- il y a 7 mois
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:07Et il est midi sur BFM Business, l'heure des experts de l'IMO, mais avant cela un rappel des principes au titre de l'actualité.
00:13Et à la une, la pression qui monte sur le gouvernement, alors que l'accord avec le Mercosur parie de plus en plus inéluctable.
00:18La Commission est sur le point de conclure l'accord commercial en recevant dès aujourd'hui l'aval de la majorité des États membres,
00:24malgré la colère des agriculteurs et l'opposition officielle de la France.
00:28Chez nous justement, le sujet devient éminemment politique avec les menaces de motion de censure du Rassemblement National et de la France Insoumise sur ce sujet du Mercosur.
00:37La France a une position claire, nous voterons contre à assurer il y a une heure Sébastien Lecornu sur les réseaux sociaux,
00:43le Premier ministre dénonçant au passage des postures cyniques partisanes qui retardent, je cite, les discussions budgétaires.
00:49L'actualité internationale également à la une avec d'abord les intentions de Donald Trump au Venezuela.
00:58sont investis par les compagnies pétrolières dans le pays, compagnie avec lesquelles il doit s'entretenir aujourd'hui à la Maison-Blanche.
01:04Donald Trump indique au passage qu'il a annulé une deuxième vague d'attaques sur le Venezuela
01:09grâce à la coopération engagée avec le pays dans la foulée de l'enlèvement de Nicolas Maduro.
01:14Et puis notez qu'en Ukraine, les frappes russes gagnent en intensité.
01:17Le maire de Kiev annonce ce midi que la moitié des immeubles de la ville sont désormais privés de chauffage
01:22après une nouvelle attaque de Moscou la nuit dernière.
01:24Les habitants qui le peuvent sont appelés à quitter temporairement leur logement
01:27alors que la température extérieure à Kiev avoisine les moins 8 degrés.
01:32Allez, c'est l'ordre des experts de Limo.
01:38BFM Business présente les experts de Limo.
01:41Marie-Cœur de Rouba.
01:42Et les experts de Limo, c'est tous les jours sur BFM Business.
01:45Alors de votre déjeuner, une demi-heure pour parler de nos logements, de notre immobilier.
01:49Comme tous les vendredis, les meilleurs professionnels de ce secteur font place aux meilleurs journalistes du secteur
01:55pour débriefer les grands sujets qui font l'actu immobilière.
01:59Aujourd'hui à mes côtés, Pierre Chevillard et Virginie Grelot.
02:02Et au programme, vous en avez l'habitude, on démarrera par le fameux topoto de la semaine.
02:07Oui, le topoto, ça y est, la hausse des taux est engagée.
02:10Alors je vous rassure, elle est faible, mais elle est là quand même.
02:13Ce sera l'occasion pour nous de vous donner quelques conseils pour éviter de subir trop lourdement la douloureuse.
02:18On décryptera tous nos marchés immobiliers.
02:20L'ancien, le neuf, le collectif, la maison.
02:22Il y a du bon, il y a beaucoup de moins bon.
02:24Et parmi les autres sujets qu'on va aborder, Virginie nous parlera de la galère de la rénovation.
02:29On parlera investissement locatif et tension ou pas d'ailleurs sur ce marché de la location.
02:34Et si on a le temps, je vous le dis, c'est une petite promesse, mais attention.
02:37Focus sur la transformation d'anciens moulins à eau en petites centrales électriques.
02:43Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
02:45Les experts de l'IMO, le débat.
02:49Et Virginie Groslo à mes côtés, chef de rubrique immobilier à Chalange.
02:52Bonjour Virginie.
02:53Bonjour Marie, bonjour Pierre.
02:54Et Pierre Chevillard, du coup, Virginie, je vous laisse le présenter.
02:57Pierre Chevillard, journaliste indépendant, bonjour Pierre.
03:00Bonjour Marie, bonjour Virginie et meilleur vœu.
03:02Et bonne année, je sais, toute la semaine.
03:03Alors j'ai promis qu'on arrêterait à la fin du mois de janvier, mais on a encore un peu le temps.
03:07Et puis c'est les premiers experts de l'IMO du vendredi de cette année 2026.
03:11Et comme tous les vendredis, on démarre par...
03:16Les experts de l'IMO, le topoto de la semaine.
03:19C'est une organisation avec notre réalisateur, là c'est Jonathan en ce moment,
03:22mais on a une bonne organisation, on se parle comme ça avec le regard, le petit mouvement,
03:26et bim, on balance le jingle, topoto de la semaine.
03:28D'habitude, je suis assez enthousiaste, enfin d'habitude, ces derniers mois,
03:32j'étais assez enthousiaste quand je lançais le topoto.
03:35On va dire qu'on démarre l'année avec un petit peu moins d'enthousiasme.
03:38Pourquoi ?
03:39Il n'y a rien de dramatique.
03:40Quand même, ça monte un peu, les gars.
03:41Il n'y a rien de dramatique.
03:42On a une toute petite hausse.
03:44Aujourd'hui, le taux moyen sur 20 ans est à 3,40.
03:48Il était à 3,30 il y a un mois.
03:51Bon voilà, c'est l'incertitude, le fait qu'il n'y ait pas encore de budget.
03:55Mais ça fait flamber le taux des obligations qui sont le maîtraitement des crédits immobiliers.
04:00Donc les banques s'adaptent.
04:01Mais le mouvement est aussi ralenti par le fait que les banques ont quand même une politique commerciale ambitieuse.
04:06Donc elles ne remontent pas les taux.
04:08Si on suivait des raisonnements économiques classiques,
04:11si on a une OAT aujourd'hui qui est aux alentours de 3,60,
04:13il faudrait que les taux immobiliers sur 20 ans soient à 100 points de plus, à 4,60.
04:19Or, ça n'est pas le cas, puisque les banques soutiennent le marché avec le mécanisme.
04:22Oui, mais ma question du coup, Pierre, elle est...
04:23Parce que ça fait des mois qu'on nous dit, oui, on vit une situation exceptionnelle
04:26où effectivement les taux d'emprunt de nos crédits immobiliers sont plus faibles
04:30que ceux de nos emprunts d'État, ce qui est quand même assez exceptionnel.
04:33Et donc ça ne pourra pas durer.
04:34Sauf que ça fait un petit moment que ça dure.
04:36Que là, cette fois, même si elle est petite, cette hausse...
04:39On sent que la hausse s'engage progressivement.
04:42Est-ce que le risque, est-ce que ce qui nous pend au nez,
04:44c'est qu'effectivement on remonte au-delà des 4% ?
04:47Sortez les bourdes de cristal, on n'en a aucune idée,
04:50et je défie quelqu'un de pouvoir répondre à cette question.
04:53Ce qu'on sait, c'est que pour l'instant, le marché a trouvé un certain équilibre
04:57autour des 3,5%, 3-3,5%.
05:00Les banques vont entrer en phase de conquête, on est en début d'année,
05:04et on est en début de mouvement immobilier,
05:06puisque c'est à peu près la période, le début d'année,
05:10où les acquéreurs commencent à regarder, se lancer dans des projets, etc.
05:14Donc, on peut imaginer...
05:17Il y a une inflation qui est relativement stable,
05:18donc la BCE devrait laisser à peu près ses toits à changer.
05:21Certains disent qu'elle va les baisser une fois dans l'année, d'autres non.
05:24Bon, globalement, entre 3 et 3,5%, c'est ce qu'on peut obtenir aujourd'hui,
05:29sachant qu'il y a aussi des banques qui proposent des prêts bonifiés,
05:32c'est-à-dire des petites enveloppes de 20-30 000 euros à moins de 2%
05:36pour compléter un prêt à taux zéro,
05:38ou à la place du prêt à taux zéro si vous n'y avez pas accès,
05:40parce que vous dépassez les conditions de ressources.
05:42Donc, en tout cas, la fenêtre de tir sur les prochains mois,
05:46on va dire, 3-6 prochains mois, elle est ouverte.
05:49Il faut... On est sur ce nouveau standard,
05:52et les acquéreurs ont à peu près aujourd'hui compris
05:54que 1%, c'est bel et bien fini.
05:56On est à 3 et plus.
05:59Est-ce qu'à un moment, il y a un tel contexte,
06:02notamment international, complètement fou,
06:05qu'à quel moment est-ce qu'ils vont augmenter ?
06:07On n'en a aucune idée.
06:08Est-ce qu'ils vont rebaisser ?
06:09Mais peut-être aussi, on n'en sait rien.
06:11Donc, ce qui compte, c'est de faire son budget, son projet,
06:15de regarder ce qu'on peut emprunter aujourd'hui,
06:17si on peut avoir accès aux prêts à taux zéro,
06:19aux aides d'action logement, aux enveloppes bonifiées.
06:21Oui, c'est une enveloppe de quoi ?
06:2230 000 euros à 1% ?
06:24C'est ça, de mémoire ?
06:24Oui, c'est ça.
06:25Et voilà.
06:26C'est préparer son plan de financement,
06:28de faire appel à un courtier éventuellement
06:29pour comparer les offres bancaires,
06:31voir ce qu'on peut décrocher,
06:32et se lancer si on est en phase d'acquisition.
06:35C'est tout.
06:36C'est très important, ce que dit Virginie.
06:38En fait, aujourd'hui, quand on achète un logement,
06:41ce mois avant, il faut dégager de l'apport.
06:45On peut éventuellement, dans des rares cas,
06:48emprunter sans apport, ce qu'on appelle des crédits à 100%,
06:50mais c'est quand même assez rare.
06:52Aujourd'hui, il faut 10, 20, allez, 20% d'apport, c'est bien.
06:55Il faut garder de l'épargne résiduelle.
06:58Les banques l'aiment beaucoup.
06:59Et on avait, d'ailleurs, je vous interromps, Pierre,
07:01mais on avait un pro de l'IMO hier, c'était passionnant,
07:03chez Exaom, qui nous racontait qu'on pouvait aussi mettre en place
07:06des systèmes de cagnotes.
07:07On le fait pour son mariage.
07:08On peut peut-être le faire aussi pour son achat immobilier.
07:11Et essayer de solliciter ses proches.
07:13Je ne suis pas sûr, mais je crois que Nexi avait fait un moment.
07:16Oui, j'imagine qu'ils ne sont pas...
07:18Mais c'est quand même une bonne idée,
07:20ce genre de...
07:21Je ne sais pas si c'est tant pour l'achat que pour l'équipement de la maison,
07:24une fois qu'on a acheté...
07:26Oui, mais ça peut toujours être quelques milliers de...
07:27Après, ça peut se cumuler avec la pondaison de créme ailleurs, Virginie !
07:30Ils ne sont pas très généreux, vos potes !
07:31Tous les moyens sont bons, de toute façon.
07:33Tous les moyens sont bons.
07:34Oui, bien sûr, mais parfois, c'est des petites choses qu'on oublie,
07:36et on peut faire appel.
07:38Alors, il y a les donations, évidemment, dans la famille,
07:39mais c'est vrai que...
07:40Mais à l'inverse, quand vous regardez le courtier Préto, par exemple,
07:44qui alerte régulièrement les emprunteurs sur ce sujet-là,
07:47aujourd'hui, vous avez beaucoup d'abonnements.
07:49Vous achetez un téléphone dernier cri,
07:51vous l'achetez à crédit,
07:52et bien ça, ça rentre dans le calcul de votre capacité d'endettement,
07:55et que si vous avez beaucoup d'abonnements,
07:57et bien ça va vous permettre d'emprunter...
08:00Et les trucs genre Netflix, Disney+,...
08:02Ça peut être ça, ça peut rentrer où ?
08:03La banque, elle va complètement décrypter vos relevés points.
08:05C'est dingue !
08:06Donc, elle va savoir comment vous dépensez votre argent,
08:09et c'est toujours pareil, c'est-à-dire qu'elle va réduire le risque.
08:12Si vous avez un comportement de cigale
08:14et que vous gagnez très bien votre vie,
08:16ça va être compliqué pour emprunter.
08:17Si vous gagnez moins d'argent,
08:19mais que vous avez un comportement de fourmi,
08:20ce sera plus facile.
08:21Et d'ailleurs, dans les conseils,
08:23là, on sort de la période des fêtes.
08:26Est-ce que c'est peut-être le moment d'attendre un tout petit peu,
08:28puisqu'on rappelle qu'on regarde quand même souvent
08:29les précédents relevés bancaires ?
08:32Et donc, est-ce que c'est peut-être attendre un peu pour courir ?
08:34Si il y a eu des découverts,
08:36c'est mieux de décaler.
08:38Après, si c'est un découvert qui est ponctuel
08:40et que ça fait 5 ans, 10 ans
08:42que vous avez une tenue de compte absolument exemplaire...
08:44Mais que juste descendre, ça craint !
08:46Ça peut se négocier, ça peut arriver,
08:48vous pouvez avoir besoin de changer de voiture,
08:51par exemple, ce genre de choses.
08:52Ça, ça peut s'argumenter.
08:54Les banques sont à l'écoute,
08:55les courtiers sont à l'écoute.
08:56Mais tout ça, si on a ce genre de problème,
09:00il faut vraiment le prévoir en amont
09:01et travailler, notamment avec un courtier.
09:03Il faut aussi aller voir sa banque
09:04et vraiment travailler le dossier.
09:06Aujourd'hui, quand vous voulez emprunter,
09:07c'est comme quand vous montez un business plan,
09:09quand vous montez une entreprise.
09:10Ça se prépare, il faut mettre tous les atouts de son côté.
09:14Et après, quand on est sûr,
09:15d'ailleurs, les courtiers font, entre guillemets,
09:16des attestations de financement,
09:18ça montre que vous avez les moyens
09:19d'emprunter tant, à tel taux.
09:22C'est important pour la recherche immobilière, en fait.
09:24C'est de pouvoir montrer aux vendeurs
09:26que vous êtes en capacité d'aller au bout du projet.
09:30Donc, le bon conseil, en réalité,
09:31derrière tout ça, c'est effectivement
09:32nettoyer ses comptes, avoir un bon comportement
09:34et surtout faire jouer la concurrence, quand même, toujours.
09:37Faire jouer la concurrence,
09:38sachant que les deux dernières années,
09:39les banques ont peu prêter,
09:41donc elles ont acquis peu de nouveaux clients
09:42et donc elles vont être aussi
09:43dans une envie, sans doute,
09:46de renforcer leur clientèle,
09:49de sélectionner en fonction des profils
09:51qu'elles peuvent attirer.
09:51Et certaines banques n'ont pas forcément envie
09:52des mêmes profils aussi.
09:53Tout à fait.
09:54C'est pour ça qu'il faut faire jouer la concurrence
09:56et puis, il faut effectivement
09:58consolider son apport personnel,
10:00regarder ce qu'on a,
10:02faire le tour de l'épargne,
10:03regarder ce qu'il y a aussi sur,
10:05par exemple, certains vieux PEL.
10:06Il faut savoir qu'il n'y a plus les dates en tête,
10:08mais il y a des PEL
10:09où vous pouvez obtenir un taux
10:12plus intéressant que les taux actuels.
10:15Les droits, après, se transmettent aussi,
10:18peuvent être donnés
10:18entre membres d'une même famille.
10:20Donc, il faut regarder ça.
10:22Tous les leviers, quoi.
10:23Il y a vraiment tous les leviers.
10:24Et pas oublier de garder quand même
10:25une petite épargne.
10:26Alors, si on a payé l'épargne résiduelle,
10:27les banques aiment beaucoup ça.
10:28En gros, si vous avez six mois
10:29de mensualité de côté,
10:30c'est très bien.
10:31Un an, c'est encore mieux.
10:32Parce qu'il ne faut quand même pas oublier
10:33qu'un haché immobilier,
10:34vous avez des frais.
10:35Si vous achetez en propriété,
10:36il y a des charges.
10:37Vous allez payer une taxe foncière.
10:38Alors, dans le neuf,
10:39vous pouvez être exonéré
10:40pour la grande majorité
10:41de la taxe foncière.
10:42Pendant un ou deux ans.
10:43Pendant deux ans, c'est ça.
10:44Mais après, il faudra quand même la payer.
10:46Donc, tous ces éléments-là,
10:47il faut en prendre en compte.
10:48Et puis, il faut oublier les frais de notaire.
10:49Parce que vous avez parlé des crédits à 100%,
10:51mais les crédits à 110%,
10:52il n'y en a presque plus.
10:53Ça peut éventuellement arriver,
10:55mais c'est très, très, très rare.
10:57Bon, il y a quand même des perspectives.
10:58Ce n'est pas dramatique.
10:59Là où celle est là,
11:00mais on n'est pas sur une hausse
11:01de celle de la crise inflationniste.
11:03Les banques ont envie de prêter.
11:05Donc, on n'est pas parti,
11:06sur ce début d'année,
11:07quand même complètement déprimé.
11:09Bon, maintenant,
11:10on va aborder quand même
11:10nos fameux bilans immobiliers.
11:15Et là, il y a quand même
11:16certains segments
11:16où la déprime est toujours de mise.
11:18Par lequel vous voulez...
11:19On commence par les bonnes,
11:20par les moins bonnes nouvelles ?
11:21Je vais commencer par les bonnes nouvelles
11:22pour changer.
11:23Ah, les bonnes nouvelles.
11:24Virginie, bonnes nouvelles.
11:26On y va.
11:26Alors, la bonne nouvelle,
11:27ça va être court.
11:29Non, on voit qu'il y a une activité
11:31qui a un peu repris.
11:33C'est ce qu'ont annoncé
11:34tous les réseaux d'agences immobilières
11:36pour le début de l'année.
11:37On va dire qu'il y a à peu près
11:38une progression des ventes
11:40de l'ordre de 12%.
11:41Donc, on est vers 940 000 transactions à l'année.
11:45C'est en dessous du million,
11:46mais c'est un niveau tout à fait acceptable
11:48et tout à fait...
11:49Alors, fluide.
11:52Je vais le mettre avec des pincettes,
11:53mais c'est en tout cas un bon niveau.
11:56Ce n'est pas exceptionnel,
11:57mais sans doute,
11:58quand on dépassait allègrement le million...
12:00C'était ça qui était la normalité.
12:02Non.
12:02L'apostrophe anormalité.
12:04Voilà.
12:04Tout à fait.
12:05En deux mots.
12:05Donc, ça, c'est plutôt bien
12:09et on voit revenir, d'ailleurs,
12:11sur le marché des primo-accédants
12:13qui retrouvent, effectivement,
12:16sans doute avec des prix qui ont baissé,
12:18des salaires qui ont sans doute
12:19un peu progressé
12:20et des taux de crédit
12:21qui se sont assagis.
12:23Parce que, rappelons,
12:24qu'on avait dépassé les 4%
12:25et on est repassé en dessous.
12:26Donc, le paysage s'est éclairci
12:29et on a vu, effectivement,
12:30ce segment des primo-accédants,
12:32ceux qui achètent pour la première fois,
12:33revenir.
12:33Donc, ce qui libère aussi
12:35un peu de logements locatifs,
12:36ce qui contribue à...
12:38On va en parler aussi.
12:38On va en parler,
12:39mais à légèrement un chouïa
12:41d'étendre la location.
12:43Mais en tout cas,
12:44cet effet...
12:45Ça, c'est l'effet positif
12:46sur l'ancien.
12:50Il y a quand même
12:51des petits soucis
12:52qui sont, pour le coup,
12:53le retrait des investisseurs locatifs
12:55parce qu'eux sont
12:57en manque de visibilité.
12:59Encore plus déterminants
13:01en manque de rendement
13:02puisqu'aujourd'hui,
13:03la location,
13:03ça rapporte quasiment...
13:05Ça ne rapporte pas grand-mêmes
13:06par rapport aux autres placements.
13:09On va faire un focus
13:10sur l'investissement locatif
13:11au sens large.
13:12Mais déjà, sur l'ancien,
13:13effectivement,
13:14l'un des principaux enseignements,
13:16c'est retour des primo-ouïs,
13:17absence toujours des investisseurs.
13:19Et au milieu,
13:21les secondos accédants,
13:22c'est mitigé.
13:23Ça dépend de
13:24est-ce qu'ils ont déjà
13:25un crédit à 1%
13:26ou à moins de 2% ?
13:27Est-ce qu'ils ont acheté
13:28il y a longtemps ?
13:29Pour savoir s'ils subissent
13:31la baisse des prix,
13:33la hausse des taux.
13:34Et il y a un sujet
13:35quand même sur l'ancien,
13:36après on va passer au neuf,
13:37mais il y a un sujet
13:37quand même sur l'ancien,
13:38Virginie,
13:39sur ce retour quand même
13:40de la légère hausse des prix.
13:41quand même, hein ?
13:43Oui, mais c'est surtout
13:45dans les centres-villes.
13:48Ça n'est pas uniforme.
13:49Non, bien sûr,
13:50mais il y a quand même un sujet.
13:51C'est moins de 2%.
13:53Oui ?
13:53Forcément,
13:56chez Orpi sont à 3% de hausse,
13:57chez Saint-Turie sont à 1,5%,
13:59mais enfin,
13:59il y a quand même un sujet sur,
14:01attention,
14:01les vendeurs qui étaient quand même
14:03assez longs à la détente
14:04à baisser les prix
14:05quand les taux remontaient,
14:06ils ont été très rapides
14:07à les remonter leurs prix
14:09au moment où les taux
14:09ont commencé à baisser.
14:10C'est pour ça que les prévisions
14:12pour l'ancien étaient
14:12à 940 000,
14:13donc en 2025,
14:14on sera à peu près
14:15à la même chose en 2026,
14:17a priori,
14:18si le marché garde
14:19les mêmes caractéristiques.
14:20passé les 960 000,
14:22980 000,
14:23compte tenu
14:24de la légère hausse des prix
14:25et de la légère hausse des taux.
14:26Oui, c'est ça,
14:27attention à l'effet,
14:28parce que là,
14:28c'est léger la hausse des taux,
14:30c'est léger la hausse des prix,
14:32mais ça concourt
14:32à faire perdre
14:33du pouvoir d'achat immobilier.
14:34Dans la publication
14:35de Ceinturie 21,
14:36il y a un truc
14:36qui avait retenu mon attention,
14:38ils ont comparé
14:38depuis 10 ans
14:39et notamment depuis 2019,
14:41l'évolution du pouvoir
14:42d'achat immobilier
14:43des acheteurs
14:44à mensualité de crédit équivalent,
14:45ils ont pris 1 500 euros
14:46de mensualité de crédit.
14:48Aujourd'hui,
14:48on achète 22 mètres carrés
14:50de moins qu'en 2019.
14:52Ah bah oui,
14:52parce que la hausse des prix,
14:54elle a été beaucoup plus forte
14:56que l'augmentation de revenus.
14:56Exactement,
14:56quand on regarde encore les prix,
14:58parce que les vendeurs
14:58qui sont là,
14:59on va dire,
14:59on a eu une baisse,
15:00oui, mais enfin,
15:00par rapport à 2019,
15:01les prix sont encore orientés
15:02à la hausse, les gars.
15:03Oui, tout à fait.
15:04Mais c'est pour ça
15:04que vous retrouvez
15:05des secondos accédants
15:07qui sont bloqués.
15:09C'est-à-dire que c'est là où...
15:10Mais en fait,
15:11on va arriver sur un marché
15:12qui va être en taux l'ondulé.
15:14C'est une bonne expression.
15:15J'adore.
15:16Non, non, mais c'est un jeu
15:17de stop and go.
15:17C'est dès que c'est trop cher,
15:18les acquéreurs changent de projet
15:20ou stoppent leur projet.
15:22C'est-à-dire qu'on peut acheter ailleurs,
15:23on peut acheter plus petit.
15:25Voilà, il y a des...
15:26On n'est pas forcément...
15:28Mais si les prétentions,
15:30si les vendeurs demandent trop cher,
15:31ils ne vendront pas, c'est tout.
15:32Bon, tout le monde n'est pas revenu.
15:34C'est là où il y a une vraie,
15:34quand même, localement,
15:36selon chaque configuration,
15:38des autorégulations du marché.
15:39Oui, oui.
15:39Et c'est sûr que s'il y a bien
15:41un marché qui s'autorégule,
15:43bon en mal en, c'est l'ancien.
15:45Par contre, sur le neuf,
15:47l'autorégulation, on n'en a pas.
15:48Il a marché à deux visages.
15:49En fait, chez les constructeurs
15:50de maisons individuelles,
15:51on est en phase de reprise.
15:52L'année dernière,
15:53ils ont vendu 50 000 maisons.
15:54Il faut dire qu'il faut voir
15:55de où on part.
15:56Voilà, le plus faible score
15:57jamais enregistré,
15:58la moyenne de longue période
15:59sur 2004-2024,
16:01c'est 126 000 ventes.
16:0250 000, c'est quand même...
16:03Cette année, ils devraient vendre
16:05entre 2025.
16:06On n'a pas encore
16:07de chiffre définitif,
16:08mais ça devait être
16:09entre 65 000 et 70 000 ventes.
16:11Donc, c'est une hausse
16:12d'environ 35 %
16:13par rapport à un minimum catastrophique.
16:16Donc, ça va mieux.
16:17C'est la baisse des taux.
16:18Les constructeurs se sont adaptés.
16:19Il y a un produit
16:20qui marche très bien.
16:21Je faisons, on en a beaucoup parlé,
16:22sur les petites maisons
16:22d'une cinquantaine de mètres carrés
16:24qui sont vendues
16:25aux alentours de 100 000 euros
16:26hors terrain.
16:27Et vous pouvez les agrandir.
16:28Elles sont faites pour
16:29quand vous avez un enfant à rire
16:30ou quand vous avez un peu plus d'argent.
16:31Donc, voilà.
16:32Et puis, en plus,
16:33j'avais découvert récemment
16:35qu'en plus de ça,
16:37si vous faites moins de 50,
16:38c'est-à-dire genre 49,
16:39ça joue vraiment à pas grand-chose,
16:41vous aviez des obligations
16:43en termes de réglementation
16:44environnementale
16:45un peu plus faibles.
16:46Et donc, ce qui fait
16:46qu'on peut pratiquer
16:47des tarifs aussi plus faibles.
16:49Et pour une maison
16:49qui reste super formante.
16:50Exactement.
16:51Donc, chez eux,
16:52c'est plutôt...
16:53Et alors, eux,
16:53quand on leur pose la question,
16:54ils disent,
16:55nous, il ne faut plus toucher à rien.
16:57Le PTZ, ça dure encore,
16:58je crois, jusqu'en 2027.
17:00Les taux, ça nous va.
17:01Les banques distribuent
17:02des prêts à taux bonifiés.
17:03Les acteurs demandent
17:05il ne faut toucher à rien,
17:07ça nous va très bien.
17:08Bon, les maisons,
17:09ça va mieux, Pierre.
17:09Les promoteurs,
17:10c'est la catastrophe absolue.
17:11Il faut quand même
17:11qu'on parle du collectif.
17:12C'est la catastrophe absolue.
17:13A priori,
17:14les derniers chiffres,
17:15parce que la Fédération des promoteurs
17:16va rendre ses chiffres mi-février
17:18en même temps que le ministère.
17:19Mais là, c'est la société adéquation
17:21qui scrute le marché,
17:22qui le dit.
17:22Il y aura à peu près
17:2350 000 ventes de logements neufs
17:25au détail,
17:26aux particuliers en 2025.
17:28Donc, la moyenne de long terme
17:29sur les 20 dernières années,
17:30c'est 105 000.
17:31Donc, c'est un marché
17:32qui s'est effondré.
17:33Il y aura 10 000 ventes
17:34aux investisseurs,
17:35alors que les années classiques
17:36du PNL,
17:37il y avait 40, 45, 50 000,
17:39voire 60 000.
17:40Donc, c'est un marché
17:41qui s'est très, très compliqué.
17:43Le seul secteur qui fonctionne
17:45toujours d'après l'adéquation,
17:46c'est ce qu'on appelle
17:46l'accession aidée,
17:47c'est-à-dire le bail réel solidaire
17:49où on sépare
17:50le terrain de prix de la construction,
17:51la location, accession
17:52et les programmes en TVA 5%
17:54dans les quartiers
17:55en rénovation urbaine.
17:57Ça, ça marche plutôt bien.
17:59L'adéquation dit
17:59qu'il y a une hausse
17:59des ventes de 25%.
18:00Mais ça reste un marché de niche,
18:02c'est 12% du marché.
18:03Donc, voilà.
18:04C'est le principal problème
18:06des promoteurs,
18:07c'est que compte tenu
18:08des délais de montage
18:09des opérations,
18:10de l'augmentation
18:11des coûts de construction,
18:12du prix des terrains,
18:13du fait que quand on met
18:15des logements sociaux,
18:16il y a une péréquation
18:17qui fait qu'on compense
18:19le manque à gagner
18:19sur le logement social
18:20par une augmentation des prix
18:22sur le logement privé.
18:24Tout ça, ça fait que le neuf,
18:26il est trop cher.
18:27C'est 5 000 euros du mètre carré.
18:28Et qu'à l'image
18:29de ce qui se passe dans l'ancien,
18:30mais qui, certes,
18:32le regrettent,
18:32mais n'en a pas foncièrement
18:33besoin pour repartir,
18:34il n'y a plus d'investisseurs
18:35non plus dans l'oeuvre.
18:3710 000 investisseurs par an,
18:38c'est rien.
18:39C'est quand même l'uner.
18:40Et quand vous interrogez
18:40les promoteurs immobiliers,
18:41vous disent,
18:42mais en fait,
18:42le problème,
18:42c'est que dans l'opération
18:43de précommercialisation,
18:44si on n'a plus un des piliers,
18:46puisque on a le logement social
18:48et les ventes en bloc,
18:49on a l'accession
18:50et puis on a ses investisseurs.
18:51Normalement,
18:52si vous perdez
18:52un de ces trois piliers,
18:53ça peut tout capoter.
19:00Et c'est sur les investisseurs
19:02qui se positionnent en premier.
19:03Donc, sans ça,
19:04ça veut dire que vous lancez
19:05les opérations plus tard
19:06et puis, des fois,
19:06vous ne pouvez pas les lancer.
19:08La fédération des promoteurs
19:09le dit.
19:09D'ailleurs, il y a aujourd'hui,
19:11au troisième trimestre,
19:12il y avait 19% des programmes
19:13qui étaient un programme sur cinq
19:15qui étaient retirés du marché
19:16à cause des difficultés commerciales.
19:18Donc, pour eux,
19:19c'est vraiment très compliqué.
19:21Alors, ceux qui tiennent,
19:22c'est ceux qui sont adossés
19:23à des grands groupes
19:24ou ceux qui ont la culture
19:26des fonds propres
19:26et qui sont solides
19:27sur le plan financier.
19:28Eux peuvent tenir,
19:30mais il y aura encore
19:30des défaillances.
19:31Bon, je vous ai fait exprès
19:33repartir sur l'investissement locatif.
19:36On dit qu'ils sont nulle part
19:37et pourtant, Virginie,
19:40on a quand même des données
19:42qui nous disent que finalement,
19:44ça va un petit peu mieux
19:45sur ces tensions
19:45sur le marché locatif.
19:47Oui, vous faites référence
19:48à l'étude LockService
19:50qui indique effectivement
19:52une stabilisation des loyers
19:53avec une moyenne
19:54de plus 0,6%.
19:56Donc, c'est assez faible.
19:58Plus 5,9% en Ile-de-France
20:00et moins 0,4% en région
20:03pour les loyers moyens,
20:04sachant quand même
20:05qu'il y a des disparités énormes.
20:07Paris, on est quasiment
20:08à 40 euros du mètre carré.
20:11Ile-de-France, 27.
20:12Et province, 15.
20:14Donc, c'est...
20:16Voilà.
20:16C'est une simple otterie
20:17pour grossir le trait
20:19et c'est extrêmement important.
20:20Oui, le marché locatif,
20:23forcément, je pense qu'on est...
20:24Il repart un tout petit peu
20:25parce qu'on est à l'os.
20:27Parce que...
20:28C'est-à-dire que tout ce qui avait dû
20:29partir en touristique
20:30est déjà parti en touristique.
20:31Il n'y a pas eu de retour
20:32ou très très peu
20:33ou ponctuellement.
20:36Il n'y a pas d'afflux du neuf
20:37puisqu'on le voit,
20:38les ventes aux investisseurs
20:39plus les délais,
20:41le temps que ça arrive.
20:42Voilà.
20:42Le petit appel d'air
20:46peut venir,
20:47mais tout petit,
20:48effectivement,
20:49de la reprise
20:49de l'activité
20:50de transaction.
20:52Primo-accession,
20:53c'est ce que vous disiez.
20:54Primo-accession
20:54puisque c'est une fois
20:55que vous libérez un logement,
20:56mais du coup,
20:57vous faites une location
20:58pour acheter.
20:59C'est souvent ça le jeu.
21:02Voilà.
21:02Donc, il y a une petite détente
21:04et puis je pense aussi
21:04qu'on atteint
21:06ce que peuvent...
21:09le montant
21:10du tiers des revenus
21:11des ménages.
21:12Parce que généralement,
21:12il faut gagner trois fois
21:13le montant du loyer.
21:14Donc, on arrive à un seuil
21:15et on sait très bien
21:16qu'on ne va pas aller forcément
21:17au-delà.
21:17C'est ça.
21:17Et puis, à un moment,
21:18les gars,
21:18vous ne pouvez pas vous plaindre
21:19qu'il y ait des impayés
21:20de loyers
21:20si vous facturez trop lourdement
21:21les locataires
21:22qui n'ont pas les moyens
21:22de payer ces loyers.
21:24Sur les loyers,
21:25il y a quand même
21:26une modération.
21:27Si vous voyez
21:27les chiffres officiels
21:28sur le site
21:30du ministère de l'équipement
21:31qui tient des stats
21:32très précises,
21:34en fait,
21:34sur 20 ans,
21:34les loyers ont augmenté
21:35de 30%.
21:36Donc, les bailleurs,
21:38souvent,
21:38alors pas tous,
21:39mais le principe,
21:41c'est que vous modérez
21:41les loyers
21:42pour sécuriser la location
21:43parce que le principal
21:44et demi du bailleur,
21:45c'est la vacance locatrice.
21:46Si vous facturez trop cher,
21:48vous allez perdre
21:48le risque de vacances.
21:49Le propriétaire bailleur,
21:51ça dépend où,
21:51mais globalement,
21:52là où il y a un...
21:52Il faut privilégier la sécurité.
21:54C'est un produit de rente
21:56assez faible,
21:57mais sur le long terme.
21:58En fait,
21:58comme ça rapporte très peu,
22:00c'est la rentabilité
22:01à la mineur de risque.
22:01On va y aller
22:02parce que là,
22:02il nous reste plein de sujets
22:03à aborder, Pierre.
22:06Parce qu'effectivement,
22:07attention,
22:08ça va un petit peu mieux
22:09sur le marché de la location,
22:09mais comme on l'a dit,
22:10il n'y a plus d'investisseurs.
22:11Et pour cause,
22:12ça rapporte peu
22:13parce qu'effectivement,
22:14on ne peut pas facturer
22:15des loyers trop élevés
22:16parce que sinon,
22:16mon locataire,
22:17il ne va pas payer.
22:17Mais en même temps,
22:19si j'investis,
22:19c'est quand même
22:19pour que ça me rapporte
22:20de l'argent.
22:21Mais ça,
22:21c'est compensé en fait.
22:23Le fait que ça rapporte peu,
22:25c'est toute l'instabilité,
22:26tout ce qu'on dit
22:27sur le marché locatif,
22:29ça fait partie du marché maintenant.
22:30Et que du coup,
22:31comme vous savez
22:36pour engranger une plus-value
22:38d'ici 15 ans ou 20 ans,
22:40peut-être,
22:41c'est toujours un pari sur l'avenir.
22:44C'est toujours un pari sur l'avenir.
22:46Parce que nous,
22:46on a toujours dit
22:47que l'intérêt,
22:49c'est le rendement
22:49et qu'on ne pouvait pas justement,
22:51on n'avait pas de boule de cristal
22:52et que la plus-value en sortit.
22:53De toute façon,
22:54c'est assez simple.
22:55Vous avez aujourd'hui
22:56des rendements
22:57entre 2 et 6%
22:59quand vraiment ça se passe bien.
23:00Franchement,
23:002%,
23:01on est quasiment au niveau
23:02du livret A ou je ne sais pas voir.
23:03Les assurances vie,
23:04on est un peu au-dessus.
23:05Mais en fait,
23:06l'épargnant,
23:07il se dit
23:07pourquoi j'investirais
23:08dans du locatif
23:09et pourquoi je prends le risque
23:10d'avoir à gérer une location,
23:13des risques d'impayés,
23:13de ceci, de cela.
23:14Il se fait peur sans doute
23:15pour beaucoup de choses.
23:17Donc,
23:17les arbitrages,
23:18ils sont beaucoup plus rapides.
23:19C'est d'aller vers
23:20d'autres produits d'épargne
23:21et les collectes,
23:23elles partent ailleurs.
23:24Donc,
23:25on n'investit plus.
23:25Il y a encore du grain à moudre.
23:27Par exemple,
23:28il faut acheter moins cher,
23:30gardez des niveaux de loyer
23:32et une bonne qualité de logement.
23:34Si vous allez dans les villes
23:35de la Grande Couronne,
23:36vous achetez un logement à rénover,
23:38donc vous achetez moins cher,
23:39vous gardez un bon niveau de loyer
23:40si c'est bien desservi
23:42et comme vous le rénovez,
23:43vous faites du déficit foncier.
23:45Et que si vous faites
23:46ce genre de stratégie,
23:47c'est une femme des quartiers
23:47qui nous disaient hier
23:48qu'il faut faire du déficit foncier.
23:50C'est la dernière niche fiscale
23:52qui reste dans l'immobilier,
23:53ça marche bien
23:54et vous avez des rendements
23:55qui montent à 5, 6, voire 7%.
23:57Et pourtant,
23:58et je suis désolée
23:58de cette transition
23:59car il nous reste 3 minutes,
24:00faites du déficit foncier
24:01et pourtant,
24:02encore faut-il
24:03que la rénovation puisse s'engager
24:04parce que la rénovation,
24:06aujourd'hui,
24:06elle est plutôt en panne.
24:08Pas de bras, pas de chocolat.
24:08Oui, pas de bras, pas de chocolat.
24:10C'est comme ça qu'on a...
24:10Alors, il faut savoir,
24:11il faut dire à nos auditeurs
24:12et à nos spectateurs,
24:13Virginie,
24:14Virginie qui m'envoie
24:15ses propositions de sujet
24:16et qui m'avait dit
24:16pas de budget, pas de chocolat,
24:18je la cite textuellement.
24:20J'ai condensé avec la réponse
24:23du ministre du Logement,
24:25Vincent Jean Brun,
24:26qui a dit pas de budget,
24:27pas de guichet
24:27pour les aides
24:28à la rénovation énergétique.
24:30Effectivement,
24:30il y a ce problème
24:31de rénovation des logements.
24:32Alors, il y a eu
24:33les changements du diagnostic
24:34de performance énergétique
24:35avec les nouvelles normes
24:37au 1er janvier, etc.
24:38La réhabilitation de l'électrique,
24:39tout ça, tout ça.
24:39En même temps,
24:40pas de budget,
24:41donc effectivement,
24:42pas de guichet d'aide.
24:44La rénovation,
24:45elle est, pour l'instant,
24:46si on s'attarde,
24:47si on tient vraiment
24:48à bénéficier de ma prime rénov',
24:50voilà,
24:51elle est mal engagée.
24:52Par contre,
24:52si on regarde juste
24:53les certificats d'économie d'énergie,
24:55les aides locales éventuelles
24:56et de faire un projet
24:58où on réfléchit,
24:59c'est ce que dit Pierre,
25:00sur le déficit foncier,
25:01où on étale plus ou moins
25:03les travaux
25:03pour rénover des logements,
25:06parce que là,
25:06je rajoute quand même
25:07un argument,
25:08c'est que l'investissement locatif,
25:09c'est le seul placement
25:10accessible à crédit.
25:12Vous ne pouvez pas emprunter...
25:13C'est bien de le dire.
25:14Et on retire
25:15les intérêts d'emprunt
25:16des loyers,
25:16donc ça fait baisser
25:17la base imposable.
25:18Mais en fait,
25:18il faut véritablement...
25:20Enfin,
25:21c'est beaucoup de travail,
25:22ces sujets-là,
25:22et il faut y consacrer du temps.
25:25Tout ce qu'on peut voir,
25:25notamment sur les réseaux sociaux,
25:27où c'est magique,
25:28c'est rentable,
25:29vous avez...
25:29On embrasse les influenceurs
25:30de l'immobilier, là.
25:31On va faire un sujet là-dessus.
25:34C'est faux,
25:34archi-faux.
25:36Simplement,
25:36il faut réfléchir
25:38à son opération,
25:39réfléchir à l'objectif
25:40de son opération
25:41dans le patrimoine
25:42qu'on veut se constituer,
25:44et après,
25:45regarder ce qui peut être fait
25:46ou pas.
25:47Oui,
25:47mais c'est vrai
25:47que c'est méfiance,
25:50mais il y a des opportunités
25:51à saisir.
25:52Et c'est toujours intéressant
25:52de le rappeler, Virginie,
25:53qu'effectivement,
25:54l'investissement en immobilier,
25:55c'est le seul qu'on peut faire
25:56à crédit.
25:56On rappelle aussi
25:57qu'on peut déduire
25:58sa taxe foncière
25:59de ses revenus fonciers.
26:00Il y a plein de choses.
26:01On oublie de le faire.
26:02Les frais de gestion,
26:04donc la taxe foncière,
26:05les travaux,
26:05les accueillis d'emprunt.
26:05Bon, il nous reste une minute.
26:07Voilà.
26:08Tant pis pour les centrales,
26:09on en reparlera,
26:10mais quand même,
26:11un mot de la montagne,
26:13quand même,
26:13avant de nous quitter.
26:14Ça marche bien.
26:15Ça marche bien, la montagne.
26:16Ça marche bien.
26:17Alors ?
26:17Il y a une hausse des prix,
26:18notamment sur le luxe.
26:19Et pourtant,
26:19les DPE,
26:20ils sont pourris,
26:20la montagne.
26:21Mais regardez,
26:21il n'y avait pas de neige à Noël,
26:23les stations étaient pleines.
26:24Oui.
26:25Parce que la montagne a changé.
26:27Alors, il y a la partie ski,
26:32du neuf,
26:32en para-hôtelier,
26:34grande station,
26:35ce qu'on appelle les Big Five.
26:36Pierre,
26:37on va vous donner la liste.
26:38Il va falloir qu'ils se dépêchent,
26:39il reste 40 secondes.
26:41Courchevel,
26:41Méribel,
26:43Chamonix,
26:44Mégeuve.
26:45Et le dernier,
26:47enfin, moi,
26:47ils sont cinq.
26:48Non, non, mais,
26:49il y a des...
26:50Ça,
26:51clientèle internationale,
26:52prix extraordinaire,
26:54ça, ça marche toujours.
26:55Il n'y a pas de sujet.
26:56Sur, effectivement,
26:57un parc ancien
26:58qui a été essentiellement construit
27:01dans les années 60.
27:0270, 80,
27:03il faut de la rénovation,
27:05c'est beaucoup plus long.
27:05Mais,
27:06il y a toujours une demande
27:07parce qu'il n'y a pas que le ski,
27:08il y a aussi tous les sports outdoors,
27:10toutes les activités,
27:11ne serait-ce que être...
27:13Prendre l'air.
27:14Oui, oui, c'est ça.
27:15On n'est plus au ski,
27:16on est à la montagne.
27:17Mais du coup,
27:17du coup,
27:17comment ça ?
27:18Votre conseil à tous les deux,
27:19c'est une opportunité
27:21d'aller investir aujourd'hui
27:21à la montagne ?
27:22Ah bah oui.
27:23S'il y a encore des gens
27:24qui ne sont pas refroidis
27:24par l'investissement.
27:25Alors, après,
27:25il faut tenir compte
27:26des problèmes de rénovation
27:32donc il faudra...
27:34Alors, c'est 2034 les obligations
27:35mais ça prend du temps,
27:37il faut trouver le financement,
27:38sensibiliser la copropriété,
27:40trouver les entreprises,
27:41un chantier en montagne,
27:42c'est plus compliqué.
27:43Mais après,
27:43si on achète bien classé,
27:45si on va voir
27:45ce qu'on peut avoir dans le neuf
27:46avec notamment les formules
27:48sous mandat de gestion
27:48par un hôtelier,
27:49il y a des opportunités.
27:51Oui, oui,
27:51mais pas aller trop
27:52parce que ça coûte très cher
27:53quand même.
27:54De toute façon...
27:54Ça dépend de...
27:55Ça dépend de...
27:56On est dans les fameuses
27:58big files,
27:58on est autour de 15 000
27:59puis alors dès qu'on va
28:00sur le prime,
28:01le luxe,
28:01c'est 20, 25, 30, 40...
28:04C'est quoi le little five ?
28:07Pour Chevelle,
28:08l'unif en 50,
28:09c'est considérable.
28:12Ça y est,
28:12j'ai Jonathan,
28:13mon réalisateur,
28:13qui m'a fait part
28:14sur la musique,
28:15on n'a plus le droit de parler.
28:16C'est dommage,
28:16c'est dommage,
28:17on en répond...
28:17Mais continue à parler
28:18de la montagne,
28:19il me dit c'est vrai,
28:20c'est dommage.
28:22Merci à tous les deux,
28:23merci à Pierre Chevillard,
28:24le journaliste indépendant,
28:25merci à Virginie Grollo,
28:25la chef de rubrique
28:26IMO à Challenges.
28:28Merci d'avoir été avec nous
28:29pour cette première
28:30des experts de l'IMO
28:30du vendredi de 2026.
28:32Moi, je vous retrouve
28:33pour les experts de l'IMO
28:34version semaine
28:35dès lundi.
28:38Les experts de l'IMO
28:39sur BFM Business.
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