fiscalisé.
06:26La rente, en revanche, la rente, elle est fiscalisée, mais c'est une fiscalité douce.
06:31C'est-à-dire que vous avez un abattement qui est de 30% quand vous avez 50 ans.
06:37Et puis après, l'abattement augmente au fur et à mesure de l'âge qui grandit pour
06:45le crédit rentier.
06:46C'est-à-dire que quand il a plus de 70 ans, vous avez 70% de la rente qui est exonérée.
06:51Donc, vous voyez, c'est important.
06:52Si vous vendez votre résidence principale en viagé occupé, il n'y a pas de plus-value
06:56en plus.
06:57Vous voyez, double intérêt pour le vendeur.
07:00Et puis, l'acquéreur, il va payer des frais d'acte sur un montant déduit finalement
07:07du droit d'usage et d'habitation.
07:08Donc, là aussi, c'est plus intéressant.
07:10D'accord.
07:11Donc, en quelques mots, l'avantage pour l'acquéreur, si on devait résumer en...
07:15En matière de fiscalité ?
07:16Oui, oui, tout à fait.
07:17L'avantage, c'est qu'il va payer des droits de mutation à titre onéreux, inférieur
07:21à ce qu'il aurait payé pour un bien qu'il achète en direct.
07:25Bon, effectivement, peut-être de quoi aussi réfléchir.
07:28Parce que c'est vrai que là, en termes de solutions pour investir dans l'immobilier,
07:32ça devient compliqué.
07:33Il y a beaucoup d'incertitudes, mais là, au moins, il y a un régime qui n'est pas
07:36censé bouger.
07:37Normalement, non.
07:38On va espérer.
07:39Maître Barbara David, merci beaucoup d'avoir été avec nous.
07:43Toujours très utile dans cette rubrique boîte à outils.
07:46N'oubliez pas d'aller voir votre notaire.
07:48Il a des tas d'idées et il a des tas de solutions à des tas de problèmes.
