- il y a 6 semaines
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
00:08Et il est midi sur BFM Business, l'heure des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principaux titres de l'actualité et la colère agricole qui est toujours à la une.
00:15Emmanuel Macron qui réaffirme ce midi à Bruxelles l'opposition de la France à la signature du traité avec le Mercosur.
00:21Je veux dire à nos agriculteurs qui manifestent la clarté de la position de la France depuis le début sur le Mercosur.
00:26Nous considérons que le compte n'y est pas et que cet accord ne peut pas être signé.
00:31Voilà ce qu'il dit.
00:32La France tente de réunir une minorité de blocage en s'appuyant notamment sur la Pologne, l'Italie, l'Autriche ou encore la Hongrie.
00:38Objectif, empêcher la présidente de la Commission européenne qui se rend samedi au Brésil de signer l'accord de libre-échange.
00:44En France, le gouvernement se prépare déjà à une loi spéciale face au risque de rejet du budget de l'État.
00:50L'entourage de Sébastien Lecornu indique ce midi que le Premier ministre a demandé à ce que les équipes se tiennent prêtes à saisir le Conseil d'État sur cette loi spéciale en cas d'échec de la Commission mixte paritaire.
01:01La CMP réunissant députés et sénateurs est prévue demain autour du projet de loi de finances pour 2026.
01:07Enfin, en attendant, l'économie française semble bel et bien résister.
01:09L'INSEE indique que le climat des affaires s'est amélioré en décembre.
01:13Cet indice atteint son plus haut niveau depuis juin 2024 et s'approche de sa moyenne longue période.
01:18L'INSEE livrait également hier ses dernières prévisions de croissance.
01:22Il table sur 0,9% en 2025 et même 1% d'acquis de croissance pour l'été prochain.
01:28Allez, c'est l'heure des experts de Limo.
01:29Et les experts de Limo, c'est tous les jours sur BFM Business à l'heure de votre déjeuner et une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:46Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence à mi-professionnelle de ce secteur de l'immobilier au sens large.
01:52Très large aujourd'hui puisque vous allez voir, ce témoignage va nous parler fuite, panne de chaudière.
01:58Si on n'attendait pas d'être dans l'urgence pour entretenir nos logements, on verra ça dans quelques instants.
02:04Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:06Et c'est non sans une certaine émotion que je reçois notre duo de choc de la fiscalité.
02:10Et on a beaucoup de choses à se dire entre les différents projets de loi de finances, de finances de la sécurité sociale, les échéances de fin d'année.
02:17On va vous donner toutes les pistes pour ces prochains mois, voire ces prochains jours.
02:21On verra ça dans quelques instants.
02:22Mais d'abord, c'est l'heure du pro de Limo.
02:26Les experts de Limo, le pro de Limo.
02:29Et on est en ligne avec Alexander Gouchin.
02:32Je ne sais pas si je prononce bien votre nom, Alexander.
02:35C'est bon ?
02:35Oui, c'est parfait.
02:36Génial.
02:37D'habitude, j'anticipe et là, je ne l'ai pas fait.
02:39Et voilà, je me retrouve un peu gênée.
02:41Donc, Alexander, vous êtes le président et fondateur de mesdépanneurs.fr.
02:45Et votre message, c'est de dire
02:47« Anticipons avant de nous retrouver avec des fuites d'eau, des pannes de chaudières ».
02:52C'est à peu près ça, l'idée ?
02:54C'est exactement ça.
02:55C'est exactement ça.
02:56Parce qu'effectivement, de notre côté, on constate vraiment l'augmentation assez fulgurante
03:02des fuites incastrées, des pannes liées à la vitusité des chauffages, des chaudières.
03:09Et effectivement, on est à peu près sur plus de 20% d'intervention sur la recherche
03:14de fuites à 6 ans, notamment dans l'Amsin, surtout dans l'Ausmanien, à Paris.
03:19Mais vous arrivez à mesurer et à vous dire « En fait, ces cas-là, si on avait pris les
03:24devants, on n'en serait pas là ». En fait, comment vous arrivez à percevoir que c'était
03:28quelque chose qu'on aurait pu anticiper ou pas ?
03:30Parce qu'en fait, vous voyez, quand on parle de la recherche de fuites, on parle des fuites
03:35qui ne sont pas visibles.
03:36On ne parle pas des simples joints qui commencent à fatiguer, etc.
03:40On parle bien des fuites qui sont incastrées quelque part dans les murs, dans les coffrages,
03:44etc.
03:45Et à chaque fois, en fait, la raison, c'est parce que le réseau est vraiment vieillissant.
03:50Parfois, on est sur les canalisations d'origine qui n'étaient pas prévues pour durer 200 ans.
03:55Donc effectivement, on a besoin de remplacer ces installations-là.
04:02Et plus le temps passe, plus les fuites sont conséquentes et plus les dégâts sont importants.
04:05Mais alors justement, Alexandre, le coût de tout ça, parce qu'en fait, souvent,
04:10quand on ne fait pas les vérifications, le préventif, c'est aussi parce qu'on se dit
04:14« je ne vais pas encore devoir payer par prévention ».
04:16Attendons, on verra bien, quoi.
04:17Est-ce que véritablement, ça me coûterait moins cher de faire de la prévention
04:20plutôt que de faire de la réparation ou pas ?
04:24Tout dépend qui paie la douloureuse à la fin.
04:26Donc si vous comptez sur l'assurance, effectivement, qui va régler les dégâts,
04:31mais n'oubliez pas que c'est toujours vous qui payez la réparation,
04:34même si l'assurance couvre les dégâts que vous avez causés au tir,
04:38c'est toujours vous qui payez la réparation.
04:40Et oui, parfois, malheureusement, ça vous revient plus cher.
04:43Parce qu'effectivement, on peut réparer, on peut réparer encore une fois,
04:47mais on ne peut pas réparer à l'infini.
04:49Vous ne pouvez pas rouler dans une voiture qui a 100 ans, vous voyez ?
04:53Parce qu'une fois on répare dans un endroit, ça tombe en panne dans un autre.
04:58Non, et puis surtout, ce que vous disiez, c'est assez juste,
05:00parce que j'imagine que même les assurances, elles coûtent d'autant plus cher
05:03que ce type de sinistre se multiplie, en final.
05:06Exactement, et on voit, nous, on travaille beaucoup avec les assurances.
05:10Beaucoup d'assurances sont de plus en plus dans cette logique de prévention,
05:14de sensibiliser les usagers, les sociétaires,
05:18ou les assurés sur les modes de prévention.
05:21Parce qu'effectivement, à la fin, on voit que dans l'assurance d'habitation,
05:24les sinistres, le coût de sinistre explose.
05:26Et donc, effectivement, il vaut mieux payer la prévention au début
05:30qu'au payer après la douleur russe, parce que vous avez inondé cet étage.
05:34Merci pour ce témoignage, Alexander.
05:36Si vous ne l'avez pas fait, allez-y, faites vérifier que tout va bien
05:40avant que ce soit trop tard, surtout que les fêtes de fin d'année arrivent,
05:42ce serait quand même sacrément dommage d'avoir une fuite
05:44ou une panne de chaudière pour le réveillon de Noël.
05:47Merci beaucoup, Alexander Gouchine, président et fondateur de Medepanneur.fr.
05:51Allez, c'est l'heure du débat.
05:56Et à mes côtés, comme très souvent, j'allais dire presque trop souvent,
06:02mais il faut dire que la fiscalité, elle change tellement souvent
06:04que j'ai besoin de vos lumières, moi !
06:06Stéphane Descartes, Tiesse, des conseillers formation.
06:08Bonjour Stéphane.
06:09Bonjour Marie, bonjour à tous.
06:10Et Jean-Pascal Michaud, avocat fiscaliste chez LMD Avocats.
06:13Bonjour Jean-Pascal.
06:14Bonjour, bonjour à tous.
06:15Oui, je sais, on vous voit souvent, mais on a besoin de vous, messieurs,
06:19parce qu'il y a beaucoup de choses à dire.
06:20Alors, on ne va pas se mentir, il y a encore pas mal de sujets
06:23qui sont dans l'incertitude.
06:26Bon, on va venir, sur nos débats budgétaires,
06:28on va rentrer direct dedans.
06:29Sur une certitude, un des textes qui a quand même été voté,
06:32il faut le dire, c'est le projet de loi de finances pour la sécurité sociale.
06:35Sur le papier, on n'a pas l'impression comme ça,
06:37ça ne devrait pas concerner l'immobilier.
06:39Mais si, ça concerne aussi l'immobilier,
06:41via la hausse de la CSG.
06:44Alors, plus de peur que de mal, ou ça va piquer quand même, messieurs ?
06:48C'est quand même une augmentation, effectivement,
06:50pour les revenus en meublé.
06:53Parce que normalement, ils avaient exclu les revenus fonciers.
06:55Voilà, les revenus fonciers, donc location nue,
06:57ou locaux commerciaux, etc.
06:58Enfin, revenus fonciers, en général,
07:00donc on reste avec les prévéments sociaux à 17,2.
07:04Mais pour le meublé, un nouveau coût, effectivement,
07:06de poignard dans le dos du meublé, entre guillemets.
07:09Donc, pour le meublé, c'est une activité commerciale.
07:12Donc, là, les prévéments sociaux passent de 17,2 à 18,6.
07:17Donc, ce n'est pas vraiment une bonne nouvelle, effectivement.
07:20Donc, on verra, le parcours va être encore long.
07:23Non, pour le projet de loi de finances de la Sécu,
07:25a priori, c'est bon, ça, c'est plié, les gars !
07:27Non, alors, par contre, vous dites, pour les revenus,
07:31c'est commerciaux, mais en même temps,
07:33le statut du loueur meublé non professionnel,
07:35quelque part, il ne peut pas bénéficier ?
07:37Non, c'est du BIC, donc, effectivement...
07:40Jean-Pascal, il me regarde quand même,
07:41pour lui, ça se tente, ça se plaide.
07:44Non, vous avez une distinction,
07:46c'est-à-dire que le but, c'est de frapper
07:47le revenu du patrimoine,
07:49donc, ça va frapper les non-professionnels,
07:52ça ne va pas frapper les professionnels
07:54qui ne sont pas soumis au même régime
07:55de cotisation sociale.
07:57Mais une question qui se pose souvent,
07:59c'est est-ce qu'on passe en professionnel
08:00quand on est loin en meublé ?
08:02Et donc, l'arbitrage n'est pas toujours évident,
08:05et ça va être un arbitrage en faveur du professionnel.
08:07Donc, ça ouvre quand même la voie
08:09à certaines discussions,
08:10même si ce n'est bien sûr pas une bonne nouvelle
08:11pour les lois en meublé non professionnel.
08:12Mais ça fait votre boulot, vous, Jean-Pascal !
08:15Un peu.
08:17Bon, ça, c'est, entre guillemets,
08:19la seule chose dont on est certaine,
08:20fartin, plus ou moins,
08:22c'est ce projet de loi de finances
08:23de la sécurité sociale.
08:25On va se plonger dans le projet de loi de finances
08:26de l'État, qui, a priori, est mal barré,
08:28mais bon, on va quand même en parler,
08:30parce qu'il y a beaucoup de choses
08:31qui se sont jouées ces dernières semaines
08:33dans les discussions budgétaires.
08:34La première d'entre elles,
08:35quand on parle immobilier,
08:37c'est forcément le statut du bailleur.
08:40Alors, j'allais dire,
08:41le statut du bailleur privé,
08:42puisque c'était son nom,
08:43mais évidemment, là-dessus,
08:45Stéphane a toujours un joli mot,
08:46ce n'est pas, selon vous,
08:47le statut du bailleur privé,
08:48mais le statut du bailleur social.
08:51Oui, c'est ça, on attendait,
08:52avec beaucoup d'espoir,
08:53puisque, alors, je ne vais pas refaire
08:54tout le sketch,
08:55mais ça fait dix ans
08:56qu'on parle d'un statut,
08:58en quelque sorte,
08:59pour reconnaître le côté entrepreneur,
09:01le côté, effectivement,
09:04bailleur privé,
09:05qui doit apporter son lot
09:07de logements privés,
09:08parce que le logement social
09:09ne peut pas tout faire.
09:10Donc, on attendait depuis longtemps
09:11le statut du bailleur privé,
09:13et on a eu, effectivement,
09:14le statut du bailleur social,
09:16puisqu'effectivement,
09:17les plafonds de loyer,
09:18notamment, sont bas,
09:20sont très bas,
09:20ils sont beaucoup plus bas,
09:21notamment, qu'en Pinel.
09:23Donc, en fait,
09:24la proposition qui est faite,
09:25c'est vous acheter du neuf,
09:26ou de l'ancien rénové,
09:28donc à grands frais,
09:28donc globalement,
09:29vous achetez 30% de plus
09:31que le marché,
09:32et notamment,
09:33si vous êtes en loyer libre
09:35dans le neuf,
09:35vous dites,
09:36c'est du neuf,
09:36c'est bien,
09:37il y a du parking,
09:37il y a des extérieurs,
09:38donc vous pouvez louer
09:3910, 15, 20% de plus
09:40que le marché.
09:41Que de nuit !
09:42Là, on vous propose,
09:43alors que vous pourriez louer
09:44plus que le marché,
09:45on vous propose de louer
09:4630% moins cher
09:48que le marché.
09:49Donc, vous achetez...
09:50Ce n'est même pas
09:50les mêmes plafonds,
09:51c'est ce que vous disiez,
09:52ce n'est même pas
09:52les mêmes plafonds de loyer
09:53qui avaient sur feu
09:54le dispositif.
09:58moins 30%.
10:00Donc, là,
10:00il ne s'agit pas de...
10:01Il n'y a pas besoin
10:02d'un refaire polytechnique
10:03ou matsup
10:04pour se rendre compte
10:05qu'il n'y a pas de rendement.
10:07Le rendement brut
10:07est médiocre.
10:09Il est même moins que rien.
10:10Il est même,
10:10effectivement,
10:11moins que rien.
10:12Alors, la contrepartie,
10:14c'est qu'avec ce fameux statut,
10:16vous avez des amortissements
10:17qui vous permettent
10:17moins d'impôts,
10:19mais attention,
10:19qui vous permettent
10:20moins d'impôts
10:21si vous ne revendez jamais.
10:23Et sur les revenus fonciers
10:24uniquement,
10:24pas sur les revenus globaux.
10:25C'est-à-dire,
10:26vous ne pouvez pas...
10:27On ne peut pas reporter
10:28ces déficits
10:29comme on peut le faire
10:30en déficit foncier
10:30ou avec feu périssol.
10:32On ne peut pas reporter
10:33sur les autres revenus.
10:35Donc, ça ne sert
10:35qu'à absorber
10:36des futurs revenus fonciers.
10:37Mais encore une fois,
10:38ces économies d'impôts,
10:40elles vous sont accordées
10:41provisoirement.
10:42Parce que si vous revendez
10:44à 12 ans, à 15 ans,
10:45vous êtes rattrapé
10:46par la plus-value
10:47puisque les amortissements
10:49que vous avez obtenus,
10:53donc il faut les rembourser,
10:54les sortir de l'assiette
10:54du calcul de plus-value.
10:55Enfin bref.
10:56Donc, une rentabilité médiocre,
10:59des économies d'impôts
11:00qui vous sont prêtées
11:01et qu'il faut rendre
11:02si vous avez un problème
11:03en cours de route
11:04qu'il faut vendre,
11:05etc.
11:05Donc, aucun intérêt.
11:07Ça n'intéressera
11:07aucun bailleur privé.
11:09C'est un peu désespérant
11:11parce qu'effectivement,
11:12le marché est bloqué
11:13depuis des mois
11:14parce que les investisseurs
11:14attendent.
11:15Ils se disent,
11:16on leur promet
11:16mon zémerveille.
11:17Donc, ils attendent.
11:18Donc, aujourd'hui,
11:18le marché, il est collé.
11:20Il ne se passe rien.
11:20Tout le monde attend.
11:22On a ce truc-là
11:22qui n'a aucun intérêt.
11:23Top Invest a fait
11:24des simulations.
11:25On fait moins bien
11:26que le livret A.
11:27Ils ont quand même réussi
11:28la performance
11:29à faire en sorte
11:30qu'on fasse moins bien
11:31que du régime commun.
11:32Mais cette coquivie
11:34dont vous en parle
11:35aussi, Jean-Pascal,
11:36des gens qui se disaient
11:37tiens, je vais peut-être
11:38réinvestir avec ce statut.
11:40Alors, il y avait des gens
11:40qui étaient dans l'attente
11:41mais effectivement,
11:42personne ne va y aller.
11:43Personne ne va y aller.
11:45Comme je le dis souvent,
11:46on ne fait pas
11:47une mauvaise affaire
11:48pour des raisons fiscales.
11:49On ne va pas aller chercher
11:50un petit amortissement
11:51en soulouant un bien
11:53et en perdant de l'argent.
11:54Ça ne sert à rien.
11:55C'est dingue quand même
11:56qu'on en arrive là.
11:57Oui, c'est surtout...
11:58Il y a deux hypothèses.
11:59Soit les sénateurs,
12:00les députés
12:02ne savent pas compter,
12:03soit ils pensent
12:03que les Français
12:04ne savent pas compter.
12:04Ou alors peut-être les deux.
12:06Sans doute.
12:06Mais effectivement...
12:07Après, on rappelle
12:08que l'idée de base,
12:09elle était quand même meilleure.
12:10Qu'elle a été amendée,
12:11suramendée et sous-amendée.
12:13Oui, oui.
12:14Non, la première version
12:15qu'au son, etc.
12:17Le rapport qui avait été
12:18fait sur le sujet...
12:18C'était plutôt favorable.
12:20Mais il a tellement été
12:21taillé, retaillé.
12:23Et effectivement,
12:24aujourd'hui,
12:24ça n'a aucun intérêt.
12:25Mais ce qui est surtout
12:26effectivement très grave,
12:27c'est que le marché
12:28attendait un nouveau souffle
12:29avec ce statut.
12:30Et qu'il n'aura pas de suite.
12:31Et qu'il n'aura pas de suite.
12:33On continue d'éplucher
12:34ce petit budget de l'État,
12:35là, quand même,
12:36avec un impôt
12:36sur la fortune improductive.
12:38Alors, verra-t-il le jour ?
12:39C'est le sujet,
12:40parce qu'il a été ajouté,
12:41par ailleurs.
12:42Il n'était pas
12:42dans la version initiale
12:44telle que présentée
12:44par le gouvernement.
12:45Mais enfin,
12:46c'était peut-être
12:46la seule bonne nouvelle,
12:48et je mets d'énormes guillemets,
12:50concernant l'immobilier
12:52dans ce projet
12:53de loi de finances.
12:54Oui, c'était la seule
12:55bonne nouvelle,
12:56on peut le dire.
12:59Ce n'est pas terminé,
13:01on va voir.
13:02Mais effectivement,
13:03entre le rejet à l'Assemblée,
13:05le Sénat qui modifie le texte,
13:07qui modifie les plafonds,
13:09tout ça va revenir
13:09en commission paritaire.
13:11Je ne sais pas trop
13:12quoi vous en dire,
13:13si ce n'est qu'il est urgent
13:14d'attendre,
13:15mais j'ai bien peur
13:16qu'il ne se passe pas grand-chose.
13:17Si ce n'est cette idée
13:18de fond, quand même,
13:19qu'on arrête
13:20de mettre l'immobilier
13:21comme le seul investissement
13:25qu'on vient de sanctionner.
13:26Oui, c'est ça,
13:27c'est qu'on passerait quand même
13:28de cet IFI,
13:29cet impôt sur la fortune immobilière,
13:31à un nouvel IFI,
13:32impôt sur la fortune improductive,
13:33et qui en plus serait
13:34un peu plus favorable
13:35à l'immobilier
13:36puisqu'il y aurait
13:36un abattement
13:37d'un million d'euros.
13:38C'est ça de mémoire.
13:39Donc, il reste
13:41une idée de progrès.
13:42Maintenant,
13:43est-ce que ça va passer ?
13:44J'ai de plus en plus de doutes.
13:45On continue à y plucher.
13:46Oui, ce qui avait été
13:47effectivement voté
13:48par les sénateurs,
13:52c'est de sortir
13:52l'immobilier locatif
13:54en plus,
13:54avec un plafond plus haut,
13:56je crois,
13:56à 2,5 millions et quelques,
13:57et puis surtout,
13:58sortir l'immobilier locatif
13:59du calcul
14:00de ce nouvel impôt,
14:02ce qui ne serait
14:03que justice quand même,
14:04parce qu'on peut comprendre
14:05que sur un magnifique appartement
14:07ou une maison somptueuse
14:08ou une résidence secondaire,
14:10là aussi magnifique,
14:12on peut comprendre
14:13qu'il y a une taxe,
14:14mais sur un bien
14:15que vous louez,
14:16que vous offrez à l'allocation
14:17à des jeunes couples,
14:18à des étudiants,
14:19de vous pénaliser
14:21parce que vous offrez
14:21avec les problèmes
14:22de logement qu'on a,
14:24de vous pénaliser,
14:24de vous mettre
14:25en impôt supplémentaire
14:26une super taxe foncière
14:27parce que vous offrez
14:30un logement à l'allocation
14:31qui peut trouver ça juste
14:33alors que sur vos tiots
14:35ou sur, effectivement,
14:37vos portefeuilles boursiers
14:39de dizaines de millions d'euros,
14:40vous n'avez pas d'impôts
14:41et sur un bien
14:42que vous offrez
14:43à l'allocation à jeunes couples,
14:44vous avez un impôt.
14:45C'est incompréhensible
14:45et c'est parfaitement injuste.
14:46Vu qu'il a parlé des yachts,
14:48forcément,
14:49ça m'envoie sur la taxe
14:50sur les holdings
14:51parce que c'est vrai
14:51qu'il y avait un autre sujet
14:52aussi au sein
14:53de notre projet de loi de finances.
14:55Alors,
14:55la taxe sur les holdings,
14:57pas uniquement sur les yachts,
14:58bijoux et chevaux
14:58qui seraient détenus
14:59par les sociétés
15:00mais aussi sur les logements,
15:02résidences qui sont mis
15:03à disposition
15:04de la personne physique
15:04qui est rattachée
15:05à cette société en fait.
15:06Oui,
15:06alors là,
15:07la taxe sur les holdings,
15:08premier problème effectivement,
15:10c'est que pour le coup,
15:11c'est dans le projet initial
15:11du gouvernement.
15:12Oui,
15:12c'est que là,
15:13a priori,
15:13ça ne va pas disparaître.
15:14Si on a un 49,3 par exemple,
15:16ça y va.
15:18Et les seuils
15:19qui ont été placés,
15:205 millions d'euros,
15:21mais pas parce que
15:22vous détenez 5 millions d'euros,
15:23parce que vous avez des parts
15:24dans une société
15:25qui a un patrimoine
15:26de 5 millions d'euros.
15:27Donc,
15:27ça va très très vite.
15:27Si vous en avez 2%,
15:28vous êtes dedans.
15:30Ça ne représente rien.
15:31Et effectivement,
15:32l'immobilier est dedans.
15:34Et donc ça,
15:35c'est effectivement
15:35une taxation,
15:36notamment de biens immobiliers
15:37qui sont mis à disposition
15:38des associés.
15:39Donc là,
15:40oui,
15:40c'est une vraie atteinte
15:42à l'immobilier,
15:43alors que c'était censé
15:44s'attaquer aux super-riches
15:45qui ont plus de 100 millions d'euros.
15:46C'est pour ça que je notais
15:47les yots,
15:47les bijoux,
15:48les chevaux.
15:49Au départ,
15:50c'était parti quand même.
15:51Finalement,
15:52on va taxer des propriétaires moyens,
15:53avoir des petits propriétaires
15:54une fois de plus.
15:56Donc,
15:56c'est totalement le contraire
15:57de ce qui était prévu.
15:58Voilà.
15:59Je vous avais dit
15:59qu'il y allait avoir
15:59à boire et à manger
16:00dans les sujets
16:01qu'on allait aborder.
16:02À chaque fois,
16:03on va faire une mauvaise nouvelle,
16:04une moins mauvaise nouvelle.
16:05Vous avez dit,
16:06je n'ai pas dit de bonne nouvelle.
16:07La moins mauvaise nouvelle,
16:08les durées de détention,
16:09quand même.
16:10Bon,
16:10on a deux sujets
16:11sur résidence principale
16:12et autres,
16:14donc résidence secondaire
16:15ou investissement locatif.
16:16Ça peut bouger.
16:17Alors,
16:17ça s'est passé
16:18par voie d'amendement parlementaire,
16:20donc ça,
16:20ce n'est pas dit que ça reste,
16:21mais enfin,
16:21quand même.
16:22Donc,
16:22qu'est-ce qui se passe
16:23sur les résidences principales,
16:25peut-être l'année prochaine
16:26en termes de fiscalité
16:27sur la plus-value,
16:31il y aurait effectivement
16:32une éventualité
16:34de payer
16:34de la plus-value
16:36si on vend
16:36sa résidence principale
16:37avant 5 ans,
16:39mais c'est assorti,
16:40comme toujours,
16:40de tout un tas
16:41de cas de force majeure,
16:43donc divorce,
16:44mutation,
16:45perte d'emploi,
16:46etc.
16:47Donc,
16:47qui est-ce que ça va concerner ?
16:49Uniquement peut-être
16:50les gens qui faisaient
16:50les faux marchands de biens,
16:53entre guillemets,
16:53c'est-à-dire qui achetaient,
16:54qui rénovaient,
16:55qui faisaient semblant
16:56d'habiter dedans
16:56ou qui habitaient dedans
16:57quelques jours
16:58et qui se domiciliaient
16:59et puis ensuite vendaient
17:00avec une plus-value,
17:01vendaient avec une plus-value
17:03mais sans être taxés.
17:04Donc,
17:05qui est-ce que ça va concerner ?
17:07Non, mais c'est important
17:07de le dire, Stéphane,
17:08Jean-Pascal,
17:08je m'entends vers là
17:09parce qu'il y a eu quand même
17:09des gens qui ont dit
17:10« Oh mon Dieu, ça y est,
17:11ils s'attaquent à la fiscalité
17:12sur les plus-values,
17:12sur les résidences principales ».
17:13En réalité,
17:14ça va concerner
17:15deux pelés et trois tondus
17:16parce que typiquement,
17:17si vous vendez
17:18pour racheter
17:19une autre résidence principale,
17:20a priori,
17:20vous n'êtes même pas concerné.
17:21Mais est-ce qu'il y a
17:22vraiment beaucoup de gens,
17:23Jean-Pascal,
17:24qui font les faux marchands de biens ?
17:26Alors,
17:27moi,
17:27ce que je pourrais reprocher,
17:29c'est toujours pareil,
17:29on ouvre une brèche,
17:31on fait tomber un principe
17:32par résidence principale,
17:34maintenant,
17:34il faut l'occuper cinq ans
17:35et demain,
17:35on pourra encore
17:36durcir les conditions.
17:37C'est ce qui ne me plaît pas.
17:38C'est vrai qu'en l'état actuel du texte,
17:40les seules personnes
17:41qui vont être concernées,
17:42puisque même quand vous rachetez
17:43une nouvelle résidence principale,
17:44c'est bon.
17:44Donc,
17:45les seules personnes
17:45qui vont être concernées,
17:46ce sont des gens
17:47qui faisaient des coûts,
17:48qui achetaient un bien pourri,
17:50qui avaient un peu de goût
17:51et des moyens
17:52qui en faisaient quelque chose de top
17:53et qui le revendaient
17:54beaucoup plus cher,
17:54un ou deux ans plus tard,
17:55et ils pouvaient faire ce coup-là
17:56plusieurs fois à la suite
17:57et ça restait
17:58une des merveilleuses
17:59optimisations fiscales possibles
18:01en France.
18:01Vous en avez vu,
18:01Jean-Pascal ?
18:02Bien sûr,
18:02j'en ai vu,
18:02j'en ai vu faire des coûts magnifiques
18:03et même faire fortune comme ça
18:04en trois,
18:05quatre opérations immobilières
18:06sur quinze ans.
18:08Mais même ceux-là,
18:09j'ai envie de dire,
18:09la plupart du temps,
18:10ils gardaient le bien
18:11plusieurs années,
18:12au moins trois ou quatre ans
18:13et s'ils avaient dû le garder cinq,
18:14ils n'auraient pas changé grand-chose.
18:15Donc je pense que
18:16ce texte n'est pas forcément mauvais
18:19mais il n'est pas nécessaire.
18:20Il ne va pas changer grand-chose
18:21ni pour les uns
18:22ni pour les autres,
18:23à quelques exceptions près.
18:24Là, on est sur la résidence principale.
18:26En revanche,
18:27a priori,
18:27c'est bon à prendre pour les autres,
18:28c'est-à-dire résidence secondaire
18:30et investissement locatif.
18:31Là, on va réduire
18:32la durée de détention minimale
18:33pour être totalement exonéré
18:35d'impôts sur la plus-value.
18:36C'est à peu près ça l'idée ?
18:37Oui, non.
18:38Ah, non.
18:39Alors Jean-Pascal me dit que non.
18:40Alors, je vous avais dit
18:41que ce n'était pas des très bonnes nouvelles.
18:44Alors oui,
18:44ça va dans le bon sens.
18:45C'est une réduction de cinq ans
18:46de la durée de détention
18:47pour l'exonération d'impôts
18:48sur le revenu
18:49de 22 à 17 ans.
18:50D'accord.
18:5017 ans, ça reste long.
18:52Mais surtout,
18:52le problème,
18:53c'est que l'exonération
18:53de contribution sociale
18:54qui était de 30 ans,
18:55elle reste sur 30 ans.
18:56Ah oui,
18:57donc on n'est pas totalement.
18:58La durée pour être exonéré
18:59complètement ne change pas.
19:00C'est toujours 30 ans.
19:01Ils auraient pu au moins
19:02le faire en parallèle,
19:04passer de 22 à 17
19:05et de 30 à 25.
19:06Déjà,
19:07idéalement aligné,
19:08ça aurait été encore mieux.
19:09Mais voilà,
19:09ils n'ont pas pu faire
19:10quelque chose de simple.
19:11C'était déjà compliqué.
19:12Ils l'ont compliqué
19:12un petit peu plus.
19:14Mais oui,
19:14le mouvement va quand même
19:15dans le bon sens.
19:16Oui,
19:17alors et surtout,
19:18d'après ce que j'ai lu,
19:20mais je ne sais pas
19:20si tout a été retenu
19:21ou si tout va passer,
19:23il y aurait par contre,
19:24en échange de cette baisse
19:25donc à 17 ans,
19:27notamment pour le 19%,
19:28il y aurait une baisse
19:29du montant de l'impôt.
19:30C'est-à-dire,
19:31le 19% passerait à 9
19:34et les prélèvements sociaux
19:35passerait de 17 à 2 à 6.
19:37Ah ben c'est bien finalement.
19:38Mais bon,
19:39en revanche attention,
19:41il n'y aurait plus de décote.
19:42Il n'y aurait plus de décote
19:43pour année de détention.
19:45Il y aurait simplement
19:45un coefficient
19:46qui serait de l'inflation.
19:48Donc il peut potentiellement...
19:49C'est-à-dire complexe quand même.
19:50Pardon,
19:50mais vous m'avez perdu.
19:52Comme je le dis
19:53à mes élèves
19:53à longueur de journée,
19:54si ce n'est pas compliqué,
19:55ce n'est pas français.
19:56Oui,
19:56et puis c'est ça,
19:57voilà.
19:58En France,
19:59il faut que ce soit compliqué.
20:00C'est simple.
20:01Après,
20:01les gens comprennent
20:01et donc du coup...
20:03Ah mais moi,
20:04on parlait du statut
20:05du bailleur privé,
20:05je mets au défi
20:06chacun d'entre vous
20:07d'aller sur une chaîne
20:08de très grande écoute
20:09et d'essayer d'expliquer
20:10le système d'amortissement.
20:11Franchement,
20:12bienvenue.
20:13Mais c'est ça aussi le sujet.
20:14Comment finalement
20:14faire des économies
20:15pour proposer un dispositif
20:16qu'on ne comprend pas
20:17comme ça,
20:17dont personne ne se saisit.
20:19Et ça ne coûte rien à personne.
20:20Et on se demande parfois
20:21si on ne souhaite pas
20:22laisser les gens
20:23dans l'ignorance
20:23parce que du coup,
20:24dans l'ignorance,
20:24on ne fait rien.
20:25Donc on ne va pas chercher
20:26les avantages.
20:27Mais l'imbécile heureux,
20:28alors.
20:31Bon,
20:31puisqu'on parlait quand même...
20:32On n'en parlait pas du tout,
20:33mais j'ai quand même
20:34envie d'en parler.
20:35Donation quand même.
20:36Une bonne nouvelle.
20:37Là, pour le coup,
20:37vous n'allez pas me dire
20:38que ce n'est pas une bonne nouvelle
20:39pour ceux qui en ont
20:40les moyens, évidemment.
20:41Mais enfin,
20:42dans ce projet
20:43de loi de finances,
20:44on a aussi cette idée
20:45d'élargir à l'ancien
20:46la capacité des parents,
20:48grands-parents,
20:48machin,
20:49à faire une donation
20:50pour aider les enfants,
20:52petits-enfants,
20:52arrière-petits-enfants
20:53à acquérir
20:54leur premier logement.
20:55C'est quand même pas mal, non ?
20:56Oui.
20:57Alors pour le coup,
20:57ça c'est très bien.
20:58100 000 euros, c'est ça ?
20:59Oui, oui, c'est très bien.
21:00C'est très bien.
21:01Surtout que
21:02quand vous allez donner
21:03à vos enfants,
21:03à vos petits-enfants,
21:04c'est pour un premier achat.
21:06Donc, ils n'ont pas
21:07des moyens énormes.
21:08Et les obliger à aller
21:09dans le neuf,
21:10qui par définition
21:10est plus cher,
21:11c'était un petit peu
21:12quand même se moquer du monde.
21:13Donc, l'élargissement
21:14à l'ancien,
21:14il est de bon sens.
21:15Et c'est une bonne chose
21:16qu'il soit prévu.
21:17C'est très bien
21:18si c'était validé.
21:19C'est déjà ça.
21:20Avant que...
21:20Parce que Jean-Pascal
21:21a deux alertes
21:22à nous donner
21:28que vous vouliez donner
21:30quand même à ceux
21:30qui nous écoutaient
21:31qui nous regardent.
21:31Parce que là,
21:32effectivement, forcément,
21:32moi, je suis arrivée
21:33avec des mauvaises nouvelles,
21:34des moins mauvaises nouvelles
21:35et une moyenne bonne nouvelle.
21:37Est-ce que c'est encore
21:38le moment d'aller sur l'immobilier ?
21:39Clairement.
21:40Oui, à toute chose,
21:41malheur et bon.
21:42Effectivement,
21:43le marché de l'immobilier,
21:44il est reparti.
21:45Mais il est reparti
21:46pour les acheteurs
21:47de résidences principales.
21:48Il faut être clair.
21:49Donc, le marché,
21:50il est reparti
21:50à partir du grand T2,
21:51du T3, du T4
21:52et au-delà.
21:53Là, c'est reparti.
21:54On va faire plus de 900 000
21:55ventes dans l'année.
21:56C'est correct.
21:57En revanche,
21:58avec tout ce qu'on vient
21:59de se dire,
21:59avec les bonnes nouvelles
22:00qu'on attendait
22:01et qui n'arrivent pas.
22:02Les nouvelles sont mauvaises
22:03d'où qu'elles viennent,
22:04comme disait le chanteur
22:05Elveth Stéphane Deschères.
22:08Donc, cet ensemble
22:09de mauvaises nouvelles
22:10et de bonnes nouvelles
22:11qui n'arrivent pas
22:11fait que le marché
22:12d'investisseurs,
22:13il est collé.
22:13Aujourd'hui, le studio,
22:14le petit T2,
22:15l'immeuble de rapport,
22:17le marché est extrêmement difficile.
22:19Il est mou,
22:19c'est mou,
22:20c'est très mou.
22:20Donc, on va avoir
22:21des baisses de prix,
22:21donc il faut acheter.
22:22Spécialement,
22:22spécialement sur les biens
22:24avec défaut.
22:25Aujourd'hui,
22:25il y a du choix.
22:26Donc, le rez-de-chaussée
22:27est un peu sombre,
22:27le CIM sans ascenseur.
22:29Il n'y a pas de visite,
22:30il n'y a pas d'offres,
22:31le marché est collé.
22:31Et il y a une règle
22:32aussi en immobilier,
22:33c'est qu'il n'y a pas
22:34de mauvais prix,
22:35il n'y a pas de mauvais produit,
22:35il n'y a que des mauvais prix.
22:37Donc, les prix commencent
22:38à craquer sur les biens
22:39avec défaut,
22:40y compris dans les zones tendues
22:41parce qu'effectivement,
22:50d'aller notamment
22:52sur des biens avec défaut.
22:53Et aujourd'hui,
22:54un rez-de-chaussée,
22:55un CIM sans ascenseur,
22:55sur les zones tendues,
22:56vous le louez.
22:57Pareil, ça fait la queue
22:57dans la rue.
22:58Donc, il y a possibilité
22:59d'aller acheter
23:00sur des biens typés investisseurs,
23:02d'aller chercher
23:02du moins 20,
23:03moins 30%
23:04dès qu'un bien à défaut.
23:06Et donc là,
23:06vous retrouvez un peu
23:07de rentabilité
23:08parce que là, pour le coup,
23:09vous achetez beaucoup moins cher.
23:10Donc, c'est le temps
23:11des opportunistes.
23:12Moi, je le vois notamment
23:13parce que les professionnels
23:15reviennent.
23:16Les professionnels
23:16qui étaient plutôt en pause
23:18reviennent.
23:18Les particuliers
23:20qui sont un peu naïfs
23:20qui attendent toujours
23:21Monts et Merveilles
23:22ne sont pas là.
23:24Donc, pour les opportunistes,
23:26allez-y.
23:26Voilà, vous êtes là
23:27pour les conseiller,
23:27leur dire c'est peut-être
23:28le moment de revenir.
23:28Regardez, parce que notamment
23:29sur les biens avec défaut,
23:30là, il y a des coups à faire
23:31maintenant.
23:32Bon, ben voilà,
23:32on va déjeuner en paix
23:33avec Stéphane.
23:36Bon, je le disais,
23:36Jean-Pascal,
23:37deux petits conseils quand même.
23:38D'abord, sur les donations
23:39puisqu'on parlait
23:40des donations tout à l'heure.
23:42Attention,
23:42parce qu'il faudrait peut-être
23:43se manier
23:44avant la fin de l'année.
23:48système d'inscription
23:49par Internet
23:50qui pourrait faire
23:50que ce ne serait plus
23:51aux donateurs
23:52de payer les droits
23:54de donation
23:54mais aux donataires,
23:55c'est ça ?
23:56Oui, oui.
23:57Alors, c'est un peu compliqué
23:58mais si vous voulez,
23:59le principe,
24:00c'est que quand on fait
24:01un don manuel
24:01de somme d'argent
24:02pour aider quelqu'un
24:03à acheter un bien immobilier
24:04par exemple,
24:05en principe,
24:06on doit le déclarer
24:07à l'enregistrement.
24:08Ça se fait par un formulaire papier
24:10qu'on envoie
24:10au service d'enregistrement
24:12et l'administration fiscale
24:13va rendre
24:14la télédéclaration
24:15par Internet
24:16obligatoire
24:16à compter du 1er janvier.
24:17Bon, OK, admettons.
24:20Le problème,
24:21c'est que quand on donne
24:21de l'argent,
24:22on peut aussi donner
24:25par une tolérance administrative
24:27le montant
24:28des droits de donation.
24:29Il ne faut pas que ce soit
24:29celui qui reçoit
24:30payé en même temps.
24:31Exactement.
24:32Sauf que pour faire ça,
24:33il faut les payer
24:34ces fameux droits de donation.
24:35C'est-à-dire qu'il faut
24:35que le donateur
24:36fasse le paiement.
24:37Or, comme c'est celui
24:38qui reçoit
24:39qui doit faire
24:39la télédéclaration
24:40et donc payer,
24:42comment va-t-il faire
24:43ou comment va-t-on faire
24:44pour que le paiement
24:45soit concomitant
24:46à la déclaration
24:46alors qu'il n'est pas fait
24:47par celui qui déclare.
24:49J'ai peur qu'il y ait
24:49un petit problème technique.
24:51Or, comme cette exonération
24:52des droits de donation
24:54payés par le donateur,
24:55c'est une tolérance administrative,
24:57elle peut être prise
24:57du jour au lendemain.
24:58Donc, attention,
24:59si le conseil,
25:01on est le 18.
25:04Donc, si vous avez
25:04une donation
25:05qui est dans les tuyaux,
25:06pour Noël,
25:07avancez un peu.
25:08Ce n'est pas grave
25:09si vous donnez le cadeau
25:11avant Noël.
25:12Si c'est en janvier,
25:13ça ne posera peut-être
25:14pas de problème
25:14ou ça en posera peut-être.
25:15Voilà, c'est-on jamais,
25:17mais bon, voilà,
25:17vaut mieux se protéger
25:18tant qu'on peut.
25:20Dernier petit rappel,
25:22attention,
25:22délai de prescription
25:23sur les impôts locaux.
25:24Bien sûr, c'est le 31 décembre,
25:25les prescriptions tombent
25:26dans un sens
25:27comme dans l'autre.
25:28Ça veut dire que
25:28l'administration fiscale
25:29va vous envoyer
25:29des petits cadeaux de Noël.
25:31Puisque les inspecteurs
25:32des impôts partent en vacances
25:33demain soir,
25:34ça veut dire que ça part
25:35aujourd'hui,
25:35demain et lundi,
25:36il y a pas mal
25:37de redressements fiscaux
25:38qui vont partir.
25:39Surveillez vos boîtes aux lettres
25:40et soyez solides
25:42dans vos têtes.
25:42Et appelez Jean-Prescale.
25:44Et appelez vos conseils
25:45si les nouvelles
25:46sont mauvaises.
25:47Sont mauvaises,
25:47d'où qu'elles viennent.
25:48Voilà, d'où qu'elles viennent.
25:49Par ailleurs,
25:50c'est aussi
25:50les derniers moments
25:51pour contester vos impôts.
25:53Et 31 décembre,
25:54par exemple,
25:54pour les impôts locaux,
25:56la taxe foncière 2024
25:57sera prescrite
25:58dans 10 jours.
25:59Donc là aussi,
26:00si vous voulez contester,
26:01c'est maintenant.
26:02Réveillez-vous.
26:03Après, il sera trop tard.
26:04Il ne restera que vos yeux
26:05pour pleurer.
26:05Exactement.
26:06Réveillez-vous
26:06et après,
26:07réveillez.
26:08Donnez et appelez Jean-Prescale.
26:10Merci à tous les deux.
26:11Alors Stéphane,
26:12j'en profite.
26:13Stéphane Descartier,
26:13je vous remonte
26:14son manuel de survie
26:15dans la jungle immobilière.
26:16Ça aussi,
26:17ça peut se trouver
26:17sous le sapin.
26:18Oui,
26:18c'est un très bon cadeau de Noël.
26:19Voilà,
26:20très bon cadeau de Noël.
26:21En plus,
26:21des donations
26:22qu'on fait avant le 25.
26:24Vous m'avez vu venir.
26:26Merci.
26:26Donc Stéphane Descartier,
26:27SD Conseil et Formation
26:28et Jean-Pascal Michaud,
26:30l'avocat fiscaliste
26:30chez LMD Avocats.
26:31Merci d'avoir été avec nous.
26:33Évidemment,
26:34on vous retrouve très vite
26:35au mois de janvier
26:35parce que là,
26:37on l'espère,
26:38nous aurons peut-être
26:39pas un,
26:40mais deux budgets.
26:41Celui de l'État
26:42et de la Sécurité sociale
26:43et on pourra en parler.
26:44Merci à tous les deux
26:45d'avoir été avec nous.
26:45Merci de nous avoir suivis.
26:46Les experts de l'IMO
26:47reviennent demain
26:48sur BFM Business.
26:51Les experts de l'IMO
26:52sur BFM Business.
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