- il y a 2 jours
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
Catégorie
📺
TVTranscription
00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roi.
00:08Et les experts de l'IMO, c'est tout de suite à l'heure du déjeuner.
00:11Il est midi, mais d'abord un rappel des principaux titres de l'actualité.
00:14L'Europe qui prépare sa riposte aux nouvelles menaces douanières de Donald Trump.
00:18Emmanuel Macron, côté français, appelle à l'activation de l'instrument anti-coercition de l'Union Européenne
00:23si le président américain devait passer à l'acte.
00:25Ce week-end, Donald Trump a évoqué de nouvelles surtaxes douanières
00:28contre huit pays européens, dont la France,
00:30si le Groenland n'était pas intégralement vendu aux Etats-Unis.
00:34Le Groenland ne sera jamais américain, a assuré ce matin le commissaire européen Stéphane Séjournet.
00:38Parmi les mesures de riposte que pourraient prendre les 27,
00:42l'interdiction pour les entreprises américaines de prétendre à des marchés publics européens,
00:46la fermeture totale de certains marchés,
00:48l'Union pourrait également activer un paquet de 93 milliards d'euros
00:53de droits de douane supplémentaires contre les Etats-Unis, est actuellement gelé.
00:57En attendant, la croissance économique mondiale continue de résister aux tensions géopolitiques et commerciales.
01:03C'est en tout cas ce qu'affirme le FMI dans ses dernières prévisions publiées aujourd'hui.
01:06Le FMI table sur 3,3% de croissance mondiale cette année,
01:12soit 0,2 point de plus que dans son estimation initiale.
01:15Et enfin en France, rendez-vous important cet après-midi pour le budget 2026.
01:20Un conseil des ministres au cours duquel l'exécutif doit trancher entre le 49,3 et les ordonnances.
01:26Parmi les mesures qui seront retenues par le gouvernement pour éviter la censure des socialistes,
01:30l'alourdissement de la surtaxe sur les bénéfices des grandes entreprises.
01:33Alors qu'elle devait rapporter deux fois moins que l'an dernier,
01:35son rendement sera finalement similaire à 2025, soit environ 8 milliards d'euros.
01:40Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:46BFM Business présente les experts de l'IMO.
01:50Marie-Cœur Deroura.
01:51Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
01:55Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:58Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence à mi-professionnelle de ce secteur au sens large.
02:04Le pro de l'IMO, des témoignages terrain de vos métiers.
02:07Et aujourd'hui, on parle bureau, on va adapter nos bureaux aux nouveaux usages.
02:12Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:15Et bon, contexte budgétaire et politique oblige, on n'allait pas faire l'impasse.
02:19On va parler de logements neufs, on va parler spécifiquement de notre statut du bailleur privé.
02:24Coquivide ou pas ? On verra ça dans quelques instants.
02:27Mais d'abord, c'est donc l'heure du pro de l'IMO.
02:28Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
02:34Et on est en ligne avec Nicolas Vaugier, le directeur de Zèbre.
02:36Bonjour Nicolas.
02:38Bonjour Marie.
02:39Alors je le disais, vous allez nous raconter comment vous, chez Zèbre,
02:43vous aidez finalement les entreprises à adapter leurs espaces de bureaux aux nouveaux usages.
02:49Parce que souvent, on a des espaces qu'on n'occupe pas du tout, qu'on n'occupe pas suffisamment,
02:55d'autant plus aujourd'hui, à l'heure de ce qu'on appelle le fameux télétravail.
03:00Oui, tout à fait.
03:01On parle beaucoup de bureaux, on parle beaucoup de mètres carrés, on parle de taux de vacances, de télétravail.
03:06Mais ce qui fait vraiment la différence à notre sens, c'est aussi de s'intéresser beaucoup à la vraie vie du bâtiment.
03:11Et donc notre travail chez Zèbre, c'est d'aller justement observer ça pour aider les entreprises à aller mieux gérer cette réalité.
03:17Et donc du coup, j'avais un peu un exemple concret à vous donner par rapport à ça.
03:20Donc un de nos gros clients qui s'appelle Servier, donc le laboratoire Servier,
03:24ils ont développé un projet, donc un nouveau centre de R&D qui est à Paris-Saclay.
03:30Ce centre de R&D, c'est un site de 45 000 mètres carrés.
03:33À l'ouverture, il y avait environ 1500 personnes qui allaient s'y installer d'un coup.
03:37Et dans un second temps, le site, il a continué d'évoluer parce qu'ils se sont rendus compte, en fait,
03:42que 6 500 personnes n'allaient pas utilisées de la manière dont c'était prévu initialement,
03:47en fait, tous les espaces partagés, individuels et de travail.
03:51Donc c'était des plateaux de bureaux qui tournent à plein régime.
03:54Donc certains avec une occupation élevée, d'autres avec une occupation un petit peu plus faible.
03:59Des rangées entières de postes de travail qui restent vides dans certains endroits,
04:03et d'autres qui sont en surutilisation, en sur-régime dans certains départements.
04:07Des salles de réunion qui sont initialement calibrées pour 5-6 personnes,
04:13mais qui au final vont être utilisées par une ou deux personnes
04:16pendant plusieurs heures de leur temps dans un espace de travail.
04:19Et à l'inverse, des espaces informels qui vont concentrer une activité régulière de vie d'entreprise.
04:26Et donc du coup, en fait, on voit un décalage entre les usages réels
04:29et la fonction initiale de ces espaces-là.
04:32Et donc face à ce constat, les datas qu'on est capable d'aller distribuer,
04:36donc à ces gestionnaires de sites immobiliers,
04:39vont leur permettre de pouvoir aller réajuster dans le temps,
04:42de manière très concrète, tous ces usages-là,
04:45pour aller renforcer les zones, les espaces rééquilibrés,
04:51les écarts qui apparaissent toujours progressivement
04:54pour que les usages constatés soient...
04:56Mais Nicolas, j'entends bien l'évolution finalement de l'usage
04:59qu'on peut avoir de nos bureaux en fonction du personnel qui les occupe
05:01et puis de la réalité de nos métiers.
05:04Maintenant, on en fait quoi ?
05:05C'est-à-dire une fois que j'ai identifié que finalement,
05:06je n'avais pas besoin à ce moment-là, à cet endroit-là,
05:09d'autant d'espaces de travail, mais par contre, j'en ai besoin d'autres.
05:11Ça veut dire quoi ?
05:12C'est des aménagements ?
05:13C'est de la sous-location ?
05:14Qu'est-ce que je fais en fait, une fois que j'ai identifié
05:16le fait que mon bureau n'est pas adapté à mes usages ?
05:21Eh bien, un peu des deux.
05:22On va aller réaménager pour faire en sorte
05:25que les espaces soient réellement utilisés par rapport aux besoins.
05:27On va aller réaffecter des équipes qui étaient sur d'autres sites en Ile-de-France
05:32dans ce même siège social.
05:35De la même manière, on a certains de nos clients, comme Blablacar,
05:37qui, eux, vont aller gérer une zone de 10 à 20 % en plus de dollars à mètre carré,
05:43qui vont le réouvrir à du coworking, donc pour aller le relouer vers l'extérieur.
05:47Voilà, ça évolue de différentes manières suivant les contraintes de localisation de certains actifs.
05:55Mais on rappelle qu'effectivement, l'immobilier de bureau,
05:57c'est quand même le premier poste de dépense des entreprises derrière les salaires.
06:00Le sujet est quand même encore plus important aujourd'hui qu'il ne l'était hier,
06:04compte tenu de l'état du marché aussi du bureau.
06:06Est-ce que vous avez le sentiment que les entreprises sont plus nombreuses
06:08à faire appel à vos services et constatent cette inadéquation finalement
06:12de plus en plus forte entre nos usages, notre façon de travailler
06:16et les bureaux qu'ils ont achetés ou loués il y a des années de ça, en fait ?
06:21Oui, tout à fait.
06:22En fait, il n'y avait pas besoin de nous pour savoir que les bureaux étaient sous-occupés.
06:25C'est un constat qui a été fait.
06:27Alors déjà, pré-Covid, on avait des taux d'utilisation qui étaient autour des 60-65 % en Ile-de-France.
06:32Bon, vous mettez deux à trois jours de télétravail là-dedans
06:34et mécaniquement, on descend vers des 30 à 40 %.
06:37Mais une fois qu'on a fait ce constat-là, il faut aller essayer de comprendre
06:40de manière, de façon assez fine, où est-ce que peuvent être générés les ajustements.
06:45Donc ça, c'est ce qu'on va permettre de faire aux entreprises.
06:49Mais ça va vraiment être très…
06:52Ça va beaucoup évoluer suivant ce qu'ils vont pouvoir être capables de faire ou pas
06:58par rapport à ces datas-là.
07:00Mais c'est quelque chose qui n'est pas nouveau, mais qui ne fait qu'accélérer dans le temps maintenant
07:05parce que, également, les entreprises savent qu'elles peuvent aller s'équiper.
07:09C'est des sujets qui étaient principalement autour des environnements de travail,
07:12des services généraux.
07:13Maintenant, c'est un sujet qui est monté jusqu'au comité de direction des entreprises.
07:18Ce qui monte, entre guillemets, l'aspect aussi important
07:20parce qu'on touche à des membranes économiques, énergétiques et organisationnelles des entreprises.
07:26Et dans ce cadre-là, lorsqu'on ne vient plus que trois jours sur site,
07:29c'est hyper important, en fait, pour l'entreprise de comprendre comment les espaces bougent,
07:33mais aussi, en termes de management, comment on va s'adapter face à ça
07:36et avoir, évidemment, une empreinte carbone qui est neutre face à ces enjeux-là.
07:41Merci, Nicolas, pour votre témoignage.
07:42Nicolas Vaugier, directeur de Zèbre.
07:44Si, comme Nicolas, vous avez un témoignage terrain de vos métiers liés à l'immobilier et au logement,
07:49mais pas que, vous voyez, puisqu'on peut aussi parler immobilier de bureau,
07:52n'hésitez pas à nous écrire, on a une adresse mail.
07:54lesexpertsdelimo.bfmbusiness.fr
07:57Allez, c'est l'heure du débat.
07:59Les experts de l'IMO, le débat.
08:03Bonjour, Pascal Boulanger.
08:04Bonjour, Marie.
08:05Pascal Boulanger, président de la Fédé des promoteurs immobiliers,
08:07s'il était encore nécessaire de le présenter,
08:09tout comme Pierre-Emmanuel Jus pour Maslow.
08:11Bonjour, Pierre-Emmanuel.
08:12Bonjour, Marie.
08:13Mes grands spécialistes du logement neuf,
08:15mes grands spécialistes politico-budgétaires désormais,
08:18puisque nous sommes dans cette attente insoutenable d'avoir un projet de loi de finances,
08:22enfin une loi de finances en l'occurrence,
08:232026 a déjà démarré.
08:25Bon, Pascal, je suis obligée de démarrer par là.
08:27Tout ça pour ça.
08:28C'est quoi vos murmures, les petits bruits de couloirs que vous entendez sur ce qu'on attendait tous ?
08:35On va le dire, qu'on soit dans le logement ancien comme neuf,
08:37mais on est là pour parler logement neuf, ce fameux statut du bailleur privé.
08:43C'est compliqué aujourd'hui, parce qu'on entend tout et son contraire.
08:47Dans le positif et dans les bonnes nouvelles,
08:49Marie, c'est sûr, il y aura, je pense, un statut du bailleur privé.
08:52C'est déjà pas mal, rappelez-vous, il y a quelques années,
08:54on se peignait sur vos plateaux de dire que le logement était le grand oublié.
08:57C'est vrai.
08:57Aujourd'hui, on ne parle pas que de ça, mais on en parle beaucoup.
09:01Et donc, il y a déjà politiquement un progrès, une petite victoire.
09:05Maintenant, qu'est-ce qu'il y aura dans ce statut ?
09:08C'est assez compliqué, parce que les parlementaires,
09:11les différents rapports, le fameux rapport d'Aubres-Causson qui est sorti le 30 juin,
09:15les différents amendements vont dans le bon sens.
09:17On sent par contre un Bercy assez réticent.
09:20Est-ce que c'est étonnant, Pierre ?
09:21Je ne sais pas si c'est étonnant, mais enfin, c'est réel, vraiment.
09:24Donc, on échange directement avec les services du Premier ministre.
09:27C'est à lui d'arbitrer.
09:28Il va se passer des choses aujourd'hui, demain.
09:31On est un peu sur le kiwi, j'ai le portable là pour voir ce qui se passe.
09:33Pour l'instant, rien n'a à vous annoncer de spécial.
09:36Donc, il y a deux solutions.
09:37Où on prend ce qu'a demandé Mme Amélie de Montchalin,
09:40et on aura un statut du bailleur privé, pour être très clair entre nous, inefficace.
09:44Une coquivide, je le disais en preuve.
09:46Oui, on a même des simulations qui font que ce serait plus intéressant de ne rien prendre
09:50que de prendre le statut, parce qu'un avortissement, mais des loyers plafonnés,
09:53une non-délectibilité.
09:54Je ne vais pas trop entrer dans le détail, parce qu'on va perdre beaucoup de gens,
09:57dont moi peut-être, parce que j'ai vu 45 amendements différents.
10:02Je ne sais pas, je ne comprends rien, c'est que je risque de confondre.
10:0445 amendements.
10:05Par contre, si on applique le rapport d'Aubresca-Causson,
10:09ou l'amendement d'Aubresca-Causson, ou même des choses qui se sont passées
10:12à l'Assemblée nationale, notamment la semaine dernière.
10:15Oui, ces deux derniers jours, là, on n'arrête pas de publier.
10:17Je vois des papiers passer sur, finalement, une amélioration
10:19par rapport à ce qui avait été tranché en première lecture.
10:21Mais bien sûr, et donc, même la Commission des finances avait abouti
10:24sur quelque chose qui était intéressant, peut-être pas aussi beau
10:28que ce qu'on aurait pu demander, mais ça fonctionnait.
10:31Mme Monchalin dit que ça va créer un déficit pour l'État de...
10:36J'ai lu 4 milliards, j'ai lu 4 milliards, j'ai lu 5 milliards,
10:40en coût générationnel.
10:41Alors, on ne sait pas très bien non plus ce que ça veut dire,
10:43un coût générationnel, parce qu'est-ce qu'on garde en moyenne,
10:46les gens, s'il y a l'engagement de louer pour 9 ans ou 12 ans,
10:48ils ne gardent peut-être pas 15 ou 20 ans, enfin bref.
10:50Nous, on calcule, et les différents parlementaires
10:53avec lesquels nous travaillons sont d'accord avec nous,
10:55on calcule que c'est un gain pour l'État.
10:57Parce que ça rapporte.
10:58Ça rapporte à l'État.
10:59Le problème, c'est que Mme Monchalin dit
11:02« Oui, mais moi, la TVA, je ne la compte pas. »
11:06C'est dommage !
11:07Oui, parce qu'un logement neuf, c'est en moyenne 50 000 euros de TVA.
11:11Grâce au statut, on peut en faire 50 000 à 60 000 de plus,
11:15on est certain, c'est les chiffres qu'on avait avant l'arrêt du Pinel.
11:19Donc, ça peut faire 2,5 milliards, 3 milliards de plus,
11:22moins ce que ça peut coûter.
11:24Nous, on trouve plutôt un gain d'un milliard neuf.
11:26Bon, si vous prenez un amortissement sur 8 000 euros,
11:29multiplié par la tranche d'impôt à 30 %, ça fait 2 400 par an.
11:35Si même la personne garde 20 ans, ça fait, je fais de tête, 48 000.
11:39Il est super fort.
11:40Sur 20 ans, ça fait quand même moins que les 50 000 TVA qu'on encaisse tout de suite.
11:45Donc voilà, tous ces chiffres.
11:47Sébastien Lecornu est parfaitement informé.
11:49Et aussi bien ces services que je me permets de le faire des fois en direct,
11:53c'est pas moi le Premier ministre, ça se saurait.
11:55Donc, on attend comme vous un petit peu les arbitrages.
11:57Pierre-Emmanuel, je reviens sur ce que disait Pascal.
12:00Oui, c'était attendu ce statut.
12:02C'est-à-dire que là, on l'attend.
12:04Pourquoi ? Parce qu'on a des investisseurs locatifs qui sont aux abonnés absents.
12:07On l'a beaucoup dit ces dernières semaines dans l'ancien.
12:10Mais plus grave encore, j'ai envie de dire, dans le neuf,
12:12c'est quand même l'un des piliers de la construction neuve aujourd'hui, l'investisseur.
12:16Oui, il faut rappeler les enjeux.
12:18C'est-à-dire qu'aujourd'hui, on a besoin de trois interlocuteurs pour construire des logements.
12:21Déjà, on a besoin de logements en France.
12:23Ça, c'est déjà une priorité.
12:24On a besoin de logements aussi dans des zones d'emploi, dans les zones tendues.
12:28Donc, un, c'est une volonté politique, évidemment.
12:31Deux, aujourd'hui, on voit des étudiants refuser leur place de parcours sup
12:36parce que, problème de logement, on a, je crois, 458 000 emplois qui sont non pourvus en France.
12:43Le logement est souvent une source de problématiques.
12:46Et donc, aujourd'hui, on a besoin du logement social,
12:49on a besoin de la résidence principale et on a besoin d'investisseurs.
12:51Aujourd'hui, six Français sur dix locataires sont logés par des bailleurs privés,
12:55des petits propriétaires, 70% des gens qui ont un investissement locatif n'en ont aucun.
13:00Et puis, on a besoin de ces gens-là pour construire des logements.
13:02Et le marché s'est écroulé puisqu'il y a à peu près, je crois, 60 000 investisseurs privés dans le neuf avant le Covid.
13:09On est tombé à 10 000, je crois.
13:10Oui, c'était 62 000 et on va être moins de 10 000 cette année.
13:14On va être à moins de 10 000 cette année.
13:15Donc, on a besoin de ces investisseurs-là.
13:18Et après, l'investisseur, il a besoin de sécurité, de lisibilité, de rendement.
13:21Mais je vais boucler la boucle sur notre statut et c'est pour ça que je voulais qu'on rentre dedans direct.
13:25C'est-à-dire, qu'est-ce que dit un investisseur qui était intéressé par l'idée d'acheter un logement à l'oeuf pour le mettre à la location ?
13:30Est-ce qu'aujourd'hui, il vous dit, moi, quand il y avait le pinel, j'étais chaud, j'allais investir.
13:34Là, il n'y a rien, en fait.
13:35Et moi, je ne m'y retrouve pas financièrement.
13:36C'est même pire que ça, Marie.
13:38Il ne disait plus rien, on ne les voit plus.
13:40Donc, ce n'est même pas une question d'arbitrage, entre autres choses.
13:43C'est un marché qui était totalement déserté.
13:45Les chiffres donnés viennent d'être les bons.
13:47Entre 60 et 65 000 investisseurs privés, chiffre FPI, une année normale.
13:52Et cette année, ce n'est pas fini parce qu'on n'a pas encore toutes les chiffres de 2025.
13:57Mais on sera aux alentours de 9 400, 9 500.
14:00Ce qui est dingue quand même, Pascal, c'est pour ça que je rebondis là-dessus.
14:02C'est-à-dire qu'on a quand même des conditions d'emprunt.
14:05Parce qu'à un moment donné, on nous a mis ça tout sur les crises inflationnistes, les taux ont augmenté.
14:09Ça a bloqué tout le marché de l'immobilier au sens large.
14:11Le fait est que les conditions d'emprunt se sont normalisées.
14:14qu'on a même des prêts à taux bonifiés pour ceux qui achètent des logements performants, pour les jeunes.
14:20On a le sentiment que les banques sont revenues sur le marché.
14:22Oui, les banques sont demandeurs de prêter.
14:23Donc c'est uniquement l'enjeu fiscal aujourd'hui qui plombe ?
14:27Non, ce n'est pas un enjeu fiscal.
14:29Je l'ai dit plusieurs fois.
14:31Même ici, il n'y a pas de modèle économique pour l'investissement locatif s'il n'y a pas eu d'aide.
14:37Tout le monde dit que ce n'est pas grave si les investisseurs privés ne viennent pas,
14:41les institutionnels, les fameux zinzins viendront.
14:43On n'a jamais vu un investisseur institutionnel venir.
14:46Vous pensez bien que s'il y avait un modèle économique, les institutionnels seraient là.
14:50Donc comme il n'y a pas de modèle économique parce que pas assez de rentabilité,
14:54parce que surprotection, c'est ce qu'on nous dit, des locataires,
14:57parce que taxes foncières élevées,
15:00parce que pour certains qu'en ont plusieurs, ce qui n'est pas le cas,
15:02vous l'avez dit et si vous avez raison, un impôt sur la fortune immobilière,
15:06il n'y a plus de modèle économique.
15:08Donc, depuis 1986, ça a démarré avec Pierre Mernury, ça fait 40 ans je crois, si je compte bien,
15:14on avait une compensation qui disait, bon ok, vous avez un rôle presque social,
15:20il n'y a pas de rentabilité, mais vous louez des gens.
15:23Je vous rappelle que les prix du Pinel, les loyers étaient plafonnés.
15:25Les ressources de locataires plafonnées.
15:27Et donc, on vous donne un avantage fiscal qui fait que ça récompense un peu tout ça.
15:33Quand on en retire l'avantage fiscal, on dit, vous vivez avec l'avantage fiscal ?
15:36Non, on nous a tellement chargé le sac à dos,
15:40que s'il n'y a pas cet avantage fiscal, il n'y a plus personne.
15:43Donc à votre question Marie, quand vous dites, qu'est-ce qu'ils nous disent ?
15:46Mais ils ne nous disent plus rien, on ne les voit plus.
15:47Et ceux qui éventuellement nous apportent des conseils en gestion de patrimoine,
15:51les réseaux bancaires, nos propres collaborateurs,
15:55ne voient plus personne.
15:56Donc, ce n'est pas une question de réclamer quoi que ce soit,
15:58c'est une question de remettre ce placement
16:00au même niveau que les autres investissements.
16:04C'est tout, c'est ça qu'on demande.
16:05Et donc, soit on compense par un statut,
16:08soit on déshabille toutes les contraintes qu'il y a sur le logement.
16:12Deux véhicules pour avoir de la performance dans l'immobilier,
16:14le rendement et la rentabilité.
16:16Le rendement, c'est le loyer, je vais percevoir tous les mois,
16:18moins les charges.
16:19Et on sait que les charges, elles ont augmenté.
16:20Je vais mettre une petite carotte sur la taxoncière,
16:22qui est ma préférée en ce moment.
16:25Donc, voilà, si je touche un loyer, ça, c'est mon rendement.
16:29Et puis, la rentabilité, c'est la valorisation de mon bien dans le temps.
16:32Est-ce que le choix que je fais aujourd'hui
16:34sera le bon dans 10 ans ou dans 15 ans ?
16:36Donc, lorsqu'on crée un statut,
16:38lorsqu'on donne un avantage fiscal à un investisseur,
16:41c'est pour quoi ?
16:41C'est pour compenser quelque chose.
16:43Le risque aussi.
16:44C'est pour compenser quelque chose.
16:46On lui dit...
16:47Parce que les Français veulent investir dans les pierres.
16:49Ils ont d'ailleurs toutes les raisons de le faire,
16:50puisque préparer sa retraite
16:52ou financer l'étude de ses enfants,
16:54investir dans la pierre est une bonne solution.
16:57Si on met un plafond de loyer,
16:59donc j'accepte une contrainte,
17:01eh bien, c'était compensé.
17:04Si je n'ai pas la déductibilité de ce fameux amortissement,
17:08je n'ai pas d'encouragement fiscal.
17:10C'est-à-dire que si je loue mon logement,
17:12que je perçois 7000 euros de loyer,
17:14qu'en face, j'ai 7000 euros de charge,
17:15l'amortissement, il ne sert à rien.
17:17Donc, je n'aurai pas de carotte fiscale.
17:18On ne demande pas une carotte fiscale.
17:20On dit qu'il faut une compensation aux engagements que je vais prendre
17:23pour pouvoir investir sur le logement.
17:25Et puis, si on me donne une carotte,
17:26mais qu'on me la reprend à la sortie sur la plus-value,
17:29ça veut dire que...
17:29La réintégration de l'amortissement dans la plus-value.
17:31Voilà.
17:32Le couple rendement-rentabilité,
17:34c'est ce qui fait venir l'investisseur aujourd'hui.
17:35Si aujourd'hui, il veut de la sécurité et de la lisibilité.
17:38Donc, il faut que ces deux points-là soient des points qui soient rassurants.
17:41Le statut de bailleur privé,
17:42il fait consensus dans l'ensemble de la profession.
17:45Mais il faut que ce soit un statut de bailleur privé qui soit efficace.
17:47S'il est inefficace, eh bien, on va reperd une année, tout simplement.
17:51Pascal, est-ce que ça arrive que vous ayez des programmes qu'on annule
17:55parce que pas d'investisseurs ?
17:57C'est-à-dire, vous avez de la primo-accession,
17:59vous avez les ventes en bloc avec les bailleurs sociaux,
18:01mais il n'y a pas d'investisseurs.
18:02Donc, du coup, je ne fais pas le projet de santé.
18:04Oui, Marie, c'est une nouvelle statistique à la Fédération des promoteurs
18:07que j'ai demandé de mettre en place il y a un an.
18:10On savait, à peu près, à vue de nez,
18:13qu'il y avait 3 ou 4 % des programmes qui ne sortaient pas,
18:15notamment pour des raisons juridiques, des recours,
18:17ou des raisons techniques, des fondations bien trop complexes.
18:19Mais c'était 3 %, c'était négligeable.
18:22Aujourd'hui, le retrait est, je regarde ça tous les mois,
18:26entre 19 et 23 %.
18:28Et la seule différence, ce sont des raisons commerciales.
18:31Je vous explique en deux mots.
18:32Effectivement, il y a trois types d'acquéreurs.
18:34Les investisseurs privés, les bailleurs sociaux
18:36et les propriétaires occupants.
18:38Ceux qui viennent vraiment en premier,
18:40ce sont les investisseurs privés.
18:42Les propriétaires occupants préfèrent voir quand l'immeuble pousse un petit peu
18:44pour voir les vues, pour voir un petit peu...
18:46Ils préfèrent voir un peu.
18:48Et donc, comme on n'a pas ces investisseurs,
18:50on a les bailleurs sociaux.
18:52Mais les bailleurs sociaux, nos banques,
18:54qui nous demandent d'avoir 50 % pour démarrer nos travaux,
18:56pour nous donner les fameuses garanties financières d'achèvement...
18:5850 % de commercialisation.
19:02Nous disent...
19:02Oui, mais les bailleurs sociaux, c'est presque une vente forcée.
19:05Donc, on ne les compte pas vraiment.
19:07Et donc, au bout de quelques mois,
19:08on n'a pas assez d'investisseurs.
19:10Les quelques propriétaires occupants qui ont déjà acheté
19:12viennent nous voir en disant
19:13« Mais attendez, vous avez dit que vous alliez démarrer les travaux
19:14il y a déjà six mois.
19:15Ça ne m'intéresse plus parce que je perds du temps.
19:18Moi, j'ai des obligations par ailleurs.
19:19J'ai des enfants qui grandissent.
19:20Ça, j'ai vendu ma maison.
19:21Enfin, je suis coincé, etc., etc. »
19:23Et donc, il nous arrive dans maintenant 23 %,
19:25c'est-à-dire un programme presque sur 4,
19:27de dire « Stop, on jette l'éponge. »
19:29C'est quand même un truc de dingue parce que...
19:30Jamais vu, jamais vu.
19:31Pour celles et ceux, moi, je me souviens,
19:33j'étais « Oh ouais, mais les lobbies, machin, etc. »
19:35Mais enfin, là, c'est l'intégralité du programme
19:37si on retire ce pilier.
19:39C'est pour ça que j'insiste lourdement.
19:40Ce n'est pas juste regarder le marché du logement.
19:42Oui, parce que c'est aussi moins de logements sociaux.
19:44C'est aussi moins de logements pour les propriétaires occupants
19:46puisque le fait déclencheur des investisseurs
19:48pour lancer, démarrer notre opération,
19:51ce fait déclencheur n'a pas lieu.
19:52Bon, on va rentrer dans le détail.
19:53Je sais que vous ne vouliez pas parce que c'est technico-technique,
19:55mais moi, j'adore cette challenge
19:56de « Qu'est-ce qu'il faudrait qu'on ait derrière cette coquille ? »
20:00Peut-être pas vide, espérons-le,
20:02du statut du bailleur privé.
20:03On a tout entendu.
20:04Mais ma question, c'est déjà,
20:06un, ce système d'amortissement.
20:07Est-ce qu'il est vertueux
20:08ou est-ce qu'il est trop compliqué ?
20:09Parce qu'on a beaucoup craché, certains, sur le Pinel,
20:11mais au moins, il avait l'avantage d'être simple
20:13et que, voilà, pour passer à l'acte d'investir,
20:16quand je comprends ce que je vais pouvoir faire avec,
20:19c'était quand même nettement plus engageant
20:20pour passer à l'acte.
20:21Là, ce système d'amortissement ?
20:23Non, ce n'est pas si compliqué que ça.
20:24La seule chose, c'est que...
20:25C'est juste parce que je suis nulle.
20:26Non, ça favorise les plus grosses tranches.
20:29Alors que sur le Pinel,
20:30c'était une réduction d'impôts très lisible.
20:33Je paie moins 2 000, moins 3 000, moins 4 000.
20:37Donc, il faut un petit simulateur
20:38pour bien comprendre comment ça marche.
20:41Selon moi, si on veut que ce statut de bailleur privé fonctionne,
20:441, il faut que le plafond de loyer
20:46ne soit pas si bas que ce qui est prévu.
20:49Parce qu'en fait, ce n'est pas exactement
20:50les mêmes plafonds que celui du Pinel.
20:52Bon, ce n'est pas, il n'y a rien qui a été voté.
20:54Moi, j'ai lu 45 amendements différents.
20:57Non, si on est sur Cosson d'Aubresse,
20:59c'est des plafonds Pinel et Lely,
21:01donc ça correspond à ce qu'on avait avant.
21:04En commission des finances, pas de plafond de loyer.
21:07Et à l'Assemblée, on a pu redescendre
21:09ou on redescendra peut-être sur Locke-Avantages.
21:12Pour l'instant, on ne sait pas.
21:13Mais 1, il faut un plafond de loyer
21:14qui ne soit pas trop bas,
21:15parce que sinon, il faut que la compensation
21:17ne sera pas suffisante.
21:18Si vous me permettez,
21:19s'il y a un loyer libre,
21:22un amortissement un peu plus faible,
21:24si on plafonne un loyer,
21:25un amortissement un peu plus élevé, etc.
21:27Oui, c'est ça, c'est un jeu de vasculation.
21:29J'accepte des contraintes.
21:30J'accepte d'avoir un rôle social,
21:32mais j'ai un amortissement plus fort.
21:33Tout le sujet,
21:34mais tout le sujet,
21:36après, ce n'est pas ça.
21:37Parce que l'amortissement,
21:38ok, on est d'accord,
21:39mais après,
21:40qu'est-ce que je fais de cet amortissement ?
21:42Que sur mes revenus fonciers
21:44ou sur tous mes revenus ?
21:45Oui, parce que sur mes revenus fonciers,
21:46j'éduis déjà mes intérêts d'emprunt.
21:48Donc si je ne peux pas,
21:50et c'est là tout le piège,
21:51entre guillemets,
21:52si je ne peux pas l'imputer
21:53sur mes autres revenus,
21:54et actuellement,
21:55on est à hauteur de 10 700,
21:56mais on y arrive vite
21:57avec les intérêts d'emprunt, etc.
21:59Je n'ai donc aucun avantage à le faire
22:02et j'ai un loyer plafonné.
22:03Autant que je reste dans le système libre.
22:05Donc, toute la subtilité
22:07est d'avoir un amortissement
22:08suffisamment intéressant.
22:10Nous, on propose 5 %
22:12multiplié par 80 %
22:14pour remonter le foncé,
22:14donc ça fait 4,
22:16et on propose la déductibilité
22:17sur les autres revenus
22:18à hauteur du double de 10 700,
22:21ce qui fait 21 400.
22:22Ce qui est déjà accepté
22:23quand on rénove.
22:24Donc, on ne demande rien
22:25d'exceptionnel,
22:25c'est déjà accepté.
22:26C'est ce qu'on appelle
22:26le principe du déficit foncier,
22:28c'est ça l'idée.
22:28Déficit foncier reportable.
22:30Donc, il faut un plafond de loyer
22:33qui soit acceptable.
22:34Acceptable, pas trop bas,
22:35ou alors aux grosses carottes.
22:37On va le faire comme ça.
22:38Il faut une déductibilité
22:38sur les revenus globaux.
22:39Sinon, la conséquence,
22:40c'est que ça ne concernera
22:42que les multipropriétaires,
22:43ceux qui ont déjà
22:43des revenus fonciers.
22:44Donc, on va exclure
22:45le primo investisseur.
22:47Et puis, la non-réintégration
22:49des amortissements
22:50à la sortie.
22:51parce que sinon,
22:52la plus-value sera...
22:53Oui, enfin, là,
22:54ils l'ont retiré.
22:55Justement, ils ont arrêté
22:56cet avantage-là
22:57sur le loyer meublé
22:58non professionnel.
22:59Ce n'est pas sûr, là,
22:59pour le coup.
23:01Bon, voilà.
23:01Je pense que le sens de l'histoire,
23:02c'est plutôt que ce ne sera pas...
23:04Désolé, sur ce truc-là.
23:06Mais c'est très important
23:08ce qu'il vient de te dire
23:09parce que si c'est pour dire
23:10faites, faites,
23:11mais on vous attend à la sortie,
23:13ils ne feront pas.
23:14Marie, c'est un choix politique.
23:16Est-ce qu'on est conscient ?
23:18Moi, j'ai eu des discussions
23:18à l'Élysée, à Matignon,
23:20qui disaient que le logement
23:21était trop cher.
23:22On est assez d'accord.
23:24On est tous d'accord là-dessus.
23:25Mais c'était la faute
23:25des promoteurs.
23:26Bon, ils pensaient...
23:27J'ai eu des auditions
23:28où on pensait qu'on avait
23:2935% de marge.
23:30Je vous l'ai déjà dit
23:31sur ces plateaux,
23:32c'est entre 4 et 6.
23:33Si vous prenez 5,
23:33vous êtes dans la moyenne.
23:36Bon.
23:37Si on n'a pas ces 5% de marge,
23:39les banques ne nous suivent pas,
23:40elles ne nous donnent pas
23:40nos garanties.
23:41Donc, on ne peut pas...
23:41Elles disent non,
23:42c'est trop dangereux,
23:42on ne sort pas.
23:43Donc, nous, j'ai toujours dit
23:44quand ils ont voulu faire ça
23:46en disant
23:46on va taper un peu
23:47sur ceux qui produisent
23:48de logements
23:48pour que les prix baissent.
23:50Qu'est-ce qui s'est passé ?
23:51À l'époque où ils ont fait ça,
23:52le prix moyen du mètre carré
23:53en France était de 4 820.
23:553-4 ans après,
23:57il est de 5 120.
23:58Donc, il a pris 3 000 euros.
24:00Par contre,
24:00la production,
24:01nous, promoteurs FPI,
24:02on faisait 160,
24:03165 000 logements.
24:04Cette année 2025,
24:06je n'ai pas encore
24:06le chiffre définitif,
24:07mais ce sera la moitié.
24:08Bon, 85, 86,
24:09on verra bien.
24:10Voilà.
24:10Donc, ce qui s'est passé,
24:12on a continué
24:12à augmenter le prix du logement,
24:144 880 versus 5 100,
24:17et on a divisé par deux
24:17la production.
24:18Donc, aujourd'hui,
24:19ce n'est plus un débat technique
24:20de dire je te mets ceci,
24:21je te mets cela.
24:22Est-ce qu'on lance ou pas ?
24:23Voilà, point.
24:25Et sur l'idée,
24:26on en parlait hors antenne
24:27et on va terminer là-dessus,
24:28sur l'idée que quoi qu'il arrive,
24:30malgré tout,
24:30et on a démarré d'ailleurs
24:31ce propos-là comme ça,
24:32Pascal,
24:33de dire,
24:33en fait,
24:34au moins,
24:34on a ce statut.
24:35Combien même ça sera
24:36une coquille vide,
24:38selon toute vraisemblance,
24:40est-ce qu'on ne peut pas se dire
24:41qu'à l'avenir,
24:42on pourrait justement
24:44le faire évoluer à l'intérieur,
24:45mais au moins,
24:45on aura ce véhicule ?
24:46Est-ce que ça ne peut pas
24:47être déjà un bon signal ?
24:49Pourquoi perdre du temps ?
24:50C'est ça l'idée.
24:51C'est-à-dire que la crise,
24:51elle s'accentue quand même.
24:53C'est-à-dire qu'il y a trois ans
24:55que le manque de logement en France
24:57ne fait que s'aggraver.
25:00Donc, on peut encore perdre une année.
25:04Pourquoi faire le statut ?
25:06C'est la reconnaissance quand même
25:07du propriétaire en France
25:09et ça, c'est une bonne chose.
25:10C'est une victoire.
25:10Et c'est intéressant
25:12de reconnaître le propriétaire privé.
25:15Après, si on veut
25:16qu'il revienne
25:16et que l'épargne des Français
25:18revienne dans l'immobilier,
25:20il faut que ce soit intéressant
25:21pour eux
25:22et donc autant que ce soit
25:22intéressant pour eux
25:23dès maintenant.
25:24Pascal ?
25:25Oui, écoutez,
25:26je pense qu'un statut,
25:27on va en avoir un,
25:28mais moi, je ne suis pas là
25:28pour aller chercher
25:29une victoire politique,
25:30pour dire après,
25:30j'ai eu un statut du bailleur.
25:32Nous avons eu,
25:33les professionnels
25:34avons eu un statut du bailleur.
25:35Je suis là pour que la France
25:36se remette en route
25:36parce que c'est aussi
25:37une grande partie
25:37de l'économie française,
25:38le logement.
25:39C'est l'emploi non délocalisable
25:41pour les entreprises de BTP,
25:42pour les notaires,
25:44pour les architectes,
25:45pour les bureaux d'études,
25:46les bureaux de contrôle,
25:47les bureaux de santé et sécurité.
25:49Les déménageurs se plaignent,
25:50les fabricants de cuisine,
25:51de placards, etc.
25:52Donc moi, je ne suis pas là
25:53pour dire,
25:53j'ai eu un statut,
25:54on verra bien.
25:54Non, on est là pour
25:56que ça se remette en route.
25:57Et si c'est pour avoir
25:58un statut avec une belle phrase
26:00et quand on ouvre la boîte,
26:02elle est vide,
26:03je reviendrai sur votre plateau
26:05et vous me direz,
26:06vous avez un statut,
26:07vous n'êtes pas content.
26:07Non, je n'ai jamais fait ça,
26:09Pascal.
26:09Non, mais vous allez le faire.
26:11Juste d'un mot,
26:12il nous reste une minute
26:13avant que je me fasse fâcher
26:13en régie parce que
26:14j'ai une petite tendance
26:15à déborder.
26:17Qu'est-ce qui sera rédhibitoire ?
26:19Puisqu'on attend là,
26:20d'ici quelques heures,
26:21peut-être qu'on en aura sans doute,
26:22j'espère,
26:22le cœur net sur
26:23quel sera ce statut de fait.
26:26Qu'est-ce qui serait rédhibitoire
26:27pour que ce soit
26:27véritablement efficace,
26:29ce statut ?
26:31Alors, à mon sens,
26:32un amortissement trop faible.
26:34C'est quoi trop faible ?
26:35C'est en dessous de 4%.
26:37En dessous de 4%,
26:37c'est trop faible.
26:38Des loyers trop plafonnés.
26:40Ouais.
26:41Et surtout,
26:42je répète,
26:42surtout...
26:43L'imputabilité.
26:44La non-imputabilité.
26:45Ça, ce serait une catastrophe.
26:46Ouais, plafond de loyer
26:47pas trop bas
26:48parce que sinon,
26:48on aura tout intérêt
26:49à rester sur le marché libre
26:51et déductibilité
26:52sur les revenus globaux.
26:53Sinon, il n'y aura pas d'investisseurs.
26:54Bah, soit donc,
26:54Matignon, nous écoutons.
26:55Sait-on jamais ?
26:56Sur un malentendu.
26:56Écoutez et entendus.
26:58Écoutez et entendus.
26:59Elle est podcastable,
27:00cette émission.
27:01Allez-y,
27:01allez-y, Matignon.
27:02On vous écoute
27:03et surtout,
27:04écoutez-nous.
27:04Merci à Pascal Boulanger,
27:05le président de la PD
27:06des promoteurs immobiliers
27:07et merci à Pierre-Emmanuel Jules
27:09pour Masso.
27:09Merci à tous les deux
27:10d'avoir été avec nous.
27:11Je vous rappellerai bientôt
27:12pour dire que si ce statut
27:14du bailleur privé
27:15est une coquille vide,
27:16vous aurez vraiment le droit
27:16de le dire
27:17et de nous dire
27:17à quel point
27:18on continue à aller droit
27:18dans le mur
27:19mais on croise les doigts.
27:20Il y aura peut-être
27:20quelque chose,
27:21des bonnes surprises.
27:21On n'est jamais à l'abri.
27:23Merci à tous les deux.
27:23Merci Marie.
27:24Oui, on n'est jamais
27:25à l'abri d'une bonne nouvelle.
27:26On se retrouve demain
27:27sur BFM Business
27:28pour un nouvel épisode
27:29des Experts de l'IMO.
Écris le tout premier commentaire