00:03A l'heure où la Tech-US remporte tous les suffrages pour l'investissement, c'est vraiment l'alpha et
00:10l'omagaie des investisseurs,
00:11il est important de regarder d'autres opportunités, peut-être du côté de l'immobilier, en tout cas de diversifier
00:16son patrimoine.
00:18Et ça tombe bien, on a un expert en plateau avec nous, Gérald Proutot. Bonjour.
00:21Bonjour Fabrice.
00:22Gérald, vous êtes directeur général délégué en charge du développement de Pierre Premier Gestion,
00:27qui propose notamment des SCPI, Société Civile de Placement Immobilier.
00:31Je le disais, c'est vrai qu'on a l'impression qu'aujourd'hui, hors les placements financiers, point de
00:37salut,
00:37et pourtant c'est toujours bien de diversifier son patrimoine.
00:40Oui, effectivement Fabrice, l'immobilier doit faire partie des briques du patrimoine d'un investisseur.
00:46Donc on parlera évidemment de l'immobilier de jouissance, résidentiel bien entendu, éventuellement de résidence secondaire.
00:53Et puis, comment effectivement développer de l'immobilier d'investissement, soit en direct, soit à travers des véhicules d'investissement
01:00immobilier.
01:01Donc tu as cité l'ASCPI, parmi ces véhicules d'investissement.
01:05Alors on pense souvent à l'ASCPI parce que c'est le véhicule d'investissement grand public, que tout le
01:10monde connaît aujourd'hui,
01:11et qui va permettre effectivement aux investisseurs de se constituer un patrimoine,
01:15pour répondre à différentes problématiques patrimoniales,
01:19et au premier rang desquels, très souvent, les préparations de la retraite.
01:22Oui, et pourtant, alors sans parler de SCPI bashing, qu'on a connu il y a quelques années,
01:27c'est vrai qu'il y a une certaine peut-être timidité à aller sur ces produits pour certains,
01:33parce qu'on entend beaucoup SCPI égale bureau.
01:36Le bureau, on ne sait pas tellement en forme.
01:38Le télétravail, les grosses chaleurs, on en parle, ça c'est peut-être plus épisodique.
01:43Mais surtout, le bureau aurait moins d'avenir.
01:45Qu'est-ce que vous répondez à ça, quand on investit justement sur l'immobilier d'entreprise et de bureau
01:49?
01:49Alors, plusieurs choses dans ce que tu viens de dire.
01:53D'abord, le véhicule d'investissement, et ensuite, la stratégie d'investissement et le sous-jacent.
01:58En fait, on travaille chez Pierre Première Gestion avec différents véhicules d'investissement.
02:03Donc, il y a une structuration juridique et fiscale qu'on essaye d'optimiser au mieux de la stratégie d
02:08'investissement.
02:08Oui.
02:09Et ensuite, effectivement, la stratégie d'investissement.
02:11Alors, la stratégie d'investissement, pendant de nombreuses années, en fait, les acteurs ont privilégié la classe d'actifs bureau,
02:17qui est une classe d'actifs très profonde, en fait, en France, mais également en Europe.
02:21Et puis, on a connu ces épisodes, en fait, je dirais, avec différents chocs, la crise sanitaire, la hausse des
02:27taux d'investissement,
02:29et qui ont conduit, effectivement, parallèlement à ça, la naissance de nouveaux acteurs qui sont venus, eux, disrupter un petit
02:35peu le marché,
02:36notamment en faisant de l'investissement européen.
02:38Donc, aujourd'hui, le bureau reste toujours une classe d'actifs que nous regardons.
02:41Nous le regardons en France.
02:43Nous le regardons également en Europe.
02:46Et pourquoi, en fait ? Parce que, sur ces sous-jacents-là, vous avez différents acteurs, aussi, qui sont contraints
02:52de vendre des actifs,
02:53soit pour organiser la liquidité de leurs propres investisseurs, soit également pour rembourser,
02:59on en parle peu en ce moment, mais pour rembourser des dettes bancaires,
03:03pour certaines qui n'ont pas été renouvelées ces dernières années, donc qui ont été prorogées par les banques,
03:07et aujourd'hui, ils doivent déboucler ces investissements,
03:10donc ça se trouve soit dans des fonds, soit dans des véhicules monoactifs, je dirais,
03:16et donc ça crée des opportunités sur le marché français et européen.
03:20Donc, opportunités sur le bureau, pour des raisons, effectivement, spécifiques, notamment de débouclage.
03:25On parle aussi d'opportunités en Europe, avec une fiscalité qui est différente de la fiscalité française.
03:31Expliquez-nous.
03:31Alors, il y a effectivement, déjà un certain nombre d'années, des acteurs français, en fait, sont partis à la
03:38conquête de l'Europe,
03:39et alors, d'abord, en fait, parce qu'il y avait des vraies opportunités d'investissement immobilier,
03:45on en parle peu, mais par exemple, là-bas, on peut investir, par exemple, en Allemagne, dans d'autres pays,
03:50avec des contrats locatifs, des baux commerciaux, sur des durées beaucoup plus longues qu'en France,
03:54c'est un des intérêts, et puis, effectivement, grâce au jeu des conventions fiscales,
03:59et donc d'une non-double imposition d'un investisseur,
04:03eh bien, on va pouvoir avoir un gain fiscal final pour le porteur de part assez significatif.
04:09Donc, entre opportunités et, je dirais, optimisation fiscale, ça redonne de l'intérêt.
04:16D'ailleurs, on le voit aujourd'hui, l'ensemble des capitaux, ou la très grande majorité des capitaux
04:20qui sont collectés en France, sont investis dans les principales économies européennes,
04:26ou européennes, d'ailleurs, parce qu'il ne faut pas oublier le dynamisme du marché au UK.
04:30Oui, effectivement. On rentre un petit peu plus dans la technique, pour ceux qui souhaiteraient passer à l'action.
04:34On peut acheter des SCPI de plusieurs manières, soit au comptant, soit même à crédit.
04:40Là aussi, ça peut être intéressant pour diversifier et se constituer petit à petit un patrimoine.
04:44Oui, alors, le comptant en crédit, on sait tous qu'aujourd'hui, pour s'enrichir et se constituer un patrimoine,
04:51surtout quand on a finalement que ses revenus et pas forcément un capital initial au départ,
04:55eh bien, l'investissement avec l'effet de levier de la dette sur des horizons relativement long terme
04:59vont permettre aux investisseurs, avec les loyers encaissés, les revenus encaissés par les SCPI,
05:05de rembourser les échéances de prêts et se constituer un premier patrimoine.
05:09Donc, c'est effectivement très attractif. Et en plus, dans ce cadre-là, contrairement à de l'investissement réalisé en
05:15direct,
05:15vous n'avez finalement pas les soucis de gestion. Donc, c'est une voie qui reste à privilégier.
05:22Les banques nous suivent, là, si on est un investisseur, on peut aller voir sa banque et dire,
05:26ben voilà, moi j'ai, par exemple, n'importe quoi, 50 000 euros de côté et je peux investir avec
05:3150 000 euros apportés par la banque également ?
05:33Alors, vous avez effectivement deux solutions, soit de se rendre vers sa banque et de financer ses propres parts
05:38de SCPI. Certains établissements bancaires le font. Ou alors, effectivement, de passer par des solutions dédiées.
05:44Donc, vous avez un certain nombre d'opérateurs du marché, dont le groupe auquel aujourd'hui appartient,
05:49qui le proposent pour leurs clients et donc qui proposent des solutions packagées.
05:54Donc, de choisir différents types de SCPI, parce qu'on n'est souvent pas monoproduits,
06:00on le diversifie, là, également, sur plusieurs produits d'investissement.
06:03Sur vos produits maison.
06:04Exactement. Et de pouvoir l'associer, le coupler à de la dette bancaire.
06:08Oui. Autre technique, pour ceux qui pensent déjà à la transmission,
06:11on peut travailler sur le démembrement de propriétés, puisque, ben voilà, on a des parts de SCPI,
06:16on peut déjà les transmettre en démembrement.
06:19Oui, alors, effectivement, il y a plusieurs solutions à l'origine, au moment de la souscription.
06:24Alors, il y a d'abord, ce que j'ai envie de dire, l'indivision familiale, au sein d'une
06:28cellule familiale.
06:29Alors, très souvent, le schéma, au moment de la souscription, on va retrouver des parents qui peuvent être des parents
06:35du fruitier,
06:35et puis des enfants nus propriétaires.
06:37On peut aussi démembrer au cours de la vie du produit, mais on peut aussi retrouver dans des schémas
06:44qui vont là plutôt concerner des chefs d'entreprise, où c'est l'usufruit temporaire qui va être acheté par
06:51la société,
06:51avec un certain nombre d'avantages, notamment l'amortissement de l'usufruit temporaire.
06:56Et le chef d'entreprise va souscrire les parts, lui, va souscrire à nus propriétés des parts.
07:02Ou alors, on a aussi des schémas beaucoup plus classiques,
07:04où on va avoir deux investisseurs totalement distincts,
07:08un du fruitier et un du propriétaire,
07:10qui vont finalement se retrouver pour acheter ses parts en démembrement.
07:15D'accord, et là, il faut mieux passer, peut-être passer à son gestionnaire de patrimoine,
07:19si on en a un.
07:20Alors, bien entendu, le conseil reste toujours le même,
07:23et privilégier, c'est de privilégier une dimension conseil,
07:26puisque pour un objectif global de diversification de patrimoine,
07:31et donc, effectivement, les conseillers aussi, aujourd'hui,
07:33savent très bien guider leurs clients dans ces démarches-là.
07:36Oui, Gérald Proto, une dernière question, là, je reviens sur le marché immobilier dans son ensemble.
07:40On clôt, voilà, fin juin, un premier semestre, on va dire agité,
07:44tant sur le point géopolitique qu'interne,
07:47puisqu'il y a évidemment des répercussions de ce conflit au Moyen-Orient.
07:52Comment vous voyez l'état du marché ?
07:53Parce qu'on a vu les taux qui montent, il y a eu certaines inquiétudes,
07:56les gens, peut-être, voilà, on n'a jamais autant épargné en même temps,
07:59ce qui peut être bien, mais ce qui peut être aussi problématique,
08:02on n'a pas de visibilité.
08:04Comment vous voyez la suite de l'année ?
08:06Alors, en fait, aujourd'hui, effectivement, ce que vous avez décrit,
08:08c'est traduit dans les chiffres,
08:09parce que les volumes d'investissement, notamment en France,
08:11se sont littéralement effondrés.
08:13Pour autant, il y a des classes d'actifs qui continuent d'avoir le vent en poupe,
08:16on peut parler de l'hôtellerie, il n'y a jamais eu autant de demandes
08:19sur l'hôtellerie Murefond.
08:21Les actifs de commerce continuent de bien fonctionner également en France,
08:24d'apporter de la résilience.
08:26Donc, il y a une vraie dynamique, en fait, dans les classes d'actifs.
08:28Et puis, pour les investisseurs, la réalité, c'est que
08:30je ne saurais trop les encourager que de se tourner vers leur conseil,
08:33parce qu'il y a de réelles opportunités, aujourd'hui,
08:36pour se positionner sur ces actifs-là,
08:39et donc de rentrer dans des fonds d'investissement,
08:41des CPI ou d'autres typologies de véhicules,
08:44pour pouvoir entrer dans les meilleures conditions de marché.
08:46– Eh bien voilà, en tout cas, on peut et on doit diversifier,
08:49notamment avec l'immobilier, c'est la clé aussi d'un portefeuille équilibré,
08:53notamment, pourquoi pas, avec ces SCPI au comptant
08:55ou à crédit, avec des techniques patrimoniales.
08:58Merci, Gérard Poteau, je rappelle que vous êtes
09:00directeur général délégué en charge du développement
09:03de Pierre 1er Gestion.
09:04À bientôt sur Smart Patrimoine.
09:05– Merci. – Cette édition se termine, merci de l'avoir suivie.
09:08On se retrouve très prochainement
09:10pour un nouveau numéro de Smart Patrimoine.
09:13À très bientôt.
09:13– Sous-titrage Société Radio-Canada –
09:18– Sous-titrage Société Radio-Canada
09:26– Sous-titrage FR 2021
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