00:03Et nous commençons tout de suite avec patrimoine thématique, un patrimoine thématique où nous
00:07avons le plaisir d'accueillir sur le plateau Benjamin Lebeau. Bonjour Benjamin. Bonjour Nicolas.
00:11Merci d'être avec nous, vous êtes directeur général d'Aldéren. On va commencer tout de
00:15suite avec une première question sur une thématique d'investissement immobilière,
00:19une thématique d'investissement en SCPI, la logistique. La logistique, ça fait plusieurs
00:23années qu'on en parle depuis la sortie de la crise Covid. C'est une thématique d'investissement
00:30qui a été beaucoup mise en avant, qui était très porteuse, notamment en matière d'investissement
00:35à SCPI. Est-ce qu'en début 2026, c'est une thématique qui est toujours intéressante selon vous ?
00:42Oui, c'est une thématique dont on parle depuis très longtemps, même bien avant le Covid. En réalité,
00:46ce sont même les investisseurs professionnels qui se sont très tôt intéressés à cette classe
00:51d'actifs. Mais effectivement, c'était assez nouveau pour les SCPI de se lancer sur cette
00:59typologie. C'est le Covid, vous avez raison de le rappeler, qui a un peu mis en lumière vis-à
01:06-vis
01:06du grand public toute l'utilité et l'importance de cette classe d'actifs. En lien avec l'explosion
01:11du e-commerce qu'on a tous constaté à ce moment-là. En lien avec surtout l'utilisation contrainte et
01:17forcée du e-commerce, qui a fait que chacun a pu se rendre compte à quel point c'était utile
01:24d'avoir ces immeubles qui permettent de faire fonctionner la chaîne logistique. Ça a mis en
01:30lumière cette classe d'actifs, son importance stratégique pour le fonctionnement d'une économie.
01:39Et effectivement, un véhicule qu'on avait créé sur cette thématique en 2019 a vu sa collecte
01:46exploser chez Alderan, exploser au sortir du Covid. Puisque effectivement, le grand public s'est rendu
01:53compte aussi à travers cet événement un peu malheureux que c'était une classe d'actifs qui avait
01:59tout son intérêt en matière d'investissement. Alors justement, quand on voit la collecte exploser
02:03juste après le Covid, six ans après, est-ce que ça reste une thématique porteuse et intéressante
02:08pour les investisseurs ?
02:09Ça reste une thématique très intéressante parce que c'est une classe d'actifs qui a démontré
02:15d'une certaine façon sa résilience. Là où, comparativement aussi à d'autres classes d'actifs,
02:22il y a pu y avoir quelques soubresauts, notamment sur l'utilisation, l'usage qui en est fait.
02:27Et quand on investit en SCPI, c'est pour percevoir un flux locatif. Et c'est là que la résilience
02:35de la classe d'actifs logistiques se met en œuvre. C'est que le besoin en surface logistique,
02:40il est en réalité porté par des macro-tendances qui sont fortes, par l'essor du commerce,
02:46par la réindustrialisation, par le développement par exemple aussi de la reverse logistique.
02:51C'est toute la logistique qui se met en œuvre quand vous renvoyez des colis. Et donc,
02:56tout ça, ça crée un besoin et une pression croissante sur ces surfaces de stockage,
03:00ces bâtiments logistiques. Donc, une demande locative qui est forte.
03:04D'accord.
03:04Et donc, du flux locatif qui est plutôt très positif.
03:10Ce n'est pas vrai sur tous les marchés en tout temps. Et donc, c'est là qu'il faut
03:14aussi arriver à...
03:16Le marché de la logistique n'est plus exactement celui qu'il est aujourd'hui.
03:19D'un point de vue immobilier, il s'est internationalisé. Il y a des marchés sur lesquels
03:24le e-commerce est aussi plus mature que d'autres. Donc, ça, c'est tout de la...
03:28Je dirais le savoir-faire de sociétés de gestion comme la nôtre, d'aller jouer sur ces cycles
03:33pour aller capter les bonnes tendances d'amélioration des valeurs locatives
03:38ou d'arbitrage par exemple quand les actifs sont un plus haut en termes de valeurs.
03:45Et justement, quand on est une société de gestion comme Alderan, est-ce qu'on considère
03:48que la France est un terrain de jeu suffisant en matière de logistique ou il faut aller chercher
03:52dans d'autres pays européens ? Comment est-ce qu'on fait ?
03:54Aujourd'hui, il faut aller chercher probablement des relais de croissance à l'étranger.
04:00D'accord.
04:00Parce que ça permet aussi et surtout une mutualisation du risque.
04:04Bien sûr.
04:06J'ai tendance à dire que l'immobilier logistique par nature est assez diversifiant puisque de toute façon,
04:10à la différence d'autres classes d'actifs, on a l'habitude de mailler les territoires.
04:16La logistique, elle est présente partout, simplement à proximité des grands bassins de consommation
04:20ou des grandes villes.
04:24Néanmoins, le fait d'aller à l'étranger et sur d'autres pays permet de jouer sur différents cycles
04:29et de mutualiser le risque.
04:30De plus, ça permet effectivement d'avoir des investissements dans des marchés, par exemple,
04:35plus profonds, plus matures comme le UK ou comme les Pays-Bas.
04:40Et à l'inverse, aller chercher des potentiels gains de valeur locative sur des marchés un peu moins matures
04:46que sont, par exemple, l'Espagne ou l'Italie.
04:48Donc oui, c'est vertueux.
04:50La France, en ce moment, subit une petite période un peu compliquée en termes d'absorption et de demande placée.
04:59D'accord.
04:59Parce que le contexte économique qui fait que nos locataires, les locataires souffrent un peu
05:03et la prise à bail peut être difficile.
05:05On a eu aussi une période un peu de sur-offre.
05:08D'accord.
05:09Mais c'est là aussi que se joue l'intérêt d'investir à l'étranger.
05:14C'est ne pas être surexposé sur un marché
05:16et d'aller capitaliser sur le fait que certains marchés sont plus en forme que d'autres à certains moments.
05:22Donc malgré ce qu'on peut voir sur le marché français, cette période de sur-offre dont vous parlez,
05:26ça reste intéressant d'un point de vue investisseur aujourd'hui ?
05:28Ça reste très intéressant parce que là encore, je le disais, les fondamentaux,
05:34les macro-tendances qui sont à l'œuvre derrière la logistique sont extrêmement favorables.
05:39Essors du e-commerce, raréfaction du foncier, et ça c'est vrai sur tous les territoires européens sur lesquels on
05:46investit.
05:48Et je dirais aussi une fâcheuse tendance et une accélération de toute façon de la promesse de livraison
05:53qui fait que la logistique a besoin d'être de plus en plus proche de sa zone de chalandise, de
06:00la clientèle,
06:01et donc un besoin croissant.
06:02Très rapidement, Benjamin Lebeau, chez Alderan, vous vous êtes vous aussi mis à l'investissement programmé.
06:08C'est une tendance qu'on voit de plus en plus. Pourquoi ce choix en SCPI ?
06:13En SCPI, je dirais là aussi, c'est une façon de diversifier sa façon d'épargner plutôt que d'investir.
06:21Je pense que le schéma, notamment, il est assez vite compris par les investisseurs et les épargnants sur l'assurance
06:27-vie
06:27qu'il vaut mieux investir au fur et à mesure.
06:29On essaye de répliquer ce schéma-là pour l'immobilier puisque ça donne aussi une épargne qui est un peu
06:37plus indolore pour le souscripteur.
06:39Ça donne de la visibilité à des sociétés de gestion comme nous pour avoir un flux de collecte
06:46qui nous permet aussi de mieux cibler les investissements et le rythme d'investissement.
06:52Et deuxièmement, c'est aussi une façon pour nous de proposer à l'investisseur d'investir en prenant un risque
06:59qui est moindre
07:00puisque le capital investi est moindre.
07:03Et donc probablement aussi d'attirer une clientèle peut-être un peu plus jeune que la clientèle actuelle.
07:09Merci beaucoup Benjamin Lebeau de nous avoir accompagné dans la première partie de l'émission.
07:13Je rappelle que vous êtes directeur général d'Alderan. Merci beaucoup.
07:16Merci Nicolas.
07:17Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.
Commentaires