- il y a 19 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:07Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours sur BFM Business à l'heure de votre déjeuner.
00:11Mais avant cela, un rappel des principaux titres de l'actualité à l'heure du déjeuner.
00:15Donc il est midi et les députés qui examinent aujourd'hui les deux motions de censure déposées par la France Insoumise et le Rassemblement National.
00:21Les deux parties dénonçant l'accord de libre-échange que doit signer l'Union Européenne samedi avec les pays du Mercosur.
00:27Des motions qui ont peu de chances d'être adoptées, le parti socialiste et les LR ne souhaitant pas s'y associer.
00:33Dans ce contexte, la colère agricole, elle semble quelque peu s'apaiser après avoir passé la nuit devant l'Assemblée Nationale.
00:39Les tracteurs de la FNSEA ont finalement quitté Paris ce matin.
00:43Décision prise après un rendez-vous dans la nuit avec la ministre de l'Agriculture
00:46qui leur a promis des prêts de trésorerie et de restructuration pour les agriculteurs les plus endettés.
00:52Sébastien Lecornu leur a également annoncé une loi d'urgence agricole et ce, dès le mois de mars.
00:56Enfin, dans l'actualité des entreprises, notez la réaction de Free ce matin après sa condamnation pour manquement de sécurité
01:03après un vol massif de données de ses clients en 2024.
01:06Une décision d'une sévérité inédite dénonce Free qui annonce le dépôt prochain d'un recours devant le Conseil d'État.
01:12La CNIL a condamné l'entreprise à 42 millions d'euros d'amende.
01:16Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:17BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie Coeur d'Aurora.
01:26Et les experts de l'IMO, c'est donc tous les jours une demi-heure pour parler de notre immobilier,
01:32de nos logements à l'antenne de BFM Business.
01:34Une demi-heure où la plupart du temps, on laisse la place aux professionnels de l'immobilier,
01:39souvent en visio pour démarrer.
01:40Mais là, les pros de l'IMO, ils ne sont pas en visio, ils sont en plateau tous les trois.
01:44Pourquoi ? Parce qu'on va prendre le temps aujourd'hui de décrypter notre marché de l'immobilier existant.
01:50Comment ça va coter vente ? Comment ça ira demain ? Comment ça va coter taux ?
01:53Comment vont les primo-accédants ? Plutôt pas trop mal.
01:55Comment vont les investisseurs ? Pas très très bien.
01:58On va voir ça tout de suite.
02:03Et qu'est-ce que je suis bien entourée, je le disais, trois pros de l'IMO aujourd'hui.
02:09On a à mes côtés Brice Cardi pour le réseau, l'adresse.
02:13Bonjour Brice.
02:14Bonjour Marie.
02:14Éric Allouche pour le réseau.
02:16Éra, bonjour Éric.
02:17Bonjour Marie.
02:17Et Arthur Rollin pour Casabo.
02:19Bonjour Arthur.
02:20Bonjour Marie.
02:21Alors je vous ai fait venir tous les trois et on va passer vraiment cette demi-heure ensemble
02:24à essayer justement de décrypter ce marché.
02:27D'abord, ma première question parce qu'on a d'ores et déjà commencé à décortiquer le bilan de 2025.
02:32On arrive bon an mal an en fonction des réseaux et des chiffres autour de 940-945 000 ventes.
02:38Et je ne sens pas vraiment une forme d'enthousiasme général,
02:41mais plutôt une extrême prudence du côté de l'immobilier existant.
02:45Le 9, on peut le comprendre vu l'état du marché.
02:48Mais l'ancien, je me dis, punaise quand même, ça fait partie des très très bonnes années,
02:53très bon cru 2025, messieurs.
02:57Vous boudez un peu votre plaisir ?
02:58Non, on ne boude pas du tout.
03:00On ne boude pas ?
03:00On est content.
03:01Je dirais globalement, l'immobilier va mieux.
03:03Il y a plus de transactions.
03:05Donc premièrement, il faut se réjouir de cette situation.
03:07Chez nous, on fait plus de 15% d'augmentation par agence en termes de promesses de vente
03:12sur l'année 2025, donc c'est plutôt un bon résultat.
03:15Donc on est content de cette situation.
03:17Par contre, là où effectivement, c'est vrai qu'on est un peu frustré,
03:20parce qu'on voudrait que ça aille encore mieux.
03:22Et il ne faudrait pas grand-chose pour que ça aille mieux.
03:24Il faudrait juste qu'on soit pris au sérieux.
03:26Il faudrait juste que l'immobilier revienne au centre de l'attention de nos politiques.
03:30Parce que pour vous, le sujet est politique.
03:33Ce n'est pas un vrai sujet de marché, il est vraiment politique.
03:35Il faut créer les conditions pour que l'immobilier puisse se développer.
03:40Avec toutes les obligations qu'on a en termes de réglementation,
03:44l'absence de lisibilité aussi sur tout ce qui est performance énergétique,
03:48où effectivement on a la prime rénov' qui revient, la prime rénov' qui repart, etc.
03:52Tout ça, c'est extrêmement compliqué pour les gens.
03:55Et ça pénalise, ça freine l'immobilier.
03:57Avec toutes les restrictions qui existent aujourd'hui,
03:59il faudrait donner un peu plus aussi de pouvoir aux maires,
04:02aux collectivités locales, qui sont ceux qui savent,
04:05parce qu'ils sont confrontés à la réalité quotidienne,
04:07plutôt que d'avoir quelque chose d'en haut,
04:09qui descend comme effectivement, comment dirais-je, Jupiter,
04:13et qui se prononce sur ce qu'il faut faire et ce qu'il ne faut pas faire.
04:16Et là, il ne se passe rien.
04:17La responsabilité des maires est immense.
04:19Et puis on a les élections municipales qui approchent,
04:21donc ça tombe bien d'alerter nos élus locaux sur le sujet.
04:24Brice, vous aussi, pour vous, il y a un sujet politique
04:26qui couvre sous cette prudence, en fait,
04:28à afficher des principaux réseaux que vous représentez tous.
04:31– Non, je suis bien évidemment complètement en face avec Eric.
04:34Je dirais juste que c'est tout ce contexte un peu,
04:37effet yo-yo, va-et-vient, un coup on a, un coup on n'a pas, on ne sait pas.
04:40– L'instabilité, ouais.
04:41– Les effets d'annonce, taxons-cières,
04:42pour tout simplement revenir en arrière.
04:44Bref, je pense que c'est toutes ces raisons politiques
04:46qui viennent influencer, impacter le marché économique bancaire.
04:53Je suis désolé, mais là-dessus, je suis un peu en boucle,
04:54je suis un peu comme un hamster dans sa roue.
04:56– Non, mais en même temps, vous mettez le doigt sur…
04:57C'est le moteur de vos marchés.
04:59– Alors, le moteur, j'insiste quelques chiffres pour étayer mon propos.
05:01Sur un marché ultra dynamique, c'est plus de 8 ventes sur 10
05:06qui passent par la case bancaire.
05:07Actuellement, on est un peu en dessous de 7 ventes sur 10
05:12qui passent par la case bancaire.
05:13– Ça veut dire quoi ?
05:14Ça veut dire que ceux qui achètent aujourd'hui sont plus riches ?
05:17– Non.
05:17– S'il n'y en a que 7 sur 10, alors qu'avant c'était 8 sur 10
05:20qui prend un crédit, ça veut dire que ceux qui peuvent acheter aujourd'hui
05:22n'ont plus besoin de crédit ?
05:23– On peut rentrer dans le détail, là où vous avez raison,
05:26c'est qu'en effet, on a plus de secondos excédents.
05:28Donc, secondos excédents, je rappelle, c'est ceux qui sont acheteurs
05:31mais qui ont un bien à vendre et qui, de fait,
05:33peuvent éviter et font des paiements comptants.
05:35Bref, ce qui est assez, mais moi je trouve ça assez passionnant
05:38parce que nous, notre profession, c'est d'accompagner
05:40mais c'est aussi de s'adapter et d'accompagner
05:43et de trouver les bons arguments factuels, objectifs
05:46pour arriver à convaincre nos clients
05:49que c'est toujours le bon moment d'acheter.
05:51Des moments où vous amortissez.
05:52Là, je parle plutôt pour les primo-excédents.
05:54Pourquoi il y a un phénomène yo-yo ?
05:56Et là, le message, je profite de mon temps de parole,
05:59ce qui est pris n'est plus à prendre.
06:00Si on doit analyser l'année 2025, on constate quoi ?
06:03Qu'on a eu un premier trimestre, un premier croix de trimestre
06:05extrêmement bon, un peu de plus,
06:07en modérant l'idée qu'on le comparait
06:09avec la même période l'an dernier, 2024.
06:10Et des années.
06:11On peut même pas top.
06:12Très mauvaise.
06:14Et en fait, c'est quoi ?
06:15Et c'est vrai que ce que je raconte est extrêmement factuel.
06:18Les banques, en début d'année,
06:20toutes les banques doivent réaliser leurs objectifs.
06:23La bonne nouvelle, c'est que les banques,
06:24selon les sources dont on dispose,
06:26elles confirment que 2026 va être à peu près
06:28dans la même teneur que 2025.
06:29Mais ce qui s'est passé au dernier croix du Metz,
06:32c'est qu'on a fait l'effet yo-yo.
06:34Oui, c'est-à-dire que l'automne, début de l'hiver,
06:37pour l'instant, il n'était pas top.
06:38Un point essentiel pour comprendre ce que nous,
06:41on vit au quotidien, mais tant mieux,
06:42c'est notre métier.
06:430,5 de taux de plus ou de moins,
06:47il y a deux impacts.
06:49Si on parle du client,
06:50ça va être une quarantaine,
06:51une cinquantaine d'euros de plus par mois.
06:52Là-dessus, côté acquéreur, on sait faire.
06:54Sauf que, côté vendeur,
06:56ça peut être 15 à 20 000 euros de moins dans sa poche.
06:59Là, ça coince.
06:59Donc, ce que vous nous dites,
07:01c'est qu'en gros, le vendeur, du coup,
07:02il aurait tendance plutôt à se dire
07:04« j'ai envie de gagner plus,
07:06et donc je vais attendre,
07:07et donc il y aura moins d'offres. »
07:08C'est ça le sujet.
07:08Il faut arriver à suivre.
07:11Si vous lui dites avant l'été
07:12que clairement, on sent bien vos temps
07:14parce qu'il y a tant de personnes
07:14qui sont susceptibles de pouvoir l'acheter,
07:16mais qu'à la rentrée à l'automne,
07:18vous l'expliquez qu'on en a perdu la moitié,
07:20parce qu'ils n'ont plus la capacité de,
07:21juste pour aller au bout du propos,
07:23sur un prêt à 300 000 euros,
07:26la différence entre 0,5 de plus
07:28et 0,5 de moins de taux,
07:30c'est qu'il faut qu'une personne
07:31gagne 3 850 euros net par mois
07:33quand dans l'autre cas de figure,
07:34avant l'été, il fallait qu'elle gagne 3 500.
07:36Allez demander à votre employeur
07:37dans une période sans précédent,
07:39dans un contexte géopolitique,
07:41international, national, etc.,
07:42allez demander à votre patron
07:43de vous augmenter de 500 ou 600 euros brut.
07:46C'est ça.
07:47On croit que les acquéreurs boudent
07:48parce que finalement, ils sont anxiogènes
07:50et en effet, c'est important, le moral.
07:52Mais les Français se sont habitués.
07:53Ils se sont habitués à voir
07:54que c'est n'importe quoi
07:55au niveau local,
07:57au niveau national, etc.
08:00Véritablement,
08:00l'indicateur le plus important,
08:02c'est pour ça que nous,
08:02chez l'adresse,
08:03on a formé tous nos associés
08:05à être,
08:06je ne vais pas entrer dans le technique,
08:06mais IOBSP niveau 3,
08:08c'est-à-dire qu'on a tous
08:08la qualification chez l'adresse
08:10de pouvoir...
08:11Non mais non,
08:12IOBSP...
08:13Non mais IOBSP,
08:14pardon,
08:15c'est-à-dire
08:17la qualification de pouvoir
08:18réellement s'assurer
08:19de découvrir un client
08:20et de ne pas dépendre
08:21d'un banquier qui va...
08:22Alors, j'entends,
08:23j'entends effectivement
08:24cet appel, Brice,
08:25à dire, bon ben voilà,
08:26sans les banques,
08:27on n'est rien.
08:28Effectivement,
08:28le moindre soubresaut
08:29sur le taux,
08:30ça joue moins faim quand même.
08:31On a un retour
08:31de ces primes ou accédants
08:32parce que la réalité des faits,
08:34c'est certes,
08:34si on est re-rentré
08:35dans une phase
08:36de petite remontée des taux,
08:37elle reste très légère.
08:38Et justement,
08:39c'est cette baisse des taux
08:40qui a permis aussi,
08:41pas précédente,
08:42qui a permis aussi
08:43à tout un tas de primeaux
08:44de revenir, quoi.
08:45Et on le sait,
08:5050-52% des transactions
08:52qui ont été faites
08:53par des primeaux.
08:54Donc ça, c'est la bonne nouvelle.
08:55Il y a d'autres nouvelles
08:56à côté.
08:56En revanche,
08:57et tu l'as un petit peu évoqué,
08:59l'apport qu'amènent
09:01ces primeaux accédants
09:02est démesuré
09:03par rapport à ce qu'ils amenaient
09:04il y a 3-4 ans.
09:05Et donc, leur profil
09:06change également.
09:07Je pense que c'est
09:07l'étude CAFPI
09:08qui montrait qu'au Q4,
09:09c'était plus de 50 000 euros.
09:10Au Q4,
09:11au quatrième trimestre.
09:13On était sur un apport
09:15de plus de 50 000 euros.
09:16Et on comprend que,
09:17dans ce cas-là,
09:18ce n'est plus tout le monde
09:19qui est dans ça
09:21et qui peut...
09:21On est d'accord,
09:22mais il y a quand même eu,
09:22effectivement,
09:23cette année 2025
09:25qu'on vient de terminer,
09:26il y a quand même eu
09:27une relative baisse
09:28de l'apport quand même
09:29parce qu'on avait atteint
09:30des pics.
09:31Mais ça,
09:31on savait que c'était aussi
09:32que les banques
09:32ne voulaient pas prêter
09:33à ce moment-là.
09:33Quand les taux
09:34étaient très fortement remontés
09:35et que les exigences
09:36en termes d'apport
09:37avaient atteint
09:37des niveaux stratosphériques,
09:39c'était leur manière de dire
09:39là, ce n'est pas le moment.
09:41Là, en revanche,
09:42comme elles sont revenues
09:43sur le crédit,
09:43on a quand même eu
09:44des apports
09:44qui ont quand même
09:45un tout petit peu baissé,
09:46il faut le reconnaître,
09:47des taux qui sont redevenus
09:48largement acceptables
09:50historiquement,
09:51d'où le retour
09:52de ces primes en accédant.
09:52Il y a quand même
09:53un contexte marché aujourd'hui
09:54qui est bien meilleur
09:55qu'il ne l'était
09:55il y a deux ans.
09:56Oui, puis il y a eu le PTZ
09:57qui a été remis
09:58en avril.
10:00Donc tout ça,
10:00ça a été positif.
10:01Ça, c'est une bonne mesure.
10:02Donc on voit
10:02quand il y a des mesures
10:03qui sont prises
10:04et ce n'est pas des mesures
10:05où il s'agissait
10:05de dépenser
10:06un pognon de dingue,
10:08c'est des mesures
10:08qui permettent d'investir.
10:10Entre Jupiter
10:10et le pognon de dingue,
10:12Eric, il a quand même
10:12choisi sa cible.
10:14Il faut bien comprendre
10:15que l'immobilier,
10:16c'est de l'investissement.
10:17C'est-à-dire que
10:18quand on incite
10:19les gens à investir
10:20dans l'immobilier,
10:21ce n'est pas de l'argent
10:21qui est perdu.
10:22Non, bien sûr.
10:22C'est de l'argent
10:23qui est gagné.
10:23Et ça, c'est quelque chose
10:24qu'il faut vraiment intégrer
10:25parce qu'on est dans
10:27un contexte budgétaire tendu,
10:28chose que tout le monde sait
10:29puisque ça, on le sait
10:30tous les jours,
10:35demain, on sera encore plus
10:37dans la difficulté.
10:37Alors, on va parler
10:38de l'investissement locatif
10:39mais d'abord d'un mot quand même
10:40parce qu'on l'a dit effectivement.
10:41Retour des primes en accédant,
10:42marché meilleur en 2025
10:43qu'il ne l'a été avant.
10:45Enfin, les années précédentes.
10:46Il y a eu quand même
10:47un vrai truc,
10:48c'est qu'avec des taux
10:49plus acceptables,
10:50un retour des acheteurs,
10:52après la correction des prix,
10:53il ne vlati pas que les prix
10:54reviennent un petit peu
10:55à la hausse quand même.
10:56Est-ce que ça, c'est l'autre...
10:58On a parlé beaucoup
10:59de la stratégie bancaire, etc.
11:00Mais est-ce que l'autre
11:00gros warning
11:01pour ce marché
11:03de l'immobilier existant
11:04au-delà des conditions
11:05d'octroi de crédit,
11:06ce n'est pas les prix là
11:07aujourd'hui, Arthur ?
11:08Je pense que c'est aussi pour ça
11:09qu'on n'est pas 100% optimiste
11:10et qu'on regarde 2026
11:12en faisant un petit peu attention.
11:13C'est parce qu'on l'a annoncé déjà
11:15et je pense que ça vient
11:16de passer à l'écran,
11:16les taux réaugmentent
11:18depuis le quatrième trimestre,
11:19le Q4.
11:21Et les prix, en revanche,
11:22ont aussi repris
11:24une trajectoire vers le haut.
11:26Donc, tout ça mis tout à bout
11:27avec un petit peu d'instabilité.
11:29On regarde 2026
11:30en se disant...
11:32Prudence, oui.
11:32Alors, attention,
11:33les prix, rappelez-vous,
11:34moi, chaque fois que vous voulez
11:35m'amener sur les prix,
11:36je demande de combien de temps
11:38je vais disposer
11:38pour vraiment
11:39ne pas faire d'amalgame.
11:40Moins que ce que vous espérez,
11:41Brice.
11:42Mais si vous le comparez
11:43une fois de plus
11:44sur le trimestre glissant,
11:45trimestre d'avant
11:45ou l'année d'avant
11:46qui est une année pas bonne,
11:48vous pouvez dire que les prix
11:49sur certains endroits,
11:50sur certains types de biens,
11:51augmentent.
11:52Très franchement,
11:53je vous le dis,
11:54je me répète,
11:56mais dans l'effet yo-yo
11:57des taux,
11:58vous avez,
11:58on l'a eu sur le dernier
11:59quadrimestre,
12:00des prix qui sont repartis
12:01à la baisse.
12:02C'est vrai que c'est très compliqué
12:02et qu'il faut qu'on soit
12:03extrêmement prudent
12:04dans nos prises de parole.
12:04On est d'accord,
12:05mais il y a quand même
12:06une réalité.
12:06Éric, quand même,
12:07quand je regarde,
12:08même malgré la correction
12:09qu'on a eue,
12:11je rends hommage
12:11à l'un des grands absents,
12:12des grands réseaux.
12:13Alors, on n'a pas Orpi
12:14ni Centuri,
12:14mais je crois que c'est Centuri
12:15qui disait il y a quelques jours,
12:16attention,
12:17parce que quand on regarde
12:18les prix par rapport
12:19à 2019,
12:20qui est considéré
12:21comme la dernière année
12:22normale, entre guillemets,
12:23avant le Covid,
12:24les prix sont orientés
12:25à la hausse
12:26entre aujourd'hui et 2019.
12:28Il n'y a pas la baisse
12:29de 2023-2024,
12:31elle n'existe pas en réalité.
12:33Il y a un effet mécanique
12:34entre l'augmentation
12:36du volume de transactions
12:37et les prix.
12:38Si on a plus de ventes,
12:40les prix montent.
12:40Et ça, pour moi,
12:41ce n'est pas vraiment un souci.
12:43Le problème aujourd'hui
12:43qu'on a,
12:44c'est qu'on n'a pas
12:45assez de logements.
12:46C'est ça le problème.
12:46Parce que si on augmente
12:47le volume de logements,
12:49forcément,
12:49les prix vont baisser.
12:50Aujourd'hui,
12:50il y a énormément de gens
12:51qui ne peuvent pas acheter
12:52du neuf,
12:53soit parce que le programme
12:54a été gelé,
12:54voire arrêté,
12:55puisqu'il faut quand même
12:56voir que près de 50%
12:57ou même plus,
12:58dans certains endroits,
12:59des promoteurs
13:00ont laissé de côté
13:01leur programme.
13:01Donc ça a baissé énormément.
13:03Tout ça,
13:03ça se casse la figure.
13:04Donc qu'est-ce que font les gens ?
13:05Ils se rabattent vers l'ancien,
13:07tout simplement.
13:07Donc ça augmente l'ancien.
13:08C'est une reprise en trompe-leuille
13:09quelque part.
13:10C'est ça que vous nous dites ?
13:10Oui, c'est une reprise en trompe-leuille.
13:12Oui, parce que le logement,
13:13c'est quelque chose de global.
13:15Ça ne concerne pas
13:15uniquement l'ancien,
13:16ça ne concerne pas
13:17uniquement un secteur,
13:18c'est quelque chose de global
13:19qui doit être appréhendé
13:20de manière évidemment globale
13:22avec tous les acteurs.
13:23Il faut se préoccuper aujourd'hui
13:24du logement réellement,
13:26que ce soit le logement
13:27d'investissement locatif
13:28que les primes ou accédants,
13:30parce que les primes ou accédants,
13:31ils ne sont pas au niveau que,
13:32enfin chez nous en tout cas,
13:33au niveau que vous indiquez,
13:34même si effectivement
13:35il y en a plus,
13:36on est plus vers 35-36%
13:38que 50% chez les primes ou accédants,
13:40en tout cas chez nous,
13:41il y a moins de primes ou accédants
13:42qu'il y a eu,
13:42même s'il y en a beaucoup plus
13:44qu'il y en a eu
13:44il y a quelques temps
13:46grâce au PTZ,
13:47mais c'est toutes ces choses-là
13:48sur lesquelles il faut travailler
13:49et il faut augmenter
13:50le volume de biens disponibles.
13:52Il y a aussi le problème
13:53du diagnostic
13:53de performance énergétique
13:54où vous avez 870 000 ventes
13:57qui sortent
13:58parce qu'elles sont effégées,
13:59alors subitement,
13:59on a réalisé
14:00qu'on pouvait modifier
14:01le coefficient de conversion
14:03de l'électricité
14:04pour arriver...
14:04Moi je trouve que c'est une bonne nouvelle.
14:05Mais ça, on ne va pas s'en plaindre.
14:06Non, mais c'est une bonne nouvelle.
14:07Éric, on ne va pas s'en plaindre
14:08à avoir des investisseurs.
14:09On est ravis de tout ça,
14:10mais vous voyez,
14:11on voit bien que
14:12la mise en place
14:14de mesures incitatives
14:16et de réflexions
14:17pour avoir une cohérence
14:19de tout ça
14:20rend les choses
14:21de manière beaucoup plus simple
14:22et nous amène
14:23dans la bonne direction.
14:24Donc c'est ça qu'il faut faire.
14:25Justement, on va parler
14:26à la fois effectivement
14:27réno et investissement
14:28parce que les deux
14:29sont intrinsèquement liés.
14:30On le disait clairement
14:31là depuis le début
14:32on y va, on y va, on y va.
14:34Ok Primo, ok Secondo
14:36un petit peu.
14:37Par contre,
14:37investisseurs locatifiants
14:38n'en a pas
14:39ou alors très peu.
14:40C'est quand même
14:41ce qui manque.
14:42C'est l'un des piliers
14:43de vos marchés quand même
14:44qui n'est pas là,
14:45qui n'est plus là
14:46dans le neuf évidemment
14:46mais qui n'est toujours
14:47pas là non plus
14:48dans l'ancien.
14:48Là, il y a une explication
14:50qui est simple.
14:51Il y a une instabilité
14:52sans précédent.
14:53Il y a deux types
14:53d'investisseurs.
14:54La bonne nouvelle,
14:55c'est que le peu
14:56d'investisseurs qu'on a
14:57aujourd'hui sont jeunes.
14:58Alors je n'ai rien
14:58contre les anciens.
14:59Pourquoi ?
14:59Parce qu'ils sont naïfs ?
15:00Non, ils ne sont pas naïfs
15:01et ça c'est plutôt rassurant
15:03mais ils se sont pris conscience
15:04que demain ne sera pas
15:05forcément mieux qu'aujourd'hui
15:06et qu'il vaut mieux un tien
15:07que deux tu l'auras.
15:08Et la valeur refuge
15:09des immobiliers,
15:09ça c'est extrêmement rassurant.
15:10Avec, petite anecdote
15:12qu'on a su relever
15:13auprès du réseau d'adresse,
15:14c'est que compte tenu
15:15de ce qu'on a vécu
15:16avec le confinement,
15:16on a deux types
15:17qui sont assez intéressants.
15:18Alors pour ceux
15:18qui n'ont pas la référence
15:19que j'appelle les tanguistes.
15:21Mais tout le monde
15:21a la référence à chaque fois
15:22que vous pouvez passer
15:23pour une vieille d'avisie.
15:24Ceux qui sont encore
15:25chez leurs parents
15:25parce qu'aujourd'hui
15:26on fait plus d'études
15:27et on prend son premier job
15:29plutôt à 25-27 ans
15:30alors qu'il y a quelques années
15:31on le prenait plus jeune.
15:32Bref, des personnes
15:32qui sont tellement bien
15:33chez leurs parents
15:34qu'ils y restent
15:34mais pour autant
15:35qu'ils se disent
15:35il faut que je prévoie
15:36le coup d'après,
15:37je vais investir dans un bien
15:39et puis ce bien
15:39s'il faudra,
15:40je le revendrai,
15:40ça me fera mon apport
15:41pour pouvoir acquérir
15:42ma résidence principale.
15:43Premier profil.
15:45Le second,
15:45encore plus intéressant,
15:46les nomades
15:47qui ont été
15:48beaucoup plus nombreux
15:49post-confinement
15:50avec le télétravail
15:50qui est devenu
15:51une manière un peu générale
15:52dans toutes les entreprises
15:53et qui vous disent
15:55aujourd'hui j'habite à Nice
15:56est-ce que demain
15:57je serai à Paris
15:58ou après demain à Lyon
15:58je ne sais pas
15:59et généralement
16:00eux investissent
16:01généralement
16:02dans des communes
16:03où soit ils ont un pote
16:04qui l'a fait avant
16:04et ils suivent le conseil
16:05de l'ami
16:06soit généralement la famille
16:07pour des raisons de proximité
16:08pour les travaux
16:09les états des lieux
16:10etc.
16:10le suivi, l'accompagnement.
16:12Bref, ça c'est très rassurant
16:13pour revenir sur ceux
16:14qui ne sont aux abonnés absents
16:16mais mettez-le à leur place.
16:18Alors les bailleurs
16:18aguerris
16:19qui sont passés par la case
16:20aujourd'hui je vous le dis
16:21ils sont dégoûtés.
16:22C'est-à-dire contre le DPE
16:23déjà qu'on avait du mal
16:23parfois à les convaincre
16:24et pas parce qu'ils ne voulaient pas le faire
16:25parce qu'ils ne pouvaient pas le faire financièrement
16:27on avait déjà du mal
16:28à obtenir de leur part
16:29de faire un coup de blanc
16:30entre deux locataires
16:30un coup de peinture
16:32mais là imaginez
16:32le parcours du combattant
16:33pour les travaux
16:34C'est grave quand même
16:35ce que vous nous dites
16:35parce que déjà
16:36ils n'imitaient pas du leur aussi
16:38Non, non, non
16:39c'est pas qu'ils me demandent
16:40c'était pas évident
16:41vous ne croyez pas Marie ?
16:42Marie ne croyez pas
16:49au bout d'un an
16:49et qu'il est fumeur
16:50on n'est pas en train de détendre
16:51Ces investisseurs
16:53ils sont abusés d'absence
16:54pourquoi ?
16:55Mais personne ne sait
16:57de quoi sera fait demain
16:58alors quand je dis demain
16:59jusqu'à 2027
17:00on ne sait pas
17:01et soyons clairs
17:02au-delà de l'attrait
17:03sur du long terme
17:04pour les jeunes
17:04où on sait très clairement
17:06que sur une détention
17:07moyenne de 10-12 ans
17:08on est sûr de ne pas perdre
17:10mais la fiscalité
17:11c'est le nerf de la guerre
17:11quand vous voyez
17:12le coup de rabot
17:13qui a été fait
17:14sur la partie meublée
17:15mais c'est du grand foutage
17:17de n'importe quoi
17:17vous avez
17:18que les gens changent
17:19les règles
17:20pour ce qu'il y a devant
17:20moi je n'ai pas de problème
17:21les règles
17:22vous les acceptez
17:23vous les respectez
17:24mais expliquer à des personnes
17:25qui ont investi
17:26il y a 10-15 ans
17:27avec un modèle
17:28avec des abattements
17:29et leur dire
17:29finalement on revient dessus
17:31alors bon
17:31en fait le vrai sujet
17:33Arthur on en parlait
17:34hors antenne d'ailleurs
17:35parce qu'on se fait interpeller
17:36à chaque fois dans les couloirs
17:37du groupe
17:38sur des sujets immobiliers
17:39par tout un tas de personnalités
17:41du groupe d'ailleurs
17:41sur ces sujets là
17:42sur le LMNP
17:44donc c'est le loueur meublé
17:45non professionnel
17:46effectivement il y a eu
17:47et ce qui est
17:47le plus en plus dit partout
17:49c'est la réintégration
17:51de l'amortissement
17:52dans le calcul de la plus-value
17:53c'est ça qui pique un peu
17:54mais effectivement
17:54ça fait partie des sujets
17:55qui selon vous
17:56effrayent aujourd'hui
17:57ceux qui pourraient entrer
17:59sur ce marché de l'investissement
18:00et même s'il peut y avoir
18:01une logique
18:02à cette réflexion
18:03ce qui prône finalement
18:05c'est ce manque de lisibilité
18:06c'est le fait que
18:07d'une année sur l'autre
18:08en fait je vais peut-être
18:09être mangé différemment
18:11et ça pour un investisseur
18:12c'est pas rassurant
18:13c'est-à-dire
18:13c'est pas le fond de la décision
18:15c'est la modification tout le temps
18:16la modification qui fait mal
18:18et dont on rediscute
18:19et on rediscute
18:19du statut du bailleur privé
18:21et ça change de nouveau
18:22et c'est raboté
18:23c'est ça qui est compliqué
18:24et c'est pour ça
18:25que les gens n'arrivent pas
18:26à se projeter
18:26surtout sur de l'investissement immobilier
18:28sur lequel on a quand même
18:28une vision
18:30qui est plutôt
18:30moyen long terme
18:31et ça rend
18:33vous en avez plus
18:34non plus vous
18:34non c'est hyper compliqué
18:37en revanche
18:37même observation
18:38ce qui est intéressant
18:38c'est qu'on a des primo-accédants
18:41qui n'achètent pas
18:41leur résidence principale
18:42mais qui vont décider plutôt
18:44de faire un investissement
18:45notamment lorsqu'ils vivent
18:46dans des grandes villes
18:47plutôt que d'acheter quelque chose
18:48parce qu'ils ne peuvent pas
18:49en fait
18:49ils ne peuvent pas acheter
18:51ils vont préférer
18:53rester locataires
18:53et puis acheter
18:54dans des villes secondaires
18:56pour faire de l'investissement
18:57c'est hyper intéressant
18:58Eric vous aussi
18:58vous les avez
18:59quand vous avez
19:00un investisseur
19:01l'investisseur de l'année
19:02il est jeune
19:03c'est ça
19:03c'est compliqué
19:04pour un investisseur
19:05parce qu'effectivement
19:06il n'y a pas de lisibilité
19:07et quand on investit
19:08on n'investit pas pour deux ans
19:09on sait que l'immobilier
19:10c'est du temps long
19:10donc il faut qu'il y ait une vision
19:12il faudrait qu'il y ait un plan
19:12d'immobilier
19:13un plan pour l'immobilier
19:14qui soit défini
19:15qui soit arrêté
19:16peut-être avec une mesure fiscale
19:18qui est gravée dans le mar
19:19pendant quelques temps
19:20un petit peu comme on avait
19:21avec les anciennes mesures
19:22le pinel etc
19:23d'ailleurs il y a un rapport
19:24je cite toujours
19:25c'est le rapport d'Aubes-Cosson
19:26qui devait donner lieu
19:28à ce fameux
19:28qui devait donner lieu
19:29et tout le monde était d'accord
19:30parce que les constats étaient là
19:32c'était des constats objectifs
19:33de la situation
19:34et au-delà
19:35des clivages politiques
19:36ce qui nous intéresse
19:37c'est la situation
19:38ce qui devrait intéresser
19:39ce qui j'espère
19:40intéresse
19:41tous les politiciens
19:42c'est de loger les gens
19:43parce que c'est ça
19:44la vraie question
19:45c'est de loger les gens
19:46et si on n'augmente pas
19:47le volume
19:47de biens immobiliers disponibles
19:49on va effectivement
19:50dans le mur
19:51à terme
19:52il y a une étude de l'INSEE
19:53que je cite très souvent
19:54qui date de 2024
19:55qui montrait
19:56qu'il y a une augmentation
19:57des foyers
19:58parce qu'il va y avoir
19:59compte tenu
20:00des effets
20:01de la natalité
20:02etc
20:03des foyers monoparentaux
20:04il y a un besoin
20:05entre 2 et 6 millions
20:06de plus de logements
20:07à l'horizon 2016
20:07oui c'est ça
20:08mais c'est très bien
20:09de la rappeler
20:09c'est très bien
20:11de le rappeler
20:11parce que quand vous écoutez
20:12certains
20:12ils vous disent
20:13oui mais justement
20:13comme on fait moins d'enfants
20:14on a peut-être besoin
20:15de moins de logements
20:15mais en réalité
20:16la composition familiale
20:17on va regarder le marché
20:17de la location
20:18et je pense que les conclusions
20:19vont être bien différentes
20:19donc il faut vraiment réfléchir
20:22et je regrette
20:22qu'il n'y ait pas
20:23une espèce de grande réunion
20:25qui aboutit évidemment
20:26à quelque chose
20:27sur ce sujet là
20:28avec tous les professionnels
20:29tous les gens qui sont
20:30confrontés au terrain
20:31au quotidien
20:32les syndicats
20:33peut-être les réseaux
20:34peut-être d'autres
20:35pourquoi pas
20:36de manière à sortir
20:37quelque chose
20:38puisqu'on a tous le même intérêt
20:39et le premier rôle du politique
20:41c'est de loger les gens
20:42un des premiers rôles du politique
20:43c'est de donner aux gens
20:44la possibilité de se loger
20:45Messieurs
20:45en attendant d'avoir
20:46ce statut du bailleur privé
20:47ou une espèce d'épiphanie
20:49du côté
20:50c'est le moment en plus
20:51du côté des politiques
20:53qu'est-ce qu'on peut dire
20:55à ceux qui avaient envie
20:56d'investir
20:57compte tenu de l'état actuel
20:58politico-budgétaire
21:00du marché
21:01qu'est-ce que vous conseilleriez
21:03pour quelqu'un
21:04qui souhaite investir aujourd'hui
21:05vers où
21:06quelle typologie
21:07quel
21:08est-ce que je vais faire
21:09quel statut
21:10est-ce que je vais faire
21:10en meublé en nu
21:11est-ce que vous auriez
21:12deux trois petits conseils
21:13à donner à ceux
21:13qui ne sont pas encore
21:14complètement dégoûtés
21:15déjà pour résumer
21:16la différence au-delà
21:17de rentrer dans la fiscalité
21:17alors tout à l'heure
21:18on parlait justement de
21:19pardon
21:19c'est dommage
21:20qu'est-ce que dommage
21:21au-delà de rentrer
21:22dans la fiscalité
21:23c'est dommage
21:23de ne pas rentrer
21:24dans la fiscalité
21:24non mais pour la fiscalité
21:26va à la brise
21:26moi ce qui me gêne
21:31c'est le côté rétroactif
21:32où finalement
21:32on viendrait corriger
21:33quelque chose
21:33autant sur les règles
21:36non mais je reviens vite
21:37là-dessus
21:37moi je suis pour
21:38je ne sais pas si
21:38c'est partagé
21:39par mes homologues
21:41mais je suis pour
21:42un alignement
21:43je pense que
21:44ce qui a déréglé
21:44le marché
21:45c'est justement
21:46l'attractivité
21:48de l'allocation
21:48escalée de courte durée
21:50ou meublée
21:51et la différence
21:51avec l'allocation
21:53nue, vide
21:54je suis pour un alignement
21:56parce qu'on parle
21:57de crise de l'immobilier
21:58mais c'est vraiment
21:58une crise de logement
21:59aujourd'hui
22:00des logements
22:00pour des types familiaux
22:02il n'y en a pratiquement plus
22:03on parlait de natalité
22:05c'est le vrai problème
22:06vous avez vu
22:06qu'on est revenu
22:07sur l'année
22:07excusez-moi de vous dire
22:0844
22:09où il y a plus
22:09de décès
22:10que de natalité
22:11et clairement
22:12ce qui m'inquiète davantage
22:14c'est qu'on a multiplié
22:14par 3
22:15le fait d'avoir des jeunes
22:17entre 20 et 35 ans
22:18qui ne souhaitent pas d'enfants
22:19par 3
22:20une fois de plus
22:20si vous ne vous projetez pas
22:22facilement
22:23sur la capacité
22:24à pouvoir vous dire
22:26une chambre pour mon enfant
22:27vous ne risquez pas
22:27d'avoir une idée d'enfer
22:28oui et on sait
22:28que ce sujet de la natalité
22:29est lié aussi
22:30à l'accès au logement
22:31de tout un chacun
22:31mais au-delà de ça
22:32juste le bon conseil
22:33parce qu'il nous reste
22:34vraiment plus de temps
22:34le bon conseil
22:35déjà première chose
22:36se projeter
22:36moi je l'ai toujours fait
22:37à l'idée perso
22:37quand j'investis plus jeune
22:38comme si c'était pour soi
22:40la meilleure façon
22:41d'avoir des locataires
22:41en gros si j'ai envie
22:42d'y vivre
22:42c'est que c'est bon plan
22:43exactement
22:43la deuxième chose
22:44pour faire très court
22:45mémotechnique
22:46la différence entre
22:47l'allocation
22:48meublée
22:49courte durée
22:50ou pas
22:51est nue
22:51c'est en effet
22:53la possibilité
22:54avec un peu de cupidité
22:55d'avoir plus de rentabilité
22:56de gains
22:56mais avec
22:57les problèmes qui vont avec
22:58il y a toujours
22:59une contrepartie
23:00les problèmes c'est quoi
23:01plus de turnover
23:01donc plus de chance
23:03d'avoir un locataire
23:03qui va soit pas payer
23:04soit dégrader le logement
23:06ça veut dire plus de
23:06de travaux à faire
23:08entre deux
23:08et quoi qu'il arrive
23:09une dégradation
23:09soit vous avez du temps
23:11mais ça veut dire
23:12on dépend de vos revenus
23:13de votre travail
23:14pour vous occuper
23:15à titre personnel
23:15soit vous allez passer
23:16par différents systèmes
23:17pour le faire
23:18on va déléguer la justice
23:18entre 10 et 30%
23:19du loyer
23:20voilà
23:20soit aller sur quelque chose
23:22de stable
23:23de pérenne
23:24et là c'est l'allocation nue
23:26ça c'est juste par rapport
23:26au type de modèle
23:27ce qu'on peut dire
23:28dans tous les cas
23:29c'est qu'un problème
23:29que n'aura pas l'investisseur
23:31c'est la vacance locative
23:32ah bah en l'état
23:33oui mais ça dépend
23:33moi je dirais
23:35il faut regarder le marché
23:37il faut regarder
23:38où effectivement
23:39il y a de la demande
23:39c'est le premier point
23:41et après effectivement
23:42il faut regarder
23:43ce qui est demandé le plus
23:44il faut prendre
23:45l'Aix-en-Provence
23:45par exemple
23:46on sait que le logement
23:47le logement étudiant
23:48est très demandé
23:48donc après il faut regarder
23:50la qualité
23:50la typologie du bien
23:51qui va intéresser
23:53exactement
23:53là où il y a eu le marché
23:54après il faut regarder
23:55la qualité du bien
23:56et c'est pas forcément
23:57une bonne idée
23:58de ne pas investir
23:59dans un bien
24:00qui n'est pas de très bonne qualité
24:01si jamais il y a des possibilités
24:02derrière
24:03de faire de la réno
24:04de faire de la réno
24:04et que le prix est en conséquence
24:06c'est pour ça qu'il faut vraiment
24:07faire appel à un professionnel
24:08qui lui connaît tout ça
24:09il peut aider effectivement
24:11les gens
24:11à avoir la bonne option
24:13en fonction de leur budget
24:14donc moi si demain
24:15vous venez me voir
24:16et vous me dites
24:16voilà j'ai tel budget
24:17pour faire l'investissement locatif
24:18je vais vous trouver le produit
24:19et je vais vous expliquer
24:21pourquoi il faut aller dans le bien
24:21je vais prendre le contre-pied
24:22de ce que vous dites Eric
24:23je ne sais pas si ça va inspirer Arthur
24:24justement on nous a tellement bassiné
24:27ces dernières dizaines d'années
24:28avec le logement étudiant
24:29le petit logement machin etc
24:30moi à titre personnel
24:32ce que je cherche
24:33en tant que locataire toujours
24:34c'est des appartements familiaux
24:36ben voilà
24:37j'ai plus 20 ans
24:37et il n'y en a pas
24:39il n'y en a pas
24:39il n'y en a pas
24:40parce qu'on a orienté
24:41tous ces investisseurs
24:42donc est-ce que le bon plan
24:43c'est pas finalement
24:44alors évidemment
24:44si on a les moyens
24:45mais c'est pas d'investir
24:47justement dans des appartements
24:48familiaux nus
24:49est-ce que c'est pas ça le sujet
24:51si peut-être
24:52de toute façon ce qu'on voit
24:53c'est qu'aujourd'hui
24:54la durée moyenne des baux
24:55elle augmente drastiquement
24:57que les gens ne veulent plus
24:58sortir de leur appartement
24:59parce qu'ils ont peur
25:00de ne pas trouver le prochain
25:01ça c'est un impact
25:02de façon générale
25:03sur la mobilité
25:04et d'un point de vue
25:05même économique
25:06le fait que les gens
25:07bougent moins
25:08dans les boîtes
25:09donc oui
25:12mais franchement
25:13aujourd'hui
25:13que ce soit de l'étudiant
25:14du familial
25:16la demande
25:17elle est énormissime
25:18mais l'investisseur
25:19il recherche une rentabilité
25:20oui mais bien sûr
25:21il pense qu'il aura moins
25:22sur du grand logement
25:23mais quand même
25:23ça ne le rapporte pas
25:24il va moins y aller
25:25surtout
25:26s'il y a un plafonnement
25:27comme à Paris
25:28ah non mais l'on ne sait pas
25:30une minute de la fin
25:30sur le plafonnement
25:31c'est pas possible
25:32c'est tout cet ensemble
25:33de choses
25:34qui font fuir les investisseurs
25:36ne serait-ce que psychologiquement
25:37il faut effectivement
25:39inciter les gens
25:39moi je crois vraiment
25:40à l'incitation
25:41et je préfère ce terme
25:42au fait de soutenir
25:45ou de payer
25:45parce que c'est pas ça
25:47il s'agit d'inciter
25:48c'est un investissement
25:48l'immobilier
25:49moi j'aimerais bien
25:50rebondir sur votre conseil
25:51parce que ça me donne
25:52presque envie
25:52de vous embaucher
25:54très franchement
25:54le conseil que vous donnez
25:55sur les appartements familiaux
25:56c'est une très très bonne idée
25:58on recrute à l'adresse
25:59ou pas ?
26:00oui
26:00en rajoutant une chose
26:02Marie en plus
26:03c'est que dans la culture
26:04française
26:05autant on est venu
26:07doucement mais sûrement
26:07à la colocation
26:08pour la partie étudiante
26:10mais on n'a pas encore
26:11l'habitude qu'on
26:12le côté un peu anglo-saxon
26:15outre-Atlantique
26:16vous avez des personnes
26:17qui sont en coloc
26:17jusqu'à 40 ans
26:18tant qu'ils ne le trouvent pas
26:19t'en trouvent pas
26:20parce que là
26:21parce qu'ils ont des enfants
26:22c'est compliqué la coloc
26:27bon il nous reste une minute
26:28à vous partager à trois
26:29du coup vous avez
26:31à peu de choses prêtes
26:32allez 20 secondes chacun
26:33c'est ça
26:33si mes calculs sont bons
26:34pour me donner
26:352-3 noms de villes
26:36qui selon vous
26:36ce sont des bons plans
26:37en termes de rendement
26:38c'est-à-dire avec des prix
26:39qui ne sont pas
26:40ceux de Paris par exemple
26:41et en même temps
26:42des loyers
26:44qui sont relativement élevés
26:44pour faire des bons plans
26:45en investissement
26:46allez 2-3 villes chacun
26:47Arthur
26:47moi ma martingale
26:48c'est Annemasse
26:49Annemasse
26:50je n'en dirai pas plus
26:50c'est d'accord
26:51ça m'appartient
26:52non c'est frontière suisse
26:54il se présente
26:55exactement
26:56mais il y a des choses
26:58intéressantes
26:58avec des frontaliers
26:59qui travaillent en Suisse
27:00et puis qui vivent
27:01côté français
27:01Annemasse
27:02pour Arthur et Eric
27:04moi je dirais
27:05Bordeaux
27:05Toulouse
27:06parce qu'effectivement
27:07c'est une ville
27:09qui monte
27:10après il faut vraiment
27:11regarder le type de produit
27:12parce qu'il n'y a pas
27:12uniquement l'endroit
27:13il y a le type de produit
27:14il y a le coût
27:15donc tout ça
27:15c'est un ensemble de choses
27:16oui bien sûr
27:17mais c'est des villes
27:18deux villes
27:18qui voilà
27:19à priori oui
27:20parce que tout simplement
27:21il y a un bassin d'emploi
27:22il y a du monde
27:23il y a des possibilités
27:25il y a encore du foncier
27:26autour
27:27donc tout ça
27:28c'est des choses
27:29qui sont porteuses
27:29Annemasse
27:30Toulouse
27:30Bordeaux
27:31Brice
27:31on termine
27:31Angers
27:32Angers
27:33ça fait combien d'années
27:35qu'on se connait ?
27:36parce que ça fait partie
27:37des villes
27:37préférées des français
27:38du français
27:39Brice
27:40je vais pas me faire de copain
27:43par rapport à tous mes associés
27:44dans le réseau d'adresse
27:45mais Angers
27:45et la périphérie
27:46Angers
27:46et la périphérie
27:47Angers
27:48Juste une dernière chose Marie
27:49de tout à l'heure
27:50on parlait de conseils
27:51pour les investisseurs
27:51je vous lance une chose
27:53et une piste
27:53et je serai ravi
27:54d'être invité
27:55pour en parler plus longuement
27:56méfiance
27:57sur une bombe à retardement
27:58c'est la rénovation
27:59dans les copropriétés
28:00Ok
28:00on en parle
28:01avec grand plaisir
28:02mais on en parle souvent
28:02de la rénovation
28:03c'est vrai que ça faisait
28:04un petit moment
28:04qu'on n'avait pas parlé
28:04des copros
28:05merci à tous les trois
28:06merci à Brice Cardi
28:07pour le réseau d'adresse
28:07merci à Eric Allouche
28:09pour le réseau
28:09et merci à Arthur Rollin
28:11pour Casavo
28:11merci d'avoir été
28:12avec nous
28:13dans les experts de l'IMO
28:14pour décrypter
28:15ce marché de l'immobilier existant
28:16les experts de l'IMO
28:17qui reviennent
28:18demain sur BFM Business
28:19les experts de l'IMO
28:22sur BFM Business
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