- il y a 8 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur De Roi.
00:07Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
00:11Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
00:14Et comme tous les jours, ça démarre par une séquence dédiée à vous, professionnels de ce secteur de l'immobilier.
00:20J'y vous et aussi à nous, ces usagers de l'immobilier et du logement, en l'occurrence le pro
00:24de l'IMO.
00:25Des témoignages terrain de vos métiers et des conseils et puis des prises de poudre ce marché.
00:31Aujourd'hui, on va parler viagé, mais pas n'importe quel viagé, viagé sur deux têtes.
00:36On vous expliquera en quoi ça consiste et pourquoi ça peut être pertinent.
00:40Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
00:42Je dis débat, mais en réalité, aujourd'hui, on va vous raconter des histoires, des histoires de vie autour de
00:48l'indivision.
00:49Ça a l'air technique comme ça, mais vous allez voir, ça peut nous concerner tous un jour ou l
00:52'autre.
00:53On va parler divorce, on va parler succession, comment les conflits familiaux peuvent impacter notre vie immobilière.
00:59Mais d'abord, c'est l'heure du pro de l'IMO.
01:02Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
01:06Et on est en ligne avec Sylvain Journet, référent viagé chez Expertimo.
01:09Bonjour Sylvain.
01:11Bonjour Marie.
01:12Alors, je le disais en préambule, on va parler viagé.
01:15Donc, viagé sur deux têtes.
01:17Pourquoi vous souhaitiez nous parler de ce viagé sur deux têtes ?
01:20C'est quoi la différence avec un viagé sur une tête ?
01:24Tout simplement...
01:25Ne me dites pas que c'est fois deux, parce que franchement, je vais passer pour un très fort.
01:30Non, mais effectivement, vous venez de le dire, un viagé sur deux têtes, en fait, en règle générale,
01:34c'est un couple qui vend en viagé occupé.
01:36Et donc, la protection des vendeurs se fait sur deux têtes.
01:42C'est-à-dire qu'en fait, quand on vend un bien en viagé occupé sur deux têtes,
01:47eh bien, le conjoint restant est protégé par le contrat viagé,
01:51alors qu'un contrat sur une tête, comme son nom l'indique,
01:54eh bien, une fois le droit d'usage et d'habitation éteint,
01:58eh bien, l'acquéreur peut avoir la jouissance du bien à ce moment-là.
02:01L'intérêt du...
02:02Oui, pardon, je vous pose la question, mais est-ce qu'il y a encore des couples de seniors
02:06qui font qu'un viagé sur une seule tête, en fait ?
02:09Alors, en règle générale, non, surtout quand les deux habitent ensemble.
02:13Et c'est tout l'intérêt du viagé occupé sur deux têtes.
02:17Souvent, aujourd'hui, on se rend compte que de nombreux couples
02:21sont aujourd'hui ensemble dans le cadre d'une deuxième union.
02:25Et il arrive aussi parfois que seul l'un des deux est propriétaire du logement.
02:29Et c'est là où les questions se posent à ce moment-là,
02:32c'est que le couple anticipe la succession
02:36et la question se pose que va devenir le conjoint non propriétaire
02:42en cas de décès du conjoint propriétaire.
02:46Et là, tout l'intérêt du viagé, c'est que le viagé occupé sur deux têtes
02:51va venir protéger le conjoint restant, même si celui-ci n'est pas propriétaire.
02:56Ça veut dire quoi ?
02:57Ça veut dire que, par exemple, si c'est le mari qui part avant...
03:01Et même s'ils ne sont pas mariés, d'ailleurs, petite question, on peut faire...
03:05Effectivement, même s'ils ne sont pas mariés, on peut faire un viagé sur deux têtes.
03:08Donc, quelque part, c'est une façon de permettre à son concubin ou sa concubine
03:14de récupérer la pleine possession du bien au moment de la mort de l'autre, en fait.
03:19Enfin, quand je dis pleine possession, c'est les fruits du viagé, du coup, de la vente viagère.
03:24Exactement.
03:25Le contrat viagé va protéger le conjoint restant.
03:29Il va continuer de bénéficier de la rente viagère,
03:32de la réversibilité de cette rente viagère à 100%, sans décote.
03:36Il va pouvoir continuer de vivre dans le logement qu'ils avaient en commun
03:40avec son conjoint défunt, et pouvoir ainsi continuer de rester dans ce logement
03:46sans possibilité d'éviction par les éventuels enfants d'une première union de l'un ou l'autre.
03:51Et il y a des frais pour le survivant ou pas du tout ?
03:54Absolument pas.
03:57La réversibilité est faite dans le cadre du contrat viagé
04:01dès la signature de l'acte authentique.
04:03D'accord, mais quelque part, c'est une forme de transmission.
04:07Donc j'imagine quand même que... Non ? Pas du tout ?
04:10Oui, oui. En fait, le conjoint restant va transmettre son droit d'usage au...
04:17Le conjoint, pardon, défunt va transmettre son droit d'usage au conjoint restant.
04:22Il va ainsi le protéger dans la maison.
04:24Donc en fait, quelque part, ça permet vraiment une protection du conjoint restant
04:28et ça permet de s'assurer, comment dire, que le couple et surtout le conjoint restant
04:34puissent continuer de vivre dans la maison.
04:36C'est ce que recherchent les couples qui font appel au service de viagéristes.
04:41C'est comment je vais pouvoir protéger mon conjoint, mon épouse, mon époux
04:45qui n'est pas propriétaire, le jour où je vais partir.
04:47Qu'est-ce qui va lui permettre de pouvoir rester dans le logement
04:50et surtout de continuer à bénéficier de cette rente viagère,
04:54cette réversibilité totale pour continuer d'assurer sa retraite, tout simplement.
04:59Merci, merci.
05:00Et les dépenses liées au, j'allais dire, au ménage.
05:04D'où l'importance, effectivement, du rôle du conseiller immobilier
05:07pour aider les couples âgés qui souhaitent vendre en viagé à trouver les bonnes solutions.
05:12Et l'importance de vos témoignages à l'antenne de BFM Business dans les experts de l'IMO.
05:15Merci Sylvain.
05:16Sylvain Journet, référent viagé chez Expert IMO.
05:18Si, comme Sylvain, vous avez des témoignages à nous apporter,
05:21des bons conseils à nous donner, n'hésitez pas à nous écrire.
05:24On a une adresse mail, lesexpertsdelimo.sbfmbusiness.fr.
05:27Allez, c'est l'heure du débat.
05:30Les experts de l'IMO, le débat.
05:33Et à mes côtés, Marie Astrid de la Brousse-Mayu, associée Braxton Indivision.
05:37Bonjour Marie.
05:38Bonjour Marie.
05:39Et à mes côtés également, Nadia Boudria, notaire associée chez VXL Notaire Paris 7e.
05:45Bonjour Nadia.
05:45Nadia, juste, on va rentrer dans les sujets d'Indivision,
05:48mais vous me disiez, pendant l'intervention de notre pro de l'IMO du jour,
05:50attention quand même, parce que ça se valorise, cet usage,
05:53et il peut y avoir quand même un petit coup derrière.
05:55C'est ça, c'est-à-dire qu'effectivement, c'est une bonne solution
05:56pour que le conjoint survivant, qui n'est pas propriétaire,
05:59puisse quand même bénéficier soit du droit d'usage et d'habitation,
06:02soit des loyers qui sont associés à ce transfert,
06:04mais c'est quand même le transfert d'une valeur.
06:06Donc c'est important aussi, peut-être d'aller voir son notaire,
06:08et de voir comment on peut gommer les droits de mutation au moment du décès,
06:12entre un conjoint, est-ce qu'il faut se marier, se paxer, puis faire un testament ?
06:16Il faudra qu'on se refasse des sujets quand même.
06:18Est-ce qu'on voit se marier ?
06:19Oh là là, qu'est-ce que c'est moche !
06:22Non, je dis c'est moche, mais en même temps, on va raconter des jolies histoires.
06:25Enfin, je dis jolies.
06:26On va voir comment elle se termine.
06:27La dernière fois que vous étiez venue sur le plateau
06:29pour parler en division au sens large,
06:30et on s'était dit en sortie d'émission,
06:32vous aviez des histoires là-dessus, tous les jours,
06:34des histoires belles ou moins belles,
06:36avec parfois des choses pas cool qui se passent,
06:38et je vous avais demandé de regarder dans vos dossiers,
06:41les unes les autres,
06:42qu'est-ce qui a retenu mon attention ?
06:44Et comment ça s'est terminé, en fait, ces histoires-là,
06:46pour nous concerner ?
06:47Alors Nadia, on va commencer avec un conflit entre sœurs.
06:50Il y a beaucoup de conflits, j'ai l'impression,
06:52entre frères, entre sœurs, voilà.
06:54Un conflit entre sœurs, alors là j'adore,
06:56qui s'est terminé par le versement de ciment
06:58à prise rapide dans l'ensemble des toilettes
07:00de la maison familiale.
07:01Vous avez raconté la chute, c'est pas drôle.
07:03Ah oui, il ne fallait pas me communiquer.
07:06Non, mais c'est effectivement l'exemple.
07:08Alors, pour rappel, l'indivision,
07:09c'est quand on est propriétaire ensemble d'un bien,
07:12et donc souvent d'un bien immobilier,
07:13parce que c'est souvent le sujet
07:14qui nous pose le plus de questions.
07:17Et c'est souvent de l'indivision,
07:19que je peux appeler l'indivision subie,
07:20dans le cadre d'une fratrie,
07:21on hérite de ses parents,
07:22et donc on est un divisaire
07:24sans l'avoir vraiment choisi.
07:25Et dans cette histoire,
07:27effectivement, c'était deux sœurs
07:28qui avaient été d'une belle propriété familiale,
07:31qui n'étaient pas sur les mêmes longueurs d'onde,
07:33qui n'avaient pas les mêmes envies,
07:34qui n'avaient pas les mêmes besoins.
07:35Il y en a une qui voulait vendre,
07:37pas l'autre.
07:38Exactement.
07:38Il y en a une qui avait besoin de fonds,
07:40qui avait d'autres projets,
07:41professionnels et personnels,
07:42qui étaient plutôt à la recherche de fonds.
07:44L'autre qui tenait beaucoup
07:45à cette maison familiale.
07:46Donc, le temps est passé,
07:48on s'est rencontrés,
07:49il y a des discussions,
07:51il y a tout un tas de propositions
07:53qui sont faites,
07:54mais sauf que les relations
07:55sont quand même très tendues entre elles.
07:59Et le temps, malheureusement,
08:00n'a pas fait son effet.
08:03C'est qu'arrivée à bout,
08:05la sœur qui ne voulait absolument pas vendre,
08:07a saboté le bien.
08:08Et donc, la technique du ciment à prise rapide
08:10dans les WC de toute la propriété,
08:12ça a un effet extrêmement dévastateur.
08:15Je vous laisse imaginer le truc.
08:17Mais du coup, la maison,
08:19elle était habitée ou pas du tout ?
08:20Elle n'était pas habitée,
08:21c'est une résidence secondaire.
08:22C'était une résidence de vacances.
08:24Mais elles avaient chacune l'accès,
08:25puisqu'elles ont effectivement le droit
08:26d'avoir accès à ce bien.
08:29Et donc, voilà,
08:29il a été complètement détérioré
08:30parce que c'était une maison de vacances,
08:32donc pas de tout à l'égout,
08:34aux sceptiques, etc.
08:35Je vous laisse imaginer la catastrophe.
08:38Donc, le bien a fini par être vendu
08:40parce que l'autre sœur s'est résignée.
08:42Mais vous imaginez la valorisation.
08:43Oui, j'allais dire,
08:44elle est vendue combien ?
08:45Il a été bradé, du coup ?
08:47Alors, pas bradé.
08:48Il y a des estimations assez précises
08:49de devis de réflexion qui ont été faits
08:51et forcément,
08:52qui ont amoindri de manière conséquente
08:53la valeur de cette belle propriété.
08:55Mais du coup, Nadia,
08:56moi j'ai une question,
08:57c'est pourquoi celle
08:58qui voulait garder le bien,
09:00elle n'a pas tenté de racheter
09:01la part de sa sœur ?
09:02C'est possible, ça,
09:02dans une indivision ?
09:03Tout à fait possible,
09:04mais ils n'étaient pas d'accord
09:04sur la valorisation.
09:06C'était un élément de blocage.
09:06Du coup, elle a finalement gagné,
09:07elle est sur la valorisation.
09:10C'était vraiment un élément de blocage.
09:11Après, c'était un conflit familial.
09:13Vous imaginez que bien souvent,
09:14dans ce genre de situation,
09:16il y a tout un tas de sujets
09:17qui sont personnels aux personnes.
09:19Et ce n'est pas forcément la maison
09:21qui posait un problème
09:21ou une difficulté,
09:22c'était l'entente dans la fratrie
09:24qui était délicate.
09:25Il y a toutes les rancœurs,
09:26tous les sujets de
09:27« et quand on était petit,
09:28papa, maman »,
09:30c'est le jeu
09:30et c'est aussi ce qu'on rencontre
09:31régulièrement dans nos professions.
09:33Alors, on va passer la parole
09:34d'une à l'autre.
09:35Il y a les conflits familiaux,
09:36il y a les conflits
09:36qui sont des conflits
09:37d'ex-famille, en fait.
09:39Parce que dans la vie,
09:40il y a les successions,
09:41puis il y a les divorces.
09:42Et là aussi,
09:43vous avez une petite histoire sympathique
09:45d'un divorce
09:46qui, a priori,
09:47ce n'est pas bien terminé.
09:48Oui, exactement.
09:49Parce qu'en fait,
09:49on a plusieurs types d'indivisions.
09:51On a les indivisions successorales,
09:53dont a parlé Nadia,
09:54et on a aussi les indivisions
09:55qui sont post-communautaires.
09:57Donc, en fait,
09:57suite à un divorce,
09:58une séparation,
09:59une rupture de paxe.
10:01Et effectivement,
10:01là aussi,
10:02ce statut est,
10:03entre guillemets,
10:04complexe
10:05quand on est des ex-conjoints.
10:07Nous,
10:08on a eu,
10:09effectivement,
10:09un dossier
10:10où on avait
10:11deux ex-conjoints
10:12qui, en fait,
10:13avaient refait leur vie,
10:14etc.
10:15Même l'un était remarié.
10:17L'ex-mari était remarié.
10:19Mais refusait,
10:20a refusé,
10:21pendant une petite dizaine d'années,
10:23en fait,
10:23de vendre...
10:23C'est pas rien,
10:24vous dites une petite !
10:25Oui, je dis petite,
10:26parce que parfois...
10:27J'ai 9 ans et des bananes !
10:28Non, mais c'est exactement ça,
10:30en fait,
10:30et qui, en fait,
10:31tenait en otage
10:32son ex-femme,
10:34en fait,
10:35en refusant de vendre
10:36l'ancienne résidence principale.
10:38Plus personne n'habitait dedans.
10:39La maison était vide.
10:42Voilà,
10:42c'était une maison
10:43en banlieue parisienne.
10:44et, en fait,
10:45c'est terrible,
10:45parce qu'après,
10:46ce sont des biens
10:46qui ne sont pas entretenus,
10:48qui ne sont pas chauffés,
10:49qui se dégradent,
10:50qui se dévalorisent.
10:52Et là aussi,
10:52c'est des rancœurs...
10:53Exactement,
10:54c'était un moyen,
10:55en fait,
10:55juste uniquement
10:56de faire pression
10:57et, en fait,
10:58et un petit peu,
10:58dans ce cas-là,
10:59c'était d'empêcher
11:00son ex-femme
11:01d'avancer dans sa vie
11:01parce qu'elle,
11:02elle voulait se racheter
11:03son propre bien.
11:04donc,
11:05voilà,
11:06c'est vrai que
11:06c'est des situations...
11:07Ça s'est soldé comment,
11:08du coup ?
11:08En fait,
11:09ça s'est soldé où ?
11:09C'est pas soldé,
11:10ça fait 15 ans maintenant.
11:11Donc,
11:11effectivement,
11:12cette personne
11:13est venue nous voir
11:14car, en fait,
11:15nous,
11:15Braxton Indivision,
11:16on rachète
11:17des parts indivises.
11:18Donc,
11:18quand on a des personnes
11:19qui sont en indivision
11:20comme ça
11:20et qui souhaitent sortir
11:22de leur indivision,
11:24effectivement,
11:25on peut racheter
11:26leur part.
11:26Donc,
11:26cette personne,
11:27l'ex-femme,
11:28était venue nous voir
11:29pour qu'on puisse
11:30racheter la part.
11:30Donc,
11:31c'est vous qui étiez
11:31après au conflit
11:32avec l'ex-marie ?
11:33Alors,
11:33dans ce cas-là,
11:34très précis,
11:36en fait,
11:36ce qui s'est passé,
11:37c'est qu'effectivement,
11:38nous,
11:38on allait pour l'acquisition
11:39de cette part
11:40et dans le cadre
11:41d'une vente
11:42de cote par indivise,
11:43si vous voulez,
11:44les autres indivisaires
11:46bénéficient d'un droit
11:46de préemption.
11:47C'est-à-dire
11:48qu'ils ne peuvent pas
11:49empêcher la vente
11:50de la part.
11:52En revanche,
11:52ils ont un droit
11:53de premier regard
11:53et ils peuvent dire...
11:55C'est moi qui achète.
11:55C'est moi qui achète.
11:56Et,
12:00c'est-à-dire qu'ils doivent
12:01racheter au prix et conditions
12:03qui se sont fixées
12:03dans la vente
12:04et ils ont un calendrier
12:05précis à respecter,
12:07c'est-à-dire qu'à partir
12:07du moment où ça leur est signifié,
12:09ils ont un mois pour dire
12:10s'ils achètent
12:11et deux mois pour acheter.
12:12Et dans ce cadre-là,
12:13l'ex-marie a racheté la part.
12:15Ah oui,
12:16donc vous n'étiez même pas...
12:17En fait,
12:18sur ce sujet-là...
12:18C'est quand il s'est retrouvé
12:19dos au mur
12:20qu'il a fini par...
12:21Exactement.
12:22Mais au bon prix
12:22ou pas, Marie-Astrid ?
12:23Parce qu'il y a cette question
12:24au prix que vous,
12:24vous étiez prêts à mettre,
12:25du coup,
12:26parce que l'ex-femme
12:27n'a pas été obligée
12:28de vendre à n'importe quel prix
12:29son ex-marie.
12:30C'était au prix,
12:31effectivement,
12:32au prix convenu
12:33avec l'ex-femme
12:34qui était, en fait,
12:35voilà,
12:35le prix négocié
12:36et qui, elle...
12:38Vous êtes bloquée
12:38à appeler Marie-Astrid
12:39avec votre ex-conjoint.
12:41Mais c'est vrai
12:41qu'on se rend compte
12:43qu'on a pas mal
12:44de sujets,
12:45effectivement,
12:45parfois de conflits familiaux
12:49ou de divorces,
12:50mais le fait
12:51qu'il n'y ait pas
12:51un tiers
12:52qui met une part...
12:53En fait,
12:54ça reprend l'exemple
12:54de Nadia
12:55où les sœurs
12:55n'avaient pas réussi
12:56à s'accorder
12:57parce qu'elles n'étaient
12:57pas d'accord
12:57sur la valeur de la part.
12:59Et le fait
12:59qu'il y ait un tiers
13:00qui puisse arriver
13:01pour investir
13:02et pour racheter cette part,
13:03ça fixe un prix de marché.
13:04Et là,
13:05ça clôt, en fait,
13:06tout le débat.
13:07Mais c'est ça.
13:08Et encore,
13:09parfois,
13:09dans les familles,
13:10quand il y a deux sœurs,
13:10c'est compliqué.
13:11Enfin,
13:11quand il y a trois frères,
13:13Nadia,
13:14dont un qui vit dedans,
13:15c'est ça ?
13:16Exactement.
13:16Alors,
13:16ce n'était pas exactement
13:17le postulat de départ,
13:18mais dans la même situation
13:19que le premier exemple,
13:21c'est des enfants
13:22qui ont hérité
13:22de leurs parents.
13:23Là,
13:23on est sur un appartement
13:25à Nice.
13:26Et pour le coup,
13:27c'est trois frères
13:27qui sont héritiers.
13:29Donc,
13:29jusqu'ici,
13:30l'histoire reste assez commune.
13:31Sauf que l'un d'entre eux
13:32a besoin de se loger
13:33dans une situation
13:34un petit peu difficile.
13:35Et là,
13:36tout va bien.
13:37Les deux autres frères
13:38lui disent
13:38« Mais bien sûr,
13:39mon frère,
13:40installe-toi dans l'appartement,
13:41le temps de te retourner.
13:43Et c'est normal. »
13:45Sauf que l'histoire
13:45a duré 15 ans.
13:47Et donc,
13:47ce frère,
13:48pendant 15 ans,
13:48est resté
13:49dans cet appartement,
13:50l'a entretenu
13:51à sa façon.
13:54J'aime bien
13:54le « à sa façon »,
13:55dans mon restaurant.
13:58Donc,
13:58ça a vraiment causé
13:59une difficulté,
13:59mais on retombe encore
14:00sur les histoires.
14:01On avait dit
14:01qu'on a raconté aussi
14:02de belles histoires.
14:02Moi,
14:03je n'en ai pas aujourd'hui.
14:04Je suis désolée.
14:05C'est vrai que le deal
14:05au départ,
14:06et quand j'ai reçu vos idées,
14:07je me suis dit
14:08« Bon,
14:08c'est pas grave. »
14:09C'est vrai que souvent,
14:10on vient nous voir
14:10pour démêler.
14:12Pour ajouter effectivement
14:13cette partie un peu
14:14le tiers neutre.
14:16Et voilà,
14:16les frères ont essayé
14:17de trouver des solutions.
14:18C'était un petit peu
14:19la guerre.
14:20Ils l'ont viré alors ?
14:21Ils l'ont viré,
14:22enfin,
14:23difficilement,
14:23parce que voilà,
14:24encore une fois,
14:24c'est compliqué
14:24de sortir d'une indivision.
14:26Là,
14:26en l'occurrence,
14:27ils ont été aidés aussi
14:28par un tiers un peu particulier.
14:30C'était une copropriété.
14:32Et donc,
14:32c'est le syndicat
14:33des copropriétaires
14:34qui,
14:35comme les charges
14:35n'étaient pas payées,
14:37a actionné
14:37les mesures
14:38dont ils bénéficient
14:40aussi légalement
14:41pour pousser vers
14:42une vente forcée
14:42de l'appartement.
14:44Et ça a débloqué
14:45la situation.
14:45Mais il fallait apurer
14:46les charges de copropriété
14:47qui n'étaient plus payées.
14:48Il fallait aussi
14:50prévoir des travaux
14:50importants dans cet appartement
14:51qui n'étaient pas entretenus.
14:53Et là encore,
14:53malheureusement,
14:54comme pour le premier exemple,
14:55la dégradation totale du bien
14:56et donc le patrimoine
14:58qui avait été transmis
14:58par les parents,
14:59qui avaient sans doute
14:59travaillé toute leur vie
15:00pour transmettre quelque chose
15:01à leurs trois garçons,
15:02il a été un petit peu saboté
15:03par la situation.
15:04Horrible votre histoire.
15:05En plus,
15:05j'imagine même pas
15:06l'état de la relation
15:06des trois frangins.
15:08Oui Serge,
15:08je ne l'aurais pas parlé
15:09depuis longtemps.
15:09Je crois qu'ils ne se sont pas
15:10parlé non plus depuis longtemps.
15:11Je ne suis pas sûr
15:11qu'ils se parlent beaucoup.
15:12Parce que c'est rude,
15:14vraiment.
15:15C'est la difficulté.
15:16Alors,
15:16encore une belle histoire.
15:19Vous en aviez plein d'autres,
15:20Marie Astrid,
15:20des histoires.
15:21Une indivisère usufrutière,
15:22donc là aussi,
15:23elle est dedans,
15:23elle l'utilise,
15:24c'est ça ?
15:24Et qui ne peut pas
15:26entretenir son bien.
15:27Même chose,
15:27elle veut vendre.
15:29Alors là,
15:29mais elle ne peut pas.
15:30Et là,
15:30en fait,
15:30on est un peu dans la situation
15:32inverse
15:32que celle racontée
15:34par Nadia.
15:36Où effectivement,
15:36en fait,
15:37on peut avoir
15:39des cas de figure
15:40où en fait,
15:41c'est l'usufrutier
15:42qui veut vendre le bien,
15:43mais ce sont les nus propriétaires
15:45qui, eux,
15:46refusent.
15:47Et effectivement,
15:49là,
15:49c'est une situation...
15:50Je vous interromps,
15:51Marie Astrid,
15:51mais en fait,
15:52comment ça se passe
15:52au moment de...
15:53Comment on détermine
15:54qu'il y a une indivisère
15:56qui possède l'usage,
15:58les deux autres
15:59possèdent les leurs ?
16:00Donc,
16:01c'était au moment
16:01de la succession,
16:02effectivement.
16:03Il y a eu la succession
16:03de son mari.
16:04Donc,
16:05c'était en fait
16:05un deuxième,
16:06un second mariage.
16:07D'accord.
16:07Il y a eu la succession
16:08de son mari.
16:09Et lors de la succession
16:10du mari,
16:10effectivement,
16:11cette personne a choisi
16:12l'usufruit du bien.
16:13Et ensuite,
16:14la nus propriété
16:15a été transmise
16:16aux enfants.
16:18Et il y avait
16:18un enfant
16:19issu d'un premier mariage
16:21et l'enfant
16:22issu de ce second mariage.
16:23Et dans ce cas de figure-là,
16:25effectivement,
16:25c'était l'enfant
16:26issu du premier mariage
16:28qui, en plus,
16:28ne vivait pas du tout
16:29dans le coin.
16:32qui, en fait,
16:33refusait la vente
16:35de cette maison.
16:36Et effectivement,
16:37l'usufruitière,
16:37elle,
16:38était vraiment en difficulté
16:39parce que, pour le coup,
16:39elle n'avait pas du tout
16:40envie d'occuper le bien.
16:41En fait,
16:41elle n'avait pas
16:42les moyens d'entretenir.
16:43C'était une grosse propriété.
16:45Et elle n'avait...
16:46Oui, voilà,
16:47elle n'avait pas les fonds.
16:47Elle était à la retraite
16:48et elle voulait uniquement
16:50vendre son bien,
16:51en fait,
16:51pour pouvoir se racheter
16:52quelque chose de plus petit.
16:55Elle m'avait même évoqué
16:57le fait que la chaudière
16:58était tombée en panne
16:59et qu'en fait,
16:59elle ne pouvait même pas
17:00racheter une chaudière.
17:01Oui,
17:01c'est des situations
17:02qui sont socialement compliquées
17:04aussi à ce niveau-là.
17:05Oui, voilà.
17:06Après, effectivement,
17:07je pense qu'il y a pas mal
17:09d'intuitus personnalis
17:12qui rentrent en ligne de compte
17:13et qui fait que c'est difficile
17:15à gérer entre eux
17:16et que quand on a effectivement
17:17un tiers qui arrive,
17:19là, la situation peut se débloquer.
17:20Mais pardon,
17:21mais quand ils sont...
17:22Donc là,
17:22ils étaient trois,
17:22c'est-à-dire l'enfant
17:23du premier mariage,
17:24l'enfant du deuxième
17:25et la femme.
17:27Oui.
17:28Ils sont deux sur trois
17:29à vouloir vendre.
17:29Est-ce que ça ne peut pas
17:30jouer ça dans la balance ?
17:32Non, ça ne suffit pas,
17:33malheureusement.
17:34Et donc là,
17:34pour le coup,
17:34ça s'est terminé comment ?
17:36Est-ce qu'il y a une morale
17:36à cette histoire ?
17:37Je ne l'ai pas essayé.
17:38Regarde Nadia.
17:39En fait,
17:40dans ce cas de figure-là,
17:42il y a également eu
17:43une préemption.
17:44Donc en fait,
17:45c'est des cas de figure
17:46qui sont intéressants
17:47parce qu'au final,
17:48c'est effectivement aussi
17:50le nu propriétaire.
17:51Au sein de votre boîte,
17:52vous avez proposé le prix.
17:53Voilà,
17:54exactement.
17:55Et c'est en fait
17:56le fils du premier mariage
17:58qui bloquait,
17:59qui finalement a pruneté
17:59et qui a racheté
18:00les deux autres
18:01parce que l'autre nu propriétaire
18:02souhaitait aussi sortir.
18:03En fait.
18:04Donc voilà,
18:06c'est des cas de figure
18:06qui sont intéressants
18:09et effectivement,
18:10sur un autre dossier
18:12qu'on avait eu
18:13où là,
18:13c'était deux frères
18:14sur une succession
18:15de leur grand-mère.
18:17Effectivement,
18:18l'un bloquait la vente
18:19alors que l'autre
18:19était en liquidation judiciaire
18:21et c'était une situation
18:22complexe pour lui,
18:23etc.
18:23Il avait vraiment besoin
18:24des fonds.
18:24Là, typiquement,
18:25vous voyez,
18:26on a racheté la part
18:28de celui qui souhaitait sortir
18:29et en fait,
18:31très vite,
18:31on s'est accordé
18:32avec l'autre
18:32parce qu'en fait,
18:33on se rend compte vraiment
18:34que c'est effectivement
18:35des sujets de famille
18:38et que quand on met
18:38un tiers
18:39qui est un débat
18:41qui est plutôt rationnel,
18:42posé et avec lequel
18:44on peut discuter
18:46sans passif,
18:48ça se passe bien.
18:49Mais là,
18:49en l'occurrence,
18:50quand je vous regarde
18:51toutes les deux
18:51avec vos histoires,
18:52Nadia,
18:52vous faites de la médiation
18:53familiale.
18:54Vous êtes là
18:55pour essayer de...
18:56Complètement.
18:57Complètement.
18:58Mais c'est ce que j'allais dire,
18:58c'était qu'il y a un effet
19:00débloquant.
19:00C'est-à-dire qu'il faut,
19:01à un moment donné,
19:02quand il y a des difficultés
19:03au niveau familial,
19:03avoir une personne
19:04qui est une oreille
19:05et qui essaie
19:06d'avoir de l'objectivité
19:07dans le discours
19:08parce que chacun
19:09voit les choses
19:10à sa manière
19:10et ça fait vraiment
19:12partie de notre métier.
19:13Mais vous parlez
19:14d'objectivité
19:14et ça je l'entends
19:15mais je pense que...
19:16Enfin, je dis ça
19:17peut-être qu'à titre personnel
19:19je pense que ça aiderait
19:20mais je pense limite
19:20qu'au-delà
19:21de l'aspect financier,
19:22j'imagine que vous êtes
19:24amené aussi
19:24à vous pencher
19:25sur les conflits
19:25qu'il y a derrière, non ?
19:26Bien sûr.
19:27Ah oui, complètement.
19:28Alors après,
19:29vous avez des familles
19:29et des personnes
19:30au sein des familles
19:31qui se confient
19:31de manière plus profonde
19:33que d'autres.
19:35Mais après,
19:35notre rôle
19:36au-delà de l'aspect
19:37psychologique
19:38n'est pas non plus
19:38de rentrer
19:39dans ces conflits familiaux.
19:40Nous, notre rôle
19:41c'est de leur dire
19:41ok, il y a des conflits
19:42mais trouvons une solution
19:43pour l'aspect patrimonial.
19:45Il faut débloquer
19:46la situation
19:47et c'est en ce sens
19:48où le fait
19:50de pouvoir sortir
19:51de l'indivision
19:52avec des acteurs,
19:53des opérateurs
19:54comme Marie-Astrid
19:55on débloque
19:56en donnant un go.
19:57C'est-à-dire
19:57il y a un timing
19:58qui est lancé.
19:58C'est-à-dire
19:59il y a une sortie,
20:00une porte de sortie
20:01qui est tout de suite.
20:01Donc les autres indiviseurs
20:02sont obligés
20:03de réagir
20:03et de réfléchir
20:04de manière
20:05plus objective
20:06si tant est qu'ils le puissent
20:07mais en sortant
20:08de cet aspect familial
20:09en disant
20:09ok, on ne s'entend pas
20:10maintenant il y a un actif
20:11il y a un actif
20:12qui a une telle valeur
20:12et là on est en train
20:13de nous dire
20:13qu'on va peut-être
20:14avoir une autre personne
20:16un tiers
20:16qui va rentrer dans l'opération.
20:18Mais effectivement
20:18il y a une grande partie
20:19de psychologie
20:19j'invite en tout cas
20:20les gens
20:21à ne pas rester dans son coin.
20:22Il faut aller en discuter
20:24de cette situation-là
20:24parce que le temps passe
20:25et le temps en général
20:26dégrade la situation
20:28est la valeur du bien.
20:29Il ne faut vraiment
20:30pas hésiter à contacter
20:31des professionnels.
20:31Et on parle de cas
20:33particuliers
20:33spécifiques aux familles
20:35mais enfin derrière
20:35il y a quand même
20:36des sujets
20:36qui nous concernent tous.
20:38Là vous avez un immeuble
20:39qui est quasiment vide
20:40en plein Paris
20:41et on connaît
20:42la crise du logement
20:43partout en France
20:44et en particulier
20:45dans les zones tendues
20:45et en particulier à Paris
20:47parce qu'il y a une famille
20:49qui n'arrive pas
20:49à se mettre d'accord.
20:50Oui exactement, pareil.
20:52Là c'est
20:53sur des travaux
20:54en fait à mener
20:54dans l'immeuble
20:56et sur la manière
20:57de mener les travaux
20:58et sur les
20:59comment dire
21:00les différents prestataires
21:02à sélectionner
21:02pour mener ces travaux.
21:03Non mais c'est quand même dingue.
21:04Voilà et effectivement
21:05c'est un immeuble
21:07qui au fur et à mesure
21:09se dégradait
21:10et qui avait commencé
21:11même à avoir
21:12des problèmes de structure
21:13donc effectivement
21:14je suis d'accord avec vous
21:14quand on connaît
21:15la crise du logement à Paris
21:16et effectivement
21:16c'est pas le seul
21:17cas de figure
21:18qu'on a vu.
21:18On en a vu
21:19plusieurs autres
21:20d'immeubles quasiment
21:20vides dans Paris
21:21et effectivement
21:21le temps que des familles
21:22se mettent d'accord
21:24pour vendre ou pas
21:25et ou débloquent
21:27leur situation
21:28donc c'est vrai
21:28que c'est assez
21:29voilà
21:30c'est assez critique
21:31en fait
21:32et vous avez agi
21:33comment sur cet immeuble
21:35et ça y est
21:35il est moins vide ?
21:37Oui alors
21:38là il y a eu des accords
21:39avec des rachats
21:40de parts
21:40effectivement
21:41pas de tous
21:42qui ont permis
21:45finalement
21:46de se débloquer
21:48suite à notre intervention
21:49en fait
21:49voilà
21:50donc en fait
21:50on a un petit peu joué
21:51aussi le rôle de médiateur
21:52également de la même manière
21:53mais pardon mesdames
21:54mais dans ces cas-là
21:54typiquement on parlait
21:55de la crise du logement
21:56est-ce que les municipalités
21:57sont en capacité
21:59d'intervenir
21:59dans ces cas-là
22:00moi c'est une question
22:00que je me pose légitimement
22:01est-ce que quand on voit ça
22:02on se dit pas
22:03est-ce qu'on parle beaucoup
22:04de réquisitions etc
22:05mais enfin là en l'occurrence
22:06est-ce qu'il y a la possibilité
22:08de racheter le tout ?
22:11Alors forme d'intérêt général
22:12qui primerait
22:13Oui il y a toujours
22:13la procédure d'expropriation
22:14il y a aussi des procédures
22:15de préemption
22:16quand il y a déjà des ventes
22:17qui sont enclenchées
22:18mais voilà
22:19c'est pas forcément
22:19avec le nombre d'actifs
22:20qu'il peut y avoir
22:21comme ça bloqué
22:21c'est pas forcément
22:22dans le champ des possibilités
22:24des communes
22:25ou des territorialités
22:26c'est pas évident à faire
22:28C'est quand même là
22:28on arrive à mesurer
22:30le nombre de biens bloqués
22:33par ces conflits
22:35familiaux
22:35ou ex-familiaux
22:38malheureusement
22:38on n'a pas de chiffres
22:40là-dessus
22:40On n'a pas de chiffres
22:41mais c'est ce que j'allais dire
22:42tout à l'heure
22:42pour rebondir sur ce que tu disais
22:43Marie-Astrid
22:43c'est que je pense
22:44qu'on connaît tous
22:44dans les villes
22:45ah bah ce bien-là
22:46qui est en train de
22:47on voit les plantes autour
22:48ah ça c'est une succession
22:50c'est une succession
22:50donc on a tous vu
22:51quelque part
22:52je pense pas qu'on puisse
22:53les comptabiliser
22:54parce que entre les gens
22:55juste qu'entretiennent
22:56pas trop leur maison
22:56et ceux qui sont abandonnés
22:59il n'y a pas d'outils
23:00mais on a tous vu
23:01à un moment donné
23:02donc on peut
23:03pas forcément contacter
23:04et convaincre
23:05tous les membres
23:06de l'indivision
23:06mais on arrive toujours
23:07à trouver au moins
23:07une des personnes
23:08membres de l'indivision
23:09pour essayer d'enclencher
23:10une sortie
23:11et de créer un avenir
23:13pour ces propriétés
23:14qui sont abandonnées
23:15et puis c'est un sujet
23:16qui va devenir
23:16de plus en plus prégnant
23:17parce qu'effectivement
23:18avec la génération
23:19du baby boom
23:20qui va effectivement
23:21avancer dans l'âge
23:22on va avoir
23:23de plus en plus
23:24de successions
23:24et de facto
23:26on va avoir
23:27de plus en plus
23:27ce type de situation
23:28donc c'est
23:29mais c'est vraiment
23:29un vrai sujet
23:30parce que moi
23:30j'ai lu pas mal d'études
23:31je retrouve cette étude
23:32qui était vraiment passionnante
23:33sur justement
23:34toute la génération
23:35de baby boom
23:35et donc l'arrivée
23:36de biens potentiels
23:37sur le marché
23:38comme si on allait avoir
23:39d'un coup d'un seul
23:40une offre de logement
23:41waouh
23:42sauf que si on a
23:43ces problématiques derrière
23:44c'est non quoi
23:45c'est non
23:45il n'y aurait pas
23:46des choses législatives
23:48réglementaires à bouger
23:50pour que ce soit
23:51plus simple
23:51ou aujourd'hui
23:52vous considérez
23:53que vous arrivez
23:53quand même
23:54à fluidifier
23:55des cas compliqués
23:56et que ça suffit
23:57alors ce serait
23:59potentiellement
24:00il y a des solutions
24:00mais ce serait pas évident
24:02à envisager
24:02au niveau législatif
24:04il me semble que
24:04ce serait quand même
24:05un chantier de grande ampleur
24:05mais pourquoi pas
24:06on peut y réfléchir
24:07maintenant ce qui est important
24:08je pense
24:09c'est d'essayer d'anticiper
24:10le règlement de sa succession
24:11c'est-à-dire que
24:12c'est toujours bon
24:13d'aller voir un notaire
24:14de poser la situation
24:15voilà ma situation patrimoniale
24:16voilà le nombre d'enfants
24:17voilà ce que j'ai
24:17et on peut
24:18pas toujours
24:19mais on peut essayer
24:20par un testament
24:21par des dispositions
24:23d'essayer d'éviter
24:24exactement
24:25et puis d'éviter
24:26l'indivision
24:26si on peut le faire
24:27ça dépend de l'ensemble
24:28du patrimoine
24:29et un petit peu
24:30de guider les héritiers
24:31en disant voilà
24:32voilà ce que
24:33comment on évite l'indivision
24:34il faudrait que j'ai deux biens
24:35par exemple
24:35si j'ai deux enfants
24:36ah oui mais bon
24:37et c'est pour ça
24:38j'ai dit si tenté
24:38que l'on puisse
24:40alors on parle de biens immobiliers
24:41mais c'est toute richesse
24:42la succession
24:42ça s'applique sur tout son patrimoine
24:44donc on peut imaginer
24:44qu'on va léguer
24:46des liquidités
24:47des actions
24:47des parts sociales à l'un
24:48et l'appartement de Nice
24:49à l'autre
24:50oui mais alors si on décide
24:51j'ai une question
24:52un peu technique
24:53mais si on décide
24:54à l'instant T
24:54que le bien vaut tant
24:55mais qu'en fait
24:56au moment de mon décès
24:56le bien vaut deux fois plus
24:58par contre l'argent
24:59n'a pas bougé
24:59est-ce que ça
25:00ça pose pas problème
25:01entre les enfants ?
25:02c'est réévalué
25:03c'est-à-dire au moment
25:03du règlement d'une succession
25:04on tient compte
25:05de la valorisation des actifs
25:07parce que le testament
25:08il est fait à l'instant T
25:09mais il est mis en oeuvre
25:09au moment du décès
25:10donc tous ces calculs-là
25:11sont faits
25:12pour qu'il n'y ait pas d'atteinte
25:12à la réserve héréditaire
25:13et pour qu'il n'y ait pas
25:14d'atteinte d'éléments
25:16donc on aurait pu
25:16on aurait pu peut-être
25:17anticiper qu'il n'y en ait pas
25:18d'indivision
25:19il pourrait y en avoir
25:19quand même à la fin
25:20oui oui tout à fait
25:21c'est pas impossible
25:23mais souvent
25:24quand les choses
25:24sont travaillées en amont
25:25elles se dénouent quand même
25:26de manière un peu plus facile
25:27je ne dis pas
25:28que c'est toujours le cas
25:29et sinon justement
25:30dans les articles de loi
25:31il y a cet article 815
25:32du code civil
25:33évidemment
25:34nul n'est censé demeurer
25:36en indivision
25:36et donc ça permet
25:37effectivement
25:38de pouvoir toujours sortir
25:39en vendant sa part
25:40et pour éviter
25:41si vous voulez
25:41de partir au tribunal
25:43pour aller vers une vente forcée
25:45qui va prendre des années
25:47nul n'est censé
25:48nul n'est censé
25:49demeurer en indivision
25:50c'est vrai
25:51c'était vraiment passionnant
25:52et puis ça nous parle à tous
25:53je pense
25:54c'est des histoires de vie
25:56on sera peut-être
25:56tous plus ou moins
25:57confrontés à ces cas-là
25:58et donc maintenant
25:59on sait qui appeler
26:00si on est confrontés
26:00à ces cas-là
26:01merci à toutes les deux
26:02Nadia Boudria
26:03notaire associée
26:04chez VXL
26:05notaire pari 7ème
26:06et Marie-Astrid
26:07de la Brousse-Mayu
26:08associée chez Braxton
26:09indivision
26:10d'avoir été avec moi
26:10sur le plateau
26:11des experts de l'IMO
26:12sur BFM Business
26:13et on revient
26:14demain à midi
26:17les experts de l'IMO
26:19sur BFM Business
26:20Sous-titrage Société Radio-Canada
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