- il y a 8 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
00:07Et il est midi une sur BFM Business, l'heure des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel
00:12des principaux titres de l'actualité.
00:13Un peu de répit sur les marchés avec la trêve de Pâques.
00:16La plupart des principales bourses mondiales sont fermées aujourd'hui et ce jusqu'à mardi.
00:19Même chose du côté du pétrole qui a terminé hier soir en nette hausse.
00:22Le Brent au-delà des 118 dollars pour livraison en mai.
00:25Quant à l'obligataire, le 10 ans français marque une pause à 3,68%.
00:31En attendant la reprise des cotations la semaine prochaine, les bombardements continuent au Moyen-Orient.
00:36Les pays du Golfe maintiennent la pression sur les Nations Unies, espérant le vote d'une résolution pour libérer par
00:41la force le détroit d'Hormuz.
00:43Vote initialement prévu aujourd'hui, mais reporté en l'absence de consensus sur place.
00:47En tout cas, il semblerait que l'Iran desserre un peu les tours en laissant passer quelques navires,
00:52principalement pakistanais, même si on apprend ce midi qu'un porte-conteneur du français CMACGM,
00:57propriétaire notamment de BFM Business, a aussi pu passer le détroit d'Hormuz pour sortir du Golfe s'affichant comme
01:02propriété française.
01:03Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:06Une bonne journée commence avec de bonnes infos.
01:08Votre programme avec Ikea pour les pros, toute l'offre et les services d'Ikea dédiés aux pros.
01:13Ikea !
01:15Votre rendez-vous avec JLL, votre partenaire pour réussir vos opérations immobilières.
01:26BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
01:30Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
01:34Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:37Et comme tous les jours, non pas vraiment tous les jours, mais comme tous les vendredis,
01:41les meilleurs experts du secteur, ce ne sont pas des professionnels, mais des journalistes professionnels quand même.
01:46Et ce sont les meilleurs dans ce secteur de l'immobilier et du logement.
01:49Moi et aujourd'hui à mes côtés, j'ai Pierre Chevillard et Olivier Marin.
01:53Le topo taux de la semaine, ce sera le démarrage de notre fameux démarrage du vendredi et de cette émission
01:58du vendredi.
01:59Je suis fatiguée, pardonnez-moi.
02:01Et donc ça y est, ça monte en avril, ça n'a échappé à personne.
02:04Je vous parle des taux de l'immobilier.
02:06Doit-on craindre le retour du cercle vicieux de 2022 ?
02:09Vous vous en rappelez ?
02:09Hausse des taux, taux d'usure, crédit bloqué ?
02:12On verra ça dans quelques instants.
02:14Ensuite, on aura également dans notre programme du vendredi un point sur les derniers chiffres du marché de l'existant.
02:19Qu'en sera-t-il du neuf ?
02:20On en profitera pour évoquer la dernière convention du Pôle Habitat, de la Fédé du Bâtiment.
02:24On reparlera également de la transformation de bureaux en logements.
02:27Un mot de fiscalité immobilière ?
02:28Ben oui, les déclarations d'impôts arrivent.
02:31Alors, on va parler fiscalité.
02:32Et puis on ira enfin.
02:33Quand je dis enfin, j'insiste sur le mot enfin parce que Pierre est avec nous.
02:37Ça fait des semaines qu'il veut nous en parler.
02:39On ira à Angers pour parler de l'usine Cointreau qui accueille bureaux et logements.
02:43On fera ça en fin d'émission.
02:44C'est promis, juré.
02:45Je ne crache pas.
02:46Allez, on y va tout de suite.
02:53Alors, il y a Olivier Marin, le rédacteur en chef de Propriété le Figaro qui est avec nous
02:57et qui me montrait là pendant le jingle.
02:59Montrez-le !
03:00Mais si Olivier, on va commencer par là.
03:03Parce que si on le garde à la fin, après on va perdre l'usine Cointreau.
03:06Voilà, le dernier Propriété le Figaro magnifique qui donne vraiment envie.
03:09C'est l'art de vivre immobilier, voilà.
03:11À lire pour rêver, pour passer un bon week-end de Pâques.
03:13Bah oui, trois jours à feuilleter Propriété le Figaro.
03:16J'espère qu'il me le laissera, Olivier.
03:17Donc Olivier Marin qui est avec nous aujourd'hui.
03:19Bonjour Olivier.
03:19Bonjour.
03:20Et également avec nous le formidable journaliste indépendant Pierre Chevillard.
03:24Bonjour Pierre.
03:24Bonjour Marie, bonjour Olivier.
03:26Et maintenant qu'on s'est fait la petite présentation, qu'on a même présenté Propriété le Figaro,
03:30on se lance notre super jingle.
03:32Les experts de l'IMO, le topoto de la semaine.
03:36Bon, je le disais, ça commence à piquer quand même.
03:39Parce qu'à un moment donné, on se disait, ça va, jusqu'ici tout va bien, jusqu'ici tout va
03:44bien.
03:44Non, ça monte.
03:44Ça monte, c'est toujours le même principe.
03:47Il y a du risque, il y a des risques de retour d'inflation.
03:50L'obligation assimilable du Trésor à 10 ans, le maître étalant du taux immobilier augmente.
03:55Elle est entre 3,70 et 3,90.
03:58Et du coup, les taux immobiliers montent.
04:01Et qu'aujourd'hui, sur 20 ans, vous êtes en moyenne à 3,40, 3,45.
04:06Il y a 15 jours, on était aux alentours de 3,30.
04:09Et puis sur 25 ans, on est à 3,60.
04:12Il y a 15 jours, 3 semaines, on était à 3,40.
04:15Alors ce sont des petites hausses.
04:16Parce que c'est quand même tempéré par qu'on est dans la phase du printemps de l'immobilier.
04:22C'est-à-dire le premier temps fort de l'année.
04:23Et comme toujours, les banques veulent conquérir des clients.
04:26Donc, elles ne répercutent pas complètement cette hausse de leurs coûts de refinancement.
04:30Et donc, on peut encore avoir des bonnes affaires si on a un bon dossier de l'apport de l
04:35'épargne résiduelle,
04:36une capacité à épargner pendant les remboursements, une situation professionnelle stable.
04:41Et bien, on peut avoir des décotes.
04:43Et les taux mini, bon, ils ont un peu augmenté.
04:45Les taux mini, c'est trop joli.
04:46Les taux mini, on peut avoir du 3,5, 3,10.
04:48Ce qui reste quand même très bien.
04:50Donc, le but du jeu, c'est de bien construire un bon dossier, d'anticiper, de faire jouer la concurrence,
04:56d'aller voir un courtier.
04:57Puis, dès qu'on a une proposition avec un taux correct, on y va.
05:02Parce qu'il ne faut pas vraiment attendre.
05:03C'est important ce que vous dites.
05:05Parce qu'effectivement, je prépare un sujet là-dessus cette semaine.
05:07Et on me disait, voilà, le taux, traditionnellement, il est verrouillé quand vous avez votre offre de prêt pendant 10
05:12ou 15 jours, quoi, en gros.
05:14Ce délai-là pourrait être raccourci.
05:15Les banques, elles ont tout le loisir de vous dire, ok, je te propose tel taux d'intérêt.
05:19Mais alors, attention, ça va durer 48, 72 heures.
05:22Tout dépendra, effectivement, de l'évolution du marché obligataire.
05:24Et pas que de la perspective potentielle d'une hausse des taux de la Banque Centrale Européenne.
05:28Mais donc, si vous avez un projet, là, le conseil, messieurs, c'est plutôt, si le projet, il était à
05:33court terme, accélérer un peu, quoi.
05:35De ne pas le garder, absolument.
05:36Moi, il y a une chose qui m'a étonné, vous avez reçu les différentes stats des courtiers cette semaine.
05:42Il y a quand même des différences, je suis désolé, mais il y a quand même des différences entre CAFPI,
05:46Préto et vous, Financer.
05:48On n'est pas du tout, déjà, sur les mêmes titrailles.
05:52Certains parlent de léger repli, d'autres parlent de hausse et d'autres parlent de stabilité.
05:58CAFPI, par exemple, je regarde, ils annoncent sur des taux moyens 3,07 sur 15 ans, 3,26 sur 20
06:05ans stable.
06:06Préto, 3,30 sur 15 ans, 3,41 sur 20 ans.
06:10Oui, Préto n'est pas très loin de vous financer, puisque vous financez, ils sont à 3,45.
06:14Non, mais ça traduit aussi quelque chose.
06:15Alors, Pierre a raison, c'est vrai que c'est la période aussi, le printemps de l'immobilier, on a
06:19les boosters accélérateurs, on a les prêts packagés pour ceux aussi qui ont des travaux.
06:24Et puis, il se passe quelque chose au niveau des courtiers que je n'avais pas vus avant, je ne
06:28sais pas si vous l'avez remarqué.
06:29Pendant longtemps, quand on demandait à nos amis courtiers, mais quelle banque a augmenté ses taux, laquelle il y avait
06:36toujours certaines banques, une banque nationale, une banque régionale.
06:39Il y avait une sorte de flou.
06:41Et là, ça y est, je vois Préto annonce, les banques ajustent leur grille, 0,3 points dans le CCF,
06:490,10 au Crédit Agricole Île-de-France, 0,7 au Crédit Agricole.
06:53Il est en train de se passer quelque chose.
06:550,30 à la Soggen, je crois aussi.
06:56Oui, mais voilà.
06:57Non, mais quitte à donner les banques, autant les donner tout.
06:59Ben voilà, non, mais là, il se passe quelque chose qui est important, il y a une digue qui est
07:02en train de se...
07:03Mais il y a une transparence aussi, et je ne trouve pas ça complètement idiot, c'est-à-dire qu
07:06'en plus de ça, moi, c'était toujours gênant.
07:07Nous, en tant que journalistes, je ne vous cache pas, c'était à chaque fois un peu gênant de ne
07:11pas le dire.
07:11C'est une banque nationale, je ne peux pas le dire et tout ça, là, ça y est, on a
07:15l'impression que ça commence, il va y avoir plus de transparence.
07:16Et pour les téléspectateurs, les gens qui veulent investir, qui veulent acquérir une résidence principale, mais c'est très important
07:22quand on dit les banques augmentent.
07:25Mais lesquelles, en plus, chacun a son profil d'emprunt ?
07:28C'est comme ces classements sur les villes où il faut acheter, mais quand vous voyez la différence entre les
07:33quartiers en fonction de la rue, de l'emplacement, de l'exposition, de l'étage.
07:38Quand vous avez à Paris des quartiers où, on le sait, à 7000 euros du mètre carré, ou dans le
07:439e, 19e, vous êtes à 15 000 euros du mètre carré à Odéon.
07:46Il y a des différences énormes, et notre travail aussi de journaliste, c'est de dire attention ces classements sur
07:50les villes où investir.
07:52Regardez, vraiment, faites attention, il ne faut pas y aller les yeux fermés, il faut vraiment regarder, comparer, sélectionner.
07:59Pour les courtiers et les banques, c'est pareil, il faut vraiment informer et donner de la transparence.
08:04Surtout, ce qu'on voit, c'est que pendant très longtemps, la communication sur les taux, c'était sur les
08:09taux les plus performants.
08:10Or en fait, les taux les plus performants, il faut quand même avoir un bon dossier, il faut quand même
08:14avoir des bons revenus.
08:14Et qu'on avait, en général, le taux le plus performant, le taux performant, le taux moyen.
08:21Et donc, ça consistait à interpréter le taux moyen, finalement, comme un taux qui n'était pas terrible.
08:25Et on ne parlait pas du taux maximum.
08:27Si vous voyez, sur 20 ans, on est aujourd'hui à 3,4, à peu près en moyenne 3,45.
08:34Au meilleur, vous êtes à un peu plus de 3%.
08:36Au maximum, vous êtes à 4,05.
08:38Oui, il y a du 4, il y a du 4 qui commence à sortir.
08:40Il y a du 4, et ça veut dire aussi qu'il y a du 4, par exemple, sur 15
08:43ans, on est au taux maximum à 4.
08:46Ça veut dire que pour les seniors qui peuvent emprunter sur 10 ans pour 15 ans,
08:50avec un taux à 3,90 et une assurance qui va coûter 1, 1,20, 1,30, 1,40%
08:55du montant emprunté,
08:57eh bien là, c'est ce que vous disiez tout à l'heure, on retrouve la problématique du taux d
09:00'usure.
09:00On rappelle ce qu'est le taux d'usure, le taux maximal auquel les banques sont autorisées à prêter,
09:05mais un taux tout inclus, le taux nominal, donc les fameux 3,45% en moyenne sur 20 ans aujourd
09:09'hui,
09:10plus l'assurance de prêt, plus tous les frais annexes, donc frais de dossier, frais de courtage, tout ce que
09:15vous voulez.
09:16Et donc, de fait, en gros bon an, mal an, en ce moment en tout cas,
09:19parce qu'à l'époque de la guerre en Ukraine, l'écart était moins important pour ne pas frotter,
09:23mais là, globalement, il ne faudrait pas qu'on ait trop au-delà d'un point d'écart entre votre
09:28taux nominal et le taux d'usure.
09:29Alors, rappelons que le taux d'usure, là, pour les 3 prochains mois, 5-19% pour les crédits, au
09:35-delà de 20 ans.
09:36En gros, si on vous propose plus de 4-1, 4-4-1, ça peut commencer à frotter.
09:41Oui, alors après, on peut jouer sur la délégation de l'assurance, parce que quand on prend l'assurance...
09:45C'est ce qu'ils avaient fait au moment de la guerre en Ukraine, enfin, vous aviez même des courtiers
09:47qui renonçaient à se financer auprès des...
09:49Alors, comme si on courtage, pour pouvoir faire passer les dossiers.
09:51Oui, non mais ça, c'est...
09:52Parce que la première éthique, c'est que si le taux d'usure, il est calculé sur les prêts des
09:563 mois précédents,
09:57donc il y a 3 mois de décalage, et que quand vous avez les taux qui montent en flèche, comme
10:00en 2022...
10:01Toujours le problème de la Banque de France.
10:02...il y a un effet de ciseau, et que du coup, les banques, pour rester en dessous du taux d
10:06'usure,
10:06elles prêtent avec une grosse, grosse perte de marge.
10:09Et alors, pour la petite blague, comme en plus, les datas de la Banque de France, elles ont toujours 3
10:12mois d'écart,
10:13parce que c'est ça qui est drôle, c'est qu'en fait, le taux d'usure qui vient de
10:15tomber là, début avril,
10:16pour début avril, là, en fait, il a augmenté par rapport au trimestre d'avant.
10:22Ce qui veut dire qu'en fait, ils prennent en compte les hausses de taux qu'on a vécues en
10:25fin d'année dernière,
10:26et non pas les petites baisses qu'on a eues sur le premier trimestre.
10:29Ça a toujours été comme ça.
10:29Parce qu'ils ont toujours un décalage, c'est quand même flou, quoi.
10:32Et donc, du coup, on va avoir cet effet ciseau, nécessairement,
10:35puisque le prochain taux d'usure prendra peut-être en compte les baisses de janvier-février,
10:40mais qui seront appliquées par ça, c'est n'importe quoi.
10:43Bon, après, il ne faut pas affoler les populations.
10:45Non, non, non, non, je dis juste que le mode de calcul, il n'y a pas que le mode
10:48de calcul,
10:49il y a aussi les datas de la Banque de France qui sont à chaque fois un peu périmées, quoi.
10:52Quand nous, on est passé en mode hausse de taux auprès des courtiers,
10:55les chiffres de la Banque de France du mois précédent, ils sont en baisse.
10:57Et donc, à un moment donné, il y a quand même des écarts entre la réalité...
11:01C'est pour ça que la Banque de France a défini par calculer le taux d'usure tous les mois.
11:03Mensuellement.
11:04Pour justement contourner...
11:05Avec toujours des datas datées, donc...
11:06Les acteurs ont très peur que la situation se reproduise,
11:09donc ils tirent une signe d'alarme aujourd'hui, il n'y a pas de problème,
11:13sauf marginalement pour les seigneurs, pour ceux qui...
11:15Sauf pour les plus faibles et les plus fragiles, ne vous inquiétez pas.
11:18Mais voilà, il n'y a pas véritablement de débat.
11:22Mais l'idée de tirer le signe d'alarme pour prévenir et que de dire
11:26que si dans six mois, si la guerre continue, si les taux continuent pour poursuivre leur remontée,
11:30ça peut vraiment poser un énorme problème.
11:32Qu'on ne fasse pas le même scénario digne de ce déclenche.
11:35On voit, il y a beaucoup de projets qui sont retirés, qui sont reportés justement à mot sur le marché.
11:40Bah ouais, parce qu'on va y aller, parce qu'il ne nous reste déjà que 15 minutes en fait,
11:42c'est-à-dire qu'on parle tellement crédit qu'on oublie...
11:44On a le baromètre de la FNIM cette semaine, avec ce titre,
11:48la reprise se poursuit sans emballement.
11:51Voilà.
11:52Des transactions à la hausse, 956 000 ventes sur un an.
11:55C'est pas mal, c'est pas mal.
11:56Fin janvier.
11:57Oui, fin janvier.
11:58Des prix quasi-stables dans la plupart des grandes villes,
12:01mais comme je vous le disais, il faut vraiment regarder,
12:03il faut mener son enquête et vraiment y aller à fond.
12:06La FNIM qui prévoit une poursuite dès la hausse des ventes,
12:08mais à un rythme plus modéré que l'année dernière,
12:10environ plus 3% accompagné d'une augmentation limitée des prix.
12:15Bon, ça c'est au niveau national, plus 1 ou plus 2%.
12:19Voilà.
12:20En fait, en gros, ça ne bouge pas tellement au niveau des prix.
12:23Maintenant, en période de crise, on sait très bien que les biens immobiliers,
12:26qui sont parfaitement bien situés, proches des transports...
12:30Ils partent au prix, ceux-là.
12:31Ça part très vite.
12:33Ceux qui nécessitent des travaux moins bien situés,
12:36c'est le moment de négocier,
12:37même si en plus il y a de la rénovation énergétique derrière.
12:40Allez-y, n'hésitez pas, proposez des prix à la baisse.
12:43Et puis on le voit, même sur les portails Figaro Immobilier,
12:46des biens situés dans des zones rurales,
12:50qui sont même à des prix hallucinants,
12:52des 20 000, 30 000, 40 000 euros,
12:54qui sont littéralement bradés.
12:56Aucune visite, aucune offre.
12:58On a vraiment ces marchés aussi immobiliers
13:00à plusieurs vitesses,
13:02selon les territoires, selon la typologie.
13:04Ah, bien sûr.
13:05C'est quand on n'a plus d'attractivité,
13:07on a des maisons vides, on a des villages qui marrent,
13:09l'immobilier perd de la valeur,
13:10plus personne ne veut s'y installer.
13:11Vous ne pouvez pas rénover,
13:12parce que quand vous avez une maison à 60 000 euros,
13:15vous n'allez pas mettre 100 000 euros de travaux.
13:15200 000 euros de travaux, et bim !
13:18Et que l'idée, c'est toujours la même histoire.
13:20Les logements sont très chers dans les grandes métropoles
13:23ou sur la côte atlantique, parce qu'il y a un grand mouvement
13:25vers la Bretagne, puis basse.
13:27Ça, mais c'est le prix de l'attractivité.
13:29Quand c'est attractif, ça coûte plus cher.
13:31Bon après, voilà, globalement, en tout cas sur l'existant,
13:33les chiffres sont à ce stade pas mauvais,
13:35ils sont même plutôt bons.
13:36La question, c'est de savoir pour combien de temps.
13:38Et la bonne nouvelle, je le glisse d'un mot,
13:40et d'ailleurs, elle était sur le plateau hier,
13:42Sophie Otong, la patronne de Finance Conseil,
13:45qui nous disait qu'elle avait bon espoir
13:46que la hausse des taux dont on parle
13:50puisse se répercuter plus rapidement sur les prix
13:52que ne l'avait fait la hausse de 2022.
13:54C'est-à-dire qu'elle disait,
13:55comme maintenant on a l'expérience d'une crise inflationniste,
13:58les vendeurs seront peut-être un peu moins frileux
14:01et comprendront peut-être plus vite
14:02la nécessité de baisser leur pari.
14:04Donc les acquéreurs négocient beaucoup, beaucoup.
14:06Et qu'on a repris notre capacité à négocier.
14:07Donc ça, c'est pour l'existant.
14:08Pour le neuf, on ne va pas se mentir, messieurs,
14:11on n'y est pas encore.
14:11Pour le neuf...
14:13On a eu les chiffres de la construction.
14:15C'est vrai que ce n'est pas terrible.
14:16400 000...
14:18Non, on est à moins que ça.
14:19On est à 387 000.
14:22Logement permis de construire autorisé à la construction,
14:24c'est 5 % de moins que la moyenne
14:27des cinq années précédentes.
14:28Et puis, pour les mises en chantier, 283 000.
14:31C'est 18 % de moins que la moyenne
14:34des cinq dernières années.
14:36Quand on voit les ambitions du plan Relance Logement,
14:39400 000 logements construits par an,
14:41un objectif de 2 millions de logements...
14:43S'il parle de permis de construire,
14:44ce n'est pas impossible.
14:45Ici 2030, 50 000 logements avec le Jean Brun,
14:49le dispositif d'investissement locatif,
14:51avec un comité de pilotage,
14:54un comité de suivi qui sera mis en place
14:55la semaine prochaine.
14:56C'est mardi à Bondy, dans le 93,
14:59avec cette, entre guillemets,
15:00équipe de France du logement.
15:02Donc il y aura la Fédération des promoteurs immobiliers,
15:04la FNIM, on aura l'UNIS,
15:06et tout ça qui vont dire un petit peu,
15:08c'est les retours terrain.
15:09Est-ce que ça marche, le Jean Brun ?
15:10Typiquement, le dispositif d'investissement locatif.
15:12Est-ce qu'on change les choses ou pas ?
15:15Est-ce qu'on améliore sur la durée ?
15:18Est-ce qu'on la réduit, cette durée,
15:20de passer de 9 ans à 6 ans ?
15:21Est-ce qu'on introduit la maison neuve individuelle ?
15:23Ce n'était pas tant ça qui était critiqué,
15:24moi j'ai le sentiment,
15:25par les spécialistes d'investissement locatif.
15:27C'était sortir la calculette,
15:28c'est que ce n'était pas simple non plus,
15:30qu'il n'y avait pas de lisibilité,
15:31que c'était compliqué.
15:32Maintenant, il a au moins le mérite d'exister.
15:35Oui, là-dessus, on est d'accord.
15:36Après, en même temps,
15:37on ne répond jamais à la problématique.
15:38Moi, ce qui me fait halluciner,
15:39c'est que les villes
15:41où on a le plus besoin
15:42d'avoir de nouvelles offres locatives,
15:44c'est-à-dire les villes les plus tendues,
15:45et donc par essence les plus chères de France,
15:48sont précisément les villes
15:48où il n'y a aucun intérêt
15:50à faire du Jean Brun
15:51parce que le loyer niveau intermédiaire
15:53est beaucoup plus faible
15:54que le niveau de loyer démarché.
15:57C'est pour ça qu'il faudra l'améliorer.
15:58C'est pour ça qu'il faudra l'améliorer, sans doute.
15:59Il faut à un moment donné accepter
16:01que si vous voulez faire du loyer intermédiaire
16:03à Paris, à Lyon, à Bordeaux,
16:04et c'est hyper intéressant,
16:06je ne dis pas le contraire,
16:06mais dans ces cas-là,
16:07il faut que l'amortissement soit plus élevé,
16:09sinon ça ne sert à rien.
16:10Marie, à partir du moment
16:11où même ce Jean Brun,
16:12qui est critiquable,
16:13permet à quelqu'un d'acheter un logement,
16:17de le mettre en location
16:17et de loger une famille ou un étudiant,
16:20quelque part, c'est une bonne chose.
16:21Mais on est d'accord,
16:21mais encore faut-il...
16:22On ne peut pas dire qu'il y a une urgence de logement
16:23qu'il faut absolument construire et réagir.
16:26Au moins, ça a le mérite d'exister.
16:28Mais où est-ce que la crise du logement
16:29est la plus vive ?
16:30Là où on ne fera pas de Jean Brun.
16:32C'est une mobilisation générale,
16:34c'est à chacun de voir,
16:35c'est les collectivités,
16:37c'est les élus,
16:38c'est aussi tout ce qui est lié à la finance
16:40au parc présidentiel.
16:40C'est l'histoire sans fin.
16:42Je vous le dis, c'est l'histoire sans fin.
16:43On revient à un produit qui est dézoné
16:45comme l'était le Robien.
16:47Les erreurs du passé, pouf, on s'en fiche.
16:50Alors, c'est à pondérer
16:51parce que pour le moment,
16:52la problématique des promoteurs,
16:53c'est d'écouler les stocks.
16:54Et qu'aujourd'hui,
16:56ils lancent beaucoup moins de programmes,
16:58notamment parce que le secteur
16:59de la promotion immobilière reste sinistré.
17:01La société Adéquation fournit des chiffres
17:04régulièrement et que chez les promoteurs,
17:06sur janvier et février,
17:08il y a eu 7 700 réservations de logements neufs.
17:10C'est 8% de moins que l'année dernière.
17:13L'année dernière était la pire
17:14depuis que les stats existent.
17:16Sur les ventes aux particuliers.
17:17Je salue Norbert Fanchon
17:18qui me disait récemment
17:19que 2026 ne pouvait pas être pire
17:20que 2025.
17:21En tout cas, on prend un chemin.
17:23Ça peut changer,
17:24peut-être grâce aux gens bruns,
17:25peut-être à l'intérêt qui...
17:26C'est un levier,
17:27ce n'est pas grâce,
17:27mais c'est un levier parmi d'autres.
17:30Et puis, du coup,
17:32il y a moins de 6 000 mises en vente
17:33sur les deux mois.
17:35Donc, c'est un janvier-février.
17:37Donc, c'est encore très faible.
17:38Après, il y a un autre secteur du neuf
17:40dont on parle,
17:41heureusement ici,
17:42mais un peu moins ailleurs,
17:43c'est la construction de maisons.
17:44Mais oui, il y avait la convention
17:45du pôle habitat de la Fédé du bâtiment.
17:46Et le pôle habitat nous a fourni des chiffres.
17:47Donc, on est sur un rythme de reprise
17:49l'année dernière.
17:49On a eu, pareil,
17:512024, l'année noire.
17:53Les ventes sont passées de 50 000.
17:55Plus faible score jamais vu en 2024
17:57à 68 000 en 2025.
18:00Et en 2026,
18:01on est sur un trend annuel
18:02d'à peu près 70 000 ventes.
18:04Donc, ça veut dire
18:05que c'est une reprise qui continue,
18:06mais avec un rythme un petit peu plus bas.
18:08Ce qu'ils nous disent,
18:09c'est qu'il y a un petit peu moins de contacts,
18:11mais que les contacts sont de meilleure qualité.
18:13Les gens viennent avec des projets préparés.
18:14Mais oui, c'est la qualité,
18:15pas la quantité qui compte.
18:17Alors, ils le disent toujours.
18:18Mais l'idée, c'est qu'en fait,
18:19ils se rendent compte
18:20que ça concrétise plus facilement les projets.
18:22Et que donc, la maison individuelle,
18:24il reste très vigilant,
18:24parce qu'on l'a dit il y a 15 jours,
18:26les prix commencent à augmenter
18:29sous l'effet de la guerre au Moyen-Orient.
18:31C'est-à-dire que tout ce qui fait rentrer de l'énergie,
18:34les transports...
18:35Alors, le premier produit,
18:36c'est la FFB qui le disait il y a trois semaines,
18:38qui a augmenté,
18:39c'est les produits bitumineux pour l'étanchéité.
18:42Ça, ils ont pris 10%.
18:43Après, vous avez à avoir une hausse de l'alu,
18:45parce que l'aluminium,
18:46il faut beaucoup d'énergie pour le produire.
18:48Tous les produits qui sont dérivés du pétrole,
18:50comme l'isolation,
18:51le PVC,
18:52les tuyaux en PVC,
18:54le verre qui nécessite de la cuisson.
18:55Les tuiles.
18:56Donc, de l'énergie, les tuiles, tout ça.
18:58Alors, pour le moment, c'est modéré.
19:00Et puis, les carnets de commandes ont été passés.
19:03Donc, s'il y a des hausses,
19:04ça viendra un petit peu plus tard.
19:05Et que les professionnels sont extrêmement vigilants.
19:08Mais il y a aussi des précédents
19:10où on voit que le système peut s'emballer.
19:13Donc, ça reste sous surveillance.
19:14Mais que l'idée...
19:15Si vous avez en même temps une hausse des taux,
19:17une hausse des prix
19:18sous l'effet de la guerre au Moyen-Orient,
19:23la reprise risque d'être un petit peu compliquée.
19:25Je ne veux pas jouer les besoins.
19:26Non, non, bien sûr.
19:26Mais il faut dire des choses à le calif.
19:28Non, mais c'est des probabilités quand même.
19:30Et ça vaut le coup de le dire.
19:31Et de rappeler qu'on salue nos constructeurs de maisons
19:33qui sortent d'une crise pour aller dans une autre.
19:35Donc, on ne le souhaite pas à ce stade.
19:37Et donc, on verra...
19:38Il faut souligner aussi que la pugnacité des promoteurs,
19:41la fédération, vient de lancer une grande campagne de publicité.
19:43Mais oui, avec des super jeux de mots
19:45pour vanter les mérites du Jean Brun.
19:47Et que derrière, il y a une...
19:48Comment dire ?
19:48C'est une profession qui fait quand même preuve de résilience.
19:51Quand vous voyez la longueur de montage d'une opération,
19:53il faut entre 4 et 8, 10 ans pour sortir un programme.
19:56C'est extraordinairement compliqué.
19:59Sur les normes, le permis de construire...
19:59Oui, alors il y a un truc, Pierre,
20:01c'est que là, il nous reste 6 minutes
20:02qu'on a encore 12 sujets à aborder.
20:03Donc, si on ne veut pas zapper encore l'usine Cointreau,
20:05parce que là, sinon, juste la conversion de bureaux en logement,
20:09vous souhaitez en parler aussi, Olivier, aujourd'hui.
20:11Oui, je souhaite en parler parce que c'est vrai que j'entends beaucoup
20:12et des fois, ça me désole de dire
20:14mais ce n'est pas la solution.
20:16C'est vrai, ce n'est pas la solution.
20:17Mais personne n'a dit que c'était la solution.
20:18C'est une des solutions.
20:20C'est vrai que ce n'est pas simple de convertir
20:22d'anciens bureaux durablement vacants en logement.
20:25Il y a des freins techniques,
20:26des freins juridiques, des freins économiques,
20:28mais il y a un potentiel qui est là
20:30et il y a des solutions qui existent.
20:31Il faut savoir d'abord le constat.
20:34Rien qu'en Ile-de-France, les dernières enquêtes
20:36indiquent que le stock de bureaux vides
20:39a dépassé les 6 millions de mètres carrés,
20:42dont 2 millions de mètres carrés
20:45inoccupés depuis deux ans.
20:46Ça fait combien de stades de vie ?
20:47Ça fait un potentiel de 150 000 logements.
20:51L'essor du télétravail,
20:53la baisse de la demande sont passées par là.
20:55À ce jour, les résultats sont très faibles,
20:57mais il y a quand même des raisons d'espérer.
20:59Et comme quoi c'est possible ?
21:01À Strasbourg, l'ancien siège de la Cour régionale des Comptes
21:04est devenu une résidence de logements étudiants
21:07avec des espaces collectifs.
21:08À Paris, dans le 13e arrondissement,
21:10un immeuble de 5 étages,
21:122 bureaux des années 70,
21:13va devenir une auberge de jeunesse de 400 lits.
21:16À Rennes, l'ancien siège d'une grande mutuelle
21:18va se transformer pour des logements étudiants
21:20et jeunes actifs.
21:21À Lyon, c'est important d'avoir ces emplois.
21:24Parce qu'en fait, vous voyez,
21:24à chaque fois, ça se transforme en petits logements à l'intérieur.
21:28Parce qu'on ne peut pas...
21:28Non, mais c'est hyper intéressant,
21:29parce que la configuration du bâti ne permet pas,
21:32compte tenu, en fait...
21:32Évidemment, ça sera plus pour...
21:34L'imaginer un énorme open space.
21:35D'accord.
21:36Il y a un besoin.
21:38À Lyon, des logements répartis sur 15 étages
21:41vont prendre la place de l'ancien siège Areva.
21:44Il y a vraiment un mouvement qui demande
21:46qu'à s'amplifier.
21:47Et d'ailleurs, il faut mobiliser, en fait.
21:50On l'évoquait, l'ensemble des acteurs.
21:52Donc, c'est les collectivités, les bailleurs,
21:53les architectes, les opérateurs.
21:54Il faut savoir que la foncière de transformation immobilière
21:57a pu créer 1200 logements à partir d'anciens bureaux.
22:00Son ambition à terme, c'est 7200 logements
22:03dans les prochaines années.
22:04Il y a des foncières solidaires aussi
22:06qui se lancent dedans.
22:07Belleville, qui fait de la transformation,
22:08de la réhabilitation.
22:10Il y a l'Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise
22:12qui a publié cette semaine son indice de recyclage des bureaux
22:16avec les potentialités qu'il y a notamment en région parisienne.
22:20C'est Saint-Ouen, Rueil, Meudon, Saint-Cloud, Clichy,
22:23où on peut faire beaucoup de choses.
22:25Et puis, il y a une nouvelle loi
22:27qui facilite la conversion de bureaux en logement.
22:30Il y a aussi l'incitation dans le plan relance logement.
22:33Il est même prévu des dérogations, des allègements,
22:35des règles d'urbanisme.
22:36Non, mais c'est important.
22:38Quand on parle de crise du logement,
22:40il faut y aller.
22:41Il y a beaucoup de leviers différents.
22:42Et la conversion de bureaux durablement vacants en logement,
22:46même si ce n'est pas facile, il faut y aller.
22:48Bon, ben voilà, c'était l'appel d'Olivier Marin
22:50sur la transformation de bureaux en logement,
22:52puisqu'il nous a fait un peu voyager.
22:53Partons à Angers.
22:54Tant pis pour nos impôts.
22:58Il ne nous reste que trois minutes.
22:59Et franchement, on aura le temps pour reparler de notre déclat.
23:03Olivier parlait de reconversion, de transformation.
23:06Et ça tombe bien.
23:06C'est l'ancienne usine Cointreau,
23:08qui était un magnifique bâtiment art déco,
23:11qui a été reconverti par le promoteur Ataraxia
23:14et l'agence d'architecture SAB en opérations mixtes,
23:18bureaux et logements.
23:19Donc techniquement, ils ont fait quelque chose.
23:23Une surélévation en bois, construit hors site.
23:25Donc c'est rapide, c'est efficace, c'est ultra performant.
23:29Et puis reconvertir une usine,
23:30ça évite de perdre un bâtiment patrimonial,
23:33parce que c'est une très belle architecture.
23:35On a des terrasses, des appartements traversants.
23:39Il y a donc évidemment 35 logements,
23:42des bureaux.
23:43Ça a été démarré en 2021.
23:45Je vous interromps, Pierre,
23:46parce que j'ai Alban, notre réalisateur,
23:48qui me dit, mais du coup, on fait où le Cointreau maintenant ?
23:52On en fait encore.
23:53On en fait encore.
23:54On rassure Alban, la régie, vous inquiétez pas,
23:56il y en a encore.
23:57Pour en trouver, avec modération.
24:00Donc il y a aussi des terrasses végétalisées,
24:02une très jolie vue, c'est ultra performant.
24:05Alors ça a été fait sous l'ancienne réglementation énergétique,
24:08l'ARC 2012,
24:09mais que si on le recalculait en réglementation environnementale 2020,
24:14ce serait conforme,
24:15parce que c'est une opération bas carbone notamment.
24:17Et puis c'est beau, franchement c'est joli.
24:18C'est magnifique.
24:20Alors ça a été vendu sur la base de 6500 euros du mètre carré.
24:24Pas cher !
24:24C'est pas cher !
24:25Alors que le prix moyen à l'époque arrangé était autour de 4000-4005.
24:30Oui, dans le neuf.
24:31Dans le neuf, voilà.
24:32Dans le neuf, parce que en fait,
24:33les logements, ça aboutit à créer des logements neufs en fait.
24:36Et que c'est un prix qui est plus élevé que la moyenne,
24:39mais il ne faut pas oublier qu'on est sur une opération de haut de gamme.
24:42Il ne faut pas oublier aussi qu'il faut trouver un équilibre économique.
24:44Mais c'est de la VFA ou c'est de la réhabilitation du coup ?
24:46C'est de la réhabilitation.
24:48C'est de la réhabilitation.
24:49Ce qui justifie aussi peut-être les prix un peu différents.
24:51Voilà, c'est ça.
24:51Mais il y a un énorme travail.
24:53L'agence d'architecture Chab et notamment l'architecte Bruno Huet
24:56ont beaucoup travaillé dessus pour faire quelque chose.
24:59Voilà.
25:00Non mais l'idée...
25:01Et qu'en France, il y a très vraisemblablement
25:05beaucoup d'endroits qui doivent être conservés,
25:07qui peuvent être transformés en logements haut de gamme.
25:11Mais pas forcément en logements haut de gamme
25:12parce qu'il en faut aussi pour tous les goûts.
25:14Là, c'était quelque chose d'un peu particulier.
25:16Mais bon, je trouve que c'est un exemple à suivre.
25:18Et puis on parle maintenant de réversibilité.
25:20C'est aussi anticipé en amont maintenant qu'on construit justement...
25:22Oui, je ne suis pas sûre que le démarrage de l'usine Cointreau,
25:24il s'était dit...
25:25Non mais justement, maintenant, il faut le faire.
25:26C'est typiquement ce qui a été fait.
25:27Les villages des Jeux Olympiques, des athlètes Saint-Denis-Saint-Ouen
25:31qui après sont transformés pour les habitants.
25:34Et c'est pour ça que moi, j'aime beaucoup l'Haussmannien
25:36parce que l'Haussmannien aujourd'hui, il est complètement réversible.
25:38Vous faites des bureaux, vous faites des logements.
25:40C'est de la pierre de taille.
25:41C'est joli, ça fait de la densité.
25:43C'est un mode de construction d'habitats qui est, je trouve, juste génial.
25:47Et bien formidable, voilà.
25:48C'était beau.
25:49On termine sur plein de beauté dans ces experts de l'îme.
25:52Merci à tous les deux.
25:53Pierre Chevillard, journaliste indépendant et Olivier Marin,
25:55rédacteur en chef propriété Le Figaro.
25:57Merci d'avoir été avec nous.
25:59Les experts de l'îme reviennent mardi, week-end Pascal oblige.
26:03En attendant, vous retrouvez tout de suite un nouveau numéro d'Air et Défense
26:06avec Jean-Baptiste Thuette et Michel Cabirol.
26:08Et donc à mardi sur BFM Business pour les experts de l'îme.
26:13Les experts de l'îme sur BFM Business.
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