- il y a 9 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:07Et il est midi une sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela un rappel des
00:11principaux titres de l'actualité
00:13et une série d'indicateurs d'activité qui illustrent les effets de la guerre au Moyen-Orient sur l'économie
00:18européenne.
00:19D'abord en France, l'indice PMI qui descend ce mois de mai à son plus bas niveau depuis 5
00:23ans et demi.
00:24Cet indice d'activité dans le secteur privé est tombé à 43,5 points, soit bien en dessous du seuil
00:30d'expansion fixé à 50 points.
00:32A l'échelle de toute l'Europe, le PMI de mai accélère également dans sa contraction.
00:36Il est à 47,5 points et là c'est son plus bas niveau depuis 2 ans et demi.
00:41Dans ce contexte de ralentissement de l'activité, face à la hausse des prix des carburants et du retour de
00:46la menace inflationniste,
00:47Sébastien Lecornu doit présenter cet après-midi de nouvelles aides au secteur les plus touchés.
00:52Conférence de presse à 17h, pas forcément de grandes annonces compte tenu de l'état des finances publiques.
00:56Le gouvernement avait d'ailleurs déjà annoncé mi-avril 6 milliards d'euros d'économies possibles sur les dépenses prévues
01:02en 2026
01:03sous la forme de gel ou d'annulation de crédit.
01:06Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:08Votre programme avec Bien Ici.
01:11On est bien ici.
01:12Trouvez votre futur logement par vie de quartier et temps de trajet sur bienici.com.
01:16Une bonne journée commence avec de bonnes infos.
01:19C'était votre programme avec Ikea pour les pros.
01:21Toute l'offre et les services d'Ikea dédiés aux pros.
01:23Ikea.
01:29BFM Business présente les experts de l'IMO.
01:31Marie Coeur d'Aurora.
01:33Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
01:37Une demi-heure pour parler de nos logements, de notre immobilier.
01:40J'allais dire comme tous les jours, ça démarra par cette séquence qui vous concerne.
01:43Blablabla, ça vient tout seul.
01:44Mais non, le pro de l'IMO sera en fin d'émission.
01:46On a quelques difficultés à le contacter.
01:48Et pourtant, le suggéré sera très intéressant.
01:50On l'abordera du coup en fin d'émission.
01:52Et on parlera de quoi avec ce pro de l'IMO ?
01:55Eh bien, on parlera de l'opportunité d'emprunter en France-Suisse, figurez-vous.
01:59Bah oui, vu que les taux augmentent, c'est peut-être l'occasion d'emprunter moins cher.
02:03On verra ça donc en fin d'émission.
02:05Avant cela, ce sera le moment de notre débat du jour.
02:08Ça faisait longtemps qu'on n'avait pas parlé SCPI.
02:10On va parler SCPI et on va parler des SCPI les plus performantes du marché.
02:14Celles qui affichent des taux de rendement stratosphériques.
02:16Est-ce que c'est vrai ? Est-ce que c'est possible ? Est-ce que c'est trop
02:19beau ?
02:20On verra ça tout de suite là. On y va.
02:23Les experts de l'IMO, le débat.
02:26Et quand on parle SCPI, on a forcément Paul Bourdeuil, cofondateur de France-SCPI.
02:31Bonjour Paul.
02:32Bonjour Marie Coeurderoy.
02:33Et à vos côtés, j'ai envie de dire votre invité Paul.
02:35Parce que c'est vous qui nous l'avez suggéré en l'occurrence.
02:38Ivan Vajik, président de WEMO REM.
02:40Bonjour Ivan.
02:41Bonjour Marie.
02:42Bah oui, vous allez passer sur le grill.
02:43Parce qu'Ivan, a priori, vous avez une SCPI.
02:47Waouh !
02:47Que j'ai envie d'acheter de suite là.
02:49Elle propose des rendements stratosphériques.
02:51Alors c'est vrai qu'en 2025, on a eu un taux de distribution de 15,27%.
02:55Attendez, on s'arrête.
02:5815,27%.
02:59Voilà.
02:59Je voulais juste leur dire d'un mot, comme ça.
03:02C'est exact.
03:03En fait, on essaye d'être le plus pédagogique possible avec tous nos épargnants et les futurs épargnants qui rentrent
03:11sur la base de ces communications.
03:12Parce que c'est un taux de distribution qui est lié à la jeunesse de notre SCPI et qui est
03:17lié à des facteurs propres, mais qui sont propres à toutes les SCPI qui démarrent.
03:21C'est-à-dire qu'il y a des effets relutifs sur la performance.
03:24Waouh ! Waouh ! Des effets relutifs !
03:26Vous avez envie de perdre tous nos auditeurs et téléspectateurs ?
03:29What ? Effets relutifs, c'est quoi ?
03:30Alors c'est des effets qui améliorent la performance de manière très concrète.
03:35Dans une SCPI qui démarre, enfin, peu importe que ce soit une SCPI qui démarre, qu'elle soit plus ou
03:39moins grande, plus ou moins jeune,
03:41en fait vous avez ce qu'on appelle le délai de jouissance.
03:43C'est-à-dire que c'est un temps pendant lequel vous ne percevez pas de loyer.
03:47Tout simplement parce que ça laisse le temps à l'équipe de gestion d'investir vos fonds.
03:51Donc vous me proposez 15,27% mais en fait je ne vais pas le percevoir de suite. C'est
03:56ça l'idée ?
03:56Exactement. En fait, la SCPI c'est un produit qui est quand même un produit de bon père de famille.
04:01C'est un produit qui est destiné à générer un complément de revenu sur le long terme.
04:05Et en fait, mécaniquement, nous le taux de distribution cible que l'on a sur la période de détention recommandée
04:12départ,
04:12donc 8 ans minimum, il est de 7%.
04:14Et donc lorsque vous signez et lorsque vous engagez sur la SCPI WIMO One,
04:19en fait c'est pour avoir ce niveau de rendement qui n'est pas garanti toujours,
04:23parce qu'il y a des risques inhérents à l'investissement.
04:25Mais c'est en tout cas notre promesse et c'est notre engagement, c'est d'aller chercher ce 7
04:29% cible sur le long terme.
04:31En revanche, sur les premières années de vie de la SCPI,
04:35notre job c'est d'essayer d'aller créer aussi un peu de surperformance liés à tous ces mécanismes liés
04:42à une jeune SCPI.
04:43En fait, on essaye de créer cette surperformance et c'est ce qu'on a réussi à faire avec un
04:49démarrage quasi parfait en 2025 pour WIMO One.
04:52En fait, c'est le côté de la jeunesse, on se pimpe pour aller séduire les acheteurs, c'est ça
04:57l'idée à peu près, Paul ?
04:58C'est pas que ça, alors effectivement c'est un peu marketing, mais les SCPI, pourquoi elles se priveraient de
05:03ce mécanisme ?
05:04Je vais prendre une image un peu triviale, je sais que vous datez comme moi de l'époque où les
05:12voitures...
05:13Je date, je date, c'est horrible, je date !
05:16Les voitures, les vitres se baissaient à coups de manivelles et dans ces mêmes voitures...
05:21Oui, mais on avait du coup les bras qui pendouillent moins, c'est vraiment bien !
05:25Et ces mêmes voitures, elles avaient ce qu'on appelle un starter et c'est effectivement, c'est intéressant de
05:30se dire que, bah oui, on peut ne pas se priver du starter, c'est intéressant.
05:34Pour démarrer, ce qu'il faut c'est que, à côté, vous allez voir où je veux en venir, parce
05:39que mon image est un peu tirée par les cheveux, mais ce qui est important c'est d'avoir de
05:43l'essence, on peut utiliser le starter, pourvu qu'on ait de l'essence, et l'essence dans les SCPI,
05:47c'est de la collecte.
05:48Oui, et c'est ça, et puis en gros, il faut aller soulever le capot, puisqu'on va continuer dans
05:51la voiture, il faut aller soulever le capot et voir ce qu'il y a derrière, c'est ça le
05:54sujet.
05:54Parce que c'est bien joli de mettre 15-27% pour essayer de me séduire, mais derrière, il faut
05:58que je vois...
05:59Oui, les nouvelles SCPI, elles ont un enjeu pour démarrer, qui est hyper important, dans un environnement qui est concurrentiel,
06:06c'est de collecter.
06:07Et donc évidemment, cet argument du rendement fort, boosté, sans réserve, bah oui, évidemment, il augmente la collecte, et une
06:13fois que la collecte est bien amorcée,
06:15elles peuvent vivre, donc vous avez raison, il faut absolument soulever le capot, et regarder aussi si cette collecte, autre
06:22paramètre important pour les personnes qui nous écoutent,
06:25il faut regarder si la collecte est bien investie, aussi, sur des bons actifs, et ça c'est le métier
06:29des sociétés de gestion, des nouvelles SCPI.
06:32Bon alors Yvan, on ouvre le capot, là on regarde, qu'est-ce qu'il y a derrière, Wimo, Wemo,
06:36vous dites Wimo One, il y a quoi dedans en fait ?
06:40Alors Wimo One, c'est avant tout une stratégie, c'est-à-dire que pour choix, avant d'acheter un
06:45actif, il y a une pensée de l'équipe de gestion qui se dit,
06:47bon bah en fait, qu'est-ce que je vais faire pour essayer d'aller créer de la performance ?
06:51Et si on réfléchit de la même manière que tous les autres,
06:54bah finalement on a les mêmes résultats que les autres. Nous on a essayé de penser un peu différemment chez
06:58Wimo, en toute humilité,
07:00on s'est dit que si on achetait des actifs à 10, 15, 20 millions d'euros, comme ce que
07:03font les acteurs institutionnels, traditionnels,
07:06bah en fait on n'allait pas se différencier, on allait faire un peu comme tout le monde. En revanche,
07:09donc si on se positionne sur un autre créneau,
07:11on a fait le choix de choisir des, en tout cas des petits actifs à moins de 5 millions d
07:15'euros,
07:15et bah en fait on a moins de concurrence institutionnelle, on se retrouve face à des acteurs privés,
07:20des gens qui ont pas les mêmes moyens financiers que nous, et donc on est capable d'acheter sans conditions
07:25suspensives
07:25certains actifs sur un marché où les acteurs, traditionnellement, achètent avec des conditions suspensives de financement.
07:31Donc on arrive à mieux négocier, créer de la valeur à l'acquisition, avoir des meilleurs rendements, etc.
07:35Donc en fait, l'ADN même de Wimo, c'est d'être une SCPI européenne, diversifiée, mais qui est spécialisée
07:41sur des actifs de petite taille.
07:42Et c'est là notre différence, c'est comme ça qu'on a réussi à créer de la valeur,
07:45c'est comme ça qu'on a réussi à avoir nos rendements, en tout cas ceux qu'on a réussi
07:50à servir jusqu'ici,
07:51et à revaloriser notre prix de part au 1er avril de cette année de 5%.
07:55La vengeance des petits, quoi.
07:57Oui.
07:58Pardon, je vais rentrer dans le détail, mais moi à chaque fois pour m'intéresser, il va falloir me dire
08:01ok, c'est diversifié, mais c'est investi dans quoi ?
08:04Précisément le bureau, le commerce, la logistique, en France, en Europe ?
08:09Exactement. Alors aujourd'hui, on investit en Europe, principalement, on a 80% de notre patrimoine
08:14qui est situé dans des pays de la zone euro, en Espagne, en Italie, en Irlande.
08:18On va ouvrir de nouveaux pays dans le courant de l'année, et on a 20% de notre collecte,
08:22en tout cas de notre capitalisation, qui aujourd'hui est investie en France,
08:26parce qu'on est toujours attaché au marché français, c'est plus facile d'aller lever un peu de dette
08:29sur des actifs français, c'est notre pays.
08:31Et donc, on est à cœur de continuer à investir en France, surtout qu'il y a toujours de bonnes
08:34opportunités.
08:36Et l'idée, c'est qu'il n'y ait aucune classe d'actifs qui représente plus de 50%
08:40du patrimoine de la SCPI.
08:41À très court terme, on a une surpondération en commerce, parce qu'on a eu l'opportunité sur un fonds,
08:46enfin en tout cas de racheter un portefeuille existant de commerce en Italie.
08:48Mais à terme, je dirais que la répartition cible, c'est vraiment d'avoir aucune classe d'actifs à moins
08:55de 50%.
08:56Après, à plus de 50%.
08:57Après, on a des convictions fortes sur certaines classes d'actifs d'avenir.
09:01Je pense à l'hôtellerie, notamment en Europe, parce qu'on parle beaucoup d'intelligence artificielle,
09:08de mutation, de télétravail, etc.
09:09Mais s'il y a une chose dans laquelle on a une conviction en Europe, c'est toujours le fait
09:13qu'on attire beaucoup de tourisme.
09:15Donc, l'hôtellerie, on croit beaucoup aux locaux d'activité,
09:18à la logistique, à ces classes d'actifs-là.
09:21Donc, voilà, on essaie de réorienter petit à petit notre portefeuille,
09:25parce qu'effectivement, le commerce, il y a une réalité, c'est qu'on va chercher un peu de rendement,
09:28mais il y a aussi un peu de turnover, donc c'est des choses qu'on anticipe.
09:31Mais comme on a plein de petits actifs, bon, c'est déjà...
09:33C'est pour diluer le risque, quoi, on va le dire comme ça.
09:35Exactement, exactement.
09:36Paul, quand vous écoutez ça, vous êtes convaincu et vous vous dites OK ?
09:39Alors, nous, sur France SCPI, sur notre site, c'est des SCPI qu'on analyse, évidemment, avec objectivité,
09:46en regardant un peu comment ça se passe.
09:48Donc oui, Waymo One, c'est une SCPI qu'on étudie depuis un certain temps.
09:53Un exemple d'actif qui est détenu, et je ne suis pas là pour faire la promotion de Waymo One,
09:57nous, on est une plateforme qui permet d'investir dans toutes les SCPI.
10:01Il y a un actif qui est intéressant, exemple concret,
10:04je l'ai vu de mes yeux pour un week-end à Rome,
10:09et je vous demande de ne pas chanter ma...
10:10C'est horrible, là, c'est horrible, je l'ai dans la tête, là, ça y est, c'est fini.
10:14C'est un restaurant à fast-food, McDo, à Rome, je peux vous dire que c'était la queue,
10:20c'était plein, plein à craquer, et donc, en effet, c'est un actif qui appartient à Waymo One,
10:25et quand on voit ce type d'actif, on se dit OK, là, il y a quelque chose,
10:31il faut que ce soit aussi qualitatif pour tout le patrimoine,
10:34et on espère qu'il n'y aura pas de casserole,
10:36mais en effet, c'est pertinent quand on voit...
10:38Mais Paul, vous n'êtes pas en train de nous dire quand même
10:40qu'il faut que tous ceux qui achètent de la SCPI
10:43aillent visiter les locaux dans lesquels ils sont investis, pas mal ?
10:46Non, Marie, ça, c'est notre métier.
10:47Non, mais d'accord, mais voilà, mais ma question, elle est là, du coup,
10:50est-ce que ça fait partie des SCPI que vous pouvez recommander ?
10:53Et j'ai envie de dire, à quel type d'investisseur ?
10:56Parce que, vous le disiez, Evan, et c'était très juste de dire,
10:58ben voilà, c'est des rendements qui donnent vraiment envie,
11:01et vous reconnaissez que l'objectif, c'est plutôt 7 que 15-27,
11:08mais enfin, quand même, on est sur quand même une dose de risque
11:10qui n'est pas négligeable,
11:12donc à qui s'adresse ce type de SCPI, à l'image de Wemo-1,
11:15mais d'autres aussi ?
11:16Alors, je me permets de répondre, Ivan,
11:20nous, on pense qu'elle s'adresse à tout le monde,
11:23mais le vrai sujet, ce n'est pas de se dire,
11:25je vais avoir du 15-27 pendant 15 ans.
11:28Ça, on a compris que ce n'était pas...
11:29Le vrai sujet, c'est que les gens et les épargnants,
11:32et ça, c'est le plus difficile à faire,
11:35c'est de bien leur expliquer que ce 15-27 ne va pas durer.
11:39Et en général, les performances passées ne présègent pas de l'avenir.
11:41Et en général, quand les gens voient un taux de distribution 2025
11:45net de frais, mais brut de fiscalité à 15-27,
11:48ils se disent que ça va durer.
11:50Donc, nous, ce qu'on fait en général,
11:51c'est que lorsque les clients nous disent,
11:53c'est bon, je veux la SCPI la plus rentable,
11:55il se trouve que c'est Wemo-1,
11:56on leur dit, pas de problème, très bien.
11:58Alors, on va vous expliquer comment ça fonctionne, évidemment.
12:01Et pourquoi pas l'agrémenter
12:02et la mettre dans une allocation
12:05avec une autre SCPI,
12:06peut-être qui est un tout petit peu plus d'historique,
12:09avec un rendement qui est...
12:11Plus faible.
12:12Plus faible,
12:14qui va s'approcher des 6-7%,
12:15ce qui est déjà énorme.
12:17Oui, parce qu'en fait, je vous interromps là,
12:18parce qu'à chaque fois, d'habitude,
12:19quand vous venez, Paul,
12:20on refait un petit état des yeux du marché de la SCPI
12:22au moment où on se parle.
12:23Mais enfin, quand même, même à 7%,
12:24je ne crois pas qu'on y soit, la moyenne, elle est quoi ?
12:264,5 toujours ?
12:274,91.
12:274,91, ça a remonté un petit peu quand même.
12:29Absolument.
12:30Inflation ?
12:32Inflation,
12:33et puis les nouvelles SCPI
12:34qui viennent doper la moyenne des SCPI.
12:37Mais si vous avez des SCPI à 15,27
12:38et une moyenne à 4,91,
12:41vous vous doutez qu'il y a des SCPI...
12:42Qui font beaucoup moins, oui.
12:43Mais qui sont peut-être plus sécures aussi.
12:45Oui, alors je ne vous conseille pas
12:46d'investir sur une SCPI
12:47qui a 3% de rendement.
12:49Il faudrait qu'on le fasse, ça.
12:50Tiens, la prochaine fois que vous venez,
12:51on va faire toutes les SCPI
12:52avec les rendements les plus faibles
12:53pour voir aussi...
12:54Parce que ça peut s'adresser quand même
12:56à une catégorie de population.
12:57Peut-être des gens comme moi
12:58qui ont peur du risque, non ?
13:00Oula !
13:01En fait, ça dépend des raisons
13:03pour lesquelles la SCPI fait 3%.
13:05Si effectivement,
13:07elle a 50% de taux d'occupation financier,
13:10c'est-à-dire qu'elle a 50%
13:11de ses actifs qui sont vides,
13:13mécaniquement,
13:14on ne va peut-être pas forcément
13:16la recommander.
13:16Si en revanche,
13:17elle fait du 3%
13:18parce qu'elle est investie
13:19dans des actifs très corps,
13:22très défensifs,
13:22bien situés,
13:24bon, peut-être que ça s'adresse
13:25à une catégorie d'investisseurs.
13:27Et d'ailleurs, Evan,
13:28c'est quoi le profil
13:29justement de ceux
13:30qui ont investi chez vous ?
13:31C'est des jeunes,
13:32des moins jeunes ?
13:33Est-ce qu'ils sont aussi jeunes
13:34que votre SCPI ?
13:36Alors, voilà,
13:37ils n'ont pas deux ans en tout cas.
13:40Non, c'est vrai qu'on a
13:41des investisseurs
13:42qui viennent de tous horizons.
13:44Alors, c'est des investisseurs
13:45qui détiennent toujours
13:46notre SCPI en direct.
13:47Parce que vous savez,
13:48il y a deux manières
13:48d'investir en SCPI,
13:49soit au travers de l'assurance-vie,
13:51soit au travers
13:51d'une détention en direct.
13:53Nous, on n'est pas distribué
13:54en assurance-vie.
13:55Donc ça, ça a été un choix aussi
13:56parce que quand on achète
13:58de la SCPI en direct,
13:59on a l'impression
14:00d'acheter de l'immobilier.
14:01Quand on l'achète
14:02au travers d'une assurance-vie,
14:03c'est le sentiment
14:03d'avoir une unité de compte
14:04donc on peut l'arbitrer
14:05en un clic
14:06et donc il y a un peu plus
14:07de volatilité
14:08au niveau de sa base
14:09d'investisseurs.
14:10Donc ça, ça a été un choix
14:11stratégique chez nous.
14:13Et nous, nos investisseurs,
14:15c'est...
14:15Alors, on va dire
14:16que 70% des investisseurs
14:17ont entre 35 et 65 ans.
14:20D'accord.
14:21C'est bon, Marine.
14:22C'est pour vous.
14:24Voilà, c'est une fourchette
14:25très large
14:25et puis c'est assez bien réparti
14:28entre...
14:28Voilà, par classe d'âge.
14:29Entre 35, 45,
14:3045, 55 et 55, 65.
14:32C'est vraiment équilibré
14:33et c'est 70% de nos âmes.
14:34Mais du coup,
14:35c'est peut-être plus jeune
14:35quand on investit en direct
14:37que plutôt que via une assurance-vie.
14:38Je dis peut-être une bêtise, non ?
14:39Je dis une bêtise.
14:40Paul, il me regarde.
14:40Non, non, on peut imaginer
14:43tout type de personnes.
14:46Mais non, en général,
14:47l'âge est compris, en effet,
14:50entre 40 et 45 ans, disons,
14:52en moyenne sur l'investissement
14:54et ces pays.
14:54Oui, mais c'est vrai
14:55qu'on a le sentiment
14:56que c'est...
14:57Allez, encore une fois,
14:58ces taux de rendement affichés,
15:00évidemment,
15:01enfin, on aurait plus tendance
15:03à séduire
15:03parce que vous parlez
15:04d'investissement de bon père de famille.
15:05Quand on affiche ces rendements-là,
15:08c'est rarement le bon père de famille
15:09qui, au départ, se dit
15:10wow, j'imagine qu'on a quand même
15:12des gens qui sont peut-être
15:13au démarrage de la construction
15:14de leur vie
15:15plutôt que des gens
15:16qui se disent
15:16j'ai la responsabilité
15:17ou alors on investit peu.
15:19Alors, il y a...
15:20Je dirais que la SCPI,
15:22c'est un investissement
15:22bon père de famille
15:23au travers aussi
15:24de sa mécanique de fonctionnement.
15:25C'est-à-dire qu'on investit
15:2710, 15, 20, 30 000 euros
15:28d'un coup.
15:29Puis en fait,
15:30on n'a plus rien à faire.
15:30C'est-à-dire qu'on attend
15:31de purger son délai de jouissance
15:32et puis tous les mois...
15:34Il est de combien le délai de jouissance ?
15:36Il est de 6 mois chez Wimo.
15:37D'accord.
15:37Il fallait 6 mois.
15:39Et donc,
15:40on perçoit des revenus
15:42tous les mois
15:43et on reçoit un petit SMS,
15:45un petit mail
15:45avec l'attestation de distribution
15:46des dividendes
15:47et puis c'est tout ce qu'il y a à faire.
15:49Et donc, c'est une gestion
15:50qui est beaucoup moins dynamique
15:51que lorsqu'on investit
15:52par exemple en bourse
15:53et les gens aiment bien,
15:55je ne sais pas,
15:55acheter et vendre.
15:57Donc, c'est vraiment
15:58une gestion
15:59qui est plutôt passive
16:00et c'est destiné aux gens
16:01qui veulent avoir
16:02un revenu passif.
16:03Alors, on peut faire aussi
16:04de la SCPI,
16:04acheter de la SCPI
16:05au travers de financements.
16:06On peut lever de la dette
16:08et acheter ses parts
16:09de SCPI comme ça.
16:10Donc, on bénéficie un peu
16:11de l'effet de levier
16:11du crédit.
16:13Mais Paul le dira
16:14mieux que moi,
16:15mais les taux d'intérêt
16:15sont relativement élevés
16:17aujourd'hui
16:17quand on veut emprunter.
16:18Donc, c'est assez compliqué
16:19d'aller chercher
16:20de l'effet de levier aussi.
16:21Donc, ça marche,
16:22mais il y a un peu moins
16:23d'effet de levier
16:23que ce qu'on pouvait avoir
16:24par le passé
16:25quand les taux d'intérêt
16:26étaient à 1% ou 2%.
16:28Mais ça marche aussi.
16:29Oui, ça marche aussi.
16:30C'est toujours intéressant
16:32et on peut continuer
16:34à avoir un TRI intéressant
16:36même s'il est intéressant.
16:36Un taux de rendement interne.
16:38Bien sûr.
16:38Jean-Robert Alexis.
16:39Juste un mot, Paul,
16:40parce que le temps file,
16:41le temps file,
16:42mais par rapport
16:42à cet investissement
16:44au sens large
16:45de la SCPI
16:46qui est quand même
16:47censé durer quelques années,
16:48vous dites 8 ans,
16:49c'est à peu près,
16:49effectivement,
16:50le temps qu'il faut détenir
16:52ces parts de SCPI
16:53pour que ce soit intéressant.
16:54N'empêche,
16:55quand vous dites
16:55qu'il y a ce délai
16:56de jouissance de 6 mois,
16:57que peut-être
16:58qu'on va réussir
16:59à faire 15-27
17:01en 2025,
17:02en 2026,
17:032027,
17:04pourquoi pas,
17:04et qu'après,
17:05petit à petit,
17:05notre objectif,
17:06c'est 7.
17:07Est-ce que ça ne pourrait
17:07pas inciter les gens
17:08à se dire
17:08que je vais rester
17:09plutôt 2-3 ans
17:10et puis partir ?
17:11Est-ce que c'est
17:12un mauvais conseil ?
17:14Ils peuvent tout à fait sortir.
17:16C'est-à-dire qu'en effet,
17:17la durée minimum conseillée,
17:19fortement conseillée,
17:20c'est 10 ans,
17:21en général 8-10 ans,
17:22mais on peut sortir
17:23à tout moment.
17:24Encore faut-il
17:25que le marché
17:25soit suffisamment liquide
17:26pour que quelqu'un
17:27me rachète mes parts.
17:27On ne va pas refaire
17:28le sketch
17:29de post-crise inflationniste.
17:30Oui, tout à fait,
17:31mais vous avez raison
17:31et c'est ce qui se passe
17:33sur d'autres SCPI,
17:34c'est une autre histoire
17:35en effet.
17:36Moi, je trouve ça bien
17:38qu'en effet,
17:39même si ce n'est pas
17:39ce qu'on leur conseille,
17:40qu'ils puissent sortir
17:41au bout de 2-3 ans,
17:42ce n'est pas du tout
17:43ce qui est conseillé,
17:44je le redis,
17:45parce que ça challenge
17:46aussi la société de gestion
17:47pour continuer
17:48à verser des revenus.
17:50C'est ça le débat,
17:51ce n'est pas combien
17:52je vais avoir là cette année,
17:54c'est combien de temps
17:55ça va durer.
17:55C'est ça qui est important.
17:57Donc oui,
17:58ça peut être challengé
17:59et tant mieux.
18:01Juste un mot,
18:01vous parliez
18:03du levier du crédit.
18:04Bon, effectivement,
18:05les taux augmentent,
18:05on verra ça dans notre produit
18:06dans quelques instants.
18:07Mais enfin,
18:08juste, vous êtes donc
18:09investi en Europe,
18:09fiscalité plus douce ?
18:11Tout à fait,
18:12c'est vrai qu'on a la chance
18:13lorsqu'on a investi,
18:15qu'on a du patrimoine
18:17qui est en Europe,
18:18un associé personne physique,
18:19par exemple,
18:20il est exonéré
18:20de prélèvements sociaux
18:21et puis il a,
18:23donc il économise 17%
18:25déjà d'imposition,
18:26ce qui est énorme
18:26quand on y pense.
18:28Et il a une fiscalité
18:29également plus douce.
18:30Après,
18:30selon que ce soit
18:31un pays soumis
18:32au crédit d'impôt
18:32ou au taux effectif global.
18:34Mais bref,
18:35en tout cas,
18:35la fiscalité est effectivement
18:36plus douce
18:37lorsqu'on est une personne physique
18:39et qu'on investit
18:40dans une SCPI européenne.
18:42Non, mais je dis ça
18:42parce que vous savez
18:43que c'est la période
18:44des déclarations.
18:45J'imagine qu'il va falloir
18:46qu'on se pose ce type
18:47de questions.
18:48Un tout dernier mot,
18:49on a beaucoup parlé
18:50de votre SCPI.
18:52Vous avez quand même
18:52des concurrents,
18:54j'ai envie de dire concurrentes,
18:56de jeunes SCPI
18:57qui affichent des rendements,
18:58alors pas aussi à l'échange,
18:59je crois,
19:00parce que vraiment,
19:00pour le coup,
19:01vous êtes le top du top,
19:02là, en l'occurrence.
19:03Enfin,
19:03des rendements quand même
19:04assez forts.
19:05Est-ce qu'il y a des conseils
19:06à donner à nos auditeurs,
19:07téléspectateurs ?
19:08Bon, on a parlé de Wemo One.
19:09Est-ce qu'il y a d'autres SCPI
19:10que vous regardez de près
19:11aussi, Paul ?
19:13Oui, il y a d'autres SCPI
19:14qui nous semblent intéressantes,
19:15qui sont des nouvelles SCPI,
19:17créées après la hausse
19:18des taux immobiliers,
19:20donc fin 2023,
19:21qui ont,
19:21allez,
19:22on va dire 5 ans,
19:235 ans d'existence maximum.
19:26Exactement,
19:26des bébés,
19:27des jeunes enfants.
19:28On regarde évidemment
19:29Wemo One,
19:30qui est intéressante
19:31et qu'on challenge.
19:32On n'est pas en train de dire
19:33c'est bon,
19:34il y a un gros rendement,
19:34donc c'est qu'elle est bonne.
19:36Non,
19:36on challenge les gérants.
19:39Je pense également
19:40à une SCPI
19:41qui est gérée
19:42par Arkea REM
19:43qui s'appelle Momentime,
19:44qui a un taux de distribution
19:46supérieur à 9%
19:47en 2025.
19:48Je rappelle que ce n'est pas
19:49qu'il y a ici.
19:50Et puis,
19:51une autre SCPI
19:52qui est intéressante
19:53qui s'appelle
19:54EDR Europa,
19:56qui est gérée
19:57par Edmond Rothschild,
19:58REM,
19:59pareil,
19:59un rendement supérieur
20:00à 8,
20:01même si c'est inférieur
20:02à Wemo One,
20:03c'est quand même
20:04des rendements
20:04qui sont satisfaisants.
20:06Et ces SCPI,
20:07elles ont un portrait robot.
20:08autant les SCPI
20:09qui déconnent complètement
20:11aujourd'hui,
20:11elles ont la même typologie,
20:13bureau,
20:14Île-de-France,
20:15point barre,
20:16autant les bonnes SCPI,
20:17les jeunes SCPI
20:18aujourd'hui,
20:18elles ont un portrait robot
20:20qui est stratégie diversifiée,
20:23exposée en Europe,
20:25digitalisée,
20:26et puis évidemment...
20:27Et très très diversifiée,
20:28on réinsiste là-dessus
20:29quand même,
20:29c'est toujours ça,
20:30surtout quand on a
20:30des taux de rendement
20:31quand même aussi élevés,
20:32c'est toujours bien
20:32de diluer le risque
20:33comme on peut.
20:34Merci à tous les deux,
20:35c'était passionnant.
20:35On a fait la promotion
20:36des jeunes,
20:37c'est bien,
20:38de temps en temps,
20:39la prochaine fois,
20:39on fera la promotion des vieux.
20:41Merci Paul.
20:42Paul Bourdois,
20:42cofondateur de France SCPI,
20:44et Yvan Vajic,
20:45président de Wemo REM,
20:46d'avoir été avec nous.
20:47Et c'est l'heure maintenant
20:48du Pro de l'IMO.
20:51Les experts de l'IMO,
20:53le Pro de l'IMO.
20:55Alors d'habitude,
20:56on commence par le Pro de l'IMO,
20:57on a eu un petit problème technique,
20:59mais on garde peut-être
20:59le meilleur pour la fin.
21:00Je vous regarde,
21:00messieurs,
21:01en plateau.
21:01Non, non,
21:02vous inquiétez pas,
21:03je ne concurrence pas les cases.
21:04Johan Guérin,
21:05directeur de l'agence
21:06Vous Financez de Pontarly
21:08est avec nous.
21:08Bonjour Johan.
21:10Bonjour.
21:11On parlait crédit.
21:12Merci à vous d'être avec nous.
21:13On parlait un peu du crédit,
21:15du levier du crédit,
21:16et on parlait du fait quand même
21:17que ce levier,
21:17malgré tout,
21:18il avait un peu de plomb dans l'aile
21:19compte tenu de la tendance haussière,
21:21de nos taux de crédit
21:21avec cette crise au Moyen-Orient.
21:23Vous avez peut-être la solution.
21:25Et si on empruntait en France-Suisse,
21:27pourquoi ?
21:27Expliquez-nous pourquoi c'est intéressant.
21:30Alors effectivement,
21:30aujourd'hui,
21:31on est dans un contexte particulier
21:32des taux,
21:33comme vous le dites,
21:34qui est relativement élevé.
21:35Et à l'inverse,
21:36les taux en France-Suisse
21:37sont nettement plus bas.
21:38Il y a plus d'un point d'écart
21:39entre empruntés en CHF et en euros.
21:43Et dans les zones frontalières
21:44comme nous,
21:44dans le Haut-Dou,
21:45ça ouvre des opportunités concrètes
21:47pour les emprunteurs
21:48puisque un point d'écart,
21:50ça permet ou d'emprunter plus
21:52ou de faire d'autres investissements
21:54qu'on ne pourrait plus faire en euros.
21:55Et alors,
21:56vous avez un exemple concret
21:57peut-être à nous apporter
21:58de quelqu'un qui se...
21:59Alors, j'allais dire,
22:00qui se tâtait,
22:00qui hésitait,
22:01qui se disait,
22:02bon, qu'est-ce que je fais ?
22:03Et en quoi ça peut être
22:04un véritable gain ?
22:05Parce que,
22:06pour le coup,
22:07il y a effectivement
22:08la différence de parité,
22:09il y a la différence du taux.
22:10Comment on s'y retrouve finalement ?
22:11L'équilibre,
22:12il se trouve où ?
22:13Alors, effectivement,
22:14il faut être vigilant.
22:15Nos fauteuilés sont soumis
22:17au ce qu'on appelle
22:18le risque de change.
22:19Mais les prêts en euros,
22:21pour ceux qui l'ont fait en euros
22:22et qui se retrouvent à...
22:24Moi, j'ai un exemple concret
22:25à plus de 35 %
22:26avec des travaux encore importants
22:28à faire de plus de 100 000 euros.
22:29Avec les normes du HCSF,
22:31ça ne passe plus en banque.
22:34Donc, une des solutions
22:35a été de reprendre
22:36leur prêt en euros
22:38qui était à plus de 3,5 %,
22:39le basculer en France-Suisse,
22:41faire un rachat de prêt
22:42en devise CHF.
22:43Et avec des taux
22:44à à peine plus de 2 %,
22:45ils ont retrouvé la capacité
22:47de refaire l'emprunt
22:48pour financer leurs travaux
22:50et du coup,
22:51financer leurs projets
22:51complètement
22:52grâce au franc-suisse,
22:54au taux un peu plus bas
22:55et au taux de change intéressant
22:56puisqu'ils ont besoin
22:57de moins de francs-suisses
22:57aujourd'hui
22:58qu'il y a quelques années.
22:59Non, mais attendez,
23:00ça veut dire qu'en ce moment,
23:02il va falloir
23:02que vous me donniez
23:03le taux d'intérêt moyen
23:04en Suisse, là ?
23:06Alors, en France-Suisse,
23:07sur 25 ans,
23:08entre les très bons dossiers
23:09et autres,
23:10on est entre 2 et 2,5 %.
23:12Donc, effectivement,
23:13il n'y a plus d'un point d'écart
23:14par rapport à l'euro.
23:16Juste une question,
23:17vous vous retrouvez où ?
23:18Alors, géographiquement,
23:19vous êtes à Pont-à-Lié,
23:20est-ce que je peux vous appeler,
23:21moi, depuis Paris,
23:22par exemple ?
23:23Alors, oui, vous pouvez.
23:24Par contre,
23:25on ne fera jamais
23:26un prêt en devise
23:27pour des personnes
23:28qui n'ont pas des revenus
23:28en France-Suisse.
23:29C'est pour ça
23:30que je vous posais
23:31la question, quand même,
23:32Johan,
23:33parce que là,
23:33vous êtes en train
23:34de nous donner tous envie,
23:35mais si derrière,
23:37je vous appelle,
23:37vous me dites
23:38que ce n'est pas possible.
23:39Une des solutions,
23:40c'est de venir travailler
23:41chez nous,
23:42en tout cas en Suisse.
23:43C'est vrai qu'il y a
23:44la moitié des...
23:45À toute la direction de BFM,
23:46on va partir là-bas.
23:48Alors, il faut trouver
23:49de l'emploi en Suisse.
23:50C'est pour ça que moi,
23:51je vendais la boîte avec.
23:55Mais effectivement,
23:55nous, dans les foyers,
23:571 sur 2,
23:57travailler en Suisse
23:58sur la zone vraiment
23:59en frontalière,
23:59c'est un marché
24:00assez typique en ce sens
24:01et ça leur permet
24:02d'avoir le levier
24:03du prêt en 2000-CHF
24:05pour ou emprunter plus
24:06sur un affaire immobilier
24:07même classique,
24:08résidence principale,
24:09première acquisition
24:10ou travaux ou autre.
24:11Mais alors, attendez,
24:12c'est des gens
24:13qui bossent en Suisse,
24:13mais on est d'accord
24:14qu'ils vivent en France.
24:15Ils vivent en France, oui.
24:17Le statut de frontalière,
24:18c'est ça.
24:19C'est travailler en Suisse,
24:19avoir des revenus
24:20en France-Suisse,
24:21mais vivre en Suisse,
24:22en France, pardon,
24:23et dépenser en euros
24:25et acheter en euros en France.
24:26J'ai une dernière question,
24:27Johan, quand même,
24:27parce que c'est excessivement
24:29alléchant.
24:29J'imagine que les frontaliers
24:31sont plus au fait que nous
24:33de ces opportunités-là,
24:34mais pour ceux
24:35qui ne le seraient pas encore,
24:36est-ce que vous allez
24:36les chasser dans cette période
24:38de hausse des taux
24:39de décision de la Banque Centrale
24:41Européenne
24:41qui ne sauraient tarder
24:42et avec une possible
24:44accélération des taux
24:45en France
24:45pour nos crédits en France ?
24:47Est-ce que vous allez
24:48chasser d'anciens clients
24:50pour aller renégocier
24:51ou justement changer
24:52leurs prêts ?
24:53Comment ça se passe
24:53en ce moment ?
24:55Aujourd'hui, non,
24:56parce que c'est quand même
24:58un risque sur le change.
25:00Donc, il faut le faire
25:01de manière réfléchie.
25:02Celui qui sait
25:03qu'il va travailler
25:03longtemps en France-Suisse
25:04peut rembourser longtemps
25:06en France-Suisse ou autre.
25:07Mais s'il revient en France
25:08avec des nouveaux revenus français
25:09et que le change
25:10continue à s'apprécier,
25:12ça peut être également un risque.
25:13Donc, ça va prendre
25:14avec pincette, précaution
25:15et bien affiner
25:17avec chaque client
25:17et chaque projet.
25:19Merci, Johan.
25:19Johan Guérin,
25:20directeur de l'agence,
25:21vous financez de Pontarlier
25:22pour ce témoignage
25:23et ce prêt en France-Suisse.
25:25Messieurs, vous êtes toujours là.
25:26On était en plateau tout à l'heure
25:27pour parler SCPI.
25:28J'en profite quand même.
25:29Alors, Paul, Ivan,
25:30est-ce que là,
25:31il faut aussi investir en Suisse
25:32sur les SCPI ?
25:33Ça peut le faire ou pas ?
25:35La Suisse, c'est un marché
25:36qu'on ne connaît pas.
25:38Nous, enfin voilà,
25:40il faut savoir...
25:41Je vous donnerai le 06 de Johan.
25:42Exactement, mais voilà,
25:43il ne faut pas.
25:44Mais non, nous,
25:45on investit sur des marchés
25:46où on a quand même
25:48un minimum d'expertise.
25:49Même si la SCPI Wimo1
25:51s'est ouverte récemment
25:52à des pays en dehors
25:54de la zone euro,
25:54dans la limite de 20%
25:55de son patrimoine,
25:56mais on cible plutôt
25:57des pays comme la Pologne
25:59et le UK
26:00pour avoir quand même
26:01un peu d'augment.
26:02Dans les nouveaux pays
26:02que vous allez conquérir,
26:03on va le dire comme ça,
26:04Paul, il y en a des SCPI ?
26:06Alors, moi,
26:06je ne vais pas vous parler
26:07des SCPI qui investissent
26:08en Suisse.
26:09Je vais plutôt vous parler,
26:10quoi qu'il y en a, en effet.
26:12Les noms ne me reviennent pas,
26:13mais je crois qu'il y en a.
26:14Nous, on a des clients
26:15qui nous appellent de Suisse
26:16pour investir dans les SCPI
26:19et qui, effectivement,
26:20trouvent ce produit génial.
26:21Donc, je ne réponds pas
26:21tout à fait à votre question.
26:22Mais attendez, si, si, moi,
26:23je vais creuser quand même
26:24le sujet.
26:25Est-ce que je peux, par exemple,
26:26être travailleuse frontalière
26:28et être payée en France-Suisse
26:30puisque je peux faire
26:30des SCPI à crédit ?
26:31Est-ce que je peux faire
26:32une SCPI à crédit
26:33mais version Johan
26:35avec des taux d'intérêt
26:37?
26:37Je pense que tout est imaginable.
26:40Seulement, il vous faut
26:42un compte français
26:43pour rembourser les emprunts.
26:46Et les SCPI réclament aussi
26:48un compte français
26:49pour verser les dividendes,
26:50les loyers.
26:51Non, je vais vous passer
26:52le contact de Johan.
26:53On va s'organiser.
26:53On va s'organiser.
26:54Vous allez voir,
26:55on va faire un truc génial.
26:56Merci à tous.
26:57Merci à Johan
26:58qui est resté en ligne avec nous
26:59de vous financer à Pontarlier.
27:01Merci de nouveau à Paul Bourdois,
27:02le cofondateur de France-SCPI
27:03et Yvan Vajik
27:04pour WEMO REM
27:05d'avoir été avec nous.
27:06Je vous retrouve demain
27:07pour un nouvel épisode
27:08des Experts de l'IMO
27:09sur BFM Business.
27:11Les Experts de l'IMO
27:13sur BFM Business.
27:14Sous-titrage Société Radio-Canada
27:15Sous-titrage Société Radio-Canada
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